大工15秋《房地产估价》在线作业1满分答案

[9088]《房地产估价》第一次作业[多选题]将多个房地产估算结果综合成一个结果，可取其＿A：加权算术平均数B：众数C：中位数D：简单算术平均数参考答案：ABCD[多选题]楼面地价是＿之比A：土地总价与土地总面积B：土地总价与建筑总面积C：土地单价与建筑容积率D：土地单价与建筑覆盖率参考答案：BC[多选题]一宗土地经过规划后其价格可能＿A：上升B：不变C：等于零D：小于零参考答案：ABCD[多选题]房地产估价师不应评估＿A：亲属的房地产B：委托者要求高估的房地产C：委托者不要求评估的房地产D：所在单位的房地产参考答案：ACD[多选题]假设开发法中预期的楼价可用＿求取A：市场法B：收益法C：成本法D：收益乘数法参考答案：ABD[多选题]估计理论上的真实客观价格是指＿A：交易双方均接受的价格B：对交易双方来说经济上合理的价格C：政府规定或希望的价格D：正常情况下形成的价格参考答案：BD[多选题]估价时点又称＿A：估价作业日期B：评估基准日C：估价期日D：评估时点参考答案：BCD[多选题]房地产存在的形态有A：土地B：建筑物C：房地D：房地产参考答案：ABC[多选题]影响房地产需求的因素有＿A：该种房地产的价格B：消费者的收入水平C：消费者的偏好D：消费者对未来的预期参考答案：ABCD[多选题]房地产估价合法原则中的合法权益包括＿A：合法产权B：合法使用C：合法处分D：合法委托参考答案：ABC[多选题]建筑物重新购建价格可以用＿求取A：市场法B：单位比较法C：工料测量法D：分部分项法参考答案：ABCD第二次作业[单选题]正常情况下，最高价格的土地权利应是A：出让土地使用权B：地上权C：所有权D：划拨土地使用权参考答案：C[单选题]建筑物的已使用年限与估计的尚可使用年限之和（）耐用年限A：等于B：大于C：难以判断D：小于参考答案：C[单选题]已知土地资本化率，用收益法求其价格时，选择的资本化率是＿＿A：综合资本化率B：通行投资利率C：建筑物资本化率D：土地资本化率参考答案：D[单选题]房地产的供给增加，需求不变，其价格会＿A：上升B：下降C：维持不变D：升降难定参考答案：B[单选题]有甲乙两建筑物，甲建筑物建于1980年，乙建于1985年，若依年限法，甲建筑物的折旧会――乙建筑物的折旧A：大于B：小于C：等于D：难以判断参考答案：D[单选题]报酬率的实质是一种＿A：利息率B：收益率C：资本化率D：回报率参考答案：B[单选题]房地产的四个次级权能中最重要的是＿A：占有B：使用C：收益D：处分参考答案：D[单选题]在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用（）方法进行测算A：平均增减量法B：平均发展速度法C：移动平均法D：指数修匀法参考答案：B[单选题]下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是A：某标准厂房B：某酒厂厂房C：某待出让土地D：某写字楼参考答案：B[单选题]下列不属于房地产区位因素的是A：交通B：用途C：环境D：楼层参考答案：B第三次作业[判断题]成本法的估算结果一般小于市场法的估算结果参考答案：错误[判断题]采用现金流量折现法估算时，利息也需要折现参考答案：错误[判断题]收益乘数就是利息率的倒数参考答案：错误[判断题]可比实例房地产是一种交易实例房地产参考答案：正确[判断题]路线价是临街标准宗地的平均价格参考答案：正确[判断题]房地产价格的上涨趋势与房地产价格本身的高低无关，高价格的房地产其价格上涨趋势可能较缓慢，而低价格的房地产其价格上涨趋势可能较强劲参考答案：正确[判断题]高层建筑地价分摊是将高层建筑物占地的地价分摊到相邻地块上参考答案：错误[判断题]土地所有权人可以不受限制的随便处置土地参考答案：错误[判断题]生地和毛地的主要差异在于所在区域的不同参考答案：正确[判断题]房地产估价师和房地产估价员都必须经过相关考试都可以在估价报告上签字参考答案：错误第四次作业[判断题]房地产估价应该实事求是，成本费用及利润的估算应根据对象的实际发生情况而确定参考答案：错误[判断题]只要有比较多的类似房地产的交易案例就可以采用市场比较法评估房地产价格参考答案：正确[判断题]房地产估价是对房地产价格的估算和判定，一般都会和公开市场价格有一定的偏差参考答案：错误[判断题]房地产价格实质上是房地产权益价格参考答案：正确[判断题]会计上的房地产折旧和房地产估计中的房屋折旧含义是一样的参考答案：错误[多选题]市场实物状况比较和调整的内容包括A：环境B：地形地势C：外部配套设施D：内部基础设施E：装饰装修参考答案：BDE[多选题]下列关于重新购建价格的说法中，正确的是（）A：重新购建价格是重新开发全新状况的估价对象B：重新购建价格是在股价时点的价格C：重新购建价格是客观的价格D：建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E：土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格参考答案：BCD[多选题]房地产估价是对房地产真实客观合理价格的一种（）A：假定B：估计C：判断D：决定参考答案：BC[单选题]在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）A：过去形成的房地产价格变动的趋势在未来仍然存在B：市场上能找到充分的房地产历史价格资料C：房地产市场在过去无明显的季节变动D：政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产参考答案：A[单选题]随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（）A：单独深度价格修正率B：累计深度价格修正率C：平均深度价格修正率D：甲醛深度价格修正率参考答案：B[单选题]运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是( )A：待开发房地产开发建设开始时的具体日期B：待开发房地产建设发包日期C：取得待开发房地产的日期D：房地产开发完成并投入使用的日期参考答案：C第五次作业[论述题]估价对象为一写字楼，土地总面积1000 m2，于2001年9月底50底年使用权。

