第四章 门店选址与商圈分析

店铺选址及商圈调查分析1. 引言在开设一家新店的过程中，正确选择店铺选址是至关重要的。

店铺选址不仅涉及到客流量和销售额的问题，还与商圈的发展潜力和竞争环境密切相关。

本文将介绍店铺选址的重要性，并给出一套关于商圈调查分析的方法。

2. 店铺选址的重要性店铺选址对于企业的运营和盈利能力有着直接的影响。

一个好的店铺选址能够吸引更多的客户，提高商品销售额，增加利润。

而一个不当的店铺选址则可能导致客流量不足，销售额不佳，甚至可能使店铺无法维持下去。

因此，在选择店铺选址时需要慎重考虑，综合各种因素做出合理的决策。

3. 商圈调查分析的方法3.1 目标客户分析在进行商圈调查分析时，首先需要对目标客户进行细致的分析。

目标客户分析可以从以下几个方面展开：•年龄段：不同年龄段的人群对商品的需求和购买力有着明显的差异。

•职业：不同职业的人群对商品的需求也不尽相同。

•收入水平：收入水平高的人群更有可能购买高价位的商品。

•兴趣爱好：不同兴趣爱好的人群对商品的需求也不同。

3.2 竞争对手分析正确理解和研究竞争对手的情况能够有助于了解商圈的竞争环境，从而更好地选址。

竞争对手分析可以包括以下几个方面：•竞争对手的种类：了解同类型店铺的数量和分布情况。

•竞争对手的特点：了解竞争对手的规模、产品特点和服务水平。

•竞争对手的定位：了解竞争对手的定位和目标客户。

3.3 交通和配套设施分析交通和配套设施是商圈选址的重要考虑因素之一。

合理的交通和配套设施能够方便客户的到访，并提升商铺的竞争力。

•交通条件：分析附近的交通状况，包括道路交通和公共交通的便利程度。

•停车条件：是否有足够的停车位供客户使用。

•配套设施：分析附近的生活配套设施，包括商场、医院、学校等。

3.4 区域发展趋势分析区域发展趋势对商圈的长期发展具有重大影响。

通过对区域发展趋势的分析，可以了解商圈的潜力和未来的发展方向。

•商业氛围：分析区域内商业氛围的活跃程度，以及商业发展的方向。

商业地产选址与商圈分析商业地产选址与商圈分析一直是商业房地产开发的关键环节之一、合理的选址和对商圈的深入分析可以帮助开发商更好地把握市场需求，提高投资回报率。

商业地产选址与商圈分析主要包括市场需求分析、人口数据分析、竞争对手分析、交通便利程度分析等。

首先，市场需求分析是商业地产选址与商圈分析的基础，通过对市场需求的调查研究可以明确所选商业项目的市场容量和市场潜力。

需求分析的重点包括消费人群的特点、消费水平、消费习惯等方面。

例如，选择一个购物中心的选址，需要对周边消费人群的消费意愿和购物习惯进行细致调查，以确定购物中心所能吸引的目标消费群体是否与周边人口的消费需求匹配。

其次，人口数据分析是商业地产选址与商圈分析的重要内容之一、通过对人口数据的分析，可以了解到人口的流动情况，人口增长率以及人口结构等信息。

这些数据对商业地产选址有着重要的指导作用。

例如，如果人口增长率较高且目标人群与人口结构相符合，那么在该地区建设商业项目的商业前景就相对较好。

竞争对手分析也是商业地产选址与商圈分析的重要环节。

通过对竞争对手的分析，可以了解到周边商圈的商业格局，市场空缺和竞争压力等信息。

例如，如果周边地区已经有了许多类似的商业项目，那么就需要重新考虑选址，以避免过于激烈的竞争导致投资回报的下降。

最后，交通便利程度分析也是商业地产选址与商圈分析不可或缺的一环。

