房地产销售基础知识
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房地产销售基础知识-基本信息房地产五证两书:一、建筑用地规划许可证建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认,该项目位置范围符合城市规划的法律凭证;二、建设工程规划许可证有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证;三、国有土地使用证经土地使用者申请,经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证;该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围;四、建设工程施工许可证建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一,没有开工证的建筑属违章建筑,不受法律保护;五、商品房销售预售许可证市、县人民政府房地产管理部门允许企业,销售商品房的批准性文件;六、“两书”商品房质量保证书、商品房使用说明书;2. 房屋的建筑面积是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和即房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积,它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标;建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等;1. 房屋的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分,一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构;砖混结构:是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑,柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构;通俗地讲,砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构;由于抗震的要求,砖混房屋一般在6层以下;砖木结构:是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑,楼板结构、屋架用木结构而共同构成的房屋;钢筋混凝土结构:是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作,墙用砖或其它材料填充;这种结构抗震性能好,整体性强,抗腐蚀耐火能力强,经久耐用,并且房间的开间、进深相对较大,空间分割较自由;目前,多、高层房屋多采用这种结构;其缺点是工艺比较复杂,建筑造价较高;3. 商品房销售面积商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积套内建筑面积与应分摊公用建筑面积之和;即:商品房销售面积=套内建筑面积十分摊的公用建筑面积;4. 建筑面积的计算规定是建筑物外围面积的展开,是指建筑物各层次外围面积的总和;由于房屋使用要求、结构形式的不同和装饰方面诸多因素,造成房屋不太规则;国家根据房屋使用程度的不同,对房屋建筑面积的测算制定了相应的规定;针对房屋建筑物的主要规定有:1 作为永久性结构的房屋按外围水平投影面积计算;单层房屋按一层计算建筑面积,多层房屋按各层建筑面积的总和计算;2 建筑物内所有永久性建筑层高在米以上的,包括房屋内的夹层、插层,技术层即管道层,储藏室等和米以上的楼梯间、电梯间、均按一层计算建筑面积;层面上的楼梯间,水箱间,电梯机房及斜面结构屋顶高度在米以上的建筑和地下室,半地下室及相应进出口,层高在米以上的按其外围水平投影面积计算;3 穿过房屋的通道,房屋内的门厅,大厅均按一层计算建筑面积;大厅内的回廊部分,层高在米以上的按其水平投影面积计算;4 楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积;5 与房屋相连的有柱走廊,房屋间属永久性封闭的架空通廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其围护结构和柱的外围水平投影面积计算;与房屋相连的有上盖无柱的走廊,连廊按其围护结构外围水平投影面积一半计算;有顶盖未封闭永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算;房屋之间无上盖的架空通廊天桥不计算建筑面积;6 有柱或有围护结构的门廊,门斗,按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算;7 全封闭的阳台挑廊按其外围水平投影面积计算;未封闭的阳台,挑廊按其围护结构的外围水平投影面积的一半计算;8 有伸缩缝的房屋,若在室内,伸缩缝计算面积;与室内不相通的房屋间的伸缩缝不计算建筑面积;9 属永久性结构有上盖的楼梯按各层水平投影面积计算,无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算;10 突出房屋墙面的构件,配件,装饰柱,装饰性的玻璃幕墙,垛,勒脚,台阶,无拄雨蓬等,骑楼过街楼的底层用作道路街巷通行的部分,及屋面上的花园,游泳池等均不计算建筑面积;11 以上规定基本土涵盖了房屋所有建筑面积,它是各面积计算的基础;5. 套内建筑面积的计算房屋为了满足各种需求和结构上的需要,各套面积不一定相等,就必须将各套房的面积分别进行测算;套内建筑面积是由套内房屋的使用面积,套内墙体面积,套内阳台面积三部分组成;1 套内房屋的使用面积:套内房屋的使用面积为套内房屋使用空间的净面积,按水平投影面积计算:它包含了套内卧室、起居室、卫厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和;套内楼梯按自然层数的面积总和计算;套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积,内墙面装饰厚度亦计入使用面积;2 套内墙体面积:是指套内使用空间周围的维护或承重墙体,或其他承重支撑间隔体所占的面积;其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙均按水平投影面积的一半计人套内墙体面积;套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积;3 套内阳台建筑面积:按阳台建筑面积的计算规定计算,套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙的水平投影面积计算;其中封闭阳台按水平投影面积全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积;6. 