大工《房地产估价》在线作业2-0001
应用市场比较法估价时，选取的可比实例数量一般在（）个为宜。

A:1—8
B:3—10
C:4—12
D:6—15
参考选项：B
采用（）求得的房地产价格又称比准价格。

A:成本法
B:市场比较法
C:假设开发法
D:长期趋势法
参考选项：B
（）是求取待估房地（估价对象）在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。

A:成本法
B:市场比较法
C:假设开发法
D:长期趋势法
参考选项：A
（）是指将可比实例在其成交日期时的价格修正为估价时点时的价格。

A:交易情况修正
B:交易状况修正
C:交易日期修正
D:交易原则修正
参考选项：C
应用市场比较法估价时，建立价格比较基础不包括（）。

A:统一付款方式
B:统一主体
C:统一采用单价
D:统一面积内涵
参考选项：B
收益法的理论依据是替代原理。

A:错误
B:正确
参考选项：A
1。

《房地产估价》试卷一答案一、单项选择题（20题） 1．B 2．D 3．B 4．B 5．B 6．B 7．D 8．B 9．A 10．D 11．C12．C13．C14．B15．B16．B17．C18．A19．C20．C二、多项选择题（10题）1．ACD 2．BCD 3．ACD 4．ABD 5．AD6．BD7．BC8．BCD9．ABD10．AD三、判断题（10题） 1．× 2．×3．√4．√5．×6．×7．√8．×9．×10．√四、填空题（10个空格）1．市场 2．装修 3．面积单位 4．有良好的职业道德 5．估价时点 6．安全利率 7．396 8．500 9．5 10．10 五、计算题（4题）第1题解：已知：C=1000×500，R=5%，N=50，n=30 求：建筑物现时总价和单价 解：（1） 建筑物现时总价V=C ·1(1)N n R N -⎡⎤--⎢⎥⎣⎦=1000×500×50301(15%)50-⎡⎤--⨯⎢⎥⎣⎦=310000（元） =31(万元) （2） 建筑物现时单价=310000500=620（元/㎡） 答: 建筑物现时总价为31万元,单价为620元/㎡。

第2题解：（1） 该公寓房地产总价值V=1100×1000×3=3300000（元）=330（万元） （2） 设第二层单价为x 元/㎡，则：(150)(150)3x x x -++-=1100解得x=1200（元/㎡） （3） 第二层房地总价值为：1200×1000=1200000（元）=120（万元） （4） 第二层土地占有份额为：120330×100%=36.36%=36% 答: 第二层的土地占有份额为36%。

