恒泰浩睿海航浦发大厦资产支持专项计划基本情况

以恒泰海航为例,浅析“类REITs”（案例解析）以恒泰海航为例，浅析“类REITs”（案例解析）一、资产支持专项计划基本要素“恒泰浩睿-海航浦发大厦资产支持专项计划”（以下简称“恒泰海航”）于2015年12月完成发行，并在上交所固收平台挂牌转让，该计划是上交所首单“类REITs”资产证券化项目。

1.恒泰海航的主要发行相关方如下：恒泰海航资产支持专项计划发行规模25亿元，其中A类份额占比61.24%，评级为AAA；B类份额占比38.76%，评级为AA+。

2.交易结构（1）认购人通过与管理人（恒泰证券）签订《认购协议》，将认购资金以专项资产管理方式委托管理人管理，管理人设立并管理专项计划，认购人取得资产支持证券，成为资产支持证券持有人。

（2）恒泰海航投资管理公司设立私募基金，海航实业认购私募投资基金的全部份额，在恒泰证券代表专项计划，根据《基金份额转让协议》的约定购买私募基金的全部基金份额后，管理人代表专项计划依法取得该等基金份额。

（3）专项计划取得基金份额后，同时承继原始权益人在《基金合同》项下实缴基金出资的义务，并于专项计划设立日实缴全部基金出资合计人民币24.6245亿元。

前述基金出资实缴到位后，私募基金募集完毕。

（4）私募基金募集完毕后，私募基金将向浦发置业发放7.21亿元委托贷款（5）私募基金全部基金份额对应的基金财产为：①基金管理人代表私募基金持有的浦发置业100%股权；②基金管理人代表私募基金对浦发置业享有的7.21亿元委托贷款债权。

交易结构图如下所示：3.增信措施二、由本案例引发的一些思考1资产证券化中往往会涉及托管银行和监管银行，二者职责有何不同？托管银行的义务：① 妥善保管专项计划账户内资金，确保专项计划账户内资金的独立和安全，依法保护资产支持证券持有人的财产权益② 管理专项计划账户，执行管理人的划款指令，负责办理专项计划名下的资金往来③ 在专项计划到期终止或《托管协议》终止时，托管人应协助管理人妥善处理有关清算事宜，包括但不限于复核管理人编制的清算报告，以及办理专项计划资金的分配。

类REITs最全解析，看完变专家！展开全文文章作者：中诚信证评结构融资部分析师朱辉、林海伊、李青云、马倩伟文章原标题为《类REITs资产证券化产品专题研究报告》摘要本文首先从行业概况、行业政策、行业趋势等方面对目前国内的REITs和类REITs产品的发展情况作了基本介绍。

受限于国内法律法规及政策，我国大陆地区尚未出现正式上市交易的REITs产品，而自备案制以来类REITs产品发展较为迅猛，通过结构化设计在一定程度上实现了REITs的部分功能，且随着对类REITs产品逐步探索，其发行主体、发行场所、底层标的物业业态逐渐趋于多元化。

其次，本文对类REITs产品的发行情况进行了简要介绍。

自2014年起，截至2017年4月末，已发行的类REITs产品共有19单，累计发行规模超过454亿元。

目前，可供资产证券化的不动产存量巨大，增量较为可观，我们看好类REITs产品的发展前景。

最后，根据目前已成功发行的类REITs产品，我们梳理了类REITs 产品的评级关注要点和主要风险点。

我们认为虽然如办公楼、商场等标的物业的现金流较为稳定，符合资产证券化要求，且其自身拥有一定的保值能力，但在实际的评级过程中，我们仍需关注其标的物业的区域情况、物业运营方情况、底层租赁情况、交易结构相关设置以及增信方的信用变化情况等。

此外，基于交易结构的设置，我们亦需对租金波动风险、估值下滑风险、增信方信用风险等诸多方面加以关注。

一、 REITs产品简介房地产信托基金（Real Estate Investment Trusts，即REITs）是一种通过发行股份或受益凭证汇集资金，由专业托管机构托管，并委托专业投资机构进行房地产投资经营管理，将取得收益按持有份额比例分配于投资者的一种信托基金，根据投资形式不同，又可分为权益型、抵押型与混合型，其中权益型REITs投资于房地产项目并拥有所有权，抵押型REITs主要投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，混合型REITs介于权益型和抵押型REITs之间。

资产证券化之双SPV结构分析（附案例）1什么是SPV以及设⽴SPV的⽬的SPV指特殊⽬的实体（Special Purpose Vehicle），其职能是在资产证券化的过程当中承接发起⼈转让的基础资产并以基础资产的现⾦流为⽀撑发⾏资产⽀持证券。

