探讨物业管理停车合同性质认定

王利明：论物权法中车库的归属及相关法律问题【摘要】车库的归属是建筑物区分所有中的一项具体制度，该制度的设计不仅关系到广大城市居民的权益保护，也关系到整个小区的和谐。

在现有的各种解决方案之中，《物权法(草案) 》的设计虽然仍存在着缺陷，但相比较而言，是更合理的制度设计，因而应当在物权法中继续予以坚持。

【关键词】车库的归属；建筑物区分所有；物权法草案所谓车库，指隶属于整个小区，具有独立的空间、以存放车辆为目的附属建筑物。

随着人们生活水平的提高，城市化的快速发展，私家车的保有量也越来越多，作为业主的代步工具的存放地点，车库的辅助功能也越来越重要。

车库和停车位与居住环境、生活条件越来越密切，成为现代城市人们生活质量提高不可或缺的重要部分。

同时，传统物权法只注重业主的建筑区分的归属问题，而车库、车位一直是法律所忽视的冷角，导致实践中出现了很多问题，引发诸多争议。

所以，在现代区分所有权制度中，在理论上对车库的归属作出合理的界定也就成为迫切需要。

本文拟对此谈一些粗浅的看法。

一、车库的归属为什么需要界定车库不同于车位，一方面，车库本身是建筑物，具有建筑物的一般特点，车库一般具有四至的封闭空间，其不同于一般的停车场的车位；另一方面，与小区在路边、空地设置的露天停车位不同，车库不是利用土地使用权的地表而兴建的，所以《物权法(草案) 》只是规定了车库的概念，而没有规定车位。

故本文所讨论的车库的归属，仅仅限于建筑物区分所有制度中的车库，那种不属于整个小区的地下停车场、地面有偿停车位等不属于本文所要探讨的范畴。

建筑物区分所有制度中的车库，是服务于全体业主的建筑区分所有权的重要设施。

车库虽然不是区分所有权专有部分，但专有部分离开了它就难以发挥其功能，车库也因为区分所有的存在获得了自己存在的价值。

因为在小区中，商品房需要有小区车库的配套，通常配套越全，商品房的市场吸引力就越大，价格也可能就越高，所以小区车库与建筑物区分所有权是密不可分的。

物业管理合同是服务合同不是委托合同
物业管理合同是指物业管理公司与业主或业主委员会之间就物业管理
服务事项达成的协议。

该合同明确了物业管理公司提供服务的范围、
标准、费用以及双方的权利和义务。

物业管理合同的性质属于服务合同，而非委托合同，主要区别如下：
1. 服务性质：物业管理合同中，物业管理公司作为服务提供方，按照
合同约定提供物业服务，如保安、清洁、绿化、设施维护等，而业主
或业主委员会则是服务接受方。

2. 权利义务：在物业管理合同中，物业管理公司有义务按照合同约定
提供服务，同时有权收取服务费用。

业主或业主委员会则有义务支付
服务费用，并享有合同约定的服务。

3. 管理权限：物业管理公司在合同授权范围内行使物业管理权，包括
但不限于对物业的日常维护、修缮、安全保障等，而业主或业主委员
会则保留对物业的所有权和最终决策权。

4. 合同目的：物业管理合同的目的是为了确保物业的正常运行和维护，提高物业的使用价值和居住环境，而委托合同的目的通常是为了完成
特定的事务或任务。

5. 法律后果：物业管理合同的违约责任通常涉及服务的提供和费用的
支付，而委托合同的违约责任可能涉及委托事务的完成情况。

综上所述，物业管理合同是一种服务合同，其核心在于物业管理公司
提供物业服务，业主或业主委员会支付相应的服务费用，双方基于合
同建立的是服务与被服务的关系，而非委托与被委托的关系。

物业对车辆保管有责任吗每⼀个⼩区都应当会有物业管理，这个物业管理主要是针对于⼀些⼩区的安全环境优化等等，如果说车⼦出现了问题，那么物业管理公司是否也会存在着⼀定的责任？下⾯，为了帮助⼤家更好的了解相关法律知识，店铺⼩编整理了相关的内容，希望对您有所帮助。

