【精品】土讲义地增值税税收政策要点

土地增值税相关税收政策汇编佛山市地方税务局二〇〇八年十一月目录第一部分基本政策 (1)1.1 中华人民共和国土地增值税暂行条例 (1)1.2 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 (2)1.3 转发《广东省土地增值税征收管理办法》的通知 (8)第二部分政策规定 (10)2.1 国家税务总局关于外商投资企业、外国企业及外籍个人适用税种问题的通知（摘录） (10)2.2 转发省政府办公厅关于确定土地增值税若干问题的复函的通知 (10)2.3 转发财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（摘录）112.4 转发国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知（摘录） (14)2.5 国家税务总局关于广西土地增值税计算问题请示的批复 (19)第三部分征管类 (19)3.1 转发财政部关于印发交纳土地增值税会计处理规定的通知 (19)3.2 转发财政部等三部门关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知 (21)3.3 关于印发《土地增值税纳税申报表》的通知 (23)3.4 广东省地方税务局、国土厅转发国家税务总局、国家土地管理局关于土地增值税若干问题的通知（摘录） (25)3.5 广东省地方税务局、建设委员会转发国家税务总局、建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知（摘录） (27)3.6 转发财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（摘录） (28)3.7 财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（摘录） (29)3.8 广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（摘录） (30)3.9 转发财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知 (31)第四部分佛山市政府相关政策 (33)4.1 佛山市政府关于调整转让土地使用权的土地增值税征收率的复函 (33)4.2 佛山市地方税务局转发《关于确定土地增值税若干问题的批复》的通知 (34)第五部分土地增值税清算 (38)5.1 转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 (38)5.2 转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 (38)5.3 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 (39)5.4 转发国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知 (43)附件：土地增值清算四级超率累进税率表（自行整理） (74)第一部分基本政策1.1 中华人民共和国土地增值税暂行条例１９９３年１２月１３日中华人民共和国国务院令第１３８号发布第一条为了规范土地，房地主市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。

土地增值税政策汇总土地增值税是指在土地出让、转让或者应税事项完成后，按照土地的差额增值额计算得出的税款。

土地增值税政策主要包括税基确定、税率调整以及优惠政策等方面。

本文将对土地增值税政策进行汇总，以便更好地了解相关政策内容。

首先，土地增值税的税基确定主要根据增值额来计算。

增值额计算公式为：(土地转让价款-原取得土地使用权支出)×土地增值税税率。

其中，土地转让价款是指土地出让、转让的价格；原取得土地使用权支出是指土地使用权取得时支付的费用。

土地增值税税率目前统一为30%。

根据不同地区、不同类型的土地增值税有不同的税率，而一般住宅用地、农村宅基地等多为3%或5%。

税率调整是土地增值税政策中一个重要的方面。

近年来，我国土地增值税税率进行过多次调整，旨在调控房地产市场、降低房价压力，同时推动房地产行业健康发展。

具体来说，2024年，国家对非普通住宅补贴和保障性住房用地增值税税率降至1.5%；2024年，部分城市继续降低住房用地增值税税率至1%，这项政策有助于促进房地产市场的平稳发展。

