城中村市场化运作改造模式下的开发商操作要点

城中村改造可以采用的模式案例
城中村改造可以采用多种模式，以下是一些常见的模式案例：
1. 政府主导模式：政府作为改造主体，负责制定改造规划和政策，通过拆迁、安置、补偿等方式实现城中村改造。

这种模式的优点是有利于政府控制改造进程，实现城市规划和土地利用的统一管理，缺点是投资巨大，容易引发社会矛盾。

2. 市场开发模式：由房地产开发商作为改造主体，通过招拍挂等方式取得土地使用权，进行房地产开发和改造。

这种模式的优点是有利于吸引社会资本参与改造，减轻政府负担，缺点是可能存在土地投机、房价上涨等问题。

3. 社区自主模式：在城中村改造中，由社区居民自发组织起来，通过民主协商、自筹资金等方式实现改造。

这种模式的优点是有利于发挥居民的积极性和创造性，促进社区融合和自治，缺点是组织难度大，需要具备一定的社区基础和条件。

4. 综合整治模式：对城中村进行整体规划，通过环境改善、设施完善等方式提升城中村的品质和形象。

这种模式的优点是有利于改善城中村环境和居住条件，缺点是投资较大，需要政府和社会资本共同参与。

以上是一些常见的城中村改造模式案例，不同的城市和地区可以根据实际情况选择适合自己的改造模式。

城中村改造的基本模式城中村改造的基本模式：一是由政府主导，主要是指政府完成前期土地开发，然后采取市场化的招标拍卖方式。

这种方式由于前期拆迁安置成本高，政府难以做到资金的平衡，政府财政资金有限，难以大规模开展此类土地的开发。

此外，政府易采用行政手段干涉拆迁安置，因而损害村民的利益，往往引起村民的对抗。

二是村民在政府指导与支持下，自筹资金，自行完成改造。

这种模式政府支持力度比较大(比如在基础设施、公建设施及资金等方面)，适用于村集体及村民筹资能力强，村规模较小的情况。

三是开发商主导的开发模式，开发商资金雄厚，开发经验丰富，既可以缓解政府资金的局限性，使财政资金可以投入到更多的基础设施及公益事业上，又可以避免行政力量的介入，减少社会问题。

这种模式已成为当前改造的主要模式，投资的开发商将会成为城中村改造的主力军。

部分地区城中村拆迁改造的经验做法（摘编）西安市碑林区：该区3年完成了16个城中村的拆迁工作，曾经实现12天同时拆完两个村的西安最快拆迁记录，成功创造了西安市城中村拆迁的“碑林模式”，吸引国家建设部政策研究中心专家和全国众多省市单位竞相考察学习。

