关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答

北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答京高法发﹝2013﹞462号一、房屋租赁合同的效力1、当事人就未取得所有权的房屋订立租赁合同的效力如何认定？当事人一方以出租人在订立租赁合同时对租赁房屋没有所有权为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。

2、当事人就经济适用住房等政策性保障住房订立租赁合同的效力如何认定？当事人一方以租赁房屋为经济适用住房或限价商品住房为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。

裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。

3、当事人就未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同的效力如何认定？当事人一方以租赁房屋未办理工程竣工或消防验收，或者经验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。

租赁房屋因出租人原因未经工程竣工或消防验收合格致使房屋不符合使用条件，承租人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第八条第（三）项规定要求解除租赁合同的，应予支持。

4、涉及“群租”房屋的租赁合同效力如何认定？当事人一方以租赁房屋属于“群租”房屋为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。

裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。

5、集体土地租赁合同的效力如何认定？当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。

但租赁合同出租农村集体建设用地的，可以认定租赁合同有效。

二、经营性房屋租赁6、从事经营活动的承租人以租赁房屋存在行政管理限制致其无法办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？实践中应区分以下情形处理：（1）因租赁房屋在使用上存在行政管理限制，致使承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照，租赁合同目的无法实现，承租人依据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第九十四条第（四）项规定主张解除租赁合同，并要求出租人承担违约责任的，应予支持。

审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答随着城市化进程的加速，房屋租赁市场的需求也越来越旺盛。

但是，在租赁过程中，由于双方的权利义务不明确或者一方的违约行为，可能会导致租赁合同纠纷的发生。

本文将围绕房屋租赁合同纠纷案件中的若干疑难问题进行解答。

一、如何界定租赁合同的有效性？租赁合同的有效性需要满足以下条件：1、合同当事人的主体资格；2、租赁物的明确；3、租赁期限的明确；4、租金的明确；5、租赁物的用途的明确；6、租赁物的交付和接收的明确。

例如，甲方与乙方签订租赁合同，但乙方未满18周岁，此时乙方的主体资格不具备，该合同无效。

二、租赁物的交付和接收问题如何处理？租赁物的交付和接收是租赁合同的重要环节，应当在合同中明确约定。

如果租赁物的交付和接收没有明确约定，应当参照《合同法》的规定，即租赁物的交付应当以甲方将租赁物交付给乙方并乙方接收为准。

例如，甲方与乙方签订租赁合同，但甲方未将房屋交付给乙方，而乙方已经支付了租金，此时甲方应当将房屋交付给乙方，否则甲方应当承担违约责任。

三、租赁物的维修和保养问题如何处理？租赁物的维修和保养是租赁合同中的重要内容，应当在合同中明确约定。

如果合同中没有明确约定，应当参照《合同法》的规定，即由甲方负责租赁物的维修和保养，但乙方在使用过程中造成的损坏应当由乙方承担。

例如，甲方与乙方签订租赁合同，但合同中未明确约定维修和保养的责任，此时甲方应当负责租赁物的维修和保养，但如果乙方在使用过程中造成了损坏，应当由乙方承担。

四、租赁物的返还问题如何处理？租赁期满后，租赁物应当返还给甲方。

如果租赁物在使用过程中发生了损坏，应当按照合同约定或者按照市场价值进行赔偿。

例如，甲方与乙方签订租赁合同，但租赁期满后，乙方未将租赁物返还给甲方，此时甲方可以要求乙方返还租赁物，并要求乙方承担违约责任。

如果租赁物在使用过程中发生了损坏，应当按照合同约定或者按照市场价值进行赔偿。

总之，租赁合同纠纷案件的处理需要根据具体情况具体分析，严格依据法律法规进行处理。

最高人民法院民一庭负责人就《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》答记者问最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）2009年9月1日正式施行。

最高人民法院民一庭负责人近日就相关话题回答了本报记者提问。

据这位负责人介绍，在我国经济高速发展和住房制度改革日益深化的推动下，房屋租赁经营方式日益普遍，房屋租赁业迅猛发展，涌现出许多新情况、新问题，并形成诉讼进入司法领域。