此外，土地增值税政策还包括了一些优惠政策。

例如，对于个人自住房土地转让所得，可以免征土地增值税。

此外，对居民家庭因改变户籍、安置等原因出售自有住房的，可以适用差异化税率申报，即依照不同年限征收不同税率。

对于久摆渡地和在市区拟征土地的农民工，可以减按农村集体经营性建设用地缴纳土地增值税。

这些优惠政策主要是为了促进居民买房、卖房的灵活性，并且照顾到不同群体的实际情况。

另外，为了防止土地增值税逃避和缴纳困难，土地增值税政策还涉及到一些配套措施。

例如，加强税收征管，对土地增值税的征收进行监督与管理，确保税款的及时缴纳。

同时，对于违反土地增值税相关法律法规的行为实施严格的处罚措施，以打击土地增值税逃避行为。

总的来说，土地增值税政策在我国的调整和优化是为了促进房地产市场的稳定发展，同时保护消费者的权益。

通过税基的确定、税率的调整以及优惠政策的实施，土地增值税政策能够更好地适应市场需求，提供更加公平、合理的税收制度，同时推动经济增长和社会发展。

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二、征税范围的若干具体规定
1. 以房地产进行投资、联营
2.
对于以房地产进行投资、联营,如果投资、
联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或
作为联营条件的(房地产开发企业除外),暂免征
收土地增值税;但是,上述房产再转让的，属于土
地增值税征税范围。
3. 2. 合作建房
对于一方出地,一方出资金,双方合作建房, 建成后分房自用的,暂免征土地增值税;但是,如 果建成后转让的,属于征收土地增值税的范围。
三、土地增值税纳税义务人
土地增值税的纳税人是转让国有土地使用
权及地上的一切建筑物和其他附着物产权,并取
得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、
企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位
和个人:还包括外商投资企业、外国企业及外国
机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。
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第二节 计税依据
一、土地增值税的计税依据
（1）按照《中华人民共和国城镇国有土地使 用权出让和转让暂行条例》的规定，以招、拍、 挂等出让方式取得土地使用权的，为取得土地 使用权的所支付的土地出让金；
（2）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转 让土地使用权时按规定补交的出让金；
（3）以转让方式取得土地使用权的，为向原土
地使用权人实际支付精的选P地PT 价款。
3. 企业兼并转让房地产
在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转 让到兼并企业中的, 暂精选免PPT征土地增值税; 15
4．交换房地产
交换房地产行为既发生了房产产权、土地 使用权的转移,交换双方又取得了实物形态的收 入,按照规定属于征收土地增值税的范围。
5.房地产抵押

