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商业街策划书商业街策划书一、背景介绍商业街作为一个繁华的商业区域，对于城市的经济发展和社会文化建设起着重要的作用。
本文档旨在提出商业街的策划方案，进一步推动商业街的发展，增加市场竞争力。
二、目标与定位1、目标：打造一个具有吸引力、活力和持续发展的商业街，提供多元化的商业服务和娱乐活动，吸引更多消费者和游客到商业街消费、娱乐和休闲。
2、定位：将商业街定位为以时尚、休闲、创意和多元化为特色的商业区域，打造一个集购物、餐饮、娱乐、文化艺术和社交活动于一体的综合性商业场所。
三、规划与设计1、商业街布局：商业街应设计成步行街的形式，划定行车区域和行人区域，保证行人的安全与便利。
2、商业建筑风格：商业街的建筑风格应与周边环境协调一致，以符合当地文化特色为主，注重与商业活动相结合。
3、商业设施规划：商业街应设有各类商铺、餐饮店和娱乐场所，以满足不同消费者的需求。
同时，应提供公共设施如公共厕所、休息区等，为消费者提供便利。
四、品牌宣传与推广1、商业街品牌建设：制定商业街的品牌定位和形象，设计商业街的商标和标志，以及店铺标识统一规范。
在宣传推广中，注重商业街的特色和优势，吸引目标消费群体。
2、媒体宣传：通过各种媒体渠道，包括报纸、电视、广播等，进行商业街的宣传推广。
同时，利用互联网和社交媒体平台，建立商业街的官方网站和社交账号，定期发布相关活动和优惠信息。
3、活动策划：给商业街定期举办各种主题活动，如时装秀、流行音乐演出、美食节等，吸引更多的消费者和游客参与。
五、运营管理1、商业租赁与管理：制定商业街租赁政策，吸引各类商业品牌入驻。
同时，建立健全商业街的管理体系，包括物业管理、安全管理、卫生管理等，提供良好的环境和服务。
2、人才培养与培训：建立商业街人员培训计划，提供员工培训，提升其服务质量和专业能力。
同时，建立良好的员工激励机制，保持员工对工作的积极性和主动性。
六、财务规划与预算1、财务规划：制定商业街的财务规划，包括资金来源、投资回报预测等。
商业小吃街策划书3篇篇一《商业小吃街策划书》一、项目背景随着人们生活水平的提高和消费观念的转变，对于特色小吃的需求日益增长。
为了满足消费者的需求，打造一个集美食、文化、娱乐为一体的商业小吃街具有重要意义。
二、项目目标1. 打造一个具有地方特色和文化氛围的商业小吃街。
2. 吸引众多商家入驻，提供丰富多样的小吃。
3. 成为当地居民和游客的热门消费场所。
三、项目选址选择交通便利、人流量大、周边配套设施完善的区域。
四、项目规划1. 小吃街布局设计合理的街道布局，包括主街和分支小巷，方便游客游览和消费。
2. 摊位设置规划一定数量的摊位，确保摊位之间有足够的空间，避免拥挤。
3. 公共设施配备完善的公共设施，如卫生间、垃圾桶、休息区等。
五、商家招募1. 制定招商政策，吸引优质商家入驻。
2. 对商家进行筛选，确保小吃的品质和特色。
六、营销策略1. 利用社交媒体、网络平台等进行宣传推广。
2. 举办各类美食活动，吸引消费者。
3. 与旅行社合作，吸引旅游团。
七、运营管理1. 建立专业的管理团队，负责小吃街的日常运营。
2. 制定严格的管理制度，规范商家经营行为。
3. 定期对小吃街进行清洁和维护。
八、财务预算1. 建设成本包括场地租赁、装修、设施设备采购等费用。
2. 运营成本人员工资、水电费、营销费用等。
3. 预期收益根据摊位租金、销售额等进行预估。
九、风险评估1. 市场风险可能面临竞争激烈、消费者需求变化等风险。
2. 经营风险商家经营不善、管理问题等可能影响小吃街整体形象。
十、应对措施1. 持续进行市场调研，及时调整经营策略。
2. 加强对商家的培训和管理，提高服务质量。
篇二《商业小吃街策划书》一、项目背景随着人们生活水平的提高和消费观念的转变，对于特色小吃的需求日益增长。
