下载文档原格式
峰景俊园营销策划方案前言本策划案是在与开发商进行充分沟通之后，考察了威海市房地产市场现状，并对项目所在片区及主要竞争对手进行了深度的调查和分析后形成的。
本策划案了涵盖市场分析、产品策略及建议、营销策略和市场推广策略等几个方面的内容。
巨鲨地产作为本土成熟的专业营销策划公司，深知与开发商合作过程中自身责任重大，不敢丝毫懈怠，公司上下无论是案前准备还是案中销售，都将兢兢业业，以专业服务贯穿始终。
本司认为，本策划案具有较强的可行性、操作性和可控制性，并具有市场和理论等几方面的有力支持。
如果能够切实实施，将会取得预期成果。
在此，谨向贵公司给予我们这样的机会表示由衷感谢！同时，预祝“峰景·俊园”项目销售取得圆满成功！威海巨鲨地产咨询有限公司目录第一部分、市场篇一、项目所面临的市场特征二、项目及周边市场情况的调查三、消费者及消费行为分析四、未来市场预测第二部分、产品篇一、项目描述二、项目优劣势分析三、项目目标客户定位四、项目市场定位五、项目生活情景描述第三部分、营销篇一、总体销售策略二、销售价格策略三、付款方式策略四、销售控制策略五、销售分期及资金回笼计划六、销售准备工作第四部分、推广篇一、项目核心推广主题定位二、项目主要卖点荟萃三、项目推广策略四、项目品牌整合策略五、项目公关活动建议六、项目媒体整合策略七、项目包装建议第五部分、相关设计稿第一部分、市场篇一、项目所面临的市场特征（一）威海楼市整体状况描述（二）分析二、项目及周边市场情况的调查（一）周边在售物业调查（二）可类比项目调查（三）分析三、消费者及消费行为分析四、未来市场预测（一）新一轮开发热潮的到来（二）产品种类的日趋丰富（三）项目营销水平的提升（四）消费行为的理性回归一、项目所面临的市场特征（一）威海楼市整体状况描述——年房地产市场开发量——年房地产开发投资单位：亿元（二）分析1、虽然年的综合数据尚未统计出来，但我们可以看出威海自年以来的房地产开发呈现火热趋势，投资额呈明显的快速增长，未来一两年内威海房地产市场的竞争将会更加激烈。
静安枫景房地产营销策划报告静安枫景房地产营销策划报告一、市场分析随着当前社会经济的发展，静安枫景的房地产市场分析显示，出现了新的消费模式，中产家庭愈加地重视生活品质。
且居民收入水平不断提高，给静安枫景的房地产的营销带来了新的商机。
因此，在这样的背景下，静安枫景正好拥有良好的发展前景，营销策略也需要对此做出相应的应对措施。
二、营销策略根据市场分析，笔者认为，静安枫景的营销策略应以用户体验为核心，采取一系列措施以提升其房地产的销售量。
1、增加产品差异化为了吸引客户的眼球，静安枫景不仅可以通过提供优质的房地产来扩大营销影响力，而且通过增加产品差异化，以更多品类来吸引更多的用户，从而提升营销效果。
2、开发社交媒体平台在当今社会，大量的消费者都是通过社交媒体来了解信息。
因此，静安枫景可以通过开发社交媒体平台来分享自身的新闻，活动及其他信息来提高其宣传效果。
3、建立庞大的客户群静安枫景的营销策略应该注重客户的体验，尽可能多的吸引客户关注，并加大对客户的支持来实现营销目标。
如提供客户礼品，促销活动，以及优惠优势等。
4、实施精准营销精准营销是一种可以有效提高营销效果的方法，静安枫景可以通过大数据，精准挖掘客户信息，实现客户精准分类，从而使营销信息和产品准确有效地达到客户手中。
三、总结静安枫景是一个有着良好发展前景的房地产项目，在这样的背景下，只有循序渐进，绍以全新的营销理念，运作透明，定价合理，才能实现其营销目标。
本报告在此基础上总结出以用户体验为核心的营销战略：增加产品差异化，开发社交媒体平台，建立庞大的客户群，实施精准营销，希望能够为静安枫景房地产营销带来好的结果。