土地增值税知识点全面一、土地增值税的基本概念和作用：1.基本概念：土地增值税是指在土地所有权转移过程中对土地增值所应纳的税款。

2.作用：土地增值税的设置可以起到调控土地市场、合理配置土地资源、防止土地价格过快上涨的作用。

二、土地增值税的征收对象和方式：1.征收对象：土地增值税的征收对象是土地增值所得。

2.征收方式：土地增值税的征收方式一般包括两种，即等额综合征收方式和分类征收方式。

三、土地增值税的税率和计算方法：1.税率：土地增值税的税率是根据不同地区、不同类型的土地和不同的政策来确定的，一般为5%至20%不等。

2.计算方法：土地增值税的计算一般采用增值额乘以税率的方法，即增值额×税率=土地增值税。

四、土地增值税的减免政策和条件：1.减免政策：土地增值税的减免政策主要包括首次购房、个人住房、农村宅基地、企事业单位自用住房等方面的减免。

2.减免条件：土地增值税的减免条件包括购房人购房时间、购房人购房目的、购房人家庭人口等方面的条件。

五、土地增值税的征收管理和监督：1.征收管理：土地增值税的征收管理主要包括税收机关的税收征收、税务登记、税务查账等方面的管理。

2.监督：土地增值税的监督主要由税务机关和监察机关负责，他们要对税收征收、纳税人的申报和缴纳情况进行监督和检查。

六、土地增值税的经济影响和社会效益：1.经济影响：土地增值税的征收可以有效调节土地市场，抑制投机行为，稳定土地价格，促进土地资源的合理利用。

2.社会效益：土地增值税的征收可以增加财政收入，为社会公共事业的建设提供资金支持，提高土地资源的利用效率。

七、土地增值税的现状和发展趋势：1.现状：当前，我国土地增值税的征收管理还存在一些不足，如税收征管力量薄弱、税收监督不到位等问题。

2.发展趋势：未来，随着我国经济的发展和土地市场的规范化，土地增值税的征收管理将更加完善，减免政策将更加合理，税收征管力量和监督力量将得到进一步加强。

综上所述，土地增值税是一种重要的税种，对于调节土地市场、合理配置土地资源具有重要的作用。

一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。 包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及 国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及 外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。
三、税率 土地增值税四级超率累进税率表
级数
增值额与扣除项目金额的比率
税率 （%）
速算扣除系数 （%）
（二）具体规定
具体事项
征收规定
以房地产进行投资、联营
房地产作价入股转让到投资联营企业，暂免征收；投资、联营的 企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商 品房进行投资和联营的，征税。将投资联营的上述房地产再转让， 征税。
合作建房
1.建成后自用，暂免；2.建成后转让，征税。
企业兼并转让房地产
（7）增值额＝10 000－6 005＝3 995（万元） （8）增值率＝3 995÷6 005×100%＝66.53% （9）应纳税额＝3 995×40%－6 005×5%＝1 297.75（万元）
【典型例题2】某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的 厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现 行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元， 该房子为七成新，按500万元出售，支付有关税费共计27.5
的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度 止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至 售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超 过6个月的，可以视同为一年。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契 税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为 加计5%的基数。
第四部分 应纳税额的计算
一、土地增值税的计算 土地增值税的计算步骤如下：

土地使用权变动的三种情形： 出让：国家（土地使用权所有者）和土地使
用者 土地交易的一级市场
转让：土地使用者将土地使用权再转让 土
地交易的二级市场
划拨：土地使用者依法无偿取得一土地交易
的一级市场 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让
和转让暂行条例》
行业知识
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赠与的两种情形：
一是房产所有人、土地使用权所有人将 房屋产权、土地使用权赠与直系亲属 或承担直接赡养义务人的。
似。
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第二部分：纳税人及征税范围
一、纳税人
转让国有土地使用权、地上
建筑物及其附着物并取得收入
的单位和个人，为土地增值税
的纳税义务人，应当依照条例
缴纳土地增值税。
（《条例》第二条）
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纳税人
• 条例第二条所称的单位，是指各类
企业单位、事业单位、国家机关和 社会团体及其他组织。
• 条例第二条所个人，包括个体经营
者。
（细则第六条）
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• 一切单位和个人,不分企业经济性
质,不分内资企业还是外资企业,也 不论中国公民个人还是外籍个人, 包括事业单位、国家机关、社会团 体以及其他组织,凡......都应依照税 法规定缴纳土地增值税。
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二、征税范围
• 土地增值税的课税对象是有偿转让
国有土地使用权及地上建筑物和其
• (2)因国家建设需要依法征用、收回的房地
产。
《条例》第八条
• （3）因城市实施规划、国家建设的需要而
搬迁，有纳税人自行转让原房地地产的比 照因国家…上述规定免征土地增值税。
《细则》十一条
行业知识

土地增值税政策规定讲解主讲人：李金奎2005年8月17日目录第一章开征土地增值税的意义第一节土地增值税的概念第二节为什么要在我国开征土地增值税第三节国际上开征土地增值税的理论与实践第四节我国开征土地增值税的立税原则第五节我国开征土地增值税的主要历程第二章土地增值税的征税范围和纳税义务人第一节土地增值税的征税范围第二节土地增值税的纳税义务人第三章土地增值税的计算第一节房地产装让收入的确定第二节土地增值税扣除项目金额的计算第三节土地增值税的税率和计算公式第四章土地增值税的减免与免税第一节对建造普通标准住宅的减免税政策第二节对过节征用收回的房地产的免税政策第三节对个人转让房地产的优惠政策第五章房地产的评估第一节房地产评估的基本知识第二节为什么要在土地增值税计税中采用房地产评估值第三节土地增值税中有关房地产评估的具体规定第四节我国房地产评估的现状及评估价格与土地增值税计税的关系第六章土地增值税的征收管理第一节土地增值税的纳税申报及纳税地点第二节土地增值税计税依据的核定及有关部门的配合第三节土地增殖水税款的计算与征收第七章土地增值税的其他问题第一节关于《条例》和《细则》的其他规定第二节对《条例》施行前签订的房地产开发及转让合同的征免税问题第一章开征土地增值税的意义《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）第一条就开门见山地对开征土地增值税的目的和宗旨进行了揭示：“为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例”。

