中海天钻数字沙盘设计方案
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中海地产兰州公司拓客体系搭建及实战案例分享二0一五年十二月前言进入21世纪以来,国内的房地产市场日趋火爆,创造出了一个又一个的财富奇迹,在很多地区,房地产业甚至成为当地经济发展的支柱,面对这种激烈的市场竞争,成功的营销手段似乎成了买房的第一道门槛,各大开发商大招使尽,各种营销手段百花齐放,这时,“拓客”它作为一种新的营销手段就应用而生。
正如我们所知,房地产市场瞬息万变,竞争加剧,“购房送家电”、“交一万抵三万”、“首付分期”等传统的坐销模式已经开始无法满足当下的销售任务,尤其是在当前经济坏境低迷的情况下,把销售完成依赖于策划,只单靠策划的影响就达到良好的销售目的已不太现实。
中海•兰州分公司在面对这种市场压力下,积极打破传统的销售模式,开创了“拓客”这一种新的营销途径,俗语说得好,与其坐以待毙,不如主动出击,只有迈出双腿去寻找、挖掘客户,就有成功的可能。
兰州公司在过去的一年当中,摸索和探索出了一劳永逸带客的“中介带仿”、汇集高购买人群的“甘肃百强企业交流”、满城尽带中海红的“区域派单”以及低成本,高销售的“企业团队陌拜”等新的拓客模式,为销售打开了渠道。
在拓客这一新的营销手段实行中,兰州分公司2015年上半年拓客渠道预计完成2.7亿销售额,在6月28日的第三期开盘中,销售的套数336套,销售额达到2亿,销售额在兰州房地产业中居榜首的位置。
2015年下半年拓客渠道预计达到2.4亿销售额,在11月21日的第四期开盘中,开盘当天就吸引了500组客户前来认购,短短几个小时劲销300余套,揽金2亿多,再次谱写了兰州楼市新的销售神话。
拓客这种新的营销手段,实现了人与人之间无距离的交流与传播,它不像广告那样死板生硬,仅仅通过开发商单方面的广告进行宣传,而是通过主动出击、正确和灵活的把握客户的内心和所需,使客户能全方位清楚的了解信息。
拓客这种促销途径它不仅能让客户感觉到信源的真实可信,也同样能把握住潜在客户的内心,增加销售的动力源,实现销售的目标,为公司带来高质量客源,创造出更加出色的业绩。
高层住宅公建化立面设计研究与实践——以天津中海天空之镜项目为例摘要:随着城市化持续推进,大量人口向城市集聚,高层住宅的出现有效缓解了居住用地紧张,解决了大量人口的居住需求,但同时也带来了诸如高层住宅立面单调,城市风貌趋同等问题。
公建化立面风格作为当前高层住宅立面的主流风格之一,已成为城市风貌构建中不可忽视的一部分。
当前,对于公建化立面的研究多停留于实践项目的反思总结,鲜有从风格形成历史及典型特征进行归纳总结。
本文以国内住宅立面设计发展为起点,厘清公建化立面风格形成的原因,并从典型构图、特征要素、材料色彩、构造细节四个方面总结其主要特征;最后,笔者以此为设计依据进行项目实践,验证其现实指导作用。
研究填补公建化立面理论的缺失,以期对公建化立面设计提供理论指导和实践参考。
关键词:高层住宅;立面设计;公建化引言:当前,伴随着生产生活水平的提升,住宅设计已由功能化设计,转向人性化、精细化方向。
高层住宅立面设计作为住宅设计的重要组成部分,在地产高周转模式下,面对规范、成本、工程等限制条件,其标准化、同质化成为必然,并深刻影响着城市风貌。
相比于传统住宅立面设计,公建化立面以其简洁的立面形式、精致的建造工艺、成为高层住宅立面设计的主流之一。
目前对于公建化立面的讨论,多为实践项目的摸索总结,缺乏从理论视角对风格的形成脉络及主要特征进行归纳梳理。
本文以公建化立面风格为出发点,尝试梳理其形成原因,归纳总结其主要特征,以此为依据对公建化立面设计提供理论指导;并最终于实际项目中进行实践与体现。
1.公建化立面的历史溯源我国地产市场发展至今已有二十余年,住宅建筑从仅满足基本居住功能发展为高品质生活的重要载体。
