以房产出资涉税分析

房地产9个涉税实务案例分析案例一1月份通过出让方式从政府部门取得土地使用权，全部用于开发商品房，支付土地价款1090万元，可供销售的建筑面积合计1万平米。

3月份预售建筑面积0.3万平米的商品房，每平米销售单价6540元（含税，税率为9%），开具增值税普通发票。

4月份申报期预缴增值税。

10月份将3月所预售的建筑面积0.3万平米商品房交付购房者。

解析预售商品房，收到预收款，开具普通发票，纳税义务未发生，不计算销项税额。

3月借：银行存款 1962万元（0.3万平*6540元/平）贷：预售账款 1962万元借：应交税费——预缴增值税 54万元[1962万元/（1+9%）*3%] 贷：银行存款 54万元10月借：预收账款 1962（0.3万平*6540元/平）贷：主营业务收入 1800万元[1962万元/（1+9%）]贷：应交税费——应交增值税162万元（销项税额）[1962万元/（1+9%）*9%]借：应交税费——应交增值税27万元（销项税额抵减）[1090万元*0.3/（1+9%）*9%]贷：开发产品 27万元借：应交税费—应交增值税135万元（转出未交增值税）（162-27）贷：应交税费—预缴增值税54万元[1962万元/（1+9%）*3%]贷：应交税费—未交增值税81万元（135-54）商品和服务税收分类与编码的“6未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。

“未发生销售行为的不征税项目”下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”。

使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。

因此开具的增值税普通发票，品名填报：6020000000000000000销售自行开发的房地产项目预收款*房地产预收款。

湖北省规定：预收款在发票备注栏上列明合同约定面积、价格、房屋全价，同时注明“预收款，不作为产权交易凭据”。

以房地产作价入股或投资设立新公司涉税案例分析！以房地产作价入股或投资设立新公司，投资方需要缴纳增值税及附加，土地增值税（房地产企业）、企业所得税，印花税，被投资方缴纳契税（被投资企业为投资企业100%全资子公司，被投资企业免征契税）、房产税、城镇土地使用税、印花税（属于企业改制不缴印花税）。

对上述问题进行涉税分析的基础上给出我们的建议，希望对您有所帮助。

结合案例，分析如下：案例1：A 公司为一家房地产开发企业，该企业为增值税一般纳税人，2018年4 月以自行开发后自用2 年的一栋房产评估作价4000 万元入股到增值税一般纳税人B 公司，取得B 公司30%的股权, 该房产2016 年3月建成并竣工，占地面积800 平方米。

双方约定共同承担投资风险，相应的权属变更手续已于当月完成。

案例解析1、A公司（投资方）的税务处理（1）增值税及附加税费《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36 号）第十条规定，销售服务、无形资产或者不动产，指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。

同时，第十一条规定，有偿，指取得货币、货物或者其他经济利益。

对于本案中A 公司将房产投资入股换取B 公司的股权行为属于有偿取得“其他经济利益”，属于销售不动产行为，应缴纳增值税。

根据《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016 年第14 号）第三条第二款规定，一般纳税人转让其2016 年4 月30 日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

本案中，A 公司投资入股的房产为2016 年4 月30 日前自建，因此，A 公司需缴纳增值税190.48 万元[4000÷（1+5%）×5%]，城建税9.52 万元（190.48×5%），教育费附加 5.71 万元（190.48×3%），地方教育附加 3.81万元（190.48×2%）。

