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第一部分别墅市场分析一、总述自上海市房地产市场开放以来，首先而来的各种高档物业的开发热潮，包括市中心区众多外销办公楼、商住楼、公寓，以及新兴经济技术区周边的各类外销住宅楼。
在90年代初期跟随着上海的开发开放热，曾导致高档物业市场的一度火爆。
而别墅作为高档物业的顶端产品，在90年代初期蓬勃发展。
别墅最早集中在虹桥路、沪青平路沿线，这批物业主要以境外人士投资居住兼物业出租为主，以满足境外在沪高层管理层、外商的生活居住需要。
进入90年代中后期，随着上海经济的快速发展，本地内需物业消费能力呈同步上升之势，境内人士改变公寓式的传统居住方式，与国内高级消费相配套的内销别墅开发亦渐成规模，内外销别墅市场开发的格局逐渐成型。
而随着上海房地产市场的逐步发展，内外销市场的合并，外销别墅已不符存在，内销别墅占据市场的主导地位。
随着上海房地产自98年来的整个热销，经济的增强，对别墅的需求也逐渐增加。
2001年被称为上海的别墅年，供应量主要集中在中档价位别墅，2002年继2001年的开发热后，无论开发规模、价位都有所上升，甚至出现了1亿元以上的“天价别墅”。
据最新统计数据表明，2002年上海全年共新开别墅59个，加上分期开发的大型别墅项目，2002年上海别墅共上市楼盘76个，别墅开发用地总面积达2.86万亩，开发面积共548.08万平方米。
据分析，近几年上海别墅的供应量呈逐年上升之势：2000年别墅新盘供应数量占市场供应总量的12%，2001年上升为16%，2002年则上升到18.5%。
上海每年的别墅需求量一般在200万平方米左右，最多不会超过上海房地产市场总需求量的10%，从目前的实际数字来看，上海别墅市场显然已出现警示信号：别墅市场的供应量迅速放大已出现了供过于求的现象。
针对这一现状，2003年2月18日，中华人民共和国国土资源部下发紧急通知：停止别墅类用地的土地供应。
虽然别墅用地已经停止，但由于前两年大量批地，中短期供应不会受到影响。
房地产开发中的商业设计研讨
一、商业设计对房地产开发的关注度
据调查，房地产开发中商业设计的关注度比以往任何时候都要高。
商
业设计已经成为房地产开发的核心部分。
许多房地产开发项目都非常重视
商业设计的过程和结果，这才能使得他们的项目更具竞争力，也能根据消
费者的变化而变化。
商业设计不仅仅是在房地产开发中让项目更有吸引力的一种方式，而
且它也是一种投资策略。
它可以提高项目的价值，增加销售额和租金收入，使得开发商能够获得最大的收益。
二、商业设计与项目规划
商业设计在房地产开发中的应用也会有所不同。
一般来说，商业设计
会在项目初期具有指导性的作用，即在项目规划和详细设计阶段，商业设
计可以帮助开发商有效地开发经济性和有效性的项目。
例如，商业设计可以帮助开发商考虑建筑高度和空间的有效使用，以
及建筑的功能分配等等。
商业设计也能有助于确定项目所需要的服务设施，以及项目是否有符合社会发展状况的特色空间。
此外，商业设计还可以帮助开发商计划项目的室内空间和外部空间，
以及公众或消费者的行为和活动等。
别墅项目消费者调研报告一、调查方案1、调查目的本次调查旨在通过一定数量调查问卷信息反馈的方式对长春市高端收入人群的别墅式住宅购买行为及消费特点做出分析，得到具有科学依据的定量分析结果和定性分析结论，为本地块的开发商正确进行项目决策提供第一手参考资料。
2、调查对象本次调查除符合市场调查的一般过滤条件（不在报社、杂志社、电台、电视台、广告公司、策划公司、调查公司展开市场调查）外，还特别需要被访问对象符合以下条件：（1）家庭年收入在10万元以上；（2）拥有私家车或可供其长期支配的公车；（3）对本项目感兴趣，有初步购买意向。
3、调查内容（1）目标客户的初步购买计划，其包括价格、面积、户型、付款方式、按揭比例、首付款、月供款、景观配套、建筑风格、交屋标准、采暖方式、车位数量等；（2）目标客户对会所各项服务设施的需求程度；（3）目标客户对各项保安系统的需求程度；（4）目标客户对智能化设施的需求程度；（5）目标客户对各项物业管理服务的需求程度；（6）目标客户个人信息。
4、调查质量控制由于本项目的目标客户为高端收入人群，数量较少，同时考虑到客户群识别的问题，我们决定选取长春市同类物业成交客户和能够识别身份的其他客户作为样本，本次调查共获得有效问卷107份。
二、单项统计分析1、拟选择别墅式住宅的规划形式调查数据显示，被访问者希望别墅式住宅的规划形式为纯别墅式居住区的有76人，占71.03%；希望规划形式为与普通商品房规划在一起的混合式居住区的有31人，占28.97%。