全面理解这一条的内涵是十分重要的，因为整个《条例》第一条来规定的。

要掌握土地增值税的具体知识，必须首先深刻领会土地增值税的开征意义，才能在实际工作中完整、准确地贯彻《条例》和《细则》的各项内容，充分发挥土地增值税的作用和达到预期的效果。

第一节土地增值税的概念一、什么是土地增值税要理解和掌握土地增值税的具体内容，首先必须搞清楚什么是土地增值和土地增值税。

九、土地增值税计税依据的 检查与管理

（二）开发企业转让房地产的扣除项目： 1.取得土地使用权时所支付的金额。包括纳 税人为取得土地使用权支付的地价款和按国 家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出 让方式取得的土地使用权的，为支付的土地 出让金按国家统一规定交纳的有关费用；以 行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土 地使用权时按规定补交的出让金按国家统一 规定交纳的有关费用；以转让方式取得的土 地使用权的，为支付的地价款。
十二、土地增值税速算公式推算
3.当增值额超过扣除项目金额100%，未超过 200%时，这种情况适用30%、40%、50%三 档税率。 B×50%×30% ＋ B×（ 100% － 50% ）×40% ＋ （ A － B×100% ） ×50%=A×50% － B×15% 4. 当增值额超过扣除项目金额 200%时，这种情 况适用30%、40%、50%、60%四档税率。则 土地增值税 = B×50%×30% ＋ B×（ 100%－ 50% ）×40% ＋ B×（ 200% － 100% ）×50% ＋ （ A － B×100% ） ×60%=A×60% － B×35%
七、土地增值税征税范围的 具体界定

1、土地使用权划拨； 2、土地使用权出让（一级市场，只对转让 征。）； 3、集体土地转让（非法）； 4、无偿继承房地产（无收益）； 5、出租房地产（产权未发生转移）； 6、代建房收入（属于服务性质的收入， 5%的营业税）； 7、赠与（无收益）；但有条件。 8、房地产的重新评估增值（产权未转移）。
四、土地增值税税种性质分析




一般讲，一个税种的性质主要是根据其 征税对象来确定，当然，还有按开征目 的等方法来判定。 本质上是财产税； 具体有特定目的税的属性； 具有所得税、收益税性质的属性 具有行为税的属性。

财税字[1995]48号
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
国税发[2006]187号
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知
国税发[2009]91号
国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知
国税函[2010]220号
土地增值税之前期关注---普通住宅
土增清算单位为： 1、分项目 2、分期 3、分房地产类型
作为单独的成本核算对象，做投资性房地产处理
土地增值税与成本核算指引处理相同
有偿转让
征收土地增值税，成本、费用可以扣除
作为单独的成本核算对象，入伙时结转收入及对应的成本
归全体业主所有
成本费用可以扣除
对无产权车位无明细规定
土地增值税与企业所得税处理相同
无偿赠与地方政府、公用事业单位的
用于非营利公共事业，成本、费用可以扣除
与企业所得税的差异
与核算指引的差异
土地增值税之进行时---收入
视同销售
2
（国税发（2006）187号文） 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
回迁房屋
内部员工 福利
与企业所得税的差异
特例折扣
翻一页看看
土地增值税之进行时---收入
视同销售—与企业所得税的差异
2
（国税发（2009）31号文） 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于 15%,具体比例由主管税务机关确定。

土地增值税知识要点学习土地增值税这么久，今天来说说关键要点。

首先呢，我理解土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。

这可不是个小税种，这里面事儿还挺多的。

比如说计算土地增值税呢，有个重要的公式，增值额等于转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额。

