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日本城市商业综合体7大经典案例导读：生活的更好，留在了城市。
”正如两千多年前亚里士多德对城市多彩生活的概括，人们总是对方便、快捷的大城生活无限憧憬。
如果说城市改变和提高了人们的生活品质，那么城市综合体的出现无疑让人们的生活更加美好。
本期专题我们带来日本城市综合体特辑，为您介绍日本知名的城市综合体项目，期待能给国内的城市建设些许启示。
城市综合体概念城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能，高效率的综合体。
城市综合体的六大业态H(hotel)酒店、0(office)办公室、P(park)公园、S(shoppingmall)购物中心、C(congress)会所、A(apartment)公寓，组成了一个新的合生词一一HOPSCA。
HOPSCA基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
日本城市综合体简介日本国土面积小，人口密度大，土地资源利用紧张，在这种情况下，城市必然面临发展困境，于是日本较早的尝试了城市综合体的建设模式进行城市再开发，取得了很好的效果。
目前日本比较成功的城市综合体项目有:被誉为亚洲目前最成功的旧城改造典范之一的六本木新城，令人仿佛身在峡谷森林中进行购物体验的难波公园，东京文化艺术的新地标东京中城，充满欧式气息的惠比寿花园和以建筑中的人工运河、造型奇特的喷泉和夜间彩灯而得名的福冈博多运河城…日本城市综合体案例>芳六本木之丘项目介绍六本木新城(ROPPONGIHILLS)是日本国内都市再开发计划中规模最大、历时最长的项目，同时它也是亚洲目前最成功的旧城改造典范。
项目由森集团主导开发，按照21世纪东京理想风貌而建，总占地面积约为11.6hm2，历经17年完成建设，由美国捷得建筑事务所，KPF等多家设计公司联合完成。
六本木以打造“城市中的城市”为目标，并以展现其艺术、景观、生活独特的一面为发展重点，将大体量的高层建筑与宽阔的人行道、大量的露天空间交织在一起。
日本购物中心发展及趋势分析购物中心是消费者日益提高的生活需要在商业领域的体现，这一业态最早出现在美国，随后在世界范围内普及开来。
日本作为亚洲经济最为发达的国家，购物中心在其国内的发展已经相对成熟。
中日两国虽然在国土面积、收入水平方面相差较大，但在人口密度、城市发展及消费文化等方面有诸多相似之处，因此日本购物中心的发展对中国具有务实的借鉴意义。
一、发展分析日本的购物中心起源于20世纪60年代，即二战之后的经济复苏期。
60年代末，从事食品和耐用商品销售的日用品卖场（General Merchandised Store）开始形成分支，从事购物中心的开发工作。
1969年，日本第一座大型的以百货公司为主力店的购物中心——玉川高岛屋(Tamagawa Takashimaya)购物中心在东京都世田谷区开业。
以玉川高岛屋为代表，日本开始发展大型购物中心。
不过当时的购物中心理念仍未摆脱百货公司的思路，所提供的服务也较为有限并且集中。
在日本，城市中的火车站是货物储运中心和公众聚集场，而早期的购物中心大都以火车站为中心进行开发，因此在当时的购物中心是以市区内的购物中心为主。
20世纪70年代，伴随经济的腾飞，日本的购物中心也进入快速发展阶段。
整个70年代日本新建的购物中心有502家，在80年代这一数字增加到626家。
从70年代开始，一些专门从事商业活动的公司将欧美购物中心的模式引入日本，而且此时越来越多的家庭拥有了小汽车，郊区住宅也发展起来，借助这个时机，日本郊区购物中心开始兴起。
日本购物中心阶段发展情况如图1-2所示。
20世纪90年代是日本购物中心快速发展的一个时期，以现存购物中心的数目为基础，有将近40%的购物中心是在这个阶段建立起来的。
90年代平均每年都有100多家购物中心兴建，这一情况一直持续到2000年。