期间,随着材料性能的提升、建造技术的进步以及人们审美意识的提高,住宅立面设计发生了巨大变化。
总体而言,我国城市住宅立面设计演变可分为三个阶段[1]:(1)西方崇拜阶段——约为1998-2008年期间,以新古典、Art Deco及欧美风等立面风格为代表,反映了当时人们对于西方审美及生活方式的学习与追求,其特点是多沿用西方古典三段式分割比例,强调装饰和造型,材料以石材,涂料和红砖等为主。
【_________________项目】施工图设计任务书_____________公司二零__年__月第一部分总则 .................................................................... 错误!未定义书签。
一、目的..................................................................................................错误!未定义书签。
二、依据..................................................................................................错误!未定义书签。
三、合用范围..........................................................................................错误!未定义书签。
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中海²寰宇天下一期工程项目设计总说明一、工程概况工程名称:中海²寰宇天下一期工程项目建设单位:沈阳中海兴业房地产开发有限公司抗震设计烈度:7度结构形式:剪力墙结构本工程为中海²寰宇天下一期工程项目,位于塔湾街以东,昆山西路以南A地块。
本工程占地面积785.56平方米,地上总建筑面积13031.35平方米二、设计依据《建筑结构荷载规范》GB50009-2001《钢结构设计规范》GBJ17-88《玻璃幕墙工程技术规范》JGJ102-96《建筑幕墙》JG3035-96《建筑抗震设计规范》GB50011-2001《民用建筑热工设计规范》GB50176-93《民用建筑隔声设计规范》GBJ118-88《建筑物防雷设计规范》GB50057-94《建筑结构静力计算手册》(第二版)《混凝土结构设计规范》GB50010-2002《钢筋砼高层建筑结构设计与施工规程》JGJ3-91《建筑幕墙物理性能分级》GB/T15225-94《铝及铝合金阳极氧化、阳极氧化膜的总规范》 GB8013《铝及铝合金加工产品的化学成分》GB/T3190《碳素结构钢》GB700-88《硅酮建筑密封胶》GB/T14683-93《建筑设计防火规范》 GBJ16-87(修订本)《高层民用建筑设计防火规范》GB50045《铝合金建筑型材》GB/T5237-2000《建筑玻璃应用技术规程》JGJ113-97《浮法玻璃》GB11614-99《钢化玻璃》GB9963-98《幕墙用钢化玻璃与半钢化玻璃》GB17841-1999《普通平板玻璃》GB4871-85《中空玻璃》GB11944-89《聚硫建筑密封胶》JC483-92《中空玻璃用弹性密封剂》JC486-92《建筑幕墙空气渗透性能测试方法》GB/T15226-94《建筑幕墙风压变形性能测试方法》GB/T15227-94《建筑幕墙雨水渗透性能测试方法》GB/T15228-94《铝及铝合金轧制板材》GB3880-97《不锈钢热轧钢棒》GB4237-92《建筑设计防火规范》GBJ16-87《金属、石材幕墙工程技术规范》JGJ133-2001招标方提供的建筑图及结构图三、设计荷载3.1 