相关数据分析1、房地产市场趋势从目前的情况来看，房地产市场正处于发展的繁荣期，有一定的市场需求。
根据中国房地产统计局的数据显示，2013年至2018年，房地产的投资增长率总体呈现稳步上升的态势，2018年高达9.7%。
另外，从2017年至2018年，全国商品房成交面积增长3.3%，增速是2016年以来最慢的增速。
静安枫景营销策划报告2001 年上半年上海房地产市场 “涨”声一片，主要表现在以下几个方面：期为 1986468万元，增加 23.1%。
期为 6120268平方米，增加 26.3%；期为 8017253 平方米，增加 24.7%；宏观市场：数据来源：上海市房地产交易中心）房产投资 涨：2001 年上半年房地产开发投资额245258万元，而 2000 年同房产开发 涨：2001 年上半年完成土地开发面积 690339平方米，而 2000 年同期为 314891 平方米，增加 119.3%；年上半年商品房新开工面积20019089660 平方米，而 2000年同期为 7876680 平方米，增加 15.4%；年上半年商品房竣工面积 2001 4298042平方米，而 2000年同期为 3095774 平方米，增加 38.8%。
房产销售 涨：2001 年上半年商品房预售面积7730990平方米，而 2000 年同2001年上半年商品房销售面积9996460平方米，而 2000 年同存量销售 涨：2001 年上半年存量房销售面积 6190892平方米，而 2000 年同期为 3130836平方米，增加 97.7%。
销售价格 涨： 2001 年上半年上海房价比去年底涨了 230 元，全市住宅预售 平均价格达到每平方米 4173 元，涨幅为 5.8%。
今年 6 月份的中房上海价格指数则出现了“井喷” ，环比猛涨了 11点，同比涨幅则高达 40 点，为 1995年中房价格指数建立以来的最高涨幅。
个人购房 涨：2001年上半年个人购房比例为 95.9%，而 2000年同期为 93.6%。
静安区周围与6个区相临：东临成都北路, 与黄浦区为邻；西靠镇宁路、万航渡路、武宁 西路、江苏路、长宁路，与长宁区交界；南沿 延安中路、陕西南路、长乐路与卢湾区和徐汇分析:宏观经济持续走好带动了上海房地产市场的迅速发展，同时“十五”计划将 房地产业确定为国民经济支柱性产业也极大增强了发展商投资房地产业的 信心，上海房地产市场进入新一轮发展周期。
静安茗园——静安先锋企划大纲一、市场篇1、上海市房地产市场分析A、开发投资持续上升2002年上海市房地产市场热火朝天，一片大好发展态势。
2002年第一季度，上海房地产开发投资额为107.88亿元，同比增加20.19亿元，增幅为23%。
近年来，房地产开发投资作为上海固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，尤其是近几年房地产市场持续升温，使开发投资只跌回升，而且出现加速趋势。
今年2月21日央行宣布第八次降息，其中存款利率平均下调0.25个百分点，贷款利率平均下调0.5个百分点。
尽管此次降息幅度较小，且降息的边际效用呈递减趋势。
但总体而言，对房地产业是一个利好消息，对房地产企业而言，开发生产成本下降，对个人消费来说，还贷利息少了，购房成本降低了。
因此，上海房地产开发投资仍将保持一定的增幅，以满足房地产二、三级市场的需求。
B、土地市场升温2002年第一季度，新增经营性项目土地出让面积72.13万平方米，同比增加70.81万平方米，增幅达到53.7%。
由于去年同期正处于上海土地由协议转让向招标拍卖过渡，因此没什么可比性。
