上海2016年下半年资产评估师《资产评估》：假设开发法的应用模拟试题

假设开发法一.假设开发法公式(开发完成后价值及各项取值应为预测值，没有说明为预测值算错)待开发房地产价值=开发完成后房地产价值-后续开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产税费(一).开发完成后的价值：1.用于销售：⑴采用市场法并考虑类似房地产价格的未来变动趋势⑵市场法和长期趋势法求取2.用于出租营业：预测其租赁或经营收入，再用收益法求取(二).后续开发成本(续建成本各项取值是否说明理由)后续开发成本=勘察设计和前期工程费+建筑安装工程费+基础设施建设费+公共配套设施建设费+其他工程费+开发期间税费1.勘察设计和前期工程费(专业费)2.建筑安装工程费3.基础设施建设费(如果取得的房地产开发用地是熟地，则基础设施费已部分或全部包含在土地取得成本中)4.公共配套设施建设费5.其他工程费 (包括工程监理费、竣工验收费等)6.开发期间税费(三).管理费用管理费=(后续开发成本)×管理费率 (管理费率确定要有依据)(四).销售费用销售费用=开发完成后的房地产价值×销售费率 (销售费率确定要有依据)(五).投资利息 (传统方法才计算投资利息，现金流量折现法不计投资利息)应计息项目：⑴待开发房地产价值⑵取得待开发房地产的税费⑶后续的开发成本、管理费用⑷销售费用( ①销售之前发生应计息销售费用也均匀投入②与销售同时发生不计息)*销售税费不计息(六).销售税费销售税费=开发完成后的房地产价值×销售费率 (销售费率确定要有依据)销售税费包括⑴销售税金及附加①营业税②城市维护建设税③教育费附加⑵其他销售税费①印花税②交易手续费(七).开发利润 (传统方法才计算开发利润，现金流量折现法不计开发利润)投资利润率，计算基础待开发房地产价值+开发成本+管理费用+销售费用+取得税费(八).取得待开发房地产的税费取得待开发房地产的税费=待开发房地产价值×税费率二．折现率折现率 = 资金的利率+ 开发利润率假设开发法常见错误1. 应采用现金流量折现法计算，如采用传统方法，不在报告中说明不采用现金流量折现法的理由算错2. 待开发房地产价值=开发完成后房地产价值-后续开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产税费3. 待开发房地产价值（7项目）是否漏计4. 开发完成后价值及各项取值应为预测值，没有说明为预测值算错5. 续建成本各项取值是否有依据6. 后续开发成本=勘察设计和前期工程费+建筑安装工程费+基础设施建设费+公共配套设施建设费+其他工程费+开发期间税费7. 后续开发成本各项内容是否计算8. 管理费是否计算，管理费=(后续开发成本)×管理费率，管理费率确定要有依据9. 销售费用是否计算，销售费用=开发完成后房地产价值×销售费率，销售费率确定要有依据10.传统方法才计算投资利息，现金流量折现法不计投资利息11.投资利息应计息项目：⑴待开发房地产价值⑵取得待开发房地产的税费⑶后续的开发成本、管理费用⑷销售费用(①销售之前发生应计息销售费用也均匀投入②与销售同时发生不计息)12.销售税费不计息13.开发利润不计息14.销售税费是否计算，销售税费=开发完成后的房地产价值×销售费率，销售税费率确定要有依据15.传统方法才计算开发利润，现金流量折现法不计开发利润16.投资利润率计算基础：待开发房地产价值+开发成本+管理费用+销售费用+取得税费17.非XX 公司的直接成本利润率，而是客观行业平均利润率18.取得待开发房地产的税费是否计算，取得待开发房地产的税费=待开发房地产价值×税费率19.出让土地，建筑物晚于土地结束，按建筑物经济寿命减去晚于土地使用年限的那部分寿命后的寿命计算折旧时，应说明土地出让合同已约定不可续期20.折现率取值应为同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率21.折现率取值是否有依据。

2016年10月自考《资产评估》试题及答案1 2016年10月全国自考《资产评估》试题及答案一、单项选择题（30×1＝30分）1. 下列资产中，属于可确指无形资产的为（）。

A 流动资产B 商誉C 机器设备D 专利〖解析〗A 、C 属于有形资产；B 是不可确指无形资产，有名称，无对象，只有名称，没有具体的对象；C 是可确指无形资产，有名称有具体对象（XX 专利、XX 商标、XX 志有技术。