公有建筑面积的计算和分摊一般房屋除了专有别墅以外,都有公共使用面积的部分;最简单的有楼道、楼梯、楼梯间等,这部分面积应由各户进行分摊;公有面积的处理原则一般按各户房屋建筑面积比例进行分摊;1 共有建筑面积的内容:共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积,按水平投影面积计算;共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙、以及外墙水平投影面积一半的建筑面积;独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室、都不计人共有建筑面积;将这几部分面积和计起来即为共有面积总和;2 共有建筑面积的计算方法:整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积;即为整栋建筑物应分摊的共有建筑面积;3 各户分摊公用建筑面积的计算方法:其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊第1步:计算分摊系数分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=总建筑面积之和一各套内建筑面积之和/各户套内建筑面积之和;第2步:各套房的公用分摊面积=分摊系数×各套内建筑面积;7. 使用率房屋套内净面积即使用面积和房屋建筑面积的比为使用率.—般高层塔楼在72%至75%之间,板楼在78%至80%之间;怎样计算房屋的使用率房屋使用率指房屋的使用面积与建筑面积的比例,是衡量物业使用效率的重要指标;比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积,这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”;它反映了一个物业的真实使用率,这种计算方法是对客户负责任的方法;11. 居住面积房屋的居住面积是指房屋建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和;所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面即结构面积;12. 使用面积房屋的使用面积,指房屋各层平面中为生活起居所使用的净面积之和;计算房屋使用面积,在过去主要用来计算和征收公共房屋房租时使用;采用使用面积的计算,可以全面地反映房屋所有权人与房屋使用权人的租赁关系;计算房屋使用面积,可以比较直观地反应房屋的使用状况,但在房屋买卖中一般不采用使用面积来计算价格;计算使用面积时有一些特殊规定:跃层式房屋中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;内墙面装修厚度计入使用面积;计算房屋租金,都是按使用面积计算;13. 建筑面积房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积,如果计算多、高层房屋楼的建筑面积,则是各层建筑面积之和;不难看出对于一幢房屋楼来说,房屋的建筑面积=居住面积十辅助面积十结构面积,也可表示为:房屋的建筑面积=使用面积+结构面积;当然房屋的公共面积包含在房屋建筑面积之中,是由部分辅助面积和部分结构面积构成;14. 房屋的开间在房屋设计中,房屋的开间即宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离;房屋开间一般为-米,砖混结构房屋开间一般不超过米;规定较小的开间尺度,可缩短楼板的空间跨度、增强房屋结构整体性、稳定性和抗震性;15. 房屋的进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度;进深大的房屋可以有效地节约用地,但为了保证建成的房屋具有良好的自然采光和通风条件,房屋的进深在设计上有一定的要求,不宜过大;目前我国大量城镇房屋房间的进深一般要限定在5米左右,不能任意扩大;在房屋的高度层高和宽度开间确定的前提下,设计的房屋进深过大,就使住房成狭长型,距离门窗较远的室内自然光线不足;16. 层高:房屋的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离,也就是一层房屋的高度;17. 净高:房屋的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离;净高和层高的关系可以用公式来表示:净高=层高-楼板厚度,即层高和楼板厚度的差叫“净高’;18. 什么是房屋组团:我们所熟悉的居住区,从布局上看多是外向开放型的,小区与主要街道没有界线,小区内楼宇成排排列,道路畅通无阻;这种布局的缺点是不但形象单一死板,而且给住户带来不安全感;而房屋组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构;院落式的布局,用四面楼房围合成封闭的空间,由单一的出入口出入,它能给住户带来领域感和安全感,邻里有交往的氛围和空间,空间尺度宜人,让人轻松愉快,非常符合现代人交流的心理需要;19. 什么是花园式房屋花园式房屋也叫西式洋房或小洋楼,即花园别墅;一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼,建筑密度很低,内部居住功能完备,装修豪华,并富有变化,房屋水、电、暖供给一应俱全,户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准,一般为高收入者购买;20. 居住组团一般称组团,指一般被小区道路分隔,并与居住人口规模1000~3000人相对应,配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地;21. 跃层和复式、错层有什么区别通常情况,跃层房屋是一套房屋占两个楼层,有内部楼梯联系上下层;一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室;二层安排卧室、书房、卫生间等;复式房屋在概念上是一层,但层高较普通的房屋通常是米高,可在局部掏出夹层,安排卧室或书房等内容,用楼梯联系上下;其目的是在有限的空间里增加使用面积,提高房屋的空间利用率;这种做法是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生的;复式房屋实际上并不具备完整的两层空间,夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分;夹层可以做成房间,也可以做成跑马廊形式夹层悬空的一侧不做墙壁或墙面后退,在平面的外边缘有栏杆或栏板,上面的人可以看见下面,下面的人也可以看见上面,形成一种不完全的空间,一般称其为“排空”,与底层之间有视线上的交流和空间上的流通;而跃层房屋的上下两层之间完全由楼板分隔,只通过楼梯联系,和复式房屋的空间是两种不同的类型;跃层和复式的面积汁算:跃层房屋如果是完整的两层,其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积相加之和;如果跃层部分的高度不够一个完整的层高,可以参照披屋顶使用面积的计算标准:如:利用坡屋顶作为使用房间时,除必要的卫生条件漱洗、便溺、采光、通风外,还应同时具备以下两个条件,方能计入使用面积:使用房间的净高度最低处不应低于米含:使用房间净面积的一半含以上不低于米含;满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积;若房间超过米含部分不足房间总面积的2倍计入使用面积;错层一户内楼面高度不一致,错开之处有楼梯联系;优点是和跃层一样能够动静分区,但因为没有完全分为两层,所以又有复式房屋丰富的空间感;可以利用错层房屋中不同的层高区分不同功能的房间,比如起居室比较高,卧室比较低等;还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式房屋,可以减少挖土的土方量;错层带来空间丰富的感受,如不是身临其境很难想象得到,所以对于初次进入这种房屋的人有较大吸引力;但错层式房屋不利于结构抗震,而且显得空间零散,容易使小户型显得局促,更适合于层数少、面积大的高档房屋;22. 