【地产操盘手实用宝典】

房地产踩盘市调实用技巧(同名14006)房地产踩盘市调实用技巧1、到售楼处踩盘就是为了搜集情报和增长见识和做到“知彼知己，百战不殆”我想很多人都有踩盘的经历，踩盘是良心和自尊心双重考验的事情，每次踩盘感受可能都不同，同行去看同行的盘子，说白了就是为了搜集情报和增长见识。

但是被搜集的人就说了，我凭什么让你知道我的方法或者手段（虽然这些东西没有多少创新，但是还是人家的劳动成果），这种想法也是无可厚非的。

但是行业要发展，个人要进步，没有交流怎么办，我想去踩盘也是一种交流。

作为地产策划人，跑盘是必修课，尤其是有规模实力的地产中介公司对此要求尤为严格。

代理公司到异地代理项目，项目负责人都会和销售人员一起踩盘，其实在前期作业的时候该得到的各个楼盘情况大都掌握，为什么还还要踩呢？原因无他，只是想了解各楼盘的销售实力。

同时也想让我的销售人员向同行学习，所谓的情报其实就是信息经过收集、整理、加工、分析、升华的产物，在这里收集的工作其实可以使用很多不同的方法来实现，有的时候公开的信息经过加工之后形成的情报比询问出来的信息准确和有效的多。

同时在收集的时候，必须带着目的去收集。

所谓“耳听为虚，眼见为实”。

不了解竞争对手的市场定位、产品特色、促销手段、价格定位又如何能够让自己的产品比竞争对手更吸引消费者。

2、明确踩盘人、踩盘方向和踩盘的最佳时间地产圈里踩盘最多的可能就是市调部/市场部的人，其它的诸如策划部、销售部、公司老总等人则相对较少，也就说目的决定踩盘人的人选，不可把全部的工作都委托给市调组成员。

很多时候市调的人对踩盘的方向很迷茫，有些资料完全可以不通过售楼处获得。

要是仅仅是为了收集楼盘建设数据和查看工程进度去的，你只需要索要资料和去工地实际的转一圈既可以。

如果要了解售楼的进度以及售楼部人员的素质，那就应该和售楼人员进行交流，当然这种交流可以是公开的，也可以是隐蔽的，这里有两个原则，一是根据情况选择公开和隐蔽；另一个就是需要个人素质在起作用，不要刺探一些不应问得问题，仅问常规性的问题，信息变成情报不是在收集阶段，而应是在大量信息被整理、分析之后得出。

