上海2016年下半年资产评估师《资产评估》：假设开发法的应用模拟试题

假设开发法一.假设开发法公式(开发完成后价值及各项取值应为预测值，没有说明为预测值算错)待开发房地产价值=开发完成后房地产价值-后续开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产税费(一).开发完成后的价值：1.用于销售：⑴采用市场法并考虑类似房地产价格的未来变动趋势⑵市场法和长期趋势法求取2.用于出租营业：预测其租赁或经营收入，再用收益法求取(二).后续开发成本(续建成本各项取值是否说明理由)后续开发成本=勘察设计和前期工程费+建筑安装工程费+基础设施建设费+公共配套设施建设费+其他工程费+开发期间税费1.勘察设计和前期工程费(专业费)2.建筑安装工程费3.基础设施建设费(如果取得的房地产开发用地是熟地，则基础设施费已部分或全部包含在土地取得成本中)4.公共配套设施建设费5.其他工程费 (包括工程监理费、竣工验收费等)6.开发期间税费(三).管理费用管理费=(后续开发成本)×管理费率 (管理费率确定要有依据)(四).销售费用销售费用=开发完成后的房地产价值×销售费率 (销售费率确定要有依据)(五).投资利息 (传统方法才计算投资利息，现金流量折现法不计投资利息)应计息项目：⑴待开发房地产价值⑵取得待开发房地产的税费⑶后续的开发成本、管理费用⑷销售费用( ①销售之前发生应计息销售费用也均匀投入②与销售同时发生不计息)*销售税费不计息(六).销售税费销售税费=开发完成后的房地产价值×销售费率 (销售费率确定要有依据)销售税费包括⑴销售税金及附加①营业税②城市维护建设税③教育费附加⑵其他销售税费①印花税②交易手续费(七).开发利润 (传统方法才计算开发利润，现金流量折现法不计开发利润)投资利润率，计算基础待开发房地产价值+开发成本+管理费用+销售费用+取得税费(八).取得待开发房地产的税费取得待开发房地产的税费=待开发房地产价值×税费率二．折现率折现率 = 资金的利率+ 开发利润率假设开发法常见错误1. 应采用现金流量折现法计算，如采用传统方法，不在报告中说明不采用现金流量折现法的理由算错2. 待开发房地产价值=开发完成后房地产价值-后续开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产税费3. 待开发房地产价值（7项目）是否漏计4. 开发完成后价值及各项取值应为预测值，没有说明为预测值算错5. 续建成本各项取值是否有依据6. 后续开发成本=勘察设计和前期工程费+建筑安装工程费+基础设施建设费+公共配套设施建设费+其他工程费+开发期间税费7. 后续开发成本各项内容是否计算8. 管理费是否计算，管理费=(后续开发成本)×管理费率，管理费率确定要有依据9. 销售费用是否计算，销售费用=开发完成后房地产价值×销售费率，销售费率确定要有依据10.传统方法才计算投资利息，现金流量折现法不计投资利息11.投资利息应计息项目：⑴待开发房地产价值⑵取得待开发房地产的税费⑶后续的开发成本、管理费用⑷销售费用(①销售之前发生应计息销售费用也均匀投入②与销售同时发生不计息)12.销售税费不计息13.开发利润不计息14.销售税费是否计算，销售税费=开发完成后的房地产价值×销售费率，销售税费率确定要有依据15.传统方法才计算开发利润，现金流量折现法不计开发利润16.投资利润率计算基础：待开发房地产价值+开发成本+管理费用+销售费用+取得税费17.非XX 公司的直接成本利润率，而是客观行业平均利润率18.取得待开发房地产的税费是否计算，取得待开发房地产的税费=待开发房地产价值×税费率19.出让土地，建筑物晚于土地结束，按建筑物经济寿命减去晚于土地使用年限的那部分寿命后的寿命计算折旧时，应说明土地出让合同已约定不可续期20.折现率取值应为同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率21.折现率取值是否有依据。

2016年10月自考《资产评估》试题及答案1 2016年10月全国自考《资产评估》试题及答案一、单项选择题（30×1＝30分）1. 下列资产中，属于可确指无形资产的为（）。

A 流动资产B 商誉C 机器设备D 专利〖解析〗A 、C 属于有形资产；B 是不可确指无形资产，有名称，无对象，只有名称，没有具体的对象；C 是可确指无形资产，有名称有具体对象（XX 专利、XX 商标、XX 志有技术。

（P8）2. 决定和影响价值类型的因素是多方面的，但主要因素不包括（）。

A 评估的特定目的B 资产功能及状态C 评估方法D 市场条件〖解析〗评估方法是在评估目的、市场条件、资产状态确定出的选择，它对价值类型没有成直接的影响。

（P14）3. 需要评估某破产清算企业的一块商业用地，如果在时间方面没有限制，被评估项目适用（）。

A 继续使用假设B 公开市场假设C 破产清算假设D 非公开市场假设〖解析〗破产企业假如在时差上没胡限制，但它对土地上的建筑物、土地周边的设施有可能被拆零拍卖，还是属于有限制下的评估。