这个转让收入还好理解，就是卖房、卖地之类的得到的钱。

可是这个扣除项目金额就稍微复杂点了。

它包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费用、新建房及配套设施的成本和费用等等一些项目。

我总结下来呢，就觉得这个扣除项目像是在计算这个房子或者土地真正成本的一堆东西。

对了还有个要点，这个税率也很有特点。

它是四级超率累进税率。

也就是按照增值额与扣除项目金额的比率，不同的比率范围对应不同的税率。

这就好比阶梯电价一样，用电量不同，电价的阶梯也不一样。

我当时就疑惑了，为啥要这么复杂地设置税率呢？后来我想啊，可能是为了更公平地根据增值的大小来征税吧，因为增值越大说明赚得越多，就应该按照更高的税率缴税。

还有关于免税的部分，我也折腾好久才理解得稍微好一点。

像纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

这一条规定有好多细节要抠。

比如说这个普通标准住宅是有具体标准限定的，不是你说普通就是普通的。

那怎么记忆这些标准呢？我就多找一些实际例子来看，比如说有些政策解读里面提到像面积、价格之类的具体标准，看多了就觉得没那么难了。

学习土地增值税的时候呢，我还发现一个学习技巧。

就是多画图，把住房或者土地交易的过程简略画一下，然后把涉及到钱进出的地方都标出来，再对应到土地增值税相关的各个项目里，这样思路就会清晰很多。

至于参考资料，大家可以看看相关的税法书籍，像《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》肯定是要看的，这里面的规定非常详细。

还有一些会计网校的讲解课程，里面会有很多实际的例子和计算方法的讲解。

土地增值税宣传提纲国税函发[1995]110号颁布时间：1995-3-16发文单位：国家税务总局各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局，扬州培训中心，长春税务学院：1993年12月13日国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。

为了做好对土地增值税的宣传解释工作，我们拟定了《土地增值税宣传提纲》，现发给你们。

为使纳税单位和个人充分了解土地增值税的有关规定和缴纳方式。

增强依法纳税的观念。

请你们结合本地情况，采取多种形式广为宣传。

附：土地增值税宣传提纲一、什么是土地增值税土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。

国务院在1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》），财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）。

土地增值税从1994年1月1日起在全国开征。

二、为什么要开征土地增值税？开征土地增值税，主要是国家运用税收杠杆引导房地产经营的方向，规范房地产市场的交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发的健康发展。

具体为：（一）开征土地增值税，是适应我国社会主义市场经济发展的新形势，增强国家对房地产开发和房地产交易市场调控的需要。

改革开放前，我国土地管理制度一直采取行政划拨方式，土地实行无偿无限期使用，但不允许买卖土地。

实践证明，这种土地使用管理制度不利于提高土地资源的使用效益。

自1987年我国对土地使用制度进行改革，实行国有土地使用权的有偿出让和转让后，极大地促进了我国房地产业发展和房地产市场的建立，对提高土地使用效益，增加国家财政收入，改善城市基础设施和人民生活居住条件，以及带动国民经济相关产业的发展都产生了积极作用。

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（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产 开发费用，包括销售费用、管理费用和财务费用）
1、能按转让房地产项目计算分摊财务费用中利息支出， 并能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开 发费用为：
利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成 本）×5%以内（具体比例由省级人民政府规定）
国有土地出让是指国家以土地所有者的身份将土 地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土 地使用者向国家支付土地出让金的行为。出让方 是国家，对其行为也不纳入征税范围。
（二）既对转让土地使用权课税，也对转让地上 建筑物和其他附着物的产权课税。
地上建筑物是指地上的建筑物，是指建于土地上 的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。 如厂房、仓库、商店、医院、住宅、地下室、围 墙、烟囱、电梯、中央空调、管道等。
高坪地税培训资料之二
土地增值税讲义
2010年7月20日
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主要内容
＆土地增值税的征税范围 ＆土地增值税的纳税人 ＆土地增值税的税率 ＆土地增值税的计税依据 ＆土地增值税的税收优惠 ＆土地增值税的计算与缴纳
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§1 土地增值税的征税范围
▪ 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地 上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的 单位和个人征收的一种税。
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（四）与转让房地产有关的税金 转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维 护建设税、教育费附加。 *注意：房地产开发企业所缴纳的印花税按规 定列入管理费用，因此，不再单独扣除，其他 纳税人允许扣除在转让房地产环节缴纳的印花 税。 （五）其他扣除项目 1、对从事房地产开发的纳税人允许按取得土 地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之 和，加计20%的扣除。

