物业二次装修管理培训共57页

接头部位。我们可以建议业主要求施工单位用加压泵打压，以测试接
头是否漏水。 强电线路要注意电线的质量和型号，对有大功率电器的线路一定 要有相匹配的电线，线路改动时最好走垂直线路，接头和转变的地方 要调车接线盒，以便将来检查。同时，需特别注意室内总开关电流额 定值不能超过配电箱住户开关的额定值。
装修施工过程管理 地板、瓷片铺设管理 卫生间的地板一定要做好坡度，有利于及时排水，地漏周围多做 一次防水。 验收 验收时现场检查装修情况是否符合要求。特别要注意的一点：测 试强电是否符合要求。
装修结束
现场验收
检查成品保护拆除后，公共区域有无损伤。
查验档案 查验装修管理档案，是否有整改通知书，整改内容是符关闭。有 违约的，扣除相应的费用，相关人员签字。 退保证金 财务根据装修验收情况，退还相应的保证金。
装修施工过程管理
装修垃圾管理 装修垃圾一定要放在指定位置，尽量做到不堆积。特别要注意不 能违规堆放在绿化带，造成植物损伤。 清理装修垃圾时，注意电梯的保护。 提示 物业公司没有行政处罚权。但是我们可以用违反《装修管理协议》 约定来纠正违规装修行为，违反约定可以按照协议进行处罚。
装修施工过程管理
服务要点： 水、电线路施工管理 大多数的水管材质是PPR热融管，相对来讲，容易漏水的地方是
装修施工过程管理
房间改变用途 这一类违规装修主要表现在：将卧室改为卫生间，将阳台改为卫
生间，将主卧卫生间改为书房或衣柜，改变空调的安装位置，改变燃 气管道等等。针对这类违规装修，物业公司应尽量阻止其改变，告知 改动应该承担的责任，可能会对其以后的入住生活带来的麻烦等后果。 将改动情况详细记录在档案中，并让业主签字认可。
物业公司装修批准权限
一、物业装修批准权限限定

二次装修管理培训
客户 装修公司
单元号 装修负责人
装修押金
装修管理费
装修时间： 结
违章记录：
算
联系电话 联系电话 垃圾清运费 出入证费用
内
容 备注：
应收费用 大写： 千 百 拾
应退还金额 大写： 千 百 拾
领退款人签字： 年月日
经手人签字: 年月日
元 小写： 元 小写：
负责人签字: 年月日
装 修 结 算 单
（5）施工单位持《施工许可证》到保安部为施工人员办理施工 出入证。
（6）施工前施工单位需缴纳的费用参照《客户服务手册》物业 管理及相关费用收费标准，客服部根据交款内容填写《有偿 服务单》，财务部根据有偿服务单交款金额 收取相关费用。
二次装修管理培训
三、进场后的装修现场管理
1 进场后装修现场管理流程
《施工申请表》、《施工许可证》报总经 理审批，加盖公章后，为其办理施工手续
客服部将相关资料存档
成品保护检验 临时用电申请 货梯使用申请 施工人员施工证件办理
结束
二次装修管理培训
二、施工入场前各项工作
1.施工前需具备的入场条件
（1）施工单位需提供各种相关资料交客服部备案。 （2）客服部将《装修手册》、《客户手册》及《施工管理规定》
严重的事件，填写《事件报告》并上报总经理。
二次装修管理培训
四、《动火许可证》的办理程序
施工期间如需动火，施工单位需到保安部填写《办理动火证 申请表》、《动火作业许可证》，保安人员查验动火人员证件 后由保安部经理确认签字，总经理审批，此证加盖公章后生效 。对于未办理动火许可证将按施工管理规定进行处罚。
3、装修验收，业主房屋装修完毕后提出申请，物业管理公司将提供装修验收服务。