故选择C （P17）4. 下列关于复原重置成本与原始成本的表述中，错误的是（）。

A 二者的内容构成是不同的B 二者反映的价格水平是不同的C 二者的内容构成是相同的D 复原重置成本可能高于也可能低于原始成本〖解析〗A 、C 是互斥型，肯定有一项是错的。

复原重置成本是运用原来的材料、建筑按现时的价格复原构建全新资产所发生的支出；原始成本是取得资产时发生的实际支出。

其价格水平通常不同（P34）5. 由政府政策和法规的原因造成资产价值损失，在资产评估中通常作为（）。

A 非经济性贬值B 经济性贬值C 功能性贬值D 实体性贬值〖解析〗政府政策和法规的改变对企业来说是不可控因素，属于经济性贬值范畴（P39～43）6. 某资产的重置成本为10万元，预计残值为0.5万元，尚可使用年限与名义已使用年限均为10年，评估基准日前资产利用率为90%，该资产的实体性贬值为（）万元。

上海2016年下半年资产评估师《资产评估》：资产评估程序试题本卷共分为1大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共50题，每题2分。

每题的备选项中，只有一个最符合题意）1.下列防水涂料中，防水性能最好的是__。

A．乳液型防水涂料B．溶剂型防水涂料C．反应型防水涂料D．水乳型防水涂料2.计量和报告，不得提前或者延后。

这体现的是__。

A．及时性B．相关性C．谨慎性D．重要性3.根据《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》，长期应付债券溢价折价摊销，应采用的方法是__。

A．成本法B．直线法C．权益法D．实际利率法4.企业会计制度规定，滥用会计政策和会计估计及其变更，应当作为__予以更正。

A．会计估计变更B．会计政策变更C．重大会计差错D．非重大会计差错5. 有关内燃机492QA的型号，说法错误的是______。

A．汽车用B．直列C．缸径92mmD．“4”表示四冲程6. 某股份公司年末利润表中的“净利润”项目为2000万元，资产负债表中的“未分配利润”项目为800万元。

年末股东大会批准董事会的决议，按净利润的10%提取法定盈余公积。

假设不考虑其他因素的影响，该公司可供股东分配的利润为__万元。

A．2000B．2500C．2600D．28007. 各项建设用地对地形的坡度最敏感的项目是__。

A．居住用地B．城市道路C．机场用地D．铁路站场8. 在城市规划中一般按当地在一年中不同风向的最大风向频率确定其盛行风向，据此布置功能用地，把工业区布置在居住区的__。

A．上风向B．西侧C．下风向o．东侧9. 下列构造中，属于烟窗主体构造的是（）。

A．筒壁B．爬梯C．避雷装置D．信号灯10. 某商场采用毛利率法对商品的发出和结存进行日常核算。

2008年10月，甲类商品期初库存余额为20万元。

该类商品本月购进为60万元，本月销售收入为92万元，本月销售折让为2万元。

上月该类商品按扣除销售折让后计算的毛利率为30%。

2016年下半年台湾省注册资产评估师资产评估：假设开发法的应用试题本卷共分为1大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共50题，每题2分。

每题的备选项中，只有一个最符合题意）1.关于门窗工程的工程量计算规则的叙述不正确的是__。

A．各类门、窗制作、安装工程量均按门、窗洞口面积计算B．卷闸门安装，其工程量按门洞口高度加500mm乘以门实际宽度的面积，以平方米计算C．不锈钢门框工程量按门框外表面积以平方米计算D．厂库房大门、特种门，按扇外围面积以平方米计算2.工程图样中只用米和毫米做单位，下列选项中以米为单位标注的是__。

A．建筑标高B．门窗尺寸C．房间尺寸D．大房间尺寸3.谨慎性原则是会计信息质量要求之一，下列各项中，不能应用谨慎性原则的是__。

A．取得存货入账价值的确定B．固定资产的折旧C．无形资产摊销D．持有至到期投资的期末计价4.排架结构荷载的传递路线依次为__。

A．屋面板—屋架—柱—基础B．屋架—吊车梁—柱—基础C．屋架—墙梁—柱—基础D．吊车梁—柱间支撑—柱—基础5. 某企业的资产负债率为0.4，速动比率为0.5。

如果不考虑其他因素的影响，一般情况下，上述指标表示的内容是__。

A．经营安全性较高B．该企业长期偿债能力较强C．短期偿债能力较弱D．该企业流动负债的规模较大6. 下列关于冲天炉的叙述中，正确的是______。

A．冲天炉的内径越大，生产率越低B．燃料消耗相同时，铁水出炉温度越高，炉子经济效果越好C．相同熔化率下，冲天炉内熔化带处断面积越大，融化强度越大D．铁焦比越大，焦炭消耗率越大7. 企业计提的长期股权投资减值准备，应借记的会计科目是__。

A．管理费用B．营业外支出C．资产减值损失D．投资收益8. 当框架结构房屋的上部荷载一定时，单位面积地基土层承受荷载最小的钢筋混凝土基础是__。

A．独立柱基础B．筏形基础C．柱下条形基础D．井格基础9. 在建设用地的分类中，金融保险用地被归类为__。

2016年下半年广西资产评估师《资产评估》：假设开发法的应用考试试题本卷共分为1大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共50题，每题2分。