房地产项目操盘手册1. 引言房地产项目操盘是指在房地产领域中，统筹协调项目的规划、开发、销售和运营等各个环节。

作为一个房地产项目的操盘手，需要具备一定的专业知识和技能，以确保项目能够顺利进行并取得良好的效益。

本手册将为您介绍房地产项目操盘的基本要点和操作步骤，帮助您更好地理解和掌握这一领域。

2. 项目规划在进行房地产项目操盘之前，首先需要进行项目规划。

项目规划是指确定项目目标、确定项目的基本框架和制定项目的详细计划。

以下是项目规划的一些关键要点：•项目目标：明确项目的总体目标，包括经济目标、社会目标和环境目标等。

目标应该具体、可衡量并与公司整体战略一致。

•项目规模：确定项目的规模和范围，包括项目的占地面积、建筑面积以及项目的总投资额等。

同时，需要考虑项目的可行性和市场需求。

•项目策划：进行详细的项目策划，包括项目的分期规划、市场分析、项目定位、销售策略等。

同时，还需要制定相应的时间计划和预算。

3. 项目开发在项目规划完成后，接下来是项目的开发阶段。

项目开发是指将项目规划中的各项计划付诸实施，包括项目的土地开发、建筑施工、装修装饰等。

•土地开发：根据项目规划，进行土地开发工作，包括土地的拆迁、平整、填埋等。

同时，还需要与相关政府部门进行协调，确保项目的土地使用权合法有效。

•建筑施工：根据项目规划和建筑设计，进行建筑施工工作。

需要在项目进度、质量和安全等方面进行严格管理，确保工程的顺利进行。

•装修装饰：在建筑施工完成后，进行项目的装修装饰工作。

需要根据项目的定位和目标群体的需求，进行相应的设计和装饰。

4. 项目销售项目开发完成后，接下来是项目的销售阶段。

项目销售是指将项目中的商品房或商业物业等销售给客户，实现项目的收益。

•销售策略：根据项目规划和市场需求，制定相应的销售策略。

包括产品定价、推广活动、销售渠道等。

•销售组织：建立专业的销售团队，并进行培训和管理。

同时，还需要建立销售网络，包括销售中心、展示区域等。

房地产经纪人超级实战宝典简介房地产经纪人是一个充满挑战的行业，需要掌握各种技巧和策略来取得成功。

本文档将介绍一些房地产经纪人超级实战宝典，帮助经纪人们在市场竞争激烈的环境中脱颖而出。

1. 建立强大的人脉网络房地产经纪人的成功很大程度上取决于他们的人脉网络。

建立强大的人脉网络可以帮助经纪人找到潜在买家和卖家，增加交易机会。

以下是一些建立人脉网络的实用技巧：•参加行业活动和聚会，结识其他行业专业人士和潜在客户。

•利用社交媒体平台，如LinkedIn和Facebook，与同行和潜在客户建立联系。

•参加房地产相关的研讨会和培训课程，与业内专家建立关系。

•主动与现有客户保持联系，以建立长期的业务合作关系。

•参加当地商会和社区组织，扩大自己的社交圈。

2. 掌握市场信息了解市场动态和行业趋势对房地产经纪人非常重要。

只有了解市场，才能更好地为客户提供建议和帮助。

以下是一些获取市场信息的途径：•订阅地产报告和研究，了解市场趋势和价格走势。

•关注房地产媒体和新闻，了解最新的行业动态。

•与其他经纪人和行业专家交流，分享市场情报和经验。

•定期参观房地产展览会和开发商的展示中心，了解最新的楼盘和项目。

3. 提供优质的客户服务客户满意度是房地产经纪人成功的关键因素之一。

提供优质的客户服务可以增加客户的信任和忠诚度。

以下是一些提供优质客户服务的建议：•倾听客户的需求和要求，并尽力满足他们的期望。

•提供专业的房地产咨询，帮助客户做出明智的决策。

•及时回复客户的电话和邮件，确保他们的问题得到解答。

•维护良好的沟通和协作，与客户保持紧密联系。

•提供售后服务，帮助客户解决问题和困难。

4. 提升销售技巧房地产经纪人需要掌握一定的销售技巧，以增加交易的成功率。

以下是一些提升销售技巧的建议：•学习销售和谈判的技巧，如提问、倾听和说服。

•了解客户的需求和兴趣，并根据其需求提供相关的房产信息。

•掌握房地产市场的定价和谈判策略，以获得最佳的交易结果。

地产操盘手实用宝典地产操盘手实用宝典地产操盘手是指那些专门进行地产投资、策划、开发、销售和管理等全过程的专业人士。

他们在地产领域的成功，来自于对市场、技术和管理等方面进行全面掌握，以及对风险、机会和时机把握的准确判断。

以下是地产操盘手实用宝典，希望能对广大地产投资者和从业人士有所帮助。

一、市场分析地产投资的前提是市场需求，因此，透彻了解市场趋势、需求和竞争格局等因素是至关重要的。

通过以下步骤可以进行市场分析：1.知道自己的投资目标和目的；2.多关注市场热点、政策和新闻；3.了解投资区域的基础设施、人口、经济和社会环境等情况；4.调查竞争对手的产品、价格、营销渠道和服务等信息；5.对预期价值、现值和未来增值进行预测和评估。

