(完整版)房地产企业商业模式解析(高金平)

房地产行业商业模式房地产行业的商业模式是指房地产开发商、经纪公司、物业管理公司等相关企业通过购买、开发、销售和经营房地产等环节，实现收入和利润的方式和规划。

房地产行业的商业模式包含了开发、销售、租赁和物业管理等多个环节，下面将对其进行详细的分析和介绍。

1.开发商的商业模式房地产开发商主要通过购买土地、规划和设计房地产项目，再进行施工和销售，从而实现利润的最大化。

开发商的商业模式通常包括以下几个环节：-土地收购：开发商通过与政府或土地所有者进行谈判，购买用于房地产开发的土地。

-项目规划与设计：开发商将购买的土地进行规划和设计，包括项目面积、建筑结构、设施配置等。

-施工与开发：开发商将规划和设计完成的项目进行施工，包括建筑施工、设备安装等。

-售楼与销售：开发商通过售楼处和经纪公司进行销售，吸引购房者购买他们开发的房地产项目。

-项目交付与售后：开发商将已经建设完成的房地产项目交付给购房者，并提供必要的售后服务。

2.经纪公司的商业模式-市场推广：经纪公司通过广告、网络宣传等方式，帮助开发商提高房地产项目的知名度和曝光度。

-项目销售和代理：经纪公司与开发商合作，负责房地产项目的销售和代理，从中获取销售佣金。

-交易协调：经纪公司在房地产交易过程中扮演中介的角色，协助开发商和购房者进行房屋买卖的交易合同的签订、房屋过户等。

-售后服务：经纪公司提供售后服务，帮助买卖双方解决房屋交易中的问题和纠纷。

3.物业管理公司的商业模式物业管理公司主要负责对已经建成的房地产项目进行管理和维护，确保项目的良好运营和增值。

物业管理公司的商业模式通常包括以下几个环节：-外包合同：物业管理公司与开发商签订物业管理合同，负责对房地产项目的设施、设备、服务等进行管理。

-保洁和维护：物业管理公司负责房地产项目的日常保洁和设施维护工作，包括公共区域的清洁、设备的维修等。

-费用管理：物业管理公司负责对住户收取物业管理费用，并管理物业费用的使用和支出。

高金平：房地产税务稽查讲义【下】高金平（第一教研部税收教研室教授）第三讲房产税、城镇土地使用税的检查2006年底，财政部、国家税务总局联合下发了《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)，该政策规定从2007年1月1日开始执行，对共有经营性房产的房产税纳税人、有偿取得土地使用权的缴纳土地使用税时间以及免征土地使用税等有关政策问题进行了明确。

一、纳税时间据介绍，根据规定，纳税人以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

而从事房地产开发的企业以招、投、拍等形式有偿取得土地使用权的，无论该土地是用于经营或自用，或者闲置，均应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税。

二、纳税方对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。

其中自营的，依照房产原值减除10%~30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值，而出租的，依照租金收入计征。

三、免征对象在城镇土地使用税征收范围内经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，适用《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条中“直接用于农、林、牧、渔业的生产用地”的规定，免征城镇土地使用税。

而在城镇土地使用税征收范围内，利用林场土地兴建度假村等休闲娱乐场所的，其经营、办公和生活用地，应按规定征收城镇土地使用税。

四、思考题酒店用地、设备等是否征收房产税？地下车位是否缴纳房产税？按揭买房发生的利息支出是否计入房屋原价计征房产税？土地价值是否并入房屋原价计征房产税？内外资企业缴纳房产税有什么不同吗？尚未交付的土地使用权是否计征城镇土地使用税？房地产开发企业能否享受免征土地使用税优惠？房地产开发企业应如何计征城镇土地使用税？第四讲车船税检查《中华人民共和国车船税暂行条例》（以下简称《条例》）于2007年1月1日开始实施。