在标准的资产证券化当中，设⽴SPV的⽬的在于实现所谓的“真实出售”与“破产隔离”，简单来说就是将基础资产的风险与收益与原本拥有基础资产的发起⼈完全隔离开，也可以理解为把基础资产从发起⼈的资产负债表中完全剥离出来。

2双SPV出现的原因双SPV主要是为了应对美国在法规和税收上的⼀系列规定⽽创设的，⽬的是实现“破产隔离”与“税收中性”。

1.破产隔离在证券化过程中，最关键的是“真实出售”问题。

因为根据美国破产法规定，⼀旦原始权益⼈(Originator)陷⼊破产，SPV 只能拥有在被破产法庭认定是“真实出售”的交易中所获得的帐户应收帐(Receivables)，如果破产法庭认为原始权益⼈和 SPV 之间的交易不能算作“真实出售”，那么原本由SPV 拥有的应收帐也将被归⼊原始权益⼈的破产财产(Estate)。

这意味着原始权益⼈的破产将会波及SPV, 从⽽使SPV 丧失偿还债券的能⼒；这种情况下，SPV 的破产远离性(Bankruptcy Remoteness)也就被破坏了。

在美国资本市场上，如果不能认定 SPV 有破产远离性, 资信评级机构将不能对SPV 发⾏的债券给出AAA 的⾼等级。

可以看到保证“真实出售”的性质是保证SPV 破产远离性的⼀个关键。

如上述⽂字所⽰，为了使发⾏的资产⽀持证券获得更⾼的评级，必须实现“破产隔离”，实现“破产隔离”⼜必须实现所谓的“真实销售”。

⽽问题就产⽣于此：2.税收问题如果原始权益⼈和SPV 之间的应收款的转让交易是被算作“真实出售”，那么原始权益⼈因转让⽽获得的收⼊将被认为是计⼊征税的范围内；如果转让交易被认为是“抵押贷款“，那么这不会被计⼊征税的范围中。

凯德收购上海浦发大厦，首单REITs市场化退出！01-08 07:301月7日，新加坡大型房地产集团凯德集团宣布，与一家非关联第三方公司成立50:50的合资公司，斥资27.52亿元收购位于陆家嘴核心商圈的上海浦发大厦约70%面积，包含办公楼8－19层和21－32层，地上总建筑面积为41773平方米。

凯德集团将把浦发大厦作为种子资产投入凯德即将成立的增值型私募房地产基金，该基金将关注亚洲重要城市的商务房地产项目。

根据国金ABS云资料显示，海航浦发大厦REITs项目曾是上海证券交易所第一单类REITs项目，也是国内首单以单一写字楼物业为标的资产的类REITs项目。

本次交易，是全国首单市场化退出的资产支持专项计划，对于整个房地产大宗交易市场以及国内房地产证券化的发展都具重大意义。

上海浦发大厦建成日期为2022年7月，使用年限剩余28年，占地面积6280平方米，建筑面积为46379.65平方米，项目总层数36层，地上为办公写字楼、商业，地下为停车场。

在经营方面，该项目2017年收入1.47亿元，预估2018年营业收入为1.8亿元。

海航在推介资料上称，该项目的评估值为25.24亿元。

浦发大厦原属于上海国盛集团名下，国盛是上海市政府重大产业项目的投融资平台，房地产业务非其主营。

在2008年始，国盛开始着手剥离旗下房地产板块，浦发大厦也在2008年被第一次在产交所公开挂牌，不幸在经济背景下市场寡淡，起始价格14亿无人问津。

2009年，该项目再次挂牌，起始价格降至12亿，海航置业以14.75亿代价，竞得浦发大厦项目公司“上海浦发大厦置业有限公司”100%的股权及7.21亿的债权。

此次的买家凯德集团的官网资料显示，该公司是一家大型房地产集团，总部设在新加坡，并在新加坡上市。

截至2018年9月30日，凯德集团在全球拥有及管理资产总值超过920亿新币。

集团的全球房地产业务多元化，包括商业综合体、购物商场、服务公寓、酒店、长租公寓、办公楼、住宅、房地产投资信托及基金业务，业务遍及全球30多个国家的160多个城市。

