房地产开发成本核算程序

《房地产开发企业成本核算办法》第一章总则第一条为了加强企业的成本、费用核算，提高企业的经济效益，规房地产开发企业成本核算方法，根据《企业财务通则》、《企业会计准则》和《房地产开发企业会计制度》，结合******实际情况及管理要求，特制定本办法。

第二条本办法适用于从事房地产开发企业和单位。

第二章成本核算的对象及要求第三条成本核算对象一般应在开工之前确定，一经确定就不得任意改变，更不能互相混淆、串户。

成本核算对象应结合工程地点、用途、结构、装修、层高及施工队伍等因素，分别做以下处理：1．一般的开发项目以每一独立编制设计概(预)算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程项目为成本核算对象。

2．同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目开竣工时间相近，同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象。

3．对于个别规模较大、工期较长的项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。

第四条各成本项目的预算成本(计划成本)和实际成本的核算围，计算口径必须一致。

第五条成本核算应根据计算期已完工程实际消耗和实际价格，按照"权责发生制"的原则，分别进行成本核算，做到手续完备、容真实、准确及时。

按照"收益与费用配比"的原则，正确使用"待摊费用"和"预提费用"科目。

第三章成本项目和开支围第六条根据房地产开发企业会计制度规定，开发产品的成本项目分为：1．土地征用及拆迁补偿费；2．前期工程费；3．建筑安装工程费；4．基础设施费；5．公共配套设施费；6．开发间接费(开发企业没有二级管理机构则无此项目)。

第七条成本开支围一、土地征用及拆迁补偿费：1．土地征用费：土地、青苗、集体财产、私人财产、平整农田补偿费、新菜田基金。

2．耕地占用税。

3．劳动力安置费：安置劳动力单位补贴款、农转工级差补贴，超转人员安置费等。

4．地上地下物拆迁补偿费：指私产发价、搬家费、拆迁费、伐树费、单位拆迁费、清理费、安置动迁用户支出，地上地下市政管线拆改费。

房地产开发项目成本核算房地产项目开发成本核算是指将开发一定数量的房地产所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终核算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。

一、按照房地产开发项目主要成本要素分类的开发成本。

(1)土地征用及拆迁补偿费:指因开发房地产项目而征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、拆迁安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费。

(2)前期工程费:指房地产项目开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整及施工临时水电安装等费用。

(3)基础设施费:指房地产项目开发过程中发生的供水、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。

(4)建筑安装工程费:指房地产项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。

(5)配套设施费:指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。

(6)开发间接费:指房地产开发独立核算的项目部及开发现场管理发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、拆旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销费。

构成房地产开发项目的开发成本，相当于工业的制造费用和生产成本，如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算房地产公司本部行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发成品而发生的销售费用。

管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。

它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。

同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工程量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。

