房地产产权理论

一、房地产的概念▲房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。

包括：a) 土地b) 建筑物及地上附着物c) 房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。

▲房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。

建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。

房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。

▲房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。

我国的地产是指有限期的土地使用权。

房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：a) 实物形态上看，房产与地产密不可分；b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。

差异包括几个方面：a) 二者属性不同；b) 二者增值规律不同；c) 权属性质不同；d) 二者价格构成不同。

二、房地产的特征▲房地产的自然特征a) 位置的固定性；b) 使用的耐久性；c) 资源的有限性；d) 物业的差异性。

▲房地产的经济特征a) 生产周期b) 资金密集性c) 相互影响性d) 易受政策限制性e) 房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。

其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。

三、房地产的类型按用途划分：a) 居住房地产b) 商业房地产c) 旅游房地产d) 工业房地产e) 农业房地产房地产住宅的层数划分的规定：低层住宅为1-3层?多层住宅为4-6层?小高层住宅为7-11层中高层住宅为12-16层?16层以上为高层住宅房地产土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。

对道格拉斯·诺思的产权理论的再认识王加丰内容提要：道格拉斯·诺思的资本主义起源理论及与之相关的产权理论对我国有很大影响，但正像我们引进的许多西方理论一样，该理论的引入也存在食洋不化的现象。

本文着重指出：诺思的理论主要是针对西方国家在实行福利国家后出现的种种问题而发的，虽然它也许是自韦伯以来西方最重要的资本主义起源学说，但又不能把它看成是全面．．论述资本主义起源的著作，也不能看成是全面．．论述资本主义产生过程中产权演变过程的著作。

关键词：诺思 产权理论 再认识在我国，对西方资本主义起源的认识，不仅影响着对中国资本主义萌芽的研究，也影响着对当前我国改革开放进程的思考。

对这个问题的片面认识，会对我们的有关研究和思考产生不良影响。

一、诺思的理论不是“一般的历史哲学”1973年，道格拉斯·诺思（诺斯）和罗伯特·托马斯出版了《西方世界的兴起》，立即引起重大反响。

在这本书中，他们比较系统地提出了一个影响极大的理论：西方所以产生了资本主义，是因为它形成了一套有利于资本主义发展的制度安排，其中最重要的是所有权的确立。

此后，诺思不断完善自己的理论，写出了《经济史中的结构与变迁》、《制度、制度变迁与经济绩效》（均已有中译本）。

他或以他为代表的思潮被称为“新经济史”或“新制度主义”。

1993年，诺思因其在经济史和经济理论上的贡献荣获诺贝尔经济学奖。

从资本主义起源的角度看，诺斯的这一观点包含着某种真知灼见，那是毫无疑问的，可以说这是继20世纪初韦伯提出新教伦理以后最重要的贡献。

他所使用的研究方法，是“经济理论与经济史的统一”，即用一定的经济理论来研究经济史，也是一种创新，所有这些都使它成了新经济史学派的奠基之作。

同时，这本书又符合当时西方社会的特定需要，所以它的出版造成的影响，我国有人喻之为“一‘书’激起千层浪”，这样讲可能并不为过。

11 见道格拉斯·诺思《经济史的中结构与变迁》的中译本《译者前言》，第2页。

中国房地产各阶段发展史（非常详细）中国房地产发展历程第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年)1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。

1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。

1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。

1982年国务院在四个城市进行售房试点。

1984年广东、重庆开始征收土地使用费。

1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。

1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。

1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。

第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年)1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。

1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。

1993年“安居工程”开始启动。

1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。

房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。

1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。

于是下令停止银行贷款。

政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。

1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。

房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年)随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。

房地产法学之论房地产权属登记制度法学1105班杭羲 11409100140房地产是我国特有的不动产概念,通常是指用于开发经营服务目的的不动产,按照我国的房地产相关法律规定,能够用于房地产开发经营的不动产主要指城镇国有土地的使用权和附着于土地上的房产。

而房地产权属登记，又称房地产登记，是指房地产管理部门依其职权对房地产权利人合法土地使用权和房屋所有权以及由上述权利产生的抵押、设典、租赁等房地产其他权利的登记发证行为。

房地产登记中的房地产权利人，是指依法享有土地使用权、房屋所有权以及房地产其他权利的自然人、法人和其他社会组织；房地产管理部门是指我国各级人民政府的房地产管理部门，是房地产登记管理机关。

一、房地产权属登记效力的规定作为房地产权属管理的重要内容，其登记效力有以下三种规定：其一为意思主义，亦称对抗主义、登记公示主义、形式主义登记体制。

指当事人一旦作出物权变动的意思表示，便可发生物权变动的法律效果，未经登记的物权也可以通过当事人的合意而成立，只是在没有依法进行登记前，物权的变动不能对抗善意的第三人。

其二为登记要件主义，认为不动产物权的变动必须进行登记，如果当事人只是达成了物权变动的合意，而没有完成登记手续，则物权变动的意思表示不仅不产生公信力，而且也不产生物权变动的效果。

