会计干货之营改增后的房地产企业以房抵建筑商工程款的合同价节税签订技巧

浅议建筑业“营改增”后合同的签订技巧-营改增论文浅议建筑业“营改增”后合同的签订技巧摘要：“营改增”是我国一项重要的税制改革，目前仅余房地产业、建筑业、金融业和生活服务业四大行业的营业税改增值税尚未完成，但是大势所趋，实行只是时机问题。

建筑业改为增值税后，各类施工、采购合同签订的方式、内容与营业税时必须要有所不同，否则将不能适应改革后的新形势，如果不主动应对变化，很可能会给企业带来一系列的税收、经济风险，使得企业在陷入纠纷时处于劣势。

关键词：建筑业营改增合同签订前言根据国家财税体制改革方案，十二五收官之年也就是2015年，剩余的房地产业、建筑业、金融业和生活服务业都将纳入“营业税改征增值税”范围，从而“营改增”改革全面完成。

但上述四个行业预期的“营改增”在2015年最终未能实施，除了与国内整体经济形势有关外，另一方面也反映出这几个行业的特殊性和复杂性，尤其是建筑业和金融业实施起来有相当的难度。

虽然目前建筑业尚未开始实施“营改增”，但大势所趋，只是时间问题，一旦时机成熟，“营改增”必会如约而至。

在当前激烈的市场竞争环境及建筑企业微利经营的大背景下，“营改增”影响建筑企业管理方方面面的重大变革，将对企业的组织结构、业务模式、资质管理、供应商选择、资金管理等带来一系列重大影响和挑战。

本文主要针对建筑业“营改增”后，各类施工、采购合同签订过程中应该注意的一些问题进行具体阐述和分析，也就是分别从增值税销项和进项两个角度来考虑，提出解决问题的对策，从而提高建筑企业在“营改增”后的生存能力，有效降低企业税务风险。

1、工程施工合同的签订工程施工合同主要是指建筑企业（施工方）与甲方（业主方）签订的工程工程总承包合同，涉及整个单项工程的各个方面，在目前营业税下，税金的核算较为简单，施工合同对涉税事项一般很少有具体的约定。

如果改成增值税，由于增值税是价外税，核算较营业税复杂，且涉及到工程价款的确定，销项税的确认等问题。

“营改增”后签工程合同注意事项2024年5月1日，我国实行了营业税改征增值税（营改增）政策，将原来应由营业税纳税的行业改为纳增值税。

对于工程类合同，营改增政策也有一定的影响。

以下是在签订工程合同时需要注意的事项。

首先，需要明确合同的纳税主体。

在营改增政策之前，工程类合同一般由施工单位纳税。

但是在营改增政策下，纳税主体可能会发生变化。

根据营改增政策，从事房地产开发的企业，以及与房地产开发相关的技术、设计、勘察等单位将纳入增值税的征税范围。

因此，在签订工程合同时，双方应明确纳税主体，确定责任和义务。

其次，需要了解增值税计税方式的变化。

在营改增政策下，增值税的计税方式采用了增值额抵减税额的方法。

具体来说，对于带有增值税的工程款项，财政部门将允许抵扣建设单位提供的费用凭证中含有的增值税金额。

因此，施工单位在签订合同时，需要与建设单位协商明确，确保建设单位能够提供费用凭证，以便施工单位能够获得增值税的抵扣。

再次，需要留意发票的要求。

在营改增政策下，纳税人进行增值税税前扣除时，必须要有增值税专用发票作为凭证。

因此，在签订工程合同时，双方应约定发票的种类和数量，并明确由谁来负责开票。

另外，建设单位还需留意施工单位是否符合增值税专用发票的开具条件，避免发生发票开具问题导致费用无法享受减税优惠。

最后，需要注意合同的税务风险。

在营改增政策下，涉及增值税的工程合同会有一定的税务风险。

例如，因为合同金额的减少，企业可能会面临减税额的减少，从而导致税负增加。

此外，电力、有色金属、建筑、房地产等行业还会面临转型期的税负调整问题。

因此，在签订合同时，双方应明确风险承担责任。

如果有必要，可以考虑签订补偿协议，确保双方能够公平分享合同执行过程中的税务风险。

总之，在“营改增”后签订工程合同时，需要注意合同纳税主体的变化，了解增值税计税方式的变化，留意发票的要求，并注意合同的税务风险。

只有充分了解并遵守相关政策，各方才能够在签订工程合同时确保自身的权益。

以房抵工程款，这样操作少交税建筑财税之家专注服务于建筑财务人员89篇原创内容公众号实际工作中，房地产公司、建筑公司、劳务公司因资金关系，往往会出现房地产公司以房抵给建筑公司，而建筑公司又交房屋抵给劳务公司的情况发生。