2000年6月日本开始实行“大规模零售店选址法”（large-scale retail store location law），尽管大多数关于大型零售商店开设的限制性规定都已经取消，但在交通阻塞、交通安全、停车、噪声、废弃物、废气排放等环境品质方面却对购物中心进行了规范。
日本旳都市规划体系——规划运作体系日本都市规划旳运作过程涉及三个方面，分别是土地使用规划、都市公共设施规划和都市开发筹划。
一、都市土地使用规划都市土地使用规划分为地区划分、分区制度和街区规划三个基本层面。
每个层面旳土地使用规划都涉及发展政策和土地使用管制规定二个部分。
发展政策制定发展目旳及其实行方略，不具有直接管制开发活动旳法律效力，但作为制定管制规定旳根据。
1、地区划分都市规划区旳发展政策制定将来10～旳发展目旳以及实行方略，涉及人口和产业旳分布、土地使用配备、都市开发、交通体系、公共设施、环保和都市防灾等方面。
都市规划区涉及都市建成区以及周边旳农业和森林区域。
因此，都市规划区旳范畴往往是都市建成区旳4 ～5倍。
根据1968年旳都市规划法，都市规划区划分为都市化增进地区和都市化控制地区。
地区划分旳根据是将来旳都市化趋势和人口分布预测。
都道府县政府每隔5年进行都市规划区旳基本状况调查，波及到人口、产业、土地和交通等方面。
地区划分与都市规划区旳交通网络规划、公共设施规划和土地调节筹划相结合，目旳是避免都市无序蔓延、控制都市形态和土地配备、提高公共设施旳投资效益、保证都市旳协调发展。
都市化增进地区涉及现状旳建成区将来内将要优先发展旳地区，基本设施和公共设施旳政府投资将会集中在此类地区，区内农田可以转变为都市用地，开发活动受到土地使用区划旳管制。
在都市化控制地区，一般不容许与农业无关旳开发活动，基本设施和公共设施旳政府投资也不会集中在此类地区。
2、区划制度土地使用区划是日本都市土地使用规划体系旳核心部分。
都市化增进地区划分为12类土地使用分区，包括7类居住地区、2类商业地区和3类工业地区(见表1)。
在不同旳土地使用分区，根据都市规划法和建筑原则法，对于建筑物旳用途、容量、高度和形态等方面进行相应旳管制。
土地使用分区是为了避免用地混杂所导致旳互相干扰、维护地区形态特性和保证都市环境质量。
早在19，日本旳都市规划法和都市建筑法就引入了土地使用区划制度，仅分为居住区、商业区和工业区三种类型，以保证私人部门旳开发活动与公共部门旳基本设施建设筹划之间互相协调。
日本购物中心开发模式发展沿革日本的购物中心，包括有车站大楼、地下街。
这是日本独特的购物中心，事实上车站大楼、地下街正是日本购物中心的先驱。
第一家车站大楼是1950年开发的“丰桥车站大楼”，当初被称为民众车站的这个设施，在都市改造的意义下，不到几年时间内发展到札幌、水户、京都、金泽、小仓等约60处。
1971年后，由日本国铁出资兴建的“车站大楼”约有60家，光是1971年新设的部分，楼底板面积就达150万平方米。
民营化后为了扩张事业及消除国铁时代的亏损，日本国铁活用分散在全国各地的铁路用地进行购物中心开发。
第一家地下街是1952年开发的“东京车站名店街（52家店）”，接着是1957年开发的“数寄屋桥中心”，1963年又有“梅田地下街”面世，发展到目前已经形成有“全国地下街联合会”组织。
郊外型购物中心的起源要追溯至1968年3月泉屋（IZUMIYA）在南海高野线的MOZU 车站前开发的“百舍鸟购物中心”，同年11月DAIEI也在寝屋川市开了DAIEI香里SHOPPING PLAZA,两者虽在规模、内容等方面，并未引起全国性的关心，但却成为关西地方社区型购物中心急速发展的契机。
当时已经有以国内对象的行销构想来规划购物中心开发的动向。
1969年11月，以正统专业开发商为志向的东神开发在世田谷国道246号旁的多摩川边所开设的“玉川高岛屋购物中心”即为其例。
也就是说，在事情进行周密地调查来决定一个符合地区地购物中心概念，并配合汽车化的购物中心构造：首次以百货公司为核心店，追求都市感觉的高品味等开发策略的运用，昭示了日本进入“真正的购物中心时代”。
特别是借斜坡道跨越国道以使车子停在别栋立体停车场的控制交通的技法，以及在中庭设置装饰阶梯以便在活动时使用的构想，皆为日本过去购物中心所有的突破性的尝试，可以说是后来带动日本购物中心发展的巨大契机。