为了满足消费者的需求，打造一个集美食、休闲、娱乐为一体的商业小吃街具有重要意义。
二、项目目标1. 打造一个具有地方特色和文化氛围的商业小吃街。
2. 吸引众多小吃商家入驻，提供丰富多样的美食选择。
特区风情商业街策划书第一部分、项目概述一、某宏观经济概述：●某市城镇化水平为35%，城市人口约28万，政府规划到2010年城市人口达到50万，城市化率达到60%以上。
——某的城市商业及商业地产还有较大的发展空间。
●某市经济相对发达，人均国内生产总值约为1133美元（约9360元人民币），全市城镇居民人均可支配收入7892元，比全省高12.07%；农村居民人均纯收入2790元，比全国高6.41%，比全省高25.11%。
预计2010年人均GDP将达到17000元，在现在的基础上翻一番。
某的工业经济逐步复苏，机械、食品和化工三大主要传统行业效益正在步入良性循环的轨道，二重、东电、东汽、剑南春、什邡烟厂、蓝剑集团等一批重点企业、优势企业成长迅速。
——在中国经济高速发展的大背景下，某的购买力强劲。
●某城乡居民储蓄存款较为充裕，2003年末居民储蓄存款余额208.67亿元。
——中国经济通涨率达到3%，银行利率保持1.98%不变，考虑20%利息所得税，居民投资转向的潜在动力很大，房地产无疑是最好的投资渠道之一，如果能够释放居民存款的5%，就达到10个亿，这足以消化整个某的房地产开发量。
●县域经济比较发达：2001年全省GDP过50亿元的20个县，某就占了5个(旌阳、绵竹、什邡、中江、广汉)——我们的目标客户将放大到这些区域。
二、某商业及商业地产概述1、商业分布及特点某城市的华山路、岷江路和泰山路围合成一个大的三角形，形成了某的主要商业圈。
在此三角中，南街和长江西路共同营造了某目前最繁华的商业地段。
其中，南街主要为临街品牌专卖店，典型的传统业态。
相对大型的商业集中于南街和长江西路的交界处。
某目前的商业物业形态较为落后，自发形成，明显缺乏规划，城市几乎没有特色商业建筑，缺乏商业空间的宜人尺度和体验环境。
这是提升本项目价值的一个机会。
2、城市商圈的发展规划某政府近15年的城市商圈发展规划：以长江西路和泰山北路为城市商业中心，尤其是长江西路，南街口到泰山北路一线作为商业发展的重店，加上昆山街，绵远街等商业街，共同构成某的“盐市口”商圈。
商业街筹备策划书3篇篇一《商业街筹备策划书》一、项目背景随着城市的发展和人们消费需求的增长，打造一条具有特色和吸引力的商业街成为提升城市商业氛围和满足市民生活需求的重要举措。
本项目旨在筹备建设一条充满活力、特色鲜明的商业街，为城市增添新的商业亮点。
二、商业街定位将商业街定位为集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化等多种功能于一体的综合性商业街区，以吸引不同年龄层次和消费群体。
三、目标市场1. 本地居民：满足其日常购物、休闲娱乐的需求。
2. 周边上班族：提供便捷的餐饮和休闲场所。
3. 游客：展现城市的特色文化和商业风貌。
四、商业街规划1. 合理布局不同功能区域，如购物区、餐饮区、娱乐区等。
2. 打造具有特色的建筑风格和景观设计，营造独特的商业氛围。
3. 规划充足的停车位和便捷的交通流线。
五、招商策略1. 确定重点招商对象，包括知名品牌商家、特色小店等。
2. 制定优惠政策，如租金减免、装修补贴等，吸引商家入驻。
3. 举办招商推介会，加强与商家的沟通与合作。
六、营销推广1. 利用社交媒体、线下活动等多种渠道进行宣传推广。
2. 举办各类主题活动，如购物节、美食节等，吸引人气。
3. 与旅行社等合作，吸引游客前来。
七、运营管理1. 建立专业的运营团队，负责商业街的日常管理和服务。
2. 制定严格的管理制度，确保商业街的秩序和环境卫生。
3. 定期对商家进行评估和考核，促进商家提升服务质量。