房地产企业商业模式解析房地产企业是指以房地产开发、销售和租赁为主要经营活动的企业。

目前，随着城镇化进程的加快和经济发展的不断壮大，房地产企业在国民经济中的地位愈发重要。

房地产企业的商业模式是指房地产企业在市场中通过一系列运营、管理和创新活动来实现盈利的方式和方法。

下面我们将对房地产企业的商业模式进行详细解析。

一、开发模式房地产企业的开发模式是指企业从土地收购、规划设计、开发建设到销售交付整个过程中所采取的经营模式和策略。

根据市场需求和政策环境的不同，房地产企业的开发模式主要有一次性开发模式、分期销售模式和特许开发模式等。

一次性开发模式是指企业一次性将整个项目规划、设计、开发完成后一次性销售完成。

分期销售模式是指企业将项目划分为多个阶段，按照规定的时间和条件进行销售。

特许开发模式是指企业与其他企业或机构合作，共同开发项目并共享收益。

二、销售模式房地产企业的销售模式是指企业在销售过程中所采取的销售渠道、销售方式和销售策略。

房地产企业的销售模式主要有线上销售和线下销售两种形式。

线上销售是指企业借助互联网技术和平台，在网上进行产品推广和销售。

线下销售是指企业通过实体店铺、营销中心等线下渠道进行销售。

同时，房地产企业在销售过程中还会采取多种销售策略，如推出优惠政策、组织开放日和推行购房分期付款等，以吸引客户和增加销售额。

三、物业管理模式房地产企业的物业管理模式是指企业在建筑物竣工后对物业进行维护、管理和服务的模式和方法。

物业管理模式对于房地产企业来说非常重要，因为良好的物业管理可以提升物业的价值和竞争力，增加客户满意度和忠诚度。

物业管理模式主要包括自管、委托、合作和外包等形式。

自管是指房地产企业自己成立物业管理部门进行物业管理工作。

委托是指房地产企业将物业管理工作委托给专业物业管理公司进行管理。

合作是指房地产企业与物业管理公司共同组建物业管理团队，共同管理物业。

外包是指房地产企业将物业管理工作全部或部分外包给第三方公司进行管理。

房地产企业商业模式随着市场经济的发展和城市化进程的加速，房地产企业成为了国民经济的重要组成部分。

作为资本密集型行业，房地产企业在商业模式上的成功与否，直接关系到企业的生存和发展。

本文将对房地产企业的商业模式进行探讨，分析其内在规律和未来发展趋势。

关键词：房地产、企业、商业模式一、引言房地产企业在市场中的表现和价值，越来越取决于其商业模式的创新性和可持续性。

商业模式是指企业为获取利润所采用的手段、方法及盈利模式。

一个成功的商业模式能够使企业在激烈的市场竞争中脱颖而出，实现长期稳健的发展。

二、房地产企业商业模式的构成要素1、土地获取土地是房地产企业的基础资源。

企业通过市场交易、政府拍卖、合作开发等方式获取土地资源，为后续的项目开发打下基础。

2、项目策划与设计获取土地后，房地产企业需要进行项目策划和设计。

这一环节需要考虑市场需求、消费者偏好、产品定位等因素，以确保项目的可行性和盈利性。

3、资金筹措房地产企业需要进行大规模的资金筹措，包括自筹、银行贷款、发行债券、股权融资等多种方式。

这一环节对企业的发展至关重要，直接影响项目的开发和运营。

4、施工建设在资金筹措完成后，房地产企业需要进行施工建设。

这一环节需要严格的质量控制和进度管理，确保项目的按时按质完成。

5、市场营销与销售房地产企业的市场营销和销售环节直接关系到企业的盈利。

企业需要通过精准的市场定位、有效的推广策略和优质的服务，吸引和留住客户。

6、售后服务与物业管理售后服务和物业管理是房地产企业维护客户、提升品牌形象的重要环节。

企业需要提供周到的服务，解决客户的问题和需求，提高客户满意度。

三、房地产企业商业模式的创新与发展1、多元化经营随着市场竞争的加剧和政策环境的变化，房地产企业需要实现多元化经营，涉足多个领域和市场，降低单一业务的风险。

例如，企业可以涉足住宅、商业、旅游等不同领域，实现业务的多元化。

2、产融结合房地产企业可以通过产融结合，实现资本与实业的深度融合。

房地产项目中的综合体盈利模式分析在房地产行业中，综合体盈利模式是一种常见且广泛应用的商业模式。

综合体是指结合了多个不同功能的建筑物，例如住宅、商业区、办公楼、娱乐设施等，并以其丰富的配套设施和服务吸引消费者。

本文将对房地产项目中的综合体盈利模式进行分析。

一、综合体盈利模式的特点综合体盈利模式具有以下几个特点：1. 多元化的功能组合：综合体将不同功能的建筑物集中在一起，形成一个多元化的城市综合体，可以满足消费者的多样化需求。