现将该区的一些经验做法简要摘编如下：（一）城中村改造原则1、政府主导、科学规划。

该区始终注重把握城中村改造的主动权，重点把好规划关、政策关和监督关。

保障改造规划的实施，保证法规政策的严肃性和统一性，维护改造工作的公开、公平、公正，确保改造工作的顺利进行。

消除以往开发商独自开发的诸多弊端，搭建投资商和被拆迁人之间的桥梁，政府的公信力得到了双方的充分信任。

2、市场运作、企业参与。

该区始终立足全区经济发展大局，以区位优势为依托，对全区所有城中村改造项目进行精心策划和包装。

对每一个城中村都制定了综合改造规划方案，做到了整个拆迁改造工作高起点、准定位、细策划、精包装。

在此基础上积极招商引资，进行市场化运作。

投资商、村居民和政府三方协作，投资商和村居民作为利益载体，政府作为保障，三方按协议明确各自的权力义务，使整个拆迁改造工作具有一定的科学性、合理性和可操作性。

草签拆迁补偿安置协议
划定用地红线
改造单位确定
监管资金帐户设立
内容
项目立项审批 办理建设用地规划许可证
确定由政府承担拆迁补偿责任，对拆赔方式、 拆赔比例及安置方式进行原则性的规定，为 后续与村民谈判提供参考依据。
划定用地红线 内容 目的
福田区国土局绘制用地图。 为土地权属转移作准备，此时，土地权属仍属裕 亨股份有限公司，但约定其不得私自转让、开发
项目规划立项 拆赔方案确定
立项审批单位
福田区重建局
草签拆迁补偿安置协议
划定用地红线
审批内容
改造单位确定 监管资金帐户设立
项目立项审批 办理建设用地规划许可证
核发拆迁许可证
细签拆迁补偿安置协议
（参照深圳市城中村（旧村）改造暂行规定）： 初步拆迁赔偿方案； 可行性研究报告； 立项申请书； 村集体经济组织意见书； 村民2/3以上表决意见书； 建设资金证明
本报告是严格保密的。
17
签订土地出让合同 项目建筑报建手续
本报告是严格保密的。
13
办理建设用地规划许可证 签订土地出让合同
项目规划立项 拆赔方案确定
一般房地产开发规划审批程序草签拆迁补偿安置协议划定用地红线
签订土地出让合同
办理建设用地规划许可证
改造单位确定
监管资金帐户设立
渔农村旧改项目中，由于拆迁谈判的复杂性及不可预见性， 谈判时间较长，为了保障开发项目及时动工，在旧改中规划 许可证的核发往往先期于土地使用权出让合同的签订。
项目立项审批 办理建设用地规划许可证
监管资金帐户设立 时 间：改造单位确定之后； 开 立 帐 户：重建局与金地公司共管帐户； 重建局与裕亨股份有限公司共管帐户 帐户资金构成：政府划拨征地拆迁补偿款

第二部分 集体用地参与城市更新项目的流程及实操要点
西政地产合金作融协研议究各院部分：
西政地产金融研究院
西政地
1 标题
2 背景、目的、首部
3 项目概况
4 合作模式、原则 （5）权利义务（保证金等款项的支付、工作内容及程序等）
究院
（6）期限 西政地产金融研究院
7 违约责任
西政地产金融研究院
8 文本条款
西政地产金融研究院
董事会西决政议地产金融研究
西政地
时间：
院
地点：
主持人：
记录
人：
出席本次会议的董事会成员应到 人，实到 人。根据法律法规及本公司章程的有关规
定，出席会议的成员依照公司章程规定的程序，表决并通过以下决议事宜：
1、同意深圳市 片区占地约 万平方米的范围（详见附件一，最终范围以政府批准
的更新单元范围为准）进行拆除重建类城市更新并办理城市更新单元计划申报工作。 2、同意上述拟更新范围由我司作为申报主体并以我司名义进行城市更新计划申报等工作。
3、同意由我司与深圳市
有限公司签订《深圳市 片区城市更新项目委托申报协
究院议》（详见附件二），西将政更地新产计金划融申报研相究关院具体工作委托给深圳市 西政有地限产公金司融办研理， 究同
院 意该协议全部内容。如我司与深圳市
有限公司根据 街道集资办或
相关政府部门
出具的意见修改上述协议的，我司亦予以认可。
2. 拆迁清租问题
（1）避免清租问题的措施（开发商角度）
①通过出租方控制合同租赁期限； ②动态监控、承租经营性、大型物业
（2）通常的合同解除 ①解决思路； ②涉及补偿的内容； ③套路：做成本、税务筹划。
金3）融城研市究更院新中涉及的租赁合同无效西问政题。

城中村改造方向与策略研究【摘要】由于城市高速发展而滞后于时代发展步伐，位于城区边缘的农村被划入城区，产生了落后与时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平底下的居民区。

本文在深入分析城中村存在弊端的基础上，梳理出可供探讨的城中村改造基本方法，从构建和谐社会的角度，探寻可持续发展的城中村改造模式。

【关键字】城中村方法及策略可持续发展一、城中村的形成机制1、城中村概念界定城中村是伴随我国改革开放以后城市化进程中一个独特而又普遍的社会现象。

城市用地规模迅速扩张，使得过去的郊区、农村甚至更远的土地被国家陆续征用。

但国家并不能承担土地征用后原住村民的生活和就业，于是采取保留村民住宅用地、集体非农建设用地以及少量用于发展集体经济的存留土地，虽然农耕生产的状态不复存在，但农村居民身份及农村管理制仍然得到了保留。

2、城中村形成原因“城中村”问题产生的原因是多方面的。

其主要原因是经济原因，即原有居民“以地生财”；土地、规划、环保等政府部门规范化管理的缺位是产生“城中村”问题的政策原因；落后的城乡管理体制是造成“城中村”问题的体制原因；政府未能为大量外来人口提供足够的廉租屋是刺激“城中村”违法滥建的客观原因。