每题的备选项中，只有一个最符合题意）1.某企业因火灾原因毁损一批材料1000元，该批材料进项税额为170元，收到各种赔款360元，残料入库10元。

经批准后，应记入“营业外支出”账户的金额为__元。

A．800B．630C．730D．9002.木材的纤维饱和点是指木材的__。

A．物理力学性质发生改变的含水率临界点B．内部充满自由水和吸附水时的含水率C．体积开始发生膨胀时的含水率D．含水率影响其强度变化的最低临界值3.在投资决策评价中，对于互斥方案来说，最好的评价方法是__。

A．净现值法B．现值指数法C．内含报酬率法D．会计收益法4.为提供和验证设计参数，根据设计要求某一框架结构进行破坏性试验，所支出的费用属于__。

A．检验试验费B．研究试验费C．勘察设计费D．工程质量检测费5. 对建筑功能的评价，是衡量其满足社会需要的程度。

建筑功能就是指__。

A．建筑物满足人们生活需要的性能B．建筑物满足人们生产和生活需要的性能C．建筑产品满足社会需要的各种性能的总和D．建筑产品提供人们适宜的环境6. 潜水、承压水三类。

具有城市用水意义的地下水，主要是__。

A．滞水B．承压水C．二滞水与潜水D．潜水与承压水7. 在建设用地的分类中，科研设计用地被归类为__。

A．特殊用地B．公共建筑用地C．公用设施用地D．商服用地8. 某一字平面砖混结构楼房在使用中墙体出现“倒八字”裂缝，其可能的原因是__。

A．房屋一端基础沉降大、另一端沉降小B．屋顶受热而沿纵向产生膨胀C．房屋两端基础沉降大、中间沉降小D．房屋基础中间沉降大、两端沉降小9. 各项建设用地对地形的坡度最敏感的项目是__。

A．居住用地B．城市道路C．机场用地D．铁路站场10. 企业委托外单位加工的物资，应通过“__”科目核算。

（六）计算利润利润=（地价 + 建筑物 + 专业费）× 10%=（地价 +16 500 000 ）× 10%（七）求取地价地价 = 楼价—建筑费—专业费—利息—销售税费—利润地价=45 000 000-16 500 000-1 125 000-2 925 000-0.1×地价-1 650 000-0.1236×地价-990 000地价 =21 810 000/1.2236=17 824 452（元）（⼋）评估结果单位地价=17 824 452/2 000=8 912 （元 / 平⽅⽶）楼⾯地价=8 912 ÷ 2.5=17824452/（2000×2.5）=3 565 （元 / 平⽅⽶）【2008年度考题】某待开发建设⽤地，⼟地⾯积为10 000平⽅⽶，⼟地出让年限为40年，于2006年5⽉19⽇取得⼟地使⽤权，建筑容积率为2，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2000元/平⽅⽶，专业费为建筑费的l0%，建筑费和专业费在建设期内均匀投⼊。

2008年5⽉，评估⼈员通过对当地房地产市场调查了解到，与所开发房地产类似房地产的未来⽉租⾦净收益为每建筑平⽅⽶200元。

出租率为85%，该类房地产的资本化率为l0%，销售费⽤为楼价的3%，销售税费为楼价的8%，银⾏年贷款利率6%，投资利润率为l5%。

评估基准⽇为2008年5⽉l9⽇。

要求：根据上述资料估算该宗⼟地评估基准⽇的单位地价和楼⾯地价。

【答案】『正确答案』计算开发房地产的楼价=200*12*10 000*2*85%*（P/A，10%，38）=396 784 080（元）建筑费=2000*10 000*2=40 000 000（元）专业费=40 000 000*10%=4 000 000（元）销售费⽤=396 784 080*3%=11 903 522.4（元）销售税费=396 784 080*8%=31 742 726.4（元）利润=（地价+建筑费+专业费）*15%=0.15*地价+6 600 000利息=地价*［（1+6%）^2-1］+44 000 000*［（1+6%）^1-1］=0.1236*地价+2 640 000地价= 396 784 080-44 000 000-43 646 248.8-0.1236*地价-2 640 000-0.15*地价-6 600 000地价=299 897 831.2/1.2736=235 472 543.34（元）单位地价=235 472 543.34/10 000=23 547.25（元）楼⾯地价=23 547.25/2=11 773.63（元）。

房地产估价师房地产估价理论与方法第八章假设开发法及其运用综合练习与答案一、单选题1、在最佳开发经营方式的选取中，要弄清土地的区位状况，包括下列（）。

A.所在城市性质B.面积C.容积率D.开发程度【参考答案】：A【试题解析】：本题考查的是最佳开发经营方式的选择。

搞清楚土地的区位状况包括三个层次：土地所在城市的性质；土地所在城市内的区域的性质；具体的区位状况。

选项BD属于实物状况；选项C属于权益状况。

2、测算（）的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本.费用.税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。

A.待开发房地产最高费用B.待开发房地产预期利润C.待开发房地产最高价格D.待开发房地产最优资源【参考答案】：A【试题解析】：本题考查的是假设开发法适用的估价对象。

测算最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本.费用.税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。