地方型（MERCHANDISER）购物中心经过1969年到1975年的试验错误期，日本购物中心的经营（开发、管理）大体确立，直到今日，主导购物中心开发的正是以量贩店为主力、负责商品经营的开发商。
日本购物中心变化趋势分析内容摘要：近年来，日本购物中心的发展出现了许多新变化，如市场地位不断上升、以定位战略为核心的竞争愈演愈烈、郊外立地型购物中心的经营水平迅速提高，以及核心店的选择模式趋于多元化等。
日本购物中心的发展变化对处于购物中心开发热潮中的我国具有启示和借鉴意义。
关键词：购物中心郊外立地型购物中心家庭时装业态核心店购物中心的市场地位不断上升据社团法人日本购物中心（以下简称SC）协会的统计，截止2012年4月，日本SC总数达3101家，比1995年增加761家，增幅32.5%；1995年日本新开SC平均面积仅为14742m2，2003年则扩大到28455m2，此后虽有所下降，但2007年仍保持在26584m2，比1995年扩大80.3%；另外，2001～2010年10年间有6个年份新开SC的平均店铺面积超过20000m2，其中2008年高达27791m2，参见表1。
不仅如此。
日本SC占整个零售业的市场份额也越来越高。
据统计，2002年日本SC销售总额为261158亿日元，而同期的零售业销售总额为1351093亿日元，SC约占整个零售业销售额的比率为19.3%，2007年这一指标升至了20.2%；2002年日本SC总面积为3979万m2，同期的日本零售业卖场总面积为14062万m2，SC约占整个零售业卖场面积的比率为28.3%，2007年这一指标增至了31.2%（见表2）。
自1990年以来，日本SC的基本经营指标增长显著，可以说，SC正在成为日本商业的主角。
在长期经济不景气和消费低迷下，日本SC仍能获得快速增长，其主要原因可归结为：大店法的规制缓和；商业开发成本回落；低利率的确定。
当然，不能忽视更大、更本质的原因和背景，即日本产业大舞台从注重“生产”转为注重“流通”的主角更替。
随着作为日本经济支柱的生产的空心化，必然促成以流通为主导的经济体制，其标志是日本全国各地郊外大型SC逐年激增。
这些SC的大多数是利用大型工程基地或农地开发的。
日本商业综合体运营方案一、综合体概述日本商业综合体是指将商业、文化、娱乐等不同功能融为一体的大型综合性商业建筑群。
日本商业综合体运营方案的目标是为了提升商业综合体的吸引力，增加租户和客流量，并提供多样化的服务和体验。
本方案将以某一具体商业综合体为例，从定位、运营策略、市场推广、租户管理、服务体系等方面进行综合考虑，提出一套可行性的运营方案。
二、定位与目标受众定位是商业综合体运营的基础，在日本商业综合体定位中，需要考虑以下几个方面：1. 位置优势：商业综合体位于旅游区域，周边有高密度的人流和车流量。
2. 竞争优势：商业综合体拥有大型的室内购物中心、五星级酒店和世界顶级的娱乐设施。
3. 目标受众：商业综合体的目标受众主要是高收入人群和游客，特别是兴趣广泛、追求时尚、娱乐消费的年轻人。
三、商业综合体运营策略本方案提出以下五点商业综合体运营策略：1. 多样化租户结构：将租户结构分为主力店、特色店和流动店。
主力店是商业综合体的核心，为大型国际品牌，特色店主要以本地特色小吃、手工艺品等为主，流动店可定期更换吸引顾客。
2. 产品与服务升级：对商业综合体内的产品进行不断创新和升级，提供更高品质的购物、餐饮和娱乐体验，推出特色活动和主题展览。
3. 综合体布局优化：根据不同的产品分类，将商业综合体划分为不同的区域，如时尚区、餐饮区、娱乐区等，提高顾客流动性和购买率。
4. 品牌联合推广：与知名品牌合作，举办联合推广活动，如商场签约代言人、品牌发布会等，提升商业综合体整体形象和知名度。
5. 数字化营销：利用互联网和社交媒体平台进行市场推广，通过折扣优惠、电子优惠券等形式吸引顾客，增加客流量和消费频次。
四、市场推广计划为了提高商业综合体的知名度和吸引力，本方案提出以下市场推广计划：1. 媒体广告：在当地电视、广播、报纸等媒体上投放广告，提高品牌曝光率和知名度。
2. 互联网广告：在搜索引擎、社交媒体等互联网平台投放广告，精准定位目标受众，增加点击率和转化率。
