华夏幸福产业地产发展策略研究

华夏幸福基业对产业地产的启示——工作思考及建议集合在公司领导的理想主义旗帜下，遵循“跳出地产做地产”的先进理念指导，秉承产业带动就业，就业带动刚需，刚需带动住宅开发的循环经济模式。

研究发现华夏幸福基业的“园区+地产”的模式与杨总的理念有异曲同工之妙。

现就华夏幸福基业的“园区+地产”的模式研究，报告如下：华夏幸福基业基本情况：（一）公司简介华夏幸福基业股份有限公司，主营房地产开发与区域开发业务。

前身为廊坊市华夏房地产开发有限公司，成立于1998年，初始注册资本为200 万元，后经历三次增资，三次股权转让，于2007年整体改制为股份制公司。

改制后，总股本为10.5亿元，同时公司名称变更为“华夏幸福基业股份有限公司”。

（二）业务结构华夏幸福基业股份有限公司业务包括房地产开发和园区经营与开发两大块，集中于河北境内廊坊、固安、大厂和怀来等，环北京郊区布局。

借壳完成后，华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际上的业务平台。

京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业服务业务，目前业务范围包括河北省内的城市住宅开发、商业地产开发以及北京周边的城市低密度住宅开发。

京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务，作为河北固安工业区、大厂潮白河工业园区和怀来京北生态新区三个园区开发与经营的业务平台，对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。

（三）发展模式独特的“园区+地产”模式，公司以园区开发立项，地产开发随行的模式。

该模式除了能确保低成本获取土地外，还可以依靠其对政府的影响力不断在园区周边获取土地，并参与到城市综合体、酒店和旧改等种多业态物业开发经营中，正因为如此，公司后期土地储备超预期的概率很大。

其中，专门负责园区开发的九通投资在区域开发实践过程中，形成了一体化的园区开发招商运营模式，覆盖区域规划、产业定位、区域建设、品牌推广、招商引资、投资服务、区域维护等多种业务形态。

华夏幸福产业园目录华夏幸福产业园 (1)一、华夏模式 (3)1、华夏幸福基业模式简析 (3)2、华夏幸福475平方米公里全国版图大跃进 (19)4、布局“特色小镇”华夏幸福扩容新产业模式 (22)6、对华夏幸福产业新城模式的思考 (26)7、产业新城模式下的千亿目标与全球化战略 (29)8、产业新城：一个关于中国城市化进程的固安样本 (35)9、华夏幸福“园区+地产”的逆袭秘诀 (38)10、华夏幸福“托管”的产业新城模式可复制多区域 (45)二、案例 (49)1、华夏幸福中心 (49)2、嘉善高铁新城 (51)3、嘉善高铁新城青年电商产业园 (52)4、惠州高新工业园 (53)5、清华中试孵化产业园 (54)6、大厂影视创意产业园 (55)7、华夏幸福打造全球影视产业创新实践区 (56)8、大厂专用车产业园 (59)9、大厂专用车零部件产业园 (60)10、上海人才创业园 (61)11、大厂检验认证产业园 (62)12、大厂数字出版产业园 (63)13、光大We谷 (64)14、固安产业新城 (65)15、固安环保产业园 (67)16、固安科研产业园 (69)17、固安移动通信设备产业园 (70)18、固安肽谷生物医药产业园 (71)19、固安卫星导航产业园 (73)20、固安航天产业园 (74)21、固安电子商务产业园 (75)22、文安经济开发区 (76)23、香河经济技术开发区 (78)一、华夏模式1、华夏幸福基业模式简析一、华夏幸福基业简介（一）基本情况华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。

