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福建金融年第 07期次级抵押贷款是相对于优质抵押贷款而言 , 指专门为资金不足、信用记录欠佳及收入证明缺失的贷款人提供的一种短期低息、中长期高息的房屋贷款品种。
在美国 , 个人信用评级标准以 660分为及格线 , 大于 660分的个人被视为优质受贷者 , 而低于 660分的则是次级受贷者。
由于优质抵押贷款门槛较高 , 大量信用程度较差的贷款者便转向次级贷款 , 该类贷款对信用要求程度相对较低 , 但贷款利率通常比一般抵押贷款高出 2%~3%。
由于次级贷款的逾期还款比例高 , 次级市场放贷机构面临的风险也就更大。
据统计 , 在规模 3万亿美元的整个美国按揭贷款市场上 , 约有 6000亿美元是次级抵押贷款 , 占比约 20%。
另据瑞银国际 (UBS 的研究数据显示 , 截至 2006年底 , 美国次级抵押贷款市场的还款违约率高达 10.5%, 是优惠级贷款市场的 7倍。
次级抵押贷款通常会被证券化 , 然后出售给投资者 , 以帮助贷款机构降低风险。
前几年 , 在多方面因素的刺激和影响下 , 美国次级抵押贷款市场得以产生并快速发展 , 极大地促进了美国房地产市场的发展 , 有效地帮助了低收入群体实现拥有自有住房的梦想 , 并使很多次级贷款放款机构获得了巨额利润。
如今 , 这项曾被认为是了不起的金融创新 , 因为违约率的不断攀升 , 正在美国乃至全球范围内掀起一场金融风暴。
从 2006年中期开始 , 美国房地产市场开始降温 , 房地产价格出现下跌。
2006年 3季度 ~2007年 7月 , 美国房价跌幅超过 10%, 房屋销售锐减。
美国房地产市场情况不断恶化 , 引发了市场对美国经济陷入衰退的担忧。
近期美国商务部报告显示 , 2007年美国住宅开工数量下降了 24.8%, 为 1981年以来最大降幅 ; 2007年 12月 , 美国新屋销售数据跌至 12年来的低点 , 为有记录以来最大年度跌幅。
市场分析人士指出 , 通常情况下 , 住房抵押机构出现问题总是与经济艰难相伴 , 住宅投资的持续减少可能助长国民经济的下滑趋势。
美国次贷危机给我国的启示我国可以从美国次贷危机的爆发中学习怎样预防次贷危机的经验教训，虽说两国实行的政治、经济制度都不尽相同，但是从某些经济情况而言，两国是存在相似性和可相互借鉴性的，比方说两国都存在着由流动性过剩导致的投机行为的愈演愈烈以及房地产价格和股价虚高等。
美国这场严重的次贷危机让我们能够清楚地认识到要给金融业的发展创造一个有序健康的环境，从而预防次贷危机的产生。
具体来讲，我国从美国次贷危机中得到的启示有:(1)有效管理流动性过剩问题虽说我国并没有发展次贷市场，但从宏观角度而言，近年来中美两国的经济环境有许多相似性，尤其是都存在着严重的流动性过剩问题。
自二十一世纪以来，美国通过降低利率的方式来刺激房地产业的繁荣发展，但房地产价格很快出现了虚增，于是美联储相应地从2004年开始连续17次提高利率，将利率维持在5.25% 的水平，以给过热的市场消费降温，这样的加息行为直接导致了美国房地产市场由繁荣转向了衰退。
我国也出现过相似的情况。
2008年金融危机之前，中央银行曾上调存款准备金率二十次，将存款准备金率维持在了17.5%的高水平;而当2008年金融危机发生后，我国为了刺激经济而不顾流动性过剩的问题，在外汇占款扩大的同时，采取了增加四万亿进行投资的方式，推动了物价和房地产价格的上涨，也导致了资本市场的价格波动幅度加大，使得我国流动性过剩的问题愈加严重。