第3题解：此题可以用两种解法。

解法一：用收益法（1） 计算估价房地产年净收益：55-30=25（万元） （2） 计算资本化率：A 房地产资本化率=30352=11.90% B 房地产资本化率= 35294=11.90%C 房地产资本化率= 28238=11.76%D 房地产资本化率= 20166=12.05%估价房地产资本化率=11.90%11.90%11.76%12.05%4+++=11.90%（3） 计算估价房地产总价=2511.90%=210（万元）解法二：用购买年法（1） 计算估价房地产年净收益=55-30=25（万元） （2） 计算购买年A 房地产购买年= 25230=8.4(年) B 房地产购买年= 29435=8.4(年)C 房地产购买年= 23828=8.5(年)D 房地产购买年= 16620=8.3(年)估价房地产的购买年 =8.48.48.58.34+++=8.4(年)（3） 计算估价房地产总价=25×8.4=210(万元) 答: 估价房地产的总价为210万元。

房地产估价第1次作业网络教育房地产估价第1次作业考生答题情况网络教育房地产估价第1次作业本题得分:3.09 题号:4 内容: 房地产估价额是一定权利状态和一定估价期日下最可能实现的合理价格的推测和判断。

1、错 2、对学员答案:2 本题得分:4.12 题号:5内容: 产权是法律赋予人们对财产依法直接管理支配并享受其利益、排斥他人干扰的权利。

1、错2、对学员答案:2 本题得分:3.09 题号:6 内容: 所有权是包括()等在内的权力束。

A、继承权 B、使用权 C、收益权 D、处分权学员答案:BCD 本题得分:3.09 题号:7 内容: 用益权、地役权、地上权属于()。

A、用益物权 B、担保物权 C、留置权 D、使用权学员答案:A 本题得分:3.09 题号:8 内容: 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋()抵押财产。

A、属于题型:单选题(请在以下几个选项中选择唯一正确答案) 本题分数:3.09 题型:单选题(请在以下几个选项中选择唯一正确答案) 本题分数:3.09 题型:多选题(请在复选框中打勾，在以下几个选项中选择正确答案，答案可以是多个) 本题分数:3.09 题型:判断题本题分数:3.09 题型:判断题本题分数:4.12网络教育房地产估价第1次作业B、不属于C、依照低押合同的规定D、根据具体情况确定学员答案:B 本题得分:3.09 题号:9 内容: 房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体不一致的原则。

1、错 2、对学员答案:1 本题得分:3.09 题号:10 内容: 经济理性主义假定是指在市场经济中，当事人没有很好地明确自己的行为和目标，在经济决策时，粗略计算并进行权衡比较，找到较好方案，以获得可能大的利益。

1、错 2、对学员答案:1 本题得分:3.09 题号:11 内容: 市场类型分为()。

A、完全市场和不完全市场 B、完全市场和完全垄断市场 C、完全市场、完全垄断市场和寡头市场 D、完全市场和寡头市场学员答案:A 本题得分:3.09 题号:12 内容:在市场经济中，资源配置的主要机制是()。

大工21春《房地产估价》在线作业1试卷总分:100 得分:100一、单选题 (共 5 道试题,共 30 分)1.房地产区位状况的描述不包括（）。

<A>项.建筑物实物状况描述<B>项.位置描述<C>项.交通描述<D>项.外部配套设施描述[-正确答案-]：A2.（）也称为被估房地产、估价标的。

<A>项.估价客体<B>项.估价程序<C>项.估价原则<D>项.估价方法[-正确答案-]：A3.（）是指一个估价项目中估价所依据的相关法律、法规、政策和标准，估价委托人提供的有关情况和资料，估价机构和估价师掌握、收集的有关情况和资料。

<A>项.估价对象<B>项.估价原则<C>项.估价假设<D>项.估价依据[-正确答案-]：D4.下列说法中不正确的为（）。

<A>项.房地产估价本质上是评估房地产的价格而不是价值<B>项.房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价<C>项.房地产估价是提供价值意见而不是做价格保证<D>项.房地产估价都有误差但误差应在合理范围内[-正确答案-]：A5.（）是指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途。

