物业管理专业课程第一讲物业设备管理基础

③ 物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率， 延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安 全运行的保证。
④ 物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明 卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的 作用。
⑤ 物业设备管理能强化物业管理企业物业管的理专基业课础程第一建讲物设业设。备管 理基础
3、物业设备管理的目标
n 对在用设备，根据运行规律及计划点检的 结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔 期为基础，编制检修计划，对设备进行预
防性修理，这就是计划检修
n 实行计划检修，可以在设备发生故障之前 就对它进行修理，使设备一直处于完好能 用状态。计划检修工作一般分为小修、中 修、大修和系统大修4种。
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⑤ 产品技术资料
⑥ 安装施工、水压试验、调试、验收报 告。
（2）设备技术资料
设备技术资料包括：
① 设备卡片 ② 设备台账 ③ 设备技术登录簿 ④ 竣工图 ⑤ 系统资料
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（3）政府职能部门颁发的有关政策、法规、 条例、规程、标准等强制性文件
注：物业设备管理的基本内容包括管理和服务两个方面，也就是说，需要做好物业
设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。
*管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义：
① 物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活 环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力 保障。
② 物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进 物业与设备现代化、规范化的强有力手段。
注：物业设备在整个物业内处于非常重要的地位。它是物业运作的 物质和技术基础。
* 用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备
的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目 标。
* 衡量物业设备管理质量的两个指标：
A——设备有效利用率，％；
B——设备的完好率，％；
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二是 从设备的购置到运行、维修与更新改造中，寻求以最少 的投入得到最大的经济效益，即设备的全过程管理的各项费用 最经济。 设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行： （1）初期投资费用管理 在购置设备时，应综合考虑以下因素： ① 设备的技术性能参数必须满足使用要求，并注意考虑到发 展的需要。 ② 设备的安全可靠程度、操作难易程度及对工作环境的要求。 ③ 设备的价格及运行时能源的耗用情况。 ④ 设备的寿命。 ⑤ 设备的外形尺寸、重量、连接和安装方式、噪声和震动。 ⑥ 注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备，
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7、工程资料的管理
n 资料管理的目的和意义 n 物业工程资料的分类目录
竣工验收资料 设备管理资料 二次装修设备改造变更资料
n 工程资料管理的方法：文件档案管理和 电脑管理两大类。
n 工程资料管理的要求：
归档：要求和时间 保管：严格做到“七防”（防火、盗、高温、潮，虫，
尘及有害气体）;每年年底一次特别清理。
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3、物业设备管理的机构和职责
n 机构设置：符合需要，责任明确，精简 高效。
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•物业设备管理人员岗位职责
1. 工程部经理 ➢ 是对物业设备进管理，操作，保养，维修，
保证设备正常运行的总负责人。 2 、各专业技术主管（工程师或技术员） ➢ 负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，
并负责编制所分管的机电设备的保养、维 修计划、操作规程及有关资料，协助部门 经理完成上级主管部门布置的工作。
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物业设备管理人员岗位职责
n 4、维修人员（技术工人） n 5、保管员 n 6、资料统计员
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4、物业设备管理制度
n 固定资产是指使用年限在一年以上，单位 价值在规定标准以上，并在使用过程中保 持原有物质形态的资产，包括房屋及建筑 物、机器设备、运输设备、工具等 。
n 不属于生产经营主要设备的物品，单位价 值在2000元以上，并且使用期限超过两年 的，也应当作为固定资产管理。
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⋇设备的计划点检一般以专业维修人员
为主，操作人员协助进行，计划点检内 容主要有：①记录设备的磨损情况，发 现其他异常情况；②更换零部件；③确 定修理的部位、部件及修理时间；④安 排检修计划。
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(4) 物业设备的计划检修
(5) 计划检修和维护保养的关系
n 设备管理应建立“维护保养为主，计划检修 为辅”的原则。
4、物业设备更新改造管理 在使用设备时特别要注意的是，只要通过技
术改造能达到同样的目的的，一般就不采用设备 更新的方式。
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5、备品配件的管理