这反映出目前长春市虽然有一些高档小区规划建设了别墅，但往往是与多层住宅混合在同一个小区内，只是为别墅规划了一个相对独立、相对封闭的区域。
而对于别墅的目标客户来说，除了要求别墅区有极佳的景观规划、户型设计以外，他们会更看中别墅的私密性和周围邻居的身份，希望周围居住者与其身份、地位相当，而且居住在一个相对安静、私密性好的社区。
这反映出纯别墅式居住区存在一定的市场空间。
商业设计探索——“商墅”深圳中原建筑中心关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知商业相关限制12345商业、办公、研发用房建筑设计应遵循“适用、经济、绿色、美观”的原则。
建筑平面布局不得采用住宅套型式设计。
卫生间、茶水间、阳台（含露台）及各类型管井、烟道、风井等应集中设置。
严格限制外墙凹槽的设置，因建筑造型需设置凹槽的，凹槽面宽与进深之比≥2。
商业用房各层之间原则上应设置扶手电梯或梯段款度不小于2.4m 的开放式楼梯；对于包含有商业功能的综合楼，商业用房原则上应在裙房内集中布置。
不得在技术上预留违规加建烟道、管井等设施的条件通知中从平面、立面、施工等各方面对商业的设计进行限制，避免商业转公寓的产品类型出现设计难点归纳卫生间、茶水间、阳台（含露台）及各类型管井、烟道、风井等应集中设置。
核心难点商业用房各层之间原则上应设置扶手电梯或梯段款度不小于2.4m的开放式楼梯；对于包含有商业功能的综合楼，商业用房原则上应在裙房内集中布置。
《通知》的出台使得商业转公寓塔楼的形式成为了不可突破的难点，面对设计指标中超量的商业面积，究竟该如何处理？裙房商业/街铺塔楼塔楼裙房内集中布置商业公寓：•利用裙房消化过多的商业面积，平面形式为小型集中商业形式，但设计初应考虑到公寓的使用需求，后期用作商业公寓形式；•此方法是目前开发商尝试最多的处理形式，由于平面、立面形式与《通知》中要求较为相近，难度较低另一种尝试：•商墅商墅本质规划形态平、立面设计“商墅”本质商墅：商业属性的别墅虽然造型上偏向别墅，但实质上商墅是一栋栋独立的小型商业box，可以理解为一种特殊的开放式商业或体验式商业。
深圳欢乐海岸成都太古里市场上存在很多独栋式的非常规商业形态，为“商墅”的设计提供很有力的说辞。
方向对比商墅裙楼商业公寓•转化量——商墅属于低密度产品，对面积的消化教裙楼商业少很多•面积段——商墅产品面积普遍较大，而公寓普遍为面积较小的loft产品•规划形态——裙楼商业公寓通常位于塔楼下部，而商墅需要有独立的区域进行布置，并且形态需求公建化，设计难度更大市场案例商墅这种产品形态在市场上并不陌生，很多项目做过此类尝试规划形态规划空间商墅产品具有一定高端性，首先应满足项目有足够的空间给到商墅产品进行布置，并且保证合理的楼间距别墅区域规划形态带型：•规划布局与传统联排别墅相似，带状布置，可利用沿街商铺位置来设计。
商业设计探索——“商墅”
深圳中原建筑中心
关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知
商业相关限制
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5商业、办公、研发用房建筑设计应遵循“适用、经济、绿色、美观”的原则。
建筑平面布局不得采用住宅套型式设计。
卫生间、茶水间、阳台（含露台）及各类型管井、烟道、风井等应集中设置。
严格限制外墙凹槽的设置，因建筑造型需设置凹槽的，凹槽面宽与进深之比≥2。
商业用房各层之间原则上应设置扶手电梯或梯段款度不小于2.4m 的开放式楼梯；对于包含有商业功能的综合楼，商业用房原则上应在裙房内集中布置。
不得在技术上预留违规加建烟道、管井等设施的条件
通知中从平面、立面、施工等各方面对商业的设
计进行限制，避免商业转公寓的产品类型出现
设计难点归纳
卫生间、茶水间、阳台（含露台）及各类型管井、烟道、风井等应集中设置。
核心难点
商业用房各层之间原则上应设置扶手电梯或梯段款度不小于2.4m的开放式
楼梯；对于包含有商业功能的综合楼，商业用房原则上应在裙房内集中布置。
《通知》的出台使得商业转公寓塔楼的形式成为了不可突破的难点，面对设计
指标中超量的商业面积，究竟该如何处理？
裙房商业/街铺
塔楼塔楼
裙房内集中布置商业公寓：
•利用裙房消化过多的商业面积，平面形式为小型集中商业形式，但设计初应考虑到公寓的使用需求，后期用作商业公寓形式；
•此方法是目前开发商尝试最多的处理形式，由于平面、立面形式与《通知》中要求较为相近，难度较低
另一种尝试：
•商墅
商墅本质规划形态平、立面设计
“商墅”本质
“商墅”本质
商墅：商业属性的别墅
虽然造型上偏向别墅，但实质上商墅是一栋栋
独立的小型商业box，可以理解为一种特殊的
开放式商业或体验式商业。