二、投资策略投资策略是根据市场和投资者的要求及资源情况，制定能够最大化效益的投资决策。

常用的投资策略有：1.价值投资：寻找被市场低估的产品或项目进行投资。

2.成长投资：通过分析企业或项目的成长性和前景，进行长期投资。

3.规模投资：对大型项目或企业进行投资和管理，以获得规模效应。

4.风险投资：投资存在较高风险但潜在回报高的项目或企业。

三、资金筹措资金筹措是地产操盘手最重要的任务之一。

如果缺乏足够的资金，无法进行项目的开发或实施。

为此，需要进行妥善的融资安排。

资金筹措的方法主要有：1.自有资金；2.金融机构贷款；3.股权融资；4.债券发行；5.信托融资。

四、项目实施项目实施包括场地选址、规划设计、建设施工及销售运营等环节。

通过以下步骤进行项目实施：1.场地选址：寻找符合市场需求的场地或地块。

2.规划设计：对场地进行细致的规划设计，收集和分析市场数据和投建资金等信息。

3.建设施工：确定施工方案和进度，并对工程质量进行监管和控制。

4.销售运营：制定销售策略和营销计划，实施价格策略和促销手段，对销售过程进行管理和跟踪。

五、风险管理地产投资涉及到的风险包括市场风险、信用风险、操作风险等。

风险管理的目的是降低风险的发生率和减轻风险的损失。

作为房地产的“操盘手”，我认为以下几点属“重中之重”，如果达不到，就不能成为合格的操盘手，当然更谈不上是什么高手。

一、对房地产开发项目从土地出让开始，一直到物业管理，必须有一个清晰的全程认知，这还仅仅是一个基础。

二、规避和防范风险是第一要务，也是取得长期成功的前提和保障，这一点非常重要，却往往被忽略，尤其是被一些自认为高手的策划人所忽略。

三、顺应市场趋势进行操盘是第二要务，也是项目和操盘手本身生存的不二法则。

我们千万不可妄想比市场更聪明，一个操盘手永远也不可能改变市场，而趋势却是我们永远的朋友和依据。

四、作为房地产操盘手，毕竟和市场分析专家是有工作内容上的区别的，所以，我们可以出现对长期形式预测的不准确，但是，却不能在事实面前错上加错。

换一句简单一点的话就是，做对比看对要重要得多！无论你怎么解释都不会过分。

五、在房地产楼盘的操作中，我们必须要求战无不胜。

但是怎么样才达到战无不胜呢？记住一句话：战无不胜的真正含义是不胜不战！操作质量远远重要于操作数量。

我们要理智地知道这一点，在很多时候，我们是不能控制市场和他人的，但是，我们要绝对地能够控制住我们自己！六、只有成为太阳，我们才能发出阳光！作为一个房地产操盘手，对房地产专业知识、经济知识、心理学知识甚至于看似无关的文学修养、审美学、道德情操等等，只要对操盘水平有影响的东西，都尽可能地去学习修炼，才能越来越接近于成为“太阳”。

七、知识绝对是力量，但是如果能把这些知识，通过非常艰苦和痛苦的训练转化为实战操作水平，会让力量体现出更大更多的价值。

所谓的地产操盘手，形象地说，就是一个房地产项目的管家，他是对房地产项目从获得土地到开发建设以及销售经营全过程进行把控的职业经理人，这个角色对于整个房地产行业而言是非常重要的。

每个房地产项目的运作，幕后都有一个神秘人物，这个人物不是房地产老板，而是房地产老板找来为项目“当家”的人，从股市中偷来了“操盘手”称呼，由于这个称呼既形象又贴切，现在“房地产操盘手”这个称呼也渐渐习惯并流传开来。

一个房地产操盘手的十个瞬间：营销七日谈宋家泰读书圈 - 宋家泰 09:46 1211 01自媒体 | 豪宅 | 李嘉诚 | 投资A-A+房地产营销从业15年，历经五次大调控，我个人有个体会，一个项目的成败，有个4321原则。

拿地研判占了40%，设计定位占了30%，销售企划占了20%，市场机会占了10%，也就是说，地拿错了，或者在错误的时间拿了地，那就算设计、销售、企划推广做得再好，市场机会每次都能捕捉到，整盘做完，也就勉强及格，赚钱那是不用想了，不赔钱就算不错了；如果地拿对了，或者在正确的时间拿了地，哪怕设计中规中矩，哪怕后期销售、企划推广很普通，点又很背，各种小反弹，各种小阳春都没有捕捉到，这个盘还是可以拿到70多分，赚点钱没有问题；但我绝对不是说，在一个项目的操盘过程中，营销能力只有20%的责任，我认为是100%的责任。

一个房地产公司，不能只有市场营销部需要懂营销，全公司都得懂；占了项目成败的40%的“拿地研判”，就需要有非常强的营销能力，占了项目成败的30%的“设计规划”，也需要有营销能力。

地拿砸了，就一切都砸了因为土地成本在房价中的占比太重，能不能拿，绝对不能仅仅依靠用周边项目的价格做个比价，再设一个年价格增幅算出整盘均价，算一下建安、配套、财务费用、税收等成本后，倒推出地价承受能力，这套方法现在各公司都会了，大家用的EXCEL表格可能都一样，那么凭什么肯定赚钱的狗屎运你能踩上呢？一定要有敏锐的投资眼光，明白经济发展趋势、知道社会结构变化、通晓资金市场路数、理解土地规划价值，这个”通人“只能是一把手，要么是老板，要么是董事长，因为房地产本质是个“投资行为”，以前我听北京华高莱斯李忠老师的课，他说房地产专业在国外，是属于金融系的投资方向，是一个“如何花更多的钱赚更多的钱”的事业，不是一个把房子盖的越快越好的事业。

因此，我很看不起那种地拿错了，董事长骂总经理，总经理骂拿地的部门，拿地的部门骂营销预期太高，市场预判出错，营销部门只好骂自己的行为，每个人都要做好自己的工作，董事长或者资本家的工作，就是负责投资，不是每天把眼睛放在旗下的楼盘，今天买了几套，明天买了几套，这个楼盘什么时候开盘，那个楼盘什么时候交房，市场不好的时候恨不得自己去卖房，董事长或者资本家的职责就是去找钱，就是去判断，给企业一个清楚的方向，一个明确的定位。