八、财务预算1. 详细列出商业街筹备过程中的各项费用，包括建设费用、招商费用、营销费用等。
2. 制定合理的收入预测，确保商业街的可持续发展。
九、风险评估与应对1. 分析可能面临的风险，如市场竞争风险、招商风险等。
2. 制定相应的应对措施，降低风险对商业街建设和运营的影响。
十、实施计划制定详细的实施时间表，明确各个阶段的工作任务和目标，确保商业街筹备工作的顺利推进。
篇二《商业街筹备策划书》一、项目背景随着城市的发展和人们生活水平的提高，对于综合性商业街区的需求日益增长。
商业街计划书一、项目背景。
近年来，随着城市化进程的加快，商业街成为城市中不可或缺的一部分。
商业街不仅是城市的商业中心，更是展示城市文化和风貌的重要窗口。
然而，目前我市的商业街发展相对滞后，面临着诸多问题和挑战。
为了提升城市形象，促进商业发展，我们有必要对商业街进行全面规划和改造。
二、项目概述。
本次商业街计划旨在对我市现有商业街进行整体规划，提升商业街的品质和形象，吸引更多市民和游客前来消费和观光，推动商业经济的发展。
计划包括商业街的整体定位、商业业态的调整、环境设施的改善等方面。
三、项目目标。
1. 提升商业街的知名度和美誉度，成为城市的地标性商业区。
2. 丰富商业街的业态，满足市民和游客的多样化消费需求。
3. 改善商业街的环境设施，提升商业街的整体品质和舒适度。
4. 增加商业街的吸引力，促进商业经济的繁荣发展。
四、项目内容。
1. 商业街定位，明确商业街的定位和定位特色，根据城市文化和特色进行定位，打造具有地方特色和文化底蕴的商业街。
2. 商业业态调整，对商业街的商户进行调查和梳理，引进更多有特色的商业品牌和特色小吃，丰富商业街的业态，提升商业街的吸引力。
3. 环境设施改善，对商业街的道路、绿化、灯光等进行改善，打造宜人的商业环境，提升商业街的整体品质。
4. 活动策划，举办各类文化活动、商业促销活动等，吸引更多市民和游客前来商业街消费和参与。
五、项目实施。
1. 制定详细的商业街规划方案，明确改造的时间节点和具体实施方案。
2. 加强与商业街商户的沟通和合作，共同推动商业街的改造和发展。
3. 加大宣传力度，提升市民和游客对商业街的认知度和关注度。
4. 加强监督和评估，及时发现问题并进行调整和改进。
六、项目预期效果。
1. 商业街的知名度和美誉度得到提升，成为城市的地标性商业区。
2. 商业街的业态得到丰富，吸引更多市民和游客前来消费。
3. 商业街的环境设施得到改善，提升整体品质和舒适度。
4. 商业街的吸引力得到增加，促进商业经济的繁荣发展。
商业特色街展示策划方案（五篇范例）第一篇：商业特色街展示策划方案商业特色街展示策划方案党的十八大强调中国经济发展走“新型城镇化”道路。
新型城镇化是指坚持以人为本，以新型工业化为动力，以统筹兼顾为原则，推动城市现代化、城市集群化、城市生态化、农村城镇化，全面提升城镇化质量和水平，走科学发展、集约高效、功能完善、环境友好、社会和谐、个性鲜明、城乡一体、大中小城市和小城镇协调发展的城镇化建设路子。
本届商业地产博览会围绕这一目标，构建面向城镇发展的商业地产互动交流平台。
一、基本理念xx商业特色街经过10年培育发展，业已形成在商街品牌下集合企业品牌的成熟经营模式。
充分整合xx商业特色街的品牌和商家品牌资源进行集中推广、宣传、营销，趁着新一轮城镇化发展的热潮，开展商业“复制”抱团走出去进行品牌输出，为二、三线城镇的商业地产项目提供品牌支撑和招商服务，进一步推进商业地产及商业街的发展，实现资源共享、互惠互赢。
二、市场需求商业街企业有扩大市场的需求；商业街转型升级的需求；政府有推动产业发展的需求；二、三线城镇有招商的需求。