风压作用作用在幕墙上的风荷载标准值按下式计算:Wk=βgZ²μS²μZ²WO式中:Wk-作用在幕墙上的风荷载标准值(KN/m2);βgZ-考虑瞬时风压的阵风系数(依据GB50009-2001(2006版)中的表7.5.1要求选取)μS-风荷载体型系数,(对墙面,取-1.0,对墙角边,取-1.8,对封闭式建筑物,按外表面风压的正负情况取-0.2或2.0),并依据2006年7月25日发布的《建筑结构荷载规范》局部修订公告(2006年11月1日起执行),验算围护构件及其连接强度时,可以按规定采用局部风压体型系数μS1 O μS1(A)= μS1(1)+[ μS1(10)- μS1(1)]logAμZ -风压高度变化系数;(依据GB50009-2001(2006版)中的表7.2.1要求选取) WO -基本风压,取0.55 KN /m2。
中海国际社区1-3号地1#楼工程监理实施细则(SDDC灰土挤密桩桩基工程)项目部:西安高新监理公司第十六项目监理部编制人:审核人:编制日期: 2007年9月20日西安高新建设监理有限责任公司第十六项目监理部SDDC灰土挤密桩桩基工程监理实施细则一、使用范围本监理细则适用于中海国际社区1-3号地1#楼工程的桩基分部工程。
二、工程概况本工程项目高18层,剪力墙结构,地基采用SDDC桩基处理。
位于西安曲江海洋世界东侧,曲江大道、雁引路、唐城一路、唐城二路之间,由中海兴业(西安)有限公司开发,中国建筑西北设计研究院第七设计所设计,机械工业勘察设计研究院对本工程进行勘察,监理单位为西安高新建设监理有限责任公司。
本工程1#楼工程场地基本平整,场地±0.000相当于绝对标高440.050,平均标高为438.041,与绝对标高相差2.009m;本工程基础底标高为-5.260m,基坑开挖标高为-5.160m,在此标高处施工SDDC灰土挤密桩,以消除地基的湿陷性,并提高地基土的承载力。
施工中,采用直径1.3m重约10吨的橄榄形锤,拉高13-17m,冲击成孔至设计深度;分层回填3:7灰土,用橄榄形锤分层夯实,成桩直径1.8m,桩间距2.8m,等边三角形布桩,SDDC桩长9.0 m。
总桩数125根。
桩施工完后,桩头以下600挖除,用1000KN-M夯击能量满堂强夯一遍,再用16t 压路机碾压不少于5遍,再施工500厚3:7灰土垫层,灰土的压实系数不小于0.95,灰土垫层顶标高-5.260。
灰土垫层平面范围:外围一排桩边向外300mm。
处理后的复合地基承载力特征值f spk≥350KP a,桩间土的平均挤密系数不小于0.93,桩身的压实系数不小于0.97。
三、编制依据1、《中海国际社区》1#楼基坑开挖及SDDC桩地基处理平面图;2、《建筑地基基础工程施工质量验收规范》GB50202-2002;3、《湿陷性地区建筑规范》GB50025-2004;4、《建筑地基处理技术规范》JGJ79-2002;5、《建筑工程质量检验评定标准》GB50300-2001;6、《建设工程监理规范》GB50319-2000;7、《中海国际社区监理规划》四、施工准备阶段的控制施工准备阶段审查施工单位的企业和人员资质。
中海天空之镜规划方案中海天空之镜位于江北新区核心地段,毗邻324国道,临近地铁3号线,毗邻江北最大的购物中心--星悦汇,项目占地约15万㎡,建筑面积约45万㎡,容积率2.7。
中海天空之镜总规划户数约10440户,项目由7栋高层住宅、1栋 loft公寓、1栋幼儿园组成,共推出房源665套左右。
中海天空之镜共分四期开发,目前一期已售罄,二期正在加推中这两期共418套房源!产品面积段约89-115㎡以及135-144㎡的复式产品(面积段约89-125㎡);房源单价从8.8万/㎡到14.8万/㎡不等。