物业对车辆保管有责任吗车⼦在⼩区被划伤物业有责任吗?具体细节需要根据合同来定，⼀般可以从两个⽅⾯考量：1、你交的停车费仅仅是给你停车⽤的。

物业不负责保管、看护。

2、你交的停车费包含看管的费⽤。

物业是要负责的。

另外，如果你的车钥匙是由物业保管，物业就要负责。

⾃⼰保管，物业不负责。

你缴纳的物业管理费⽤其中包括了公共秩序维护费(保安费)，如果能证明保安没有按照物业服务合同中的约定，如：按时巡逻等等。

建议可以从这⽅⾯⼊⼿和物业协商。

但是保安不是保镖，不会24⼩时帮你看着。

物业是否应担责，应先确定业主和物业公司之间有没有合同约定，如果有，则要明确物业对车辆承担何种义务。

如果物业公司承担保管义务，收费的性质就是保管费，这种情况就可能要承担赔偿责任；如果合同约定物业仅提供停车场地租赁，不承担对车辆的保管义务，收费的性质是车位费，物业对车辆被剐蹭不需要承担赔偿责任；如果没有合同约定或约定不明确，则要结合其他情况来看。

此外，还要看双⽅是否有过错，⽐如车主是否在指定的位置停车等。

在此，要提醒⼀下，业主在缴纳相关物业管理服务费⽤时，要明确了解⾃⾝享有的权利以及停车的风险，同时采取必要的措施加强对车辆停放安全的防范。

此外，如果还有车辆停放在车位受损的其他情况，在具体的案件中，物业公司是否已履⾏了⾃⾝的义务，要根据物业合同的约定以及案件的具体情况来加以判断。

物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理⼈对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进⾏管理的活动；物权法规定，业主可以⾃⾏管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进⾏管理。