三、展示主题城镇一体化品牌赢天下四、展示时间2013年9月16-18日（展出三天）五、展示地点、规模浙江世贸中心，预计展出面积x平方米左右，折合30个展位六、展示形式商业特色街的品牌特色以图板的形式进行展示，商家品牌以品牌介绍及LOGO标识进行展示，以各街区为单位统一设计布置，并突出各街区的特色。
七、展示内容xx市区县特色街规划、特色介绍等。
xx市商业特色街商家品牌介绍形象展示（LOGO）。
xx市商业特色街宣传册、资料发放。
八、活动对接商业地产及商业街招商项目与特色街业态品牌对接活动。
浙江及xx地区准备招商的商业地产及商业街项目，对各街区的业态感兴趣，进行品牌引进，可在展会现场举行小型的招商需求对接活动，同场展示交流，实现无缝对接。
九、布展要求以xx市商业特色街联合会牵头，统一组织落实，将每条街的品牌文化特色以图板的形式进行宣传，并梳理各街区商家品牌，将商家品牌以品牌介绍及LOGO标识的形式进行展示，同时将街与商家的宣传册、宣传片集中在一个区域里进行宣传推广。
风情街策划书3篇篇一《风情街策划书》一、策划背景随着人们对多元文化的日益追求和旅游市场的不断发展，打造具有独特风情的特色街区成为一种趋势。
本策划旨在创建一条能够展现独特风情魅力，吸引游客、提升地方知名度和促进经济发展的风情街。
二、项目目标1. 打造具有鲜明特色和独特风情的标志性街区，成为当地旅游的热门景点。
2. 吸引大量游客前来观光、消费，带动周边商业繁荣。
3. 展示和传承当地丰富的文化遗产，提升地方文化影响力。
4. 为当地居民提供一个具有特色的休闲、娱乐和社交场所。
三、风情街定位1. 主题定位以[具体主题]为核心，如[民族风情、异域风情、历史文化风情等]，突出独特性和吸引力。
2. 功能定位集购物、餐饮、娱乐、文化展示、休闲体验等多种功能于一体的综合性风情街区。
四、风情街规划1. 街区布局规划合理的街道布局，设置主街、次街和小巷，形成流畅的交通流线。
合理安排店铺、摊位、景观节点等，营造出丰富多样的空间氛围。
2. 建筑风格根据风情街的主题定位，选择与之相契合的建筑风格，如传统民族建筑、欧式建筑、复古风格等，注重建筑的外观设计和细节处理，打造具有特色的建筑景观。
3. 景观设计打造美丽的景观环境，包括绿化、水系、雕塑、灯光等元素。
设置特色景观节点，营造出浪漫、温馨、独特的氛围。
4. 店铺规划引入各类具有特色的店铺，如特色小吃店、手工艺品店、民族服饰店、文化纪念品店等，丰富商品种类，满足游客的购物需求。
同时，合理安排餐饮店铺的布局，提供丰富多样的美食体验。
五、活动策划1. 定期举办主题活动根据风情街的主题，定期举办各类特色活动，如民族文化节、美食节、艺术展览、民俗表演等，吸引游客参与，提升风情街的知名度和人气。
2. 特色体验活动设置一些特色体验项目，如手工制作、传统技艺表演、民族舞蹈教学等，让游客亲身体验当地的文化魅力。
3. 夜间经济活动打造繁荣的夜间经济，延长营业时间，举办夜间演出、夜市等活动，营造热闹的氛围，吸引更多游客夜间消费。
风情美食街项目策划书3篇篇一《风情美食街项目策划书》一、项目背景随着人们生活水平的提高和消费观念的转变，对于特色美食和休闲娱乐的需求日益增长。
为了满足这一需求，我们计划打造一条集各地美食、文化体验、休闲娱乐为一体的风情美食街，为消费者提供一个独特的消费场所。
二、项目目标1. 打造一个具有地方特色和文化氛围的美食街，吸引本地居民和游客前来消费。
2. 提供多样化的美食选择，满足不同消费者的口味需求。
3. 促进当地经济发展，增加就业机会。
4. 提升城市形象，打造城市新名片。
三、项目选址选择位于城市中心或繁华地段，交通便利、人流量大的区域。
同时，要考虑周边配套设施完善，如停车场、酒店、商场等。
四、项目规划1. 美食区设立各地特色美食摊位，包括中餐、西餐、小吃等。
引入知名餐饮品牌，提升美食街的档次和知名度。
定期举办美食节、厨艺比赛等活动，增加消费者的互动和参与度。
2. 文化体验区设立民俗文化展示馆，展示当地的传统文化和手工艺品。