2. 共享资源与服务：综合体内的不同建筑物可以共享一些基础设施和服务，如停车场、绿化带、物业管理等，提高资源的利用效率。

3. 强大的吸引力：综合体通过丰富的配套设施和服务，吸引更多人流和客流，增加商业机会和销售额。

4. 多元化的收入来源：综合体的盈利不仅来自于出售房产，还包括商业租金、物业管理费、停车收费等多个方面。

二、综合体的构成要素1. 住宅区：综合体通常包括一定比例的住宅区，用于满足人们的居住需求。

住宅区可以分为高档住宅、普通住宅和公寓等，根据不同消费群体的需求提供不同类型的住房产品。

2. 商业区：商业区是综合体中的核心组成部分，可以包括购物中心、超市、餐饮街等。

商业区通常吸引了大量的消费者，为整个综合体提供了稳定的租金收入。

3. 办公楼：办公楼是综合体中的另一个重要组成部分，为企业提供办公空间。

办公楼通常位于商业区附近，方便员工购物、用餐等需求。

4. 娱乐设施：综合体中的娱乐设施可以包括电影院、健身房、游泳池等。

这些娱乐设施吸引了大量的人流，增加了商业机会和收入来源。

5. 其他配套设施：综合体还可以包括停车场、绿化带、社区医疗中心等其他配套设施，为居民和企业提供更便利的生活和工作环境。

三、综合体盈利模式的分析1. 房地产销售：综合体的住宅区可以通过销售房产来获得收益。

开发商可以根据市场需求和消费者的购买力来定价，并通过销售住宅实现盈利。

2. 租金收入：商业区和办公楼可以通过租赁给商户和企业来获得租金收入。

浅谈房地产的商业模式房地产商业模式是指在房地产领域运作的一种商业模式，其基本思想是通过购买、开发、销售和管理房地产项目来获得利润。

房地产商业模式的核心是找到适合的地点进行开发并提供符合市场需求的房地产产品，通过有效的销售和管理来实现盈利。

房地产商业模式的兴起可以追溯到房地产市场的发展。

随着经济的不断发展和城市化进程的加速，人们对住房的需求不断增加，房地产市场也蓬勃发展起来。

传统上，房地产商业模式主要以开发商为主导，他们以购地、建设、销售为主要业务，通过将物业转化为现金流来获取利润。

然而，随着时间的推移，房地产商业模式逐渐演变和多样化，新的商业模式不断涌现。

在当前的房地产市场中，除了传统的开发商模式，还存在着其他类型的商业模式。

例如，房地产投资模式，投资者通过购买现有的房地产项目，等待其升值并出售以获取利润。

这种模式相对风险较低，但也需要投资者对市场有一定的判断能力。

另外，高科技企业进入房地产市场的商业模式也越来越受到关注。

这些企业通过引入新的科技和服务，提供智能化、个性化的房地产产品，推动整个行业的创新和发展。

不论是传统还是新型的商业模式，房地产商业模式的核心都是要通过提供符合市场需求的产品来实现盈利。

首先，要通过市场调研和数据分析，找到合适的地点和类型的项目。

其次，要进行项目开发，确保项目的质量和工期。

开发商要具备一定的技术和管理能力，合理筹划项目的设计和施工，并与相关部门合作推进。

然后，通过有效的销售和市场推广，吸引目标客户群体，促进销售增长。

房地产销售是一个复杂的过程，需要了解客户需求和市场趋势，并采取相应的营销策略。

最后，要进行项目的管理和运营，确保物业的良好维护和管理，提供优质的售后服务。

房地产项目的管理是一个长期的过程，要确保物业的价值得到维护和增值。

在房地产商业模式中，还存在着一些风险与挑战。

首先，市场需求的波动性较大，房地产市场受到宏观经济和政策的影响，需求的变化可能会带来销售的波动。

高金平：房地产企业税务稽查方法与案例分析第一讲营业税检查一、销售不动产税目适用的检查（一）基本规定销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。