近年来，人民法院受理的房屋租赁合同纠纷案件日益增多。

由于相关法律规范比较原则，人民法院在审理房屋租赁合同纠纷案件中面临很多具体适用法律的难点问题。

为统一法律适用，指导各级人民法院及时公正审理房屋租赁合同纠纷案件，促进房屋租赁市场的健康发展，最高人民法院于2006年9月着手《解释》（征求意见稿）的起草和调研工作。

房屋租赁主要包括居住用房的租赁和经营用房的租赁。

居住用房是人类生存的基本物质条件，经营用房是人类从事生产经营的必要生产资料，因此，房屋租赁与国家利益、社会公共利益和广大人民群众的切身利益息息相关，亦与社会的和谐稳定、经济的平稳发展息息相关。

最高人民法院从“保增长、保民生、保稳定”的全局工作出发，高度重视该部司法解释的起草工作，确定以落实科学发展观和司法为民作为指导思想，严循立法精神，重视调查研究，强化起草内容的针对性和可操作性。

其间，起草小组多次奔赴全国各地调研，广泛征求各方意见。

在反复研究讨论的基础上，《解释》经最高人民法院审判委员会第1469次会议研究通过。

明确租赁合同无效的范围问：《解释》在合同效力的认定上，是如何体现促进房屋租赁市场发展和维护稳定的房屋租赁交易秩序这一目标的？答：合同效力的认定对促进房屋租赁市场发展，维护房屋租赁市场交易秩序稳定意义重大。

《解释》在准确判断相关法律、行政法规的强制性规定是否为效力性强制性规定基础上，确定了认定合同效力的原则：一是限定无效合同的范围。

关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答近年来，随着城市化进程的加速和人口流动的增加，房屋租赁市场逐渐成为了人们关注的焦点。

然而，在房屋租赁过程中，由于双方权利义务的不清晰和意见分歧等原因，常常会出现一些纠纷。

如何合理有效地解决房屋租赁合同纠纷，成为了一个亟待解决的问题。

本文旨在针对房屋租赁合同纠纷中的若干疑难问题进行解答，以期为相关当事人提供参考。

一、如何确定房屋租赁合同的有效性？房屋租赁合同是指出租人和承租人之间订立的关于出租房屋的协议。

在确定房屋租赁合同是否有效时，需要考虑以下几个方面：1. 合同的签订是否真实有效。

出租人和承租人在签订合同时，应当按照法律规定进行签订，并保证合同的真实性。

2. 合同的内容是否合法。

房屋租赁合同的内容应当符合法律规定，如租金、租期、物业费、押金等。

3. 合同的履行是否符合法律规定。

出租人和承租人在合同履行过程中应当遵守法律规定，如保证房屋的安全、卫生等。

二、如何处理租金纠纷？房屋租赁合同中的租金是承租人使用房屋的费用。

在租金纠纷中，需要考虑以下几个方面：1. 租金的支付方式。

房屋租金的支付方式有多种，如月付、季付、半年付、年付等。

在签订合同时，应当明确租金的支付方式。

2. 租金的涨价。

在租赁合同中，若约定租金涨价，需遵守法律规定，如需提前告知承租人等。

3. 拖欠租金的处理。

在承租人拖欠租金时，出租人可以采取法律手段进行追讨。

三、如何处理物业费的问题？物业费是指承租人使用房屋所需缴纳的费用，包括房屋维修、保洁、水电费等费用。

在处理物业费纠纷中，需要注意以下几个问题： 1. 物业费的支付方式。

物业费的支付方式有多种，如按月支付、按季度支付等。

在签订合同时，应当明确物业费的支付方式。

2. 物业费的涨价。

在租赁合同中，若约定物业费涨价，需遵守法律规定，如需提前告知承租人等。

3. 物业费的处理。

在承租人拒绝缴纳物业费时，出租人可以采取法律手段进行追讨。

四、如何处理押金的问题？押金是承租人在租赁房屋时向出租人支付的保证金，用于保障出租人的权益。

关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答随着城市化进程的加快，房屋租赁合同纠纷案件的数量也呈现出逐年增长的趋势。