（P8）2. 决定和影响价值类型的因素是多方面的，但主要因素不包括（）。

A 评估的特定目的B 资产功能及状态C 评估方法D 市场条件〖解析〗评估方法是在评估目的、市场条件、资产状态确定出的选择，它对价值类型没有成直接的影响。

（P14）3. 需要评估某破产清算企业的一块商业用地，如果在时间方面没有限制，被评估项目适用（）。

A 继续使用假设B 公开市场假设C 破产清算假设D 非公开市场假设〖解析〗破产企业假如在时差上没胡限制，但它对土地上的建筑物、土地周边的设施有可能被拆零拍卖，还是属于有限制下的评估。

故选择C （P17）4. 下列关于复原重置成本与原始成本的表述中，错误的是（）。

A 二者的内容构成是不同的B 二者反映的价格水平是不同的C 二者的内容构成是相同的D 复原重置成本可能高于也可能低于原始成本〖解析〗A 、C 是互斥型，肯定有一项是错的。

复原重置成本是运用原来的材料、建筑按现时的价格复原构建全新资产所发生的支出；原始成本是取得资产时发生的实际支出。

其价格水平通常不同（P34）5. 由政府政策和法规的原因造成资产价值损失，在资产评估中通常作为（）。

A 非经济性贬值B 经济性贬值C 功能性贬值D 实体性贬值〖解析〗政府政策和法规的改变对企业来说是不可控因素，属于经济性贬值范畴（P39～43）6. 某资产的重置成本为10万元，预计残值为0.5万元，尚可使用年限与名义已使用年限均为10年，评估基准日前资产利用率为90%，该资产的实体性贬值为（）万元。

上海2016年下半年资产评估师《资产评估》：资产评估程序试题本卷共分为1大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共50题，每题2分。

每题的备选项中，只有一个最符合题意）1.下列防水涂料中，防水性能最好的是__。

A．乳液型防水涂料B．溶剂型防水涂料C．反应型防水涂料D．水乳型防水涂料2.计量和报告，不得提前或者延后。

这体现的是__。

A．及时性B．相关性C．谨慎性D．重要性3.根据《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》，长期应付债券溢价折价摊销，应采用的方法是__。

A．成本法B．直线法C．权益法D．实际利率法4.企业会计制度规定，滥用会计政策和会计估计及其变更，应当作为__予以更正。

A．会计估计变更B．会计政策变更C．重大会计差错D．非重大会计差错5. 有关内燃机492QA的型号，说法错误的是______。

A．汽车用B．直列C．缸径92mmD．“4”表示四冲程6. 某股份公司年末利润表中的“净利润”项目为2000万元，资产负债表中的“未分配利润”项目为800万元。

年末股东大会批准董事会的决议，按净利润的10%提取法定盈余公积。

假设不考虑其他因素的影响，该公司可供股东分配的利润为__万元。

A．2000B．2500C．2600D．28007. 各项建设用地对地形的坡度最敏感的项目是__。

A．居住用地B．城市道路C．机场用地D．铁路站场8. 在城市规划中一般按当地在一年中不同风向的最大风向频率确定其盛行风向，据此布置功能用地，把工业区布置在居住区的__。

A．上风向B．西侧C．下风向o．东侧9. 下列构造中，属于烟窗主体构造的是（）。

A．筒壁B．爬梯C．避雷装置D．信号灯10. 某商场采用毛利率法对商品的发出和结存进行日常核算。

2008年10月，甲类商品期初库存余额为20万元。

该类商品本月购进为60万元，本月销售收入为92万元，本月销售折让为2万元。

上月该类商品按扣除销售折让后计算的毛利率为30%。

2016年下半年台湾省注册资产评估师资产评估：假设开发法的应用试题本卷共分为1大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共50题，每题2分。

每题的备选项中，只有一个最符合题意）1.关于门窗工程的工程量计算规则的叙述不正确的是__。

A．各类门、窗制作、安装工程量均按门、窗洞口面积计算B．卷闸门安装，其工程量按门洞口高度加500mm乘以门实际宽度的面积，以平方米计算C．不锈钢门框工程量按门框外表面积以平方米计算D．厂库房大门、特种门，按扇外围面积以平方米计算2.工程图样中只用米和毫米做单位，下列选项中以米为单位标注的是__。