在流动性过剩严重的情况下，国家随后连续十几次将准备金率提高到了21.5%的高水平，这样的货币紧缩政策能够控制商业银行发放信贷的规模、增长速度以及贷款投向的方向。
在我国错综复杂的经济环境里，我们需要对宏观经济大方向有着深刻的了解并经常获取随时更新的信息，要从美国的次贷危机当中吸取经验教训，避免采用变化幅度大的政策以及政府的单向调控，高度关注资产价格的波动幅度，并且要掌握好经济调控的度和方向等关键性问题。
这样的经验教训是为更好地营造良好的经济环境，防止采用的变化幅度大的政策而对房地产市场及股市形成危害。
美国次贷危机对我国商业银行住房贷款的启示2007年，美国次贷危机全面爆发。
次贷危机产生的最根本原因是资产价格泡沫增加了市场投资者的风险偏好，贷款机构在利益驱动下放松了信用风险的管理，信用风险最终借助金融衍生品的渠道进行放大和扩散。
美国次贷危机愈演愈烈,已演变为国际金融危机,这与美国当初次级抵押贷款市场是分不开的。
虽然当前我国并没有典型的次级住房抵押贷款市场,但我国住房按揭贷款同样有风险,并正逐步步入违约高风险期。
因此,我国要以美国次级抵押贷款危机为鉴,加强个人住房贷款管理,加强住房抵押贷款证券化的监管,健全金融机构内控机制,以达到防范商业银行个人住房贷款风险及完善相关风险管理的目的。
改革开放以来,随着我国国民经济的持续增长,同时在国家住房制度改革和持续扩大内需政策的引导下,我国房地产业得以迅速发展。
但房地产业是高风险性行业,其与金融业的联系决定了个人住房贷款风险的必然存在。
个人住房贷款风险,既有来自房贷的过快增长,也有来自银行系统以及个人住房贷款业务的自身缺陷、信用体系缺失、借贷者信息不真实、各银行信息互相不联通,都增加了房贷的风险。
但由于目前我国商业银行个人住房贷款风险管理还处于初级阶段,对个人住房贷款风险认识不足,盲目放贷,导致在新一轮的房地产热中出现违约率上升，这从一个侧面反映了我国商业银行个人住房贷款风险。
除了通常的一些风险管理措施,比如健全银行绩效评价、激励约束机制与风险管理体系,加强贷前与贷后的风险管理等外,通过借鉴美国发生的次贷危机,结合我国的实际情况,特提出以下完善我国商业银行住房贷款风险管理的建议。
(一)对资质较差的货款人适度提高首付比例提高首付比例虽然没有直接加重购房者的利息负担,但当购房者一旦发生违约,由于已经支付了较高的首付款,其遭受的实际损失会较低首付比例时提高(与此相对应,银行的损失则会降低)。
因此,部分还款能力较差的客户也会主动放弃用住房信贷的方式购房。
银行住房信贷资产的质量因而可以得到一定程度的提高。
美国次贷危机对我国商业银行的启示主要从宏观和微观两个角度分析了美国次贷危机的成因,并且通过分析次贷危机发生的原因提出了一些对商业银行风险管理的启示。
标签：次贷危机;商业银行;风险管理次贷危机(subprime lending crisis)又称次级房贷危机,它是指一场发生在美国,因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴。
美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐步显现的,2007年8月席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场,并引起了全球性的金融危机。
因此,我们必须充分认识美国次贷危机,深入分析它的成因及对我国银行业的启示,加强风险管理,防患于未然。
1 美国次贷危机的起因我们可以从宏观和微观两个层面来分析一下它的成因。
从宏观层面来说,首先是利率的变化。