这些案件的审理涉及到多方面的法律问题，对于法官来说，需要具备扎实的法律知识和敏锐的判断能力。

本文将就房屋租赁合同纠纷案件中的若干疑难问题进行解答，以期对相关从业人员提供一定的参考和帮助。

一、房屋租赁合同的成立1. 什么是房屋租赁合同？房屋租赁合同是指出租人将其拥有的房屋出租给承租人使用，承租人支付租金的合同。

根据《合同法》的规定，房屋租赁合同应当采用书面形式，并签订正本和副本。

同时，出租人应当向承租人提供房屋的真实情况，包括面积、用途、装修等信息。

2. 房屋租赁合同的成立条件是什么？房屋租赁合同的成立需要满足以下条件：（1）当事人的意思表示要达成合同；（2）合同的内容合法、真实、明确；（3）合同的形式符合法律规定。

在签订房屋租赁合同之前，出租人应当向承租人提供房屋的真实情况，包括面积、用途、装修等信息。

如果出租人故意隐瞒房屋的真实情况，导致承租人因此受到损失，承租人有权要求解除合同并要求出租人承担赔偿责任。

二、租金的支付和调整1. 租金的支付方式有哪些？租金的支付方式主要包括现金支付、银行转账、支付宝、微信等电子支付方式。

无论采用何种支付方式，出租人应当向承租人提供租金发票或收据。

2. 租金的调整应当如何处理？在签订房屋租赁合同之后，如果出租人需要调整租金，应当与承租人协商一致，并采用书面形式进行确认。

如果出租人未经承租人同意擅自调整租金，承租人有权要求出租人恢复原有的租金标准，并承担因此产生的费用。

三、房屋维修和保养1. 出租人应当承担哪些房屋维修和保养的责任？出租人应当承担以下房屋维修和保养的责任：（1）对房屋的结构、屋面、墙体、地面、门窗等进行维修和保养；（2）对房屋的水电设施、管道、热水器、空调等进行维修和保养；（3）对房屋的公共设施、绿化、卫生等进行维修和保养。

2. 承租人应当承担哪些房屋维修和保养的责任？承租人应当承担以下房屋维修和保养的责任：（1）对房屋内部的日常维修和保养；（2）对房屋内的设施、家具、电器等进行维修和保养；（3）对房屋内的卫生、绿化等进行维修和保养。

上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(一)文章属性•【制定机关】上海市高级人民法院•【公布日期】2005.08.29•【字号】沪高法民一[2005]14号•【施行日期】2005.08.29•【效力等级】地方司法文件•【时效性】现行有效•【主题分类】财产所有权正文上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(一)（沪高法民一[2005]14号）一、租赁合同的效力1、出租人就同一租赁物同时与两个或两个以上的人订立租赁合同的，这些租赁合同的效力如何认定?出租人就同一租赁物同时与不同承租人签订租赁合同的，租赁合同均为有效，承租人均可以依据租赁合同向出租人主张合同权利。

合同签订时间在前的承租人主张后租赁合同无效的，不予支持。

租赁合同之一已实际履行，其他租赁合同的承租人主张履行合同的，因履行不能而不予支持。

法院在审理过程中，可以向当事人予以释明，允许其变更诉讼请求，向出租人主张除合同实际履行之外的违约责任。

2、租赁合同未经登记，是否影响租赁合同效力?租赁合同登记与否，不影响租赁合同效力。

但未经登记的租赁合同，不得对抗第三人。

最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(一)》第九条就合同登记与效力之间的关系有明确的规定。

因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条虽然规定了房屋租赁合同应当向房产管理部门登记备案，但该条款并没有不办理登记租赁合同即为无效的规定，故该条规定不能影响租赁合同的效力。

但是，考虑到租赁合同具有承租人在租赁物出卖时享有的优先购买权以及买卖不破租赁等较强效力，如果租赁合同未经登记就具有这么强的效力，对于不知情的第三人会造成很大的损害，对交易安全造成严重的不利影响。