二、城中村形成的根源及存在的问题1、城中村形成的根源城中村的形成不是一朝一夕形成的，它是有着深刻的历史原因，我们从以下几方面探讨。

首先从客观上看，我国经济发展迅速，从而城市化进程也紧随其后高速成长，这样就产生了城市规范化管理不到位以至于满足不了城市快速发展的矛盾，只是主要矛盾；其次从主观上看，我国城乡的二元管理体制和我国土地的二元所有制结构冲突，这是两种制度产生的矛盾，是次要矛盾；再次对于政府而言，城市政府的财力有限，所以在城市化的初期城市政府常常选择绕开村落的思路，导致城中村普遍存在。

2、城中村存在的问题城中村是城市化发展的障碍，它缺乏统一规划和严格管理，给城市规划、建设和管理带来许多环境和社会问题。

2．1 城中村改造面临的社会问题2.1.1 被动城市化与社会空间隔离商业性地产开发是以经济利益为目的商业行为，是想通过物化改造、有偿置换的方式，以低成本获取城中村土地，以换取更大的利益。

Ｅ —ｍａｌｙ ｕ ａ ｌ ｇ ｓａ ． ｄ ． ｎ ｉ：ｏ ｙ ｎｉ ＠ ｃ ｕ ｅ ｕ ｃ ｎ
８ ３
中南 民族大学学报（ 人文社会科学版 ）
２ １ 年第 ６期 ０１
表Ｉ 生的城 中村试点 改造先行一步 ， 取得 了一 定 的成绩
用市政 和改造两 条途 径 ， 步 拆 除 Ｉ￣ 内约 ｌ 平 逐 Ｅｔ ｔ， ５万
以腾 出 ２ 平 方公里低效用 地 ， ８ 这将 超过广 州 １ 的 Ｏ年
收稿 日期 ：０ １ ０ ２ ２ １ — ５— ４
风险分析 框架 ， 综合剖析开发商参与城 中村改造发
挥的功能与产生的风险 ， 以此探讨优化开发商参与城 中村改造 、 实现社会共赢局面的管理机制。
一
、
城 中村 改造 的主要模式
的功能有扩充资金 、 优化 管理 和完善技 术。 由于政 策不 完善 、 府监管 不力、 政 开发商 的经济理性 驱动及 不确定 因素 的影响 ， 使得城 中村 改造存在 增大容积 率、 忽视 公共设施建设、 中断项 目建设 、 忽视 外来人 员的居住 需求等风 险。 为 此 ， 优化开发 商参与城 中村 改造的准入机 制、 要 法律机制、 管机制和应 急机制 。 监
哲学社会科学“ 十一 五” 规划课题 “ 珠三角城乡社区应急管理综合能力建设研究” ０ Ｇ ０ ） 广州市社会科学 规划课题 （８ Ｏ一 ８ ；
“ 广州市社 区应急管理能力培养研究 ”０Ｙ ５ 。 （８ １）
作者简介 ： 游艳 玲（ ９６一） 女 ， １７ ， 江西省 吉安 市人 ， 华南农业大学副教授 ， 主要研究社 区管理与应急管理 。
地包围或半包围，但在土地权属、 “ 户籍、 行政管理体 制上都保 留农村模式”ｌ 的农村居民点。

城中村改造规划的几点思路摘要：近几年，随着我国城市化进程加快，城中村改造成为一项极其重要的项目。

但是在城中村改造工程中，由于土地利用面积非常有限，除了增加土地收益外，土地利用强度也会显著提高，体现出来对土地市场结构的重视。

在实际改造过程中，重建计划和规划管理体系之间容易产生摩擦。

因此，本文对城中村改造计划中存在的问题进行了分析，并提出相应的优化策略以供借鉴。

关键词：城中村；改造计划；几点思路一、引言首先，城中村是介于城镇与农村之间的半城市化状态。

因此，其改造过程往往十分复杂。

利益平衡是规划和筹备城中村改造项目的关键。

在这种背景下，城中村改造项目很可能追求将建筑面积转换成建筑密度的目标，在拆迁比例、土地利用类型等技术经济指标上得到充分体现，与其他类型的规划存在着明显矛盾。

伴随着城市化进程的不断深入，城市与农村之间发展不协调的问题日益明显，城乡差异日益严重，严重制约了城市的建设和乡村的发展。

因此，如何加快城市发展步伐，成为了社会关注的重点。

二、城中村改造的概念及模式（一）城中村改造的概念城中村是中国城市化发展过程中特有的现象。

自改革开放以来，一些经济发达地区的城镇建设得到了迅速发展，原本分布在城市周边的农村，被高楼大厦所包围，形成了特有的"城中村"。

在对存在时间较长、建筑条件较差的村庄进行改造时，按照村落所处的位置不同，可将改造村落分为三种类型：第一类是城中村改造，主要是指对旧有的村庄进行改造，属于城中村改造。