A．建筑标高B．门窗尺寸C．房间尺寸D．大房间尺寸3.谨慎性原则是会计信息质量要求之一，下列各项中，不能应用谨慎性原则的是__。

A．取得存货入账价值的确定B．固定资产的折旧C．无形资产摊销D．持有至到期投资的期末计价4.排架结构荷载的传递路线依次为__。

A．屋面板—屋架—柱—基础B．屋架—吊车梁—柱—基础C．屋架—墙梁—柱—基础D．吊车梁—柱间支撑—柱—基础5. 某企业的资产负债率为0.4，速动比率为0.5。

如果不考虑其他因素的影响，一般情况下，上述指标表示的内容是__。

A．经营安全性较高B．该企业长期偿债能力较强C．短期偿债能力较弱D．该企业流动负债的规模较大6. 下列关于冲天炉的叙述中，正确的是______。

A．冲天炉的内径越大，生产率越低B．燃料消耗相同时，铁水出炉温度越高，炉子经济效果越好C．相同熔化率下，冲天炉内熔化带处断面积越大，融化强度越大D．铁焦比越大，焦炭消耗率越大7. 企业计提的长期股权投资减值准备，应借记的会计科目是__。

A．管理费用B．营业外支出C．资产减值损失D．投资收益8. 当框架结构房屋的上部荷载一定时，单位面积地基土层承受荷载最小的钢筋混凝土基础是__。

A．独立柱基础B．筏形基础C．柱下条形基础D．井格基础9. 在建设用地的分类中，金融保险用地被归类为__。

2016年下半年广西资产评估师《资产评估》：假设开发法的应用考试试题本卷共分为1大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共50题，每题2分。

每题的备选项中，只有一个最符合题意）1.某企业因火灾原因毁损一批材料1000元，该批材料进项税额为170元，收到各种赔款360元，残料入库10元。

经批准后，应记入“营业外支出”账户的金额为__元。

A．800B．630C．730D．9002.木材的纤维饱和点是指木材的__。

A．物理力学性质发生改变的含水率临界点B．内部充满自由水和吸附水时的含水率C．体积开始发生膨胀时的含水率D．含水率影响其强度变化的最低临界值3.在投资决策评价中，对于互斥方案来说，最好的评价方法是__。

A．净现值法B．现值指数法C．内含报酬率法D．会计收益法4.为提供和验证设计参数，根据设计要求某一框架结构进行破坏性试验，所支出的费用属于__。

A．检验试验费B．研究试验费C．勘察设计费D．工程质量检测费5. 对建筑功能的评价，是衡量其满足社会需要的程度。

建筑功能就是指__。

A．建筑物满足人们生活需要的性能B．建筑物满足人们生产和生活需要的性能C．建筑产品满足社会需要的各种性能的总和D．建筑产品提供人们适宜的环境6. 潜水、承压水三类。

具有城市用水意义的地下水，主要是__。

A．滞水B．承压水C．二滞水与潜水D．潜水与承压水7. 在建设用地的分类中，科研设计用地被归类为__。

A．特殊用地B．公共建筑用地C．公用设施用地D．商服用地8. 某一字平面砖混结构楼房在使用中墙体出现“倒八字”裂缝，其可能的原因是__。

A．房屋一端基础沉降大、另一端沉降小B．屋顶受热而沿纵向产生膨胀C．房屋两端基础沉降大、中间沉降小D．房屋基础中间沉降大、两端沉降小9. 各项建设用地对地形的坡度最敏感的项目是__。

A．居住用地B．城市道路C．机场用地D．铁路站场10. 企业委托外单位加工的物资，应通过“__”科目核算。

（六）计算利润利润=（地价 + 建筑物 + 专业费）× 10%=（地价 +16 500 000 ）× 10%（七）求取地价地价 = 楼价—建筑费—专业费—利息—销售税费—利润地价=45 000 000-16 500 000-1 125 000-2 925 000-0.1×地价-1 650 000-0.1236×地价-990 000地价 =21 810 000/1.2236=17 824 452（元）（⼋）评估结果单位地价=17 824 452/2 000=8 912 （元 / 平⽅⽶）楼⾯地价=8 912 ÷ 2.5=17824452/（2000×2.5）=3 565 （元 / 平⽅⽶）【2008年度考题】某待开发建设⽤地，⼟地⾯积为10 000平⽅⽶，⼟地出让年限为40年，于2006年5⽉19⽇取得⼟地使⽤权，建筑容积率为2，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2000元/平⽅⽶，专业费为建筑费的l0%，建筑费和专业费在建设期内均匀投⼊。