交通便利程度对商业项目的成功与否有着重要的影响。

当一个地区的交通便利程度高，可以方便消费者到达并提供更多的消费机会时，商业项目的成功可能性就较大。

因此，选择交通便利的地理位置对于商业地产选址是至关重要的。

综上所述，商业地产选址与商圈分析是商业房地产开发中的重要步骤。

通过市场需求分析、人口数据分析、竞争对手分析和交通便利程度分析等，可以帮助开发商确定合适的选址位置，并了解到目标商圈的商业潜力和竞争情况，从而提高投资回报率。

因此，在进行商业地产选址与商圈分析时，需要综合考虑各种因素，以确保项目的成功。

零售商圈分析与选址零售商圈分析与选址一、引言在零售业竞争激烈的市场环境下，选择合适的商圈进行进驻对于企业的发展至关重要。

本文旨在分析零售商圈，并提供相关选址建议，以帮助企业做出明智的决策。

二、市场概述⒈行业背景在此部分，我们将对零售行业的整体情况进行概述，包括市场规模、增长趋势和竞争状况等。

⒉目标客群分析通过细分市场并分析消费者画像，我们将明确目标客群的需求、消费能力和购物习惯等，为选址提供依据。

三、商圈分析⒈地理位置考量我们将综合考虑交通便捷程度、人口密度和城市规划等因素，来评估潜在商圈的地理位置优势。

⒉竞争对手分析本章节将对已有的竞争对手进行调研，考察其商业模式、产品定位和市场份额等，以及分析其在所选商圈的表现。

⒊消费环境评估我们将考察商圈附近的人口结构、经济状况、购物中心密度和商业设施等因素，以评估商圈的消费环境。

⒋竞争形势分析通过对商圈内竞争对手的数量、品牌力、促销活动和顾客口碑进行分析，我们将评估商圈的竞争激烈程度。

⒌商圈发展趋势在此部分，我们将预测商圈未来的发展趋势，并对市场影响因素进行分析，以帮助企业做出长期决策。

四、选址建议⒈综合评估在此章节，我们将综合商圈分析结果，给出针对企业最合适的选址建议，并解释选址的逻辑和理由。

⒉市场调研对于选定的商圈，我们建议进行进一步的市场调研，确认目标客群的接受程度和市场容量。

⒊店铺规划我们将提供店铺规划和设计的建议，包括空间利用效率、陈列布局和装修风格等。

⒋战略合作针对商圈内可能存在的合作机会，我们将提供相关建议，并探讨潜在合作伙伴。

附件：本文档附带商圈地图、竞争对手调研数据和市场调研报告等相关资料，供参考。

法律名词及注释：⒈商户租赁合同：零售企业与商圈开发商或店铺经营者签订的租赁合同，规定了双方权益和义务。

⒉地产规划许可证：部门颁发的允许开发商进行商业地产建设的批准证件。

⒊竞争法：针对经济领域垄断行为和不正当竞争的法律法规。

⒋消费者权益保护法：保护消费者合法权益，维护市场公平竞争秩序的法律法规。

开店策划：店铺选址与商圈分析的方法商圈是店铺对顾客的吸引力所能达到的范围，即来店顾客所居住的地理范围。

商圈分析法是通过分析商圈范围内的顾客情况、餐厅情况以及可能影响餐厅经营的其他情况，以得到正确的店址。

在对商圈进行分析时，需要考虑以下几个方面：1.人口总量和密度：了解商圈内的人口规模和人口密度，以便评估潜在顾客的数量和消费能力。

2.顾客需求和消费习惯：研究商圈内的顾客需求，包括餐饮、购物、娱乐等方面的需求。

此外，了解顾客的消费习惯，如消费时段、消费偏好等，以便制定合适的经营策略。

3.竞争情况：分析商圈内的现有竞争者，包括其商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品和服务对象。