房地产销售宝典1 房地产市场营销中的营销控制随着时间的推移，不断地将价格按不同的时间段进行调整，并根据不同的时间段放出不同的销量。

那么整个营销过程就是一个比较完美的营销控制过程当前，房地产市场已进入了品牌竞争时代，房地产市场营销手段和策略也不断推陈出新，但在市场营销实践中仍常出现以下比较典型的问题：一、开盘后，开发商想尽快回笼资金，将全部房源面市，以致于好房源在开盘前期就已售出，而销售中后期又出现层次较差、朝向较差的房源无人问津，比如高层公寓中9楼以下、西北朝向的房源和多层次公寓中的"顶天立地"的房源等，这种局面造成了开发商的利润被"套"在这些房源中，无法兑现。

二、价格的定价原则随意性很强，有些开发商虽然在定价方面有现房价和期房价之分，但没有体现出房地产"投资与置业"的两重性的特点，没有留出价格的升值空间，致使购买人气不足，特别是有些开发商在销售中期感到开盘时定价太高而大幅降价，以回收资金，提高销售业绩，这样不仅严重挫伤已购房者的利益，带来负面影响，而且失去升值空间，使该楼盘商誉下降，失去市场。

三、有些开发商虽然也意识到了上述两种情况，也采取了一些措施，但两者各自为政、相互脱离，没有将两者有机地协商起来，不能起?quot;1＋1＞2"的协同效应的目的，整个营销工作无计划。

原因是没有设定销售时间和与之对应的销售价格、销售数量（房源量），从而不能进行主动性营销去适应市场的变化。

在一般的市场营销理论中只提出产品、价格、促销、渠道等4Ps策略，然而运用上述策略，并不能完全避免上述三种的出现，原因是因为房地产所生产的是特殊的产品--不动产，它和一般产品的特点有着很大的差别。

因此，有必要提出房地产市场营销中的"营销控制"概念并运用权变理论加以研究。

销售控制。

在整个营销过程中，应该始终保持有好房源，分时间段根据市场变化情况，按一定比例面市，这样可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市时，正处于价格的上升期，还可以取得比较好的经济效益。

填写意见以便我们整改。（主要针对花园洋房）
8、交房时内外墙分别采用什么材料？对人体是否有害？
答：外墙为 200 厚加气混凝土砌块，内墙体均采用 100、200 厚加气混凝土砌块。对人体完全无害。
花园洋房是外墙外保温，保温材料为胶粉聚苯颗粒，小高层是外墙内保温，保温材料为聚苯板。
9.小区的防震系数？答：抗震设防烈度为 7 度。
brown stone street 4+1F 叠加别墅效果图
brown stone street 4+1F 叠加别墅效果图
brown stone street 4+1F 叠加别墅效果图
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金地天御
金地天御原创平墅
平面图
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天御实景
砂浆找平-外墙防水腻子-砂壁漆喷涂-防水面漆)。外立面采用通体面砖。如开裂或渗水，通知物业
负责联系相关责任单位进行维修。
4、小区内的道路面层采用什么材料？
答：采用抗噪沥青路面和彩色水泥砖（主要针对花园洋房区域沥青颗粒粗大问题）
5、房屋楼顶的防水和保温层的工艺是什么情况？
答：防水:JS 防水+防水卷材；保温:聚苯保温板+加气混凝土砌块+细石钢筋混凝土保护层。屋面采
2.意向性指示系统
3、5、6、7.四块意向性墙
9、10.双面灯箱放效 果图（一张鸟瞰，一 张高town）
第四个瞬间 定价 穿透人心的力量
Gemdale Corporation
The Science of Living
第五个瞬间 开盘，惊险的一跃
金地未未来开盘平面图
金地未未来开盘现场照片
金地未未来区位图