房地产项目成本核算方法指引成本核算方法指引是对房地产项目成本核算的流程和方法进行规范和指导的文件，它包括成本核算的步骤、方法和主要注意事项。

下面将介绍一种常用的房地产项目成本核算方法指引。

一、成本核算步骤1.确定核算对象：确定项目的核算对象，这包括项目的地块、建筑物、设备等。

2.收集原始数据：收集项目各项费用的原始数据，包括土地成本、建筑材料费用、劳务费用、设备投入费用等。

3.制定成本分类表：根据项目的特点和需要，制定成本分类表，将各项费用按照一定的分类标准划分，方便后续的核算和分析。

4.按照分类表核算费用：根据成本分类表，将各项费用进行核算，包括费用的计算和摊销。

5.编制成本报表：根据核算结果，编制成本报表，直观地反映了项目的各项费用。

二、成本核算方法1.直接成本法：直接成本法是将各项费用直接分配到项目的不同阶段，然后计算各个阶段的总成本。

这种方法简单直观，但对于复杂的项目会存在一定的误差。

2.比例成本法：比例成本法是将各项费用按照一定的比例分配到项目的各个成本要素中，然后计算各个成本要素的总成本。

这种方法对于复杂的项目能够更准确地分配费用。

3.单位成本法：单位成本法是将项目的总成本除以项目的总产值，从而计算出单位面积或单位建筑面积的成本。

这种方法可以直观地反映项目的经济效益。

三、主要注意事项1.注意成本分类准确性：成本分类的准确性将直接影响到成本核算的结果，因此在制定成本分类表时要慎重考虑，避免出现漏项或重复项。

2.注意费用摊销时机：对于一些需要摊销的费用，如土地成本、劳务费用等，要根据实际情况确定摊销时机，避免费用过早或过晚摊销，影响项目的经济效益。

3.注意费用计算的准确性：费用计算的准确性将直接影响到项目的成本核算结果，在进行费用计算时要严谨细致，避免出现计算错误导致核算结果的不准确。

4.注意成本核算的及时性：成本核算的及时性对于项目的经营管理非常重要，及时地进行成本核算可以让项目管理层及时了解项目的成本情况，做出相应的决策。

房地产开发公司开发成本与时期花费的核算方法第一节房地产公司开发成本一、房地产公司开发成本核算的内容房地产开发公司在开发经营过程中发生的各样耗资，包含物化劳动耗资和活劳动的耗资，统称为成本与花费。

此中开发成本是指开发现场发生的各项耗资，包含土地受让金、土地征用及拆迁赔偿费、先期项目费、建筑安装项目费、基础设备建设费、公共配套设备费及为进行现场管剪发生的各项开发间接花费。

在开发成本中，又可分为土地开发成本、房子开发成本、配套设备开发成本、代建项目开发成本等。

开发成本的核算是房地产开发公司会计核算的中心环节。

开发成本与各项花费发生于公司开发经营过程的一直，它代表了公司整体的耗费水平，也反应了公司的经营管理水平，所以搞好公司的成本、花费核算，关于控制公司的各项花费支出，降低开发成本、提升经济效益，加强公司的市场竞争力，有侧重要的意义。

二、开发成本核算的科目设置1.“开发成本”账户为了核算各项开发成本，房地产公司要设置“开发成本”总账科目。

该科目借方登记房地产开发过程中所发生的各项花费，贷方登记开发产品完工后结转到“开发产品”账户的开发产品的实质成本。

期末借方余额反应的是正在开发，还没有完工的各开发项目已发生的实质成本。

该账户应按开发产品的不一样内容设置开发成本二级账，在二级账内，设置“土地开发”、“房子开发”等二级账户进行分类核算。

如：开发成本—土地开发开发成本—房子开发开发成本—配套设备开发开发成本—代建项目开发为了详细核算每一开发项目的成本，应在开发成本二级账下，分设“土地开发明细账”、“房子开发明细账”等明细账（三级账），进行明细核算。

三级账内，应按每一开发项目分别设置三级账户。

如：开发成本—土地开发— A 土地—B 土地开发成本—房子开发— A 房子—B房子等开发成本一级账户和二级账户应采纳三栏式账页，而三级账应采纳借方多栏式账页，以分别记录和反应各不一样的成本项目。

2.“开发间接花费”账户为了核算公司开发现场发生的各项间接花费，房地产开发公司应设置“开发间接花费”总账账户。

房地产成本核算规范第一章总则1-1 为了加强成本管理, 规范企业房地产生产成本核算, 对旳计算库存商品成本, 便于成本资料旳比较和分析, 根据国家颁布旳有关会计准则、会计制度以及企业董事会和集团企业旳管理规定, 制定本规范。

1-2 企业房地产生产成本核算旳任务是: 建立和完善成本核算基础工作, 合理确定成本计算对象, 对旳归集和分派生产成本及费用, 及时、精确、完整地提供成本核算资料, 以便及时发现成本管理中存在旳问题, 寻求减少成本旳途径。