举办传统文化表演，如戏曲、舞蹈、杂技等。
开设手工艺品制作工坊，让消费者亲身体验传统文化的魅力。
3. 休闲娱乐区设立电影院、KTV、游戏厅等娱乐设施，满足消费者的休闲娱乐需求。
建设公园、广场等公共空间，为消费者提供休息和放松的场所。
4. 配套服务区设立停车场、公共厕所、垃圾桶等配套设施，方便消费者使用。
提供医疗急救、安保等服务，确保消费者的人身和财产安全。
五、项目运营1. 招商管理制定招商政策，吸引优质商家入驻。
对入驻商家进行严格审核和管理，确保食品安全和服务质量。
定期对商家进行评估和考核，对表现优秀的商家给予奖励，对表现不佳的商家进行督促和整改。
2. 营销推广利用各种媒体渠道进行宣传推广，如电视、报纸、网络等。
举办各类促销活动，如打折、满减、赠品等，吸引消费者前来消费。
与旅行社、酒店等合作，开展联合营销活动，扩大美食街的知名度和影响力。
3. 服务管理建立完善的服务体系，为消费者提供优质的服务。
风情街策划书3篇篇一风情街策划书一、活动主题探索异国风情，感受世界魅力二、活动目的通过举办风情街活动，让参与者亲身体验不同国家和地区的文化、风俗和特色美食，增进文化交流和理解，丰富市民的文化生活。
三、活动时间和地点1. 时间：[活动时间]2. 地点：[活动地点]四、活动内容1. 国际美食：在风情街上设置多个美食摊位，提供来自不同国家和地区的特色美食，如日本寿司、美国汉堡、意大利披萨等。
让参与者品尝到不同国家的美味佳肴，感受不同的饮食文化。
2. 文化展示：设立不同国家和地区的文化展示区，展示各国的传统文化、手工艺品、民俗风情等。
可以设置表演舞台，邀请各国艺术家进行歌舞、音乐、杂技等表演，让参与者近距离欣赏和体验不同国家的文化魅力。
4. 游戏互动：设置一些游戏互动环节，如传统游戏、民俗体验等。
让参与者参与其中，增加活动的趣味性和互动性。
5. 主题活动：根据不同国家和地区的特色，举办主题活动，如日本的动漫主题活动、美国的西部牛仔主题活动等。
让参与者更加深入地了解和体验不同国家和地区的文化。
五、活动宣传1. 线上宣传：利用社交媒体、网站、论坛等平台进行宣传，发布活动信息、预告活动亮点、推广活动门票等。
2. 线下宣传：在活动现场周边、商业中心、学校等人群密集的地方张贴海报、发放传单，进行宣传推广。
3. 合作宣传：与相关机构、企业、媒体等合作，进行联合宣传，扩大活动影响力。
六、活动组织和管理1. 成立活动筹备组，负责活动的策划、组织、执行和管理。
2. 招募志愿者，协助活动的筹备和开展。
3. 与相关部门和单位合作，确保活动的安全和顺利进行。
4. 设立活动咨询电话和投诉渠道，及时处理参与者的问题和反馈。
七、活动预算活动预算主要包括场地租赁、美食摊位、文化展示、特色商品、宣传推广、工作人员和志愿者报酬、设备租赁、活动保险等方面的费用，预计总预算为[X]元。
八、活动效果评估篇二风情街策划书一、项目概述风情街是一个集购物、美食、娱乐和文化体验于一体的商业项目。
商业街活动策划方案范文商业街活动策划方案一、活动的背景商业街是一个繁华热闹的地方，每天都吸引着大量的游客和消费者。
为了进一步促进商业街的发展，提升商业街的知名度和吸引力，我们计划举办一系列的活动。
通过有效的策划和执行，我们希望能够吸引更多的人来到商业街，增加商家的收入，推动整个商业街的经济发展。
二、活动目标1. 增加商业街的知名度和曝光率。
2. 吸引更多的游客和消费者前来商业街消费。
3. 提升商业街的形象和品牌价值。
4. 推动商业街商家的销售额增长。
5. 增强商业街与消费者的互动与沟通。
三、活动计划为了实现活动目标，我们计划开展以下系列活动：1. 主题市集时间：每周六和周日地点：商业街主要街区内容：每周末商业街的主要街区将搭建一个主题市集，吸引商家和摊主来参展。
市集将有各种商品和食品的摊位，有趣的表演和演出，以及互动游戏和抽奖活动。