4
制定二次装修的规定
1.
装修只限于购买或租赁房屋的室内，不得越出该室内，不 得将楼面公共走道纳入自己的装修范围。 装修不得破坏大厦原来的承重结构（立柱、承重墙等）。 装修不得变更原室内的消防固定设施（烟感器、温感器、 喷淋头及其线路管道等）位置。 装修不得变更中央空调出风口以及风机盘管位置。 装修所用材料必须符合国家有关高层建筑的防火要求。 凡租赁客户，退租时必须负责将室内装修恢复原样。 装修必须提出申请，设计图纸经过工程部和政府消防部门 的批准。 装修公司应与大厦管理处签定《室内装修责任协议书》并 按规定付清管理费用和押金。
10
相关制度协议
1. 2.
签订装修施工队伍责任书 装修施工队伍责任书
3.
4.
装修施工安全管理制度
装修协议
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二次装修的现场监督
1. 2.
是否按批准的设计图纸进行施工 防止上班时间进行有强烈声响和刺激性气味的工作
3.
4.
防火措施的落实
施工人员的监督管理
12
物业服务中心装修现场巡视标准
（一）入户前的巡视标准 • 1、装修时要对公共区域成品进行保护：如地面、墙面、户门等。所以，入 户前检查公共区域成品保护是否规范完好，公共区域内设备设施是否损坏。
期限等信息，确认是否在规定装修时间内进行作业。 • 2、检查施工现场灭火器:现场灭火器配置数量、灭火器各部位构建 是否完好、灭火器压力是否正常、是否过期。
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（二）巡视内容
• 3、检查施工现场临时用电情况：材料堆放是否整齐；有无违反装修
管理规定的违规行为：如有无动火作业及作业审批手续是否齐全， 有无异味喷漆施工、有无噪音施工、有无违章建筑等，发现违规行 为要及时制止。

二次装修是在房屋初装的基础上进行的，它与一般装修有所不同。其 特点如下：
a. 必须符合楼宇原设计时的工程技术规范与技术指
b.
标；
b. 施工时应顾及相邻住户的正常工作及生活，尽量
c.
减少对他们的影响；
c. 对施工人员的技术及素质要求比较高，以保障用
d.
户的人生、财产的安全；
d. 重视施工中的防火工作。
k.
要安全防火，因违章所造成的事故，由工程队负
l.
责人负一切经济损失及法律责任；
j. 要进行电焊工作，须事先向管理处提出申请，经 批准后施工；
K. 加班加点规定。严禁在晚上使用电动机械及油漆喷涂，
L.
以免影响邻居正常休息；
L. 严格按有关规定。若违章装修，住户与工程队都负有一定责任；
M. M. 管理处有权停止违纪工程队进行装修工作。
3. 二次装修的规定 二次装修是物业管理中一项经常而重要的工 作，若不加管理,就有可能会破坏房屋的结构及 侵犯其他住户的利益。因此，物业管理公司应 认真对待二次装修，工程设备、保安、服务等
部门应通力合作，共同做好管理工作。
二、二次装修所需的管理文件
1. 装修手册(装修管理协议) 2. 装修申请表 3. 装修审批表 4. 施工人员登记表 5. 临时出入证 6. 承诺书 7. 安全责任书 8. 施工许可证 9. 动火证
五、物业管理公司的验收
1. 随时关心装修户的装修工作，发现有违章行为，要及时纠正 及监督；
2. 装修工程完工后，由装修户通知工程设备部会同其他有关部 门对工程进行验收；
3. 隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收；
4. 竣工验收合格后，由工程设备部向装修户出具竣工验收单；
5. 5. 装修户凭验收单到安保部及管理部办理必要的手续。