去年7月1日实施招标制度以来，对于促进土地市场发展、完善土地市场建设、规范土地市场交易起到了积极的作用。
未来上海土地供应将形成6种制度：（1）建设用地供应总量控制制度；（2）城市建设用地集中供应制度；（3）土地使用权公开交易制度；（4）基准地价定期更新和公布制度;（5）土地登记可查询制度;(6)集体决策制度。
C、商品房市场持续火热2002年第一季度，上海市商品房批准预售面积466.33万平方米，增加338.58万平方米，增幅高达2.65倍。
这主要是由于2001年第一季度执行新的预售标准导致供应量偏小所致。
与此对应的已登记的商品房预售面积为516.57万平方米，同比增加142.33万平方米，增幅达到38.8%，供求比为1：1.08。
批准销售面积582.66万平方米，同比增加19.8%，供求比为1：0.96。
上海静安豪景苑项目营销策略报告一、项目概述上海静安豪景苑项目是一项位于上海市静安区的豪华住宅项目。
该项目占地面积为10万平方米，总建筑面积为30万平方米，包括多栋高层住宅楼和商业配套设施。
项目定位为高端人群，提供高品质的居住环境和便捷的生活配套。
二、市场分析1. 目标市场上海静安豪景苑项目的目标市场是高收入人群和有购房需求的家庭。
这部分人群一般具有较高的购买力和消费能力，对生活品质有更高的追求。
他们注重住宅环境的品质，对于豪华住宅和便利的生活配套设施有较高的需求。
2. 市场需求在上海这个经济发达、人口稠密的城市，房地产市场一直十分活跃。
高端住宅项目的需求量一直稳定上升。
随着人们的收入水平提高，对于舒适居住环境的需求也越来越高。
同时，购房者也更加注重安全、便利和高品质的居住体验。
3. 竞争对手分析目前，上海市静安区已经存在多个高端住宅项目，如静安豪庭和静安豪景，这些项目都享有较高的知名度和美誉度。
与竞争对手相比，上海静安豪景苑项目在地理位置、建筑规模和产品独特性等方面具备一定的优势。
三、营销目标根据以上市场分析，制定了以下的营销目标：在项目销售期内，实现80%的销售率，并提高项目的知名度和美誉度。
四、营销策略1. 定位策略上海静安豪景苑项目将以高品质、高端豪华的形象进行定位。
在市场上强调项目的独特性和卓越品质，以吸引目标客户群体的关注。
2. 品牌推广项目开发商将通过多种渠道进行品牌推广。
在传统媒体上，我们将投放广告和赞助相关活动，提高项目知名度。
在新媒体方面，我们将建立项目的官方网站和社交媒体账号，发布项目信息和优惠活动，吸引潜在客户的关注。
3. 产品差异化为了与竞争对手区别开来，上海静安豪景苑项目将注重产品的差异化设计和功能配置。
在项目规划和建筑设计上，注重创新和个性化，提供高品质、高舒适度的住宅产品。
同时，在项目中加入独特的配套设施和服务，如私人俱乐部、游泳池和健身中心等，以提高项目的吸引力。
营销篇USP分析一、优势1、开发商的背景优势。
充分发挥开发商的有利背景-----实力、专业、文化相通，这在中高档楼盘的开发中尤为重要。
2、高档地段的区域性开发。
在高尚地段的大规模开发机会较少，这一机会激发了客源的聚流。
3、高尚的规划。
有足够的开发规模，进行创新的规划，改变静安原有居住中高尚但缺少环境好社区的不足。
·组团、均好性规划·集中绿化空间·地下空间的利用综合优势的定位空间，是我们楼盘切入的主要优势。
二、劣势1、静安的集中开发，造成将来供需比例失调。
静安区目前囤积100万方以上的待开发土地，势必在未来三年内出现大盘量同期供应的竞争局面。
同时由于旧城改造政策优惠，中档次、中高档和高档大盘同时发售的现象也不可避免。
2、本项目地块与竞争对手比较各有特色。
在中高档、高档市场的争夺中，同在静安区中各有特色，我们的地块优势并不明显。
