房地产市场形势分析报告(2011年第二季度)

我国房地产行业景气分析报告房地产行业是一个与国民经济和人民生活密切相关的重要行业，对国家经济增长起到了重要的拉动作用。

本文将对我国房地产行业的景气状况进行分析，并展望未来发展趋势。

一、现状分析1.1 一线城市：一线城市的房地产市场伴随着城市化进程快速发展，房价不断走高。

尤其是像北京、上海、广州、深圳等城市，房价已经超过了一般居民的购买能力，呈现出供不应求的状态。

同时，投资需求和投机需求也推动了房价的上涨。

1.2 二线城市：二线城市的房价也在不断上涨，但涨幅相对较小。

随着人口流动、产业转移等因素的影响，房价上涨的速度也逐渐加快。

1.3 三线城市及以下：三线城市及以下的房价相对较低，但也有上涨的趋势。

这些城市基础设施建设相对较差，吸引力有限，但随着中国西部开发和城镇化进程的推进，这些地方的发展潜力仍然较大。

1.4 住宅用地供应紧缺：目前，我国住宅用地供应不足，加上居民对住房的需求旺盛，导致了房价上涨的压力。

政府也加大了土地供应力度，但与需求相比仍然存在一定的缺口。

1.5 去库存工作成效显著：近年来，我国房地产去库存工作取得了显著成效。

政府通过推出一系列调控政策，限制了投资投机需求，加大了供给侧改革力度，大力推动了房地产去库存工作。

二、未来趋势展望2.1 房地产调控政策将继续加强：继续推进房地产市场调控是未来我国房地产行业的重要趋势。

政府将继续加大调控力度，限制投资投机需求，防止房价过快上涨，保障人民群众的居住需求。

2.2 房地产市场将进一步分化：随着调控政策的加强和经济发展的差异，房地产市场将进一步分化。

一线城市的房价将继续上涨，二线城市的房价也会有所上涨，但增长速度可能相对较慢，三线城市及以下地区的房价可能相对稳定。

2.3 未来房地产行业将趋于稳定：经过多年的调控和去库存工作，我国房地产行业将逐渐趋于稳定。

政府将继续推动住房供给侧改革，加大土地供应力度，稳定房地产市场供需关系。

2.4 城市化进程将继续推动房地产行业发展：中国的城市化进程将继续推动房地产行业的发展。

2011年已经悄然过去，动车、校车的安全风险、A股回到10年前的冰点，投资者面临血本无归的风险、欧债美债危机对中国的影响以及CPI年初暴涨年末与GDP涨幅双双回落等等让人怀疑中国经济有硬着陆的风险，“风险”构成了中国经济生态2011年图谱。

在这一年的跌宕起伏中有一个行业正处于风口浪尖上，这就是在国家的严厉调控和老百姓的口诛笔伐中走出“傻子都能赚钱”的暴利年代的房地产业。

房地产行业一下子从遍地是黄金变得险象环生、危机四伏。

我们小组尝试简要分析当前小型民营房地产企业在扑朔迷离的经济形势下面临的风险和主要对策。

第一章房地产行业所处的经济环境分析1.1宏观经济面临结构转型，地产调控仍将持续12月中旬召开的2011年中央经济工作会议确定：以“调结构、转方式”为主要内容的经济转型，是我国“十二五”期间宏观经济发展的一个大方向，以出口和投资拉动的经济增长方式需要转变，投资和消费的失衡关系需要转变。

中央重新明确以消费取代投资成为拉动经济增长的主要方式。

房地产行业作为一个投资密集型行业，显然在融资、政策支持度方面受制于宏观经济结构的转型。

坚持房地产调控政策不动摇，促进房价进一步回归，同时加大保障房建设力度，这些政策基调的确定使得2012年仍将是针对房地产行业的调控年的预测没有悬念。

包含厦门在内的几乎所有省会城市和计划单列市已经宣布延续去年的限购、限贷政策，同时元旦开始上调之后的房贷利率开始实施，无疑进一步压缩了房地产行业的成长空间，可以说房地产行业仍在持续寒冬。