验收前应对隐蔽工程进行全面检查， 包括材料质量、施工工艺等。
对于不符合验收标准的隐蔽工程，应 及时进行整改，直至符合要求。
质量通病预防措施和应急处理方案
针对常见的质量通病，如开裂、渗漏、空鼓等，制定有 效的预防措施。
提高施工人员技能水平，加强施工工艺控制，减少人为 因素造成的质量问题。
加强材料采购、储存、使用等环节的管理，确保材料质 量符合要求。
THANKS
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前期准备工作与流程梳理
了解业主需求及设计方案审查
与业主进行深入沟通，充分了解 其装修需求、预算、风格偏好等
。
对业主提供的设计方案进行初步 审查，关注结构安全、消防安全
、环保等方面。
协助业主对设计方案进行优化， 确保符合相关法规和规范要求。
编制详细施工计划与时间表
根据设计方案和业主需求，编制详细的施工计划，包括各阶段的施工内容、时间节 点等。
物业公司在二次装修中角色定位
装修前咨询与服务
提供装修咨询、办理装修手续 、审核装修方案等。
装修后验收与服务
组织验收工作，处理装修遗留 问题，提供必要的后续服务。
装修过程监管
对施工现场进行安全、卫生、 噪音等方面的监管。
沟通协调与纠纷处理
协调业主、装修公司、施工队 等各方关系，处理装修纠纷。
02
CATALOGUE
设备性能参号的设备性能参数进行比 较。
重点关注设备的功率、效率、 噪音等关键性能指标。
根据实际需求和使用场景，选 择性能稳定、性价比高的设备 。
进场材料设备验收程序和标准
制定详细的验收程序和标准，确保进 场材料设备符合合同要求和规范标准 。
对于不符合要求的材料设备，应及时 进行退货或换货处理，并记录相关情 况。

4、验收过后应重视的问题： 1）资料的收集归档（检查表、验收表、整改通知、各种 申请表）； 2）出现违章时应根据规定的流程上报，在业主入住时应 再次进行核对； 3）对于违章业主大多会来退装修保证金，此时已成违章 事实，业主会以不退装修保证金而拒交之后的物业服务费 用； 4）应做好违章业主的沟通互动工作； 5）根据小区的实际情况开始着手做好业主入住后的物业 服务工作（尤其是前期业主入住量少） 1）二次装修验收表
二、二次装修违章的原因分析
鱼刺分析图
设计瑕疵 胡乱承诺 率先违章 有利用空间 小家意识 执法不严
其它
规定不细 缺乏宣传 组织混乱 无责任心 缺乏监督
员工利益
违章
公司利益
三、二次装修按节点工作的分类
目前有很多的物业企业对二次装修的管控存在一种混乱无 序的状态，最典型做法是“一年严，二年松，三年不管”。 最后导致整个二次装修管理失控，失去了物业企业入驻小 区是为其物业达到保值、增值的作用。 为什么会出现这种情况，我个人分析是企业不重视等原因， 但我个人认为还有一点最重要的一点，即是企业可能不知 道如何去控制。二次装修按节点工作可分为以下几个节点： 1、事前控制 2、过程控制 3、验收控制
8、事前控制常用的表单： 1）二次装修申请表 2）二次装修许可证
3）出入证登记表 4）许可证发放登记表
五、二次装修过程控制
2、流程图：
装修施工 巡查监控 结构、外观、超项目装修 客服部 强弱电、给排水、防水层 工程部 人员、材料、超时间装修 安防部 环境卫生 保洁部 抽查 公司、服务中心 违章 记录 无违章 整理归档 制止 发整改通知 上报相关部门 协助办理
2、流程图
整改
不合格 不合格

3. 卫生间、厨房、阳台未作闭水试验不得回填，并不得只 在回填找平层上做防水层，此方式存在严重的工艺技术 缺陷和隐患；
4. 回填找平层水泥沙浆应有足够的强度，其水 泥沙浆标号不得低于1∶2，水泥沙浆厚度应 ≥60㎜；
5. 卫生间地面防水必须全做，墙面防水最低点 应≥300mm；若使用淋浴龙头，安装龙头的墙 面防水层高度应≥1800mm，宽度是淋浴龙头 左右各500mm， 阴角临界墙宽度为1000mm， 高度必须达到1800mm。
9. 阳台落水主立管，严禁装饰包裹。厨房、卫生间落水主 立管，如确需装饰包裹，应采用可拆卸方式，或采用红 砖隔离空包方式处理，包裹时管道与砖之间应留出5～ 10mm间距。有检查口的楼层，应露出检查口和足够的拆 卸检查口盖的空间。严禁用水泥砂浆灰填充式包裹；
10. 可视电话及红外线监视器，不得擅自移位和改变，如需 变动位置，应由原安装单位施工人员处理；
4. 严禁在非承重楼面砌砖体（红砖、沙砖）隔墙；
5. 严禁改变房屋的使用功能，严禁将没有防水要 求的房间或阳台改做卫生间和厨房；
6. 吊顶龙骨及木地板龙骨固定支点钻孔，孔洞点 阵不得≤600㎜，孔洞直径不得≥12㎜，孔洞深度 不得≥50㎜；
7. 房屋装修如需变动房屋结构（建筑主体和承重 结构）的，必须经原设计单位或具有相应资质 等级的设计单位提出设计方案，其施工必须委 托具有相应资质等级的建筑施工企业承担。
3. 严禁施工现场有违反消防法规的行为，如：吸烟、乱扔 烟头、火种、不规范的使用明火、电炉（含电阻加热 器）、碘钨灯取暖或烘烤物品等；
4. 施工和照明临时用电、线及插线板的安装应符合规范， 严禁乱接乱搭；
5. 严禁在公共过道、公共区域地面上搅拌水泥、切割地砖、 石材及进行木制品制作等作业；