1-3 各房地产开发企业, 应建立成本核算责任制, 不停完善成本核算基础工作, 改善成本核算措施, 严格按照国家以及集团企业成本管理旳规定, 对旳组织成本核算工作, 并自觉接受集团企业旳监督。

第二章成本核算旳基本程序成本核算旳一般环节:第一步: 根据成本核算对象确实定原则和项目特点, 确定成本核算对象。

第二步：设置有关成本核算会计科目, 核算和归集生产成本费用。

第三步: 按受益原则和配比原则, 确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间旳分派措施、原则。

第四步: 将归集旳生产成本费用按确定旳措施、原则在各成本核算对象之间进行分派。

第五步: 编制项目生产成本计算表, 计算各成本核算对象旳开发总成本。

第六步: 对旳划分已竣工和在建库存商品之间旳生产成本, 分别结转竣工库存商品成本。

第七步：对旳划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供), 根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应承担旳成本, 对旳结转竣工库存商品旳销售成本。

第八步：编制成本报表, 根据成本核算和管理规定, 总括反应各成本核算对象旳成本状况。

第三章成本核算对象确实定3-1 成本核算对象确实定原则: 应满足成本计算旳需要；便于成本费用旳归集；利于成本旳及时结算；适应成本监控旳规定。

3-2 各单位可根据上述原则, 参照下列条件, 结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、构造类型、装修档次、层高、施工队伍等原因和管理需要等当地实际状况, 确定详细成本核算对象。

房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点。

这就更需要精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。

房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由房地产项目的特性所决定的。

提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急。

如何进行成本核算显得尤为重要。

一、房地产开发成本的组成房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。

就其用途来说，大致可分为三部分：1.土地、土建及设备费用。

这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%.其中最重要的是土地费用。

土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。

房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。

2.配套及其他收费支出。

主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。

其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。

这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。

配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%～15%.3.管理费用和筹资成本。

房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。

如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。

二、加强房地产开发企业的成本核算策略1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。

房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章制度，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。

1.目的:加强成本管理,规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析.2.范围:适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。

3.职责:总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题,不断寻求降低成本的途径,同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。

4。

方法和过程控制4.1成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：4.1.1根据成本核算对象的确定原则和项目特点,确定成本核算对象。

4.1。

2设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。

4。

1。

3按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

4.1.4将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

4。

1.5编制项目开发成本计算表,计算各成本核算对象的开发总成本。

4。

1.6正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。

4.1.7正确划分可售面积、不可售面积（由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。

4.1.8编制成本报表，根据成本核算和管理要求,总括反映各成本核算对象的成本情况。

4。

2成本核算对象的确定4.2.1成本核算对象的确定原则4.2.1.1满足成本计算的需要；4。

2。

1。

2便于成本费用的归集；4。

2.1。

3利于成本的及时结算；4.2.1.4适应成本监控的要求。

4.2。

2成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则,并结合项目实际情况,确定具体成本核算对象。

房地产开发企业成本核算及会计处理房地产开发企业的建账:房地产又称不动产，一般指土地、土地上的永久建筑物和由它们衍生的各种物权，房地产开发企业是指专门从事上述不动产开发的企业。

它的费用支出主要有土地征用及拆迁补偿费、前期规划、设计、水文、勘察、测绘、三通一平费，建筑安装工程费、道路、供水、供电、供气、排污、排汽、通讯、照明、环卫、绿化等基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。

为核算各项上述费用，需设置“开发成本”、“开发间接费”、“开发产品”等总账和明细账。

房地产开发企业自行开发房地产的会计处理:房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，应当设置“出租开发产品”科目，并在“出租开发产品”科目下设置“出租产品”和“出租产品摊销”两个明细科目，核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租产品摊销的价值。

企业开发完成用于出租的土地和房屋，应于签订出租合同、协议后，按土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品－－-出租产品”科目，贷记“库存商品”科目。