1.2促进行业发展的因素仍在，房地产业长远向好我国房地产市场从上世纪末起步，目前尚处于发展的早期阶段。

目前我国城镇化率刚达到50%，如果未来20年将城镇化率提高到70%的国际平均水平，每年将有1500万左右的农民转化为城镇人口。

过去10年中，中国GDP增长率从未低于8%，同时我国人均收入年均增长12%，预计未来也将保持较高的增速。

大量以收入增长为基础的房地产刚性需求，使得房地产业的“人口红利”可以持续20年以上。

2011年重庆房地产市场总结及2012年重庆房地产市场展望1、2011年影响重庆房地产市场的主要政策2011年已落下帷幕，纷沓而至的调控政策让2011成为名副其实的“调控年”，更使楼市风云莫测，而无论是开发商还是购房者，在这一年中也都无不随市场变化唏嘘感叹。

1.1央行年内6次上调存款准备金率央行宣布，从1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

期间多次上调，到6月20日的再次上调为止，央行年内已六次上调存款准备金率，大中型金融机构存款准备金率已达到了２１．５％的高位。

1.2国务院出台“新国八条”2011年1月26日，国务院出台“新国八条”调控楼市，强调继续有效遏制投资投机性购房。

此次“新国八条”明确提出了“限购政策”，而且将“限购”扩大到了二线、甚至三线城市。

政策明确要求，原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

此外，“新国八条”还提出了“制定房价年度上涨目标”以及“增加保障房供应”等楼市调控措施。

1.3重庆上海启动房产税改革试点重庆和上海作为国家首批个人住房房产税改革试点城市，1月27日分别发布了对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法，定于1月28日正式启动改革试点工作，开展对部分个人住房征收房产税试点。

两地房产税除了税率有差异，征收标准也各不相同，上海侧重人均住房面积，重庆侧重在住房的市场价格，上海房产税以人均60平方米以上住房纳入征税围，重庆则主要针对高档住房进行征税。

1.4各地连下“猛药”调控细则陆续出台2月底，重庆“国八条”调控细则出台。

对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停售房，外地人购房须提供1年纳税证明，个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。

2011年西安商业地产发展报告北京、上海、深圳等一线城市，商业地产受城市化的快速推进，发展早已呈现规模化、成熟化的特征。

但作为二线城市的西安，房地产市场起步晚，商业地产也由此较晚。

2011年，随着楼市“三限”政策的相继出台，住宅市场呈现回落，相反，商业类物业却“大胆”逆势而起，成了许多投资客新的投资热点产品，也成为诸多开发企业的转型方向。

西安房地产信息网数据研究中心综合2011年经济发展以及调控政策，对西安市商业地产发展做以简要梳理与总结。

一、西安商业地产高起点新起航西安是举世闻名的世界四大文明古都之一，是中国历史上建都时间最长、建都朝代最多、文化积淀深厚、影响力巨大的都城，同时也是华夏文明的发祥地，拥有丰富的人文自然资源，实施西部大开发战略以来，西安的发展不断加快，城市面貌正在发生巨大的变化。

2009年国家颁布了关中天水经济区发展规划中，西安被列为北京、上海之后的中国第三国际化大都市。

西安对周边地区辐射带动作用明显，城市软硬件环境得到了巨大的改善，产业投资的聚集效应日渐凸显，城市化进程不断加快，经济社会进入了快速提升的新阶段，区域综合实力明显增强，商业经济与房地产发展也迎来了新契机，为西安国际化大都市的快速发展奠定了坚实的基础。

随着第三产业及现代服务业的快速发展，商业地产作用和地位日益突出，其发展必将极大的带动和促进现代服务业以及其他相关产业的发展。

“十一五”期间西安出台了一系列的扶持政策，通过政策的扶持优化了环节，加大招商，大力促进了商业地产的发展。

红星美凯龙、大唐西市、骡马市步行街、万达广场等一大批商业地产投入运营，为西安市的发展增添了活力。

“十二五”开局之年西安的商业发展迎来历史机遇，国务院批准的关中天水经济区发展规划，从战略上确立了不到十年时间把西安发展到800平方公里，一千万人口的国际化大都市，中央在“十二五”发展规划中指出要构建扩大内需长效机制，促进经济增长将依靠消费、投资、出口协调拉动转变，坚持要扩大内需的战略，把扩大内需作为战略重点，这些政策的出台以及规划的确立，不断促进西安的商业发展。