比之好的地块和比之差的地块容易造成对本项目的夹击攻势。
三、机会1、静安中心区域从未有大型高尚社区。
根据城市发展要求，在五到十年内建成符合国际先进标准的“双高区”，即高品位的商业商务区和高品质的生活品质区。
这一举措，将一改静安房地产主流市场在前一轮开发中落后的局面，提升静安区交易价格水平。
2、上海经济的繁荣和WTO的加入，创造了多个市场，加之静安本身的多市场吸纳能力，为本项目多个市场定位提供了条件。
上海的经济繁荣，在目前国际和国内形势下，并随着WTO的加入，必将成为最大的收益者，上海的房地产市场出现一批新的购买客层……投资者和回归者。
3、进入时机为我们创造战机。
进入时机对于我们至关重要，它可以让我们规避竞争夹击的风险，也可以让我们有力地切入新一轮客源。
四、威胁1、多地块开发同期竞争，将来会出现供需失衡。
供需平衡的破坏，会造成消费者的持币观望和客源的分流。
战略定位如何捕捉多个目标市场并进行有效的排列？如何选择产品特质让我们抢夺NO.1？如何形成强势的开盘推广？产品定位静安上城地 40万平米世界级花园城池上海·静安·枫景静安印象NO.1（静安NO.1枫景）静安是一本书，枫景是一幅画；静安是一座城的历史，枫景是她的未来；静安是名人的故乡，枫景是国际菁英的生活家园。
上海一楼盘营销报告——“苏堤春晓名苑”营销策划案例（节选）立足本土文脉迸发城市激情演绎新生活方式——“苏堤春晓名苑”营销策划案例（节选）策划：上海天地行房地产营销有限公司第一章关于天地行2003 年7 月2 日，上海农口万盟房地产有限责任公司与上海天地行房地产营销有限公司在上海花园饭店举行了“苏堤春晓名苑” 项目的营销代理签约仪式，至此，以“新上海精神•新国际生活”为营销理念的上海地标性景观豪宅，横空出世。
略第二章关于项目一、苏堤春晓名苑项目简介“苏堤春晓名苑”位于普陀区与静安区交界地带，北依苏州河，南贴长寿路（上海著名的商住一条街），东临叶家宅，西靠武宁路，与上海南京西路CBD 在10 元的出租车起步价范围内。
周边有家乐福超市及多条公交线路，虽然属于普陀区，但也是市区住宅的上佳地段。
紧邻苏州河是该案区位的最大价值所在。
苏州河从景观价值而言，政府总投资200 多亿元，10 年时间进行大规模整治改造，目前一期阶段性治理已经大功告成，无论是水质，还是两岸景观，都得到较大改善，而两岸的楼盘价格更是足足翻了一番。
从人文价值而言，苏州河见证了上海的洋场文明、工业文明和今日的人居文明，作为上海市唯一的一条历史河流，没有理由不成为这个城市最具人文底蕴的生活基址。
因此该区位的住宅价值不可限量。
该案体量在市中心楼盘比较而言，也非常难得。
该案占地总面积78.29 亩（约52200 平方米），建筑面积21.17 万平方米。
这样大体量的楼盘形象对上海城市的面貌必然都会带来重要影响，因此，该楼盘的开发任务任重而道远。
本案开发商是上海颇具盛名的国家一级资质开发商农口房地产开发有限公司和杭州影响最大的绿城房地产开发有限公司（后更换为万盟房地产开发责任公司），雄厚的开发商实力和颇具文化意识的项目负责人为该案拉开了序幕。
二、市中心高档住宅，缺什么？“市中心高档住宅，到底缺什么？”是开发商拿到土地后，一直在探讨的问题。
这个探讨，延续了整整三年。
静安枫景房地产营销策划报告1. 引言本报告旨在为静安枫景房地产项目提供全面的营销策划方案，以实现项目的快速推广和销售目标。
报告将围绕市场分析、目标设定、定位策略、推广渠道、销售策略等方面展开，并提供相应的执行计划。
2. 市场分析2.1 市场概况静安枫景房地产项目位于静安区，项目总建筑面积为X万平方米，分为住宅和商业用地。
