2014浦东川沙项目市场报告40p

浦东新区川沙板块区域报告部门：投资咨询部报告人：徐超日期：2011.10.26一、板块区位分析1.川沙板块概述川沙位于上海浦东新区东南区，濒临东海，东南接上海浦东国际机场，西至外环高速公路，北至川杨河，南至远航路。

川杨河以北为唐镇板块，西接碧云、张江两大板块，远航路以南为周康、航头两大板块。

中心区域为川沙路以及妙境路两条主要通道，地铁2号线将板块做清晰的功能划分。

川沙板块位于浦东新区的中心区域，基本定位为“空港物流、现代居住和文化旅游”为功能定位的功能区域。

板块临近浦东国际机场为空港服务带来了便利，川沙镇的川沙公园、鹤鸣楼都是国内著名的旅游景点。

川沙板块距离浦东国际机场6公里，距离洋山港东海大桥30公里，距离张江高科技园区、孙桥现代农业园区、金桥出口加工园区均在15公里左右。

辖区内，市、区级几条快速干道：迎宾大道、华东路、川沙路、华夏路，以及磁悬浮铁路等，纵横相较穿越城区，可实现直接和沪杭、沪宁高速公路的连接。

作为浦东新区未来重点规划的板块之一，川沙的发展已经从前几年的川沙镇拓展到了川沙新镇、城东片区的商务规划。

交通方面随着地铁2号线的开通以及磁悬浮列车的通车，大大改善了到板块到市中心和浦东国际机场的距离。

加之2014年即将建成的迪斯尼乐园，更为板块内住宅、商业、办公物业的崛起带来了利好因素。

小结1、浦东未来的重点规划板块，打造集空港物流、旅游和居住为一体板块，未来规划期望较高。

2、板块距离市中心较远，客源多为本区域客源。

3、板块位于浦东东南片区中心城市。

由于交通的同质性，未来可能发展成辐射整个浦东东南板块的市中心发展。

4、板块内中国第一家迪斯尼乐园将于2014年建成，对于未来房地产市场价值的提升是不可忽视的利好因素。

2.川沙板块作为浦东东部的中心板块，道路、交通对比周边板块相对成熟，2号线开通后拉进了与市中心陆家嘴商圈的距离为28公里，约为40分钟车程。

到浦东国际机场14公里，约为25-30分钟车程。

在上海市生产总值中，公有制经济增加值11391.42亿元，比上年增长6%；非公有制经济增加值12169.52全年受理专利申请81664件，比上年下降5.5%，其中，受理发明专利申请39133件，下降0.1%。

全年专利授权量为50488件，增长3.7%，其中，发明专利授权量为11614件，增长9.1%。

全市国家级创新型企业1 5家，国家级创新型试点企业19家，市级创新型企业500家。

科技小巨人企业和小巨人培育企业共1225家，高新技术企业5433家，技术先进型服务企业252家。

年内全市认定和复审高新技术企业2552家。

年内认定高新技术成果转化项目643项，其中，电子信息、生物医药、新材料等重点领域项目占86.5%。

至年末，共认定高新技术成果转化项目9897项。

全年经认定登记的各类技术交易合同25238件，比上年下降4%；合同金额667.99亿元，增长7.6%。

十二、文化和卫生年内成功举办第三十一届“上海之春”国际音乐节、第十六届中国上海国际艺术节等重大文化活动。

全年市民参与文化活动人数达到3100万人次。

实施公共文化服务人员“三年万人培训计划”，年内培训4050人次。

至年末，全市有市、区（县）级文化馆、群众艺术馆26个，艺术表演团体180个，市、区（县）级公共图书馆25个，档案馆44个，博物馆120个。

全市共有公共广播节目21套，公共电视节目25套。

有线电视用户687.48万户，有线数字电视用户564.73万户。

全年生产电视剧49部，共1774集；动画电视4386分钟。

全年共出版报纸12.01亿份、各类期刊1.45亿册、图书3.26亿册。

摄制完成36部故事片。

人计划”。

全年共完成职业培训53.40万人，其中，农民工24.64万人。

至年末，全市城镇登记失业人员25.63万人，城镇登记失业率为4.2%。

图4 2010-2014年新增就业岗位情况十四、人民生活和社会保障据抽样调查，全年城市居民家庭人均可支配收入47710元，比上年增长8.8%，扣除价格因素，实际增长5. 9%；农村居民家庭人均可支配收入21192元，比上年增长10.3%，扣除价格因素，实际增长7.4%。