2001年起美国经济跌入了近十年以来的低谷,为了刺激经济的发展,美国在这几年来制定的低利率政策促使大量流动性过剩和美元贬值,而这又引起了美国房价持续走高,房地产市场变得异常火爆。
而为了控制经济的过热,从2004年6月30日到2006年6月29日,美联储连续17次加息,次级抵押贷款的利率随之大幅上升,这大大加重了贷款者的还款负担。
与此同时,美国房地产市场出现周期性波动,价格开始下滑,从而使被抵押房屋的价值也随之下降。
次级抵押贷款的使用者纷纷选择放弃房产、停止还款,坏账大量出现,次贷危机开始浮现。
其次是政府监管不到位。
政府在这一过程中并没有实行有效地监管,而是将这些次级房贷债券完全的抛给那些评级机构,这些机构在评级时并不能够做到客观评价,这就造成了机构留有太大的自主性,失去了评级机构所应有的信用,从而对这次危机造成推波助澜的作用。
从微观层面来说,我们可以看到其实那些微观主体都是为了追求更多的利益从而忽略了风险。
具体来看,我们可以细分为两点内容。
首先是由于投资过热,造成了很多贷款机构盲目降低贷款条件,忽略了风险。
近些年来,世界经济金融的全球一体化趋势加快,而全球范围利率下降、美元贬值以及资产价格上升,使流动性在全世界范围内扩张,这使得我们开始只顾着追求高回报的金融品种和投资行为,但同时忽视了高回报背后隐藏着的巨大风险。
美国次贷危机对我国房贷市场的启示2007年7月底，美国华尔街第五大投资银行贝尔斯登公司宣布旗下两只基金因次级贷款市场危机而倒闭，美国次贷危机最终爆发，其“蝴蝶效应”引起全球金融市场剧烈震荡。
至今为止，危机已经造成美国多家住房抵押贷款机构陷入严重财务危机而宣布破产或濒临破产，危机还殃及许多全球知名的商业银行、投资银行和对冲基金，使它们陷入流动性困难。
本文就美国次贷危机产生的原因及其对我国商业银行房贷业务的警示进行探讨。
标签：次危机房贷一、美国次级贷款危机原因简析美国著名经济学家约瑟夫·斯蒂格利茨指出，当前的次贷危机与美联储前主席格林斯潘在任时实行的政策有关。
2001年，格林斯潘为使美国走出网络泡沫破灭带来的经济衰退，依靠低利率制造了房地产业的过度繁荣，刺激了次贷的需求和发放动力。
“9·11”事件后，美联储(FED)利率降至1%，美国经济得以迅速复苏。
然而，流动性资金过剩导致美元的大幅贬值，促使房市火暴异常。
从2002年起，美国房价每年以10％以上的幅度上涨，2005年更是达至17%的涨幅。
但是，随着美联储不断加息，美国房价开始出现下跌,2006年和2007年上半年的跌势最终引发次级房贷难以偿还和债券信用危机。
二、次贷危机对我国银行房贷业务的警示尽管由于严格的资本管制，我国经济受此轮美国次贷风波的直接影响有限,但对于日益开放的中国金融业以及资产投机气氛渐浓的股市楼市来说，当前美国次级房贷市场风险的扩散并非隔岸之火，特别是考虑到中国目前已进入升息周期，随着中国房地产价格的飚升，中国住房抵押贷款的风险也在不断聚积，对照中国的市场环境，此轮风波有明显的借鉴作用，其中的经验教训需要我们思考。
1.房地产开发贷款的集中风险近年来，我国商业性房地产贷款占金融机构人民币贷款的比重不断上升，从2004年的l3%已升至2007年6月底的17%，房地产信贷资产已成为房地产开发资金的主要来源，房地产市场的波动无疑将增大银行信贷损失的风险几率。
美国次贷危机及对我国商业银行个人住房贷款风险管理的警示戴书文（中国建设银行安徽省淮南市分行，安徽淮南２３２００１）［摘要］２００７年下半年以来，美国次贷危机爆发并波及全球的金融市场，花旗、美林和美国银行等国际金融机构２００７年第四季度出现高达３５０亿美元的资产减值，遭受巨额损失，其冲击远远超过人们的预期。
同时，美国次贷危机爆发也向我国商业银行个人住房贷款业务敲响了警钟。