受宏观经济环境和房地产调控等因素的影响，不少房地产公司出现资金周转不灵或资金链断裂的情况，影响到工程款的拨付，因此，房地产公司就将房屋作为工程款抵给建筑公司，而建筑公司也因为房地产公司款按期支付工程款，出现资金紧张而将房开公司以房抵工程款的房产抵给劳务公司。

营改增以后，以房抵工程款视同不动产销售，建筑公司取得房产视同于购买房产，再将房产抵抵给劳务公司，视同于建筑公司将房产销售给劳务公司，在两个环节都会产生相关的税费。

公司转让房产应缴的税费如下：一、增值税(本次合同价-买入价)/1.05*5%增值税附加：(本次合同价-买入价)/1.05*0.65%二、土地增值税土地增值税=增值额*税率-扣除合计*速算扣除系数扣除合计：买入价格买入交易手续费买入契税城建税及附加本次印花税评估费折旧中介费增值额：卖出-增值税-(扣除合计)折旧=买入价格*5%*年限增值率=增值额/扣除合计三、房产税买入价*80%*1.2%*年限这是一个容易忽视的税种：持有期间每年缴纳，若未缴纳，出售时需连同滞纳金一并缴纳四、印花税本次合同价*万分之五五、契税本次合同价*3%那么如何避免建筑公司与劳务公司抵款环节的税呢？肖太寿博士说，做好以下四份合同就可以了：第一份合同：建筑公司与房开公司签订一份债权转让协议书，相当于建筑公司向房开公司履行债权手续，即建筑公司向房开公司收工程款；第二份合同：建筑公司与劳务公司签订一份债权抵减债务协议书；第三份合同：房开公司与劳务公司签订售房协议书；第四份合同：房开公司与劳务公司要签订一份应收债权抵减购房款协议书；来源：肖老师建筑公司会计不好干，挂靠、个税、社保处理难，老会计不给讲，还给脸色看，怎么办迎五一，特价199，扫描下面二维码，高级财务经理给您解惑一年。

“营改增”后房地产企业节税筹划案例房地产业销售企业“营改增”前主要涉税种类有：城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税、土地增值税、所得税、营业税等。

其中所得税、土地增值税和营业税是涉税金额较大的税种。

“营改增”后房地产企业的涉税种类发生了变化，不再征收营业税全面改征增值税。

其中纳税额较大的主要有增值税、所得税、房产税三种税，本文将主要对这三种税收的变化进行分析。

“营改增”前，房地产企业销售不动产缴纳营业税，适用的税率为5%，计税价格＝工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率），应纳税额＝计税价格×5%；企业出租不动产缴纳营业税，适用的税率为5%，计税价格为租金收入，应纳税额=租金收入×5%。

房地产销售企业采用简易征收办法的不动产销售行为、一般纳税人采用简易征收办法的经营性租赁行为均适用于5%的增值税税率，应纳税额＝含税销售额÷（1+5%）×5%房地产业涉及的其他税种资料：表1-1 房地产业涉及的部分税种汇总表税种应税项目计税方法备注个人所得税财产转让所得、财产租赁所得以每次收入额税率20%企业所得税应纳税额×25％房产税自有房屋房产原值×(1-30%)×1.2%根据北京市规定租赁房屋房产租金收入×12%由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

5月1日营改增后，征收房产税、土地增值税、个人所得税的计税价格和收入，均为“裸价”，即不含增值税的价格和收入。

二、节税案例分析方案1：销售不动产适用简易计税的节税案例晨曦房地产企业为一般纳税人，2016年7月，销售自行开发的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，取得销售收入44 000 000元（不含税），假设采用简易计税方法缴纳增值税：应纳税额=44 400 000×5%=2 220 000元该企业若采用一般计税方法纳税:房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

“营改增”后签合同，一定要抓住五个细节明确合同价格条款增值税为价外税，应当在合同中就合同价款是否包含税金做出明确约定，避免后期产生争议。

合同价款需明确合同含税总价、合同价（不含税部分）及税款金额，如果签订含税价款，一定要附加发票类型（增值税专用发票或增值税普通发票）和税率的限制，否则对项目成本影响很大；如果签订的是不含税价，企业将根据发票类型，决定付款金额。

具体约定形式为合同及其他补充文件中所指“价款”或“价格”，如无特别说明，均指含税价格，包含增值税税款及其他所有税费。

二明确有关税务信息条款在合同中，应当就纳税主体信息、应税行为种类及范围、适用税率等内容进行详细约定，确保合同主体信息与发票记载信息一致，同时明确不同种类应税行为的范围及适用税率，从而避免履约过程中产生争议，实现甲方的合法合规进项税额抵扣。