<A>项.估价对象<B>项.估价原则<C>项.估价假设<D>项.估价目的[-正确答案-]：D二、多选题 (共 5 道试题,共 40 分)6.下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有（）。

<A>项.房地产抵押估价<B>项.房屋征收评估<C>项.房地产转让估价。

房地产估价作业（1）第一章1、下列叙述正确的是（A ）A.权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利和利益；B.实物、权益和区位三者对房地产价值影响都很大；C.通行权为典型的他项权；D.国有土地使用权即为出让土地使用权。

2、由于房地产（B ），所以具有难以变现性。

A.价值量大；B.不可移动；C.独一无二性；D.易受限制性。

3、某宗地的规划容积率为3，可兴建6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（ C ）元/m 2。

A.100B.300C. 900D.6004、从本质上看，不动产的基本特征是（ C ）。

A.耐久性；B.个别性；C.不可移动性；D.保值增值性。

5、房地产之所以有价格，其前提条件是（ ABD ）。

A.有用性；B.稀缺性；C.有效供给；D.有效需求。

6、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（A ）等设施或条件以及场地平整。

A.排水、给水、电力、通讯；B.给水、排水、燃力、热力；C.排水、电力、通讯、燃力；D.排水、电力、通讯、热力。

7、楼面地价是（ C ）之比。

A.土地总价与土地总面积；B.土地总价与建筑总面积；C.土地单价与建筑容积率；D.土地单价与建筑覆盖率。

8、一宗2000平方米的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/ m 2。

现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为950元/ m 2，则理论上应该补地价（单价）为4522元/ m 2。

8．一套建筑面积为100m 2，单价为2000元/m 2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的（C ）。

A ．实际单价为2000元/m 2，实际总价为30.16万元B ．实际单价为1950元/m 2，实际总价为20万元C ．实际单价为2000元/m 2，实际总价为20万元D ．实际单价为2000元/m 2，实际总价为30.16万元第二章本章思考题1、判断一名估价师的素质依据那些方面？2、如何理解房地产估价是科学性和艺术性的有机结合。

第1次作业一、单项选择题（本大题共20分，共20小题，每小题1分）1.按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为（）A.某部分占有的土地份额二该部分建筑面积F总建筑面积B.某部分占有的土地份额二该部分建筑面积X土地总价三总建筑面积C.某部分占有的土地份额二土地总价一该部分享有的地价额D.某部分占有的土地份额二该部分建筑面积一总建筑面积一土地总价2.房地产形成价格的条件是（）。

A.有用、稀缺且有需要B.独一无二C.不可移动D.寿命长久3.有关非专业估价，下列说法正确的是（）A.由取得相关资格的专业人员完成B.是一种专业意见C.具有社会公信力D.不用承担法律责任4.采用收益法测算房地产价格时，公式V二A/Y+b/Y2表示（）A.房地产净收益按一固定数额逐年递增B.房地产净收益按一固定数额逐年递减C.房地产净收益按一固定比率逐年递增D.房地产净收益按一固定比率逐年递减5.（）是对原有价格按照时间序列进行修匀，采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势A.指数修匀法B.移动平均法C.平均发展速度法D.数学曲线拟合法6.形成房地产需求的条件是（）。

A.费者愿意购买且有能力购买B.价值量大且寿命长久C.保值且升值D.有用且稀缺7.房地产的（）使房地产具有独占性。

A.数量有限性B.独一无二性C.不可移动性D.用途多样性&受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是（）A.30 年B.20 年C.10 年D.40 年9.寻找最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列四个方面依序筛选（）。

A.①法律上许可；②技术上可能；③经济上可行；④价值最大；B.①技术上可能；③经济上可行：③价值最大；③法律可行；C.① 价值最大；②法律上许可；③ 技术上可能；④经济上可行：D.①法律上许可；②技术上可行；③经济上可行；④价值最大；10.与报酬率性质不同的名词有（）A.利息率B.折现率C.内部收益率D.空置率11・房地产的供给增加，需求不变，其价格会（）A.上升B.下降C.维持不变D.升降难定12.—般而言，对同一房地产的征收价值正确的描述为（）。