该区域居住人口稳定，商业氛围浓厚，交通便利，周边设施完善。
2.2 目标市场项目的目标市场主要包括：•青年白领群体：这一目标群体具有较高的购房能力和购买意愿。
•家庭购房群体：这一目标群体对居住环境和社区配套设施要求较高。
2.3 竞争分析在静安区，存在着几家大型房地产开发商，其中包括ABC地产、DEF地产等。
这些竞争对手在该区域拥有一定的市场份额和品牌认知度。
3. 目标设定3.1 销售目标根据市场分析和项目特点，我们制定了以下销售目标：•在项目开盘前3个月内，预售达到50%。
•在项目开盘后6个月内，全部售罄。
3.2 品牌目标•提升静安枫景房地产项目的品牌知名度。
•建立静安枫景房地产项目的品牌形象，吸引目标客户群体。
4. 定位策略静安枫景房地产项目将定位为高品质、高性价比的住宅和商业项目，覆盖青年白领和家庭购房群体。
通过高品质的建筑、便利的地理位置和优质的社区配套设施，吸引目标客户群体。
5. 推广渠道5.1 线下推广•举办开盘发布会，邀请媒体和目标客户，展示项目的优势和特点。
•在项目周边搭设户外广告牌，提高项目的曝光度。
•合作开发商，将项目信息展示在其它楼盘的售楼处。
5.2 线上推广•建设官方网站，展示项目的相关信息和概念图，提供在线预约和咨询服务。
•在社交媒体平台上发起推广活动，提高项目的知名度和关注度。
•利用搜索引擎优化技术，提高项目在搜索结果中的排名。
6. 销售策略6.1 销售团队建设•通过培训提升销售团队的专业知识和销售技巧。
•激励销售团队，建立激励机制，提高销售业绩。
6.2 网络销售•利用官方网站和在线咨询平台，提供便捷的购房咨询和预定服务。
东润枫景整体广告策划方案一、背景分析东润枫景是一家拥有多年历史的房地产开发公司，致力于为客户提供高品质的住宅和生活空间。
然而，在竞争激烈的房地产市场中，东润枫景面临着许多挑战，如如何提高品牌知名度、吸引更多客户以及如何区别于竞争对手等。
因此，制定一份全面的广告策划方案将帮助东润枫景实现其发展目标。
二、目标群体分析首要任务是对目标群体进行细致的分析，并确定适合他们的广告内容和媒体。
东润枫景的目标群体主要是中产阶级家庭、年轻职业人士和投资购房者。
三、核心信息传递明确东润枫景的核心卖点和独特价值，以确保广告传递的信息能够吸引并留在目标受众的心中。
这可能包括东润枫景的地理位置、高品质的建筑、独特的设计和宜居的环境等。
四、创意概念和内容策划在设计广告内容时，要确保创意概念能够吸引目标受众，并与他们的生活方式和需求相关。
例如，可以通过展示东润枫景的社区设施、绿化环境和便利交通来传递“美好家园”的概念。
此外，还可以通过故事情节、幽默元素或名人代言等方式来增加广告的吸引力。
五、媒体选择根据目标群体的特征和广告内容，选择适合的媒体渠道传播广告。
可以考虑利用互联网、电视、广播、报纸、户外广告和社交媒体等多种方式。
此外，也可以与相关的房产中介合作，并参与房地产展会和活动来提高品牌知名度。
六、促销活动与广告一起，东润枫景还可以开展促销活动来吸引潜在客户。
这些活动可以包括线上线下的优惠折扣、赠品或礼品卡等。
同时，定期举办开放日活动以及在社交媒体上举办抽奖活动等，可以吸引更多人了解和参与。
七、评估和调整广告策划方案的最后一步是评估其效果，并根据需要进行调整。
可以通过追踪目标客户的响应和销售数据来评估广告的有效性，并通过定期的市场调研来了解目标受众的需求和反馈，以便进一步优化广告策略。
综上所述，通过制定一份综合的广告策划方案，东润枫景可以有效地提高品牌知名度、吸引更多客户，并在竞争激烈的房地产市场中取得竞争优势。
八、执行计划为了确保广告策划方案的顺利实施，需要制定一个详细、清晰的执行计划。