现房是指开发商已办妥房地产权证大产证的商品房,消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同;通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋;23. 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同;期房在港澳地区称做为买“楼花”,这是当前商普遍采用的一种房屋销售方式;购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的;而在成都市通常对期房的理解是未修建好,尚不能入住的房子;24. 二手房即旧房;新建的商品房进行第一次交易时为“一手”,第二次交易则为“二手”;一些无房的人,可以买一套别人多余的房;而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的,可以卖掉旧房买新房;而那些住房富余户,也能卖掉自己的多余住房换取收益;25. 尾房又称扫尾房;它是房地产业进入散户零售时代的产物,是空置房中的一种;一般情况下,当商品房屋的销售量达到80%以后,一般就进入的清盘销售阶段,此时所销售的房产,一般称为尾房;开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子,这些房子或朝向不好、采光不足,或是楼层不佳、位处两级,其中一层大多不带小花园且遮挡较严重;26. 公摊面积商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成:1 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;基础知识2 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙包括山墙墙体水平投影面积的50%;27. 公用建筑面积分摊系数将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和,得到建筑物的公用建筑面积分摊系数;即公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和;28. 标准层:是指平面布置相同的房屋楼层;29. 平台:是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由房屋底层地面伸出室外的部30. 地下室:是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者;半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者;31. 玄关:是登堂入室第一步所在的位置,它是一个缓冲过渡的地段;居室是家庭的“领地”,讲究一定的私密性,大门一开,有玄关阻隔,外人对室内就不能一览无余;玄关一般与厅相连,由于功能不同,需调度装饰手段加以分割就是自己人回家,也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方;平时,玄关也是接受邮件、简单会客的场所;32. 隔断;是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面;。
第一节综合类术语1。
房地产市场:一级市场,是指国家以土地所有者和管理者的身份,将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场;二级市场,是指土地使用权出让结束,由房地产经营者投资开发后,从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场;三级市场,是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场。
2. 国土局:代表国家行使土地所有者职权,以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。
3. 商品房:是指开发商以市场地价取得土地使用权,进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。
它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。
4。
发展商:专门从事房地产开发和经营的企业。
5。
代理商:经政府批准成立,从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构,接受委托**房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务的企业.6. 土地类型:按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。
7。
土地使用权年限:是指政府以拍卖、招标、协议的方式,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,土地使用权期满后,如该综土地用途符合当时城市规划要求,土地使用者可申请续用(经批准并补清地价后继续使用),如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回。
现政府对土地使用权年限规定如下:居住用地70年,工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年,商业、旅游、娱乐用地为40年。
加油站、加气站用地为20年。
8。
土地使用费:土地使用者因使用土地而按规定每年支付给予政府的费用。
9。
房地产产权:是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。
房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体,房屋在发生转让等产权变更时,必然是房地一体进行的,不可能将房屋与土地分割开来处分.在具体的房地产项目销售中,开发商拥有房屋、车库等的产权并独立出售,但属于小区绿地等部分的公建,对购房而言,就不具备产权的概念。
做房地产销售的基础知识一、房地产销售的定义和意义房地产销售是指房地产开发企业通过销售渠道将自己开发的住宅、商业、办公等不动产物业出售给购房者的过程。
它是房地产行业中非常重要的一环,因为它直接关系到房地产企业的营收和利润,同时也关系到购房者的购房体验和满意度。
二、房地产销售人员需要具备的素质1. 专业知识:了解不动产市场行情、政策法规等相关知识,能够正确解读并向客户传递相关信息。
2. 沟通能力:能够与客户进行良好的沟通,了解客户需求并提供相应解决方案。
3. 服务意识:以客户为中心,提供优质的服务,增强客户满意度和忠诚度。
4. 团队合作精神:在团队中积极协作,共同完成任务。
5. 抗压能力:面对工作压力时保持冷静,并采取有效措施化解问题。
三、房地产销售流程1. 市场调研:了解市场需求和竞争情况,制定销售策略。
2. 宣传推广:通过各种渠道进行宣传推广,吸引客户关注。
3. 客户咨询:接待客户咨询,了解客户需求并提供相应解决方案。
4. 签订意向书:与客户签订意向书,确认购房意向。
5. 签订合同:与客户签订正式购房合同,并收取相应款项。
6. 办理手续:办理产权过户、贷款等相关手续。
7. 交付房屋:按照合同约定的时间交付房屋,并进行验收。
四、房地产销售技巧1. 聆听和了解客户需求,提供个性化解决方案。