第二类是城郊村改造，主要是指属于城市范围，但还没有完全纳入城市规划的村落进行改造：这类地区的村民群体感较强，其生活方式与城市有所相似；第三类是郊外村改造，主要是指城市规划区外的旧村落改造。

第一类和第二类均属于城市范畴，其中大部分村落是通过利用集体土地，以村委会形式建立起来的。

（二）城中村改造的模式此前，村民们通常按集体自主权建设的顺序，自行筹措资金，自行开发，承担拆迁、安置、寻找商品房等各项工作。

城中村改造资金方面的建议1.引言1.1 概述城中村是城市发展过程中产生的一种特殊现象，通常指的是城市中的一些非法建筑区域或者是没有经过规划和管理的住宅区域。

这些城中村的存在给城市的发展带来了很多问题和隐患，如基础设施不完善、环境污染严重、社会治安问题等等。

因此，为了提高城市的品质和居民的生活质量，城中村改造成为了一个紧迫的任务。

城中村改造需要大量的资金投入，以解决基础设施建设、居民搬迁、环境治理等方面的问题。

然而，目前我国城中村改造的资金来源主要是依靠政府的财政拨款，而且投入的资金相对较少，远远不能满足改造的需要。

因此，我们需要探讨一些以解决资金问题的建议，以推动城中村改造的进程。

首先，可以完善城中村改造的资金筹措机制。

政府可以通过设立特殊基金、引入社会资本等方式，增加资金的来源。

同时，可以鼓励社会力量参与城中村改造，可以引入公共-私人合作模式，吸引民间资本投入。

其次，需要加强城中村改造项目的资金管理和使用监督。

建立起科学合理的资金管理制度，确保每一笔资金都能够被用在刀刃上，杜绝浪费现象的发生。

此外，加强对资金使用过程的监督，定期公开资金使用情况，以确保资金的透明和有效使用。

最后，可以通过引入市场化的机制，推动城中村改造资金的回报。

例如，可以将改造后的土地资源进行开发利用，将一部分收益用于回报投资方。

这样一来，可以吸引更多的资本投入城中村改造，并且也能够为改造项目的可持续发展提供经济支持。

总之，城中村改造是一个长期而复杂的过程，需要大量的资金投入。

在解决资金问题方面，我们可以通过完善资金筹措机制、加强资金管理监督、引入市场化机制等方法来提高资金的使用效益和回报率。

只有解决好资金问题，才能够推动城中村改造的顺利进行，最终实现城市的美丽与居民的幸福。

1.2文章结构文章结构是一个长文的骨架，它决定了文章内容的组织和呈现方式。

一个良好的文章结构可以使读者更容易理解文章的逻辑和主旨。

本文的结构主要包括引言、正文和结论三个部分。

2023年城中村改造行业市场营销策略城中村改造行业市场营销策略市场营销策略是企业实现市场竞争优势的重要手段，对于城中村改造行业来说，也是非常重要的。

城中村改造行业是指对城市中的村庄进行改造和提升，改善村庄的基础设施和居民居住环境。

下面将介绍城中村改造行业的市场营销策略。

一、定位市场目标群体城中村改造行业的目标群体主要是城市中的村庄和居民。

在市场定位上，可以选择针对不同市场细分，如低收入群体、中等收入群体和高收入群体，以满足不同市场需求。

二、提供差异化的产品和服务城中村改造行业可以提供差异化的产品和服务，以满足不同客户的需求。

例如，提供基础设施建设、房屋维修和装修、居住环境改善等服务，以满足不同客户的需求。

三、建立品牌形象和声誉品牌形象和声誉是企业吸引客户的重要因素。

城中村改造行业可以通过参与社会公益活动、发布相关的新闻报道和宣传等方式，提高企业的品牌形象和声誉。