评估竞争者的优势和弱点，以及竞争的短期和长期变动。

4.商店区位的可获得性：考虑商圈内各类区位的类型和数量，如商业街、购物中心、社区商铺等。

分析交通便利情况、车站性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客数量和质量等因素。

同时，评估自建与租借店铺的机会大小，以及城市规划对开店的规定。

5.法规政策：了解商圈内的税收、执照、营业限制等法规政策，以确保合规经营。

6.供货来源：分析供货来源的运输成本、运输与供货时间、制造商和批发商数量、可获得性与可靠性等因素，以确保店铺运营的稳定。

7.营销推广：考虑商圈内的媒体资源，如报纸、杂志、电视、网络等，评估其对店铺营销推广的可行性和效果。

8.经济情况：研究商圈内的主导产业、多角化程度、项目增长等经济指标，以及商圈内企业和个人收入水平。

9.劳动力保障：分析商圈内的人力资源，包括管理层的学历、工资水平，以及普通员工的学历与工资水平。

通过对以上各方面的分析，可以为店铺选址提供有力的依据。

在实际操作中，还可以结合企业自身情况，如经营策略、品牌定位、目标市场等，进行综合评估。

通过商圈分析，找到最符合企业发展战略的店址，为开店成功奠定基础。

商圈分析是一个系统性的工作，需要收集和整理大量数据。

商圈分析和店址选址第一篇：商圈分析和店址选址商圈分析一、商圈构成及影响因素商圈（trading area）也称零售交易区域，是指以零售商店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。

简言之，就是零售商吸引其顾客的地理区域，也就是来店购买商品的顾客所居住的地理范围。

商店的商圈一般由以下三部分组成：λ主要商圈（primary trading area），这是最接近商店并拥有高密度顾客群的区域，通常商店的55%-70%的顾客来自主要商圈。

λ次要商圈（secondary trading area），位于主要商圈之外、顾客密度较稀的区域，约包括商店15%-25%的顾客；λ边际商圈（fringe trading area），指位于次要商圈以外的区域，在此商圈内顾客分布最稀，商店吸引力较弱，规模较小的商店在此区域内几乎没有顾客。

影响商圈形成的因素：影响商圈形成的因素是多方面的，可以归纳为企业外部环境因素和内部因素。

主要有：λ商店规模。

λ经营商品的种类。

λ商店经营水平及信誉。

λ促销策略。

λ家庭与人口因素。

λ竞争对手的位置。

λ交通状况。

二、商圈划定方法1雷利法则在划定商圈方面，美国学者威廉·雷利(Willian J·Reilly)提出了一套法则，•称为“零售引力法则”，也称“雷利法则”。

雷利认为，商圈规模由于人口的多少和距离商店的远近而有不同，商店的吸引力是由最邻近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。

雷利法则的基本内容是：在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，即在这一中介点上，两城镇商店对此地居民的吸引力完全相同，这一地点到两城镇商店的距离即是两商店吸引顾客的地理区域。

此法则用公式表示如下：ｄＤab ＝───────１＋√Ｐb/ＰaＤab: 表示Ａ城镇商圈的限度（以沿公路到Ｂ城镇的里程衡量）Ｐa : 表示Ａ城镇人口Ｐb : 表示Ｂ城镇人口ｄ : 城镇Ａ和Ｂ的里程距离2赫夫法则赫夫法则是美国零售学者戴伟·赫夫于20世纪60年代提出的在城市区域内商圈规模预测的空间模型。