2. 沟通时要注意表达清晰明确,避免产生误解或不必要的猜测。
3. 建立良好的人际关系,增强客户满意度和忠诚度。
4. 制定合适的销售策略,根据市场情况进行调整和优化。
5. 不断学习和提升自己的专业知识和技能,保持竞争力。
五、房地产销售常见问题及处理方法1. 客户对房屋价格不满意:通过适当的谈判和解释,让客户了解房屋价格的合理性。
2. 客户对房屋质量有疑虑:提供相关证明和资料,让客户了解房屋的建筑质量和安全性。
3. 客户对购房流程不熟悉:详细介绍购房流程,帮助客户顺利完成购房手续。
4. 客户对售后服务不满意:及时响应客户需求,提供优质的售后服务,增强客户满意度和忠诚度。
房地产售楼人员培训教程一、房地产基础知识1、房地产市场概述了解房地产市场的特点、发展趋势和周期。
熟悉当地房地产市场的供需情况、价格走势和政策法规。
2、房产类型与特点区分住宅、商业、办公等不同类型的房产。
掌握不同类型房产的特点、优势和适用人群。
3、房屋建筑知识了解房屋的结构、建筑材料和施工工艺。
熟悉房屋的户型设计、朝向、采光和通风等方面的知识。
二、销售技巧1、客户接待与沟通保持热情、友好的态度,给客户留下良好的第一印象。
善于倾听客户的需求和关注点,通过有效的沟通建立信任。
2、需求分析运用提问和倾听技巧,准确把握客户的购房需求、预算和偏好。
能够根据客户的需求,提供针对性的房产推荐。
3、产品介绍清晰、准确地介绍房产的特点、优势和价值。
运用生动的语言和形象的比喻,让客户更好地理解房产的亮点。
4、谈判与促成交易掌握谈判技巧,在价格、付款方式等方面与客户达成共识。
适时使用促销策略和逼定技巧,促成交易的达成。
三、法律法规与政策1、房地产相关法律法规熟悉《合同法》、《物权法》等与房地产交易相关的法律法规。
了解房产买卖过程中的法律风险和防范措施。
2、政策解读关注国家和地方出台的房地产政策,如限购、限贷、税收等政策。
能够准确地向客户解读政策对购房的影响。
四、客户服务1、售前服务及时回复客户的咨询和预约,提供周到的服务。
为客户提供购房前的准备工作,如资料准备、贷款咨询等。
2、售中服务协助客户办理购房手续,如签订合同、办理贷款等。
及时向客户反馈购房进展情况,让客户感到安心。
3、售后服务定期回访客户,了解客户的入住情况和满意度。
协助客户解决入住后遇到的问题,提高客户的忠诚度。
五、团队协作与职业素养1、团队协作与同事密切配合,共同完成销售目标。
分享经验和资源,互相学习和支持。
2、职业素养具备良好的职业道德,诚实守信,保守客户隐私。
保持积极的工作态度,不断提升自己的专业能力和综合素质。
六、实战演练1、模拟销售场景安排学员进行模拟销售,锻炼实际销售能力。
房地产销售的专业知识你们对房地产的专业知识有多少了解呢?下面是带你们去一起了解一下房地产销售的专业知识吧。
房地产销售的专业知识一:房地产的基本概念1、房地产房地产是房产和地产的总称。
房地产也称不动产。
房地产在物质上有三种存在形态:单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。
房产是房屋及其权利的总称。
地产是土地及其权利的总称。
房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。
所以房产总是与地产连贯为一体的,具有整体性和不可分割性。
房地产按照不同的标准可以划分为不同的类型,房地产大体上可以分为:居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其他专用房地产等。
2、房地产特性位置固定性-----位置不可移动性地域差别性-----每一宗房地产价值都不相同高值耐久性-----价值昂贵的消费品保值增值性-----土地稀缺性,致使房地产具有保值和增值的性质3、房地产开发房地产开发是通过土地、建筑材料、市政设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面的资源的组合使用而为人类提供居住空间,并改变人类生存的物质环境的一种劳动。
4、房地产市场一级市场:房地产一级市场又称土地一级市场,是土地使用权出让的市场,既国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体土地征用为国有土地后出让给房地产经营者与使用者的市场,出让的土地可以使生地也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。
房地产一级市场是国家垄断的市场。
生地(没有实现三通一平)和熟地(已实现三通一平)三通一平:通水、通电、通道路,土地平整七通一平:通上水(自来水)、下水(防水、雨水排放)、电、煤、道路、电讯、热、土地平整。
二级市场:是房地产开发市场,其经营主体为各房地产开发公司,其经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划,对土地进行初级开发和再次开发。
然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位或个人。
三级市场:是指在二级市场的基础上再次将房地产转让或转租的市场,也就是房地产进入流通领域进行交易而形成的市场。
房产销售的内部培训资料一、房地产基础知识1、房地产的概念和分类房地产是指土地、建筑物及其他地上附着物,包括住宅、商业、工业等不同用途的房产。
了解不同类型房产的特点和市场需求,如商品房、经济适用房、别墅等。
2、房地产市场的特点和趋势房地产市场具有周期性、区域性和政策敏感性等特点。
关注宏观经济环境、政策法规的变化对房地产市场的影响,以及当地市场的供需关系和价格走势。
3、房屋的建筑结构和户型熟悉常见的建筑结构,如砖混结构、框架结构、钢结构等。
能够准确解读户型图,向客户介绍房屋的布局、朝向、采光等优势。
二、客户需求分析1、了解客户的购房动机客户购房可能是为了自住、投资、改善居住条件等,不同动机决定了对房屋的不同需求。
通过与客户的沟通,挖掘其真实的购房动机。
2、客户的预算和支付能力了解客户的经济状况和预算范围,为其推荐合适价位的房产。
介绍不同的付款方式和贷款政策,帮助客户做出合理的财务安排。
3、客户对房屋的要求包括房屋的位置、面积、户型、装修风格、周边配套等方面。
认真倾听客户的需求,记录关键信息,并在推荐房源时做到有的放矢。
三、销售技巧与沟通能力1、建立良好的第一印象保持整洁的仪表、亲切的微笑和专业的形象。
用热情、友好的态度迎接客户,让客户感受到尊重和关注。
2、有效的沟通技巧学会倾听客户的意见和想法,不要急于打断或推销。
用清晰、简洁的语言表达自己的观点,避免使用专业术语让客户感到困惑。
提问技巧:通过恰当的问题,深入了解客户的需求和关注点。
3、销售谈判技巧掌握价格谈判的策略,既要为客户争取最大的利益,又要保证公司的利润。
学会处理客户的异议和担忧,以合理的解释和解决方案消除客户的疑虑。
4、跟进与维护客户关系及时跟进客户,了解其购买意向的变化。
定期与客户保持联系,提供有价值的房产信息和服务,建立长期的合作关系。
四、房源推广与展示1、熟悉所售房源的详细信息包括房屋的基本情况、优势卖点、周边环境等。
能够清晰、准确地向客户介绍房源,突出其独特之处。
房地产知识100个问答一、房地产基础知识1. 什么是土地所有权?土地所有权是对土地的最高权利,包括使用、收益和处置的权利。
2. 解释一下不动产和动产的区别。
不动产是指不能移动的财产,如土地和建筑物。
动产是可以移动的财产,如家具、车辆等。
3. 什么是房地产开发?房地产开发是将土地转变为更有价值的用途,包括建设住宅、商业或工业项目的过程。
4. 什么是土地使用权?土地使用权是指国家将土地划分并授予个人或法人单位使用的权利,有期限,可用于建设和经营。
