存量规划_理论与实践_赵燕菁
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存量规划与城市更新
我国的法定规划体系
省域城镇体系规划
城市规划
城 乡
－总体规划（市域城镇体系规划 ＋ 中心城区规划）
规
－控制性详细规划
划 编
镇规划
制
－总体规划
体
－控制性详细规划
系
乡规划
村庄规划
其他常见的规划类型
城市发展战略规划 新城发展概念规划 产业园区规划
专项规划 历史文化名城名镇名村保护规划 旧城更新规划 城市设计
中国城市化率
城镇化率%
10.64 11.18 11.78 12.46 13.31 13.69 13.48 14.62 15.39 16.25 18.41 19.75 19.29 17.33 16.84 18.37 17.98 17.86 17.74 17.62 17.5 17.38 17.26 17.13 17.2 17.16 17.34 17.44 17.55 17.92 19.99 19.39 20.16 21.13 21.62 23.01 23.71 24.52 25.32 25.81 26.21 26.41 26.37 27.63 28.14 28.62 29.04 29.37 29.92 30.4 30.89 36.22 37.66 39.09 40.53 41.76 42.99 43.9 44.94 45.68 46.59 47.5 51.27 52.57 53.37
城市化 我国的城市化问题
在城市当中，因为有人的亲近性、密集度和接近性，所以通过人和 人之间的面对面的交流、冲击，就可以产生新的思想、新的概念、新的 技术，这是城市最大的功能。
我国城市化现象：土地的城市化优先于人口的城市化，城市化变成 了土地开发。土地的城市建成区的面积增长，比城市人口的增长要高好 几倍。城市的市中心的容积率比发达国家要低得多，城市人口的人均占 地面积比发达国家多得多。也就是说，城市化不是去发展思想生产，变 成了开发房地产。在城市化的过程中，提高效率的功能发挥不大，而这 是它的基本作用。
新型城镇化背景下的存量规划的思考
新型城镇化背景下的存量规划的思考冉茂梅（四川建筑职业技术学院，四川 德阳 ６１８０００）摘要：随着我国经济进入新常态，增量规划放缓，以存量为主导的时代来临，本文从存量规划与旧城改造、城市更新；存量规划与总体规划、详细规划；存量规划与城市病；存量规划与涉及的主体；存量规划与公众参与这几个方面进行思考，并提出了几点建议。
希望对存量规划的发展提供几点参考。
关键词：城镇化；增量规划；存量规划２０１５年我国的城镇化率已经达到５６．１％，当城镇化水平达到７０％以后，城市的发展主要是以存量规划为主，虽然我们距离７０％的城镇化率还有一定的距离，但由于长期摊大饼的发展，外延式的扩张，很多城市的发展已经到了急需转型的阶段。
在中央的新型城镇化工作会议上提出的六大新任务中的“提高城镇建设用地利用效率”中明确提出“严控增量，盘活存量”的要求。
在未来的城市规划建设的重心将由增量规划方面转移到存量规划方面。
改革开放三十多年以来，我国经济的快速发展，大规模的城市建设已经完成，增量规划的发展也达到极致。
随着我国经济进入新常态，存量规划的作用日益凸显。
存量规划的目的是提升城市的运行效率，将城市的低效率区域通过技术手段和政策机制提升为高效率区域。
目前学者赵燕青提出的策略是运用经济制度作为保障，通过房产税的征收，从中获得城市运行维护的发展资金，从而保障城市核心区域的资源在始终在高效率的状态下运行。
这一思路为我们进行存量规划提供了很好的方向，对存量规划也引发了笔者的几点思考：１存量规划与旧城改造、城市更新存量规划的主要是通过一系列的城市更新的手段对城市建成区进行功能优化和调整的规划，是一个过程性的规划。
目前存量规划主要从两个方面着手：一方面是改变土地使用性质的规划，如旧城更新、旧城改造等规划；另一方面是土地使用性质不发生改变，进行产业改造升级引入文化创意、艺术设计、科技展览等打造创意园区，如北京７９８，成都东郊音乐公园等。
