土地分等定级

第一节土地分等定级

土地分等定级是在特定的目的下，对土地的经济和自然两方面的属性及其在社会活动中

的地位、作用进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。

土地分等定级包括“分等”和“定级”两个层次。“分等”通常在全国范围内进行；“定级”通常以市、县为单位进行。

一、城镇土地分等

（一）城镇土地分等的任务和目的

1.城镇土地分等的任务

城镇土地分等是通过多影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，

提示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。城镇土地分等反映了城镇之间土地质量的地域差异。

2.城镇土地分等的目的

城镇土地分等的目的是为全面掌握城镇土地质量及利用现状，科学管理和合理利用城镇

土地，提高土地利用率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施，为土地评估、土地税收征收和城镇土地利用规划、计划的制定提高科学依据。

（二）城镇土地分等原则

城镇土地分等与定级应当坚持以下原则：

1.综合分析原则

城镇土地分等定级应对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然等各项因素的综合分析，按照综合差异划分土地的等和级。

2.主导因素原则

城镇土地分等定级应重点分析对土地等和级具有重要作用的因素，突出主导因素的影响。

3.地域分异原则

城镇土地分等结果要符合城镇本身的经济特征，充分考虑城镇的宏观地理位置，与区域经济发展水平保持相对一致。城镇土地定级应掌握土地区位条件和土地特性的分布与组合规

律，分析由于区位条件不同形成的土地质量差异，将类似地域划归为同一土地级。

4.土地收益差异原则

城镇土地等、级的划分应符合区域和城镇内部的土地收益分布规律。

5.定量与定性分析结合原则

城镇土地分等定级应尽量把定性的、经验性的分析进行量化。在确定土地等和级的初步方

案时以定量分析为主，城镇土地等、级的调整和最终定案宜依靠定性分析。

（三）城镇土地分等的工作内容

城镇土地分等的工作内容包括：

（1）城镇土地分等准备工作及外业调查；

（2）城镇土地分等因素选择，资料整理与定量化；

（3）城镇分值计算及土地等级初步划分；

（4）验证、调整分等的初步结果，评定城镇土地等；

（5）编制城镇土地分等成果；

（6）城镇土地分等成果验收；

（7）城镇土地分等成果应用与更新。

（四）城镇土地分等的技术程序

城镇土地分等的技术程序如下：

（1）建立影响城镇间土地等级的因素因子体系；

（2）确定各因素因子的相应权重；

（3）分析因素因子的影响方式，建立评价标准；

（4）对各城镇因素因子的评价指标值进行标准化处理，加权计算各城镇总分值，并初步划分城镇土地等级；

（5）验证分等初步结果，制定分等基本方案，开展意见征求，对城镇土地分等进行调整并定案；

（6）编制城镇土地分等成果图件，报告和基础资料汇编。

(五) 城镇土地分等的因素指标体系

城镇土地分等的因素指标体系见表6-1。

表6-1 城镇土地分等因素体系表

因素选择

要求因子评价指标选择

要求

指标解释

城镇区位必选交通区位城镇交通条件指数必选反映城镇对外交通便捷程度城镇对外辐射

能力

城镇对外辐射能力

指数

备选用城镇所在区域的货运总量和客运总

量来反映

城镇聚集规模必选城镇人口规模城镇人口规模必选城镇驻地的常住人口（万人）

城镇人口密度城镇人口密度备选城镇人口除以城镇建成区面积（人/平方

米）

城镇非农产业

规模

城镇二、三产业人口

增加值

备选反映城镇非农产业规模状况（万元）

城镇工业经济

规模

城镇工业销售收入备选反映城镇工业的经济规模（万元）

城镇基础设施必选道路状况城镇人均铺装道路

面积

必选城镇驻地年末铺装道路面积除以人口

数（万平方米/人）

供水状况城镇人均生活用水量备选反映城镇基础设施中的供水状况（吨 /人）供气状况城镇气化率备选指使用燃气的城市非农人口与城市非

农人口总数之比

排水状况城镇排水管道密度备选城镇驻地排水管道总长度/城镇建成区

面积

城镇用地投入产出备选城镇非农业产

出效果

城镇单位用地二、三

产业增加值

备选城镇二、三产业增加值/城镇建成区面积

（万元/平方千米）

城镇商业活动

强度

城镇单位用地批发零售

贸易商品销售总额

备选城镇批发零售贸易商品销售总额除以

城镇建成区面积（万元/平方千米）

（六）城镇土地分等的技术方法1.城镇土地分等因素因子权重的确定

权重反映分等因素因子对城镇土地质量的影响程度。权重确定的原则为：权重值与因素对土地质量影响的大小成正比，数值在0~1之间，各选定因素的权重值之和为

1；因素所涉及的因子权重值在0~1之间，每个因素对应的选定因子的权重值之和为

1；权重值

可单独选用特尔菲测定法、因素成对比较法或层次分析法确定，也可用特尔菲测定法结

合其他两种方法来确定。（1）特尔菲测定法

特尔菲测定法(Delphi 方法)是一种客观地综合多数专家的经验与主观判断，以确定参评因素及其权重的方法。通常所选的专家应当总体权威程度较高、代表面广，并由严格的专家推荐和审定程序推选。专家的人数以

10~40人为宜。专家在指定时间内将其填写完水平

城镇建设固定资产投资强度城镇单位用地建设固定资产投资备选基本建设投资与更新改造投资之和

城镇劳动力投入强度

城镇单位用地从业人员数

备选城镇当年从业人员总数/城镇建成区面

积（人/平方米）

区域经济发展水平

必选国内生产总值国内生产总值综合指数

必选所有常住单位在一定时期内所生产和提供最终使用的产品和劳务的价值（万元）

财政状况地方财政收入综合指数

必选通过城镇所在区域的全年地方财政收入、人均地方财政收入、

3~5年内地方

财政收入年均增长率三项指标来计算

固定资产投资状况全社会固定资产投资综合指数

必选通过全年全社会固定资产投资、人均全社会固定资产投资两项指标来计算

商业活动

社会消费品零售总额综合指数

必选通过城镇所在区域的全年社会消费品零售总额、人均社会消费品零售总额、3~5年内社会消费品零售总额年均增长率三项指标来计算

外贸活动外贸出口额综合指数

备选通过全年外贸出口额、人均外贸出口额两项指标来计算

区域综合服务能力

必选金融状况人均年末银行储蓄存款余额

必选城镇所在区域居民年末储蓄存款余额/

城镇所在区域人口数（元

/人）

邮电服务能力人均邮电业务量备选城镇所在区域年邮电业务总量/城镇所

在区域人口数（元

/人）

科技水平专业技术人员比备选城镇所在区域专业技术人员数/城镇所

在区域人口数

区域土地供应潜力

备选区域农业人口人均耕地区域农业人口人均耕地备选城镇所在区域范围内年末耕地面积/城

镇所在区域人口数（亩

/人）

区域人口密度

区域人口密度

备选城镇所在区域人口除以城镇面积（人/

平方千米）