??该项目属于江北新区的配套改善之作,项目为三期开发,地块面积约14万㎡!两期合计建筑面积约20万㎡(容积率2.7)!_?-?(商业部分住宅进行分离);设计单位为中铁建联合体;工程由中铁置业、中铁建二局、中国建筑、广州建工4家企业共同承建。
交通配套:轨道站点:江北新区中央公园站(规划中),公交站点(规划中);在建地铁14号线黄埔港东站(规划中)或8号线地铁站点:北外滩站、梅林桥和观音桥站(规划中);在建地铁17号线梅林桥东站(规划中)”目前正在建设中“.一、学校:目前南京的教育资源是极其丰富的,优质的教育资源就更多了,学校也多。
我就简单的说一下目前南京最好的三所学校:南京国际学校:从2019年开始招收国际学生,到2023年建成,这个学校将是目前江北新区最高端的一所国际学校,其规模也是处于江北新区最大的学校。
除了国际学校之外,还有一所小学和一所中学叫江浦实验学校。
江浦实验学校由华侨城集团与中国首个国家级新区—南京江北新区合作创办,该学校将以名校为引领,以“国际视野、国内一流”办学理念为办学特色,以”双减”和”素质教育”为发展核心,力争成为新区基础教育的一张靓丽名片。
交通:江北快速路:地铁3号线(在建中);江北大道:地铁7号线(在建中)及18号线(规划中);在建G324国道:建设中;规划中的S3、S8号线:在建中".除此之外还有其他一些优质的学校配套:河西中;南京外国语学校:南京外国语学院;滨江小学:江浦实验学校;滨江中学:滨江分校;G324国道:规划中;黄埔港:国际港务区;南京大学、江宁大学城等高校近在咫尺―?--。
中海地产限额管理设计时间:2021.02.03 创作:欧阳体一、按照成本科目,逐一分析各项成本。
1.前期工程:一般水平,按建筑面积计算,单方造价在20-50元/m2。
这项费用,与设计环节无关。
它与项目占地面积大小有关,与总建筑面积的关联不大。
场地的现状,直接决定它的成本水平。
(1)比如,如果存在“场地土方工程”这一项的话,比如坡地项目,或未能进行三通一平交地的项目,其造价水平就高。
(2)越是边远地区,因其配套设施不齐全,需要施工的项目多,数量大,造价也相应地高于市区项目。
前期工程中需注意两项,一是场地土方工程,目前很多项目自然高低于市政标高,都需要大量回填土方,造价不低。
能不能有什么巧办法来降低这一部分的造价?因后面讲到地下室还会涉及到土方工程,这个问题留到后面一并解决与回答。
另一个注意点就是围墙,我们曾经有某个项目的临时围墙分判花掉三个月的时间,现在听上去大家可能觉得比较难以理解,问其原因就是设计对于围墙的方案迟迟未定,反复修改,当然不排除这个地块的地理位置、地面以下的地质有问题,所以方案会不断修正,但对于大多数项目,至少是同一个地区公司的项目来讲,临时围墙的标准化肯定不是难事,这样可以节省我们很多无谓的时间损耗,想想三个月的工期就因为临时围墙工程而消耗掉是多么痛心的事情。
其次在围墙设计上要注意经济性,对于围墙来讲其主要功用还是围护且是临时性质,当然局部需要营销包装,有些地区的围墙全是方管支撑+镀锌铁皮,平均2.5米高,每延长米单价高达1300元/m,部分营销宣传路段是6米高,想想是比较奢侈的事情。
还有一种情况,对于地块较大的项目,需要分期建设,但是首期安排在地块中间,远离市政交通道路,为了展示和销售需要,在没有整个地块的道路交通系统设计的情况下,必然要兴建一定数量的临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施,花费相当大。
这是不可取的。
2.基础工程:对于桩基工程,以总建筑面积为单位计算,目前的造价水平是80-120元/m2。
沙盘模拟天津港施工进度计划【沙盘模拟天津港施工进度计划】摘要:天津港作为中国重要的物流枢纽港口之一,承载着国内外贸易的巨大压力。
为了提高天津港施工的效率和准确性,沙盘模拟成为一种被广泛应用的工具。