零售商圈分析与选址零售商圈分析与选址1、引言1.1 目的该文档旨在对零售商圈进行分析和选址，以帮助企业做出合理的商业决策。

1.2 背景随着消费需求的增加和经济的发展，零售行业竞争日益激烈。

选择一个合适的商圈来开展零售业务是至关重要的。

2、市场概述2.1 行业概述对零售行业的发展趋势、竞争状况和机会进行分析，提供对当前市场的整体认识。

2.2 目标受众确定目标客户群体，包括消费者的年龄、性别、收入水平等特征，以便更好地了解他们的需求和购买行为。

3、地理分析3.1 区域选择对潜在区域进行评估和比较，包括人口密度、经济发展水平、竞争程度等指标。

3.2 交通条件分析区域的交通网络，包括道路、公交、地铁等，以便确定是否便利于消费者的出行和购物。

3.3 人口分布研究区域的人口特征，包括人口数量、年龄结构、职业分布等，以便了解潜在的消费潜力和消费行为。

4、竞争分析4.1 竞争对手分布确定潜在商圈内的竞争对手，包括同行业零售商的数量、类型、品牌等。

4.2 竞争对手优势劣势分析对竞争对手的优势和劣势进行评估，包括产品定位、价格策略、营销手段等。

4.3 客户评价收集消费者对竞争对手的评价和反馈信息，了解他们的购物体验和需求满足程度。

5、商业配套设施分析5.1 商业设施布局评估商圈内的商业设施布局，包括购物中心、超市、餐饮等，确定潜在合作伙伴和合作机会。

5.2 生活配套设施分析商圈内的生活配套设施，包括学校、医院、娱乐场所等，以便了解区域的生活便利程度。

6、选址策略6.1 商业规划基于对市场和竞争状况的分析，制定商业规划，包括产品定位、定价策略、市场推广等。

6.2 地点选择根据地理分析和竞争分析，在合适的商圈内选择一个最佳的地点来开展商业活动。

6.3 租赁谈判与房地产中介或业主进行租赁谈判，确保租约条款和租金等能满足企业的需求。

7、结论总结分析结果，明确选址策略和商业规划。

附件：本文档附带以下附件：附件1：市场调查报告附件2：竞争对手分析表格附件3：商业设施布局图附件4：选址合同范本法律名词及注释：1、商圈：指商业活动集中的地区，通常包括购物中心、商店、餐饮等商业设施。

零售商圈分析与选址零售商圈分析与选址一、引言二、市场概述1\市场背景: 介绍分析的市场背景，包括所在地区的经济发展情况、消费者购物习惯、竞争格局等等。

2\目标群体: 确定商圈的目标群体，包括年龄、性别、收入水平、购买能力等方面的特征。

三、商圈分析1\地理位置: 对商圈所在地理位置的优势和劣势进行分析，包括交通便利度、人口密度、周边环境等方面的因素。

2\人口统计: 收集并分析商圈周边地区的人口统计数据，包括人口数量、人口结构、人口增长率等。

3\竞争分析: 调查商圈内外的竞争对手，分析其定位、规模、品牌形象、销售策略等，以辅助制定有效的竞争策略。

4\消费者行为: 通过调查研究、访谈等方式，了解目标群体的购物行为和偏好，包括购物频率、消费能力、关注的产品类别等。

四、选址决策1\需求分析: 根据市场需求和消费者行为，确定商铺所需的具体特征，如店铺面积、位置要求、配套设施等。

2\房地产市场: 分析当地房地产市场的供需状况，包括商业物业租赁价格、租赁周期、物业管理服务等因素。

3\商圈筛选: 根据商圈分析的结果和需求分析的要求，筛选出适合的商圈候选地，进行实地考察和市场调研。

4\综合评估: 对不同商圈候选地进行综合评估，考虑因素包括交通便利程度、租金成本、商圈竞争度等，最终确定最优的选址方案。

五、附件本文档附带以下附件，供参考：1\人口统计数据报告2\商业物业租赁市场概况3\竞争对手分析报告六、法律名词及注释在本文所涉及的法律名词及注释中，如有需要，请参考以下内容：1\商业物业租赁：指商业用途的房地产租赁。

2\商圈竞争度：商圈内竞争对手的数量和实力。

3\目标群体：企业在市场中所锁定的主要消费者群体。

商圈分析和店址选址————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：2商圈分析一、商圈构成及影响因素商圈（trading area）也称零售交易区域，是指以零售商店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。

简言之，就是零售商吸引其顾客的地理区域，也就是来店购买商品的顾客所居住的地理范围。

商店的商圈一般由以下三部分组成：●主要商圈（primary trading area），这是最接近商店并拥有高密度顾客群的区域，通常商店的55%-70%的顾客来自主要商圈。

●次要商圈（secondary trading area），位于主要商圈之外、顾客密度较稀的区域，约包括商店15%-25%的顾客；●边际商圈（fringe trading area），指位于次要商圈以外的区域，在此商圈内顾客分布最稀，商店吸引力较弱，规模较小的商店在此区域内几乎没有顾客。

影响商圈形成的因素：影响商圈形成的因素是多方面的，可以归纳为企业外部环境因素和内部因素。

主要有：●商店规模。

●经营商品的种类。

●商店经营水平及信誉。

●促销策略。

●家庭与人口因素。

●竞争对手的位置。

●交通状况。

二、商圈划定方法1雷利法则在划定商圈方面，美国学者威廉·雷利(Willian J·Reilly)提出了一套法则，•称为“零售引力法则”，也称“雷利法则”。

雷利认为，商圈规模由于人口的多少和距离商店的远近而有不同，商店的吸引力是由最邻近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。