旧城改造主要是针对城市老城区公共服务设施 、基础设施配套不完善、交通拥堵、居住环境较差等进行局部或整体地、有步骤地进行改造，不只是重建，也不是单纯的保护，而是对城市发展的一种引导。
赵燕菁：向“负面清单”式规划转变
赵燕菁：向“负面清单”式规划转变经济观看报赵燕菁/评文老师报告（《真正的土地市场才能转变分类比例的扭曲》）的核心观点是，只有通过市场才能获得不同用途土地的最优比例。
我长期在政府城市规划部门工作，土地用途转变恰恰是城市规划最核心的部分。
我试着从实践的角度，针对文老师的观点做一个评论。
赞成的观点不再赘述，主要提不同的观点。
城市的两个阶段：建设和运营第一个问题，假如有土地自由贸易，农地是否就可以自动演化为多样化的城市土地？初始城市土地用途的形成，肯定是武断打算的。
市场打算土地最优的安排比例的命题，首先是混淆了城市化的两个阶段。
我们把城市缩小成一个建筑，当设计一个建筑的时候，里边还没人，我们怎么打算建筑不同用途的比例？开头建设之前，总得给建筑师一个任务书吧，这个任务书肯定要给出建筑的功能。
明显，大楼各种用途比例肯定是“人”给的，不是市场给的。
道理很简洁，使用大楼的“市场”还没消失。
大家现在看到的城市，平均而言只有不到1/10是改革开放前积累的。
其余都是过去三、四十年建设的。
在这样一个非演进型的增长下，城市化初始阶段肯定是由城市的业主——政府，依据自己对市场的推断，打算城市土地的最优比例。
这不是市场打算用地比例还是政府打算用地比例的问题，而是城市化增量阶段和存量阶段生成土地最有比例的机制不同以及如何转变的问题。
其次，“只有通过市场才能获得不同用途土地的最优比例”的命题，错误地将政府活动排斥出“市场”活动的范畴。
中国的土地市场并不是完全规划局拍脑门打算的，而是由政府依据他所理解的市场需求打算的，这和企业家打算自己产品的设计没有本质差别。
我在厦门规划局制定规划，肯定是好多开发商来提出需求，我们再供应土地。
肯定不是先规划好，结果来了一个开发商，我们告知他不符合规划。
供应数量也是如此，住宅用地比例低，是由于中国的土地市场是卖方市场，开发商竞价，价高者得。
土地市场是为政府融资，而非为居民供应住房。
工业用地比重高，是由于工业用地是买方市场，政府招商供地不足，企业就会到其他城市。
制度经济学视角下的城市规划_下_
17制度经济学视角下的城市规划（下）赵燕菁【作者简介】赵燕菁，男，中国城市规划设计研究院／厦门市城市规划局教授级高级城市规划师。
【修改日期】２００５－０５－１８【文章编号】１００２－１３２９（２００５）０７－００１７－１１【中图分类号】Ｆ０６；ＴＵ９８４【文献标识码】Ａ（续上期）６ 新制度经济学视角一：政府的市场角色具体到城市规划，就是要明晰规划活动中不同的产权所有者和原始的产权分配，然后用客观的经济基准，替代主观的道德基准，研究如何通过制度创新，降低从一种资源配置向更优资源配置转换的交易成本，从而实现社会资源使用效率的最大化。
这就要求我们必须重新解释城市规划中不同主体的行为和角色，这其中，最主要的就是重新解释“政府的本质”。
因为政府是城市规划最主要的“消费者”，如果政府的行为模式是非经济甚至是反经济的，经济学的工具在城市规划里就会毫无用武之地。
也就是说，如果要在城市规划中应用新制度经济学对制度进行分析，被分析的对象（政府、开发商、市民等）就应当是追求利润最大化的“经济人”。
但恰恰在这个问题上，传统的城市规划理论和新古典的经济学一样，将政府看作仅仅是用来解决市场失灵（ｍａｒｋｅｔ ｆａｉｌｕｒｅ）的制度冗余（ｒｅｄｕｎｄａｎｃｙ ｏｆ ｉｎｓｔｉｔｕｔｉｏｎ）。
在城市规划主流看来，所有市场上的主体都是自利的，但政府却是例外，它应当是公众利益的代表，其责任是保持社会公正，而自身应当是非盈利的；在经典的经济学看来，政府应当是中立的裁判，不应干预任何市场活动，更遑论谋取自身的利益（如著名的弗莱堡学派）。