关于房地产投资入股所需相关税费的规定随着我国房地产领域的不断发展，越来越多的人开始关注房地产投资。

不过，在进行房地产投资时，很多人不清楚需要承担哪些税费。

本文将为大家介绍关于房地产投资入股所需相关税费的规定。

一、房地产投资入股需要交纳的税费1. 营业税：房地产投资入股属于公司经营范畴，因此需要交纳营业税。

根据我国法律规定，营业税的税率为3%至20%不等，具体税率根据实际情况而定。

2. 印花税：在进行房地产投资入股时，还需要缴纳印花税。

印花税的税率为0.1%至0.3%，具体税率根据实际情况而定。

3. 房产税：对于持有房地产的投资公司，需要缴纳房产税。

根据我国法律规定，房产税的税率为1.2%至12%不等，具体税率根据实际情况而定。

4. 城镇土地使用税：投资公司在持有土地时，需要缴纳城镇土地使用税。

根据我国法律规定，城镇土地使用税的税率为0.5%至3%不等，具体税率根据实际情况而定。

5. 个人所得税：对于投资公司的股东而言，自然也需要缴纳个人所得税。

个人所得税的税率为3%至45%不等，具体税率根据实际情况而定。

二、房地产投资入股税费优惠政策虽然房地产投资入股需要缴纳相应税费，但是我国也设立了一些税费优惠政策，例如：1. 资产重组：对于涉及到房地产投资入股的企业，可以通过资产重组的方式来实现优惠税收政策。

在资产重组时，可以减少一些税费的缴纳。

2. 技术转移：投资公司还可以通过技术转移的方式来减少税费的缴纳。

在技术转移时，可以享受所得税的减免。

3. 投资补贴：对于一些产业发展重点的项目，政府部门还提供了一些投资补贴的政策，以吸引投资者参与。

三、房地产投资入股应注意的事项1. 税务合规：房地产投资入股涉及到复杂的税收制度，建议投资者请专业的税务顾问为自己设计合理的税务策略。

2. 定期报告：投资公司需要定期向税务部门提交相关的财务报告和纳税申报表。

3. 合理避税：不同的投资方式和操作方式都会对税费产生不同的影响，建议投资者合理避税，遵守税法规定。

房地产业涉税问题及对策分析提要：本文由“北京泰跃房地产公司亿元偷税案”产生的房地产业税收征管存在的问题引出，进而针对存在的问题，通过对房地产企业税收体系，偷漏税行为的成因、表现的研究，进一步解决我国目前房地产业中存在的相关问题，为相关制度和行为的完善提供有益的参考，结合我国国情，探索房地产业中涉税问题的解决方法和手段。

关键词：房地产业；偷漏税；对策分析一、引言近年来，房地产开发企业的身价随着房地产行业的持续升温而水涨船高，成为盈利最高的行业之一。

但与迅速发展的房地产业相比，房地产税收收入的增长却十分有限，这与近几年房地产业市场火爆、整体交易数额、完成的投资规模以及平均利润率位居国内各行业前列的地位极不相称。

在这种不相称的对比背后，我们可以看到隐藏其中的巨大的税收黑洞。

这其中隐含的问题是多方面的，既有税收征管力度的不够，也有开发商的问题，既有相关房地产主管部门管理脱节，也有房地产业税制本身的缺陷。

二、我国房地产业税收立法现状我国现行的房地产税收体制，是一个极为复杂的行业税收体系。

从房地产课税的整个流程看，房地产业涉及到的税种包括流转税、所得税、资源税和财产行为税。

其中，单位纳税人涉及到的房地产税主要包括：营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、契税、房产税；个人纳税人涉及到的房地产税主要包括：营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税、个人所得税、印花税、契税、房产税、城镇土地使用税。

①具体来说，在房地产开发流通环节的税费项目主要包括：（1）前期税费：土地出让金、土地使用税（费）、土地开发费、市政配套设施费、契税等。

（2）报建阶段税费：建设工程许可费、建设工程备案费、施工许可报建费。

（3）建设阶段税费：营业税、城市建设维护税及教育费附加、印花税、质检费和工程管理费等。

（4）销售阶段税费：营业税、城市建设维护税及教育费附加、转移登记费、印花税、土地增值税、契税等。

不动产、土地使用权作价入股涉税实务分析目录一、法律法规对不动产作价入股的有关规定（一)不动产与土地使用权的区别（二）法律法规对不动产作价入股的具体规定（三)不动产作价入股后需办理转移登记手续二、与不动产作价入股有关的税收规定(一）营改增之前不动产作价入股是否缴纳营业税（二)营改增之后不动产作价入股缴税分析三、结语不动产作价入股是我们耳熟能详的一种作为出资或者资产转让的方式之一。

其中,采取此种方式的原因之一是为达到节约税负的目的。

我们知道若某企业直接转让名下的不动产给其他企业,按照直接转让方式,该企业将承受高额的税负，包括增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税等，此种方式将很大程度上影响该企业的利润。