雷利法则的基本内容是：在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，即在这一中介点上，两城镇商店对此地居民的吸引力完全相同，这一地点到两城镇商店的距离即是两商店吸引顾客的地理区域。

此法则用公式表示如下：ｄＤab ＝───────１＋√Ｐb/ＰaＤab: 表示Ａ城镇商圈的限度（以沿公路到Ｂ城镇的里程衡量）Ｐa : 表示Ａ城镇人口Ｐb : 表示Ｂ城镇人口ｄ: 城镇Ａ和Ｂ的里程距离2赫夫法则赫夫法则是美国零售学者戴伟·赫夫于20世纪60年代提出的在城市区域内商圈规模预测的空间模型。

商圈与商店选址分析【摘要】商圈的选择对于在不断成熟的市场经济中商店的选址非常重要。

本文通过对商圈的类型、形状以及影响因素进行分析来确定商店在进行。

选址时应该考虑的方法和因素，以便为商店的成功经营提供前提。

【关键词】商圈商店选址新设商店在选择地址时，总是力求较大的目标市场，以吸引更多的目标顾客。

因此，商店经营者必须对商店所在的商圈进行考察来确定商圈范围。

不同的零售经营业态会有不同的商圈，相同的经营业态在不同的地区，商圈大小也是有所不同。

商圈的选择必须谨慎，且要调查清楚，才能开创自我的生存空间。

一家成功的商店，其成功的因素很多，商圈的影响有着关键作用，因为地点好坏直接影响营运的效率。

据调查，商圈的影响程度达60%以上。

因此如何选择一个好的商圈，对商店日后的经营发展有很大影响。

另外，对于成熟商圈来说，商圈可以产生叠加效应，各零售商家在商圈内能够产生倍增效应，降低零售商独立宣传推广的成本，还能产生巨大的集客能力。

商圈的存在对于商业来说，已经是一荣俱荣、一损俱损，商圈的暗淡也必将使零售商家暗淡，因此维护商圈的平衡和繁荣，寻求商圈资源的最佳配置，是一项明智之举。

一、商圈的内涵商圈也称购买圈或商势圈，是指在一定经济区域内，以商场或商业区为中心，向周围扩展形成辐射力，对顾客吸引所形成的一定范围或区域。

商圈有两层含义：一是在一定空间内的商业设施和商业企业的位置情况与地理范围情况；二是在一定空间内的商业企业经营商品种类与客流情况。

根据在经济区域中的地位，可以区分为核心商圈、次级商圈和边缘商圈，如图1所示。

核心商圈一般占据该经济区域顾客总数的60%～70%，每个顾客平均购买额为最高。

一个城市可以拥有一个以上的核心商圈，这种情况一般只发生在超大型城市中，例如北京就可以在一定时间内拥有西单和王府井两个核心商圈。

但是，在一般大中型城市中，因为消费者和购买力有限，客观只需要一个核心商圈。

次级商圈是指核心商圈外围的商业区，它一般拥有着该经济区域20%左右的顾客，顾客较分散。

商圈分析与店面选址评估一、选址调查与商圈分析1、常用的指标ν· 常驻人口数、家庭及构成、人口密度ν· 教育程度、从事行业自然增加率、社会增加率ν· 白天流动人口数、年龄构成ν· 家庭人均收人、家庭年支出及支出结构2、主要项目分述家庭人口及收入：家庭状况是影响消费需求的基本因素。

家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。

如每户家庭的平均收庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。

如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要人口密度：一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。

一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。

而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。

客流量：一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。

人流量的大小同该地上下车人大关系。

上下车客人数的调查重点为：各站上下车乘客人数的时期/时点变化；上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的商圈人口也会减少。

根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。

购买力：商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。

家庭人均收过入户抽样调查获取。

企业在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入多者居住区域作为优先选二、商圈分析的内容和步骤1、商圈形态商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种。

ν·商业区：商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。

其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动消费金额比较高等。

ν·住宅区：该区户数多，至少须有1000户以上。

住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等ν·文教区：该区附近有大、中、小学校等。