不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。

本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其他土地附着物。

1.销售建筑物或构筑物销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。

以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。

2.销售其他土地附着物销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。

其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。

单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。

在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。

不动产租赁，不属于本税目的征收范围，应按“服务业——租赁业”税目征税。

二、纳税义务发生时间的检查营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据（权利）的当天。

其中，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款（包括预收定金）的当天。

《企业会计准则—收入》：一项经济交易同时符合下列四个条件时，确认商品销售收入。

第一，商品所有权上主要的风险和报酬转移给买方；第二，销售方不再对售出商品实施控制，也不再保留与售出商品所有权有关的继续管理权；第三，与交易相关的经济利益能够流入企业；第四，相关的收入和成本能够可靠地计量。

在实际操作中，我们可以根据房地产企业会计制度进行具体判断。

财政部（94）财会二字第02号文件称：“转让、销售土地和商品房应在土地和商品房已经移交，已将发票帐单提交买主时，作为销售实现”。

《中华人民共和国发票管理办法》规定，企业应当于确认收入时开具发票，不得提前或滞后。

根据以上规定，企业取得的预收账款应当在实际收到时申报营业税。

当预收账款转为房屋销售收入并据此计算营业税时，对预收账款已计提营业税的部分应作相应的冲减。

房地产市场调研中的商业模式和运营策略随着人口增长和城市化进程的加速，房地产市场在近几年取得了长足的发展。

而在房地产市场调研中，商业模式和运营策略是决定企业生存和发展的关键因素。

在本文中，我们将探讨房地产市场调研中的商业模式和运营策略，为房地产企业提供指导和借鉴。

一、商业模式商业模式是指企业为了获取利润而进行商业活动的方式和方法。

在房地产市场调研中，商业模式起着至关重要的作用。

以下几种商业模式在房地产市场调研中被广泛应用。

1. 开发商模式开发商是房地产市场的中坚力量，他们通过购买土地、开发和销售住宅和商业用途的不动产来实现利润。

在房地产市场调研中，开发商的商业模式包括了项目规划、设计、建设和销售等环节，其中关键是确定适当的项目位置、有效的规划设计和准确的市场定位。

2. 投资商模式投资商是通过投资不同类别的房地产项目来获得回报的，他们通常是以融资方式参与项目，并通过租金、出售或转让等方式获取利润。

投资商在房地产市场调研中需要关注市场趋势、项目潜力和市场需求，以准确评估投资回报和风险。

3. 创新模式随着科技进步和市场竞争的加剧，房地产企业需要不断创新来保持竞争力。

在房地产市场调研中，创新模式可以包括利用大数据分析预测市场走势、引入智能建筑技术提升住户体验、开发可持续发展的绿色建筑等。

创新模式的核心是将新技术和社会需求结合，寻找新的商业机会。

二、运营策略运营策略是指企业在实施商业模式过程中，为实现预期目标所采取的具体行动和决策。

在房地产市场调研中，有效的运营策略可以帮助企业提高运营效率、降低成本、增加市场占有率。

以下几种运营策略在房地产市场调研中具有重要意义。

1. 市场营销策略市场营销策略是指企业为了满足市场需求并促进销售而制定的具体行动计划。

在房地产市场调研中，企业可以通过市场细分、定位、品牌建设、促销活动等手段来吸引潜在客户并提高品牌认知度。

此外，企业还可以通过与中介机构和房产平台合作来扩大销售渠道。

商业模式创新案例分析【高金平老师】(2014-04-17 09:04:46)转载▼分类：财会与税务标签：转载原文地址：商业模式创新案例分析【高金平老师】作者：商业模式创新案例分析-------高金平老师摘自《资产重组的会计与税务问题》中国财政经济出版社2014.1[案例3.1] 好立方的蜕变好立方，一个用废旧集装箱改造而成的“农村超市”，变废为宝，让农村市场对接现代商业，让农民获得就业机会和享受便利，形态独特，吸引众多眼球。