早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成"园区+地产"的独特运营模式。

华夏幸福研究报告华夏幸福是中国房地产开发商与民生银行合资设立的房地产企业，是中国房地产行业的龙头企业之一。

本文将对华夏幸福进行研究分析，并对其发展前景进行展望。

华夏幸福成立于1998年，总部位于北京市，目前已发展成为拥有全国领先地位和一定国际竞争力的房地产公司。

公司的主要业务包括房地产开发、物业管理和金融服务。

截至2020年底，华夏幸福拥有超过100个项目，遍布全国各地，涵盖住宅、商业、写字楼、酒店等多种类型。

华夏幸福在房地产开发方面有着丰富的经验和实力，并积极探索新的发展模式。

公司提出了“城市综合体”战略，通过在城市中打造集住宅、商业、办公等多种功能于一体的综合体项目，以满足人们多元化的需求。

此外，华夏幸福注重保护环境和推动可持续发展，积极推进绿色建筑和智慧城市建设，为城市的可持续发展做出了贡献。

华夏幸福在金融服务方面也有较强的实力。

2018年，公司与民生银行共同设立了华夏民生银行，提供多种金融产品和服务，如购房贷款、金融理财等。

通过与银行的合作，华夏幸福能够更好地满足客户的金融需求，并提供更加便捷的购房体验。

对于华夏幸福的发展前景，笔者认为有以下几个方面的优势。

首先，华夏幸福在房地产领域具有雄厚的实力和经验，有能力应对市场变化和竞争挑战。

其次，公司积极拓展海外市场，已在多个国家和地区开展了房地产项目，为公司带来了更多的增长机会。

再次，华夏幸福注重技术创新和智慧城市建设，能够适应社会发展的需求，并在可持续发展方面发挥积极作用。

最后，公司与民生银行的合作为其提供了金融支持，有助于提升公司的竞争力。

然而，华夏幸福也面临一些挑战和风险。

首先，房地产市场存在周期性波动和政策调控的风险，公司需要具备灵活的运营策略和风险管理能力。

其次，华夏幸福在不同地区的项目分布不够均衡，有可能导致地域风险的集中。

再次，公司在海外市场的投资也面临着政策和市场风险。

另外，随着科技的发展和社会需求的变化，公司需要不断提升自身的技术实力和创新能力，以保持竞争力。

华夏幸福研究报告华夏幸福集团是中国房地产行业领先的综合性公司，成立于1996年，总部位于天津。

本研究报告旨在分析华夏幸福集团的发展历程、经营模式以及未来的发展前景。

一、发展历程华夏幸福集团在成立初期主要从事房地产开发业务，后逐渐扩大业务范围涉足房地产投资、文化旅游、金融、教育等领域。

通过不断发展和壮大，华夏幸福已经成为中国房地产行业的知名品牌之一。

二、经营模式华夏幸福集团以“幸福”为核心理念，致力于为广大消费者提供高质量的产品和服务。

在房地产开发业务中，华夏幸福坚持“打造幸福生活小镇”的发展理念，通过规划建设住宅、商业、文化等配套设施，为居民营造便利舒适的生活环境。

此外，华夏幸福还注重社区建设，积极推动社区与居民的互动与交流，提供优质的居住体验。

三、未来发展前景1.多元化发展：随着公司业务范围的扩大，华夏幸福集团正逐步实现对多元化产业的布局。

这不仅为公司提供了业务扩展的机会，同时也减少了对房地产市场的依赖，降低了经营风险。

2.加大创新力度：华夏幸福集团积极推动科技创新，致力于打造智慧社区和智慧城市。

通过引入人工智能、大数据和云计算等技术，提供智能家居、智能停车等便利服务，提升用户体验，增加竞争力。

3.深入实施“双赢”策略：华夏幸福集团积极倡导与战略合作伙伴的共赢模式，通过与政府、企业、金融机构等多方面的合作，实现资源共享、优势互补，共同发展。

综上所述，华夏幸福集团在房地产行业取得了长足的发展，不断创新经营模式，积极推动多元化发展，并走向智能化。

未来，华夏幸福集团将继续强化创新力量，加大合作力度，进一步提升自身核心竞争力，为广大消费者提供更加优质的产品和服务。

浅谈华夏幸福产城融合恰逢其时，资本运作格局分析在我国由华夏幸福开发的固定产业新城经过十几年的发展，已经形成了一定的规模，而且成为我国全国化的样板工程之一，在华夏幸福这条路上，经历过风风雨雨，最终迎来了彩虹，而华夏幸福的产城地是位于河北廊坊市的固安县，这个地方临近京津冀发展区，随着国家经济规划的覆盖，在这个地方形成了良好的交通条件，而且经济带的发展使其与周边的联系更加紧密。

固安新城的面积达到数千万平方米，战略发展包括电子领域、航空领域、生物医学等，随着新城的建设带动了周围的经济发展，对地方的经济潜力有着促进的作用。

标签：产城；资本；华夏幸福产城发展实施的策略是以城市群体为主体，把城市与城镇的建设相协调。

加快农业人口向城市转移。

我国也颁布了相关的政策去支持产城融合。

现在华夏幸福已经覆盖到我国的多个省份，其中产城运行和经营的速度非常快。

1、PPP模式引入1.1收入分配机制在华夏幸福项目的进展过程，与地方政府进行了合作，把相关区域的土地收入通过土地整理和土地建设规划来分配相关的利益产出，在项目区域先有华夏幸福出资进行基础设施的建设，而且与地方政府这一级别上进行费用的返还，这样提高了项目的返还比例，在基础设施建设完后，再把相关的区域租赁给企业，吸引招商资金，在这个基础上，对产城园区进行规划整理，并且要对后期的物业维护等进行分配，和政府达成相关的返还协议这样可以在项目完成后获得相关服务的回报，产城区域的安排可以提高华夏幸福园区的企业收入。

1.2住宅用地在产城园区内进行房地产住宅区的开发，这样可以快速的回收资金，因为产城园区与周围区域的房价差距大，所以产城园区内主要是以别墅豪华住宅为主的住宅类型，这样可以快速的回收相关的项目的资金。

1.3团队打造华夏幸福要建立起有自身特色的招商团队，这样能够加快整个行业的发展，打造出一个系统化的产城体系，服务于行业招商中心、招标中心、金融中心、市场宣传中心等，而且通过产品体系与服务体系的打造，能够形成完整的招商引资体系。