5. 请解释房屋抵押是什么?房屋抵押是指将房产作为贷款的担保,如果贷款方无法偿还贷款,抵押权人有权将房产出售以清偿债务。
二、房地产市场6. 解释一下供求关系在房地产市场中的作用。
供求关系影响房价,供不应求时,房价上涨;供过于求时,房价下跌。
7. 什么是房地产周期?房地产周期是指房地产市场在一定时期内经历的增长、稳定、下降和复苏的循环。
8. 解释一下房地产投资回报率。
房地产投资回报率是投资者从房地产投资中获得的收益与投资成本之比。
9. 房地产市场中的“热点区域”是什么意思?热点区域指的是市场上受欢迎、需求高、投资增值潜力大的地域。
10. 请描述一下房地产泡沫是如何形成的。
房地产泡沫形成于市场投机、过度信贷和高房价背后,投资者过度买入,导致市场价值超过实际价值。
三、房地产融资11. 什么是按揭贷款?按揭贷款是指购房者支付一部分房价,剩余部分通过银行或金融机构贷款,然后以购房物业作为抵押。
12. 解释一下房地产投资信托基金(REITs)。
房地产投资信托基金是一种通过投资房地产资产并以股票形式交易的金融工具。
13. 房地产开发中的融资途径有哪些?融资途径包括银行贷款、发行债券、吸引投资者、股权融资等。
14. 解释一下商业地产贷款的原理。
商业地产贷款是用于购买商业地产的贷款,借款人以所购物业为抵押。
15. 什么是“首付”?首付是购房者购房时支付的一部分费用,通常是房价的一定百分比,剩余款项可以通过贷款支付。
房地产行业基础知识大全
1、房地产市场:房地产市场是指建筑住宅、商用房地产,也就是住宅,商业,工业房地产的交易市场,包括住房供应和需求,房价走势,房
地产投资,以及房地产中介、金融等服务等。
2、房地产开发:指通过投资、筹建过程,发展建设用地而进行的房
屋建设业务。
它是指从土地调查、土地开发等前期审批过程,到实际建设
房地产,最终完成开发项目的过程。
3、房地产金融:指建立金融体系,有效开发和运用房地产资源,通
过金融机构的经营和管理,把房地产资源有效地转化为社会可利用的资金,从而促进房地产开发和经营的一种综合金融服务业务。
4、房地产经纪:指物业公司的职业,也称经纪人。
经纪人主要负责
帮助买家和卖家进行房地产交易,执行房地产买卖合同,负责房地产拍卖,以及帮助客户选择最合适的房屋,负责抵押贷款申请。
5、房地产投资:是指投资者受其资金能力及投资目标所限,将资金
投入到房地产行业,以期获取收益的一种投资行为。
6、土地管理:指根据国家容许的范围内,经过科学规划,合理分配、合理利用和有序开发所有的土地资源的过程。
土地管理主要是通过对土地
的有序利用。
房地产的基础知识总结房地产的基础知识总结总结是对取得的成绩、存在的问题及得到的经验和教训等方面情况进行评价与描述的一种书面材料,它可以帮助我们总结以往思想,发扬成绩,我想我们需要写一份总结了吧。
那么你知道总结如何写吗?下面是小编为大家收集的房地产的基础知识总结,欢迎阅读与收藏。
房地产的基础知识总结1一、房地产的概念▲房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产,是房产和地产的总称,两者具有整体性和不可分割性。
包括:a) 土地b) 建筑物及地上附着物c) 房地产物权注:房地产物权除所有权外,还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。
▲房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业,它与建筑业既有联系,又有区别。
建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程,它的生产结果是建筑物或构筑物。
房地产业是发包方,建筑业是承包方,房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业,建筑业归属对初级产品进行再加工的部门,属第二产业。
▲房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物;地产是指明确了土地所有权的土地,既包括住宅或非住宅附着物的土地(以及各地段),又包括已开发和待开发土地。
我国的地产是指有限期的土地使用权。
房产与地产之间存在着客观的、必然的联系,主要包括几个方面:a) 实物形态上看,房产与地产密不可分;b) 从价格构成上看,房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格;c) 从权属关系看,房产所有权和地产所有权是联系再一起的。
差异包括几个方面:a) 二者属性不同;b) 二者增值规律不同;c) 权属性质不同;d) 二者价格构成不同。
二、房地产的特征▲房地产的自然特征a) 位置的固定性;b) 使用的耐久性;c) 资源的有限性;d) 物业的差异性。
房地产销售培训一、房地产基础知识二、销售人员基本素质三、基本动作及礼仪四、心理素质的搭建五、客户研判六、讲解策略七、销售策略八、销售抗性原因与解答一、房地产基础知识房地产的概念与分类房地产主要是指土地建筑和固定在土地上不可分割的部分,由于其位置不可移动,因而又称为不动产.房产是房屋及其权利的总称。
地产是突击及其权利的总称.房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体.房地产业的性质房地产业是第三产业,房地产业是区别建筑业的独立行业。
因为建筑业物质生产部门属于第二产业,而房地产业集开发,经营,管理,服务多种性质,属第三产业. 房地产的特性1。
位置的固定性土地是自然生成物,它的位置是不可移动的,房屋是建筑在土地上,由此决定了房屋等建筑也是不可移动的。
房地产位置上固定性使房地产的使用受到了地理位置的制约和影响.2.地域的差别性房地产地域的差别性使每一宗房地产的价值都不同。
甚至在同一个住宅区的相同住宅,或者同一栋楼的同一层的同一平方米的房屋价值也会有不同.3。
高值耐久性建筑在土地上的建筑物和构筑物,一般使用期限都很长,一般也要几十年,有的甚至长达上百年。
房地产产品作为消费品价值比较昂贵.4.保值增值性房地产商品在国家政治、经济形式稳定的情况下,其价格呈不断上升趋势,即房地产具有保值和增值的生质.房地产的这种性质主要是由于城市土地性质决定的,土地的有限性、不可再生性使城市土地处于稀缺状态。
由于人们对土地需求的日益增加,使房地产产品价格呈上升趋势。
土地使用权出让的概念指国家以土地所有者的身份指定地块的使用年限,用途和城市规划等条件将城市土地使用权出让给土地所有者,并向土地使用者收取土地使用劝出让金的行为。
出让交易双方是国家的用地单位或个人。
前者是出让者,后者是受让者。
出让后的土地,土地所有全仍为国家所有,用地者通过有偿形式获得土地使用权利。
并通过开发利用土地获得土地收益.使用权有偿出让的土地,必须是国有土地,集体所有的土地必须办理征用手续转为国有土地后,才能出让。
一、房地产基础专业知识1、房地产:指房产和地产的总称(又称不动产)。
2、房地产的三种存在形态:单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体3、房地产的特征:a、房地产位置的固定性(土地不可移,房屋也不可动);b、房地产地域的差别性(每宗房地产的价值都不同);c、房地产的高值、耐久性(价格贵、土地永久的);d、房地产的保值、增值性(货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值);4、房产:是房屋及其权利的总称(占有、使用、收益、处分等权利).5、房屋分类:a、功能用途:居住用房(小区、高品住宅)、工业用房(厂房、仓库)、商业用房(门面、商场)、办公用房(写字楼)、行政用房(军事、学校等单位用房及城市);b、建筑结构:钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他;c、所有权归属:公房(直管公房和自管公房等)和私房;6、地产:是土地及其权利的总称(使用、收益、转让等权利)。