2015年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及答案单选题1.估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”一词表示的是估价对象的（）。

A.实体B.功能C.质量D.权益中的权利【答案】B【解析】本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。

房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。

以一幢房屋为例，其有形的实体，就该房屋的建筑结构而言，是指它是砖木结构的，还是砖混结构、钢筋混凝土结构或者钢结构的；实体的质量，假如该房屋是砖木结构的，则是指它是采用什么质量的砖和木材建造的，或者其施工质量如何；组合完成的功能，假如该房屋是砖木结构，采用的砖和木材的质量也相同，并且施工质量也是相同的，则是指它的空间布局如何，如住宅的户型如何。

复式住宅属于估价对象的户型，即该组合完成的功能。

参见教材P49。

2.下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是（）。

A.未来状况下的房地产B.已灭失的房地产C.部分产权的房地产D.以房地产为主的整体资产【答案】C【解析】本题考查的是按实物形态划分的种类。

按照房地产的实物形态，可以把房地产分为下列9类：土地、建筑物、土地与建筑物的综合体、房地产的局部、未来状况下的房地产、已灭失的房地产、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分、以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产、整体资产中的房地产；选项C，部分产权的房地产，属于按权益状况划分的种类。

参见教材P69。

3．下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是（）。

A．该房地产位于28层办公楼的第8层B．该房地产500米内有地铁站点C．该房地产离机场约25公里D．该房地产坐北朝南【答案】B【解析】本题考查的是房地产区位状况描述。

房地产区位状况描述中对未知的描述，主要说明以下方面：坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层等。

选项B，属于区位状况描述中对交通的描述。

参见教材P78～79。

1、待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。

解：（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用：50000÷667＝75元／平方米其他费用：30000÷667＝45元／平方米土地开发费用：150，000，000÷1，000，000＝150元／平方米每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150＝270元／平方米（2）计算利息：第一期利息：270×3／4×10％×2×0.5＝20.25（元）第二期利息：270×1／4×9％×1×0.5＝3.0375（元）每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。

（注:由于第一年投入总投资的3／4，开发期为2年，利率10％，该笔资金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。

第二年同理。

）（3）计算利润：270×10％＝27（元）（4）计算土地成本：270+23.29+27＝320.29（元／平方米）（5）计算待估土地公平市场价值：320.29×（1+10％）＝352.32（元／平方米）每平方米土地公平市场价值为352.32元／平方米，近似等于每平方米352元。

2、被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5 000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。

评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中1-2层为商场，每层建筑面积为3 00O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1 900平方米。

电大2015最新《房地产评估》单项选择：1.采用比较法求得的价格通常称为( ) B. 比准价格2.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元，其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%)，则〔〕 B. 实际价格28.578万元，名义价格30万元3.均衡原理是指房地产内部构成要素的组合是否均衡，它可以帮助我们确定房地产的〔〕D. 最正确集约度和规模4.出租或营业型房地产的评估可以采用:〔〕C. 收益复原法5.目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属( ) B. 政府指导价6.当评估对象已做了某种使用时，且现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则该评估前提应为〔〕A. 保持现状7.在房地产纠纷案件中，特别是对评估结果有争议而引发的复核评估中，评估时点通常为〔〕A. 过去8.在评估房地产的预售或预购价格时，通常认为〔〕B. 评估时点为现在，评估对象为未来状况9.决定某一房地产价格水平高低的，主要是〔〕的供求状况。

C. 本地区本类房地产10.最能说明土地价格水平高低的价格是：〔〕C. 楼面地价11. 人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其评估对象为〔〕A. 已消失的房地产12.把行政划拨的土地当做有偿出让的土地来评估，违背了房地产评估的〔〕原则 C. 合法〔〕D. 最正确集约度14. 在同一个评估机构，在同一个城市，同一评估目的，同一时期，对不同位置、档次的房地产的评估结果应有一个合理的价格差，这符合〔〕原则 C. 替代〔〕来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。

D. 用途16.在以下事项中，影响资产评估结果的价值类型的直接因素是( )A. 评估的特定目的17.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: 〔〕B. 商业、办公、居住、工业18.如果与评估对象有利害关系，评估人员应当回避，这是遵循〔〕原则。