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全球化视角下的中国房地产业发展近年来，在全球化的大环境下，中国房地产业发展迅猛，成为经济发展的重要支柱之一。
面对各种各样的挑战，中国房地产业经过近20年的发展演变，已经取得了巨大的成就。
本文将从全球化的视角出发，在分析中国房地产业发展的状态以及对中国经济的意义的同时，探讨中国房地产业在全球化时代面临的机遇和挑战。
一、背景全球化经济的发展，对于房地产业来说，是一种利好的刺激。
除了在中国，世界范围内，在住宅、商业甚至是工业等各领域，在经济全球化中发挥着重要的角色。
资本、土地、人口等要素的国际自由流动，为房地产行业的全球性趋势和全球化运营提供了空间。
二、当前状态中国楼市自改革开放以来，经历了三个主要阶段：80年代初的住房分配体系时期，90年代末的商品房逐渐普及时期和21世纪以来的房地产销售狂潮时期。
在过去的几年中，虽然中国房地产市场受到了许多的政治、经济、社会以及环境的影响，但仍然呈现出增长的势头。
以2019年为例，根据中国指数研究院的数据，中国全年商品房销售面积达到1.7亿平方米，同比增长4.6%。
其中，一线城市商品房销售面积增长3.1%，二线城市商品房销售面积增长6.5%。
在房价方面，虽然一些一线城市房价的上涨速度逐渐放缓，但仍然保持着较高的水平。
而二三线城市因为较低的房价和更高的购房需求，房价上涨幅度大约在7%至10%之间。
三、对中国经济的意义作为中国经济的重要板块，近年来中国房地产业的发展已成为背景中最突出的一部分。
房地产业的发展，可以促进国民经济的快速发展，并为可持续性增长提供贡献。
2019年6月10日，国家统计局发布的数据显示，一季度全国房地产行业增加值同比增长4.1%，成为GDP增长主要受益者之一。
与此同时，各级政府的房地产税落地，也在不同程度上对房地产行业的发展带来了影响。
但是，中国楼市的未来依然面临着不确定性和挑战。
四、机遇和挑战中国房地产业在全球化时代，虽然具有一定的发展机遇，但同时也面临着许多挑战。
中国的城市化与房地产市场随着中国经济快速增长，城市化进程也在不断提速。
近几十年时间里，中国的城市人口从不足20%增加到现在的60%以上。
如今，中国已成为世界上城市化程度最高的国家之一。
与此同时，中国房地产市场也得到了前所未有的发展机遇，成为了中国经济增长的一大支柱。
本文将从城市化和房地产市场两个方面来分析中国经济的发展。
一、城市化城市化是一个国家社会经济发展的必然趋势，也是增加国家人口城市化率、提高城市功能、改善生态环境、实现国民经济可持续发展的必由之路。
城市化的发展对于推动经济发展、改善民生和提高城市综合竞争力都有着重要的意义。
中国的城市化进程始于20世纪80年代。
然而在当时，中国的城镇化人口占比仅为20%，远低于国际发达国家的一半。
面对落后的城市化进程，中央政府开始出台一系列战略、政策和行动计划，以推进中国城市化进程。
自2000年以来，中国不断加强城市化的规划和管理，城市人口的增长迅速加速。
据国家统计局数据显示，2019年，中国城市化率达到了60.6%，城市人口总数达到8.9亿人。
城市化的加速变化打破了原有的城市发展格局，改变了人们的生活习惯、消费习惯、人际交往方式等。
在城市化进程中，城市基础设施的完善是具有关键作用的。
中央政府在城市化进程中加大了对城市基础设施的投入，加强了交通运输、电信通讯、水利电力、城市建设、环境卫生、公共安全和社会事业养老、教育、医疗、文化等方面的建设和发展。
二、房地产市场中国的房地产市场在城市化进程的推动下得到了快速发展。
随着城市化进程的推进，人们对住房的需求不断增长，住房需求对于房地产市场的发展是非常核心和关键的一个因素。
近年来，房地产市场人气十分火爆。