四、建立有效的营销渠道城中村改造行业可以通过建立有效的营销渠道，将产品和服务推广给客户。

可以选择通过线下渠道，如门店和展览会等，也可以通过线上渠道，如官方网站和社交媒体等，以扩大产品的覆盖面。

五、加强客户关系管理客户关系管理可以帮助企业与客户建立良好的关系，并提供个性化的服务。

城中村改造行业可以通过建立客户数据库、定期与客户沟通和回访等方式，加强与客户的关系，并提供更好的服务。

六、进行市场调研和竞争分析市场调研和竞争分析是了解市场需求、竞争对手和市场趋势的重要手段。

城中村改造行业可以通过市场调研和竞争分析，了解客户需求和竞争对手的优势和劣势，并据此制定相关的营销策略。

七、提供优质的售后服务提供优质的售后服务可以提高客户满意度和忠诚度，并为企业提供良好的口碑推广。

城中村改造行业可以通过提供专业人员进行售后服务、提供售后保修和维修等方式，提高售后服务的质量。

综上所述，城中村改造行业的市场营销策略包括定位市场目标群体、提供差异化的产品和服务、建立品牌形象和声誉、建立有效的营销渠道、加强客户关系管理、进行市场调研和竞争分析，以及提供优质的售后服务。

改造范围不同
棚改的范围主要集中在城市中的特定区域，通常是贫困区域。而城中村改造的范围则更广 ，涉及到整个城中村区域，包括村庄和耕地等。
改造方式不同
棚改的改造方式相对单一，主要是政府投资或引导社会资本参与，进行房屋和土地的拆迁 重建。而城中村改造则更加复杂，需要采用多元化的改造方式，包括政府引导和市场运作 相结合的方式等。
促进城市更新和发展
城中村改造是城市更新和发展的重要手段，通过改造可以促进城市的更新和发展，提高 城市的竞争力和吸引力。
未来人口流入为目前存量住房过剩城市打开的新的潜在需
求
1
提前规划布局
对于未来可能人口流入的城市，需要在城中村改 造中提前规划布局，为人口的流入提供足够的住 房和公共服务设施。
2
提升改造品质
整治提升环境品质
加强社区管理
对于人口流入有限且存量住房过剩的 地区，需要加强土地资源的管理，合 理规划土地用途，提高土地利用效率 。
对于存量住房过剩的问题，可以通过 整治提升环境品质来实现。例如可以 更新建筑外观、增加公共设施等措施 来提高住房品质和环境。
社区管理是城市治理的重要方面之一 ，对于人口流入有限且存量住房过剩 的地区更需要加强社区管理。可以通 过加强物业管理、提高居民素质等方 式来提高社区治理水平。
城中村改造可以改善城市形象和提升城市品质，吸引更多投资和人才落 户，促进城市的繁荣发展。
低效用地再开发
01
低效用地再开发可以优化城市土地利用结构，提高土地利用效率。通过重新规 划、开发利用低效用地，可以增加城市的可用土地资源，推动城市的可持续发 展。
02
低效用地再开发需要制定合理的规划方案，充分考虑土地用途、开发强度、交 通组织等因素，确保再开发后的土地能够实现经济效益和社会效益的双赢。

探讨城中村改造中存在的问题及相应对策[摘要] 随着土地资源的日益紧缺以及城中村土地增值效益的增加，越来越多的房地产公司积极投入到城中村改造中来。

本文以市场主导为切入点，针对城中村改造中存在的问题，结合规划设计实践，对该类项目的规划设计提出相关的对策。

[关键词] 城中村改造；市场化运作；规划设计；存在问题；相应对策1 城中村改造的模式目前，城中村改造主要有政府主导、村集体自行改造以及市场化的公私合作开发三种改造模式。