因此，从平衡交易各方利益的角度看，我们倾向于未经登记的租赁合同不具有对抗善意第三人的效力。

3、未经合法批准建造的房屋作为租赁标的物的，租赁合同是否有效?未经合法批准建造的房屋，因其标的物具有违法性，该租赁合同应为无效。

北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答北京市高级人民法院于近日发布了一份《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》，对房屋租赁合同纠纷中的一些疑难问题进行了解答。

本文将就该文件进行分步骤阐述。

一、关于租金支付1、租金逾期五日以上的情况下，承租人应承担违约责任。

2、当租赁双方就租金支付条款存在争议时，可以请求人民法院进行调解或者提起诉讼。

3、当房屋租赁期限届满，租赁双方未能就续租达成一致时，租赁双方应当按照原租赁合同规定的租金支付至合同届满。

二、关于租金的增减变更1、如果房屋租赁合同中存在不定期的租金增减变更条款，承租人可以随时依据变化的事实情况，向出租人提出变更租金。

2、当房屋租赁合同中明确规定了租金的增减变更具体条件时，双方应在协议中注明相关变更条件，否则变更无效。

3、当租赁双方就租金的增减变更存在争议时，可以请求人民法院进行调解或者提起诉讼。

三、关于保证金1、保证金应当在租赁双方签订合同时一次性交清，并在租赁期满后如实返还。

2、当租赁双方就保证金产生争议时，可以请求人民法院进行调解或者提起诉讼。

四、关于房屋维修1、房屋的维修责任应当由出租人承担，但是承租人应当保持房屋的清洁、卫生。

2、当房屋出现无法居住的情况时，承租人可以解除合同，并要求出租人退还已支付的租金和保证金。

五、关于延长租赁期或转租赁合同1、当租赁双方延长租赁期或者转让租赁合同时，应当取得出租人的书面同意。

2、当租赁合同被转让时，原始承租人应当按照合同约定向出租人支付转让金。

六、关于提前终止租赁合同1、当租赁合同需要提前终止时，应当双方协商达成一致，或者依法解除合同。

2、当双方协商一致解除合同时，原始承租人应当按照合同约定向出租人支付违约金。

以上是北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答的主要内容。

在房屋租赁合同纠纷中，双方应当依据此文件的相关规定，遵守合同条款，协商解决争议，以维护双方合法权益。

北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答京高法发﹝2013﹞462号一、房屋租赁合同的效力1、当事人就未取得所有权的房屋订立租赁合同的效力如何认定？当事人一方以出租人在订立租赁合同时对租赁房屋没有所有权为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。

2、当事人就经济适用住房等政策性保障住房订立租赁合同的效力如何认定？当事人一方以租赁房屋为经济适用住房或限价商品住房为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。

裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。

3、当事人就未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同的效力如何认定？当事人一方以租赁房屋未办理工程竣工或消防验收，或者经验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。

租赁房屋因出租人原因未经工程竣工或消防验收合格致使房屋不符合使用条件，承租人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第八条第（三）项规定要求解除租赁合同的，应予支持。

4、涉及“群租”房屋的租赁合同效力如何认定？当事人一方以租赁房屋属于“群租”房屋为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。

裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。

5、集体土地租赁合同的效力如何认定？当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。

但租赁合同出租农村集体建设用地的，可以认定租赁合同有效。

二、经营性房屋租赁6、从事经营活动的承租人以租赁房屋存在行政管理限制致其无法办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？实践中应区分以下情形处理：（1）因租赁房屋在使用上存在行政管理限制，致使承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照，租赁合同目的无法实现，承租人依据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第九十四条第（四）项规定主张解除租赁合同，并要求出租人承担违约责任的，应予支持。

审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答示例文章篇一：《审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》嘿，大家好！今天我想和你们聊聊房屋租赁合同纠纷案件中的那些疑难问题。