在地产的并购实践中,以不动产/土地使用权出资入股后通过股权转让的形式完成并购一直被行业广泛推崇，实务中不少企业会有意地控制不动产/土地使用权的评估价格后，以评估价签订《出资入股协议》，并通过土地增值税、契税甚至所得税的筹划后办理资产的过户登记并以转让股权的方式最终完成地产项目的并购（比如在具备相关条件的情况下办理《不征税申请表》、《纳税人减免税（费）申请表》等,其他地产并购的税筹实操详见本公众号“西政资本”2017年9月20日推文《城市更新/旧改项目并购方案设计及税务筹划（西政资本201709实操版)》）。

就交易架构而言，具体的不动产作价入股方式如，A企业将其名下的不动产转让给B企业，直接转让方式将产生高额税负，那么通过A与B企业成立一个新的企业C，A公司将其名下的不动产以作价入股的方式出资给C,B公司以其他方式出资，A公司再将其持有C公司的股权转让给B公司，通过上述方式完成不动产的转让。

(A也可直接以不动产对C企业增资，再将股权转让给B企业（原股东),或从C企业减资退股方式实现货币方式退出，有同效）。

那么,营改增之后,不动产作价入股是否缴纳增值税？不动产作价入股方式是如何交税的，能否真正的达到减少税负的目的呢？此种方式适用的范围是否有限制呢？带着这些问题我们来了解一下法律法规对不动产作价入股方式以及其涉税问题的相关规定.一、法律法规对不动产作价入股的有关规定(一）不动产与土地使用权的区别在梳理不动产作价入股的相关规定时，还有一种作价入股，即土地使用权的作价入股,很多人容易将土地使用权作价入股视为不动产作价入股,那么土地使用权与不动产存在什么区别呢？土地使用权属于不动产吗?这个答案是否定的。

股东出资房产评估增值部分验资后确认实收资本涉税问题老师：你好！我单位在4月份股东以房产实际购买价出资确认实收资本500万，认缴出资2000万。

现7月我单位想要通过评估房产为1000万后，验资确认实际收资本为1000万，认缴1500万。

这个构成中我的房产增值了500万，那么我要交纳什么税费吗？？专家回复：企业所得税：《财政部国家税务总局关于企业资产评估增值有关所得税处理问题的通知》（财税字[1997]77号）纳税人以非现金的实物资产和无形资产对外投资，发生的资产评估净增值，不计入应纳税所得额。

但在中途或到期转让、收回该项资产时，应将转让或收回该项投资所取得的收入与该实物资产和无形资产投出时原账面价值的差额计入应纳税所得额，依法缴纳企业所得税。

营业税：根据《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)第一条规定:“以无形资产、不动产投资入股‚参与接受投资方利润分配‚共同承担投资风险的行为‚不征收营业税。

”因此不需要缴纳营业税。

土地增值税：视情况而定，一般情况下不需要交纳。

《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）之规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

但是投资方是房地产开发企业的则需要交纳。

你公司投资入股的房产评估增值部分不需要缴纳税金，在在中途或到期转让、收回该项资产时，应将转让或收回该项投资所取得的收入与该实物资产和无形资产投出时原账面价值的差额计入应纳税所得额，依法缴纳企业所得税。

房地产作价入股有关税收问题【说明】前段时间写过有关房地产出资合法规避营业税和土地增值税,很多“土豪”朋友很高兴，纷纷发来微信向汪本良注册会计师询问有关政策法规依据，今天再发一个微信详细进行解析。

前几个月有一家内资企业老板（我的“土豪”朋友)咨询他们公司拟将闲置的土地和厂房出售给一家外国企业作为经营场所，汪本良注册会计师（公众微信china—cpa）后来给这位“土豪”朋友出了一个主意,建议该内资企业和外国企业可以合资成立一家新的中外合资有限责任公司，内资企业以土地和厂房出资，占新成立公司的注册资本70％，外国企业以美元现汇出资占新成立公司股权的30％.新公司成立后,房屋土地过户到新成立中外合资企业后，内资企业再将中外合资公司的全部股权以原价转让外国企业，新企业性质由中外合资变为外商独资。