其三则为英美法上的托伦斯登记制度，特点是除了登记外还要求交付权利证书，产权一经登记，具有不可推翻的效力，国家给予保障，但法律不强制一切土地所有权、他项权利申请登记。

一经登记后，其后发生的房地产权利变更或消灭，必须进行登记，否则不生效。

房地产权属包括房地产确认和房地产权属登记，二者都是房地产行政管理的前提和基础。

对于房地产权利人来说，登记是其权利的取得、设定、变更及丧失的法定依据。

房地产权属登记，在我国是房地产管理机关依职权所实施的行政行为，它体现了房地产管理部门与登记申请人之间管理和被管理的关系。

在登记法律关系中，房地产管理部门享有审查登记申请、作出登记决定、对不履行登记义务的房地产权利人进行处罚的职权，而房地产权利人负有及时向房地产管理部门申请房地产权属登记及服从管理的义务。

房地产产权理论引言：房地产产权是指对于土地和房屋等不动产拥有的权利和利益，是现代社会经济运行中不可或缺的重要组成部分。

房地产产权理论旨在探索房地产产权的本质，解释产权对市场经济的影响，并提供对产权保护和改革的指导。

本文将从不同的角度对房地产产权理论进行探讨和分析。

一、房地产产权的定义房地产产权是指个人或机构对土地和房屋等不动产所享有的所有权利和利益。

产权的核心要素包括权益、权能和权利的界定，以及权责和权利的制度安排。

房地产产权的确权与保护是现代市场经济的基石，它保障了个人和机构对不动产的合法所有权，并提供了一种有序的交易环境。

二、房地产产权理论的意义1. 产权清晰化促进资源配置：产权制度清晰能够有效促进资源的优化配置，有利于资源的高效利用和经济发展。

2. 产权保护促进经济增长：良好的产权保护体系可以激发个人和企业的创新活力，促进经济增长和社会繁荣。

3. 产权交易促进市场活力：健全的产权交易市场能够提供交易机会和契约执行的保障，优化资源配置，促进市场活力和效率。

4. 产权改革促进经济转型：产权改革能够推动经济结构调整和转型升级，提升经济发展的动力和水平。

三、房地产产权理论的发展1. 权利理论：强调个人和机构对产权享有的权利和权益，关注产权利益的最大化和公平分配。

2. 契约理论：强调产权契约的制定和执行，强调合同和契约在产权交易和保护中的重要作用。

3. 成本理论：强调产权保护的成本与效益，提出有效的产权保护制度和机制有助于降低交易成本和实现资源优化配置。

4. 政府干预理论：强调政府在产权保护和改革中的作用，重视政府的监管和制度设计。

四、房地产产权保护与改革1. 建立健全的法律法规体系：加强对房地产产权的立法和司法保护，完善产权法律法规体系，确保产权的合法性和稳定性。

2. 加强产权保护的执法力度：加大对违法侵权行为的惩戒力度，提高产权保护的执法效果，增强市场主体的信心和信任。

3. 创新产权交易机制：建设多层次、多元化的房地产产权交易市场，鼓励各类主体参与房地产产权交易，提高交易的效率和公平性。

第二章房地产开发经营管理相关理论第一节相关理论一、基础理论1、房地产实物学：了解土地、建筑物分类特点。

2、房地产经济学：土地产权理论、地租地价理论、区位理论、房地产投资、房地产开发建设、房地产市场、房地产价格、房地产评估、房地产周期外部性理论、宏观经济周期理论、泡沫经济理论、产业经济学、制度经济学3、房地产营销学：如何运用产品策略、定价策略、销售策略、促销策略4、房地产技术学：城市规划、土木工程、施工技术、建设项目招投标5、房地产政策学：土地政策、税收政策、金融政策（政府可以管制、征税、征用、充公）6、房地产法学：（土地法、城市管理条例、拆迁管理条例、商品房销售管理办法，预售管理办法、抵押管理办法、中介服务管理规定、权属登记管理规定）二、市场环境分析市场环境：影响企业市场和营销活动的不可控制的参与者和影响力。

1、宏观环境：间接影响企业营销活动的社会因素。

包括：经济因素：宏观经济条件（进行预测和分析，把握房地产市场的动向）、经济收入水平（实际购买力）政治因素：涉及政党、政权、政治活动（安定、稳定的国际国内环境才能保证预期收益）人口因素：人口状况（数量增加住房需求增加、区域内商业的繁荣和工业的发展引起对房地产的需求）、人口结构（影响住宅的设计指标）政策法规：2、微观因素：指企业具体经营业务活动中的直接影响因素供应者：向企业及竞争者提供生产所需资源的企业和个人（保证供货渠道）生产者：从事各种房地产开发的企业（相关生产企业，合作）顾客：产品的直接购买者和使用者竞争对手：（分析对手的长处和短处）公众：（融资公众、媒介公众、政府公众、公民团体公众、当地公众、内部公众）三、市场需求预测1、有关概念市场需求：一定的顾客在一定的地理区域、一定的时间、一定的市场营销环节和一定的营销方案下的购买力。