物业管理协议的法律效力物业管理协议是房地产领域中常见的一种合同，用于规定业主与物业管理公司之间的权利和义务。

本文将探讨物业管理协议的法律效力以及相关法律规定。

一、物业管理协议的定义和特点物业管理协议是指业主与物业管理公司之间就物业管理事务达成的一种书面协议。

其主要目的是明确双方的权利和义务，确保物业得到有效的管理和维护。

物业管理协议具有以下特点：1. 合同性质：物业管理协议是一种合同，双方在签署协议时需要遵守合同法的规定。

2. 双方主体：协议的一方是业主，另一方是物业管理公司。

业主是物业的权利人，物业管理公司则是提供管理服务的专业机构。

3. 内容规定：协议明确了双方的权利和义务，包括管理内容、服务费用、管理范围等。

二、1. 合同自由原则：物业管理协议的签订是基于合同自由原则的，双方可以根据自己的意愿订立协议。

2. 法律约束力：一旦物业管理协议签署并生效，双方需遵守协议中的约定，否则将承担相应的法律责任。

3. 合同解释与争议解决：协议中的条款应当明确、具体，以便双方理解和履行。

如果在协议履行过程中发生争议，双方可以通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式解决。

4. 协议变更和终止：在特定情况下，双方可以协商变更或解除物业管理协议，但需遵守法律程序和协议约定。

三、相关法律规定1. 合同法相关规定：物业管理协议受到《中华人民共和国合同法》的约束，双方签署协议时应当遵循合同法的相关规定。

2. 物权法相关规定：物业管理涉及到物业权益的管理和处置，因此受到《中华人民共和国物权法》的规定。

双方在协议中应当明确物业权益的归属和使用。

3. 劳动法相关规定：物业管理公司的员工属于劳动关系，因此受到《中华人民共和国劳动法》的保护。

物业管理协议中应当明确员工的权益和福利待遇等。

4. 侵权责任法相关规定：如果物业管理公司在管理过程中造成业主财产损失或人身伤害等，将承担侵权责任。

该责任受到《中华人民共和国侵权责任法》的规定。

综上所述，物业管理协议是具有法律效力的合同，业主和物业管理公司应当遵循协议的约定并承担相应的责任。

物业管理合同性质物业管理合同是指业主与物业公司或物业服务机构签订的，以管理房屋使用和维护管理为主要内容的合同。

本文将从合同的性质角度出发，探讨物业管理合同的重要性及特点。

合同性质物业管理合同属于一种特殊的服务合同。

按照《合同法》规定，服务合同是指一方向另一方提供劳务或者服务，另一方支付报酬的合同。

因此，物业管理合同的主要特征是双方之间的劳务和报酬交换关系。

在物业管理合同中，物业服务机构作为服务方提供物业管理服务，业主以支付物业服务费用作为报酬。

此外，物业服务机构在为业主提供咨询、技术、维护、保险和其他服务时，也应遵守《物业服务条例》等相关法律法规的规定。

合同的重要性物业管理合同对于业主、物业服务机构和物业的运营都具有重要意义。

首先，物业管理合同规定了物业服务机构的职责和义务，明确了服务内容、服务质量及履行时间等重要因素。

有助于保障物业服务的规范化和高效运行，有利于保护业主的生活、财产安全。

其次，物业管理合同规定了服务费用的标准、支付方式、服务期限等信息，有助于业主对物业服务机构收费标准进行监督和管理，保护业主合法权益。

最后，物业管理合同具有强约束力和可执行性，是双方协商、约定行为的有效体现。

一旦发生纠纷，双方可以通过合同的约定来予以解决，保障各方利益。

特点物业管理合同作为服务合同，具有以下几个特点：双方平等自愿原则物业管理合同是以自愿原则为基础的，双方均有权自主选择与对方签订或终止合同，确保双方权利的平等。

服务内容多样物业管理合同涉及到物业的维护保养、公共设施、安保等多个方面，服务种类较为繁多，需要通过合同约定来规范。

服务周期长物业管理合同的执行周期一般较长，通常为一年以上，服务期限的约定具有重要的法律意义。

服务质量要求高物业管理服务涉及到业主的财产、安全等重要方面，在服务质量方面要求较高，合同经常会在服务质量、服务监督等方面约定细节。

总结物业管理合同是业主和物业服务机构之间的契约，具有双方平等自愿、服务内容丰富、服务周期长、服务质量要求高等特点。

协议编号：【XXXX】甲方（物业方）：【物业名称】乙方（业主方）：【业主姓名】鉴于甲方为【物业名称】小区提供物业管理服务，乙方为该小区业主，拥有【车位编号】的车位使用权。

为明确双方在车位使用过程中的权利义务，保障双方的合法权益，经双方友好协商，特签订本协议。

一、车位使用1. 乙方同意在甲方管理的【物业名称】小区内使用【车位编号】车位，甲方同意将该车位提供给乙方使用。

2. 乙方在使用车位过程中，应遵守国家法律法规、小区规章制度及甲方制定的相关管理规定。

3. 乙方在使用车位时，应确保车辆停放整齐，不得占用消防通道、应急车道等公共区域。

二、免责条款1. 乙方在使用车位过程中，如因车辆自身故障、操作失误等原因造成他人财产损失或人身伤害，乙方应承担相应的法律责任。

2. 甲方对乙方车辆在车位内发生的盗窃、损坏等意外事件不承担任何责任。

如发生此类事件，乙方应及时报警，并自行承担相关损失。

3. 乙方在使用车位时，如因不可抗力（如自然灾害、政府行为等）导致车辆受损，甲方不承担任何责任。

4. 乙方在使用车位过程中，如因他人恶意破坏、故意损坏等原因造成车辆损失，甲方不承担任何责任。

5. 乙方在使用车位时，如因车辆故障、操作失误等原因导致他人财产损失或人身伤害，甲方不承担任何责任。

6. 乙方在使用车位时，如因违反小区规章制度、管理规定等原因导致他人财产损失或人身伤害，甲方不承担任何责任。

三、其他约定1. 本协议自双方签字（或盖章）之日起生效，有效期为【年】年。

2. 本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

3. 本协议未尽事宜，由双方另行协商解决。

4. 本协议如有变更，需经甲乙双方协商一致，并签订补充协议。

甲方（物业方）：【物业名称】法定代表人（或授权代表）：【姓名】联系电话：【电话号码】乙方（业主方）：【业主姓名】身份证号码：【身份证号码】联系电话：【电话号码】签订日期：【年】年【月】月【日】日。