通过市集的举办，我们希望吸引更多的游客和消费者，提升商业街的人气和知名度。
2. 美食节时间：每季度一次，共四次地点：商业街主要餐饮店铺内容：每季度一次举办一次美食节，商业街主要的餐饮店铺将推出特色美食菜品，并进行促销活动。
我们将邀请一些知名的厨师或美食博主来商业街品尝美食，并进行推广。
通过美食节的举办，我们希望能够吸引更多的人来商业街品尝美食，增加商家的收入。
3. 街头表演时间：每天下午和晚上地点：商业街主要街区内容：商业街的主要街区将安排街头表演，包括乐队演出、舞蹈表演、魔术表演等。
通过街头表演的形式，吸引游客和消费者在商业街停留更长时间，增加商家的曝光率和销售额。
4. 优惠促销活动时间：每月不同的一天地点：商业街各个商家内容：每月不同的一天，商业街的各个商家将推出各种优惠促销活动，如打折、满减、赠品等。
我们将通过广告宣传和微信公众号等渠道，告知消费者优惠促销的活动信息，吸引他们来商业街消费。
5. 志愿者招募活动时间：每季度一次地点：商业街各个商家内容：每季度一次，商业街将组织志愿者招募活动。
特区风情商业街策划书第一部分、项目概述一、某宏观经济概述：●某市城镇化水平为35%，城市人口约28万，政府规划到2010年城市人口达到50万，城市化率达到60%以上。
——某的城市商业及商业地产还有较大的发展空间。
●某市经济相对发达，人均国内生产总值约为1133美元（约9360元人民币），全市城镇居民人均可支配收入7892元，比全省高12.07%；农村居民人均纯收入2790元，比全国高6.41%，比全省高25.11%。
预计2010年人均GDP将达到17000元，在现在的基础上翻一番。
某的工业经济逐步复苏，机械、食品和化工三大主要传统行业效益正在步入良性循环的轨道，二重、东电、东汽、剑南春、什邡烟厂、蓝剑集团等一批重点企业、优势企业成长迅速。
——在中国经济高速发展的大背景下，某的购买力强劲。
●某城乡居民储蓄存款较为充裕，2003年末居民储蓄存款余额208.67亿元。
——中国经济通涨率达到3%，银行利率保持1.98%不变，考虑20%利息所得税，居民投资转向的潜在动力很大，房地产无疑是最好的投资渠道之一，如果能够释放居民存款的5%，就达到10个亿，这足以消化整个某的房地产开发量。
●县域经济比较发达：2001年全省GDP过50亿元的20个县，某就占了5个(旌阳、绵竹、什邡、中江、广汉)——我们的目标客户将放大到这些区域。
二、某商业及商业地产概述1、商业分布及特点某城市的华山路、岷江路和泰山路围合成一个大的三角形，形成了某的主要商业圈。
在此三角中，南街和长江西路共同营造了某目前最繁华的商业地段。
其中，南街主要为临街品牌专卖店，典型的传统业态。
相对大型的商业集中于南街和长江西路的交界处。
某目前的商业物业形态较为落后，自发形成，明显缺乏规划，城市几乎没有特色商业建筑，缺乏商业空间的宜人尺度和体验环境。
这是提升本项目价值的一个机会。
2、城市商圈的发展规划某政府近15年的城市商圈发展规划：以长江西路和泰山北路为城市商业中心，尤其是长江西路，南街口到泰山北路一线作为商业发展的重店，加上昆山街，绵远街等商业街，共同构成某的“盐市口”商圈。
某的商圈正在南移。
三、本项目概况本项目临街商铺主要分布在凉山路和岷江西路，位于某市传统商业中心区的边缘地带，距离某核心商业圈（南街与长江西路的交界处）约300米，项目对面是成都百货大楼大型商业，预计今年5月底开业。
目前项目周边人气、商气较差，随着某商业中心的南移、成百的开业，本项目的商业价值将日益凸显。
项目优劣势简要分析：一）、优势●区位优势：地处某传统商业核心区与成百大楼两大核心商业区之间，享有庞大人流所带来的商气，同时，城市商业向南发展趋势明显，区位优势愈加凸现。
●规模优势：本案属于住宅底商，是未来核心商业区，4600平米的底商面积，形成“u”字形的商业长廊，具备了形成规模商业的条件。