出租开发产品所取得的租赁收入，借记“应收账款”等科目，贷记“主营业务收入”或“其他业务收入”科目；按期摊销出租产品的成本，借记“主营业务成本”或“其他业务支出”科目，贷记“出租开发产品－－-出租产品摊销”科目；发生的出租开发产品的维修费用，借记“主营业务成本”或“其他业务支出”科目，贷记有关科目。

企业改变出租产品用途，将其作为商品对外销售，应于销售实现时，按售价，借记“应收账款”、“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”科目。

按出租开发产品的账面余额，借记“主营业务成本”科目，按出租产品累计摊销额，借记“出租开发产品－－-出租产品摊销”科目，按出租产品原价，贷记“出租开发产品－－-出租产品”科目。

企业如已对出租开发产品计提减值准备的，应同时结转已计提的减值准备。

期末，对于意图出售而暂时出租的开发产品的账面价值，应在资产负债表的“存货”项目内列示；对于以出租为目的的出租开发产品的账面价值，在资产负债表的“其他长期资产”项目中列示。

房地产开发成本明细房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，即开发产品成本=建筑成本+土地成本。

建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费用,以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用；土地成本构成则比较简单,即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。

下面给大家分类列举：第一、土地费用(土地获得价款)房地产开发企业取得土地有两种渠道，一是从政府取得，既政府出让土地，企业缴纳“土地出让金"和相关税费;二是从其他企业手中取得土地，既其他企业转让土地，企业缴纳“土地转让金”和相关税费.根据支出计入相应会计科目：借：开发成本—-土地——土地出让金(土地转让金）拆迁补偿费契税贷:银行存款待整个项目竣工后,再按一定的方法（面积比例法或售价比率法）将土地成本分摊到房屋成本中.第二、前期工程费此项目核算房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、政府代收的各项费用、各项临时工程（临水、临电、临路)费用、七通一平或三通一平费用等。

主要包括: 一）勘察设计费（1)勘测丈量费：包括初勘、详勘等.主要有:水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。

（2）规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。

设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。

其他:可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等。

（3）建筑研究用房费：包括材料及施工费二）报建费（1）报批报建费①项目报批报建费：报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。

②交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、环境评测费、新材料基金（或墙改专项基金)、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。

房地产开发公司成本部管理制度与流程一、部门概述成本部是房地产开发公司中负责成本管理和控制的重要部门。

其主要职责包括项目成本估算、预算编制、成本控制、合同管理以及成本分析等工作，旨在确保项目在满足质量和进度要求的前提下，实现成本的最优化控制，为公司的经济效益提供有力保障。

二、人员配置与职责分工（一）成本部经理1、全面负责成本部的日常管理工作，制定部门工作计划和目标，并监督执行。

2、审核项目成本估算、预算编制和成本控制方案，确保成本管理工作的准确性和有效性。

3、协调与其他部门的沟通与合作，解决成本管理过程中的问题和争议。

4、负责成本部人员的培训和考核，提高团队整体素质和业务能力。

（二）造价工程师1、负责项目的造价计算和分析，编制工程量清单和招标控制价。

2、参与工程招标和合同谈判，对合同价款进行审核和把关。

3、跟踪项目施工过程中的成本变化，及时进行成本核算和调整。

4、协助成本部经理进行成本控制和管理工作，提供专业的造价咨询和建议。

（三）成本控制专员1、负责收集、整理和分析项目成本数据，建立成本数据库。

2、监控项目成本执行情况，对超出预算的成本进行预警和分析。

3、协助造价工程师进行成本核算和控制工作，参与成本管理流程的优化和改进。

三、管理制度（一）成本估算与预算管理制度1、在项目可行性研究阶段，成本部应会同相关部门进行项目成本估算，包括土地成本、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。