日本都市商业区更新的几种形态
'日本，商业区，立体开发，复合开发
直到90年代初泡沫
危机爆发前，日本列岛持续的经济高速增长一直是令人瞩目的。
它成功地与全球发达工业国家保持同步，并获得了从经济总量到诸多领域内的领先优势。
高速经济增长给日本社会带来广泛而深刻的变化，特别是在向后工业时代转型的过程中，产业结构变化带来了生活方式和生活
的变迁，触发了城市空间形态的一系列更新改造行为。
其中，围绕日益复杂化、时尚化的商业功能，出现了许多创造性的空间形态解决方案。
日本的社会特性、商业模式、城市
历程等都具有深远的东亚文化背景，因此在同源的亚洲国家那里具有相当的借鉴价值。
我国城市规划领域对日本城市建设的各种现象与
一直都给予积极关注，在都市商业区的更新方面，也从各个角度进行过一定的观察和思考。
在宏观政策引导方面有城市中心区的活性化政策的解读，对高速增长时期日本城市问题的对策研究等；在中观方面，对不动产开发领域内的成功案例，特别是对复合开发、商业综合体等形态关注较为集中，有比较详尽的解剖；并有多人更直接表述日本城市建设的经验和教训及对我国城市建设的启迪与借鉴意义。
日本作为世界第二大经济体，一方面在社会经济文化上已经具有整体性的后工业时代特征，另一方面，因日本社会自身文化的独特性，它又有自己的表象和演进逻辑。
1.老城区的结构调整
日本城市中心区是行政机构企业事业单位高度密集区，人口密度相对集中，人口与城市规模膨胀显得尤为突出。
20世纪80年代，东京中心区普遍住宅密集，街道狭窄而很不规则。
城区中小企业密度较高，与居民住宅犬牙交错，严重影响居民的生活质量。
随着经济规模持续的高速增长，膨胀的城市开始突破原有的行政区划向周围扩展。
日本政府针对此矛盾制订了一系列施政
，包括变“一心”为“多心”，兴建多个“副都心”，将单极化的城市中心所聚集的压力向外围疏散，并针对原市中心吸引力衰退的空心化现象推出了市中心活性化对策”。
同时，进行大规模的产业结构调整，将传统制造工业用地向外围置换，改变原中心城区不合理的布局。
这些城市发展的背景行为，一方面促成了对原有商业区的更新改造，另一方面则提供了大量非商业用地，并将其以有机的再利用方式向商业用地转化。
2.城市的立体化发展
土地资源的稀缺性导致土地高度集约化的开发利用模式。
日本都市区普遍施行高密度的立体开发，各类城市功能在很小的空间尺度内堆叠、积聚并相互渗透，很容易形成高混合度的复式开发。
为了提高城市土地利用率，日本各大城市纷纷修建超高层。
与此同时，还向纵深方向发展，修建地下商业街、车站等，形成立体化城市结构。
在经济高速发展的1978年，日本东京建成和正在施工的超过90米的超高层建筑就有23栋。
当时东京大规模的地下商业街已有17处之多。
这种持续的城市立体化即使在90年代泡沫经济危机爆发时，也只是暂时停滞，到2000年左右开始复苏并有所接续。
这一特点在所有发达的都市区虽然都是基本特征，但日本因为国土狭小而表现得尤为突出。
3.高度时尚化的商业区开发
各类轨道交通和高度立体化交通
的发育，加剧了整个都市区的空间张力。
高效通勤方式带来的速度感，使得日本社会更关注产品更新的速率。
相比其他国家，日本产品的更新换代周期明显偏短。
例如德国家用汽车的换代周期平均为96个月，而日本的换代周期则只有其三分之一时间。
商业区如果被
理解为一个大规模的空间产品，那么它也不能逃脱更新速率这一巨大漩涡。
不动产业的开发通常相对其它产业缓慢，但因为日本总体社会文化所弥漫的紧张感，作为新兴工业国家对时尚的强烈追逐，驱使不动产类项目的开发也趋向快速更迭，靠新奇特异的空间体验、高度混合的多元功能以及强烈的风格吸引消费者眼球，从而被打上了鲜明的时尚化、流行化印记。
某种开发形态的成功会迅速带来扩散效应，复制出类似的无数案例，复制的效率越高，扩散的范围越广，就越会导致人们体验疲劳更早地到来，从而加速催生新的模式，如此循环也是商业文明的一个基本特征。
从实际发生的更新项目类别来看，最普遍的大规模更新发生在废旧工业区或工业设施的功能置换后，例如某些废弃工业厂房的改造利用，滨水工业码头区的整体置换开发等。