这事儿可太重要啦，就像我们玩游戏的时候遇到超级难的关卡一样，这些疑难问题就像是那些大boss，得好好研究才能通关呢。

我先给你们讲个故事吧。

我有个邻居叔叔，他把房子租给了一个年轻人。

一开始呢，他们就签了一份房屋租赁合同。

叔叔觉得这事儿挺简单的，就是把房子租出去，每个月收收租金就行了。

可是啊，没过多久，问题就来了。

那个年轻人说房子里有些东西坏了，像水龙头老是漏水，他觉得这应该是叔叔负责修。

叔叔就觉得奇怪了，他说合同里没写这个呀，而且他觉得这些小问题租客自己可以解决。

这就开始有矛盾了，两个人就像两只斗架的公鸡，谁也不让谁。

这就是房屋租赁合同纠纷的一个小例子啦。

那在审理这些纠纷案件的时候，有好多疑难问题呢。

比如说，关于房屋的维修责任到底归谁。

这就像两个人一起种一棵树，树生病了，到底是浇水的那个人负责治呢，还是施肥的那个人负责呢？有些合同里写得很清楚，那当然好，按照合同来就行。

可是很多时候，合同里就没写明白呀。

这时候法官就很头疼了，就像我们做数学题，没有公式一样。

那法官就得根据一些规定和习惯来判断。

一般来说，如果是房子本身的结构问题，像屋顶漏水这种，可能就得房东负责。

但是如果是租客自己弄坏的东西，像租客把窗户玻璃打破了，那肯定就是租客自己修啦。

还有一个问题就是租金的调整。

我听妈妈说，她有个朋友也是出租房子的。

一开始租金定得比较低，后来周围的房子租金都涨了很多。

这个房东就想涨租金，租客可不同意了。

租客说：“我们合同里写了租金的呀，你怎么能随便涨呢？”房东就觉得很委屈，他说：“我也要生活呀，周围都涨了，我不涨我多亏呀。

”这时候又产生纠纷了。

在这种情况下，法官要考虑很多因素呢。

如果合同里规定了租金不能随便调整，那房东就不能乱涨。

但是如果合同里有类似根据市场情况可以调整这样的条款，那就得看看市场情况到底是怎么样的了。

上海高院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答（一）（二）（三）上海高院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答（一）（二）（三）（一）一、租赁合同的效力1、出租人就同一租赁物同时与两个或两个以上的人订立租赁合同的，这些租赁合同的效力如何认定?出租人就同一租赁物同时与不同承租人签订租赁合同的，租赁合同均为有效，承租人均可以依据租赁合同向出租人主张合同权利。

合同签订时间在前的承租人主张后租赁合同无效的，不予支持。

租赁合同之一已实际履行，其他租赁合同的承租人主张履行合同的，因履行不能而不予支持。

法院在审理过程中，可以向当事人予以释明，允许其变更诉讼请求，向出租人主张除合同实际履行之外的违约责任。

2、租赁合同未经登记，是否影响租赁合同效力?租赁合同登记与否，不影响租赁合同效力。

但未经登记的租赁合同，不得对抗第三人。

最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(一)》第九条就合同登记与效力之间的关系有明确的规定。

因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条虽然规定了房屋租赁合同应当向房产管理部门登记备案，但该条款并没有不办理登记租赁合同即为无效的规定，故该条规定不能影响租赁合同的效力。

但是，考虑到租赁合同具有承租人在租赁物出卖时享有的优先购买权以及买卖不破租赁等较强效力，如果租赁合同未经登记就具有这么强的效力，对于不知情的第三人会造成很大的损害，对交易安全造成严重的不利影响。

因此，从平衡交易各方利益的角度看，我们倾向于未经登记的租赁合同不具有对抗善意第三人的效力。

3、未经合法批准建造的房屋作为租赁标的物的，租赁合同是否有效?未经合法批准建造的房屋，因其标的物具有违法性，该租赁合同应为无效。

如被行政部门确定为违章建筑的或所建造的房屋没有合法审批手续的等。

二、转租合同4、未经出租人同意的房屋转租合同是否有效?在没有其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的房屋转租合同有效。

租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。