（一）纳税主体信息条款应当在合同中明确双方的基本信息、纳税主体身份及计税方式，并约定乙方纳税主体身份发生变更应及时通知甲方。

具体约定形式：1、乙方为（1）一般纳税人；（2）小规模纳税人。

甲方纳税人识别号：乙方纳税人识别号：2、乙方完成本合同项下应税行为的计税方式为（1）一般计税；（2）简易计税。

3、若乙方纳税主体身份发生变更，应自变更之日起15日内，以书面形式告知甲方。

（二）应税行为种类、范围及适用税率条款具体约定形式：本合同项下应税服务种类及金额（以含设计的分包合同为例）1、工程设计，金额：（以乙方实际提供的服务为准），适用税率：6%；2、工程服务（包括但不限于安装、修缮、装饰等），金额：（以乙方实际提供的服务为准），适用税率：11%。

三明确开具发票的义务及具体要求在合同中，应当明确约定乙方的开票义务以及发票质量要求、开具与送达时间、发票遗失、发票记载项目变更等情形及其处置措施，通过做好前期风险防范，规避履约过程中可能发生的相关争议，切实做到防范风险于未然。

（一）发票质量条款对于乙方所开具发票的形式和实质要求，应当包含：具体金额、盖具增值税发票专用公章、开具时间、汇总开票具体规定等内容，确保发票无瑕疵。

建筑企业营改增后的10种节税发票开具技巧第一篇：建筑企业营改增后的10种节税发票开具技巧建筑企业营改增后的10种节税发票开具技巧(一)建筑企业收取业主违约金、提前竣工奖、材料差价款和赔偿金的发票开具技巧1、营改增之前的开票技巧建筑企业收取房地产开发企业违约金、提前竣工奖、材料差价款和赔偿金依据税法的规定，是一种价外费用，必须向房地产公司开具营业税建安发票。

《中华人民共和国营业税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第540号)第五条规定：“ 纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用.”《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局第52号令)第十三条规定：“ 条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。

”同时，《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)文件还规定：“单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。

”根据以上规定，建筑企业收取房地产开发企业违约金、提前竣工奖、材料差价款和赔偿金依据税法的规定，是一种价外费用，必须向房地产公司开具建安发票。

2、营改增之后的开票技巧营改增之后，建筑企业收取房地产开发企业违约金、提前竣工奖、材料差价款和赔偿金依据税法的规定，也是一种价外费用，必须向房地产公司开具增值税专用发票。

(二)业主扣留质量保证金和从工程款中抵扣的水电费用的发票开具技巧1、营改增之前的开票技巧《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第二条规定：“房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

营改增给企业带来最为有利的变化是，税务问题前所未有地被企业上上下下重视了一把，后续财税问题也将是企业决策的重要决定因素。

那么不管是房地产企业还是建筑企业，合同中定价方式如何选择更为有利呢？哪种报价的供应商更有竞争力呢？1、承包方税款结算的两种方式一是承包总价不变，承包方选择税率。

对于老项目来说，承包方可以根据税法规定开出3%的票，也有利于承包方的利润核算，对于房地产企业来说能够锁死总支出。

这样做的好处是企业能够控制现金流支出，同时税负也是可以预期的。

当然理想情况下承包方可能开出了11%的进项，这种情况只会存在于建筑方合作资源比较好、进项比较充足的情况，虽然可能性不大，不过值得期待一下。

二是不含税价结算，发挥承包方积极性。

合同中规定以不含税价格结算，税款由甲方承担，这种情况下首先能够锁定成本，第二是承包方可以发挥积极性主动开出11%的进项票。

目前客户中有几大国企采用了这样的方式。

这里需要甲方和乙方进行商量，在税负可以控制的范围内，甲方可以匀出一部分甲供材料给乙方进行抵扣，这样从供应链条上可以实现增值税负的优化，当然这种本质上是属于税务利益的出让，对方应该在定价上给与一定的让步空间。

2、关于如何评价那种承包价格更为合理比较承包价格的合理性，不仅要看知道不含税价格孰低为首要原则，更要明白价格低多少是对自己有利的。

对于正在招标房地产企业来说，总包价格包含两部分：进项抵扣和不含税成本。

开出3%进项票的供应商提供了比较低的进项抵扣，那么就要在不含税成本上打折才有优势，因此房地产需要测算获得进项抵扣金额和成本减少二者之和在什么时候3%的票和11%的进项票大体相当？我们测算结果是3%发票含税报价应该是11%含税报价的8.5折；而对于材料供应商来说，小规模纳税人含税报价大体上相当于一般纳税人含税报价的7.5折。