由于现实中，这种理想中的政府根本不存在，于是，规划师和经济学家不约而同地站在了政府的对立面，用他们想象中的“政府”作为基准，对真实世界政府的行为和动机展开了无休止的道德审判。
之所以会出现这种“不约而同”，就在于这两个学科的底层都假设（或隐含假设）了交易成本为零的世界，政府作为一种降低交易成本而产生的“制度”自然成为一种社会冗余。
从“TOD”走向“TOR”轨道交通引导城市更新
从“TOD”走向“TOR”轨道交通引导城市更新郑金龙【摘要】中国的大中城市正在迎来轨道交通的建设高潮期,与此同时,城市也进入存量规划的阶段.为了从战略层面更好地建设城市,文章结合城市存量规划,对当前城市轨道交通建设进行探讨,提出将轨道交通作为城市更新规划的执行工具,即通过引入轨道交通从而为城市老旧、衰败地区带来土地资本溢价,再由资本溢价实现城市更新、轨道建设、居民住房改善多方共赢的经济模式.同时,文章认为轨道交通并不只是单方向改变城市规划的空间分布,城市存量规划也反向影响轨道交通规划,如线路选线、选站、城市再开发等.以双向思维思考城市建设可以提高规划的集约化效率,减少建设过程中的遗憾.【期刊名称】《福建建筑》【年(卷),期】2017(000)006【总页数】5页(P15-19)【关键词】轨道交通规划;城市更新;存量规划;土地资本溢价【作者】郑金龙【作者单位】福州轨道交通设计院有限公司福建福州350009【正文语种】中文【中图分类】TU984.11*9近年来，随着国家发改委批复了数十个城市的轨道交通线路，并进一步把审批权限下放给省级发改委，轨道交通在全国大中城市迎来建设高潮期。
城市轨道交通建设由于资金投入巨大，牵涉范围广，通常可以被定性为这个城市建国以来最大规模系统性市政建设工程。
如何利用好这个系统性市政工程的建设机会，提升城市品质，改善城市风貌是相关建设者需要思考的问题。
尤其是我国经过近30年的房地产市场高速发展，城市中的“白地”(white site)越来越少。
城市中留存下来一些20世纪70年代～80年代建设质量不高的建筑，也进入了其建筑生命的后期，亟待改造。
基此，本文研究探索如何结合当前轨道交通市政建设，推动城市规划更新。
通过协同操作，提高效率，以减少城市建设中的遗憾。
同时，重点对“TOD”在新形势、新情况，延伸出“TOR”概念，结合轨道交通建设实施策略探讨。
TOD(Transit-Oriented-Development)即是指：“以公共交通为导向的发展模式”[1]。
城中村更新中的“自下而上”与“自上而下”
城中村更新中的“自下而上”与“自上而下”宋博文１ 徐海林２（１．成都市规划设计研究院，规划四所，四川 成都 ６１００８１；２．天津大学建筑学院，天津 ３０００７２）摘要：城中村由于生活、生产方式、土地制度以及户籍等还保留乡村的模式，使得他们无法真正的融入城市，与城市存在很多冲突，急需更新。
本文通过研究国内城中村更新的方式，对我国城中村更新方式进行探讨。
关键词：城市更新；城中村；自下而上；自上而下城市更新可以理解为是提升特定区域经济、物质、社会、环境等多方面的行为。
城市更新的背后驱动力是问题地区影响居民生活，损害城市形象，导致这些地区对人的吸引力减弱，其主要体现在两个方面：１、土地和物业价格下降，人口结构和人与人之间的社会关系发生变化；２、城市原有的功能现在处于不恰当的位置。
城市更新的类别主要分为两种：自上而下型和自下而上型。
自上而下主要按人为力作用，依照某一阶层甚至个人的意愿和理想模式来设计和建设城镇的方法。
通常按上位要求，以一种既定的模式或准则载入到待更新的区域，形成特定的社会组织框架。
这种方法运用到旧城更新和改造中通常表现为政府或团体机构按照城市发展战略和社会经济宏观发展规划，有计划地拆除原有建筑并建设形象性的新建筑，或有目的地完整保留历史建筑并清除建筑内原有功能和使用人群，以历史文化保护的名义来促进街区经济的复苏。
这种方法既可以顺利实现微观制度创新的宏观化，又可以大大降低制度创新成本和风险，但对于历史文脉的传承和当地居民的需求常常是被动的。