房地产：大盘操盘手法随着房地产市场的不断发展，大盘操盘成为了房地产市场的一个热门话题。

那么，到底什么是大盘操盘？大盘操盘手法是如何实现的？这些问题我们都需要深入了解。

本文将从以下几个方面进行探讨：1.什么是大盘操盘？2.大盘操盘手法有哪些？3.如何实现大盘操盘？4.大盘操盘的风险和注意事项。

什么是大盘操盘？大盘操盘是指在房地产市场中，通过一系列的投资合理安排和市场信息分析，控制房地产市场的行情，进而实现最终的盈利。

大盘操盘需要综合运用投资分析、市场调研、战略规划等多个领域的知识与技能，而且策略和手段都较为复杂和繁琐。

大盘操盘手法有哪些？大盘操盘手法主要包括以下几种：1.分散投资：大盘操盘者通常会在多个城市或多个区域购买多套商品房，实现资源的分散和风险的分散。

2.适时买入卖出：大盘操盘者要根据市场情况选择合适的时机进场操作、把握卖出机会。

3.避免短期盈利：大盘操盘者不会把短期盈利作为主要目标，而是注重稳定、长期的收益。

4.充分利用政府政策：政府政策是影响房地产市场走向的重要因素，大盘操盘者会保持对政府政策的敏感度，并充分利用政策优势。

5.精确掌握市场走势：大盘操盘者要通过经验积累和数据分析等手段，精确掌握市场走势，从而制定相应的投资计划和操作策略。

6.长期规划：大盘操盘者不仅要看短期市场行情，更要看长远趋势，制定长期规划和投资策略。

如何实现大盘操盘？要实现大盘操盘，需要从以下几个方面入手：1.提高分析能力：大盘操盘需要对市场数据和信号进行深入分析，提高自己的市场敏感性和准确度，充分掌握市场变化的趋势和特征。

2.保持审慎：大盘操盘需要保持稳健的态度，不盲目跟风，不被市场情绪左右，注重对风险的防范和控制。

3.多方配合：大盘操盘需要和多方进行密切配合，包括开发商、政府、金融机构、经纪人等，协调各方资源，实现协同作用。

4.约束自己：大盘操盘需要约束自己，不断学习和更新知识，不进行不道德、不合法的交易，遵守市场规则和法律法规。

前言房地产经纪人，就是在房屋和土地买卖、转让、抵押、租赁、交换等交易活动中充当中间媒介，接受委托，收取佣金的自然人和法人。

随着中国房地产市场的逐渐繁荣，二手房交易市场也日见火爆，房产经纪人的职业前景和市场需求日益扩大，有越来越多的人投身于这个行业，成为专业的房地产经纪人，职业前景也非常光明。

目前在我国，投身房产经纪人这个行业的人员近百万。

这个队伍还在不断壮大中。

但是，房地产经纪人是一个非常富有挑战性的职业，首先房地产经纪人要是一个可以让人信任的人，具有丰富的心理，法律，金融，建筑学等专业知识，出色的语言沟通技巧，良好的人际交流手段，乐观向上的积极心态。

房地产经纪人也是一个凘职业，如何做出突出的业绩？对于房地产经纪人来说，每天在烈日风雨中陪客户看房，和各色人等讨价还价，与客户和房主不停的沟通，谈判，最后才是签约，收取服务费用。

时常要面对经过多日辛苦的工作之后，徒劳而返，或者最后客户跑单，没有收获，心态沮丧之极。

由于一些小的中介公司一些违规操作，一些经纪人在从业过程中的违规违法行为，导致了人们对于房地产经纪人存在一定的偏见和误解。

作为一个房产经纪人从业人员，我深知其中的辛酸苦辣，这当中的滋味，不亲身经历，真的无法体会。

以前的市场上一间屋子，两部电话，几个人，就能成为一个房产中介公司的时代已经过去。

市场必将越来越规范，诚信将是房地产中介企业的立足之本。

品牌效应像21世纪不动产，中原，顺弛等大的连锁经营企业必将民、占领越来越大的市场，逐步侵蚀小中介公司的市场份额。

经纪人必将发挥越来越重要的作用。

只是在中国，房地产经纪人要被人们观念所接受，成为一个真正受市场和客户欢迎的职业还有很长的路要走。

所有的房地产经纪人面对的首要问题就是业绩问题，特别是国六条颁布，二手房开始征收营业税和个税之后，市场成交量急剧萎缩，买方和卖方都在呈观望态度。

房地产经纪人面临越来越大的业绩压力。

作为一个房地产经纪人，因为要面对买卖租赁房屋的不同客户，每天都会碰到一些新的问题。

房地产销售的成功操盘手册在如今这个竞争激烈的房地产市场上，如何成为一名成功的销售人员是每个人都关心的话题，要成为一名成功的房地产销售人员，必须要掌握一些必要的技能。