2008年5⽉，评估⼈员通过对当地房地产市场调查了解到，与所开发房地产类似房地产的未来⽉租⾦净收益为每建筑平⽅⽶200元。

出租率为85%，该类房地产的资本化率为l0%，销售费⽤为楼价的3%，销售税费为楼价的8%，银⾏年贷款利率6%，投资利润率为l5%。

评估基准⽇为2008年5⽉l9⽇。

要求：根据上述资料估算该宗⼟地评估基准⽇的单位地价和楼⾯地价。

【答案】『正确答案』计算开发房地产的楼价=200*12*10 000*2*85%*（P/A，10%，38）=396 784 080（元）建筑费=2000*10 000*2=40 000 000（元）专业费=40 000 000*10%=4 000 000（元）销售费⽤=396 784 080*3%=11 903 522.4（元）销售税费=396 784 080*8%=31 742 726.4（元）利润=（地价+建筑费+专业费）*15%=0.15*地价+6 600 000利息=地价*［（1+6%）^2-1］+44 000 000*［（1+6%）^1-1］=0.1236*地价+2 640 000地价= 396 784 080-44 000 000-43 646 248.8-0.1236*地价-2 640 000-0.15*地价-6 600 000地价=299 897 831.2/1.2736=235 472 543.34（元）单位地价=235 472 543.34/10 000=23 547.25（元）楼⾯地价=23 547.25/2=11 773.63（元）。

房地产估价师房地产估价理论与方法第八章假设开发法及其运用综合练习与答案一、单选题1、在最佳开发经营方式的选取中，要弄清土地的区位状况，包括下列（）。

A.所在城市性质B.面积C.容积率D.开发程度【参考答案】：A【试题解析】：本题考查的是最佳开发经营方式的选择。

搞清楚土地的区位状况包括三个层次：土地所在城市的性质；土地所在城市内的区域的性质；具体的区位状况。

选项BD属于实物状况；选项C属于权益状况。

2、测算（）的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本.费用.税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。

A.待开发房地产最高费用B.待开发房地产预期利润C.待开发房地产最高价格D.待开发房地产最优资源【参考答案】：A【试题解析】：本题考查的是假设开发法适用的估价对象。

测算最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本.费用.税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。

3、假设开发法最基本的公式是（）。

A.房地产价值＝开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应得利润B.待开发房地产价值＝开发完成后的价值－相应的支出及利润C.待开发房地产价值＝开发完成后的价值－已完成工作的必要费用D.待开发房地产价值＝开发完成后的价值－开发成本【参考答案】：A【试题解析】：本题考查的是假设开发法最基本的公式。

假设开发法最基本的公式为：房地产价值＝开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应得利润。

4、关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是（）。

A.根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算B.采用直接成本利润率计算时，计算基数为后续开发建设成本C.静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润D.开发利润率应为扣除所得税后的净利润率【参考答案】：C【试题解析】：本题考查的是后续开发的应得利润。

选项A错误，开发利润率应当是典型的房地产开发企业进行特定的房地产开发所期望获得利润率（平均利润率）；选项B错误，采用直接成本利润率计算时，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费.以及后续的建设成本；选项D错误，因为所得税是以企业为对象缴纳，不同业务的盈亏情况不统一，为了便于开发利润率的调查.估计，不应扣除所得税。

上海2016年下半年资产评估师《资产评估》：假设开发法的应用模拟试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、以募集方式设立股份有限公司的，发起人认购的股份不得少于公司股份总数的__，其余股份应向社会公众募集。

A．25%B．30%C．35%D．40%2、某项资产购建于2005年，账面原值为10万元，于2008年评估，若以取得时定基物价指数为100%，评估时定基物价指数为140%，该资产最可能评估值为____元。

A：120000B：150000C：140000D：1100003、下列各项中，通过“营业外支出”科目核算的是__。

A．结转出租、出借包装物的成本B．结转对外出售不需用原材料的成本C．结转转让无形资产所有权的亏损D．结转随同商品出售单独计价的包装物成本4、根据《公司法》的规定，以募集方式设立的股份有限公司，发起人应当在__主持召开公司创立大会。

A．发行股份的股款缴足并经法定验资机构验资出具证明后30日内B．发行股份的股款缴足并经法定验资机构验资出具证明后15日内C．在依法缴纳自己所认购股份的全部股款后30日内D．在经国务院证券监督管理机构核准后15日内5、螺旋传动机构主要是通过螺杆与螺母的啮合来将____，同时传递运动和动力。