自下而上的设计方法则强调了一种“自发的力”或“非主观的力”，是在遵循事物发展规律、自然生长的原则下，由区域内每个个体的需求及愿景沉积而来。
其特点是以功能合理、自给自足、适应经济和地域条件为准绳，形态的发展呈现自由性和连续性，人与特定地域环境之间的关系较协调，城市景观不规则而又稳定长时间的逐渐变化，是一种典型的“修修补补的渐进主义”。
本文主要通过城中村案例的实际的经验以及对其出现的问题提出可能的建议和意见来探讨城中村更新中的自上而下和自下而上结合的方式，最大限度的实现区域更新。
系统规划理论在存量空间规划中的应用模型研究
基金项 目 ： 国家 自然 科 学 基 金 项 目 （ ４ １ ０ ７ １ ０ ７ ６） ； 国 家 自然 科 学
基 金青 年 基 金项 目（ ７ １ ０ ０ ３ １ １ ６ ） ； 教 育 部 人 文 社 会 科 学 基 金 青 年 基 金
项 目（ １ ２ Ｙ Ｊ Ｃ ６ ３ ０ ２ ２ ７ ） 。
（ Ｎ ｏ ｒ ｔ ｈ ａ ｍ） 曲线 ” 的加 速 发展 期 ： ２ ０ ０ ０年 以来 ， 我 国
城 镇化 率 年 均 提 高 约 １ ． ２ ％； 截至 ２ ０ １ ２年底 ， 全 国
城镇 化 率 达 ５ ２ ． ６ ％， 一 些 经 济 发 达 省 份 超 过 了 ６ ０ ％， 进入 国际 公 认 的 城镇 化 曲线 的上 限 区 间 。 同 期， 我 国的 “ 土 地城 镇化 ” 速度 远快 于 “ 人 口 城 镇
学 经济 学 院 ， 北京 ， １ ０ ０ ８ ７ ２； ３ ．中央财经 大 学 政 府 管理 学 院 ， 北京 ， １ ０ ０ ０ ８ １ ）
【 摘要 】 我 国城 乡规 划 正 在 迈 入 存 量 空 间规 划 时代 ， 针 对存 量 空 间 规 划 的 类 型 、 特点和要 求 ， 从 系统 规 划 理 论 的 视 角 总 结存 量
【 关键词 】 系统规划 ； 存 量空间规 划 ； 应 用模型 【 中图分类号 】 Ｔ Ｕ ９ ８ ４ 【 文献标识码 】 Ａ
Ｏ 引 言
２ ０ 世 纪 末 ，中 国 的 城 镇 化 进 入 “ 诺 瑟 姆
方法 也 在 做 出 相 应 的响 应 和 调 整 。城 市 系 统 规 划 理论 提 出 了城 市 规 划 和 建 设 管 理 的综 合 解 决 方 案 （ 沈 体雁 ， ２ ０ １ １ ） ， 面对 新 型 城 镇 化 背 景 下 存 量 空 间 规划 的新 问题 和 新要 求 ， 系统 规 划 理 论 在 不 断 完善 和发展 。本文 以存 量 空 间 规 划 分析 为 基 础 ， 将 城 市
制度经济学视角下的城市规划_上_赵燕菁
规划研究40P l a n n i n g S t u d i e s【摘要】长期以来，制度因素一直是城市规划中无法规范分析的一个领域。
许多规划实际上都是建立在制度影响为零的假设之上的。
一旦这些“理想”的规划进入现实，就会受到一系列制度因素的扭曲。
结果，不是规划完全走味，就是干脆无法实施。
制度经济学经过半个世纪的发展，逐渐发展出一套规范分析的方法。
这些方法可以成为理解规划中制度因素的有用工具。
如何借鉴制度经济学的新进展，开拓城市规划的视野，建立起城市规划的制度分析框架，是一个对未来规划理论具有重大意义的学术方向。
【关键词】新制度经济学；城市规划；价格理论；空间分析URBAN PLANNING IN THE PERSPECTIVE OFINSTITUTIONAL ECONOMICSZHAO Y anjingABSTRACT: Institution has long been an elementthat can not been properly analyzed in urban planning,and many plans is based on the presumption that theinfluence of institution is zero. Once the “ideal” plansare put into