由《物权法》第74条论小区车库、车位权利归属规则作者：管健欧阳帆来源：《法制博览》2014年第07期【摘要】住宅小区停车位、车库的归属问题历来是社会热点问题。

尤其在近几年，随着经济的高速发展，人民的生活质量不断攀升，城市人均私家车持有量呈高速增长之态，居民对于车位、车库的需求也愈加迫切。

调查显示，目前私家车的持有量和增长速度远远超过小区车位、车库的供给量和增长速度。

不少市民面临着无处停车的尴尬局面，由此滋生了不少因争夺车位、车库资源而引发的纠纷。

在物权法上，小区车库、车位的权属规则同样具有较大争议。

不少学者提出了完善小区车库、车位权属规则的建设性意见。

本文在综合这些学者的意见的基础上，结合现实状况，分析解读确定小区车库、车位权属规则的最重要的一条法律规定——《物权法》第74条，最后提出确定小区车库、车位权属规则的构想。

【关键词】小区车库；车位；权属规则；《物权法》第74条《物权法》未出台之前，小区车位、车库的管理问题较为混乱，开发商、物业公司以及购房者之间冲突不断。

随着《物权法》的出台，小区车位、车库的权属纠纷得到了一定程度的缓解，但对于该法律的理解仍然存在不少争议。

因此，如何进一步完善也成为法学界探讨的重点问题之一。

一、小区车库、车位的性质对于小区车位、车库的性质，主要意见有三种，一为建筑物区分所有权的专有部分；二为建筑物或者建设用地使用权的添附物；三为建筑物的从物。

①《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

”根据上述法条的规定，笔者认为，车库、车位具有构造和使用上的独立性，可以作为建筑物区分所有权的专有部分。

再者，对于小区车位、车库为建筑物或者建筑用地使用权的添附物的观点，笔者结合多位学者的观点，认为添附是动产所有权取得的原因，而对于小区车位和车库并不能适用。

物业的停车管理规定停车是城市生活中重要的一环，为了保障社区居民和访客的停车需求，物业公司需要制定相应的停车管理规定。

这些规定旨在确保停车秩序、提高停车效率，同时也要注意保障居民的权益。

本文将针对物业的停车管理规定进行详细阐述。

一、停车位分配1. 停车位属性：根据业主购买房屋的属性，物业将停车位分为独立产权及入住临时使用两类。

独立产权停车位归购房屋业主独有，使用临时停车位的租户或访客需遵守相关规定。

2. 停车位数量：物业根据小区建设规模和居民数量，合理设置停车位数量。

小区内独立产权停车位数应满足每户至少一个的需求量，并按照规定进行分配，以确保每户有合理的停车位使用权。

二、停车管理制度1. 停车证办理：居民或租户在入住时，需向物业管理处申请办理停车证。

停车证将记录车辆信息，有效期为一年，过期需重新申请。

2. 停车位标识：物业将为每个停车位做明显的标识，包括独立产权停车位和临时使用停车位，以便居民和访客区分使用。

3. 停车位使用规定：a. 独立产权停车位仅限属于其产权的业主使用，禁止租借或买卖。

b. 临时使用停车位仅供租户或访客使用，禁止长时间霸占，如需长时间停放，需向物业提前申请放行。

4. 车辆准入管理：物业将设立车辆准入管理系统，对进出小区的车辆进行管理。

所有车辆必须配备有效的停车证，并进行车辆信息登记，未配备停车证的车辆将受到拒绝准入的制度限制。

5. 停车位巡查和管理：物业将定期对停车位进行巡查，对违规停放、长时间占用停车位的车辆进行处理。

同时，对停车位的设施和环境进行维护和整治，确保停车位的完好和整洁。

三、停车违规处罚措施1. 违规停放：如果发现车辆违规停放在非指定区域或其他车辆的停车位上，物业将第一次给予口头警告，并要求迅速离开。

如多次违规，将对违规车辆进行罚款或者进行其他相应处罚。

2. 长时间占用停车位：对长时间占用停车位的车辆，物业将按照相关规定进行处理，如进行贴条通知、逾期未处理的将进行罚款，情况严重者将被移车并承担相应责任。