在政府主导的城中村改造模式中，地方政府作为城中村改造的主体和责任人，全面负责城中村改造政策、村民住宅拆迁补偿和村民安置方案、村民安置过渡方案的制定和具体实施。

在村集体自行改造模式中，往往是村委会自行筹资开发，完成拆迁安置、回迁建设和商品房建设的全部工作。

改造完成后，村集体将多余的房产进行市场运作，形成滚动开发。

在市场化的公私合作开发模式中，政府、村委会和开发商三方合作，由政府完成土地转性及户籍调整，由开发商出资完成旧村改造建设，并通过结余土地的增益来平衡投资成本。

本文所研究的城中村改造模式即为第三种改造模式。

2 市场主导的城中村改造的主要特征2.1 以村为单位的就地改造方式居多虽然政府对城中村改造已有一定的规划安排，但由于城市建设的持续性，城中村改造就地改造的方式居多，这主要表现在三个方面：①大多数的城中村安置点在短期内不能满足建设条件，难以实现集中安置；②由于多数城郊村村民希望原地回迁，不愿离开自己已经熟悉的环境；③由于各村之间的经济条件差异较大，适合改造的时机也有所不同。

由此可见，以村为单位的就地改造居多。

2.2 需要通过土地收益平衡支撑城中村改造虽然城中村改造会获得政府适当的经济支持，但对于建设工程来讲仍然是杯水车薪。

因此，在城中村改造中，势必需要集约使用土地，将多余土地进行收益平衡才能完成改造工程。

为了保证正常的市场运作，一般需要将土地性质转为国有后才能进入常规的房产开发程序。

用
性
分
析
✓利润高，风险小的土地或者土地被较大程度贬损
✓只是针对特殊的个案，不具有普遍性
✓所需资金投入通过多角度融资能够解决
模式三：城投谋求战略性合作开发，并按
股分红
战略性合作，是与卓越的合
作伙伴面向整各改造和开发过
程的长期合作。
城投与其他开发商合资成立
项目公司，操作具体的一级开
发项目，并为接下来的进一步
实施补偿
开发模式
城市更新主要的运作模型研究
实施策略
实施模式借鉴
改造分期
运作过程
城市发展基金模式（Urban Development Fund）
MUT模式（Mixed Used Theory）
SUR模式（软性城市更新）
IDP模式（通过改建和开发计划来进行改造）
——见世联地产顾问丛书《城市更新之市场模式》
旧城改造项目工作要点
为什么要改造
如何改造

城市化进程不平衡留下的顽疾，
一是政府主导模式，即政府是改造的主体，由政府投入大部分资金进行改造，政府负
责村民的安置补偿。

二是由政府和房地产开发商进行改造的市场改造模式，开发商在政策范围内负责村民的
安置补偿，并按照改造方案进行开发，政府给开发商提供一定的优惠政策并在其中起监督、
其它管理
在土地一级运营实施过程主要包括三个阶段
拆迁实施
前期准备
开发实施
规划研究
物业核查公告
制定开发方案
编制实施方案
物业登记、确权
编制详细规划
业主访谈
拆迁手续办理
确定拆赔方案
发布拆迁信息
拆迁动员
房屋拆除
拆迁谈判

城中村改造项目一二级联动开发模式成本控制[摘要] 在中国经济飞速发展的今天，城市化进程快速发展，城中村改造已经成为城市化进程中很多城市常见的现象，也是城市化从初级到高级的必然趋势。

城中村作为一种特殊的土地利用形态，其存在与发展对推动城市建设具有重要意义。

进行城中村改造，有助于土地利用效率的提高，优化城市空间布局等。

本文从太原市城中村改造项目入手，从业主角度进行研究，通过城中村改造项目的成本控制分析，探讨了一二级联动开发模式的优势、劣势、机会、威胁，并从保策略、重筹划、快去化、降利息等方面提出了相应措施，以保证城中村改造项目的顺利实施。

[关键词] 城中村；改造；一二级联动开发；成本控制一、一二级联动开发模式介绍1、项目概况项目位于山西省太原市迎泽区郝庄镇松庄村，迎泽区西侧。

它毗邻松庄公园、南沙河，自然景观良好。

同时，周边区域交通方便，项目西侧为高速、城市主干道东中环路、东峰路，距离太原站3公里，距离太原市政府5.5公里，南部距离南站（高铁站）7.5公里，距太原武宿国际机场12公里，交通便利。

本项目为城中村改造项目，占地面积243661.5平方米，总建筑面积约117万平方米。

本项目涉及土地一级整理与二级开发联动，项目土地获取的形式和过程为，先由政府和开发单位签订项目合作协议，由开发单位支付政府项目前期的征迁补偿费用，开发单位和政府共同进行土地一级整理。