2、成本估算应遵循客观、准确、全面的原则，充分考虑项目的各种因素和风险，为项目决策提供可靠的成本依据。

3、在项目设计阶段，成本部应根据设计方案编制项目预算，明确项目的各项成本指标和控制目标。

4、项目预算应经过严格的审核和审批程序，确保预算的合理性和可行性。

（二）成本控制管理制度1、成本部应制定项目成本控制计划，明确成本控制的重点和措施，并将成本控制目标分解到各个部门和环节。

2、在项目实施过程中，成本部应定期对项目成本进行核算和分析，及时发现成本偏差和问题，并采取相应的措施进行调整和控制。

五、土地开发的成本核算土地开发也称建设场地开发.通常有两种情况，一是企业为了自行开发商品房、出租房等建筑物而开发的自用建设场地;二是企业为了销售、有偿转让而开发的商品性建设场地。

自用的建设场地属企业的中间产品,其费用支出应记人有关商品房或出租房的产品成本,而商品性建设场地是企业的最终产品,应单独核算其土地开发成本。

（一）土地开发费用的归集与分配企业在土地开发过程中所发生的各项费用支出，除能直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本-—房屋开发”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本—-土地开发”账户核算.分别按照“自用土地开发”、“商品性土地开发"等设置二级明细账户,按企业选择的成本核算对象设置账页，进行土地开发费用的明细核算。

1．土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装费的归集与分配。

这些费用,一般能分清受益对象,可直接计入成本核算对象，借记“开发成本——土地开发”账户及有关明细账户，贷记“银行存款"、“应付账款”等账户。

2，配套设施费的归集与分配。

配套设施的建设可能与土地开发同步进行，也可能不同步进行，所以其费用归集的方法有以下两种情况：（1）与土地开发同步进行的配套设施开发费用，能够分清受益对象的，应直接计入有关成本核算对象，借记“开发成本—-土地开发"账户,贷记“银行存款"等账户；分不清受益对象时,应先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集,待配套工程竣工时，再按一定方法，在有关受益对象中进行分配.（2）与土地开发不同步进行的配套设施开发费用，一般可先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集，待配套设施竣工时，再转入“开发成本—-土地开发”账户中。

如果土地开发已完成等待出售或出租，而配套设施尚未完工，为及时结算完工土地的开发成本，经批准对这类配套设施的费用可先按其计划成本（或预算成本）在土地开发成本中预提。

预提时，借记“开发成本—-土地开发”账户,贷记“预提费用--预提配套设施费”账户。

29
基础设施费
指项目开发过程中发生的小区内的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用.
30
基础设施费—道路工程费
小区内道路铺设费。
31
基础设施费—水、电、气、暖工程
供电工程费：变（配)电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等。给排水工程费：自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。燃气工程费：燃气管道的铺设费、增容费、集资费，燃气配套费，燃气发展基金、燃气挂表费等。供暖工程费：暖气管道的铺设费、集资费.照明工程费:小区内路灯照明设施支出。
32
基础设施费—弱电工程
通讯工程费：电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，交纳的电话增容费等。电视工程费：小区内有线电视(闭路电视）的线路铺设和按规定应交纳的有关费用。
33
基础设施费—环境景观工程费
小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出，建筑小品、水面景观、环廊、街心公园、凉亭、绿地建设等费用.
7
前期工程费
指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。
8
前期工程费-“三通一平”费
接通红线外施工用临时给排水（含地下排水管、沟开挖铺设费用）、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费）等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。
21
建安工程费-安装工程费—电梯工程
主体工程内的电梯及其安装、调试费。
22
建安工程费-安装工程费—消防工程
主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费.