［关键词］次贷危机；住房金融业务；风险［中图分类号］Ｆ８３０．５［文献标识码］Ａ［文章编号］１００９－９５３０（２００８）０３－００４０－０５一、次贷危机的基本情况及产生原因分析次级贷款，是指金融机构向收入不高、信用程度较差的住房按揭借款人提供的贷款。
次级贷款有两个特点：贷款标准低、以浮动利率贷款为主。
次级贷款的借款人通常没有良好的信用记录，并且还款额与收入比（ＰＴＩ）超过了５５％，或者贷款总额与房产价值比（ＬＴＶ）超过了８５％，贷款标准低以至于信用风险相对较高。
美国次贷危机从２００６年开始逐步显现，２００７年８月席卷美国、欧洲等世界主要金融市场，并随着时间推移不断发展。
因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭，致使全球股市剧烈震荡，主要金融市场出现流动性不足危机。
应对流动性过剩的货币政策是促成美国次级债危机的人为原因。
从２０００年起，美国政府利用低利率及减税政策，直接鼓励居民购房，并以此来拉动整个经济的增长，从而带动了美国一波房地产大涨。
在激烈的竞争面前，金融机构不惜降低住房信贷的消费者准入标准，使“次级信用”的人大量进入，甚至为购房者提供“零首付”来吸引购房者。
随后，金融机构将这些贷款出售给投资银行，投资银行再打包成“次级房贷债券”进行出售（见图１）。
１９９４年，次级住房抵押贷款年度发行量不过３５０亿美元，仅占当年贷款发放总额的４．５％，然而如今这一占比已达到２０％左右。
按贷款余额计算，次级贷余额为１．３万亿美元，占贷款余额的１４％，涉及近５００万美国家庭。
次级住房抵押贷款市场,但我国住房按揭贷款同样有风险,并正逐步步入违约高风险期。
因此,我国要以美国次级抵押贷款危机为鉴,加强个人住房贷款管理,加强住房抵押贷款证券化的监管,健全金融机构内控机制,以达到防范商业银行个人住房贷款风险及完善相关风险管理的目的。
二、美国次贷危机与住房贷款美国次级抵押贷款市场主要面向信用记录较低的购房者,集中在少数族裔高度集中和经济不发达的地区。
由于次贷借款者的风险更高,故次贷市场的贷款利率通常比优惠级抵押贷款高2%~3%。
房地产金融机构为了迅速回笼资金,以便提供更多笔抵押贷款,在投资银行的帮助下实施证券化,将一部分住房抵押贷款债权从自己的资产负债表中剥离出来,以这部分债权为基础发行住房抵押贷款支持证券(MBS)。
而投资银行以中间级MBS为基础发行的债券,被称为担保债务权证(CDO)。
信用评级机构对这些证券的评级,在次贷危机中扮演了一个推波助澜的角色。
但随着美联储逐步上调联邦基金利率,逐渐刺破了美国房地产市场泡沫。
借款者面临的还款压力骤然增加,房价却仍在不断下跌。
这些借款者很难获得新的抵押贷款,即使出售房地产也偿还不了本息,剩下只有违约一条路可走。
继而引发了次贷危机,最后演变为一场全球金融危机。
三、我国商业银行住房贷款面临的问题与风险改革开放以来,随着我国国民经济的持续增长,同时在国家住房制度改革和持续扩大内需政策的引导下,我国房地产业得以迅速发展。
但房地产业是高风险性行业,其与金融业的联系决定了个人住房贷款风险的必然存在。
个人住房贷款风险,既有来自房贷的过快增长,也有来自银行系统以及个人住房贷款业务的自身缺陷、信用体系缺失、借贷者信息不真实、各银行信息互相不联通,都增加了房贷的风险。
但由于目前我国商业银行个人住房贷款风险管理还处于初级阶段,对个人住房贷款风险认识不足,盲目放贷,导致在新一轮的房地产热中出现违约率上升。
如2004年,上海的中资银行个人房贷的平均不良率只有千分之一左右,而到了2006年底,平均不良率上升到千分之八点六,两年左右时间,上升了7倍多。