●人流动线的通畅性：如右图●开发商实力：作为二重集团下属企业，其实力与信誉深受某投资者的信赖。
二、劣势●商圈成熟程度低：尽管有良好预期，但就现状而言，本案所在地商气尚未真正形成，消费人流较少。
●商铺进深大、投资门槛高：开间主要集中在3.6m左右，而进深最多的达到了22m，17米、21米进深的商铺占据相当比例，限制了较多业态的进驻。
同时，由于单间面积较大，单价较高，造成总价偏高，普遍在60万元以上，限制了大量的中小投资者的介入。
●项目建筑本身并无特色，外立面、产品形态、环境资源都较传统，没有宜人的空间尺度。
另外，底商由于业权分散，给商业管理、业态整合增加了难度。
通过对本案的简要分析，可以发现竞争商业楼盘之间角逐的着力点主要体现在商圈的成熟程度、交通/区位、主力商家/管理商/下游商源、价格/付款方式/投资回报、动线的合理性、建筑质量及商业配套、业态规划、业种配比、开发商实力、建筑外立面等方面。
通过前期摸底调查，我们对业主、商家、消费者在上述竞争因素上的关注程度做出了定量评估：业主、商家、消费者对竞争因素的定量评估表说明：●著名的雷达图——竞争力作用模型，具有较高的参考价值；●业主与商家的选择接近，所以放在一起评估；●业主、商家与消费者在动线、建筑质量、商业配套、交通区位、商圈成熟程度等方面的选择比较接近；●针对这些选择，本案在后面的业态定位与产品改进中将采取相应的对策。
第二部分、项目总体定位□□定位原则：关联性、差异性、震撼性。
一个商业地产的定位必须遵循“关联性、差异性和震撼性”三大定位原则。
●所谓“关联性”是指项目定位必须与项目所处的区位、商业环境、商业业态之间的和谐统一，共生共荣。
●所谓“差异性”指项目定位必须差异于目前所处商圈的商业业态，形成自己的特色，即“差别定位、错位经营”。
●所谓“震撼性”是指定位要在市场上形成强大的冲击力，让市场、消费者认同这种定位，并乐意到此消费。
□□商业物业有3种可利用的资源：视觉资源、环境资源和人流资源。
充分打造、挖掘、展示、利用好这3种资源，将极大提高商业物业的价值。
●视觉资源：即项目的整体外部形象是否具有聚焦力、冲击力、吸引力，是否给人以良好的感受。
视觉资源是决定物业价值的要素之一。
●环境资源：包括购物环境、消费环境、休闲环境、空间尺度等，现在的商业的主流趋向已经变为“体验经济”，只有能给与消费者良好消费体验的场所才是有生命力、有价值的商业地产。
●人流资源：有人气，才有商气、财气。
如何充分利用现有人流，如何吸引更多人流到此消费？在商业业态的规划设计上要充分考虑满足现有商圈人流需求和吸引其他商圈人流。
视觉资源和环境资源是人流资源的载体。
我们在本项目定位和产品改造方面将充分利用以上的定位原则，并有效释放3种资源的增值潜能，为项目的销售创造良好的硬件条件。
□□商业地产的特殊性在于开发商、投资者、经营者、消费者“四位一体”，在于多赢，成功的商业地产必然是一个连环“利益让渡”过程。
即：开发产品/经营模式一、项目（商业经营）总体定位：某首席体验式主题特色街区——营造特色休闲风情购物街区，在购物中休闲、在休闲中购物。
将娱乐休闲融入购物，创造某全新的体验式购物模式。
体验式经济已经成为当今商业的一种主流趋势，“体验经济时代”已经到来。
□终端消费客户定位：整个某市区，追求优质生活的群体。
该项目所处的地段决定了项目功能——城市商业与社区商业兼而有之，而以城市商业为重，因为城市的商圈正在南移，成百即将开业，项目区域必将是某的又一个商业中心，与现在的商业中心比肩而立，而社区服务功能只是必要的辅助，这一定为就让项目的终端消费面向整个某，而非周边社区。
□档次定位：中（高）档，面向大众，高品质的购物环境，大众化的消费。
项目名称：名称释意：特区——一个有品位、有质感、有地位、有特权的专署领地，而这个专署领地只为你开放！U——项目商铺自然形成U型，直接与项目形态契合。