静安枫景苑静安枫景房地产营销策划报告静安枫景营销策划报告宏观市场：（数据：上海市房地产交易中心） xx年上半年上海房地产市场“涨”声一片，主要表现在以下几个方面：房产投资涨：xx年上半年房地产开发投资额245258万元，而2000年同期为1986468万元，增加23.1%。
房产开发涨：xx年上半年完成土地开发面积690339平方米，而2000年同期为314891平方米，增加119.3%； xx年上半年商品房新开工面积9089660平方米，而2000年同期为7876680平方米，增加15.4%； xx年上半年商品房竣工面积4298042平方米，而2000年同期为3095774平方米，增加38.8%。
房产销售涨：xx年上半年商品房预售面积7730990平方米，而2000年同期为6120268平方米，增加26.3%； xx年上半年商品房销售面积9996460平方米，而2000年同期为8017253平方米，增加24.7%；存量销售涨：xx年上半年存量房销售面积6190892平方米，而2000年同期为3130836平方米，增加97.7%。
销售价格涨：xx年上半年上海房价比去年底涨了230元，全市住宅预售平均价格达到每平方米4173元，涨幅为5.8%。
今年6月份的中房上海价格指数则出现了“井喷”，环比猛涨了11点，同比涨幅则高达40点，为1995年中房价格指数建立以来的最高涨幅。
个人购房涨：xx年上半年个人购房比例为95.9%，而2000年同期为93.6%。
分析：宏观经济持续走好带动了上海房地产市场的迅速发展，同时“十五”计划将房地产业确定为国民经济支柱性产业也极大增强了发展商投资房地产业的信心，上海房地产市场进入新一轮发展周期。
上海进入中等发达地区，消费能力有较大提高，市民购房热情空前高涨，排队购房现象时有发生。
房地产政策法规的不断完善，为市场的理性发展提供了保证，同时也增强了消费者购房信心，个人购房比例不断提高。
投资性购房成为今年上半年一道亮丽的风景线。
供需市场发生结构性变化，出现供小于求的良性格局。
同时，随着供求关系的变化，物业品质的提升，上海房地产市场价格一路上扬。
在发展商和消费者双重信心影响下，上海房地产市场形势一片大好，供需基本平衡。
受市场惯性影响，下一阶段上海房地产市场将持续上冲。
本案所处宏观形势。
较好。
结论：区域市场（一）、静安区概况（数据：上海市静安区官方网站）一、地理位置上——城市中心区静安区是上海市一个典型的城市中心区，占地面积7.62平方公里，人口38万。
静安区周围与6个区相临：东临成都北路，与黄浦区为邻；西靠镇宁路、万航渡路、武宁西路、江苏路、长宁路，与长宁区交界；南沿延安中路、陕西南路、长乐路与卢湾区和徐汇区衔接；北至安远路、长寿路，与普陀区毗连；隔苏州河与闸北区相望。
二、人文特点上——东西文明的交织静安区历史悠久，人文荟萃，千年的静安寺，百年的南京路，历经人世沧桑，巧织东西文明，绘就一道旖旎的都市风景线。
静安区是一个商业、商务旅游区，这里交通便捷，高架、地铁、公交线路连接上海的四面八方。
静安区寸土寸金，这里不但呈现着繁荣的景象，而且蕴藏着众多的商机和深厚的发展潜力。
三、城区规划上——高品味的商业商务区和高品质的生活居住区根据城市发展要求，要在五到十年内建成符合国际先进标准的“双高区”，即高品味的商业商务区和高品质的生活居住区。