以下是一些关键技能和方法，可以帮助你成为一名更加成功的房地产销售操盘手。

1. 建立和维护良好的客户关系成功的房地产销售人员都对自己的客户十分重视，他们清楚地知道建立和维护良好的客户关系是他们未来成功的关键因素。

一个良好的客户关系可以带来更多的重复业务、口碑宣传和好评。

建立良好的客户关系需要投入时间和精力，包括要能够了解客户的需求和偏好、及时回复客户的信息和咨询、及时为客户提供解决方案、建立信任和互信等。

2. 掌握市场动态市场动态对于销售人员来说十分重要，他们需要了解市场的趋势和变化，以便调整销售策略和战略。

这些市场动态包括整个市场的供需关系、价格变化、潜在客户的需求等。

只有通过了解市场动态，销售人员才能准确预测未来的市场变化，采取有效的销售策略。

3. 制定有价值的销售策略成功的销售人员都会进行有效的市场营销研究，并会在销售策略上进行创新和调整。

他们会以客户需求为中心，制定有价值的销售策略，提高他们与客户的黏性。

这些销售策略包括制定差异化的营销策略、利用互联网技术提高销售效率、提供售后服务等。

通过这些策略，销售人员可以更加高效地接触到潜在客户，并成交更多的生意。

4. 建立个人品牌建立个人品牌是现在越来越受人们重视的一个方面。

一个有品牌意识的销售人员能够赢得当地客户的信任和认可，从而帮助他们在竞争中保持优势。

建立个人品牌包括：•了解客户需求，并提供专业的建议和解决方案•提供优质的售后服务•在社交媒体和其他平台上积极推销个人品牌，推广个人形象建立个人品牌可以增加销售人员的知名度、提升业务能力和打破行业壁垒。

通过不断积累口碑、积极参加业内活动，销售人员不仅可以在行业中脱颖而出，还能够建立起自己的稳固的品牌形象。

5. 不断学习与进取成功的销售人员都明白学习和进取是不断提升自身业务水平和专业能力的基石。

一期：占总房源的30%，优房：劣房=6：4；以求快速于市场中消化，形成市场炒作热点。
二期：占总房源的40%，优房：劣房=3：7；此时一期房源已消化差不多，在价格上可提价n元/平方米；消费者均有买涨不买跌的心理倾向。
三期：占总房源的30%；此时二期房源已消化差不多，在价格上可提价n元/平方米；由于销售到该阶段时劣房已经基本上销售殆尽，开发成本已基本收回，所剩优房价格可加快上调频率，每次均以m元/平方米上调，当房源每消化5%时，便开始上调；促进购买热潮。
成交客户以第一时间在客户登记表中登记的见客人为准，即使成交过程中有其它销售人员介入，其他销售人员均属友情赞助，不计个人业绩，友情赞助者一旦发生争议，轮值的销售人员必须友情接待，一旦轮值销售人员出现抵制情绪，第一次扣除当月工资的50%，第二次予以辞退。其原由为：客户在第一时间见客人的讲解后再次临门，已证明第一时间见客人将工作做到位，否则不会再次吸引客户再次临门，如其他销售人员想将业绩占据己有或者从中分食，均属不道德行为，也可认为恶意剥夺他人劳动成果。同时，成交几率都是均等的，互相帮助亦可保证自身的劳动成果。
3）.合理调控销售周期；
应配合销售目标（即：推盘节拍），做到不温不火，以利牵制开发商，令开发商有所依赖，易于代理佣金结算。
三、案场管理准则：
1.遵章办事，有制可循；
2.奖惩兼并，调动激情；
3.成单归属，明确分配。
对于成单归属，明确分配这一环节一直容易令操盘受困扰，也是在操盘过程中最容易引起争议的一个环节，因此在招聘后的制度培训中必须体现出来，以期共同遵守，而本人一般采用以第一时间见客人为准，其操作如下：
操盘手操盘箴言（从业4年经验汇总）
操盘手操盘箴言（从业4年经验汇总）
操盘手操盘箴言（从业4年经验汇总）

【案例解剖】我是这样为开发商操盘的！商业地产操盘是一个系统工程，销售时段有大小年之分、销售时机亦有淡旺季之别，合理安排工期，做到开发量和销售量之间的动态平衡，是衡量开发企业成熟与否的一项重要标志，甚至是最核心的标志。

同样，一个操盘手是否成熟，也要看他是否能够站在营销的角度对全盘的开发进程提出恰当的建议。

我对地产操盘的最简单归纳就是四个字：定位+推盘。

定位定生死，推盘决胜负。

本文主要探讨推盘和开发进度的关系，定位的问题暂且略去。

一个项目能否取得理想的经济效益，就是在推盘上见功夫，能否根据宏观环境和竞品推盘节点把握好自己的推盘节奏，这就决定了一个项目在营销上能取得怎样的成功、获得怎样的收益。

从营销的角度来预判开发进程，主要是从两个阶段提出相对准确的开发决策建议。

第一、产品筹划阶段。

是否入市？若确定入市，则必须大致估算出整盘的开发时序，如何分期、分为几期、每期产品布局与体量等，非常关键的是启动区体量预判。

从业经验浅薄的营销新手（包括不少低水平“老手”）往往认为，开发时序和分期体量是开发商的问题，我们只管根据开发商的要求做营销计划就是了，此想法大错特错！开发进度（手续办理进度）决定了项目最核心的几个操盘节点，而相应的工程进度则决定了营销推广造势的几个较大节点。