市场预测：在一定的环境条件下和市场营销费用下估计的市场需求。

（长期5年以上、中期1－5年、短期1年以内）。

可分为定性预测、定量预测2、市场需求影响因素分析竞争状况：租金水平、售价、定位、空房率（江北房源多，空置率高）人口特征：（消费者偏好、收入、年龄、职业）趋势分析：预测未来需求动向3、预测方法购买者意向调查销售人员综合意见时间序列（历史资料分析）四、价格确定理论1、完全竞争市场结构2、垄断竞争市场结构3、寡头垄断市场结构4、纯粹垄断市场结构五、收益最大原理六、消费行为理论1、购买动机（投资：炒房、出租、保值自住）2、购买决策过程（引起需求、搜集信息、分析比较、）3、购买行为分析（何时购买、何处购买、如何购买）第二节分析基础一、现金流量1、房地产经营活动的考察形态：物质形态：使用各种工具、设备、消耗一定的能源，通过对土地进行开发，使用建筑材料和建筑部件生产出房地产商品。

房地产产权登记制度【摘要】房地产权属登记是对房地产物权的确认和公示，对国家和房地产权利人具有十分重要的意义。

2007年《物权法》颁布完善了我国房地产登记制度的一些不足，但是在发展过程中仍有一定缺陷。

完善我国现行房地产权属登记制度有利于我国房地产业的发展。

本文共分四大部分对“浅议我国房地产产权登记制度的改革和完善”这一课题展开探究。

第一部分主要对房地产产权登记制度相关理论及发展现状进行概述。

第二部分主要结合现实分析房地产产权登记制度存在的问题。

第三部分在前文研究的基础上，提出完善房地产产权登记制度的措施。

第四部分指出完善房地产产权登记制度的重要意义。

【关键词】房地产；产权登记一、房地产产权登记制度现状（一）我国房地产产权登记制度的分类我国房地产产权登记分为土地登记制度以及房屋登记制度。

土地登记的范围主要涉及国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利。

其中，国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。

土地登记实行属地登记原则，以宗地为单位进行登记。

房屋登记比较复杂，其范围包括了国有土地上的房屋和集体土地上的房屋。

登记权利范围包括所有权、抵押权、地役权。

房屋应当按照基本单元进行登记。

国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

（二）我国房地产登记的基本类型根据《房地产法》的规定，我国房地产登记包括四个类型：一是初始登记，是指对以出让方式取得的土地使用权、以划拨方式取得的土地使用权、新建商品房屋和新建非商品房屋的所有权进行的第一次登记；二是变更登记，是指对因买卖、交换、赠与、继承、人民法院判决转移或仲裁机构裁决转移及其他原因，导致房地产权属发生变更后的情况进行的登记；三是注销登记，是指土地使用权和房屋所有权因抛弃；四是他项权利登记，是指除土地使用权和房屋所有权以外，又在土地使用权和房屋所有权基础之上产生的他项物权和其他权利的登记。

理论与方法难点要点技术路线回答的要点对于《房地产估价案例与分析》的问答题中的技术路线考题的回答，需要答出三个方面的内容，一是选用的方法，二是该题中的价格内涵，三是价格形成的过程。

例：划拔地房地产的估价技术路线：1、总体上采用成本法进行评估，其划拔土地使用权的价格和建筑物现值之和即为估价对象价值。

（选用的方法和价格内涵）2、先评估出完全产权的价格，再扣除需要补交的出让金，即为估价对象的价值。

（表达价格的形成过程）3、用市场比较法、基准地价系数修正法和成本法等方法评估出出让土地使用权的价格，再用重置价成新折扣法评估出建筑物的现值，二者相加即为估价对象完全产权的价值。

（表达细部的方法和评估步骤）4、需要补交的出让金根据当地政府的有关规定确定。

[求助]假设开发法中用折现法时，销售税费是否折现呢不要折现。

因为销售税费=房地产售价X销售税费比例，而房地产售价已经折现了，故销售税费不需要折现。

对，假设开发法中的那些项目需要折现，要看其计算基数是否折现，如销售税费、专业人员费用等都如此其实销售税费需要折现只不过销售税费的折现已经体现在房地产的售价中所以说销售税费不需要折现是不确切的关于状况修正请各位指点！！！因素修正有：情况修正、日期修正、状况修正而状况修正也有三个方面：区位、实物、权益诚请各位指点：这些修正的顺序：做过情况修正、日期修正后，状况修正的几个因素是先综合考虑有个统一的状况修正系数？还是把状况修正的几个因素也单独考虑啊！？？？状况修正应先进行单项指标比较，根据重要程度赋予权重，然后进行综合。

我做过一复习题如果题中没有给中权重的话还是要单独修正的铁老：我想请教几个概念，您能给我讲讲利率、折现率、资本率的区别吗？是不是可以因为利率＝折现率；资本化率＝折现率；可推知三者在概念上、或内涵可等价或是一致？谢谢利率是在单位时间内所得利息额与借贷金额之比。

折现率是同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率，包括资金利息率和开发利润率2部分。