税务工作人员需要了解的土地增值税税收政策税收是国家财政的重要来源之一，而土地增值税作为一种特殊的税种，对于税务工作人员来说，了解土地增值税税收政策是非常重要的。

本文将从土地增值税的定义、征收对象、税率、征收方式等方面进行论述，以帮助税务工作人员更好地理解和应用土地增值税税收政策。

一、土地增值税的定义土地增值税是一种针对土地增值所征收的一种税种。

它是在土地转让过程中，对土地增值部分进行征收的一种税收。

土地增值是指土地在转让过程中的价值增加，是由于土地的位置、用途、城市发展等因素所导致的。

土地增值税的征收是为了调节土地市场，防止土地过度炒作，促进城市可持续发展。

二、土地增值税的征收对象土地增值税的征收对象是土地的所有者或者使用权人。

无论是个人还是企业，只要是土地的所有者或者使用权人，在土地转让时都需要缴纳土地增值税。

这也是为了保证土地增值的公平和合理。

三、土地增值税的税率土地增值税的税率是根据土地的增值额来确定的。

通常情况下，土地增值税税率为20%。

也就是说，土地增值部分的20%需要作为税收缴纳给国家。

当然，税率的具体数值可能会根据地区和政策的变化而有所不同。

四、土地增值税的征收方式土地增值税的征收方式主要有两种，一种是一次性征收，另一种是分期征收。

一次性征收是指在土地转让完成时，一次性将土地增值税全部缴纳给国家。

这种方式适用于土地转让金额较小的情况，可以减少纳税人的负担和税务部门的管理成本。

分期征收是指将土地增值税分为若干期进行缴纳。

这种方式适用于土地转让金额较大的情况，可以减轻纳税人的负担，使其能够更好地处理资金问题。

五、土地增值税的减免政策为了促进经济发展和社会稳定，国家对土地增值税也有一些减免政策。

例如，对于个人住房的转让，可以享受一定的税收减免。

此外，对于农村土地的转让，也可以享受一定的税收减免或者豁免。

这些减免政策的出台，一方面可以鼓励个人购房和农村土地的流转，另一方面也可以减轻纳税人的负担。

土地增值税税收政策要点土地增值税是指在土地使用权由集体所有制转变为国家所有制或者由国家所有制转变为集体所有制，土地出让金超出当初取得土地使用权成本的部分，应当按照一定比例向国家进行缴纳的税款。