practice, they are distorted by the forceof institutional elements. For half a century institu-tional economics has gradually developed a series ofmethods which could be helpful to understand theinstitutional element in urban planning. Therefore itis important to establish a framework for institutionalanalysis in urban planning by referring to the progressin institutional economics.KEYWORDS: new institutional economics; urbanplanning; price theory; spatial analysis制度经济学视角下的城市规划（上）赵燕菁【作者简介】赵燕菁，男，中国城市规划设计研究院／厦门市城市规划局教授级高级城市规划师。
存量规划-文献综述
存量规划赵燕菁在《北京规划建设》专题栏千山独行中，阐述了存量规划的理论与实践，他认为存量规划的理论在经济学，存量规划它主要回答的是如何将现有的资源，转移给能为城市贡献最大的使用者。
减少要素转移的成本，实现社会效益的最大化，是存量规划的主要目标。
目标转变意味着手段的改变，以工程设计为主要工具的城市规划，要转向以制度设计为主要工具。
而手段的改变，必然伴随着学科理论基础的重建——新的基础：产权。
在存量规划里，我们必须面对大量既有产权所有人。
我们需要知道，如何将资源从低效率的所有人，转移到高效率的所有人。
同时他认为存量规划的核心在于交易成本，存量规划的最大特点，就是既有空间资源为众多产权人共有。
城市公共服务的提升，必须经由集体行动才能达成。
制度设计取代工程设计，成为城市规划的主要工具。
自然，制度经济学便成为城市规划转型最顺手的工具。
在存量规划里，原有土地是有产权人的。
说服原有产权人转让给更有效率的使用者，需要额外支付成本。
这个成本，就是所谓的交易成本。
因此，存量规划的核心，就是设计出必要制度，将提供新的公共服务所必须的交易成本，减少到新增公共服务带来的收益之下。
再者他认为存量规划的内容在于规划变更，如果说增量规划主要是解决在一张白纸上，怎样合理布局各种“色块”（功能），那么存量规划主要是解决怎样在已经布满“色块”的现状图上，将一个已有的“色块”转变为更合理的“色块”。
规划师改变不了任何现状“色块”。
他所做的只是设计一种规则，然后等待“色块”在市场的驱动下，自主转变为更合理的“色块”。
这个规则可能是“政策”“法规”或审批“标准”。
刘晓斌，温锋华在《系统规划理论在存量空间规划中的应用模型研究》中提出】我国城乡规划正在迈入存量空间规划时代，针对存量空间规划的类型、特点和要求，从系统规划理论的视角总结存量空间规划的方法论特征，将城乡规划学近年兴起的城市系统规划理念运用于存量空间规划领域，演绎出存量空间系统规划的“钻石模型”，构建存量空间系统规划的概念和应用模型。
存量规划：理论与实践
存量规划：理论与实践文/ 赵燕菁不久前，上海启动新一轮城市总体规划编制工作。
本轮规划最大的特点，就是提出“严守用地底线，实现建设用地‘零增长’甚至负增长”。
如果说，2007年深圳总体规划是第一个从增量为主转向存量为主的规划，那么上海总规很可能意味着，存量规划正式成为法定主流规划的一部分。
但规划行业远未为这一转变做好准备。
无论深圳总体规划还是上海新一轮总规，都还是在传统的规划框架内，增加一些关于存量的描述。
法定规划内容的强制性规定，也决定了现有的规划首先必须是一个增量规划。
存量规划只能是各地的“自选动作”。
我们必须马上为新的规划需求做好理论、方法和实践的准备。
一、存量规划的理论增量规划的基础，主要是工程学的。
