世联万科金域缇香营销总纲PPT课件

项目基础数据：
项目地址：坪山新区行政九路与行政一路交汇处
总用地面积：10万㎡
总建筑面积：20万㎡
二期：
总用地面积：73600㎡ 总建筑面积：147200㎡
总户数：1184户（其中高层1144，洋房20，别墅20）
容积率：2.0
绿化率：36.7%
二期
一期
价值及营销亮点：
1.别墅+高层，2.0低容积率 2.抓住区域规划，拍地等利好信息，成功拔升了区域价值，奠定 CBD中央，别墅豪宅形象； 3.约1000元/平米高标打造园林，二期大泳池+大会所，园林展示 将进一步提升； 4.用材用料方面，力求一线豪宅，并通过高端活动起势，建立了 区域首席豪宅形象；
城市发展初期，具有一定生态景观资源，未 来规划配套完善，目前生活基础配套较缺失
街角绿地
二期
一期
本项目所在区域——坪 山新区，2009年6月30日正 式挂牌，采用全球招标的国 际级规划，周边未来居住氛 围浓厚，商业、教育、办公、 文化规划配套完善，但目前 生活配套十分缺失。
公共绿地
教育科研用地
居住用地
客量至少需达到8000批；
去化速度：按照往年区域市场3年消化仅2326套的消化速度，以6个月1600
余套的目标来说，意味着我们需达到区域市场平均速度的4倍以上。
8
实现目标的问题
问题一：项目目标客户是谁？ 问题二：如何实现8000批客户积累？
9
问题一： 项目目标客户是谁？
10
竞争分析
东全城国国现际象
合计
套数
330 330 198 27 378 25 1288
6
本项目属性：
城市远郊/配套缺乏/销售目标：6个月实现完全销售
量
1647套
1. 销售体量大——本年实现1600余套的销售 目标
2. 销售周期短——2个月的推广期， 6个月的 销售期
速
6个月
目标解读
客户量：按照通常5倍的储客量计算，要想保证1647套产品实现完全消化储
二期预计2011底入市：
12月：2期高层产品1164套，户型中小户型为主
二期户型配比：
建筑类型
高层
户型配置
二房二厅二卫 二房二厅二卫 三房二厅二卫
四房两厅三卫
四房两厅两卫
洋房 二房二厅二卫
合计
户型类型
复式 平面 平面
拼后
拼后
复式
面积区间(㎡)
84.1－89.05 66.06－89.55
116.08
123.98－ 124.01
万科金域缇香——
营销策略总纲
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整体概况
概况一
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01
概况二
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02
一期
东城上邸： 当地：丰富的活动，精准的线下分展场、陌拜 市区：房交会、分展场等 抓牢本地客户同时，拉动了市区客户 2010年7月，912套住宅已经全部售罄
一期预计2011.7入市
12月：1期产品共计695套，户型中小户型为主
一期户型配比：
户型配置
户数
二房二厅一卫
76
二房二厅一卫（改三房）
240
二房二厅二卫（改三房）
新区门户+城市综合体+一线商业中心，在东 城上邸基础上，立足本地，强化市区影响
位置：深圳·坪山·中山大道与锦龙大道交汇处 占地面积： 72640平方米 容积率：3.0 建筑面积：218086 平方米
住宅面积：170970平方米 商业面积：42738 平方米 幼儿园面积：2400平方米 总户数：2273户 主力户型：90/95限制 74-90平米的2房（可改3房）
合计
903
CC DD EF
CC DD EF
CC DD EF
CC DD EF
A\A’ B2\B2’
户型
建筑面积
户型
A-1户型
89
4房2厅2卫
A-2户型
89
4房2厅2卫
2期
A-3户型
75
B户型(大复式) 140
3房2厅1卫 4房2厅3卫
C户型（小复式） 89
4房2厅2卫
D户型（底汤） 130 5房2厅4卫(含地下)
深圳市中心
龙岗中心城
17公里
坑梓
7公里
金域缇香
60公里
3
本项目属性 全国大盘现象
占地7.8万，总建筑面积约23.8万，建成后居 住人口预计超7千人，坪山新区首席大盘。
项目总用地7.8万，分为两 期，第一期用地占地3.36万，第 二期用地占地4.49万。
占地面积
建筑面积
商业面积 容积率 总户数 车位数
216
三房二厅二卫（改四房）
21
拼合四房
142（拼前）
合计
695
面积区间 74-76 74-88 74-90 136.63 160
套数比 10.94% 34.53% 31.08% 3.02% 20.43% 100%
新区门户；一线商业中心（天虹）；精品小户型，实用率高
11
竞争分析
全大国东现城象
国际新区+CBD中央+创新的产品+高标准的用 材用料+精准营销，奠定区域首席豪宅形象
123.66－125 132.55－ 172.04
套数
384 504 64
64
128
20
1164
套数比
32.99% 43.30% 5.50%
5.50%
11.00%
1.72%
100.00%
合理的推售策略，满足本地豪宅需求，3次售罄，市场口碑好 12
竞争分析
金域东郡 缇香（一期）缇香（二期） 缇香合计
26218.11 33649.36 44933.7 78583.06
78654
94218
143788
238006
2400
3 788 640
2500
2.8 1134
954
5000
3.2 1629 1412
7500
3 2763 2366
4
本项目属性 全国配套现象
概况三
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03
2
本项目属性 全城国市远现郊象
本项目位于坪山新区CBD，距深圳市中心约60公 里，距离龙岗中心城约17公里，距坑梓约7公里
区位 本项目位于坪山新区行政一路 与规划9路交汇处
距离各区域距离： •距离深圳市中心区约60公里； •距离龙岗中心城约17公里； •距离坑梓约7公里。
商业性办公/服务用 地
5
本项目属性 全户国型结现构象
一、二期产品均以75-90的小户型为主， 容积率高，居住舒适度较低
户型
建筑面积 户型（赠送后） 套数
C户型
89-90 四房二厅二卫 306
1期
D户型 E户型
74-75 二房二厅一卫 306 86-87 四房二厅一卫 102
F户型
88-89 四房二厅二卫 102