3、假设开发法最基本的公式是（）。

A.房地产价值＝开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应得利润B.待开发房地产价值＝开发完成后的价值－相应的支出及利润C.待开发房地产价值＝开发完成后的价值－已完成工作的必要费用D.待开发房地产价值＝开发完成后的价值－开发成本【参考答案】：A【试题解析】：本题考查的是假设开发法最基本的公式。

假设开发法最基本的公式为：房地产价值＝开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应得利润。

4、关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是（）。

A.根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算B.采用直接成本利润率计算时，计算基数为后续开发建设成本C.静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润D.开发利润率应为扣除所得税后的净利润率【参考答案】：C【试题解析】：本题考查的是后续开发的应得利润。

选项A错误，开发利润率应当是典型的房地产开发企业进行特定的房地产开发所期望获得利润率（平均利润率）；选项B错误，采用直接成本利润率计算时，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费.以及后续的建设成本；选项D错误，因为所得税是以企业为对象缴纳，不同业务的盈亏情况不统一，为了便于开发利润率的调查.估计，不应扣除所得税。

上海2016年下半年资产评估师《资产评估》：假设开发法的应用模拟试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、以募集方式设立股份有限公司的，发起人认购的股份不得少于公司股份总数的__，其余股份应向社会公众募集。

A．25%B．30%C．35%D．40%2、某项资产购建于2005年，账面原值为10万元，于2008年评估，若以取得时定基物价指数为100%，评估时定基物价指数为140%，该资产最可能评估值为____元。

A：120000B：150000C：140000D：1100003、下列各项中，通过“营业外支出”科目核算的是__。

A．结转出租、出借包装物的成本B．结转对外出售不需用原材料的成本C．结转转让无形资产所有权的亏损D．结转随同商品出售单独计价的包装物成本4、根据《公司法》的规定，以募集方式设立的股份有限公司，发起人应当在__主持召开公司创立大会。

A．发行股份的股款缴足并经法定验资机构验资出具证明后30日内B．发行股份的股款缴足并经法定验资机构验资出具证明后15日内C．在依法缴纳自己所认购股份的全部股款后30日内D．在经国务院证券监督管理机构核准后15日内5、螺旋传动机构主要是通过螺杆与螺母的啮合来将____，同时传递运动和动力。

A：回转运动变为直线运动B：回转运动变为回转运动C：直线运动变为回转运动D：回转运动变为间歇运动6、可以设定行政许可的事项包括____A：市场竞争机制能够有效调节的B：行政机关采取事后监督能够解决的C：企业或者其他组织的设立，需要确定主体资格的D：行业组织或中介机构能够自律管理的7、以下关于金属材料的力学性能的说法中，正确的是____A：强度是指金属材料在载荷作用下，抵抗弹性变形与断裂的能力B．686813C．499500D．45787523、选择什么层次和口径的企业收益作为收益法评估企业价值的基础，首先应服从于（）。

A．企业价值评估的方法B．企业价值评估的目的和目标C．企业价值评估的假设条件D．企业价值评估的价值标准24、当初步设计达到一定深度，建筑结构比较明确，并能够较准确地计算出概算工程量时，可采用__编制概算。

资产评估师考试《资产评估》模拟试题(一)总分：100分及格：60分考试时间：120分一、单项选择题（共30题，每题1分。

每题的备选项中，只有1个最符合题意）(1)评估房地产时需要考虑的主要风险是（）。

A. 不可位移B. 使用时间长C. 不易变现D. 规划限制严(2)在（）情况下，注册资产评估师应该聘请专家参与评估业务。

A. 当涉及到注册资产评估师能胜任的业务时B. 当涉及到注册资产评估师不能胜任的业务时C. 当涉及同时含有注册资产评估师胜任和不能胜任的业务时D. 当涉及到注册资产评估师参加的业务时E. 当涉及到注册资产评估师不参加的业务时(3)股票的内在价值属于股票的（）。

A. 账面价值B. 理论价值C. 无面额价值D. 发行价格(4)下列森林资源中属于森林景观资源的是（）A. 用材林B. 经济林C. 纪念林D. 特种用途林(5)资产评估结果有效期一般为评估基准日后的（）内有效。

A. 30天B. 90天C. 一年D. 二年(6)对某企业进行评估时，一部分产品正处于生产加工中尚未完工，数量为200个，这部分在制品已经过16个小时的加工工序，而完成单位产成品需要20个工时。

已知在评估基准日同类品的单位重置成本为100元，经评估人员确定该产品的成本消耗与生产工时成正比，则该在制品的评估值最有可能是（）。

A. 20 000元B. 16 000元C. 18 000元D. 10 000元(7)土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出让年限，下列各项关于（1）居住用地；（2）工业用地；（3）教育科研文化卫生体育用地；（4）商业旅游娱乐用地；（5）综合或其他用地最高出让年限正确的是（）。

A. 70年、50年、50年、40年、50年B. 70年、50年、50年、40年、40年C. 60年、50年、50年、40年、50年D. 60年、50年、40年、40年、50年(8)与评估对象完全相同的参照物资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该项资产价格上升了5%则最可能的评估值是（）A. 11万B. 12.5万C. 10.5万D. 10.8万(9)已知被评估设备在评估基准日的主材费为100万元，设备的主材费为全部成本的85%，行业平均成本利润率为l0%，不考虑其他因素，则设备的重置成本最接近于（）万元。