随着城市化进程的加速和国家低息政策的推进，人们买房热情不断升温，不少地区房价也不断攀升。
中国房地产市场甚至被认为是全球最疯狂的市场之一。
尤其是在最近几年，房地产市场飞速增长，不少开发商和投资者在房地产市场上获得了非常棒的回报。
城市化对住房价格的影响随着城市化进程的加速，城市人口持续增长，城市住房问题日益严重。
住房价格成为了城市居民普遍关注的焦点之一。
本文将探讨城市化对住房价格的影响，并分析其中的原因与挑战。
首先，城市化势必会推动住房价格上涨。
城市化带来了人口的集聚效应，人口大幅增加会导致住房需求的激增。
然而，城市的土地有限，无法与需求同步扩大。
供需矛盾的激化使得住房价格不断攀升。
在发达的一线城市，房价几乎已经变得让普通人望而却步。
由于城市发展的机遇与优势，人们纷纷涌入大城市寻找更好的生活机会，这进一步加剧了住房供需矛盾，推高了房价。
其次，土地成本是推高住房价格的重要原因之一。
城市发展需要新的土地资源，由于市中心地价高涨，政府通常会将目光转向城郊、远郊地区。
大规模的土地开发与建设投入是不可避免的，这导致了土地成本的上升。
开发商为了回收成本和获得利润，不得不将土地成本转嫁到房价上，进一步加剧了住房价格的攀升。
第三，在城市化过程中，城市的经济繁荣也对住房价格造成了冲击。
随着城市化的进程，城市融入全球化的经济体系，吸引了大量的外来人口和资本。
外来人口的到来带来了新的就业机会和经济活力，使得城市的经济水平提升。
随之而来的是城市居民的收入水平也随之提高。
高收入人群对住房的需求也相应增加，推动了房价上涨。
另外，外来的资本投资也推动了城市房价的上扬。
大量的资本流入城市地产市场，提高了土地、住房等资产的价值。
然而，城市化对住房价格的影响并不全是负面的。
一方面，城市在吸引外来人口时，也需要提供足够的住房资源。
住房供应的增加能够有效缓解住房价格的上涨压力，给人们提供了更多选择。
政府可以通过推行住房保障政策，加大对中低收入群体的住房保障力度，以确保他们能够负担得起合适的住房。
此外，城市化过程中，住房建设和城市基础设施的建设也带动了就业和经济的发展。
住房市场的繁荣可以拉动相关行业的就业和经济增长。
然而，要解决住房价格的问题，城市化进程还面临着一些挑战。
城市化对房地产市场的影响机遇和挑战随着经济的发展和人口的增长，城市化成为了当今社会的主要趋势。
城市化不仅改变了人们的生活方式，也对房地产市场产生了深远的影响。
本文将探讨城市化对房地产市场的影响、机遇以及挑战。
一、城市化对房地产市场的影响1. 市场需求的增加：城市化过程中，农村人口大规模涌向城市，增加了对住房的需求。
房地产市场由此得到快速发展。
2. 城市发展驱动房地产市场：城市化改变了城市规划和用地结构，推动了土地的扩张和开发。
这为房地产市场提供了大量的土地资源，促进了住宅和商业地产的建设。
3. 城市建设带动房地产投资：城市化需要大量基础设施建设和城市更新，这推动了房地产项目的投资。
城市化过程中的土地出让和房地产开发，为房地产企业带来了较高的回报。
二、城市化对房地产市场的机遇1. 市场扩大：城市化过程中，房地产市场需求量大，市场空间扩大，给房地产企业提供了更多的发展机会。
企业有更多选择的机会，可以根据市场需求进行产品差异化发展。
2. 市场多元化：城市化使得不同城市的房地产市场出现分化趋势。
一线城市的房地产市场相对饱和，二三线城市的市场机会更加广阔。
房地产企业可以通过扩展地域、多元化产品来寻找增长机会。
3. 政策支持：城市化是国家发展战略的重点之一，政府将出台各种政策来推进城市化的进程，为房地产市场提供了机遇。
例如，推动人口流入二三线城市、鼓励土地供应等政策都有利于房地产企业的发展。
三、城市化对房地产市场的挑战1. 土地资源供应压力：城市化带来了大量的土地需求，土地资源供应不足成为房地产市场面临的首要问题。
