民事起诉状
原告:齐笙洁
被告:张家铭
案由:民事经济->合同纠纷->房屋租赁纠纷
诉讼请求:1、请求判定房屋原所有人与被告房屋买卖合同无效
2、本案诉讼费用由被告承担
事实与理由:民事经济->房屋租赁合同纠纷
事实:2010 年至2011 年期间,夏天、王美君(两人系夫妻关系)由于资金周转问题,向我陆续借款900,000 元。债权到期后夏天、王美君均无力偿还借款。2011 年经我们双方友好协商,按照合同法“约定抵消”原则,夏天、王美君将位于济南市高新区国际会展
中心聚鑫旺园小区7 号三单元1002 号的房屋租赁给我三十年,以折抵欠款900,000 元。2 011 年1 月31 日,我与夏天、王美君按照自愿、公平的原则签订了房屋租赁合同,合同约定:租金为每月2500 元,房屋租赁期限自2011 年2 月 1 日至2014年1月31 日止,共计三十年,房屋租金总额为900,000 元。2011 年1 月31 日夏天、王美君给我出具一张一次性交付租金900,000 元的收条。2011 年2 月我的的朋友开始居住此租赁房屋。2010 年12 月,夏天、王美君在我不知情的情况下,将租赁房屋卖给张家铭。2011 年6 月15 日张家铭与居住房屋的我的朋友就腾退租赁房屋发生争执,还报了警。当天我联系夏天、王美君,她们说房子就是因为她们欠张家铭的钱,作价2,400,000 元卖给张家铭了,也没有实际给钱。但就是之后我再给夏天、王美君打电话显示已停机,联系不到二人。
理由:我认为我们当时签订的租赁合同内容合法,而且程序也合法,所以应当有效。所以我认为不管就是张家铭买下了房子,还就是夏天、王美君在骗我,都应该继续履行房屋租赁合同。根据买卖买卖不破租赁原则,张家铭就是在我与夏天,王美君签订房屋租赁合同并且我的朋友入住后购买此房屋,获得房屋所有权,不能对抗我的租赁权,直到租赁期满为止。况且夏天,王美君对我的债务已经到期不能偿还因而希望通过租赁房屋来抵债,这就是根据合同法99条的规定来实现的,有理有据。否则我既丧失了债权有丧失了房屋的租赁权。证据与证据来源:1借条 2、房屋租赁合同 3 公证书 4 收条 5 夏天、王美君的原房屋产权证明此致山东省济南市高新区人民法院
起诉人:齐笙洁
2011年10月8日附: 1、本诉状副本1份
2、其她材料3份
答辩状
答辩人:张家铭,女 ,身份证号码:3704816,山东省济南市人,汉族,高中文化,户籍所在地:山东省济南市历下区经十路历下段窑头 ,小区 1 号楼 3 单元 201 室。
被答辩人:齐笙杰女,39 岁,身份证号码:373812X,山东省临沂市人,汉族,高中文化,户籍所在地:山东省济南市章丘市秀水大街明珠小区南区 4 栋 211 室。
因被答辩人诉答辩人与房屋所有人之间的房屋买卖合同无效,现提出如下答辩意见:
1、我与原房屋所有人之间的买卖合同有效:原房屋所有人夏天,王美君夫妇因欠我钱,
所以卖其房屋于我以抵消我的欠款,我们签订了买卖合同,并在之后办理了产权登记而且经过了公证处的公证。当时我并不知道夏天夫妇欲将其出租给被答辩人。我们的合同合法有效。
2、原房屋与被答辩人之间的租赁合同应予以撤销:30年的房屋租赁。其历时较长,而
且在当今社会,物价上涨这么快,房屋租金肯定就是一变再变,这样30年不变的租金,明显对我不公平。根据合同法的情势变更原则,应当予以变更或者撤销。
综上所述,我与原房屋所有人的房屋买卖合同有效,而被答辩人与原房屋所有人之间的房屋租赁合同应当予以撤销。故请求法院驳回原告的诉讼请求,并确认我的房屋所有权。
此致
山东省济南市高新区人民法院
答辩人:张家铭2011年10月13 日
附:1、相关证据材料2份2、申请法院调取证据申请书1份
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代理词(民事一审用)
审判长、审判员:
依照法律规定,受被告的委托与山东师承律师事务所的指派,我担任被告张家铭的诉讼代理人,参与本案诉讼活动。
开庭前,我听取了被代理人的陈述,查阅了本案案卷材料,进行了必要的调查。现发表如下代理意见:
一、案件事实
2009年9月30日,夏天、王美君向被告张家铭借款1,500,000元,并有夏天签名的借条作为证据。2010年12月30日,夏天、王美君将位于济南市高新区国际会展中心聚鑫旺园小区7号三单元1002号的房屋作价2,400,000元,卖给被告张家铭,以折抵原告欠款1,500,000元,被告还支付了剩余价款,并进行了买卖合同公证。2011年1月31日,原告齐笙洁与夏天、王美君签订了房屋租赁合同,合同约定:租金为每月2500元,房屋租赁期限自2011年2月1日至2041年1月31日止,共计三十年,房屋租金总额为900,000元。同日夏天、王美君给原告出具一张一次性交付租金900,000元的收条并进行了租赁合同公证。2011年2月原告朋友开始居住此租赁房屋。2011年6月14日张家铭获得房屋产权证明。2011年6月15日张家铭与居住房屋的原告朋友就腾退租赁房屋发生争执,并向高新区派出所报警。而现夏天、王美君二人下落不明,基于合同的相对性,原告应当向夏天、王美君提出继续履行合同或其她要求。
二、诉讼请求及其依据
1、被告与原房屋所有人之间的买卖合同合法有效
原房屋所有人夏天,王美君夫妇因欠被告1,500,000元,所以卖其房屋给被告以抵消欠款,以折抵原告欠款1,500,000元。被告支付了剩余价款,并与原房屋所有人签订了房屋买卖合同,进行了买卖合同公证。合同符合国家法律规定,生效要件齐全。被告与夏天、王美君的房屋买卖合同订立在先,被告并不知道夏天夫妇欲将其出租给被答辩人。房屋买卖合同合法有效。
2.原房屋所有人与原告的房屋租赁合同超过二十年的部分对被告无效
根据《合同法》第二百一十四条:租赁期限不得超过二十年。超过二十年的。超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。原房屋所有人与原告的房屋租赁合同期限超过《合同法》第二百一十四条的法定期限,超过部分应当无效。
3、根据诚实信用原则,原告应当向被告补足与租房市场价相差的价款
原房屋所有人与原告的房屋租赁合同就是基于其原有债权债务关系产生的,原房屋所有人与原告之间关于租金的约定明显低于市场价。依据《合同法》第二百二十九条:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。但就是依据《合同法》第六条,当事人行使权利,履行义务应当遵循诚实信用原则。对于原告已支付原房屋所有人的900,000元价款与租房市场价20年租金的差额,我方请求原告补足余额。
山东师承律师事务所
律师冷嘉怡
2011年10月19日
