杭州市凯德置地来福士商业地块策划提案-96页PPT资料

1.2.3 机会
①政策机会：
杭州政府新的城市规划，从“西湖时代”逐渐进入“世
界著名企业总部的进驻，为项目未来的办公、商业、商 务带来巨大的赢利机遇。
②区域消费潜力：
钱江新城4平方公里的核心区建成后，加上其周边的 居区，届时人口将会达到40万左右，其中商务办公 人口将在20万以上。这些人的消费能力非常强。随 着杭州商圈格局的演变，钱江新城必定回辐射到更 广的区域。所以，随着钱江新城的崛起，必定为给 本项目带来更多的机遇。
②区位优势： 本项目地块位于万象城与市民中心之间，紧邻杭州大剧 院、杭州国际会议中心，是钱江新城的最核心区块，根 据“中心辐射效应”，届时将会吸引来大量的人气。
③物业优势： 本项目作为一个综合性商业地产项目，分别规划了办公 楼、商业购物广场、五星级酒店和服务性公寓四种物业 形态，物业种类分布科学齐全，经营面广，市场受众范 围大，使项目本身更富竞争力。
同构筑了杭州未来的CBD中心。
1.2 项目地块SWOT分析
1.2.1 优势
①品牌优势： 从开发商品牌角度来看，作为全球知名集团——新加坡嘉 德置地集团在华的全资子公司，凯德置地专门致力于高品 质住宅和商用房产的投资、开发与管理，在业界拥有良好 的口碑和过硬的品牌支持；而来福士商业广场更是其旗下 成功的商业运作品牌，“双层品牌效应”使项目在未来的 租 售以及管理中处于优势。
第二部分 区域内同类竞争物业分析
2.1 区域市场内同类物业竞争趋势
由于本项目是一个集办公、商业购物中心、五星级酒和服 务性公寓于一体的综合性项目，含括了对商务、财富、休 闲、娱乐、时尚生活等各方面的诉求，与同一地段或区域 内其他综合性项目类同，均具有很强的综合性，因此市场 竞争非常激烈。
2.1.1 在写字楼方面
●日出钱塘大厦 高度：160米 面积：约5.5万方 用途：企业总部、商业金融办公 投资公司 ：杭州日出钱塘有限公司 工程进度：2019年5月底
●荣安大厦 高度：100米 面积：约3万方 用途：办公、餐饮和高级商务洽谈中心 投资公司：杭州荣安置业有限公司 工程进度：2019年2月结顶
●尊宝大厦 高度：160米 面积：约11.5万方 用途：企业总部、综合办公 投资公司：浙江浙欧置业有限公司 工程进度：2019年元月正式开工
●浙江财富·金融中心 高度：150——268米 面积：约14万 用途：企业总部、金融办公、商业 投资公司：浙江特福隆房地产开发公司 工程进度：2019年5月26日开工
1.1.4 周边配套
根据我们的了解，除了来福士商业广场（ 8 万方）、凯德商 业中心（ 5 万方）和万象城（24万方）以外，钱江新城 已 经没有大宗的商业用地出让，三个项目的商业部分占据了区 域内商业面积的半壁江山，加上波浪文化城地下购物中心和 其他商业分布，未来钱江新城将形成大约70万平方米左右的 商业规模。除商业中心以外，还有大约30幢写字楼，5 幢星 级酒店以及杭州行政中心、文化中心、公园等公建配套，共
从钱江新城管委会我们了解到，到2019年钱江新城核心区 将建成650万平方米的公建建筑，其中写字楼占60%左右， 约400万平方米。目前已经超过200万平方米的写字楼正 在开发建设中。其中： ● 集美大厦 高度：149米 面积：约14万平方米 用途：企业总部、金融办公、商业 投资公司：杭州集美房地产有限公司 工程进度：2019年开始动工
凯德置地
来福士商业地块策划提案
2019.2.22
目录
第一部分 项目概况及SWOT分析……….3-15 第二部分 区域内同类竞争物业分析…….16-34 第三部分 项目定位以及规划设计建议….35-65 第四部分 市场运作策略………………….66-81 第五部分 项目推广策略………………….82-91
②区域内交通状况 项目位于富春路以北、新建路以东，万象城和杭州市民中 心之间，周边路网四通八达，江锦路公交站，规划轨道交 通4号线，地铁1号线、2号线近在咫尺，通过1号线可直 达 上海到杭州的瓷悬浮列车，是杭州未来的交通枢纽之一。
1.1.3 周边环境
根据我们的了解，到2019年钱江新城核心区将建设650万 平方米的公建建筑体。目前，钱江新城正处于高速开发阶 段，周边杭州行政中心、大剧院、国际金融中心、市民中 以及万象城等项目逐渐兴起，再加上周边中高档住宅的陆 续建成，3公里区域内的居住区人口约有40万左右，工作 人员将达到20万人。届时区块内将会形成浓郁的商务、休 闲、娱乐氛围。
第一部分 项目概况及SWOT分析
1.1 地块基本情况分析
1.1.1 区位概况
项目地块位于钱江新城核心
区域，毗邻未来杭州市行政
中心、杭州大剧院、杭州市
民中心和杭州国际会议中心 占地面积 40355平方米，总
来福士商业广场
建筑面积约28万平方米。由
凯德置地斥巨资倾力打造的
一个集办公楼、商场、五星
级酒店和服务性公寓于一体
的综合性项目，这是继国内
上海、北京、成都之后，凯
德置地在中国投资兴建的第四个“来福士商业广场”。
1.1.2 交通状况
①大区位交通状况 钱江新城位于杭州老城 区东南部，与钱塘江咫 尺之遥，距离西湖风景 区约4.5公里，距离萧山 国际机场18公里，所辖 范围：东临钱塘江，南 靠复兴区块，西依秋涛 路，至钱塘江二桥、艮山西路，地理位置优越，交通快速 便捷，
1.2.4 威胁
①竞争威胁： 一个4平方公里的区域，钱江新城30多幢写字楼、5幢五 星级酒店、70万平方米的商业物业以及若干服务式酒店 和宾馆，使项目面临激烈的市场竞争。而且今后几年， 预计每年推出的综合性项目开发量在40——60万平方左 右米。特别是今明两年，杭州写字楼市场将集中放量， 供应量的增大将导致激烈的竞争。
1.2.2 劣势
①规模劣势： 与同区域内竞争项目相比，无论是80万平方米的万象城，还 是34万平方米的高德商业广场，在体量规模本项目都无法与 之匹敌，特别对于仅商业购物中心就占到24万平方米的万象 城，加上其本身成熟的运营模式和万象城的品牌影响力，届 时一定会吸引大批的顾客和商家，进而分割市场机会，因此 我们在规模上处于劣势。