土地进入二级市场后，开发单位支付全额土地出让金并定向拍得土地，政府将部分土地出让金返还给开发单位。

2、土地一级开发模式概念土地一级开发是指土地出让前的征地、整理、公共建设等相关配套设施的投资建设过程，是指土地由毛地状态转变为可出让的成熟地状态。

土地二次开发是指土地使用者建设、出租或出售已完成的土地的过程。

对一二级土地联合开发的概念指的是，一级土地开发和二级土地开发的任务都是由企业一次承担，让土地从毛坯状态实现物业竣工、市场租售等全部建设过程的实现[1]。

棚改市场化运作方案1.引言概述部分的内容：随着城市发展和人口增长，城市棚户区的改造工作变得愈发重要。

传统的棚改模式主要由政府出资进行，但随着市场经济的发展，市场化运作模式逐渐受到关注。

本文将探讨棚改市场化运作方案，分析市场化运作的概念、优势以及具体方案，以期为城市棚改工作提供新的思路和方法。

可行的建议和措施":请编写文章1.1 概述部分的内容1.2 文章结构文章结构分为引言、正文和结论三个部分。

在引言部分，将概述棚改市场化运作的重要性，介绍本文的结构和目的。

在正文部分，将详细阐述市场化运作概念、棚改市场化运作的优势以及具体的市场化运作方案。

在结论部分，将总结市场化运作的重要性，展望市场化运作的未来发展，并提出可行的建议和措施。

整体结构清晰，逻辑严谨，旨在全面探讨棚改市场化运作方案。

1.3 目的本文旨在就棚改市场化运作方案的实施提出一些可行的建议和措施，以期在棚户区改造过程中更好地发挥市场力量的作用，提高改造效率和质量。

同时也旨在强调市场化运作对于棚改工作的重要性，展望市场化运作在未来的发展前景，为相关决策部门和相关社会团体提供参考，推动棚改工作朝着更加市场化、专业化和现代化的方向发展。

1.3 目的部分的内容2.正文2.1 市场化运作概念市场化运作是指将某一领域或行业的运作管理交由市场自由竞争和供求关系调节，以市场机制为基础进行经济活动和资源配置。

在棚改领域，市场化运作意味着政府不再以传统的行政命令和非市场手段来推进棚户区改造，而是通过市场机制引导和推动改造项目的实施。

市场化运作强调市场作用和市场机制在棚改过程中的作用，通过引入市场主体、市场竞争和市场规则，实现资源优化配置、提升社会效益和经济效益。

市场化运作不仅强调政府的引导和监管作用，更强调市场参与者的自主选择和市场机制的自我调节。

总之，市场化运作是一种改变传统棚改推进方式的新理念，旨在充分发挥市场机制在棚改中的作用，提高整体改造效率和质量，推动城市更新和社会资源优化配置。

城中村改造‎的主要做法‎和措施1.正确认识城‎中村改造对‎我办事处经‎济社会发展‎的深远意义‎。

近年来，随着城市经‎济的快速增‎长，城市基础设‎施建设力度‎的加大，农业用地转‎化为建设用‎地巨大的级‎差收益及出‎租私房带来‎的经济利益‎诱使农民自‎行修建工厂‎、扩建私房。

“村村办企业‎、处处有厂房‎”一度是济水‎某些居委会‎的形象概括‎。

济水经济转‎型，工业企业外‎迁，商贸企业入‎住。

办事处提出‎了“提升商业品‎位，优化专业市‎场，打造楼宇经‎济，调整工业布‎局”的发展模式‎，体现出“城镇进圈、工业进园、民宅进区”的用地原则‎，实际上也是‎改造“城中村”的重要举措‎，对于促使我‎办事处二、三产业的协‎调发展，实现城市建‎设和经济发‎展相互促进‎，建设和谐济‎水具有深远‎意义。