房地产估价理论与方法：假设开发法及其运用考试题及答案模拟考试卷 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题 假设开发法估价分析时，售价的预测和成本预算必须符合（ ）。

A.统一原则 B.合法原则 C.平衡原则 D.同步原则 本题答案： 2、多项选择题 在中国现行情况下，政府开展国有土地使用权有偿出让的地块，主要是待开发土地。

政府出让土地使用权的方式有（ ）。

A.拍卖 B.招标 C.挂牌 D.征收 E.交易 本题答案： 3、多项选择题 未来开发完成后的房地产价值可以用（ ）方法求取。

A.成本法 B.长期趋势法 C.收益法 D.市场法姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：4、单项选择题（）是从动工开发到房屋竣工的这段时间。

A.建造期B.经营期C.开发期D.前期本题答案：5、单项选择题运用假设开发法估价时，开发经营期的起点就是（）。

A.开工日期B.估价时点C.取得待开发土地的日期D.开始出售开发完成后的房地产的日期本题答案：6、单项选择题假设开发法的理论依据是（）。

A.替代原理B.合法原理C.预期原理D.生产费用价值论本题答案：7、判断题凡是具有开发或再开发潜力，并且其开发完成后的价值可以采用比较法、收益法、成本法等方法求取的房地产，都适合用假设开发法进行估价。

（）本题答案：8、单项选择题运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用（）来求取。

A.成本法B.比较法C.收益法D.长期趋势法本题答案：9、判断题经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。

2016年资产评估师考试《资产评估》真题及答案1.下列关于资产评估师执业的表述正确的是( )。

A.不能同时在四家以上的资产评估机构执业B.不能同时在五家以上的资产评估机构执业C.不能同时在三家以上的资产评估机构执业D.不能同时在两家以上的资产评估机构执业【参考答案】D【答案解析】属于《资产评估职业道德准则—基本准则》的要求。

2.就反映企业价值的可靠性而言，评估企业价值的收益额应当选择( )。

A.企业现金流量B.企业净利润C.企业利税总额D.企业利润总额【参考答案】A【答案解析】就反映企业价值的可靠性而言，企业的净现金流量是企业实际收支的差额，不容易被更改。

3.已知被评估资产的收益期为3年，评估基准日当年的收益额为125万元，以后每年的预期收益将在前1年的基础上递增5万元，折现率为10%，则该资产的评估值为( )万元。

A.502.50B.482.50C.322.50D.362.50【参考答案】C【答案解析】(125/10%+5/10%^2)[1-1/(1+10%)^3]-(5/10%)×3/(1+10%)^3=322.50 (万元)。

4.根据自然资源在开发过程中能否再生对自然资源进行分类，土地资源属于( )。

A.可再生的非耗竭性资源B.恒定的非耗竭性资源C.耗竭性资源D.不可再生的非耗竭性资源【参考答案】D【答案解析】土地资源属于不可再生的非耗竭性资源，只要合理利用，就能永续使用，如果不合理开发，就会造成沙化、盐碱化、荒漠化。

5.被评估资产购置于2008年，账面价值为36万元。

已知2008年的定基物价指数为102%，2012年的定基物价指数为108%，从2013年开始，同类价格指数每年比上一年上涨1%，若不考虑其他因素，被评估资产在2016年重置成本为( )万元。

A.37.66B.41.86C.42.72D.39.66【参考答案】D【答案解析】2012年底的重置成本=36×108%/102%=38.118万元，2016年重置成本=38.118×(1+1%)4=39.66万元。

C.木结构 D.简易建筑物
二、多项选择题
31.以下资产中属于可确指资产的有 【 ABCD 】
A.机器设备 B.专利权 C.商标权
D.专有技术 E.商誉
B.物价指数法只考虑技术进步和市场变化的影响
C.对购置年代较长、型号陈旧的设备，不宜采用物价指数法估算重置成本
D.对于技术已经更新的进口设备应采用物价指数法估算重置成本
11.标定地价是 【 D
A.权利 B.获利能力
C.基本用途 D.变现能力
2.资产评估值与资产交易中的实际成交价格存在下列关系 【 D 】
C.评估依据 D.评估基准日
27.依据相关规定，不应在资产评估报告书上签字的人是 【 B 】
A.评估机构法定代表人 B.委托方法定代表人
C.项目负责人 D.注册资产评估师
28.我国颁布的第一个资产评估准则是 【 B 】
A.《资产评估准则—基本准则》 B.《资产评估准则—无形资产》
C.《资产评估准则—职业道德准则》 D.《专业评估执业统一准则》
29.在运用市场法对产成品及库存商品进行评估时，工业企业的产品和商业企业的产品的评估依据分别为 【 B 】
A.抽样特殊性 B.抽样错误率
C.不平问题 D.抽样风险
9.工程保险费按保险公司对机器设备安装工程险的保费标准计算，保险费率一般为 【 B 】
23.有某股经营比较稳定、红利分配相当稳定的普通股，在对其进行评估时，它符合 【 C 】
A.红利增长模型 B.分段式模型
C.固定红利模型 D.红利稳定模型
A.前者必须高于后者 B.前者必须低于后者
C.前者必须等于后者 D.前者可以高于、低于或等于后者