2014上半年经济运行情况分析报告区发展和改革局翟先斌（2014年7月15日）一、宏观经济走势分析今年上半年，从全国范围来看全国制造业采购经理指数等先行指标持续向好，出口增长开始由负转正，发电量、货运量等指标上升。

预期二季度GDP同比增速回升至7.5%，维持全年GDP增长7.5%预测不变。

但是，由于国际经济低迷，国内经济存在下行压力。

一些省市把加大投资作为遏制经济下滑的最主要手段。

从全省情况来看。

上半年地区生产总值增长9%左右，全省经济继续保持平稳增长态势。

工业生产稳定、固定资产投资小幅回落、消费市场、外贸出口增幅继续提升。

从全市的情况来看。

主要经济指标平稳增长，增幅高于全省和武汉城市圈平均水平。

除地区生产总值、规模以上工业增加值、社会消费品零售总额、外贸出口等指标差日历进度外，其他主要指标顺利实现“双过半”。

同时，全市制造业面临着产能过剩的问题。

4月以来，全市工业效益出现下滑，食品医药、盐磷化工、纺织服装、汽车机电和金属制品五大支柱产业增幅较低。

二、上半年主要指标及固定资产投资完成情况（一）主要指标完成情况及特点今年上半年，我区经济运行平稳，主要经济指标平稳增长。

初步核算，上半年地区生产总值预计完成74.9亿元，按可比价计算，同比增长9.6%，占年计划目标171.8亿元的43.6%，掉日历进度6.4个百分点。

规模以上工业总产值完成81.6亿元，同比增长19.6%，占年计划目标159亿元的51.3%，超日历进度1.3个百分点。

规模以上工业增加值完成20.8亿元，同比增长13.1%，占年计划目标40.8亿元的50.9%，超日历进度0.9个百分点。

社会消费品零售额预计完成44.5亿元，同比增长12.5%；占年计划目标88.3亿元的50.4%，超日历进度0.4个百分点。

地方公共财政预算收入完成9.9亿元，同比增长25.6%，占年计划目标15.7亿元的63.1%，超日历进度13.1个百分点。

外贸出口总额预计完成4336.8万美元，同比增长115.1%；占年计划目标6790万美元的62.2%，超日历进度12.2个百分点。

内容目录内容目录..................................................................................................................... . - 3 - 图表目录.............................................................................................................. - 4 -一、历史视角：浦东新区30 年开发开放回顾..................................................... - 5 -二、经济视角：“金融+贸易”为基石，“浦东速度”全国领先............................... - 8 -2.1 “金融+外贸”为基石，“浦东速度”全国领先............................................. - 8 -2.2 浦东新区金融优势突出，并更重自主改革............................................ - 9 -2.3 高质量发展驱动，浦东新区或向“金融+科技”发力.............................. - 10 -三、政策视角：“五大中心”建设助力区域经济发展.......................................... - 11 -3.1 近5 年浦东新区主要发展政策梳理..................................................... - 11 -3.2 从最新发展规划政策看30 周年后浦东新区开发“战略新空间”............ - 12 -3.3 从深圳特区40 周年发展方向窥探30 周年后浦东新区开放方向........ - 14 -四、投资建议：................................................................................................. - 16 -五、风险提示：................................................................................................. - 17 -图表目录图表1：浦东新区行政规划图.................................................................................. . - 6 -图表2：2013 年以来上海自贸区发展及扩容时间轴........................................... - 7 -图表3：1997-2018 年浦东新区金融业生产值及占比......................................... - 8 -图表4：2005-2018 年浦东新区外来人口和常住人口......................................... - 9 -图表5：1995-2018 年浦东新区房地产生产值.................................................... - 9 -图表6：2000-2018 上海市外商直接投资额........................................................ - 9 -图表7：2009-2019 年上海外商直接投资企业.................................................... - 9 -图表8：近五年浦东新区和深圳GDP 及增速................................................... - 10 -图表9：浦东新区和深圳第二、三产业占比...................................................... - 10 -图表10：2014-2018年上海与深圳高新技术企业数量与总收入........................ - 11 -图表11：2013-2020 年上海和浦东新区主要发展政策梳理.............................. - 12 -图表12：2017-2035 年浦东新区规划空间格局................................................ - 13 -图表13：2017-2035 年浦东新区城区规划....................................................... - 13 -图表14：从科技创新、自贸区建设、金融等方向看浦东发展或在各领域的“破局点” ........................- 14 - 图表15：深圳特区40 周年谋定后各领域发展主要要点梳理........................... - 15 -图表16：2016-18年上海与深圳科技型企业研发状况对比............................... - 15 -图表17：2020年1-9月新注册企业总资本....................................................... - 16 -图表18：把握浦东新区30周年主题的细分投资方向....................................... - 17 -一、历史视角：浦东新区30 年开发开放回顾1990 年代初，党中央、国务院作出了开发开放浦东的重大决策，以浦东开放破局上海及长三角快速发展。