土地增值税是我国国民经济税收体系中的重要组成部分，其征收政策的制定和调整对于稳定房地产市场、调控国民经济关系具有重要意义。

下面是土地增值税税收政策的要点：其次，土地出让收入的计算。

土地出让收入是指土地使用权的转让所取得的价款、费用以及其他相关收入。

土地出让收入的计算，需要考虑土地的出让条件、所在地区的市场价格和需求、土地的规划用途等因素。

此外，对于国有土地的出让，应按照国有土地的成本予以确认，确保土地增值税的公平征收。

再次，税收优惠政策的适用。

土地增值税法对一些特定情况下的征收进行了优惠政策的规定。

例如，对个人通过自建住房取得土地使用权，并自住满五年再次转让的，可以免征土地增值税；对于普通住房的转让，可以适当减少土地增值税的税率等。

这些优惠政策的设置，一方面可以鼓励个人自住房地产的发展，另一方面可以保护普通居民的利益。

然后，缴税时间和方式的规定。

土地增值税的缴纳一般是在完成土地使用权转让的当年缴纳。

纳税人应按照规定的税率计算应纳税额，并填写相应的纳税申报表进行缴税。

对于土地使用权的转让，国家税务部门要及时核定、办理税款征收。

此外，税务部门还要积极推动税收征管的现代化，实现电子化申报、缴纳等便民化措施。

最后，进一步完善税收政策的研究和调整。

由于土地增值税具有重要的宏观调控功能，我国税收政策对土地增值税的研究和调整需要与时俱进。

在制定具体政策时，要充分考虑市场需求和发展趋势，确保税制的公正性和适用性。

另外，还要加强税收征管的力度，防止逃税行为的发生，维护国家税收利益。

综上所述，土地增值税税收政策的要点主要包括税法总则的规定、土地出让收入的计算、税收优惠政策的适用、缴税时间和方式的规定以及进一步完善税收政策的研究和调整。

一、概念：是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。

具有以下几个特点：一是以转让房地产取得的增值额为征税对象；二是征税面比较广；三是采用扣除法和评估法计算征值额；四是实行超率累进税累；五是按次征收。

二、征税范围：土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

纳税义务人为转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物并取得收入的单位和个人。

包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。

个人包括个体经营者。

特别要注意集体土地转让和国有土地出让、划拨的两种情形。

若干具体规定：有关事项是否属于征税范围： 1.以房地产投资、联营房地产转让到投资联营企业，暂免征收；但对以房地产作价入股，凡所投资联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，或是投资联营企业将上述房地产再转让的，则属于土地增值税的范围。

2.合作建房建成后自用，不征；建成后转让，征；3、企业兼并转让房地产，暂免征收收；4.房地产交换：单位之间换房，有收入的征；个人之间互换自有住房，不征；5.赠与继承不征（无收入），具体地，不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况：赠予中公益性赠予、赠与直系亲属或承担直接赡养义务的人或者是公益事业不征（通过非营利性机构）；非公益性赠予征。

6、房地产抵押、出租和房地产评估增值不属于征税范围；7、国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物，原房产人免；转让房地产增值额的确定（掌握）：土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。

三、扣除项目及其金额（一）、取得土地使用权所支付的金额：取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地取得权支付地价款和按国家统一规定交纳的有关费用之和，有三种形式：A.以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；B.以行政划拨方式取得土地使用权的，为补缴的出让金；C.以转让方式取得土地使用权的，为实际支付的地价款。

五、土地增值税的预征
(一) 预征的法律依据 《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条明确规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及到成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
预征范围：不包括转让上无房屋的土地使用权以及转让已使用的房屋。
清算程序 填写《土地增值税清算申报表》计算应纳税额 提交申请及相关的资料 经税务机关审核后，按照审核结果补（退）税款。 计算应补（退）税额公式： 清算应补（退）土地增值税税额＝应纳税额－已预征税额
纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料：
01
土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。
关于土地增值税清算时收入确认的问题
非直接销售和自用房地产的收入确定; 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：(国税发[2006]187号 ) 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；； 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
土地增值税税率表如下：
级数
增值额与扣除项目金额的比率（即增值率）
税率（%）
速算扣除系数（%）
1
不超过50%的部分
30
0
2
超过50%-100%的部分
40
5
3
超过100%-200%的部分
50
15
4
超过200%的部分
60
35
土地增值税扣除项目

第三章土地增值税《税法2》字体：打印重点内容：1、土地增值税的征税范围2、土地增值税应纳税额的计算3、土地增值税的减免税优惠第一节概述知识点一：土地增值税的概念和特点一、土地增值税的概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。

二、土地增值税的特点（注意选择题）1、以转让房地产取得的增值额为征税对象；2、征税面比较广；不论法人与自然人；不论经济性质；不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；不论部门，都可能成为土地增值税的纳税人。

3、采用扣除法和评估法计算增值额；4、实行超率累进税率；5、实行按次征收，其纳税时间、缴纳方法根据房地产转让情况而定。

三、土地增值税的立法原则（了解）第二节征税范围、纳税人和税率知识点二：土地增值税的征税范围一、征税范围土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

（一）征税范围的一般规定1、土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。

注意区分：国有土地和非国有土地（集体土地）转让和出让的区别2、土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。

3、土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。

不征土地增值税的房地产赠与行为包括：（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为；（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。

▲（二）征税范围的若干具体规定：要注意选择题，几乎每年考试选择题中都会涉及。

2008年考题：下列行为中，应当征收土地增值税的有（）。

A、将房屋产权赠与直系亲属的B、由双方合作建房后分配自用的C、以房地产抵债而发生房地产产权转让的D、被兼并企业将房地产转让到兼并企业的E、以房地产作价入股投资房地产开发公司的答案：CE解析：选项A，不属于征税范围；选项B、D，暂免征收土地增值税。