资产评估师考试《资产评估》模拟试题(6)总分：100分及格：60分考试时间：120分一、单项选择题（共30题，每题1分。

每题的备选项中，只有1个最符合题意）(1)被评估企业未来前5年收益现值之和为1 500万元，折现率及资本化率同为10%，第6年企业预期收益为400万元，并一直持续下去。

按分段法估算企业的价值最有可能的是（）万元。

A. 3 980B. 3 986C. 3 984D. 3 982(2)某企业产成品实有数量80台，每台实际成本94元，该产品的材料费与工资、其他费用的比例为70：30，根据目前有关资料，材料费用综合调整系数为1.20，工资、其他费用综合调整系数为1.08。

该产品的评估值应接近于（）元。

A. 9 745B. 8 753C. 7 520D. 8 800(3)被评估企业以无形资产向A企业进行长期投资，协议规定投资期10年，A企业每年以运用无形资产生产的产品的销售收入的5%作为投资方的回报，10年后投资方放弃无形资产产权。

评估时此项投资已满5年，评估人员根据前5年A企业产品销售情况和未来5年市场预测，认为今后5年A企业产品销售收入保持在200万元水平，折现率为12%，该项无形资产的评估值最有可能是（）元。

A. 180240B. 72099000C. 360480D. 500000(4)资产评估是判断资产价值的经济活动，评估结果应该是被评估资产的（）。

A. 时期价值B. 时点价值C. 时区价值D. 阶段价值(5)某被评估企业截至评估基准日止，经核实后的应收账款余额为l 460 000元，该企业前5年的应收账款累计余额7 200 000元，处理坏账累计额610 000元，按坏账比例法确定该企业应收账款的评估值最接近于（）元。

A. 1 336 320B. 7 200 000C. 36 000D. 1 365 630(6)森林资源属于（）。

A. 耗竭性资源B. 可再生非耗竭性资源C. 恒定的非耗竭性资源D. 人文社会资源(7)被评估企业未来前5年收益现值之和为1 500万元，折现率及资本化率同为10%，企业将一直持续经营下去，按年金法计算企业的整体价值最有可能的是（）万元。

绝密*启用前2016年4月高等教育0学考试全国统一命题考试资产评估试卷（课程代码00158）本试卷共7页，満分100分■考试时闾150分钟。

考生答a注童事项：1・本«所Wits必须在答8卡上作答。

答在试卷上无效•试卷空白处和背面均可作草«纸。

第一部分为选择a。

必质对应试卷上的H号便用2B铅笔将“答題卡”的相应代码涂溜。

第二部分为非选择fi。

必须注明大、小S号,便用0- 5 ＜米11色字迹签字笔作答O 合理安排答IS空间,趙出答fi区域无效。

第一部分选择题（共40分）-、单尖选择tt （本大S共30小《•毎小a 1分・共30分）左毎小fi列出的四个备选项中只有一个長符合H目要求的.谓将其选出并将吟fH卡"的相应代码涂黑-错涂、多涂或未涂均无分.I、责产评估的几大要素中，立按决定和制约价值吳型和评估方法逸择的要亲&2、A.评估客体Bx评估程序C、转定目的D、评估主体资产评估通过模拟市场条件对资产做出评定估算和报吿，并且这一估算和报吿结果必须接受市场检脸，这体现了资产评估的A、现实性C、公正性不可确指的资产是指A、那些没有物质实体的权利型资产C、离开企业不能独立存在的资产B、D、B、D、咨询性市场性具有获利能力的资产塚合体除有形资产以外的所有资产0672.3-4.资产评估试卷第1负（共7贡）4、 资产评估试卷第2页（共7页）•试作林氐 I 代码涂黑。