土地稀缺和供应不足会导致土地价格飙升，增加了房地产企业的成本。
2. 人口流动性：城市化导致人口流动加剧，房地产市场需求具有时空性，需求的集中和分散会带来市场的不稳定性。
房地产企业需要灵活应对市场需求的变化。
3. 市场竞争加剧：随着城市化的推进，房地产市场竞争加剧。
市场上涌现出大量房地产企业，市场份额被分散，企业的盈利能力相对下降。
城市化对房地产市场的影响一、引言城市化是当今社会发展的趋势，随之而来的是房地产市场的变化。
本文旨在探讨城市化对房地产市场的影响。
二、城市化背景城市化是指城市人口占总人口的比例逐渐增加的过程。
近年来，全球城市化程度不断提高。
根据联合国的预测，到2050年，全球城市化率将达到68%以上。
三、城市化对房地产市场供需的影响1. 经济发展带动房地产需求伴随城市化的是经济的快速发展。
随着人口迁移、工业制造和财富的集中，城市地区房地产需求将继续增长。
2. 人口压力加大，房地产价格上涨在城市化过程中，人口密度越来越高，对房地产需求的压力也随之增加，房地产价格将得到显著提高。
此现象尤以一些一线城市为榜样。
3. 城市人口老龄化对市场的影响随着城市化进程的推进，城市人口老龄化问题也日益突出。
许多老年人都希望在城市中度过暮年，导致城市房地产市场对临近养老机构的更高的需求。
四、城市化对房地产市场开发的影响1. 土地供应缺乏加大成本土地短缺是城市化的典型特征之一。
城市的空间空间需要越来越大，但土地稀缺导致房地产市场的土地成本不断提高。
2. 开发商面临着多方面的压力城市化对房地产开发者的压力巨大，开发商不仅需要承担昂贵的土地成本，还需要应对越来越苛刻的法规、环保要求和项目成本等压力。
3. 政府管理房地产市场的困境政府在城市化发展中扮演着相当重要的角色，但政府也会遇到管理房地产市场的种种困境。
例如，政府无法满足城市住房的需求，以及公共基础设施建设的缺乏等问题。
五、城市化对房地产市场控制的影响1. 限购和限价政策的出台为控制房价和房地产市场的疯狂泡沫，政府不断出台限购和限价政策等来规范和控制房地产市场。
2. 建立完善的管理体系加强管控建立完善的管理体系，加强对房地产市场的管控，可以有效地抑制投机行为和防止房价上涨过快等问题。
3. 注重公共基础设施建设一个城市的发展离不开基础设施的提升。
政府应加强对公共基础设施的投入，以便更好地适应城市化进程和市场需求。
房地产市场分析城市化进程对房价的影响近年来，全球不断推进的城市化进程，对房地产市场产生了深远影响。
城市化进程的快速发展，不仅改变了人们生活方式和居住需求，同时也塑造了房价的走势。
本文将探讨城市化进程对房价的影响，并分析相关因素。
一、供需关系的改变随着城市化进程的推进，越来越多的人涌向城市，导致城市人口的快速增长。
这使得住房需求迅速扩大，而供应跟不上需求的情况开始出现。
供需失衡使得房价逐渐上涨。
高房价不仅给购房者带来了沉重负担，也使得居住成本上升，进一步影响生活质量。
二、土地利用的改变城市化进程不断推动城市土地的高效利用。
随着城市建设用地的增加，土地资源的稀缺性越发凸显。
这使得房地产市场中的土地成为极其有价值的资产。
土地供应紧张，使得房屋开发成本上升，进而推动了房价的上涨。
三、基础设施和公共服务配套的改善城市化进程的推进，带来了城市基础设施建设和公共服务配套的改善。
这包括交通系统、医疗设施、教育资源等的提升。
这些增强了城市的吸引力，吸引更多人前往居住和工作。
随之而来的是对居住环境的需求上升，进而推动了房价上涨。
四、经济发展水平的提高城市化进程通常伴随着经济的快速发展。
城市作为经济中心，吸引了大量的产业和企业聚集。
这种经济活力的增加，带动了就业机会的增加，促进了人们收入的提高。
相应地，购房能力也得到了提升，进而推动了房价的上升。