物业楼宇交收及二次装修监管专题 培训
目录
• 物业楼宇交收流程 • 二次装修监管的重要性 • 二次装修监管的要点 • 二次装修常见问题及处理 • 提高二次装修监管效果的措施 • 案例分享与经验总结
01
物业楼宇交收流程
楼宇交接前准备
01
02
03
确认楼宇状况
对楼宇进行全面检查，记 录现有设施、设备及装修 情况，确保与合同约定一 致。
问题案例解析
案例一
某物业公司在楼宇交收时，忽视了某些细节问题，导致后期维修成 本增加和业主投诉。
案例二
某物业公司在二次装修监管中，对业主的违规行为处理不当，引发 了法律纠纷和不良社会影响。
案例三
某物业公司员工在监管过程中，缺乏专业知识和责任心，导致监管效 果不佳。
经验总结与展望
经验总结
成功的监管依赖于严格的管理制度、有效的沟通协调和专业的员工素质。同时，及时总 结和吸取失败教训也是提高管理水平的关键。
成功案例分享
1 2
案例一
某物业公司通过严格监管和有效沟通，成功引导 业主进行合规的二次装修，提高了楼宇整体品质。
案例二
某物业公司在楼宇交收过程中，提前发现并解决 潜在问题，确保了业主的权益和楼宇的长期稳定。
3
案例三
某物业公司通过引入先进的管理系统和培训机制， 提高了监管效率和员工的专业水平，取得了良好 的管理效果。
03
二次装修监管的要点
装修申请与审批
申请材料审核
装修限制要求
确保业主提交的装修申请材料齐全、 真实，包括装修方案、施工图纸、资 质证明等。
明确告知业主装修的限制要求，如禁 止拆改承重结构、禁止随意搭建等， 以保障楼宇安全。
审批流程

2014-11-3 4
⑤ 、施工是否影响其他商户正常 营业。（严禁在营业时间内进行产 生大噪音、粉尘、刺激性气味工程） ⑥ 、是否按照施工图纸进行施工。
2014-11-3
5
2 、安防部： ① 、装修是否配备 齐消防器材，器材是否生效。 ② 、 施工是否影响消防设施正常运作。 ③ 、施工是否存在消防安全隐患。 ④ 、施工人员是否在场内有进行 违法行为。 ⑤ 、施工人员是否持 有《装修临时出入证》 ⑥ 、动火 施工是否已具备安全条件。 ⑦加 班施工是否进客服部书面批准。
商户现场装修管理和 巡查
培 训
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1
• 安全工作方针：
• 全第一，隐患险于明火，防范胜于救
灾，没有安全就没有一切。 • 安全工作目标： • 以人为本，保障企业价值与社会、员 工价值相互依存。 • 致力于为职员提供安全的工作环境， 安全防范是我们每个员工的责任。树 立“安全工作，人人有责”的思想。
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三、现场所需贴的资料 1 、装修施工许可证； 2、如有动火作业申请，需有动火 作业申请表； 3、装修巡查表； 4、施工人员登记表。
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7
谢谢大家！
返回 工作程序
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返回 收集资料
8
Hale Waihona Puke 2014-11-3 2一、装修巡查目的
规范施工行为，消除施工隐 患，保证新建楼房外观的整洁和统 一；杜绝新建楼房建筑主体和承重 结构遭受破坏；保障新建楼房的安 全，保障新建楼房配套设备设施的 正常运行和使用。最终实现物业的 保质和增质，延长物业使用寿命。
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二、各部门巡查职责分工 1 、客服部： ① 、商户是否已办 理相关装修手续。 ② 、装修前是 否做好围蔽工作。 ③ 、装修人员 是否佩戴《装修临时出入证》。 ④ 、装修物料装运及堆放是否符 合规定（租户装修所产生的装饰装 修废弃物(如装修余泥、装修垃圾 等)自行搬到指定位置。统一清理 或统一排放）。