测算的依据在于少抵扣的进项应该在不含税成本中得到弥补，按照这样的思路企业可以去核算含税价格的对比。

虽然价格不一定按照上述折扣严格执行，至少可以提供一个可参考的额度，很多老师说的比较“不含税成本、谁低用谁”的说法是不严谨的。

营改增是指将原来的营业税改为增值税的税收制度改革。

自2016年5月1日起，我国全面推开营改增试点，建筑业也纳入了营改增范围。

营改增后，如何签订工程合同成为许多企业关注的焦点。

本文将从营改增对工程合同的影响、签订工程合同时应注意的问题等方面进行探讨。

一、营改增对工程合同的影响1. 合同价款的确定营改增前，工程合同价款通常包括营业税、增值税等税费。

营改增后，增值税纳入合同价款，合同价款计算方式发生变化。

合同价款应包括工程成本、利润以及增值税销项税额。

企业在签订合同时，应充分考虑增值税税率、进项税额等因素，合理确定合同价款。

2. 发票的开具营改增后，企业在签订工程合同时，应按照增值税管理要求，开具增值税发票。

合同金额即为增值税销项税额的计税依据。

企业在开具发票时，应确保发票内容的真实、完整、准确。

3. 合同履行过程中的税务管理营改增后，工程合同履行过程中，企业应严格遵守增值税管理规定，做好进项税额的抵扣、销项税额的申报等工作。

合同履行完毕后，企业应及时办理税务结算，确保税收政策的落实。

二、签订工程合同时应注意的问题1. 选择合适的计税方法营改增后，工程合同签订时，企业应根据项目特点和税收政策，选择合适的计税方法。

目前，增值税计税方法主要有一般计税方法和简易计税方法。

一般计税方法适用于一般纳税人，简易计税方法适用于小规模纳税人。

企业在选择计税方法时，应充分考虑项目规模、税率、抵扣等因素。

2. 明确合同条款为避免合同履行过程中发生纠纷，企业在签订工程合同时，应明确合同条款，包括税率、增值税发票的开具、税务责任等内容。

合同条款应具体、明确、合法，以便在合同履行过程中提供依据。

3. 关注税收政策变化营改增政策实施过程中，税收政策可能会有所调整。

企业在签订工程合同时，应密切关注税收政策的变化，及时调整合同内容，确保合同的合法性、合规性。

4. 加强税务风险管理营改增后，企业应加强税务风险管理，防范税务风险。

企业可建立健全税务管理制度，提高税务管理水平，确保工程合同签订和履行过程中的税务合规。

房地产企业以房抵建筑商工程款的合同价节税签订技巧房地产企业以房屋抵付工程款（以下简称“以房抵款”），是指房地产开发企业将建设工程施工发包给建筑商，建筑商承包工程后，房地产开发企业由于某种原因不能支付工程款，将其所有的或已建成尚未出售或将来某时建成的房屋抵给建筑商，代替以货币形式支付工程款，从而履行支付工程款义务的商业行为。

一般而言，以房抵款主要包括三种形式：第一种形式：房地产开发企业以其所有的并已取得房屋所有权的房屋抵付工程款。

第二种形式：房地产开发企业以已建成未出售的商品房抵付工程款。

第三种形式：房地产开发企业以已在建商品房抵付工程款。

针对房地产企业以房抵款的合同签订要具体问题具体分析，从实践来看，必须分以下二种情况来签订合同。

（一）建筑商将房地产企业以房抵工程款的房屋自用情况下的合同签订技巧以房抵工程款自用的房屋，其实质就是建筑商向房地产开发企业购买房屋，支付购房款，房地产开发企业支付工程款，依据《中华人民共和国合同法》第91条第3款规定，在等额范围内二者相抵销。

在实践中，以房抵工程款建筑商自用的房屋，往往是前面所谈到的第一种和第二种形式的房屋。

针对这种以房抵工程款建筑商自用的房屋，房地产企业都会给予建筑商优惠的价格，以房抵完建筑商工程款后，还有一定的差额。

因此，建筑商将房地产企业以房抵工程款的房屋自用情况下的合同必须按照以下方法进行签订：1、实际工程款与用以抵付的房屋价款差额的处理。

实际工程款与用以抵付的房屋价款很难完全一致，必将出现差额，因此在以房抵款合同中一定要明确此差额如何处理。

2、必须在以房抵工程款的协议中明确房屋交付的具体期限3、在协议中明确抵付工程款的房屋面积和单价，销售单价按照协议约定的抵付工程款除以用于抵工程款房屋的建筑面积进行计算。

4、发票开具和税费的处理。

在以房抵工程款协议中，必须明确房地产企业按照抵付工程款金额向建筑商开具销售不动产的增值税专用发票，建筑企业向房地产公司开具建筑业的增值税专用发票。