2019年华夏幸福专题研究：产业新城运营模式研究、产业新城发展三部曲内容目录1.领先的产业新城运营商 (4)1.1. 公司发展历程 (4)1.2. 股权结构情况 (5)2.产业新城新模式，成就行业标杆者 (6)2.1. 产业新城运营模式研究 (6)2.1.1. 政企合作共赢，打造产业新城 (6)2.1.2. 盈利来源及规模测算 (7)2.2. 产业新城发展三部曲 (9)2.2.1. 试点：十年探索，固安模式独步天下（2002-2012年） (9)2.2.2. 聚焦：京津冀协同发展，收入结构化调整（2013-2016年） (13)2.2.3. 开拓：异地复制，产业新城大有可为（2017年至今） (14)3.杠杆水平可控，短期偿债压力小 (17)4.平安入股，业绩承诺彰显公司发展信心 (18)4.1. 平安入股，资源效用再整合 (18)4.2. 三年业绩承诺，彰显业绩增长信心 (20)4.3. 吴向东加盟担任高管，定位不动产开发、运营、管理平台 (21)5.盈利预测与估值 (22)5.1. 核心假设 (22)5.2. 盈利预测 (22)5.3. 估值 (22)5.4. 投资建议 (24)6.风险提示 (25)图表目录图1：华夏幸福发展历程 (4)图2：2014年以来公司营业收入（亿元）及同比增速 (5)图3：2018年营业收入各业务构成部分 (5)图4：华夏幸福股权结构图（截至2019年6月末） (5)图5：华夏幸福产业新城业务主要内容 (6)图6：华夏幸福产业新城合作模式 (7)图7：固安县地方公共财政收入及同比增速 (10)图8：固安县GDP（亿元）及同比增速 (10)图9：固安产业新城图片 (10)图10：固安产业新城新增及累计入园企业数 (11)图11：固安产业新城累计签约投资额（亿元） (11)图12：固安县地理位置 (11)图13：产业新城模式资金流动情况 (12)图14：京津冀协同发展空间格局 (14)图15：华夏幸福营业收入区域分布 (14)图16：华夏幸福营业收入业务分布 (14)图17：华夏幸福环京内外销售面积占比 (15)图18：华夏幸福环京内外销售金额占比 (15)图19：华夏幸福累计签约入园企业数及累计投资额 (15)图20：华夏幸福园区总数量（个） (15)图21：华夏幸福资产负债率及净负债率 (17)图22：华夏幸福债务结构 (17)图23：华夏幸福及板块货币对短期债务的覆盖倍数 (17)图24：华夏幸福平均融资成本 (17)图25：华夏幸福2019H1各渠道融资余额 (18)图26：华夏幸福2019H1各渠道融资成本 (18)图27：控股股东承诺2018-2020年业绩承诺 (21)图28：华夏幸福多元业务拓展情况 (21)图29：内地和香港市场房地产板块上市公司PE值走势 (23)表1：华夏幸福产业新城各环节主要内容 (7)表2：华夏幸福产业发展服务收入测算 (8)表3：主要园区产业定位及18年招商引资情况 (16)表4：平安两次股权受让情况 (18)表5：平安集团入股地产公司情况 (19)表6：2018年至今公司境内融资情况 (19)表7：2018年至今公司境外发行美元债情况 (20)表8：华夏幸福2019-2021年盈利预测（百万元） (22)表9：华夏幸福2019-2021年分业务收入情况（百万元） (22)表10：主要房企估值对比 (23)。

华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告2017年9月30日目录一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 1二、华夏幸福的模式分析 3 （一）组织架构设置：（二）项目拓展策略：（三）业务开展类型（四）园区开发步骤：（五）盈利模式（六）核心竞争力分析（七）城镇化分析三、结论与建议18一、华夏幸福公司的背景和业绩状况（一）公司背景华夏幸福成立于1998年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。

2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的运营模式。

在园区开发方面，该公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。

在房地产开发方面，该公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。

（二）公司业绩呈现爆发式增长2012年，华夏幸福全年完成销售额211.35亿元，同比增长28.09%。

公司实现营业收入120.77亿元，同比增长55.03%；实现营业利润25.18亿元，同比增长43.95%；实现归属于母公司所有者的净利润17.83亿元，同比增长31.34%。

2012年度公司加权平均净资产收益率为51.42%，处于行业较高水平。

截至2012年末，公司货币资金余额55.56亿元，公司持续实现经营活动净现金流为正。

公司在产业促进方面的收入也实现了较大提升，2012年，公司主营业务收入120.13亿，其中产业发展服务收入为15.46亿，加上与之相关的业务包括土地整理、园区建设、综合服务等的收入达到36.76亿，占主营业务收入超过了三成。

2012年，华夏幸福业务布局迅速扩张。

截至报告期末，公司新拓展园区5个，成功实现了环北京、环沈阳、环上海三大区域布局。

新拓展的5个园区分别位于河北香河、辽宁沈阳苏家屯、江苏无锡、江苏镇江和河北固安新兴产业示范区。

截至2012年底，公司投资开发建设的产业新城和城市产业综合体达到15个。