2014年1-2月上海市房地产市场情况简析2014年1-2月，上海市房地产开发投资和商品房销售面积小幅增长，但增幅明显低于去年；新开工面积和竣工面积大幅度下降；开发企业本年到位资金规模缩小。

一、房地产开发投资小幅增长1-2月，上海市房地产开发投资399.23亿元，比去年同期增长5%，增速同比回落15.4个百分点（见图1）。

房地产开发投资占全社会固定资产投资的60.4%，比重同比上升0.6个百分点。

图1从开发投资构成看，土地购置费投资36.5亿元，比去年同期增长55.9%，占全部开发投资的9.1%，比重同比提高2.9个百分点，拉动房地产开发投资增长3.4个百分点；建筑工程投资289.09亿元，增长2.6%，占72.4%，比重下降1.7个百分点。

从房屋类型看，住宅投资217.03亿元，比去年同期增长0.2%，占全部开发投资的54.4%，比重同比下降2.6个百分点；办公楼和商业用房投资121.13亿元，增长18.3%，占30.3%，比重上升3.4个百分点。

二、新建商品房销售面积小幅增长，存量房交易大幅下降1-2月，上海市新建商品房销售面积287.17万平方米，比去年同期增长2.9%，增幅同比回落34.5个百分点。

其中，住宅销售面积24 7.23万平方米，增长5.5%，增幅同比回落25.9个百分比；办公楼销售面积12.57万平方米，下降29.2%；商业营业用房销售面积16.52万平方米，增长9.5%；其他营业用房10.84万平方米，下降8.6%。

1-2月，上海市存量房网签面积250.41万平方米，比去年同期下降29.3%。

其中存量住宅网签面积212.65万平方米，下降32.5%，与去年市场火热现象形成对比。

三、商品房新开工和竣工面积双双大幅下降1-2月，上海市商品房新开工面积254.18万平方米，比去年同期下降52.3%。

其中，住宅155.49万平方米，下降51.5%，占商品房新开工面积的比重为61.2%。

2014年1-6月上海市青浦区商业运行情况随着青浦区“一城两翼”战略发展实践，区商贸业顺应时机稳步增长。

区内新兴商圈凸显，交易市场较为活跃，随着消费环境优化，居民消费能力进一步增强。

上半年年社会消费品零售总额达到233.4亿元，比去年同期增加28.1亿元，同比增长13.7%，对全区经济的发展起到重要的拉动作用。

一、主要特点初步分析，上半年青浦区消费品市场有以下五个特点：（一）上半年商贸业增幅放缓，增幅略低于年初计划。

1-6月全区社会消费品零售总额233.4亿元，比去年同期增长13.7%，略低于年初制定的确保目标1.3个百分点，完成全年目标的48.8%，完成额比较低的三个乡镇：徐泾39.9%、金泽45.7%和练塘45.8%。

（二）月度零售额有所增加，后续增幅不够给力。

上半年全区实现社会消费品零售总额233.4亿元，各月分别完成37.9亿元、35.2亿元、37.6亿元、40.6亿元、42.2亿元和39.8亿元。

累计同比增幅分别为14.5%、13.7%、 14.7%、14.0%、14.3%和13.7%，呈现阶梯式回落。

初步分析，年初受元旦和春节等节假日集中采购等因素影响1月完成总量较大；但2月采购风潮一过，前期商品需要消耗，购物热情明显减退，3、4、5月受季节更替、节假日接踵而至的影响，又迎来商品销售小高潮，各月都保持着较高的完成额，但因去年基数较大、外来人口数量管理严格，社会消费品零售总额的增幅必将呈现回落态势。

根据图表：2014年上半年与去年同期社零增幅进行对比，可以发现累计增幅明显下降。

与2013年增幅相比，每月累计增幅多为下降，最多1月份下降4.7个百分点，最少3月份下降3个百分点。

受大环境及宏观调控等众多因素影响，估计下半年社零增幅攀升较为困难。

（三）商业形态趋于稳定，限上连锁比重稍稍上升。

我区社会消费品零售总额中限额以上企业上半年共完成83.7亿元，占35.9％，同比增长19.8% 。

其中，国家标准企业实现社会消费品零售额51.5亿元，占全区社会消费品零售额的比重为22.1％，占比提高0.7个百分点；连锁企业实现社会消费品零售额32.2亿元，占比为13.8％，提高1.1个百分点。