A：回转运动变为直线运动B：回转运动变为回转运动C：直线运动变为回转运动D：回转运动变为间歇运动6、可以设定行政许可的事项包括____A：市场竞争机制能够有效调节的B：行政机关采取事后监督能够解决的C：企业或者其他组织的设立，需要确定主体资格的D：行业组织或中介机构能够自律管理的7、以下关于金属材料的力学性能的说法中，正确的是____A：强度是指金属材料在载荷作用下，抵抗弹性变形与断裂的能力B．686813C．499500D．45787523、选择什么层次和口径的企业收益作为收益法评估企业价值的基础，首先应服从于（）。

A．企业价值评估的方法B．企业价值评估的目的和目标C．企业价值评估的假设条件D．企业价值评估的价值标准24、当初步设计达到一定深度，建筑结构比较明确，并能够较准确地计算出概算工程量时，可采用__编制概算。

资产评估师考试《资产评估》模拟试题(一)总分：100分及格：60分考试时间：120分一、单项选择题（共30题，每题1分。

每题的备选项中，只有1个最符合题意）(1)评估房地产时需要考虑的主要风险是（）。

A. 不可位移B. 使用时间长C. 不易变现D. 规划限制严(2)在（）情况下，注册资产评估师应该聘请专家参与评估业务。

A. 当涉及到注册资产评估师能胜任的业务时B. 当涉及到注册资产评估师不能胜任的业务时C. 当涉及同时含有注册资产评估师胜任和不能胜任的业务时D. 当涉及到注册资产评估师参加的业务时E. 当涉及到注册资产评估师不参加的业务时(3)股票的内在价值属于股票的（）。

A. 账面价值B. 理论价值C. 无面额价值D. 发行价格(4)下列森林资源中属于森林景观资源的是（）A. 用材林B. 经济林C. 纪念林D. 特种用途林(5)资产评估结果有效期一般为评估基准日后的（）内有效。

A. 30天B. 90天C. 一年D. 二年(6)对某企业进行评估时，一部分产品正处于生产加工中尚未完工，数量为200个，这部分在制品已经过16个小时的加工工序，而完成单位产成品需要20个工时。

已知在评估基准日同类品的单位重置成本为100元，经评估人员确定该产品的成本消耗与生产工时成正比，则该在制品的评估值最有可能是（）。

A. 20 000元B. 16 000元C. 18 000元D. 10 000元(7)土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出让年限，下列各项关于（1）居住用地；（2）工业用地；（3）教育科研文化卫生体育用地；（4）商业旅游娱乐用地；（5）综合或其他用地最高出让年限正确的是（）。

A. 70年、50年、50年、40年、50年B. 70年、50年、50年、40年、40年C. 60年、50年、50年、40年、50年D. 60年、50年、40年、40年、50年(8)与评估对象完全相同的参照物资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该项资产价格上升了5%则最可能的评估值是（）A. 11万B. 12.5万C. 10.5万D. 10.8万(9)已知被评估设备在评估基准日的主材费为100万元，设备的主材费为全部成本的85%，行业平均成本利润率为l0%，不考虑其他因素，则设备的重置成本最接近于（）万元。

房地产估价理论与方法：假设开发法及其运用考试题及答案模拟考试卷 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题 假设开发法估价分析时，售价的预测和成本预算必须符合（ ）。

A.统一原则 B.合法原则 C.平衡原则 D.同步原则 本题答案： 2、多项选择题 在中国现行情况下，政府开展国有土地使用权有偿出让的地块，主要是待开发土地。

政府出让土地使用权的方式有（ ）。

A.拍卖 B.招标 C.挂牌 D.征收 E.交易 本题答案： 3、多项选择题 未来开发完成后的房地产价值可以用（ ）方法求取。

A.成本法 B.长期趋势法 C.收益法 D.市场法姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：4、单项选择题（）是从动工开发到房屋竣工的这段时间。

A.建造期B.经营期C.开发期D.前期本题答案：5、单项选择题运用假设开发法估价时，开发经营期的起点就是（）。

A.开工日期B.估价时点C.取得待开发土地的日期D.开始出售开发完成后的房地产的日期本题答案：6、单项选择题假设开发法的理论依据是（）。

A.替代原理B.合法原理C.预期原理D.生产费用价值论本题答案：7、判断题凡是具有开发或再开发潜力，并且其开发完成后的价值可以采用比较法、收益法、成本法等方法求取的房地产，都适合用假设开发法进行估价。

（）本题答案：8、单项选择题运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用（）来求取。

A.成本法B.比较法C.收益法D.长期趋势法本题答案：9、判断题经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。