交通、市政、甚至规模预测、功能分区，都是在回答怎样分配和组合资源，已达成最优的公共服务水准。
存量规划则不同，它主要回答的是如何将现有的资源，转移给能为城市贡献最大的使用者。
减少要素转移的成本，实现社会效益的最大化，是存量规划的主要目标。
目标的转变，意味着手段的改变。
以工程设计为主要工具的城市规划，要转向以制度设计为主要工具。
而手段的改变，必然伴随着学科理论基础的重建。
这个新的基础是什么？产权。
这是一个在增量规划中，几乎完全不用考虑的因素。
传统的城市规划理论，实际上隐含着一个假设：城市产权是单一的，城市政府可以按照效率最高的原则，任意设计城市。
我们所要知道的，只是“什么是效率最高”的设计。
但在存量规划里，我们必须面对大量既有产权所有人。
我们需要知道，如何将资源从低效率的所有人，转移到高效率的所有人。
最优的工程设计要解决建造成本问题。
同样，最优的产权问题也要解决产权转移带来的交易成本问题。
制度设计的目标，就是减少交易的成本。
产权自然就会成为存量规划的核心问题。
城市规划理论原点，也必须随之平移到新的原点。
显然，工程学无法为存量规划提供可用的理论工具。
最接近存量规划提出的问题的学科，一个是社会学，一个是经济学。
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专栏题：千山独行存量规划：理论与实践不久前，上海启动新一轮城市总体规划编制工作。
本轮规划最大的特点，就是提出“严守用地底线，实现建设用地‘零增长’甚至负增长”。
如果说，2007年深圳总体规划是第一个从增量为主转向存量为主的规划，那么上海总规很可能意味着，存量规划正式成为法定主流规划的一部分。
但规划行业远未为这一转变做好准备。
无论深圳总体规划还是上海新一轮总规，都还是在传统的规划框架内，增加一些关于存量的描述。
法定规划内容的强制性规定，也决定了现有的规划首先必须是一个增量规划。
存量规划只能是各地的“自选动作”。
我们必须马上为新的规划需求做好理论、方法和实践的准备。
存量规划的理论：经济学增量规划的基础，主要是工程学的。
交通、市政，甚至规模预测、功能分区，都是在回答怎样分配和组合资源，已达成最优的公共服务水准。
存量规划则不同，它主要回答的是如何将现有的资源，转移给能为城市贡献最大的使用者。
减少要素转移的成本，实现社会效益的最大化，是存量规划的主要目标。
目标的转变，意味着手段的改变。
以工程设计为主要工具的城市规划，要转向以制度设计为主要工具。
而手段的改变，必然伴随着学科理论基础的重建。
这个新的基础是什么？产权。
这是一个在增量规划中，几乎完全不用考虑的因素。
传统的城市规划理论，实际上隐含着一个假设：城市产权是单一的，城市政府可以按照效率最高的原则，任意设计城市。
我们所要知道的，只是“什么是效率最高”的设计。
但在存量规划里，我们必须面对大量既有产权所有人。
我们需要知道，如何将资源从低效率的所有人，转移到高效率的所有人。
最优的工程设计要解决建造成本问题。
同样，最优的产权问题也要解决产权转移带来的交易成本问题。
制度设计的目标，就是减少交易的成本。
产权自然就会成为存量规划的核心问题。
城市规划理论原点，也必须随之平移到新的原点。
显然，工程学无法为存量规划提供可用的理论工具。
最接近存量规划提出的问题的学科，一个是社会学，一个是经济学。
社会学在城市规划中有着长久的历史。
事实上，Ebenezer Howard的《明日的田园城市》、Jane Jacobs的《美国大城市的生与死》，以及ManuelCastells、David Harvey的新马克思主义城市理论，很大程度上，都是来自与社会学理论。
但我个人，更倾向于从经济学中寻找回答存量规划问题的理论工具。
相比基于学者互不相关独立论述的社会学，经济学更接近可以进行规范分析的构造性学科。
不同的研究可以共享同一个理论框架和概念网络。
用同样的语言高效率沟通。
因而经济学可以将社会学的很多内容纳入其中，而社会学则很难兼容经济学。