根据现行的法规政策，这样可以合法地规避掉房地产销售的营业税和土地增值税；股权转让没有增值，也不存在任何税收。

有企业发微信来询询问，有关税务问题和手续问题，今天在公众微信中china—cpa详细解析。

房地产作价入股营业税政策解析财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税［2002］191号）规定：以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税.对股权转让不征收营业税。

国家税务总局《关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》（国税函[1997］490号)规定，根据《营业税税目注释》的有关法规，以不动产或无形资产投资入股，与投资方不共同承担风险，收取固定利润的行为,应区别以下两种情况征收营业税：以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的,属于将场地、房屋等转让他人使用的业务,应按"服务业”税目中”租赁业"项目征收营业税;以商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉等投资入股，收取固定利润的,属于转让无形资产使用权的行为，应按”转让无形资产"税目征收营业税。

消费与投资经济与社会发展研究母公司以不动产投资子公司再将其股权转让的思路及涉税分析潍坊高新区国创投资有限公司 郝洪波摘要：在企业的经营过程中，为了实现集团的发展战略，可能会遇到资产重组等业务，这类业务相比日常经营中的一般业务更为复杂，综合涉税面广，稍有考虑不周，就会产生涉税风险，造成不必要的损失，所以遇到该类业务时，需提高防范意识，全盘谋划，统筹协作，取得相关部门的审批，从而化解风险，使该类业务处理能够合法合规。

关键词：资产剥离；涉税税种；风险案例背景：母公司名下有工业土地及厂房若干，均为2016年4月30日前取得并建成，相应手续齐全，母公司持续经营正常，为满足集团下一步发展战略，母公司打算将部分土地和房产投资于全资子公司，再将该子公司的股权转让给集团外A公司，子公司股权转让溢价约30％，从而实现资产剥离。

上述方式的可操作性及涉税如何？下面根据自己的浅薄理解，作初步分析。

一、转让思路分析根据案例条件，首先需明确母公司所投资的土地和房产是否分别有独立的产权证，若同一土地产权证对应多处房产，则应考虑是否需要将土地产权证进行拆分，若拆分受限，则应考虑捆绑操作，将土地和房产整体投资全资子公司，待完成相应产权证的变更审批后，母公司将子公司股权按照市场评估价值完成对外转让，从而实现不动产的资产剥离。

二、涉税分析该交易涉及的纳税主体为母公司、子公司和A公司。

下面根据各个纳税主体在该项业务中的涉税事项作一下浅析。

（一）母公司涉税分析在该业务交易模式中，母公司作为不动产和子公司股权的转让方，涉及税种最多，概括有增值税、土地增值税、契税、印花税、企业所得税等。

1.增值税根据国家税务总局公告2016年第14号第三条第二项和第四条第二项规定：一般纳税人企业或小规模纳税人企业转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，均以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

根据规定，不动产过户需要缴纳增值税，无论母公司为一般纳税人还是小规模纳税人，因转让不动产缴纳的增值税均按不动产价值的5%计算缴纳，该价值需取得当地税务机关的认定，即使无偿划拨，母公司也不应以零元划拨为由拒绝缴纳增值税。

以不动产投资入股涉及哪些税务问题？如何处理？不动产出资入股涉税情况较为复杂，一直颇受纳税人关注，于是小编就企业以不动产进行投资，投资方与被投资方所涉及的税收情形做了总结，希望帮助大家理清其中的涉税事项。

一、投资方1增值税在营改增前，投资者以不动产入股，对被投资企业享有收益并承担风险的，取得的投资收益不需要交纳营业税，而收取固定利润的，则需按“租赁业”征收营业税。

全面营改增后，有偿转让不动产均需按规定缴纳增值税，并没有区分是否承担投资风险。

若投资人取得的土地在2016年4月30日以前，可采用简易计税办法计缴增值税，征收率为5%；若取得的土地在2016年4月30日以后，则需按一般计税方法缴纳增值税，适用税率为11%。