无奈，好立方碍于盈利模式，得不到投资者“临门一脚”的肯定……那么，好立方能实现蛻变，获得资本最终的青睐吗？好立方，一个基于“水立方”和“集装箱”而得名的百货超市品牌，老板此前专做食品包装，在全国几个城市都有包装厂，年销售收入近30亿元，每年净利润2亿元，业绩比较稳定。

但老板意识到这个产业到“天花板”了，因为国内几家大的食品企业都是他的客户，公司的增长要随着食品企业的增长而增长，市场的成长空间很有限。

这样的发展无疑相当于一条腿走路，一定要有相关的产业相辅相成或形成支持，为此老板想到了向下游B2C（Business – to – Customer）流通行业延伸。

因此，两年前，老板把包装企业交给CEO管理，自己则开始了第二次创业，“好立方”商标就是这样的情形下注册的。

废弃集装箱“再就业”好立方要经营的是百货超市，而开超市首先需要场所，要么租房子，要么买房子，亦或自己建房子，但好立方不租、不买，也不建，而是把超市开进了用废旧的集装箱改造的场所内，典型的小超市；其次，大家知道超市要开在人流量大的地方，一般开在城镇，但好立方把超市开进了村子里。

实践证明好立方的生命力很强，很不可思议。

集装箱开进了哪个村，那个村的小商店统统关门，因为好立方的品类齐全，具有极强的市场吸引力，极大地聚集了人气。

什么叫农村城市化？这就叫农村城市化，把超市开到农村去，极大方便了农民购物。

过去，农民到城里买双鞋，来回的路费可以再买一双袜子，况且好立方的价格并不比城里超市高。

房地产公司的商业模式概述房地产公司的商业模式概述房地产行业是一个涉及到房屋建设、销售、租赁和管理等环节的复杂行业，房地产公司作为行业的主要参与者之一，扮演着重要的角色。

本文将从房地产公司的商业模式进行概述，阐述其在房地产行业中的核心竞争力和运营方式。

一、商业模式概述房地产公司的商业模式可以被概括为一个多元化的价值链。

其主要包括土地储备、规划设计、项目开发、销售与租赁、物业管理、资金运作等环节。

房地产公司通过在各个环节中发挥自身优势，实现产业链上的协同效应，获得利润增长。

1. 土地储备土地是房地产公司发展的基础，土地储备是房地产公司的核心资产。

房地产公司通过拍卖、拆迁等方式获取土地资源，并加以开发，实现土地增值。

不同的房地产公司有不同的土地储备策略，包括集中采购、分散布局、特色地产等。

2. 规划设计规划设计是房地产项目开发的重要环节。

房地产公司通过与设计师、规划师等合作，进行项目的规划与设计，以满足市场需求。

同时，规划设计还包括项目的建筑风格、功能布局、绿化设计等方面的考虑，以提高项目的品质和竞争力。

3. 项目开发项目开发是房地产公司实现价值的主要环节。

房地产公司通过购买土地、进行拆迁、开展施工等方式，将土地转化为房屋等不动产。

在项目开发过程中，房地产公司需要处理包括土地审批、规划许可、工程施工、销售许可等一系列的手续和环节。

4. 销售与租赁销售与租赁是房地产公司实现收入的主要途径。

房地产公司通过营销团队和销售渠道，将开发的房屋、商铺等方式售卖给买家或租借给租户。

在销售过程中，房地产公司需要进行市场调研、房屋展示、价值定位等工作，以提高销售效果。

5. 物业管理物业管理是房地产公司提供增值服务的重要环节。

房地产公司通过物业管理部门，为项目的业主或租户提供物业保洁、设施维修、安全管理等服务。

物业管理不仅提高了项目的居住和办公环境，也为房地产公司创造了可持续的收益。

6. 资金运作资金运作是房地产公司实现盈利的重要手段。