更主要的是，城市规划的消费者，对于城市规划的经济效果比社会效果更加关心。
存量规划的核心：交易成本经济学中，最接近存量规划需求的理论分支，就是制度经济学。
这一由科斯创立的经济学分支，核心就是产权及产权交易的成本。
近几十年来，这一理论分支大放异彩，多位学者荣获诺贝尔经济学奖。
存量规划的最大特点，就是既有空间资源为众多产权人共有。
城市公共服务的提升，必须经由集体行动才能达成。
制度设计取代工程设计，成为城市规划的主要工具。
自然，制度经济学便成为城市规划转型最顺手的工具。
制度经济学肇始于科斯关于交易成本的两篇著名的文章：《企业的性质》和《社会成本问题》。
其中，《社会成本问题》的主要思想，被另一位诺贝尔奖得主斯蒂格勒表述为科斯定理。
关于科斯定理的表述有很多，但科斯本人大多不甚认可，甚至认为是对自己思想的误读。
我对科斯定理的描述是：在交易成本为零时，产权应当配置给能带来最大净剩余的使用者。
举例而言，一块地，适用于工业还是商业，或者，一块居住用地，是用于低强度开发的豪宅，还是高强度开发的商品房，取决于两者谁能创造最大的净剩余（利润）。
在增量规划里，这块属于政府。
只要设计一个制度，比如赵燕菁1980～1984年，重庆建筑工程学院城市规划专业；1984～2004年，中国城市规划设计研究院；2004年至今，厦门规划局。
教授级高级规划师，加迪夫大学博士。
观察|千山独行 | OBSERV ATION 观察招拍挂，马上我们就可以确定谁应当获得产权。
但在存量规划里，原有土地是有产权人的。
说服原有产权人转让给更有效率的使用者，需要额外支付成本。
这个成本，就是科斯所谓的交易成本。
在现实中，由于各种制度的限制，这个成本可能非常巨大（特别是当产权有大量产权人共有时），以至于超过土地利用转变带来的好处。
这时，产权就会锁定在原来低效率的产权人手中。
因此，存量规划的核心，就是设计出必要制度，将提供新的公共服务所必须的交易成本，减少到新增公共服务带来的收益之下。
所谓制度，就是交易的规则。
不同的交易规则，交易成本差异巨大。
一个单位拥有一栋宿舍楼，如果它认为加一部10万元的电梯，可以使物业升值20万元，它就会增加电梯。
但如果这栋楼“房改”了，交易的规则马上就会不一样。
按照新的交易规则，是否要加电梯需要全体业主同意。
显然，一楼的业主对加装电梯毫无兴趣。
这时楼上能从电梯中带来好处的业主，就要付出一笔“交易成本”，收买一楼的业主。
如果楼上的业主组织集体行动和补偿一楼业主的“交易成本”大于20万元，电梯作为一种公共服务，就无法提供。
一栋楼如此，一个城市也是如此。
任何集体消费，都必须有对应公共服务设施——消费汽车，就必须修路，建加油站；消费电器，就必须有变电站。
而所有这些，无不需要新征土地，无不涉及产权的转变。
说没有征地拆迁就没有新中国，有点过分，但如果说，没有征地拆迁就没有城市化，却一定是千真万确。
不仅发展中国家如此，高度发达国家依然如此。
发达的城市，一定是交易成本较低，集体行动能力较强的城市。
凡事没有两全。
“风能进、雨能进，国王不能进”，看上去是对产权的高度保护，但其后果则可能是高昂的交易成本。
打开制度设计的宝库后，存量规划的内容，就变得极为丰富。
制度设计的核心，就是如何减少交易成本，使城市能“自动”完成从低效益用途转向高效益用途，从低效率使用者向高效率使用者的转换。
存量规划的内容：规划变更如果说增量规划主要是解决在一张白纸上，怎样合理布局各种“色块”（功能），那么存量规划主要是解决怎样在已经布满“色块”的现状图上，将一个已有的“色块”转变为更合理的“色块”。
当然，存量规划并不是简单转变“色块”那么简单。
事实上，规划师改变不了任何现状“色块”。
他所做的只是设计一种规则，然后等待“色块”在市场的驱动下，自主转变为更合理的“色块”。
这个规则可能是“政策”“法规”或者审批“标准”。
英国城市规划制度学派的大师，香港大学建筑城规学院院长Chris Webster教授对此有一段非常精彩的描述：城市一旦离开图版，就拥有了他自己的生命。