五、政策调控的影响为了抑制房价过快上涨，政府常常会采取一系列的调控措施。
这包括限购、限贷、提高土地供应等政策。
这些政策的实施对房地产市场产生了一定的影响，降低了投资购房的热情，进而对房价形成一定的压力。
然而，政策调控的效果也需要在实际执行中进行监测和调整。
六、人口流动性的影响城市化进程促使人口流动性增加，人们更加自由地在城市之间迁移。
这种流动性使得不同城市的房地产市场产生了联系，房价之间的关联性逐渐增强。
在某些情况下，一个城市房价的上涨会导致附近城市房价也上涨，而一个城市房价的下跌也会对周边城市产生负面影响。
城市化对房地产市场的影响随着城市化进程的不断推进，房地产市场也面临着前所未有的挑战和机遇。
城市化对房地产市场的影响是多方面的，涉及房价、房屋供需关系、土地利用等方面。
本文将从这些角度探讨城市化对房地产市场的影响。
1. 房价上涨：城市化的加速使得人口大量涌入城市，导致城市房屋需求大幅增加。
由于供不应求，房价水涨船高。
大量市民涌入城市，需要购买住房，这导致房地产市场供需失衡。
开发商纷纷推出高价商品房，房价不断攀升。
尤其是一些热点城市，房屋供不应求，房价直线上涨。
城市化对房地产市场的影响是推动了房价的持续上涨。
2. 房屋供需关系失衡：城市化带动了大量农民工涌入城市，他们需要在城市中找到合适的住房。
然而，由于房屋供应不足，许多人只能选择租房。
这使得租房市场竞争异常激烈，租金不断上涨。
同时，也加剧了城市贫富差距，房地产市场供需关系失衡的问题日益突出。
3. 土地利用变化：城市化的推进，对土地利用也带来深刻的影响。
为了满足日益增长的城市发展需求，大量农田和自然资源被征用，用于城市建设和房地产项目开发。
这使得农田面积减少，生态环境受到破坏。
土地利用变化对房地产市场的影响是在一方面推动了城市建设和房产开发的进程，但也引发了环境保护等问题的关注。
4. 促进经济发展：城市化对房地产市场的影响并不仅限于消极方面，它也促进了经济的发展。
城市化加速了城市建设和基础设施建设，推动了相关行业的发展，激发了经济的增长潜力。
房地产市场作为城市经济的重要组成部分，对整个经济起到了积极推动的作用。
综上所述，城市化对房地产市场的影响是多方面的。
它推动了房价上涨、房屋供需关系失衡，导致土地利用变化，同时也促进了经济的发展。
面对城市化带来的挑战和机遇，需要政府、开发商和社会各方共同努力，通过制定合理的房地产政策和规划，优化土地资源配置，建设健全的住房保障体系，推动房地产市场的良性发展，实现经济和社会的可持续发展。
房地产市场国际比较了解全球趋势房地产市场国际比较：了解全球趋势房地产市场是国际经济中一个重要的组成部分，其发展情况和趋势对全球经济具有重要的影响。
本文将从全球视角出发，对房地产市场的国际比较和全球趋势进行详细分析和探讨。
一、全球房地产市场概况随着全球经济的发展和城市化进程的加快，房地产市场在全球范围内呈现出不同的特点。
欧美国家的房地产市场相对成熟，房屋交易规范，市场稳定；亚洲国家的房地产市场发展迅速，投资热度较高；非洲和拉丁美洲地区的房地产市场相对较弱，发展潜力较大。
二、全球房地产投资趋势1. 西方国家：在欧美国家，房地产投资主要回归于商业地产，如写字楼、购物中心等。
此外，住宅地产亦是各国房地产投资的重点，特别是一线城市的豪宅市场。
2. 亚洲国家：中国、日本、韩国等亚洲国家的房地产市场发展迅速，吸引了大量的本地和外资。
近年来，亚洲国家对于海外房地产的投资也日益增长，以多元化投资为目标。
3. 新兴市场：非洲、拉丁美洲等地的房地产市场由于经济发展水平相对较低，但也呈现出快速增长的迹象。
外来投资者逐渐将目光投向这些新兴市场，寻求高回报和新的机会。
三、全球房地产政策比较房地产政策对于市场的发展和稳定具有重要作用。
现在让我们来看一下几个国家的房地产政策差异。