收费标准：以按实际发生费收取为原则 管理公司拟定不同户型的普通装修状况的垃圾清运费标准 对允许拆除隔墙的，可酌情增收垃圾情运费 收交时间为住户申请装修时或装修完毕后从住户装修保证金中扣除 例如：由管理公司从垃圾集中点统一清运
一般住宅装修垃圾清运费12元/M2 一般住宅装修拆墙垃圾清运费30元/M2
解答了业主的这些疑问，就等于告知业主，那些是可以改变的那些是绝对不可改变的
三、装修流程
温馨提示 只在下列情况下，装修工作方能展开: 管理处已书面发出批准装修许可证 所有有关费用已经缴付 所有工程并没有和国家法律有任何抵触 消防机关已发出批准文件
三、装修流程
业主(租户)装修咨询及申报 业主（租户）提出申请，管理公司审核业主资格 领取及提交以下资料
.
三、装修流程
装修业主及装修企业应与管理公司签订 《室内装饰装修管理服务协议》 工程实施内容 实施期限 允许施工时间 废弃物清运与处理 外立面设施及防盗窗的安装要求 禁止行为和注意事项 管理服务费用 违约责任 其他需要约定事项
三、装修流程
签定装修管理文件 《房屋装饰装修管理承诺书》： 业主与管理公司 《装修保证书》： 业主与管理公司 《装修管理责任书》： 业主、装修单位与管理公司
物业二次装修管 理培训
目录
一、装修管理的概念 二、法律法规 三、装修施工流程 四、装修过程监管 五、装修监管要点 六、减少投诉策略
2
装修管理的目的
保证装修工程质量安全 维护公共利益及业主利益 保证人身安全 维护设备设施安全，减少后期管理成本 营造和谐有序的物业管理氛围
进行装修管理必备相关知识
《装修申请表》： 业 主：姓名 地址 身份证号 联系电话 装修公司：公司名称（盖章） 资格证号 公司地址 联系电话 施工期间和人数 现场负责人 负责人身份证 申请装修内容 《装修承诺书》：承诺已知并遵守各物业管理规定 《装修保证书》：承诺已知并遵守各物业管理规定

建立奖惩机制： 对质量好的施工 队伍进行奖励， 对质量差的进行 惩罚
验收流程：自检、 互检、专检、竣工 验收
标准要求：符合设 计要求、符合质量 标准、符合安全规 定
注意事项：检查隐 蔽工程、核对施工 图纸、确认施工项 目
常见问题及解决方 案：针对不同问题 采取相应措施，确 保装修质量
整改意见：针 对不合格的装 修项目提出具 体的整改要求
违规行为：擅自改变房 屋结构、破坏房屋承重 结构、私自搭建违章建 筑等
处罚措施：责令限期改 正、罚款、责令恢复原 状等
装修材料分类：木质材料、金属材料、玻璃材料、塑料材料等 选用原则：符合环保标准、质量可靠、价格合理、易于安装和维护 材料管理要求：建立材料台账、定期盘点、确保材料安全和质量 注意事项：避免使用易燃、易爆、有毒有害的材料，确保装修安全
装修材料与设备管理 规定
装修验收标准及程序
装修噪音与扰民
装修时间与期限
添加标题
添加标题
装修材料与安全
添加标题
添加标题
装修管理与协调
装修申请：业主向物业公司提出装修申 请
审核：物业公司对装修申请进行审核， 包括装修方案、施工图纸等
审批：物业公司对审核通过的装修申请 进行审批，包括施工时间、施工范围等
废弃物分类：对装修废弃物进行分类收集，可回收利用的废弃物应 回收处理 废弃物处理方式：对不可回收的废弃物应按照规定方式进行处理，确 保不对环境造成污染
环保宣传：加强环保宣传，提高业主和装修人员的环保意识
添加 标题
应急预案：针对可能发生的装修施工安全事故，制 定相应的应急预案，包括报处置。
培训效果：学员掌握二次装 修管理技能
总结：回顾本次培训的成果 和不足，提出改进措施