浅议国有企业资产证券化融资的基本路径王超峰【摘要】资产证券化,是金融领域当中重要的融资方式,能够对资本进行优化配置,也是市场机制深化发展的体现,具有更高的融资效率.在部分国有企业日常经营中,资金短缺是一个重要的问题,严重制约着企业发展.因此,在社会经济不断发展的背景下,国有企业通过资产证券化融资,也逐渐成为了发展趋势.本文介绍资产证券化的发展现状,对资产证券化业务开展过程中的渠道与ABS基础资产进行研究,对国有企业资产证券化融资路径提出建议.【期刊名称】《西部财会》【年(卷),期】2017(000)012【总页数】3页(P41-43)【关键词】国有企业;资产证券化;融资【作者】王超峰【作者单位】陕西省地方电力(集团)有限公司,陕西西安710061【正文语种】中文一、资产证券化概述广义的资产证券化，包括发行股票、公开上市等融资业务。

本文仅讨论狭义的资产证券化，即以融资为目的发行资产支持证券（ABS）。

资产证券化，是将未来现金流变现，是指发起人将缺乏流动性，但又可以产生稳定可预见未来现金收入的资产或资产组合（即基础资产），出售给特定的发行人，或者将该基础资产信托给特定的受托人，通过创立一种以该基础资产产生的现金流为支持的一种金融工具或权利凭证(即资产支持证券ABS)，采用结构化等方式，进行信用增级，在金融市场上出售变现该资产支持证券的一种结构性融资手段。

二、资产证券化的类别目前，我国资产证券化主要包括3类，分别为：一是由央行和银监会监管的信贷资产证券化（信贷ABS）；二是由证监会监管的资产支持专项计划（企业ABS）；三是由银行间市场交易商协会监管的资产支持票据（ABN）。

三种模式下的主管部门、发起人、投资者、基础资产、信用评级方式、交易场所、发行方式、审核方式、登记托管机构各不相同，表1列示了资产证券化在三种模式下的主要区别。

表1 资产证券化三种模式的比较表信贷ABS 企业ABS 资产支持票据（ABN）主管部门发起人投资者证监会金融机构、非金融企业基金(包括专户),银行理财、券商资管、保险公司基础资产企业应收款、信贷资产、信托受益权等财产权利，基础设施、商业物业等不动产财产或不动产收益权，以及中国证监会认可的其他财产或财产权利交易商协会非金融企业公开发行面向银行间所有投资者；定向发行面向特定机构投资者符合法律法规规定，权属明确，能够产生可预测现金流的财产、财产权利或财产和财产权利的组合。

2023年资产支持专项计划募集说明书一、概述本资产支持专项计划是由XX公司发起，旨在通过发行资产支持证券以募集资金的一种金融产品。

本募集说明书旨在对本计划的性质、目的、条件、风险、收益等事项进行说明，为投资者提供全面、客观的信息。

二、发行方XX公司是一家具有良好信誉和稳定经营状况的知名企业，拥有健全的财务管理体系和稳健的财务状况。

公司的主要业务包括XX行业，具有丰富的行业经验和市场份额，具有良好的市场前景。

三、资产池资产池是本计划的基础，由XX公司持有的优质资产组成，包括但不限于应收账款、存货、固定资产等。

这些资产具有稳定的现金流，能够为资产支持证券的支付提供可靠的保障。

四、交易结构本计划采用资产证券化的方式进行融资，通过将XX公司的资产进行组合、打包，并转让给SPV（特殊目的载体）的方式，实现资产的流动性。

同时，由SPV发行资产支持证券，向投资者募集资金。

五、募集资金用途募集资金将主要用于支持XX公司的业务拓展、设备更新、市场推广等方面，以提升公司的竞争力和市场占有率。

同时，也将用于补充公司的流动资金，以应对市场变化和风险挑战。

六、风险因素1. 信用风险：资产池的资产可能存在一定的信用风险，影响证券的支付。

2. 市场风险：市场环境的变化可能影响证券的价格和收益。

3. 流动性风险：证券的流动性可能存在一定的限制。

4. 利率风险：如果市场利率发生变化，可能影响证券的收益。

七、投资回报投资者将获得由SPV分配的资产支持证券，预期将获得稳定的现金流入，包括本金和利息的返还。

投资回报的高低将取决于证券的利率和资产池的资产质量。

八、购买与转让投资者可以通过证券交易平台购买和转让本计划的证券。

转让过程需遵守相关法律法规，并需要支付相应的手续费。

九、终止与清算在本计划到期或者提前终止时，将进行财产清算和分配。

清算过程将遵循相关法律法规，并保护投资者的利益。

十、附录与参考资料附录部分将包含重要的图表和数据，如资产池的组成和规模、现金流预测等。