房地产公司核算流程一、土地成本核算。

房地产嘛，最开始得有地。

土地成本可复杂啦。

买地的时候那价钱就有好多门道。

有时候是竞拍来的，那竞争可激烈了，价格蹭蹭往上涨。

这土地成本可不能算错呀。

除了买地的钱，还有一些相关的税费之类的。

就像契税，这也是土地成本的一部分呢。

在核算的时候，得把所有和土地有关的支出都拢到一块儿。

这就像是给房子打地基一样，土地成本算清楚了，后面的核算才有个好开头。

二、开发成本核算。

开发成本包含的东西就更多啦。

比如说建筑安装工程费。

这可是大头呢。

找建筑公司盖房子，那工钱、材料钱都得算进去。

建筑工人在大太阳底下干活儿，挣的每一分钱都得算到成本里。

材料也有讲究，用的水泥、钢材啥的，质量不同价格也不一样。

还有那些设计费，设计师们画的图纸可都是有价值的。

为了让房子好看又实用，设计费也是开发成本的一部分。

再有就是基础设施建设费，像小区里的道路啊、水电设施啊。

这些东西别看不起眼，少了可不行。

核算的时候得一项一项来，可不能落下啥。

三、开发间接费用核算。

这个开发间接费用也很重要呢。

它包括一些为了开发项目而产生的间接支出。

比如说项目管理人员的工资。

这些管理人员就像管家一样，管着项目的各个方面。

他们的工资当然要算到成本里。

还有一些办公费啊，项目办公室里的水电费、纸张费之类的。

虽然单笔金额可能不大，但是积少成多也不少呢。

另外像项目的借款利息，如果是专门为了这个项目借的钱，利息也得算进来。

这就像是房子的一些小零件，虽然小但是缺了也不行。

四、销售成本核算。

房子盖好了就得卖呀。

销售成本核算也有不少事儿。

首先是销售人员的提成。

销售人员辛辛苦苦地给客户介绍房子，卖出去了就应该拿到提成。

这提成可不能少算也不能多算。

还有一些销售推广费用。

比如做广告，在电视上、报纸上或者网络上打广告，那都是要花钱的。

举办个开盘活动，布置场地、请些表演人员啥的，这些费用都得算到销售成本里。

毕竟要让更多的人知道这个房子，就得做些宣传嘛。

五、税务核算。

房地产企业开发成本科目设置及核算对于房地产企业成本科目设置和核算工作来说，作为一个比较繁琐的工作，将会受到房地产开发项目特性影响，房地产投资项目所需资金量比较多，开发周期长，成本核算环节多，投资风险高等，只有正确设置开发成本科目，做好成本核算工作，才能改善房地产开发项目成本管理质量，控制成本支出，维护房地产企业自身利益。

基于此，本文结合房地产企业开发成本核算内容，重点分析房地产企业开发成本科目设置要点，根据分析结果，提出房地产企业开发成本核算建议，具体内容如下。

标签：房地产企业;开发成本;科目设置;成本核算近年来，随着市场环境的不断变化，各种宏观调控政策的颁布，房地产行业利润率逐年降低，高利润的高光时刻已成为过去，盈利来源以土地升值为主逐渐朝着内部高效管理方向改革。

再加上房地产行业具有投资规模大、投资回收周期长、投资风险高等特性，一旦一个房地产开发项目出现失败，将会造成企业整个资金链的断裂，让企业陷入资金危机中。

因为受到开发周期长、成本核算环节多等因素影响，房地产企业成本具有特殊性质，具体展现在投资成本规模大且不均衡、开发周期长、核算复杂等方面。

基于此，要求房地产企业做好开发成本科目设置工作，加强开发成本核算与管理，选择适宜的核算方法规避风险，争取以最少的成本投放获取最高的经济效益。

一、房地产企业开发成本核算内容对于房地产企业来说，在开展开发成本核算工作时，具体涉及的内容展现在以下几个方面。

首先，土地费用。

土地费用也就是指房地产企业在开发房地产项目时投入的成本，占总成本的50%左右。

其中包含土地出让金、拆迁补偿款等。

其次，前期工程开发费用。

前期工程开发费用也就是指房地产开发项目前期规划费用、土地勘察费用等。

再次，建筑安装工程费用。

建筑安装工程费用，也就是指房地产企业在开展工程建设施工时，投放的材料、设备等费用，该费用是房地产公司开发成本核算中重点关注的内容。

最后，基础设施费用。

基础设施费用也就是指房地产公司开发工程项目中水、电、暖气等基本费用。

恒大集团房地产开发企业成本核算制度第一章总则第一条为规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，加强开发成本的管理控制，特制定本制度。