2011年，面对复杂严峻的国内外环境，全国各族人民在党中央、国务院的正确领导下，坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，坚持以科学发展为主题、以加快转变经济发展方式为主线，全面贯彻落实加强和改善宏观调控的各项政策措施，国民经济保持平稳较快发展，各项社会事业取得新的进步，实现了“十二五”时期良好开局。

一、综合初步核算，全年国内生产总值[2]471564亿元，比上年增长9.2%。

其中，第一产业增加值47712亿元，增长4.5%；第二产业增加值220592亿元，增长10.6%；第三产业增加值203260亿元，增长8.9%。

第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.1%，第二产业增加值比重为46.8%，第三产业增加值比重为43.1%。

GDP总值以及增速全年居民消费价格比上年上涨5.4%，其中食品价格上涨11.8%。

固定资产投资价格上涨6.6%。

工业生产者出厂价格上涨6.0%。

工业生产者购进价格上涨9.1%。

农产品(11.73,0.15,1.30%)生产价格[3]上涨16.5%。

2011年CPI70个大中城市新建商品住宅销售价格月环比下降的城市个数逐步增加。

12月份，70个大中城市中，环比价格下降的城市为52个，比1月份增加49个。

商品住宅价格年末全国就业人员76420万人，其中城镇就业人员35914万人。

全年城镇新增就业1221万人。

年末城镇登记失业率为4.1%，与上年末持平。

全年农民工[4]总量为25278万人，比上年增长4.4%。

其中，外出农民工15863万人，增长3.4%；本地农民工9415万人，增长5.9%。

城镇新增就业年末国家外汇储备31811亿美元，比上年末增加3338亿美元。

年末人民币汇率为1美元兑6.3009元人民币，比上年末升值5.1%。

外储增速全年公共财政收入[5]103740亿元，比上年增加20639亿元，增长24.8%；其中税收收入89720亿元，增加16510亿元，增长22.6%。

中天盛世观澜调查报告楼盘位置：莱山区烟台市莱山区滨海中路25号主力户型：一居84.89平米二居102平米三居180平米物业类型：普通住宅,公寓一、烟台市房地产市场状况1. 市场整体状况2010年，地产大牌纷纷来烟。

从整体上看，烟台楼市在2010年很热闹。

处于城市提速阶段的市场前景自然更有诱惑力。

作为有着深厚经验的城市进程参与者，大牌开发企业自然更了解一个城市建设时机把握的重要性。

2010年，烟台地产行业一个值得关注的现象是大区域火爆直接带动所在区域的所有项目。

例如芝罘岛、牟平区与福山区都在大牌进驻后产生的区域热现象，项目的销售差异显示楼市成熟度与购房者选择能力都在增强。

万科占领芝罘岛、龙湖占领牟平、莱山区的旧村改造，在这些大牌来袭的背后是政府建设的保障，不管是新楼盘还是旧村改造，都大大小小的加速了城市建设。

东海岸的价格决定了更多倾向高端人群，而中南部由于交通线的延伸和地铁概念的支撑，居住性被强化。

东西向通行时间越来越短，自然激发市场的想像。

莱山不断有大盘入驻。

这些区域相对升值空间较高，房子的居住属性更多地被投资和保值期望所覆盖。

在刚刚过去的2010年，烟台全市共落实经济适用住房项目23个，建设规模13986套、108.27万平方米；落实廉租住房项目10个，建设规模1067套、6.06万平方米。

烟台市累计供应经济适用住房5594套，1496户城市低收入家庭享受到廉租住房保障。

2011年烟台将继续加大保障性住房建设力度，保障房数量将大幅增加，全年预计建设保障性住房12160套。

其中，经济适用住房5200套，公共租赁住房6000套，新建廉租住房400套，同时新增租赁补贴560户。

2.烟台市土地市场状况3.烟台市商品房市场状况4.烟台市房地产价格走势5.全市主要发展商开发销售情况2月份以来，在新政和加息的双重压力下，楼房的销售价格平稳上涨，但由于多数市民开始持观望态度，与去年同期相比成交量出现萎缩。

与去年这个时期相比，来过户市民的数量有所减少。