二次装修管理培训
一、培训背景
二次装修作为一个成熟的市场需求时，也意味着在相应的市场环境下，企业集团有着很大的利润空间。

但随之而来的是，需要更为专业的装修管理人员去把控二次装修的过程和质量，保障企业集团的利益和声誉，同时也便于消费者有良好的体验和服务。

二、培训目标
通过对装修管理业务和知识的培训，能够让参训人员更全面地掌握行业的要求和规范，更为专业地从事装修管理工作，并在实践中不断积累经验和提升自身技能。

三、培训内容
1.什么是二次装修，二次装修的市场需求和前景；
2.每个装修阶段如何把控工程质量；
3.装修的现场管理要点以及安全防护措施；
4.装饰材料的选用要点和质量评估；
5.建设工程质量验收标准及相关规定；
6.装修成本核算与控制；
7.茶水间，卫生间等公共区域的装修要求；
8.客户态度和服务要点
四、培训时间及方法
培训将采用小班授课模式，授课时间预计为5天或者10天，每天
授课时间为6小时，在讲解基本理论上，贴近实际业务操作，将以案例、课堂互动、实地游学和现场操作演练相结合。

五、参训对象
本培训课程主要面向装修管理人员、工程师、相关行业人员以及对
二次装修行业感兴趣的个人。

六、结语
培训课程的成功举办需要有更多的大型装修企业和相关单位的支持，才能够为广大装修管理人员提供更优质的培训服务，使他们更好地适
应市场变化和工作要求，为实现二次装修行业的可持续发展做出不可
或缺的贡献。

2019/9/12
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二次装修管理培训
六、装修工程总则
1、若装修工程实际时间表及工程进度与原申请及审批时间表不同 ，业主须立即知会物业管理公司，以期更改有关期限。物业管 理公司会暂停未经授权的工程。
2、业主对其装修公司在装修过程中的行为及活动承担全部责任， 并须监督所有工程，以便确保符合审批设计图纸。
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二次装修管理培训
二、施工入场
（4）施工单位填写《施工申请表》《施工许可证》，施工单位 到财务部缴纳费用后，由工程、客服、保安各部经理会签后 报总经理审批，加盖公章后生效。
（5）施工单位持《施工许可证》到保安部为施工人员办理施工 出入证。
（6）施工前施工单位需缴纳的费用参照《客户服务手册》物业 管理及相关费用收费标准，客服部根据交款内容填写《有偿 服务单》，财务部根据有偿服务单交款金额 收取相关费用。
财务部——
负责收取二次装修期间的费用。
工程部——
负责出具审图意见及对装修单元进行验收，按职责对施工现场进行 巡查监控，确保不因施工影响其它业主的正常生活。
保安部——
负责审图、对现场成品保护的检验、单元验收及按职责 对施工现场进行巡查监控。
总经理负责相关手续及文件的审批。
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二次装修管理培训
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二次装修管理培训
流程图说明 （1）客服部按照《施工管理规定》、工程部按照《工程部二次装修
管理制度》、保安部按照《二次装修施工安全管理规程》分别对 二装现场进行巡查，并填写《二装现场管理检查表》，检查表于 下班前交由客服部汇总，由客服部跟踪问题的整改情况。
（2）客服、工程、保安部在对施工现场巡查的过程中，如发现有违 规行为将按照《施工管理规定》进行处罚，处罚由检查人填写《 违章处罚通知书》，由施工现场负责人在《违章处罚通知书》上 签字确认，并交至客服部审核，由客服部统一交至财务部进行装 修押金款项的扣除。