法规：财税[2016]36号、国家税务总局公告2016年第14号2企业所得税企业以不动产投资入股，视同销售不动产取得资金和以资金投资入股两项业务同时发生。

因此，企业应就不动产的公允价值扣除成本后的余额作为转让所得缴纳企业所得税。

但是，企业以不动产对外投资入股实际上并没有取得现金收入，还要面临一笔巨额的税款，似乎有点不合理。

于是，国家就出台了递延纳税政策：企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

但企业在5年内转让股权或收回投资，则不能继续适用递延纳税政策，需就递延期内尚未确认的非货币性资产转让所得，在转让股权或投资收回当年的企业所得税年度汇算清缴时，一次性计算缴纳企业所得税。

法规：财税[2014]116号、国家税务总局公告2015年第33号3土地增值税以土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税（房地产开发企业除外）。

法规：财税[2015]5号4印花税以不动产入股涉及产权转移，在转让时所书立的转让书据应按印花税“产权转移书据”税目纳税，税率为0.5‰。

法规：财税[2006]162号二、被投资方1增值税被投资企业取得不动产（房地产开发企业除外），进项税可自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

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总结企业以不动产投资的涉税处理[会计实务，会计实操]
下面小编为大家带来关于企业以不动产投资的涉税汇总，希望能给会计们一些帮助。

营业税
以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税，投资后转让股权的，也不征收营业税。

不承担风险取得固定收益，按照租金收入计算缴纳营业税。

房产税
对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的计税余值作为计税依据计征房产税（纳税人为产权转移给的被投资方，由被投资方缴纳房产税）；
对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，由出租方（即投资方）按租金收入计算缴纳房产税。

土地增值税
对以房地产进行投资、联营的，如果投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件的，暂免征收土地增值税。

但对以房地产作价入股，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，或者是投资、联营企业将上述房地产再转让，则属于征收土地增值税的范围。

如果是不共担风险，取得固定收益，不征收土地增值税。

契税
以房产作投资或作股权转让，这种交易业务属房屋产权转移，由产权承受方按投资房产价值或房产买价缴纳契税。

不动产投资入股的税收筹划在当前的经济环境下，不动产投资成为了很多投资者选择的一个方向。

而对于投资者而言，如何进行合理的税收筹划，最大限度地节省税费成为了一个关键问题。

本文将从不动产投资入股的角度出发，探讨一些有效的税收筹划方法。

一、合理选择投资方式在不动产投资过程中，投资者可以选择以个人名义买房，也可以选择以公司名义进行投资。

对于个人买房，其所得税的计算是通过个人综合所得纳税的。

而对于以公司名义进行投资的情况，则需要符合公司所得税的规定。

因此，在选择投资方式时，投资者需要根据具体情况来进行合理选择。

如果投资者选择以个人名义进行不动产投资，其所得税的计算将基于个人综合所得。

在这种情况下，投资者可以通过合理的财务安排，将投资收益与其他收入分开，并按照不同的税率进行计算，从而达到降低税负的目的。

如果投资者选择以公司名义进行不动产投资，则需要根据公司所得税的规定进行缴税。

在这种情况下，投资者可以通过合理的运营安排，如利润转移、合理扣除费用等方式，来降低公司所得税的负担。

二、合理利用税收优惠政策在不动产投资中，投资者可以利用一些税收优惠政策来降低税负。

例如，对于购买自住房的投资者，可以享受首套房贷款利息和月供的税务减免政策。

此外，还有一些地方性的税收优惠政策，如对于投资特定区域的不动产，可以享受地方税收优惠政策等。

投资者还可以通过合理组织资金结构，如债务杠杆和股权负债比例的调整，来降低不动产投资的税负。

例如，可以通过增加债务融资来减少权益性资金投入，从而减少纳税基数。

三、合理选择交易方式在不动产投资中，除了选择合适的投资方式外，投资者还可以通过合理选择交易方式来降低税负。

目前，不动产投资的交易方式主要有买卖、租赁和入股。

不同的交易方式，其涉及的税收问题也不同。

对于买卖交易方式，投资者需要考虑购买和出售不动产所涉及的契税、土地增值税等税费。

而对于租赁交易方式，投资者需要根据租金收入支付相应的个人所得税或者企业所得税。