真正的奇迹乃是城市会怎样围绕着这些设计，在不知不觉中，持续不懈自我蔓生。
Cities take on a life of their own once they leave the drawing board and the real miracle is how cities relentlessly self-organise around those designs, often, in spite of them.伟大的规划，不仅仅体现在图版上，同时也体现在它是如何塑造一个城市的生命。
我们可以请最伟大的设计师设计我们的空间，但离开图版后的设计如何演变为一个伟大的城市，则要看我们能否设计出伟大的制度。
存量规划首先要寻找出哪些现状已经过时，哪些新的城市功能更适于取代老的功能。
城市在不同发展阶段，用地结构不同。
一旦城市产业升级，相应的用地结构也必须随之转变。
Chris Webster 指出，尽管中国的二、三线城市在未来的15年左右还有可能沿袭“设计-建造”（design-and-build）的老路，但在中国的主要城市，由于土地耗尽，驱动城市规划下一个30年的主要动力，将会是旧城更新、再开发、重新利用和工业用地改造（urban regeneration, renewal, re-use, brown-fi eld development）。
此轮上海总体规划提出“建设用地‘零增长’”的目标，能否成功，关键在于存量用地的盘活。
而在需要盘活的存量土地中，前一阶段供地量最大的工业用地首当其冲。
显然，一旦工业用地流转为综合用地，土地将升值。
上海提出，将允许政府之外的主体采取存量补地价方式，自行进行区域整体转型开发。
接下来的规划问题就是，转变成什么用途？转变的途径是什么？付出什么代价？怎样避免冲击市场？根据厦门的经验，土地用途转变不仅需要拉力，同时还必须有推理。
比如，在政策区内，对于不愿意转变工业用地的企业，还要增加其囤积土地的成本。
要维持原用途，就必须达到单位面积最低税收等，迫使囤积工业用地的企业按规划转变用途。
要出台这些政策，就必须有充分的法律准备。
在我看来，规划行业对工业用地转化的途径和利弊分析并没有充分的准备，更谈不上系统的制度设计。
一旦初始政策错误，开始看可能比较痛快，随后可能为今后的存量转变，带来更大的阻力。
而工业用地转化，恰是下一步城市增长的最大潜力所在。
它在很大深度上决定了城市升观察 OBSERV ATION | 千山独行级的成败。
不仅工业用地，生活用地（老居住区、棚户区、城中村）、商业用地、废弃基础设施用地（老机场、老火车站等）的升级改造，都有类似问题。
设计出怎样的制度路径，远比告诉政府做什么用更困难、更重要。
与增量形成需政府投入为主不同，对于存量，只需设计好政策，城市自动就会朝预定方向转变。
存量规划的编制相对增量规划而言，存量规划编制不再是设计院主导，而主要是政府部门主导。
规划的主要内容不再是图纸，而是政策。
如果说原来的规划局只是一个施工队，所要做的就是要把规划院画在图板上的设计放样、施工，变为真实的城市。
那么，存量规划中，规划局就更像是一个物业管理公司，了解、发现业主的需求，制定物业条例，改进公共设施，提升物业的品质。
编制的第一步，在战略层次思考城市的目标。
比如，哪些产业要发展：金融业、软件业、旅游业？哪些产业估计要衰退：耗能大、污染大、占地大？然后，要根据战略目标，寻找可能的增长空间。
比如，棚户区、工业区等，根据产权的分类，划出相应“政策区”。
第三步，同原有业主沟通调查，了解他们的意愿和要价。
第四步，制定政策，设计土地用途转变的途径：申请资格、缴交费用、切割土地、设定指标。
最后，按照程序，报批、审查、公布实施。
随后就是实施过程中的组织、谈判、讨价还价。
显然，对于存量规划，区分总规、详规，已经没啥意义。
坚持规划刚性，更是与城市增长为敌。
未来的总体规划，应当更像是战略规划，详细规划更像是项目策划。
效益计算、利益平衡、法律局限将会成为规划师必备的工具。