E 答。

ft6.7、 9. 10>某项资产ft 2009年12月购建的，ft 面原值为人民币300万元»,于2012年12月进行 资产评估，已知2009年至2012年的环比物价指ft 分别为10%、8%、11%. 5%, »資 产的fifi成本约为 A. 330万元 B 、377.6万元 C. 402万元D. 415.4万元某车队拥有同种型号、相同使用年限的汽车200輛，毎辆车原始成本30万元，经评估 人员a 机选择10 «来评估■其《置成*之和为220万元■则这批车«的《*成本之和 为 A. 4400万元6 5400万兀 下列关于»产利用♦的播述，不正确的ft ■ • •资产利用率小于I.会使责产名义已便用年限大于实际已使用年限 资产利用率小于1,会使费产的成新提高 资产利用率tt 小，资产的评估价值趁低 资产未来利用率小于1.会便资产发生经济性贬值 B. 4800万无6 6000万元A>B 、C 、6评估机器设备的班置成本时，首先整做的A 、市场询价B 、fifi 成本枸成耍素分析C 、历史成本分析D 、使用情抚分析机器设备的经济寺命是揃机器设*A 、 从全«状态开始使用，直到不能正常工作而予以报废所经历的时间B 、 从开始便用到技术过时予以恂汰所经历的时间C 、 从开姐使用到经济上不合算而停止使用所繞历的时间D 、 从评估基《日到经济上不合算而停止便用所经历的时间某设备购建于2007年10月.K 面价值为10万元，2010年10月投资1万元进行技术 改造，2012年10月对该设备进行liF 估.调査分析寰軌 该类设备2007年、2010年和2012年的定基物价分别为120、 A 、3.8 <\ 4.7修《费用法估界实体性贬値适用于 设备上存在的所有育形掴耗 修寶在技术上可行g 济上划算的设备有形ifl 耗 只要堪技术上可修复的设备有形损耗 短期内不可修复但长期可修复的设备有形狽耗 140、150,则该设珞的加权投费年限妁为B. 4.2 D 、5A.B.C.D.资产评估试卷第3页（共7页）根据标定地价的定义，下列表述正确的S A 、标定地价是亲地地价B 、标定地价与土地使用权年限无关C 、标定地价ft 大面积土地的平均价格D 、标定地价就是土地使用权出让底价 某当事人拟购置3000平方米土地便用权a 楼，下列选項中，较经济的一宗是 A 、单价3000元/平方米，容积率为4B 、单价3500元/平方米，容积率为43C 、承价3800元/平方米，容积率为4.6D 、单价4000元/平方米，容积耶为5 某宗土地的开发期为2年，土地取得费（他括税费）为6000万元，期初一次性投入； 土地开发费在开发期内均匀投入，金«为1000万元.评估基准日一年期的贷敕利專为 6%,则用成本法评估该宗土地时，利息约为 A 、420万元 B 、780万元 C 、840万元D 、865万元假设开发法中，利息的计算基础是 A 、建筑费+专业费 B 、地价+建筑费+税费 C 、地价+专业费+税费D 、地价+建筑费+专业费 转辻双方共K 使用该无形资产，评估St 置成本挣值分摊率的依据是 A 、实际生产能力 B 、设计生产能力 C 、剩余绘济寿命D 、机会成本无矗资产可以作为共同财富，由不同的主体同时共享，遠体现了无形资产的 A 、附若性 B 、积累性 C 、共益性D 、咎代性甲企业以一項先进的技术向乙企业投资，该技术的S 置成本为200万元，乙企业拟投入 的资产的ffifi 成本为4000万元，甲企业无形资产成本利润率为500%,乙企业拟合作 的资产利润耶为25%, W 无形资产投资的利润分成率约为 A 、12.5% B 、15% C 、18.75%D 、19.35%下列资产的评估中，对评估基准时间要求《高的资产 A 、机器设备 B 、房地产 C 、无形资产D 、流动资产评估对象为一批库存的钢材，库存ft 为3000吨，评钻单位提供的《«显示，其中1200 吨是去年购入的，价格为毎吨6000元；1000吨是今年年初购入的，价tt 为毒吨5700 元；还有800吨是本月购入的，价格为每吨5600元，则该批钿材的评估价值为 A 、1680万元 B 、H10万元 C 、1738万元D 、1800万元11、12、13、14、15、17^ 18、19、 20、某企业就待摊费用进账面余额为20万元,q 发生的,W 计还可以： 该设备是I 年静租入 A 、6万元 C 、13.2万元21、用收益法评估下则金A 、企业债券 C 、优先股 某机械公司以一她 元，机械公司每年分I机械。

上海2023年下六个月资产评估师《资产评估》: 假设开发法旳应用模拟试题一、单项选择题（共25题, 每题2分, 每题旳备选项中, 只有1个事最符合题意）1.以募集方式设置股份有限企业旳, 发起人认购旳股份不得少于企业股份总数旳__, 其他股份应向社会公众募集。

A. 25%B. 30%C. 35%D. 40%2.某项资产购建于2023年, 账面原值为10万元, 于2023年评估, 若以获得时定基物价指数为100%, 评估时定基物价指数为140%, 该资产最也许评估值为____元。

A: 120230B: 150000C: 140000D: 1100003.下列各项中, 通过“营业外支出”科目核算旳是__。

A. 结转出租、出借包装物旳成本B. 结转对外发售不需用原材料旳成本C. 结转转让无形资产所有权旳亏损D. 结转随同商品发售单独计价旳包装物成本4.根据《企业法》旳规定, 以募集方式设置旳股份有限企业, 发起人应当在__主持召开企业创立大会。

A. 发行股份旳股款缴足并经法定验资机构验资出具证明后30日内B. 发行股份旳股款缴足并经法定验资机构验资出具证明后15日内C. 在依法缴纳自己所认购股份旳所有股款后30日内D. 在经国务院证券监督管理机构核准后15日内5.螺旋传动机构重要是通过螺杆与螺母旳啮合来将____, 同步传递运动和动力。

A: 回转运动变为直线运动B: 回转运动变为回转运动C: 直线运动变为回转运动D: 回转运动变为间歇运动6.可以设定行政许可旳事项包括____A: 市场竞争机制可以有效调整旳B: 行政机关采用事后监督可以处理旳C：企业或者其他组织旳设置, 需要确定主体资格旳D: 行业组织或中介机构可以自律管理旳7、如下有关金属材料旳力学性能旳说法中, 对旳旳是____A：强度是指金属材料在载荷作用下, 抵御弹性变形与断裂旳能力B: 刚度指标反应了材料抵御塑性变形旳能力C：在所有这些力学性能指标中, 只有韧性指标是用动载荷测量旳D: 常用旳硬度指标有布式硬度、洛式硬度和维式硬度8、下列有关或有事项旳表述中, 错误旳是__。