7、土地分类:a、开发利用:生地和熟地;b、建筑功能:建筑用地和非建筑用地;c、用途:居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等;8、房地产业:指从事房产开发、经营、管理和服务的行业.包括:a、土地开发;b、房屋建设、维修、管理;c、土地使用权的有偿划拔、转让;d、房屋所有权的买卖、租赁;e、房地产抵押贷款;f、房地产市场;9、土地使用权:就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利(指依法对土地经营、利用和收益的权利).土地公有制采取了两种形式:即集体所有制和国家所有制。
a)农村土地采用了集体所有制,属于农民集体所有;b)城市土地采取国家所有制的形式,属于全民所有;任何个人不能取得土地的所有权。
土地使用获得的方式:划拔:无偿使用,如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程;c、商业、旅游、娱乐用地40年;PS:使用用途需转换的要补年限地价的差价,国家指定的则遵照执行;2)土地使用年限到期后如何处理:a、国家有权无条件的收回该土地;b、建筑主体经质控部门检验后不属危房;c、项目的存在不影响城市规划,不影响市容,只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。
第一讲基础了解1、什么是房地产2、三级市场第一项销售人员从业要求1-1、置业顾问的素养有尊严又有高收入的生活有意义且又可以做为终身的事业具备专业知识且专心经营,胜任工作不断学习,保持进步以应会更多挑战明确计划,努力达成遇难绝不退缩,坚持到底尽力而为,激发自我潜力用热诚、亲和力认识更多人乐观进取创造快乐心情养成良好工作习惯,尽心尽责,持之以恒永远保有服务的热诚妥善处理钱财,累积财富绝不轻言放弃。
永不言败,不服输,不认输。
一路向前冲,不回头,成就一番事业1-2、如何做一个优秀置业顾问我们一无所有,但必须创造一切!选择你要的,爱你所选择的!一人赚钱不算本事,让大家赚钱才算本事!抱团打天下。
1、四本主义——创业准备秘决(1)本行:隔行如隔山(2)本事:充实技能,不断充电(3)本钱:资本+健康身体(4)本人:人品第一、诚实信用2、五心精神(1)有信心做人;(2)有决心做事;(3)有诚心对人;(4)有爱心待人;(5)有细心处事。
3、本业的三性特征(1)唯一性:我就是我(2)排他性:(3)权威性:这行我有权威,我就代表专业1-3、房地产销售人员在楼盘销售中的作用房地产销售人员作用独特,为广告等其他促销手段所不能代替。
客户在购买房地产这一大宗商品时,是不可能只通过广告的劝导就能下决心的。
这时人际上间的沟通、建议就成为影响购买的决定性因素。
房地产销售人员已成为楼盘质量、公司管理水平的重要的体现,也是一个楼盘销售能否成功的关键因素。
因此我们需要培养一批顶尖销售人员,体现我们独特的销售风格。
1-4、房地产销售人员所需素质(一)优良的服务素质1.“诚实是推销之本”。
以诚信为本,这是做为一个顶尖销售人员的最重要的基础。
人和人之间的交往,首要的一条是如何突破对方的心理防线。
以诚信为本,和客户在较短时间内建立起相互信赖的人际关系,这是成功销售的基石。
如果客户察觉到销售人员不诚实时,就会拒绝购买他的产品.一个客户来售楼处,从看房到成交,一般只有3-4次,和销售人员直接接触的时间,加在一起不会超过五个小时,在那么短的时间内要取得客户的信任,这就是取得销售成功的关键所在。
做房地产销售基础知识想要从事房地产销售行业,就必须掌握一些做房地产销售的基础知识,下面让店铺带你们一起了解一下做房地产销售基础知识吧。
房地产销售基础知识(最新)房地产是指房产和地产的总和,指土地上的建筑物、附着物。
(如住宅、大厦、学校)房地产市场是由房地产一级市场(俗称土地市场)、房地产二级市场(俗称楼盘开发)、房地产三级市场(俗称二手房交易)组成的。
以上三个级别的市场称为房地产市场。
房地产市场细分“一级市场”:即土地市场,是由国土部门掌握,指国家土地管理部门按土地供应计划,采用协议、招标、拍卖的方式,以土地使用合同的形式,将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场。
“二级市场”:是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。
“三级市场”:是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场,它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。
单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类:A、商品房B、非商品房C、集资房D、福利房E、私房从房地产用途来区分可以分为以下几点:“写字楼” 1、标准写字楼 2、商住写字楼“住宅” 1、高层住宅(小高层) 2、多层住宅“商铺” 1、临街地铺 2、裙楼商铺什么是房地产产权?是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。
具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。
什么是土地使用权?土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使用的权限,包括开发权、收益权、处置权。
政府以拍卖、招标、协议的方式,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。
土地使用权期满后,如该土地用途符合当时城市规划要求的,土地使用者可申请续用,经批准并补清地价后可以继续使用房地产权登记有何法律效力?依法登记的房地产权利受法律保护。
房地产权利经登记后,产权即得到法律上的承认。
产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能,任何其他人无权干涉或妨碍,否则产权人可依法请求法律上的保护。
房地产营销基础知识单选题100道及答案解析1. 房地产营销的核心是()A. 价格策略B. 产品策略C. 促销策略D. 渠道策略答案:B解析:产品策略是房地产营销的核心,因为产品本身的特点和品质是吸引消费者的关键。
2. 房地产市场细分的依据不包括()A. 地理因素B. 人口因素C. 心理因素D. 政策因素答案:D解析:政策因素通常不是房地产市场细分的直接依据,而地理、人口和心理因素是常见的细分依据。
3. 以下哪项不是房地产项目定位的内容()A. 客户定位B. 形象定位C. 价格定位D. 政策定位答案:D解析:政策定位一般不是房地产项目定位的主要内容,常见的是客户、形象和价格定位。
4. 房地产促销组合中,效果最好但费用最高的是()A. 广告B. 人员推销C. 公共关系D. 营业推广答案:B解析:人员推销具有直接性和针对性,效果往往较好,但成本也最高。
5. 房地产营销渠道中,直接销售的优点是()A. 降低销售成本B. 扩大市场覆盖面C. 反应迅速D. 分散风险答案:C解析:直接销售能使开发商对销售情况反应迅速,及时调整策略。
6. 影响房地产价格的因素不包括()A. 成本B. 需求C. 政策D. 开发商品牌答案:D解析:开发商品牌一般不是直接影响房地产价格的因素,成本、需求和政策对价格影响较大。