浦东川沙地块出让报告公示浦东川沙地块出让报告公示一、地块背景位于上海市浦东新区的川沙地块，是近年来上海市城市规划和发展的重中之重。

地块位于浦东新区南部川沙镇，总面积约为XXX亩，地理位置优越，交通便利，是浦东新区的重点发展区域之一。

二、土地性质与规划用途该地块土地性质为非农业用地，规划用途为城市综合开发。

根据浦东新区的发展规划，该地块将重点发展商业、住宅、教育、医疗等综合功能。

三、出让条件1. 出让方式该地块将采用公开招标的方式进行出让，以保证公平竞争的机会。

2. 出让条件（1）出让面积与价格：地块总面积XXX亩，起拍价为XXX万元。

（2）开发要求：竞买人应根据地块规划用途和规划要求，按时完成开发建设，确保项目的质量和进度符合要求。

（3）环保要求：竞买人在进行项目开发过程中，应严格遵守环境保护法律法规，确保项目的环境友好、生态可持续。

四、报名与竞买程序1. 报名时间及地点报名时间为XXXX年XX月XX日至XXXX年XX月XX日，地点为浦东新区土地交易中心。

2. 竞买资格与保证金要求竞买人需具备相应的资质和信誉，同时缴纳一定金额的保证金，以确保竞买人的诚意与履约能力。

3. 竞买方式竞买人可通过书面报价或现场竞价的方式进行竞买。

五、报告公示及意见征集本次报告将通过上海市相关政府官网、报刊媒体等方式进行公示，公示时间为XX天。

同时，欢迎社会各界对该地块的规划和出让条件提出宝贵意见和建议。

六、项目评估与保证上海市政府将组织专业评估机构对竞买人的资格和信誉进行评估，并对项目规划、环境保护及履约情况进行监督和管理，确保项目的顺利进行。

七、其他事项1. 联系方式有关本次地块出让的详细信息和报名程序，可联系浦东新区土地交易中心。

2. 特别提示竞买人在参与该地块的招标过程中，应严格遵守相关规定，确保公平竞争和合法合规。

八、结语川沙地块的出让将为浦东新区的发展注入新的活力。

希望各界人士积极参与报名与竞拍，并提出宝贵意见和建议，共同推动川沙地块的开发与建设。

上海住宅用地成交面积涨幅超过60%的时候，宅地成交金额涨幅却超过了120%；90平米以下商品住宅库存仅有3.3个月的时候，210平米以上大面积却需要近三年才能消化殆尽；临港楼市供应发威的时候，作为迪士尼核心板块的川沙却面临着断供；而从购房心态来看，二手房的充足供应则正在从供应紧张的新房市场抢夺着购买力……2013年上海楼市在风风火火中已经成为过去式，2014年也已经悄然来临了半个月。

与过去相比，2014年上海楼市会有怎样的看点亮点？看点一：外来和尚会念经上海楼市开发或迎新模式搜房网统计，截止2013年12月31日，超过60家外地房企进入上海，包括恒大、泰禾、首创等品牌房企以及融信、隆鑫、正荣等二三线诸多房企。

而从拿地规模来看，包括港台地区等15省市在沪拿地501万平，其中北京、福建和广东三省市43家企业总计拿地353.6万平，占2013年土地出让金总额的44%。

相较上海目前的房地产开发模式，如恒大的快销、泰禾的高端路线等，会否给上海带来新的模式。

看点二：上海房价“642格局”向“753格局迈进搜房网对上海17区县2013年房价进行统计，从各区县成交均价来看，成交均价高于3万元/平的有8个，分别是普陀、杨浦、徐汇、闸北、长宁、新黄浦区、虹口和静安，其中新黄浦区成交均价最高，报于67235元/平米。

松江、南汇、嘉定、奉贤等区域的次新楼盘价格现已接近2万元/平方米，而中环、内环的房价则也逼近甚至超过了4万元/平方米，上海房价“642格局”已经成型。

而搜房网统计价格仅为实际成交均价，开发商市场报价则远高于实际成交价格，2014年，上海房价格局从“642格局”向“753格局迈进活成定局。

看点三：多板块爆发浦东再添价值提升点2013年，11号线花桥段、12号线东段、16号线临港段通车，尤其以16号线临港段及11号线花桥段对楼市产生巨大提升作用。

2014年初14号线周边楼市已经走热，多个楼市板块目前仍值得期待。