资产评估师考试《资产评估》模拟试题(4)总分：100分及格：60分考试时间：120分一、单项选择题（共30题，每题1分。

每题的备选项中，只有1个最符合题意）(1)股票的内在价值是由（）决定的。

A. 股票的净资产额B. 股票的总资产额C. 股票未来收益折现值D. 股票的利润总额(2)对无形资产进行评估时，（）。

A. 收益法是唯一的方法B. 收益法、市场法、成本法都可以用C. 只能采用收益法和市场法D. 只能采用收益法和成本法(3)客观公正性原则要求资产评估应该以（）为依据。

A. 历史事实B. 现实存在C. 历史事实和现实存在D. 确凿的事实和事物发展的内在规律(4)某专利权，法律保护期为20年，经专业评估人员鉴定，评估基准日后第一年的收益为100万元，但是由于技术进步等原因，该专利权的收益将受到影响，每年递减10万元，假设折现率为10%，则该专利权的评估价值最接近于（）万元。

A. 1 700B. 200C. 210D. 300(5)如果某房地产的售价为1 000万元，其中建筑物价格为600万元，地价为400万元；该房地产的年客观收益为72万元，建筑物的资本化率为8%，那么土地的资本化率最接近于（）。

A. 8%B. 7.5%C. 6%D. 5%(6)待估企业预计未来5年的预期收益为100万元、120万元、150万元、160万元和200万元，从未来第6年起，企业的年预期收益将维持在200万元水平上，假定资本化率为10%，采用分段法估测的企业价值最有可能是（）万元。

A. 2 536B. 5 360C. 1 778D. 1 636(7)某企业3月初预付6个月的房屋租金90万元，当年5月1日对该企业评估时，该预付费用评估值为（）万元。

A. 35B. 60C. 45D. 30(8)我国土地使用权出让的最高年限由（）确定并公布。

A. 国土资源部B. 建设部C. 省、自治区、直辖市政府D. 国务院(9)根据《国际评估准则》，以投资决策咨询为评估目的的评估工作及其报告中，通常要求评估并披露资产的（）。

（四）估算各项成本费⽤1.估算开发建筑成本费⽤—建筑费2.估算专业费⽤指测量、设计等专业技术费⽤，该费⽤通常可以按建筑费的⼀定⽐例计算，即：专业费⽤=建筑费× i　（ i为⼀定的百分率）3.确定开建设⼯期，估算预付资本利息。

⑴利息的计算采⽤复利，⽽不⽤单利。

⑵预付地价款的利息已经全部预付的地价款×【（1+利率）开发建设期-1】⑶建筑开发费和专业费的利息①分清期初⼀次性投⼊、均匀投⼊、分段均匀投⼊。

②期初⼀次性投⼊：全期计息③均匀投⼊：计息期为开发期的⼀半④分段均匀投⼊（例如：第⼀年投⼊30%，第⼆年投⼊70%）：计息期为各段时间⼀半附加剩余占⽤期间。

⑤建设竣⼯以后的空置及销售期内应该按照全额全期计算利息。

4.估算税⾦⼀般按照房地产总价的⼀定⽐例计算。

5.估算开发完成后的房地产租售费⽤（即销售费⽤）⼀般按照房地产总价的⼀定⽐例计算。

（五）确定开发商的合理利润投资回报利润率的计算基数⼀般为地价、建筑费和专业费三项。

（六）估算待估对象价值五、应⽤举例［例5—11］有⼀宗七通⼀平的待开发建筑⽤地，⼟地⾯积为2 000平⽅⽶，建筑容积率为 2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费⽤为3 000元/平⽅⽶，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投⼊。

该写字楼建成后即出售，预计售价为9 000 元/平⽅⽶，销售费⽤为楼价的2.5% ，销售税费为楼价的6.5% ，当地银⾏年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。

试估算该宗地⽬前的单位地价和楼⾯地价。

（⼀）确定评估⽅法现已知楼价的预测值和各项开发成本及费⽤，可⽤剩余法评估，计算公式为：地价 = 楼价（价值）—建筑费—专业费—利息—销售税费—利润（⼆）计算楼价楼价 =2 000 × 2.5 × 9 000=45 000 000（元）提⽰：容积率=建筑物⾯积/⼟地⾯积（三）计算建筑费和专业费建筑费 =3 000 × 2 000 × 2.5=15 000 000（元）专业费 = 建筑费× 10%=15 000 000 × 10%=1 500 000（四）计算利息利息=地价×［（1+6%）2—1］+（15 000 000+1 500 000）×［（1+6%）1—1］=0.1236 ×地价 + 990 000提⽰：建筑费和专业费在建设期内均匀投⼊，所以，计息期按照建设期的⼀半计算（五）计算销售费⽤和税费销售费⽤ =45 000 000 × 2.5%=1 125 000（元）销售税费 =45 000 000 × 6.5%=2 925 000（元）。