7. 房地产市场调研的第一步是()A. 确定调研目的B. 设计调研方案C. 收集资料D. 分析资料答案:A解析:明确调研目的是开展房地产市场调研的首要步骤。
8. 以下哪种房地产广告媒体的传播范围最广()A. 报纸B. 电视C. 网络D. 户外广告答案:C解析:网络具有全球性和无边界性,传播范围最广。
9. 房地产销售过程中,促成交易的关键是()A. 介绍产品B. 处理异议C. 逼定技巧D. 售后服务答案:B解析:有效处理客户的异议,解决其顾虑,是促成交易的关键。
10. 房地产项目品牌的核心是()A. 名称B. 标志C. 理念D. 形象答案:C解析:品牌理念是房地产项目品牌的核心和灵魂。
房地产销售基础知识
房地产销售是一个庞大的产业,要想成为一名优秀的房地产销售人员,必须具备一定的基础知识。
以下是关于房地产销售基础知识的介绍。
首先,了解房地产市场的基本情况是非常重要的。
包括了解房地产市场的变化趋势,房价走势的规律等等。
只有掌握了市场变化的趋势,才能够更好地帮助客户进行房产投资。
其次,了解房地产销售的主要业务流程和相关手续也非常重要。
其中包括了解不同类型房屋的买卖手续、房屋抵押贷款的相关手续等等。
在了解这些流程的基础上,才能够更好地为客户提供一站式的服务。
此外,房地产销售人员还要了解有关房产税费的政策和标准。
房产的政策和标准是不断变化的,了解最新的政策和标准对于客户的房产投资非常重要。
最后,要成为一名优秀的房地产销售人员,必须要有一定的专业素质。
包括沟通技巧、销售技巧和客户服务技巧等等,只有掌握了这些专业素质,才能够赢得客户的信任和认可。
总之,了解房地产的基础知识对于房地产销售人员非常重要,只有了解了这些基础知识,才能够更好地为客户提供优质的服务。
房地产销售基础知识-基本信息房地产五证两书:一、《建筑用地规划许可证》建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认,该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。
二、《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。
三、《国有土地使用证》经土地使用者申请,经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。
该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。
四、《建设工程施工许可证》建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一,没有开工证的建筑属违章建筑,不受法律保护。
五、《商品房销售(预售)许可证》市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业,销售商品房的批准性文件。
六、“两书”《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。
2. 房屋的建筑面积是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和(即房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积),它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。
建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
1. 房屋的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分,一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构。
砖混结构:是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑,柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。
通俗地讲,砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。
由于抗震的要求,砖混房屋一般在6层以下。
砖木结构:是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑,楼板结构、屋架用木结构而共同构成的房屋。
钢筋混凝土结构:是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作,墙用砖或其它材料填充。
这种结构抗震性能好,整体性强,抗腐蚀耐火能力强,经久耐用,并且房间的开间、进深相对较大,空间分割较自由。
目前,多、高层房屋多采用这种结构。
其缺点是工艺比较复杂,建筑造价较高。
3. 商品房销售面积商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。
即:商品房销售面积=套内建筑面积十分摊的公用建筑面积。
4. 建筑面积的计算规定是建筑物外围面积的展开,是指建筑物各层次外围面积的总和。
由于房屋使用要求、结构形式的不同和装饰方面诸多因素,造成房屋不太规则。
国家根据房屋使用程度的不同,对房屋建筑面积的测算制定了相应的规定。
针对房屋建筑物的主要规定有:1) 作为永久性结构的房屋按外围水平投影面积计算。
单层房屋按一层计算建筑面积,多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
2) 建筑物内所有永久性建筑层高在2.2米以上的,包括房屋内的夹层、插层,技术层(即管道层,储藏室等)和2.2米以上的楼梯间、电梯间、均按一层计算建筑面积。
层面上的楼梯间,水箱间,电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的建筑和地下室,半地下室及相应进出口,层高在2.2米以上的按其外围水平投影面积计算。
3) 穿过房屋的通道,房屋内的门厅,大厅均按一层计算建筑面积;大厅内的回廊部分,层高在2.2米以上的按其水平投影面积计算。
4) 楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
5) 与房屋相连的有柱走廊,房屋间属永久性封闭的架空通廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其围护结构和柱的外围水平投影面积计算。
与房屋相连的有上盖无柱的走廊,连廊按其围护结构外围水平投影面积一半计算;有顶盖未封闭永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算;房屋之间无上盖的架空通廊(天桥)不计算建筑面积。
6) 有柱或有围护结构的门廊,门斗,按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
7) 全封闭的阳台挑廊按其外围水平投影面积计算。
未封闭的阳台,挑廊按其围护结构的外围水平投影面积的一半计算。
8) 有伸缩缝的房屋,若在室内,伸缩缝计算面积。
与室内不相通的房屋间的伸缩缝不计算建筑面积。
9) 属永久性结构有上盖的楼梯按各层水平投影面积计算,无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
10) 突出房屋墙面的构件,配件,装饰柱,装饰性的玻璃幕墙,垛,勒脚,台阶,无拄雨蓬等,骑楼过街楼的底层用作道路街巷通行的部分,及屋面上的花园,游泳池等均不计算建筑面积。