从法律角度看小区车位、车库权利归属问题近年来，经济发展不断满足了人们的生活需要，汽车成为人们生活的必须，为人们生活提供了便利，是人们生活不可缺少的部分。

然而汽车停放也带来诸多问题，主要表现在车位、车库归属问题，即归业主所有还是开发商所有这是本文主要讨论的话题《物权法》第74条虽然做了相关规定，并不明确。

一、小区车位、车库的概述一小区车位、车库的定义及分类车位指住宅小区内设置在地上或地下的停放机动车辆的属于开放式空间的场所。

车库指人们在小区内停放车辆时的独立附属物。

车位是在地面简单划线而成，不具有建筑物特征，开发几乎不要成本:而车库具有建筑物的特征，有明确的位置，空间封闭，开发投入成本较高。

小区车位、车库的分类:立体停车位、地面停车位、首层架空层停车位、地下停车位、楼房顶层停车位。

二小区车位、车库的性质根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条，判断小区某部分是否为专有部分的条件有:构造上具有独立性，能够明确区分:利用上具有独立性，可以排他使用:能够登记成为特定业主所有权的客体。

可知小区车位、车库具备这三个条件，属于建筑物的专有部分，可以独立作为所有权的客体:车位、车库是附随小区建筑物而建造的，是整个住宅小区的组成部分:而且小区车位、车库能满足业主停车的需要，进一步提升小区物业价值，是现代小区不可或缺的配套设施之一。

三小区车位、车库的现状现今的小区车位、车库权利归属是比较混乱的，有法律明确规定的部分，即《物权法》第74条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

这个规定区分了小区内地面车位和车库的差异，在其产权归属问题上给予区别对待，规定了建筑区划内的车位、车库的归属方式，但这一规定并未解决实际根本问题。

物业服务合同法律性质及法律适用物业服务合同是一种法律文件，它确立了物业服务公司与业主之间的关系和义务。

根据相关的法律规定，物业服务合同是一种民事合同，属于合同法范畴，因此具有法律性质。

本文将重点探讨物业服务合同的法律性质、法律适用以及相关法律规定。

一、物业服务合同的法律性质物业服务合同是双方当事人基于平等自愿的原则，在合法的前提下达成的一种协议。

在合同的过程中，双方约定物业服务的内容、方式、价款、责任等基本条款，既是一种买卖合同，又是一种劳务合同，因此在法律上属于复合型合同。

此外，根据《合同法》的规定，物业服务合同可以是口头约定的，但建议双方在签订合同时应以书面方式记录，以确保权益得到充分保障。

二、物业服务合同的法律适用1.合同法物业服务合同是一种合同，因此适用《中华人民共和国合同法》。

合同法规定各方当事人有自由订约权利，但在签订合同时必须遵守法律法规，不得越权或违法。

此外，合同法还规定了合同的成立、效力、履行等方面的具体条文，在物业服务合同的签订中也同样适用。

2.物业管理条例根据《中华人民共和国物业管理条例》的规定，物业服务企业需要在经营前注册，并取得有关部门颁发的营业执照。

此外，物业服务企业还需遵守物业服务商业行为准则，并接受有关部门的监督和管理。

物业服务合同的签订和履行也必须遵守物业管理条例的相关规定。

3.房屋租赁合同法律条款与物业服务相关的房屋租赁合同也需要被记入到物业服务合同中，并以双方的签字为凭。

以防患于未然，在物业合同签署之前，建议双方预先拟定一份租赁合同，并在其中列明房租和租期等重要内容。

三、物业服务合同的相关法律规定1.权利和义务物业服务合同侧重于服务提供商和客户之间权利和义务的约束，对双方的权利和责任都应该做出详细规定。

物业服务商应提供高质量的物业管理服务，保护业主合法权益和业主共同信息平台管理工作，如业委会的管理工作，严格执行防火、安全和卫生标准，并及时处理物业管理事宜，以确保物业管理服务的高效和顺畅。