1. 中国：中国的房地产政策着重于控制房地产市场的波动，并确保房价的稳定。
调控手段包括限购、限贷、提高土地出让金等。
2. 美国：美国的房地产市场比较自由，政府主要通过税收优惠和监管手段来支持市场稳定，缓解房价过快上涨。
3. 日本：日本的房地产市场长期以来受到经济衰退的影响，政府采取了一系列措施来刺激房地产市场的发展，包括减税和贷款优惠等。
四、全球房地产市场的挑战与机遇随着全球经济形势的不断变化和新兴科技的发展，房地产市场也面临着一系列挑战和机遇。
1. 挑战：房地产市场波动性增加、政府政策调控风险、资金链断裂等。
2. 机遇：城市化进程加速、新兴科技创新、房地产投资多元化等。
新型城市化背景下的中国房地产市场随着城市化进程的快速推进，中国房地产市场也在不断变化着。
新型城市化所带来的新需求，促使房地产市场的发展正面临着新的挑战和机遇。
本文将从三个方面分析新型城市化背景下中国房地产市场的发展趋势和面临的问题。
一、城市化背景下的新型需求城市化带来了许多新的需求，特别是随着经济的快速发展，人们对居住条件越来越高的要求。
以前，城市化的目的主要是为了解决农民就业和城市人口过多的问题，但现在城市化的目的已经不再仅仅是解决这些问题了。
人们对于居住、教育、医疗等需求已经趋于多样化和个性化，传统的住宅产业已经无法满足人们的需求。
为了满足人们的需求，房地产市场也在不断地变革和创新。
以小户型、智能家居、生态宜居为代表的新型住宅产业正迅速兴起。
同时，商业地产也在不断的发展，商业广场、购物中心、办公楼等的建设和发展，也成为了城市化的新需求。
二、房地产市场的发展趋势随着城市化的进程不断加快，房地产市场发展的趋势也正在发生变化。
以下是房地产市场的几个发展趋势：1.城市更新城市老旧区的房屋和基础设施的更新，以及市政府的限购、限价政策，将进一步限制开发商的开发规模。
同时，政府将鼓励城市更新，把煤矿、工厂区等老旧区域作为开发地块，用于城市中心的开发和更新。
2.租赁市场由于部分年轻人在购买房屋方面存在一定的舒适度和经济负担，租赁市场正在成为房地产市场的新方向。
同时，房地产开发商也正在加大租赁市场的投入，通过楼层设计、服务品质等方面的提升，吸引更多的租户。
3.住宅绿化城市绿化已成为整个城市化进程中的一个重要的领域。
人们不仅关注房屋本身的品质，也越来越关注房屋周围的环境状况。
因此，住宅绿化已经成为一个越来越重要的房地产市场发展方向。
4.外资流入随着中国经济的快速发展和开放政策的持续推进，越来越多的国际资本正在进入中国的房地产市场。
外资的流入可以带来更好的发展机会，同时也会给中国房地产市场带来新的挑战。
三、中国房地产市场面临的挑战随着城市化的不断推进，中国房地产市场也面临着许多挑战。
城市化进程对中国房地产市场的影响随着中国城市化进程的加速推进，房地产市场作为城市化的重要支撑，正日益发挥着举足轻重的作用。
本文将从多个角度探讨城市化进程对中国房地产市场的影响。
一、城市化进程促进了房地产市场的发展中国城市化进程的不断推进，带动了人口大量涌入城市，增加了对住房的需求。
这使得房地产市场需求持续旺盛，各大开发商纷纷投入住宅开发。
城市化带来的人口密集、用地需求大等特点，使得房地产市场进一步发展壮大。
二、城市化进程拉动了房地产相关产业的发展随着城市化进程的加速，与房地产市场相关的产业也得到快速发展，如建筑材料、装修装饰、房地产经纪等行业。
这些行业的发展带动了产业链的完善，促进了相关企业的发展。
同时，城市化进程还促进了用电、通信等基础设施的建设，进一步拉动了相关产业的发展。
三、城市化进程加剧了房地产市场的供需问题城市化进程加速推进，对房地产市场的需求提出了更高要求。
然而，供应方面却面临着一定的挑战。
一方面，地方政府快速推进城市化，但在供地方面却存在一定的限制。