时下，当我们与开发商签订代理协议时，都会有类似的条款：开发商须在进场前提供具体的开发计划表。

因为无论如何，开发商一般都会有自己大概的进度安排，在了解了开发商的初步计划后，营销方的价值就应当开始体现。

今年年初时，一个老客户想让我们上手操作某地级市的一个新盘，我们考察市场之后认为入市条件不成熟，建议开发商继续忍耐，但甲方认为是我们信心不足便找了另外的代理公司，项目不小，就开工了两栋楼（幸亏没多开），如今这个项目售楼处开放了半年多，认筹两个月还不足20组，进退两难。

逢赌必赢的黄金时代已经完结，当你看不清市场时，就选择坚持忍耐吧。

不赌就不会输，自己心里没底的事情坚决不做，也建议开发商别做。

项目操盘手册目录第一章筹建期 (3)第二章蓄客期 (21)第三章开盘期 (25)第四章签约期 (53)第五章持续期 (67)第六章尾盘期 (73)第七章交房期 (78)第一章进场前一、人员的筛选：1、选简历：对简历的挑选和面试的安排可以设定主选简历和备选简历，在主选简历不能实现招聘需求时，可以从备选简历中挑出备选人员进行面试。

要快速从成堆的简历中挑选符合资格者，可以从以下几点考虑：1)是否随简历附应征信；应征信中有否对职业的发展和工作的职责有清晰的描述；2)简历是否简明通顺，是否草率，是否有错别字：是否有较长时间的空档；换工作的频率是否过快；3)简历中能展现自身的才华和特长；4)简历中的从业公司是否名牌或执行过重点项目；2、面试：➢让面试者填写一份应聘人员资料登记表。

➢面试的时间视招聘职位而定，普通岗位一般控制在20分钟左右。

➢面试人员主要评估应聘人员是否符合岗位的基本要求。

※面试的精神面貌※谈吐是否流畅※简历的真实性※专业表现能力※其他才华体现3、面试中提问：1)简历的真实性➢你的上一份工作作出过什么成绩？或者你的从业业绩？➢能否具体介绍一下你以前参与（负责）过的项目？➢能否介绍你从业中最得意（尴尬）的一件事情？结果如何？➢能否介绍你所经历的一次克服困难后完成的工作？2）激励此人工作的动力是什么：➢你为什么选择应聘这份工作？你选择公司看中的条件？➢你认为这份工作在现阶段能够带给你最有价值的东西是什么？➢你认为当你工作顺利完成后，对你最好的奖赏是什么?3）此人是否能配合经理并与其他同事合作：➢你的记忆中有没有一件团队合作的事情？能否讲述一下？➢当别人对你提出建议的时候你会怎么想？怎么做？➢你怎么看待被别人误会？➢你怎么看待个人利益和团队利益之间的关系？4）此人是否正直、诚实：➢能否介绍一件你认为自己做得失败的事情？为什么会失败？➢你觉得自己有什么缺点？对你的工作有影响？➢你的上司对你的评价？你对上司的评价？5）此人的专业度：➢能否谈谈你对某某区住宅（商业地产、办公物业、综合物业）市场的总体印象？➢你认为别墅（小高层、多层）物业的特点怎么样？有什么优劣势？➢能谈谈你对某某商圈的看法吗？➢你认为某某区的某某产品的竞争主要在哪个方向上？这种竞争的发展如何？➢你认为某某区的某某产品的市场在什么地方？客户应该具备什么特点？二、售楼处管理制度：1、人员分工：➢项目经理1名：工作主要是深入了解房地产市场状况，负责项目的销售和管理工作，完成销售任务目标，与开发商保持良好合作关系，树立公司品牌形象。

房地产踩盘市调实用技巧过长时间的交流后无法记住全部的信息，就配备微型录音笔；为了便于存储有价值的图片资料和不能笔录的资料，就配备了带有大容量摄像功能的手机（如果要记录楼盘的工地现场状况和楼盘实景，可以携带微型数码相机，记住是微型的不是大型的数码相机）；为了便于携带很多资料一定要带个可以把你要收集的资料全放进去的手提袋或者夹包，切不可拿着很多的楼书四处“乱窜”；如果你要调研高档楼盘尽量不要做公交车去，也不要穿着几十元的廉价服装，最好公司派专职司机拉市调人员去踩盘。

如此不一而足，说道底就是你尽量把自己和你要去踩盘的客户身份特征、消费习惯、言谈举止相吻合。

1、销售人员的要有“善待同行的理念”1.1、多个朋友多条路，本是同根生，相煎何太急就一个城市而言，地产人的圈子实在不大，大家都是打工一族，四处漂着总存在更换公司的可能，若在踩盘过程中能结识新的朋友，何尝不是个人社会专业资源的延展。