本文将深入探讨沙盘模拟在天津港施工进度计划中的应用,对其优势和局限进行评估,并提供一些关于如何优化沙盘模拟的建议。
1. 概念介绍1.1 什么是沙盘模拟?沙盘模拟是一种通过使用沙子、模型、道具和其他物品来模拟真实情境的方法。
通过操控这些模型和道具,参与者可以模拟和预测在实际环境中可能出现的各种情况。
1.2 沙盘模拟在施工进度计划中的应用沙盘模拟可以帮助天津港进行施工进度计划的制定和优化。
在沙盘模拟中,可以使用模型、砂石和其他道具来模拟天津港的实际情景,通过模拟不同施工计划的执行情况,评估不同计划中可能出现的问题,并找到最佳解决方案。
2. 沙盘模拟在施工进度计划中的优势2.1 提供直观的视觉效果通过沙盘模拟,可以将天津港施工进度计划以具体的方式展现出来,使参与者能够直观地了解不同计划的影响和结果。
2.2 促进团队合作和沟通沙盘模拟可以作为一个团队合作的平台,促进不同团队之间的沟通和协作。
通过共同参与沙盘模拟,团队成员可以共同讨论和制定施工进度计划,并找到最佳解决方案。
2.3 预测和解决问题能力沙盘模拟可以帮助识别潜在的问题和障碍,并找到解决方案。
通过模拟施工计划的执行情况,可以预测可能出现的问题,并及时采取措施避免或解决这些问题。
3. 沙盘模拟在施工进度计划中的局限3.1 精度限制沙盘模拟是一种近似方法,无法完全准确地模拟真实情况。
在使用沙盘模拟进行施工进度计划时,需要注意结果的精度限制,并结合其他方法进行评估和决策。
3.2 时间和人力成本沙盘模拟需要投入大量的时间和人力资源。
在天津港这样复杂的施工环境中,进行全面的沙盘模拟可能需要耗费大量的时间和人力成本。
4. 提升沙盘模拟效果的建议4.1 结合数字化工具借助现代技术,可以将沙盘模拟与数字化工具相结合,提高效率和准确性。
欧阳德创编 2021.03.07目录一、工程概况11.1工程简介11.2工程概况11.3冬季施工部位21.4方案编制依据21.5方案编制目的21.6沈阳地区天气概况2二、冬期施工措施32.1冬期施工准备32.1.1组织准备32.1.2冬施领导小组成员及其职责32.2冬期施工主要分部、分项工程技术措施4 2.2.1钢筋工程42.2.2混凝土工程52.2.4电气工程102.2.5暖卫工程、给排水保温措施112.3冬期施工技术质量管理112.3.1冬期施工对技术部门的一般规定11 2.3.2冬期施工安全技术措施122.3.3物资采购计划14一、工程概况1.1工程简介1.1.1 工程名称:中海国际社区7#地1.1.2 建设单位:中海(沈阳)地产有限公司1.1.3 设计单位: 沈阳华夏建筑设计有限公司1.1.4 监理单位:沈阳建筑大学建设项目管理公司1.1.5 工程地点: 沈阳市和平区南京南街长白1.2工程概况1.2.1工程建筑概况1.2.1.1 建筑概况:本工程地下一层、地上3~4层,总建筑面积为49068㎡,建筑高度10.6米。
17栋联排别墅,2栋商业网点。
1.2.1.2结构安全等级:二级;1.2.1.3防火分类及耐火等级:耐火等级为二级1.2.1.4 建筑使用年限:50年1.2.1.5 抗震等级为三级,抗震设防烈度为7度。
1.2.2工程结构概况1.2.2.1混凝土强度等级:垫层为C15素混凝土,独立基础为C30P6,构造板及地下室外墙为C30P6,地上其余梁墙柱为C30混凝土,板C25混凝土。
1.2.2.2钢筋连接方式为绑扎、电渣压力焊连接。
1.2.2.3砌体结构:⑴±0.000米以下为MU5非承重粉煤灰空心砌块,M5水泥砂浆砌筑;1.2.2.4屋面工程:本工程屋面防水等级为二级,防水材料采用SBS复合防水卷材二道设防。
屋面保温材料选用岩棉板。
1.3冬季施工部位根据总进度计划安排,冬季施工的分项工程有:B1#、B3#、B6#楼墙、柱、梁板混凝土工程、模板工程、钢筋工程施工。