2.勇于探索，完善城中村‎改造操作模‎式和资金筹‎措方式在改造实施‎的行为主体‎与操作方式‎上，有多种方式‎可供选择。

外地采取的‎做法是，办事处经认‎真考虑，主要采取开‎发商主导、市场化的综‎合开发模式‎。

办事处制定‎开发规则，资产分配采‎用“三三制”，1/3用于旧村‎民回迁，1/3作商品房‎经营，另1/3用以保证‎开发商利润‎。

同时对开发‎商进行监管‎审核，开发商的选‎择采用公开‎招标的办法‎，对其资金实‎力、改建规划方‎案、拆迁安置方‎案及商业信‎誉等方面进‎行量化评估‎。

资金来源是‎城中村改造‎的瓶颈问题‎。

“城中村”改造费用巨‎大，由谁负担或‎如何分担？无疑是改造‎的重点难点‎。

办事处勇于‎探索资金筹‎措方式，采用引入开‎发商，以开发商为‎主，办事处适当‎支持的方法‎来筹措资金‎。

北街居委会‎城中村开发‎通过公开招‎投标的方式‎，最终与北京‎金翰金典置‎业有限公司‎达成合作协‎议，引进开发商‎的同时也引‎来了开发资‎金，总之，改造在总体‎上应走资金‎多元化的道‎路，在政府—村集体—开发商协同‎的格局下形‎成多元化的‎资金筹措格‎局。

城中村改造资金面临的问题及建议
城中村改造资金面临的问题主要包括资金需求量大、筹措渠道单一、资金监管不力等。

针对这些问题，以下是一些建议：
1. 创新融资方式：除了传统的政府拨款和银行贷款外，可以探索引入社会资本，如与房地产开发商合作，或者采用PPP模式等。

此外，可以通过发行城中村改造专项债券、利用保险资金等方式筹措资金。

2. 优化资金配置：在筹措到资金后，应合理安排使用，避免出现浪费和重复建设的情况。

同时，应加强对资金的监管，确保资金用于城中村改造项目，防止被挪用或侵占。

3. 建立多元化投资机制：政府应出台相关政策，鼓励社会资本参与城中村改造。

例如，可以提供税收优惠、财政补贴等政策激励，吸引更多投资者参与改造项目。

4. 发挥金融机构的作用：金融机构是城中村改造的重要资金来源之一。

政府应与金融机构建立合作关系，争取更多的贷款支持。

同时，金融机构也应积极参与到城中村改造中，为改造项目提供金融支持。

5. 加强规划和管理：城中村改造应加强规划和管理，避免出现乱拆乱建的情况。

在改造过程中，应注重保护居民的合法权益，确保改造项目符合法律法规和政策要求。

6. 引入市场机制：城中村改造可以引入市场机制，通过市场化运作，提高改造的效率和效益。

例如，可以采用土地使用权转让、租赁等方式，将土地资源盘活，吸引更多的投资者参与改造项目。

总之，城中村改造资金面临的问题需要政府、社会各界共同努力解决。

通过创新融资方式、优化资金配置、建立多元化投资机制、发挥金融机构的作用、加强规划和管理以及引入市场机制等措施，可以缓解城中村改造资金压力，推动改造项目的顺利实施。

[应用]浅析开发商在城中村改造中的注意事项浅析开发商在“城中村”改造中的法律风险防范浅析开发商在“城中村”改造中的法律风险防范作者:广东华瑞兴律师事务所魏济民时间:2011-04-14 浏览1629次字体【大中小】(本论文荣获广州市律师协会二,一,年度理论成果三等奖)在城市高速发展的进程中，城市范围不断的扩大，农村土地全部被征收，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区，或是在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征用，滞后于时代发展步伐，游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住从而形成了“城中村”。

若要从法律的层面来定义“城中村”，可参考《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》第二条第二款的规定，城中村(含城市待建区域内的旧村，以下统称城中村)是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。

由于我国经济在近几年高速的发展，许多法律法规无法跟上经济发展的步伐，大量新出现的法律关系问题在现有的法律法规中没有做规定，例如本文所提到的“城中村”改造问题就是其中之一。

因此，“城中村”改造的法律关系问题只能由政府部门参照《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城乡规划法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《物权法》等出台相应法律规章作为政策指引。

在仅有的城中村改造实例中，我们可以看到猎德村的改造模式为:开发商垫资、政府出政策、村委会协助改造，将原村部分土地拍卖，筹集到改造资金，将一部分建设为村民安置区，另一部分以集体经济组织建设商业大厦支撑集体经济。

花地村的改造模式为:“搬积木”的形式滚动发展，多个地块进行“拆一建一补一”，即把一号地块的村民先临迁出去，建成新楼后，再把他们安置回来，同时也把二号地块的拆迁村民安置进来，跟着再拆二号地块，二号地块建好后，接着是三号、四号地块，以此类推。

不论采用何种模式，都离不开开发商的投资参与。