现在得市场信息是流通网络，不从这里得到，也会从别得地方得到，用遮掩不友善得态度对待对方，结果只能使自己职业生涯道路越走越狭隘！何况在成熟的市场上，根本就没有什么秘密可言很多信息是公开的，就算你了解到，又能怎样？人家先你一步，速度很重要。

因此在岗前培训的时候管理层就要灌输给销售人员“损人不利己的事最好别干”思想。

1.2、接待踩盘者对销售新手来说事个难得的锻炼自己的机会专业的销售人员并不怕竞争对手来踩盘,反而希望大家互相了解,进行信息交流,因为来踩盘的人都是业内人士，其实一个楼盘的好与坏，业内人士的评价很重要。

刚入行不久销售人员,应该喜欢接待踩盘的才对,因为你会觉得他们懂得多,问的也专业,能让你的能力很快的提高!通常来说作为一个新手,能把一个踩盘的应付下来,就象征着你出师了!1.3、友好一些对于踩盘者的热情更可以反映出本楼盘的自信，我就是最好的！友好一些，可以为自己在业界树立良好的口碑；友好一些，你可能获得更多的客户，因为同行也要买房，而且同行还是周边人在卖房时的意见领袖；友好一些，你也许改天就可能被哪个老总高薪挖走；友好一些，市调人员也就是了解一些基本信息，可能还不比客户问得多1.4、被踩盘人员的感受和礼遇看待事物的时候我们应该多方面观察，不能仅仅只看到事物的一种情况，我们大家都在呼吁踩盘时遇到尴尬的同时，也要换个角度站在销售人员的处境去想想他们的难处，大家都能理解的一点是现在售楼部是轮换接客户，接一个踩盘的，势必会少接一个准客户，（当然这种机会在售楼部基本上大家都均等的，今天你接一个踩盘的，明天就轮到我了）如果这个踩盘者能诚实的说明来意，也就罢了，人心换人心，大家都干这一行，没准以后还能碰上，更何况房地产这个圈子很小，少了一个准客户，但是多了一个同行朋友，以后还可以互同有无，何乐而不为呢，大家心知肚明，能告诉客户的也就能告诉你没必要遮遮掩掩的，该亮出来的总归要亮出来，最头疼的是装的又不象客户，言谈之中多有专业水准，问是不是同行，还死不承认的那种；他们往往在大多数情况下都会表现出一副高高在上、志高气昂的表情，这就造成很多语言上发生了带有侵犯、不尊重他人的现象，同时也可能会无意识的与自己所处项目进行比较，在话语中会带有歧视、轻视等感情色彩。

房地产操盘实战攻略培训课件1. 概述房地产行业是一个高风险高回报的行业，需要对市场进行深入的研究和精确的操盘策略。

本课程旨在培养学员对房地产市场的敏感度和洞察力，并提供一系列实战攻略，帮助学员在操盘过程中提高成功率。

2. 市场分析在房地产操盘中，市场分析是至关重要的一步。

学员需要了解以下几个方面：2.1 宏观经济指标•国家经济发展情况•利率政策•货币政策•社会稳定因素2.2 区域经济分析•区域经济发展趋势•政府政策支持度•人口流动情况•产业结构和发展前景2.3 市场供求分析•房地产市场的供求关系•各类型房产的市场需求•竞争对手分析•项目规模与市场容量比较3. 风险控制房地产操盘中，风险控制是非常重要的一环。

学员需要学习以下几个方面的风险控制策略：3.1 资金风险控制•合理运用财务杠杆•资金分散投资•控制杠杆比例3.2 市场风险控制•掌握市场动向•降低项目成本•应对市场波动3.3 法律风险控制•合规运营•严格遵守法规•建立良好的法律风险管理制度4. 收益优化房地产操盘的目的是获取最大的收益，学员需要学习以下几个方面的策略，以优化收益：4.1 投资策略•市场定位•投资周期选择•资产配置4.2 营销策略•定位目标客户群体•制定有效的销售策略•提供差异化的产品和服务4.3 运营策略•招商引资•项目运营管理•项目回报率优化5. 实战案例分析本课程还将提供丰富的实战案例分析，让学员通过对实际案例的研究和讨论，掌握更加实用的操盘技巧和策略。

6. 结语本课程旨在帮助学员提高房地产操盘的能力，通过深入市场分析，合理控制风险，优化收益。

同时，通过实战案例分析，培养学员的实践能力。

希望学员能够在本课程的学习中取得实质性的进步，成为房地产操盘的专家。