静安区的城区规划以“一轴双翼”为主体路线，具体情况为：“一轴”即静安南京路沿线地区，面积约为1.8平方公里，处于上海城市东西发展的主轴上，是上海的中心商业区和国际金融、贸易中心区之一，是静安区 ___发展的主轴线和黄金走廊，是静安“高品味商业商务区”的主要载体“南翼”为延安路——威海路以南地区，面积0.96平方公里，属于上海十一个近代建筑风貌保护区之一，以花园住宅、新式里弄和近代公寓为主体形成高档居住和办公区，是静安“高品质的生活居住区”的主要体现“北翼”为愚园路——北京路以北地区，面积3.86平方公里，曾是传统工业区和危棚简屋集中区，部分地区已被改造为现代化高层住宅区。
静安区正按建设“高品质的生活居住区”的要求对“北翼”进行新一轮旧区改造根据以上特点和要求，静安区政府今年制定并实施“南留北拆”计划。
根据这份旧区改造和城区规划计划，区内的延安中路以南是新式里弄、花园住宅；新闸路以北则是高楼林立的现代居住小区；延安中路和新闸路之间，是以南京西路为轴线的主商业区。
“南留北拆”的方针综合考虑了以下因素：静安区南部近代优秀建筑集中，新闸路以南的大顺胡同、裕华新村等保护区内的单幢花园住宅充满优雅的怀旧气息，作为文化遗产，需要长期保留。
而新闸路以北旧式里弄和老工厂集中，这些旧房和旧厂将逐步拆除，新建中高档现代居住小区。
为完成该项规划，静安区今年实施的实事工程有（部分）：旧里改造计划年内开工20万平方米，竣工7万平方米，拆除各类旧住宅13万平方米，其中旧里9万平方米，使5500户居民的住房条件得到改善。
完成昌平路延平路——江宁路道路拓宽工程，辟通和拓宽陕西北路、昌化路。
同时，完成3条道路的大修改造和10条道路的重点养护。
完善静安区公共交通规划，落实站点，开通区内公交环线。
实施静安南京路橱窗内光外透延伸工程。
新辟公共绿地4万平方米、专用绿地1万平方米，引进大树3500棵。
完成延安中路大绿地二期建设和北京西路常德路大绿地建设。
建设4个配套齐全的住宅小区，即大闻丽都、嘉园、天鼎花园和新福康里一、二期。
完成景观道路沿街44幢居民多层住宅“平改坡”工程。
本案位于居住区和商业区交界处，处于“现代居住区”的最前沿，南面正对高品质的“商业商务区”，有利于本案中高档的产品定位和客户吸引。
结论：（二）、静安区整体楼市情况 xx年上半年，区域商品房交易面积２７.８万平方米，交易额１５.５亿元（平均销售单价为5575元/平方米），比去年同期增长１６.２％和８.３％。
交易金额增长缓于交易量的增长，而上半年主要交易基本集中在一些旧盘上，价格有所回落属于正常情况。
今年上半年，静安区交易价格水平低于去年同期的水平，主要原因是高品质、高售价物业供应量不足。
与平静的一级市场相比，三级市场交易火爆，底部积压房源进一步得到消化，未来供应量控制良好。
中高房源的稳定已经成为房产市场的中坚力量，在供应量不足的情况下价格有上升趋势；高价位房源的入市将大幅冲击价格行情，未来市场格局基本确认。
目前的市场架构可谓天时地利人和，区域房价指数将突破向上，并且在未来几年内，行情有屡创新高的可能，主要体现在底部积压房源进一步消化，其价格因素对大局影响越来越小；高档房源供应充足，市场价格逐步确认，并且为中档房源打开价格上升空间，有利于总体价格的抬高，未来的市场上升行情一触即发。
本案面临最大的竞争对手尚未浮出水面的盘量，根据不完全统计，在xx年和xx年静安区已规划上市的体量将达100万平方米左右。
结论：三、消费市场（数据：天启消费者研究数据库）据调查，目前上海的购房群体中“三口之家型”占总购房人群的54%、“年轻夫妻型”占购房人群的21%。
上述情况可见，上海购房越来越多趋向于“小家庭”购买。
小家庭购房族大多钟情于两室两厅房。
其中“三口之家型”比例是53.8%、“年轻夫妻型”购买比例是54.3%，均超过半数。
他们购买两房面积大约在90-110平方米，而购买三房的比例要低一些。
说明目前上海人购房面积正在趋向合理，并非越大越好。