n 运转类的零部件将要磨损、老化，从而降低了设备的技 术性能。
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② 定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员协助进行的。 它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。 应做好以下工作： 彻底内外清扫、擦洗、疏通； 检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙； 检查安全装置； 检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞； 清洗油箱，检查油位指示器，换油； 检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。
➢ 现代物业管理都是专业化管理，最主要的 内容就是要建立一套完整的管理制度。物 业管理的规章制度有下列三大类：
一、生产技术规程方面的制度
1. 物业设备接管验收制度 2. 物业设备的安全操作规程 3. 物业设备的保养维修规程
物业管理专业课程第一讲物业设备 1、物业设备预防性计划维修保养制度 n 2、设备运行管理制度：包括巡视抄表
2、物业设备运行管理 ** 物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术
运行管理和物业设备经济运行管理两部分。
（应取得两个方面的成果）：
一是 设备的运行在技术性能上始终处于最佳 状态
① 针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的 操作规程。
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② 对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上 岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。
③ 加强维护保养工作。
④ 设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安全附件必须定期 校验，确保灵敏可靠。
⑤ 对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运 行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、 准确的分析。
⑥ 对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。即事故原因未查 清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施 不放过。
☆物业设备是否完好的标准为：
○①零部件完整齐全， ○②设备运转正常 ○③设备技术资料及运转记录齐全 ○④设备整洁，无跑、冒、滴、漏
现象 ○⑤防冻、保温、防腐等措施完整
有效
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二、物业设备管理的内容
➢ 物业设备基础资料的管理 ➢ 物业设备运行管理、 ➢ 物业设备维修管理、 ➢ 物业设备更新改造管理、 ➢ 备品配件管理、 ➢ 固定资产（设备）管理和工程资料的
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（2）维护保养工作的实施
维护保养工作主要分日常维护保养和定期维 护保养两种。
① 日常维护保养工作要求设备操作人员在 班前对设备进行外观检查，在班中按操 作规程操作设备，定时巡视记录各运行 参数，随时注意运行中有无异声、震动、 异味、超载等现象，在班后对设备做好 清洁工作。
设施管理》人民邮电出版社 ○期末考试由中央电大根据教学大纲要求统一命
题考试
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☆关于该学习辅导
○任务：就课程的重点和难点进 行学习辅导，特别是课程的重 点内容
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○结构：
第一讲 第二讲 第三讲 第四讲 第五讲 第六讲 第七讲
管理等。
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1、物业设备基础资料的管理
注：主要包括设备原始档案、设备技术资 料以及政府职能部门颁发的有关政策、法 规、条例、规程、标准等强制性文件。 （1）设备原始档案
设备原始档案包括： ① 设备清单或装箱单。 ② 设备发票。 ③ 产品质量合格证明书。 ④ 开箱验收报告
固定资产管理应考虑的几个问题：
n 固定资产（设备）的利用程度：利用率和生产率 两个指标 。
n 设备折旧：参考同类，根据设备情况以及技术进 步程度。
n 设备的报废
n 固定资产的管理要求：
1、保证其完整无缺。 2、提高其完程度和利用效果。 3、正确核定其需用量 4、正确计算其折旧额，计划性地计提折旧。 5、进行其投资预测。
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（2）运行成本管理 ① 能源消耗的经济核算。 ② 操作人员的配置 ③ 维修费用的管理
3、物业设备维修管理 设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、
发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重 时会酿成设备事故。
（1）维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、 防冻及外观表面检查”。对长时期运行的设备要巡视检 查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。
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（3）设备的点检
n 设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点 检时可以停机检查，也可以随机检查。
n 设备的点检包括日常点检及计划点检。
n 设备的日常点检由操作人员随机检查。日常点