U——YOU,你的，专属于你的特区，代表你的品位，你的休闲方式，个性十足。
U——优雅、悠闲：优雅的购物环境、悠闲的消费方式、宜人的商业尺度。
U——优质、优秀：优质的商品、优质的服务，为优秀的你提供优质新生活。
欢迎进入U特区！——专属于你的时尚消费领地！名称评价：1、名称简洁、新颖、个性十足、寓意丰富，易于传播。
2、该名称能很好地与本项目的业态定位契合，品牌休闲服饰、个性饰品店、肯德鸡快餐、个性茶吧、个性书吧、网吧等业态构筑起一个崭新的消费特区。
3、便于后期推广与炒作，如广告宣称“某将出现一个新特区”，形成悬念。
第三部分、业态定位、业态组合与分布□定位依据：关联性、差异性、震撼性。
□总体原则：以充分借成百之势，并与之形成补充，错位经营，填补业态空白。
根据现有物业的形态，对目标商圈的“坪效”进行定位，依据不同类型商家的开店意愿做出“坪效”估计及“配坪”策略，据此拟定本案的业态业种配比，提供更合理的业态业种组合。
一、坪效定位测算目标商圈的营业坪效，有助于本案在销售、租赁、经营过程中符合商圈容量的要求，并设置出合理的业态。
1.坪效基准数据（以距本案较近的成商分场为例）根据定点目测，不考虑进入二层超市的顾客，平均每分钟进店人数为20人，入店率20%（占过往人数的比例），根据商品品类均价计算，每分钟营业额20×50元=1000元，每天营业额（按照12小时营业时间计算）1000×60×12=720000元，按照10%入店率折算，日营业额为72000元。
则1F的营业坪效为72000/2500=28.8元/㎡根据商业经营规律，营业坪效在20-30元/㎡之间可以实现盈亏保本点，其盈亏保本点为2500×20=50000元。
大致可以测算，本案所处商圈的营业坪效应保持在25元/㎡.日的定位。
按照本案建面4600㎡、营面4000㎡的商铺计算，日营业额为4000×25=10万元，按照单品均价50元计，需要实际消费人数为100000÷50=2000人，按照入店率倒推，本案每天需要人流预计为2000÷10%=2万人。
2.配坪策略●商业业态构成聚合力，如果太少则业态完整性不够，影响消费者的购物情绪。
●保留一定的竞争性，各业态设置3-10家的竞争店。
●未来扩充街区商业有一定弹性，为下一步开发商业步行街预留一定的想象空间。
以此坪效定位制定以下具体业态。
二、具体业态分布如下：一）、平顺苑C座——B座西区：通过调查发现：●某缺乏针对年轻一族的休闲品牌服饰，类似成都春熙路的服饰品牌，如左丹奴、自由鸟、美特斯邦威、佑威、高邦、衣纯、奋牌等；●某缺乏体育用品及体育服饰的专卖；●某缺上档次的，品质较好的针对年轻女性的饰品。
这些都是市场的空白点，同时是市场所需要的业态业种。
将这些项目分布与平顺苑C座、B座西区，原因有四：1、该段商铺位于凉山路，是南街商圈的必然延伸，与区域商圈契合；2、该段商业业态需要和后期绵远街步行街项目的商业业态达到统一、协调，为后期步行街的开发营造良好的商业氛围；3、商铺自身的硬件、开间、进深的尺度较适合这种业态的经营。
4、该段商铺的售价较高，只有经营服饰、饰品类高利润行业可以满足投资者的回报。
二）、平顺苑B座东区——平顺苑A座——平和苑A座——平和苑B座：理由：1、从商圈业态的错位经营和填补空白来看，对面的成百开业后，以其强大的号召力、丰富的产品、良好的购物环境、一流的管理水平，必然形成大量的消费人流，而购物后的餐饮休闲成为该商圈的有效补充和必要业态。
2、该段商铺进深较深，特别是A座达到22米，B座部分也达到21米和17米，适合作为餐饮、休闲类商家经营。
3、其中平顺苑A座约500平米，适合引入一家西餐快餐，如德克士、肯德基，这些西餐快餐的开店选址往往在大型百货、零售商业周边，该项目的条件适合。
平和苑A座对应引入较大型的中式快餐或自助餐，如家家粗粮王。