另一方面，土地价格高企，使得开发商购地成本增加，进而影响了房屋的销售价格。
这导致了供需关系的失衡，使得房地产市场出现了一定的波动。
四、城市化进程对房地产市场结构产生了深远影响城市化进程的不断推进，使得人们对住房需求的侧重发生了变化。
传统的住房购买需求被更加多元化的需求所替代，如租房需求、二手房交易需求等。
这使得房地产市场的结构发生了改变，开发商和相关企业也需要根据市场需求调整业务策略。
五、城市化进程对房地产市场的调控提出了挑战随着城市化进程的推进，房地产市场的调控成为一个重大举措。
城市化进程带来的需求过旺盛，一定程度上增加了房价过快上涨的压力。
同时，城市化进程也使得房地产市场呈现出明显的区域差异，对不同地区的调控产生了挑战。
因此，政府需要精细调控，协调好城市化进程和房地产市场之间的关系。
六、城市化进程对房地产市场的长期影响从长期来看，城市化进程将继续对房地产市场产生深远影响。
城市化与房价：全球视角与中国现象摘自《中国房地产估价与经纪》2013年4期作者：苏多永摘要：本文分析了美国、日本、韩国的城市化进程与房价走势，总结了城市化与房价的内在逻辑和一般规律。
在此基础上，对我国城市化阶段、城市化现象、城市化进程与房价走势进行了深入探讨，得出我国土地城市化快于人口城市化，城市化是房价上涨的主要推动力，快速城市化容易产生房地产泡沫等结论，并从“限购、限贷、限价”等行政性调控手段和“房产税、交易所得税、营业税、差别税率”等市场化调控手段方面提出了对策与建议。
关键词：城市化；纳瑟姆曲线；房地产泡沫；房产税一、城市化与房价：全球视角（一）美国城市化进程与房价走势美国的城市化率1840年超过10%，1890年突破30%，1840-1890年城市化率年均提高0.4%；1920年突破50%，1960年突破70%，1890-1960年城市化率年均提高0.57%；2003年突破80%，1960-2003年城市化率年均提高0.23%。
美国的人口流动整体上可以分为4个阶段：到1920年，美国城市人口首超农村人口；1940年，美国大城市(25万人以上)人口占城市人口的84%，成为大城市主导的国家；1970年，美国郊区人口占城市人口的54%，城市郊区化成为这一阶段主要特征；1990年，美国人口超百万的大都市区占全国人口的比重达到53.4%，形成以纽约、芝加哥、洛杉矶等为核心的大都市圈，核心城市与卫星城市互动发展，城市与乡村相互融合。
美国房屋价格指数始于1975年，此时美国的城市化已进入成熟阶段。
1975-1990年美国城市化处于缓慢发展阶段，15年中城市化率仅提高1.5%，房屋价格指数上涨102.78%，年均上涨6.85%；1990年大都市圈形成与发展为城市化提供了新的动力，城市化进程明显加快，1990-2007年城市化率提高6%，房屋价格指数上涨208%，年均上涨12.23%。
1975-2007年美国城市化进程房价走势基本呈现正相关关系，1975-1990年城市化率每提高1%，房屋价格指数就上涨62%；1990-2007年城市化率每提高1%，房屋价格指数就上涨35%；2007-2011年因美国次债危机爆发，城市化进程与房价走势背离，城市化率提高了 1 .09%，但房屋价格指数却下降了57%。
整体而言，1975-2011年美国城市化率提高了8.73%，房屋价格指数上涨了254%，也就是城市化率每提高1%，房屋价格指数就上涨29%，这意味着美国城市化对房价上涨起到推波助澜的作用。
（二）日本城市化进程与房价关系日本城市化受战争影响出现反复，但整上呈现出斜“S”型走势。
1920年日本城市化率仅18.04%，1940年提高至37.72%，但一战后降至27.81%，之后城市化率快速提高，2010年达到90.71%。