他们在购买三房时都以控制总价为基本出发点。
目前上海人购房有两大偏爱：一是越来越多的消费者对板式小高层青睐有加。
板式小高层既有高层物业的建筑结构优势，又有多层物业的高得房率和采光及通风优势。
二是消费者在选择小区规划布局时，偏向于各类物业形态相结合的形式。
比如小区内有多层、高层、小高层、联体别墅等，其中尤以多层、小高层相结合的小区独占鳌头。
住宅小区的景观绿化、会所配套以及健身场等都成为消费者选择物业时的重要指标。
前几年在刚开始改善居住条件的时候，上海人大多购买二室一厅房。
不久为了追求一步到位，三室一厅房趋于热销。
这些大都以大家庭的形式进入市场。
到了xx年，又从“大家庭”向年轻“小家庭”转变，表明上海新一代年轻人已经进入购房主流。
同时，购房时更加注重产品品质和功能配比。
最受欢迎的楼型是小高层在可以复选的情况下，有76.9%的人选择了小高层，有50.5%的人选择了多层。
通过与受访者的交流，发现小高层更受有“一步到位”消费倾向人士的偏爱，他们普遍认为此类物业结构好，寿命长。
在所有受访者中，选高层的比例为15.2%，而30岁以下的人选择高层的比例达到了30%，明显高于其他年龄组的人，这与年轻人特有的审美心理、生活习惯有关。
选择多层的人看中的则是多层的得房率较高、物业管理费较便宜等因素。
四、项目地块分析地块状况位置：静安区中心位置，北至康定路、西临西康路、东到常德路、南靠新闸路。
占地面积：95892平方米（其中一期占地33980平方米，二期占地33423平方米，三期28488平方米）。
建筑面积：407541万平方米（其中一期144415平方米，二期142047平方米，三期121078平方米）容积率：4.25 绿化率：35% 覆盖率：25% 物业类型：高层。
地形：从整体看是缺右下角的正方形形状，一期则呈L形，东西长。
地块周边景观前方景观（南部）南面景观是周边景观中最好的，独特的地理位置使得南京西路上的宾馆、办公楼、静安寺商圈都在这一视野上后方景观（北部）北面有大量的旧住宅尚未拆迁，对景观有一定影响左侧景观（东部）对一期而言，东面的景观受到曼克顿豪庭的阻挡，而且在住宅的私密性上也有影响右侧景观（西部）西面景观近处为低层建筑，远处为一些高层住宅和商务楼，视野开阔，无阻挡景观综述从地块周围环临的景观及远景视野开阔程度看，四个方向上除东侧建筑将受到高层住宅遮挡外，其余方向上视野均好，尤其是南面的南京西路和静安寺商圈构成的人文景观，给本案的定位带来利益点。
当然，本案也存在纯市中心绿色缺乏的问题，因此，小区内部大型的绿地就显得尤为重要。
交通条件市政大交通上：有地铁二号线和地铁七号线毗邻本区在未来的两年里，地铁二号线会向西延伸至虹桥机场并向东和通往国际机场的磁悬浮交通相连 xx年正式动工的地铁七号线北至宝山祁连山路，南达徐汇区中山南二路，途中将在静安寺站与地铁二号线进行换乘。
另地铁七号线中，将有一个地铁站建造在本案附近，靠近常德路、康定路。
公交路线有：23、24、54、76、104、113、136、138 线路主要到达地区 23 静安曹家渡、人民广场、南黄浦地区 24 静安、卢湾、黄浦、外滩 54 静安、长宁区 76 普陀、静安、徐汇、长宁 104 新客站、静安、徐汇、上海体育馆 113 静安、长宁、徐汇 136 徐汇、静安、普陀 138 静安、黄浦、普陀本案交通方便，交通选择余地大，且到淮海路、徐家汇商圈交通便捷，往返机场便利，是本案一大优势产品规划分析产品分析本案产品将面临3大矛盾，一是高档住宅的高总价和小房型的总价市场承受力；二是高档住宅和小房型如何在同一小区兼容；三是目标市场的产品明朗化与大量的2房3房过渡型产品熟轻熟重。