这从一个侧面反映了我国商业银行个人住房贷款风险。
(一)我国商业银行住房贷款面临的问题1,商业银行个人住房贷款增长过快随着我国房地产市场的蓬勃发展,极大地扩张了商业银行个人住房贷款。
同时也面临着商业银行个人住房贷款增长过快的问题。
我国住房抵押贷款余额的增长速度十分惊人。
2,各商业银行之间存在过度竞争现象,酝酿巨大风险现在,大多数商业银行都已经是上市公司,为了扩大公司利润,加之对个人住房贷款风险认识尚存在不足,故各个商业银行为了房地产贷款,尤其是个人住房贷款,业务竞争日益激烈。
为了争取更多的市场份额,部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法,降低贷款标准,减少审查步骤,放松真实性审核,严重影响银行资产安全。
3,转按揭贷款和加按揭贷款业务增长过快,潜在风险增加转按揭和加按揭贷款业务的贷款成数一般随房产评估价值浮动,在经济上行、房价持续上涨的环境下,极易放大住房信贷规模,且信贷资金大多用于购买多套住房或进入股市,增加了银行潜在风险,加剧了房地产和股市泡沫成分。
据有关部门调查分析,截至2007年8月末,16个城市主要金融机构个人住房转(加)按揭贷款余额约410亿元,是上年同期的3.5倍。
4,贷款“三查”管理薄弱,存在“假按揭”贷款风险贷款“三查”是指银行信贷人员对企业发放贷款时所做的贷前调查、贷时审查、贷后检查,是银行授信工作的一个重要组成部分。
但少数银行的分支行为了增加经营业绩及扩大利润,对房地产贷款“三查”制度有所放松。
甚至有些银行的分支行为了规避房地产开发贷款的政策规定,与开发商和中介机构共同虚构住房按揭贷款合同,将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款,将一些销售困难的楼盘以“假按揭”方式帮助开发商套现,导致少数人得利,却极大地增加了商业银行的风险。
(二)我国商业银行住房贷款面临的风险2007年10月末,个人住房贷款余额2.6万亿元,比年初增加6192亿元,同比增长35.57%。
占金融机构人民币各项贷款总余额的6.76%和9.99%。
1,贷前风险贷前风险主要指由于商业银行内部机制不严格所带来的操作风险。
在商业银行住房贷款中,由于银行内部控制不严格,操作风险时有发生。
操作风险指由于不完善或失灵的内部程序、人员和系统或外部事件导致损失的风险。
2,抵押物风险抵押物风险主要包括抵押物贬值风险、抵押物变现风险及抵押物损毁、灭失风险。
3,贷后管理风险贷后管理是指在信贷经营管理过程中对信贷资产的检查、回收、展期及不良资产管理等一系列内容,是信贷业务内部控制制度的具体体现。
4,流动性风险由于银行缺乏行之有效的渠道筹集长期资金,因此不得不以短期的资金来源发放长期的个人住房贷款,这就不可避免会出现“短存长贷”现象,银行势必要承担一定的期限性风险,这在一定程度上违背了商业银行资金使用的期限性原则。
如果个人住房贷款业务发放超出合理比例,将有可能引发银行资金流动性危机。
5,借款人信用风险信用风险是住房抵押贷款对银行体系的主要风险。
信用风险指的是违约风险,即贷款者到时不能按时还本付息的风险。
6,利率风险利率风险指的是由于利率的变动而给银行带来的收益损失。
个人住房贷款的期限比较长,因此,利率变动造成的风险也是个人住房贷款不可忽视的风险之一。
7,房价下跌风险我国房贷的风险之所以迟迟未能释放出来,很大程度上与房价的持续上涨有关。
快速上涨的房价不断吸引新资金入场,使前期按揭贷款者获取较大差价,这既成为按揭者及时还贷的强大动力,也成为其向亲朋好友借钱还贷的信用保证。