日本是快速城市化的典范，1920-2010年城市化率年均提高0.81%，若剔除战争因素影响，1945-2010年城市化率年均提高0.97%。
日本城市化符合纳瑟姆定律，1947-1968年是日本城市化加速阶段，城市化率年均提高2%；1968-2010年是日本城市化成熟阶段，城市化率年均提高0.48%，其中1968-2000年是日本缓慢城市化阶段，城市化率年均提高0.27%；2000-2010年是大都市圈推动下城市化，城市化进程明显加快，此阶段城市化率年均提高1.19%。
我们以日本土地价格指数来衡量日本房价走势，日本土地价格指数和城市化率数据基本吻合，能够更好地反映城市化进程与房价的关系。
1960-1975年日本城市化进程地价走势基本吻合，城市化率每提高1%，土地价格指数就上涨4.24%，土地价格基本可控；1975-1991年日本地价大幅上涨，土地价格指数累计上涨88.9%，而城市化率仅提高1.76%，也就是说城市化率每提高1%，土地价格指数上涨50.56%，地价上涨与城市化进程脱节，房地产泡沫日益积累，房价透支严重；1991-2011年日本房地产泡沫破灭，地价大幅下跌，土地价格指数从1991年的147.8%下降到2011年的56.1%，年均降幅4.59%，同期的城市化进程在2000年因大都市圈的推进而加快，城市化率从1991年的77.47%提高至2011年的91.14%，单位城市化率的提高对土地价格指数的影响为-6.71%。
整体而言，1960-2011年日本城市化率提高了27.86%，土地价格指数上涨了50%，也就是说，城市化率每提高1%，土地价格指数上涨1.79%。
（三）韩国城市化进程与房价关系韩国1963年之前为城市化初级阶段，1960-1963年城市化率年均提高0.92%；1963-1988年为城市化加速阶段，城市化率年均提高1.59%；1988年至今为城市化成熟阶段，1998-2011年城市化率年均提高0.56%。
从城市化进程与房价关系来看，1986-1990年韩国城市化率年均提高约1.79%，房屋购买价格指数上涨68.11%，城市化率每提高1%，房屋购买价格指数上涨9.49%，城市化进程与房价走势高度吻合；1990-1998年受东南亚金融危机影响，韩国房价出现回调，房屋价格指数从1990年的168%，下降到1998年的139%，年均下降3.57%，而此期间城市化率稳步提升，从1990年的73.84%提高到1998年的79.07%，年均提升0.65%，房价走势与城市化进程背离；1998-2011年韩国城市化进程稳步推进，房价持续上涨，房屋价格指数从1998年的139%上涨到2011年的261%，年均上涨9.38%，城市化率从1998年的79.07%提高到2011年的83.20%，年均提升0.32%，城市化率每提高1%房屋价格指数上涨29%，表示城市化对房价推动十分明显。
整体而言，1986-2011年韩国城市化率提高16.53%，房屋价格指数上涨162%，城市化率每提高l%，房屋价格指数上涨9.77%。
（四）小结：城市化与房价的内在逻辑与一般规律1．城市化与房价的内在逻辑从全球城市化路径来看，城市化是人的城市化，是农村人口转变为城市人口的过程。
当城市接纳人口极限受到挑战后，城市边界必将向外扩展，从而出现土地城市化。
在人口城市化进程中，一是人口主动城市化，即人口有目的的由农村向城市转移，由小城市向大城市转移，这种人口移动产生了巨大的住房需求，表现为租房和购房两方面；二是人口被动城市化，即人口因产业扩张、城市建设等因素放弃土地，由农村转移到城市，这种人口移动产生了巨大的被动需求和购房需求，表现为政府的动迁安置房和商品住宅两方面。
在土地城市化进程中，主要表现在城市边界的向外扩张，非城市区域渐转化为具有以集中和高密度为主要特征的城市性地域特征，形成多个城市副中心，如商业中心、工业区、居住区等。