11) 以上规定基本土涵盖了房屋所有建筑面积,它是各面积计算的基础。
5. 套内建筑面积的计算房屋为了满足各种需求和结构上的需要,各套面积不一定相等,就必须将各套房的面积分别进行测算。
套内建筑面积是由套内房屋的使用面积,套内墙体面积,套内阳台面积三部分组成。
1) 套内房屋的使用面积:套内房屋的使用面积为套内房屋使用空间的净面积,按水平投影面积计算:它包含了套内卧室、起居室、卫厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和;套内楼梯按自然层数的面积总和计算;套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积,内墙面装饰厚度亦计入使用面积。
2) 套内墙体面积:是指套内使用空间周围的维护或承重墙体,或其他承重支撑间隔体所占的面积。
其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙均按水平投影面积的一半计人套内墙体面积。
套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。
3) 套内阳台建筑面积:按阳台建筑面积的计算规定计算,套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙的水平投影面积计算。
其中封闭阳台按水平投影面积全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积。
6. 公有建筑面积的计算和分摊一般房屋除了专有别墅以外,都有公共使用面积的部分。
最简单的有楼道、楼梯、楼梯间等,这部分面积应由各户进行分摊。
公有面积的处理原则一般按各户房屋建筑面积比例进行分摊。
1) 共有建筑面积的内容:共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积,按水平投影面积计算。
共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙、以及外墙水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室、都不计人共有建筑面积。
将这几部分面积和计起来即为共有面积总和。
2) 共有建筑面积的计算方法:整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积;即为整栋建筑物应分摊的共有建筑面积。
3) 各户分摊公用建筑面积的计算方法:其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊第1步:计算分摊系数分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=(总建筑面积之和一各套内建筑面积之和)/各户套内建筑面积之和。
第2步:各套房的公用分摊面积=分摊系数×各套内建筑面积。
7. 使用率房屋套内净面积(即使用面积)和房屋建筑面积的比为使用率.—般高层塔楼在72%至75%之间,板楼在78%至80%之间。
怎样计算房屋的使用率?房屋使用率指房屋的使用面积与建筑面积的比例,是衡量物业使用效率的重要指标。
比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积,这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。
它反映了一个物业的真实使用率,这种计算方法是对客户负责任的方法。
11. 居住面积房屋的居住面积是指房屋建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。
所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面(即结构面积)。
12. 使用面积房屋的使用面积,指房屋各层平面中为生活起居所使用的净面积之和。
计算房屋使用面积,在过去主要用来计算和征收公共房屋房租时使用。
采用使用面积的计算,可以全面地反映房屋所有权人与房屋使用权人的租赁关系;计算房屋使用面积,可以比较直观地反应房屋的使用状况,但在房屋买卖中一般不采用使用面积来计算价格。
计算使用面积时有一些特殊规定:跃层式房屋中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;内墙面装修厚度计入使用面积。
计算房屋租金,都是按使用面积计算。
13. 建筑面积房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积,如果计算多、高层房屋楼的建筑面积,则是各层建筑面积之和。
不难看出对于一幢房屋楼来说,房屋的建筑面积=居住面积十辅助面积十结构面积,也可表示为:房屋的建筑面积=使用面积+结构面积。
当然房屋的公共面积包含在房屋建筑面积之中,是由部分辅助面积和部分结构面积构成。
14. 房屋的开间在房屋设计中,房屋的开间(即宽度)是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
房屋开间一般为3.0-3.9米,砖混结构房屋开间一般不超过3.3米。
规定较小的开间尺度,可缩短楼板的空间跨度、增强房屋结构整体性、稳定性和抗震性。
15. 房屋的进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。
进深大的房屋可以有效地节约用地,但为了保证建成的房屋具有良好的自然采光和通风条件,房屋的进深在设计上有一定的要求,不宜过大。
目前我国大量城镇房屋房间的进深一般要限定在5米左右,不能任意扩大。
在房屋的高度(层高)和宽度(开间)确定的前提下,设计的房屋进深过大,就使住房成狭长型,距离门窗较远的室内自然光线不足。
16. 层高:房屋的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离,也就是一层房屋的高度。
17. 净高:房屋的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
净高和层高的关系可以用公式来表示:净高=层高-楼板厚度,即层高和楼板厚度的差叫“净高’。
18. 什么是房屋组团:我们所熟悉的居住区,从布局上看多是外向开放型的,小区与主要街道没有界线,小区内楼宇成排排列,道路畅通无阻。
这种布局的缺点是不但形象单一死板,而且给住户带来不安全感。
而房屋组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。
院落式的布局,用四面楼房围合成封闭的空间,由单一的出入口出入,它能给住户带来领域感和安全感,邻里有交往的氛围和空间,空间尺度宜人,让人轻松愉快,非常符合现代人交流的心理需要。
19. 什么是花园式房屋花园式房屋也叫西式洋房或小洋楼,即花园别墅。
一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼,建筑密度很低,内部居住功能完备,装修豪华,并富有变化,房屋水、电、暖供给一应俱全,户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准,一般为高收入者购买。
20. 居住组团一般称组团,指一般被小区道路分隔,并与居住人口规模1000~3000人相对应,配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。
21. 跃层和复式、错层有什么区别?通常情况,跃层房屋是一套房屋占两个楼层,有内部楼梯联系上下层。