第二条本制度适用于集团内全资、控股的房地产开发企业，以及受托经营的非控股房地产开发企业。

第二章成本核算程序第三条按照房地产开发项目的特点，根据成本核算对象的确定原则，确定成本核算对象。

第四条设置成本核算会计科目，按照集团会计核算制度的要求，核算和归集发生的开发成本及费用。

第五条根据受益原则和配比原则，确定应分摊的成本和费用在各成本核算对象之间的分摊方法、标准。

第六条将归集的成本费用按确定的分摊方法和标准在各成本核算对象之间进行分配。

第七条根据项目总体规划方案，正确划分项目可售面积和不可售面积，按有关规定分别计算可售面积和不可售面积应承担的成本。

第八条编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

第九条正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。

第十条正确划分已交楼开发产品和未交楼开发产品成本，正确结转当期交楼开发产品销售成本。

第十一条根据成本核算和管理的要求，编制成本报表，综合反映各成本核算对象的成本情况。

第三章成本核算对象的确定第十二条成本核算对象通常按以下原则合理确定：（一）可否销售原则。

开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

（二）分类归集原则。

对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。

（三）功能区分原则。

开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

（四）权益区分原则。

开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

第十三条成本核算对象确定的方法按照成本核算对象的确定原则，成本核算对象按以下方法进行分类：（一）能一期开发完毕的项目，按独立别墅、双拼别墅、联排别墅、多层、小高层、中高层、高层、超高层、独立商业、公寓、写字楼等不同可售产品类型划分成本核算对象。

房地产开发企业的成本如何核算⼀般来说，房地产开发企业在确定成本核算对象时，应结合开发⼯程的地点、⽤途、结构、装修、层⾼、施⼯队伍等因素，分别做如下处理：⼀、房地产开发成本的组成房地产开发成本是指房地产企业为开发⼀定数量的商品房所⽀出的全部费⽤。

就其⽤途来说，⼤致可分为三部分：1.⼟地、⼟建及设备费⽤。

这是房地产开发成本的主体内容，⼤致占总成本的80%.其中最重要的是⼟地费⽤。

⼟地费⽤主要包括置换成本、批租费⽤、动迁费⽤等。

房产商在决定是否开发⼀个项⽬前，必须将预计的⼟地费⽤通过⼟地⾯积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平⽅⽶商品房所占的⼟地成本(俗称楼板价)，以此来进⾏项⽬的可⾏性评估。

2.配套及其他收费⽀出。

主要是指⽔、电、煤⽓、⼤市政和公建配套费，学校、医院、商店等⽣活服务性设施也是不可缺少的。

其他收费⽀出中有些虽属于押⾦性质，如档案保证⾦、绿化保证⾦等，但难以全部收回。

这类收费项⽬种类繁多，标准不⼀，许多项⽬由垄断性企事业单位执⾏，随意性很强，标准普遍偏⾼。

配套及其他收费项⽬是房地产开发成本中受外界因素影响最⼤的⼀块费⽤⽀出，⼀般占项⽬总投资的10%～15%.3.管理费⽤和筹资成本。

房地产开发与其他⾏业相⽐，有建设周期长、投资数额⼤、投资风险⾼等特点，因此，⼤多数开发企业必须通过贷款来解决资⾦需要，这样就产⽣数额较⼤的利息⽀出。

如何把这部分费⽤核算好，对正确计算开发成本将起到⾮常重要的作⽤。

⼆、加强房地产开发企业的成本核算策略1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。

房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、⾏业特点，建⽴和健全企业的规章制度，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算⼯作有法可依、有章可循，从⽽保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算⽔平和会计信息质量的提⾼。

同时，房地产开发企业应该考虑⾃⾝规模⼤⼩和开发项⽬的规模特点等因素，在保证成本会计⼯作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算⼈员。