土地城市化为房地产市场发展提供充足的土地资源，从而提供更多的住房供给。
如果人口城市化与土地城市化协调推进，住房需求与住房供给匹配，房价将保持相对稳定；如果人口城市化快于土地城市化，住房需求大于住房供给，房价将上涨；如果人口城市化之后土地城市化，住房需求小于住房供给，房价将下跌。
全球经验来看，美国属于典型的人少地多的国家，人口密度相对较小，人口城市与土地城市化能够协调推进，房价波动不大，整体上与城市化进程吻合；日本和韩国典型的人多地少国家，人口密度相对较大，人口城市化快于土地城市化，房价波动大，单位城市化率提高对房价影响较大。
2．城市化与房价的一般规律(1)城市化进程沿着“纳瑟姆曲线”变动通过统计分析美国、日本、韩国城市化进程与房价走势可以看出，三个国家的城市进程均遵循“纳瑟姆曲线”。
美国著名的城市地理学家纳瑟姆(Ray.M．Northam，1979)提出，发达国家城市化大体上都经历了类似正弦波曲线上升的过程：城市化率低于30%，为城市化初级阶段；城市化率超过30%且低于70%，为城市化加速阶段；城市化率超过70%，为城市化成熟阶段。
美国城市化初级阶段年均提高0.4个%，加速阶段均提高0.57%，成熟阶段年均提高0.97%，加速阶段年均提高2%，成熟阶段年均提高0.48%。
韩国城市化初级阶段年均提高0.92%，加速阶段年均提高1.59%，成熟阶段年均提高0.56%。
(2)特大城市及其都市圈是城市化的新动力根据2011年版《世界城市展望》100-500万人口的大城市的人口从1970年占全球总人口的18%：增加到了2011年的22%；1000万人口以上的特大城市从1990年占全球人口的3%增加到2011年的9.9%，预计到2025年将进一步提高至13.6%。
这些年，特大城市快速增加，1950年，世界城市中特大城市仅有纽约和东京2座，2000年增加到20座，2010年增加到26座。
同时，特大城市的发展及其所产生的影响是城市化新动力。
美国特大城市的发展及其大都市圈的形成使得城市化进程明显加快，1990-2010年城市化率年均提高0.23%，较1960-1990年期间提高0.05%；日本特大城市及其大都市圈的发展成为城市化新动力，2000-2010年城市化率年均提高1.19%，较1968-2000期间提高了0.92%。
(3)城市化进程能够拉动房价上涨从美国、日本、韩国经验来看，城市化进程能够拉动房价上涨。
美国1975-2011年城市化率提高了8.73%，房屋价格指数上涨了254%，城市化率每提高1%房屋价格指数上涨29%。
日本1960-2011年城市化率提高了27.86%，土地价格指数上涨49.97%，城市化率每提高l%土地价格指数就上涨1.79%。
韩国l986-2011年城市化率提高了16.53%，房屋购买价格指数上涨了162%，城市化率每提高1%土地价格指数就上涨9.77%。
需要特别注意的是，在城市化加速阶段，房价可能大幅上涨，房地产泡沫日益积累，一旦房价上涨脱离了城市化进程，房地产泡沫破灭的可能性较大，对经济、社会的影响和冲击将是深远的。
二、城市化与房价：中国现象（一）我国正处于城市化加速阶段我国城市化进程遵循纳瑟姆规律，1949-1996年我国处于城市化初级阶段，城市化率年均提高0.42%。
在城市化初级阶段，城市化率有放缓甚至出现倒退的情况，1949-1965年城市化率年均提高0.46%：1966-1978年城市化率变化不大。
改革开放后，我国城市化进程加快，1978-1996年城市化率年均提高0.7%，1996年城市化率突破30%，进入城市化加速阶段，1996-2012年城市化率年均提高1.38%。
2012年我国城市化率为52.57%，正处于城市化加速阶段中期，按照加速城市化阶段城市化率年均提高1.38%计算，预计2024年我国城市化率破70%，我国城市化进入成熟阶段。