但是,一旦房价下跌,人们对买房获利的预期降低,累积的风险就容易在瞬间释放出来。
倘若房价下跌20%甚至超过30%,按揭贷款者就有可能放弃还贷,从而,出现大面积的违约现象。
另外,我国投机性购房占据不小的比例,其短期行为更为明显。
为了炒房获利,往往借助贷款一次性购买多套住房,一旦对房价上涨的预期发生转变,炒房者就可能大批量抛房,加剧房价的下跌,滋生出更大的市场风险。
倘若炒房者囤积的房屋销售不出去,又可能出现违约。
四、完善我国商业银行住房贷款风险管理的建议除了通常的一些风险管理措施,比如健全银行绩效评价、激励约束机制与风险管理体系,加强贷前与贷后的风险管理等外,通过借鉴美国发生的次贷危机,结合我国的实际情况,特提出以下完善我国商业银行住房贷款风险管理的建议。
(一)对资质较差的货款人适度提高首付比例提高首付比例虽然没有直接加重购房者的利息负担,但当购房者一旦发生违约,由于已经支付了较高的首付款,其遭受的实际损失会较低首付比例时提高(与此相对应,银行的损失则会降低)。
因此,部分还款能力较差的客户也会主动放弃用住房信贷的方式购房。
银行住房信贷资产的质量因而可以得到一定程度的提高。
同时对以家庭为单位的购买第二套住房提高首付比例,也可以有效地减少房地产投机现象。
(二)在控制风险条件下推行住房抵押贷款的证券化从长期看,我国推行住房抵押贷款证券化具有必然性,应积极创造条件,为住房抵押贷款的证券化打造环境。
但推行住房抵押贷款的证券化必须要在风险可控的情况下推行,否则就有可有酝酿出金融危机。
(三)建立和完善个人住房抵押贷款保险制度个人住房贷款保险是为了保障住房贷款安全而设置的一个险种。
它对于保障抵押物安全、降低贷款风险、促进个人房贷业务的发展等确实具有相当的作用。
(四)建立以政府住房担保机构为主体的个人住房贷款担保制度目前,《住房置业担保管理试行办法》已出台,应积极推广。
政府担保机构为个人购房借款人提供担保,银行在贷款过程中遇到的各种风险将会大大降低。
(五)建立社会统一的个人信用评级制度从社会环境来看,完善全社会信用环境,建立个人信用评级制度是防范贷款风险和发展个人住房贷款的首要任务和基本前提。
要做到这一点,首先要通过立法对违背诚信原则的各个领域给予严厉惩罚。
其次,要由有关政府部门牵头建立全国性的信用记录和评级体系,并且能够做到信息全社会共享和评价结果客观公正。
这样便可以从根本上保证银行贷款的安全性,并且可以减少贷款过程的保证费用。
(六)加强对评级机构的监管。
并建立非营利的半官方性质资产评级公司评级行业本身是存在利益冲突的,一方面要向被评级的上市公司收取可观的费用;另一方面又要向投资者提供上市公司情况的咨询服务。
由于为了巨额评估收入,难免会造成提供投资者的信息存在失真现象;因此对信用评级机构的监管也就成为金融监管体系的一个重要组成部分。
除了对市场上已有的评级公司进行严格监管外,还可以建立全国性独立的资产评级公司,可以是一个非营利的半官方机构,以避免利益冲突问题。
尽可能达到公正评级的目的。
(七)加强对金融机构与金融衍生产品的监管,做好预警工作对金融机构及金融衍生产品的监管存在漏洞,是美国次贷危机爆发的一个原因。
因此,金融监管机构应该加强自身建设,引进更多的人才与技术,加强对金融机构及金融衍生产品的监管。
同时,密切监视宏观经济形势及金融动态,做到尽可能早地进行预警,提前采取行动,把损失减少到最小。
五、结语本文通过对美国次贷危机与房地产贷款之间的关系进行研究,借鉴美国次贷危机,结合我国商业银行房地产贷款市场的实际情况,提出了一些建议与措施,希望对防范商业银行个人住房贷款业务风险,及完善商业银行个人住房贷款业务风险管理能有所裨益。