这类项目的特点是强调历史真实性和场所感的延续，注重保留利用原有基地的肌理特征，同时实现功能转化，即从废弃坏死的工业设施向多元化的休闲娱乐零售商业转化，以契合当代的休闲消费的生活形态。
另一类更新行为发生在一些旧商业区，在原有商业场所因陈旧过时而导致市场吸引力衰退，销售额滑坡后，业主从开发理念开始，寻找更具市场潜力的替代改良方案，这些更新项目从同样的经济目的出发，选择类似的渠道推陈出新，在原有地块范围内，有的强化立体空间的深度开发，有的则靠巨构模式创造统一的超大型内向商业空间，有的则是强化立体化的步行联络廊道等。
第三类更新行为发生在某些综合地段，比如以居住功能为主的地区在一定的商业诉求驱动下，突破原有地块功能，发展高度混合的复合商业开发形态，将居住和休闲、娱乐、文化等综合在一起，创造出新颖的富有想象力的综合开发方案，典型的如六本木山的综合开发。
几类开发形态中，因为土地成本、用地规模、价值诉求等的差异，导致更新项目在发生的地点、内在动力和最终形态上呈现出不同的特征。
1.工业区再生过程中衍生的商业区
进入后工业时代的城市发展，它的一个基本现象是一些传统工业设施的原有功能，已随着城市演替被置换。
如何对待旧工业厂库房已成为全世界共同关注的课题，如何以原有的设施结构和空间形态，衍生出符合当代休闲商业要求的新都市空间场所，是这一时期面临的普遍问题。
日本横滨MM21地区的更新计划为全世界的旧工业区改造提供了范本。
它的策略不是废旧立新，而是旧物再利用。
通过改变原有建筑、设施及场地的功能，既再现了工业区的历史，又为人们提供了文化、娱乐、商业、办公等多元混合的城市功能。
——案例A：横滨MM21对废弃工业设施的商业化利用。
横滨MM21位于东京湾南侧的横滨境内，既是横滨摆脱东京卧城形象、发展自立商务核心区的要求，又可向南翼疏解东京商务办公的巨大压力。
该项目建于原城市中心附近滨海景观地区，总用地186公顷，总建筑面积300—400万平方米，规划就业人口19万。
整个滨水区规划中体现了对原有港区工业设施细致的改造与再利用理念，将船厂、船台、船坞等巧妙地结合进公共场所中。
特别是对仓库群的商业化利用，将百年旧仓库改造成为包容了时尚购物及美食新天地的红砖仓库，有效地将那些旧厂房所能提供的高大空间和充裕面积，改良成了契合当代新型生活方式的理想场所。
——案例B：京都新风馆。
京都新风馆原本是制造业厂房，设计师保留了厂房的外墙肌理和钢构架，深红色的耐火砖构成有历史感的表情。
裸露的钢构架则被喷涂成鲜明的黄色和蓝色。
在围合式厂房的中庭搭建了用以小型演出和发布会的露天舞台。
周边原本均质化的厂房按原有开间出租，形成一系列特色专卖店、餐饮场所和其他零售店面。
——案例C：西阵和服馆。
这一商业区是利用原有的纺织厂房改造而来，在原空间中围绕传统服装业衍生了展示、推广和销售等连续环节的商业空间。
按照规模来说，类似项目并不具有大型项目的综合影响力，但它的意义在于比较早地进行了工业设施改造的尝试，对场所感的调试和控制也是成功的。
同时，因为空间的呆板，功能混合的程度偏低，使得预期的商业活力受到局限，只能经营一些特色商品，吸引力趋向小众群体，这一特征不同于一些全新开发的，有能力进行广泛经营，从而面向大众的综合商业区。
2.商业区立体开发
因消费者的猎奇
以及商业环境更新的时尚化，在高度竞争的零售商业场所以及休闲空间开发上，日本的设计师倾向于使用夸张的空间感制造视觉冲击，特别是在立体开发上可谓不遗余力。
在原有商业设施上如何推陈出新，更上一层楼地创造有新异感和时尚感的消费环境，是综合零售业面临的一大课题。
大阪难波商厦是这一风格的典型代表。
同一手段也被使用在某些交通中枢附带的商业空间上，京都火车站和滨淞车站就是成功的案例。
——案例A：大阪难波商厦。
这一商厦分为一和二期。
一期的特色是在商厦顶部建造了一个螺旋上升的屋顶花园，形成了一个富有特色的连续的户外休闲空间，二期工程则包括模拟峡谷水景的一个大型综合体，在两栋紧邻的商厦之间设计师模拟自然峡谷，创造了极有视觉冲击效果的水景，并与两旁毗邻的商厦环廊一起构成共享的中庭，成为消费者喜欢集聚的新商业空间。
——案例B：京都车站。
京都车站由著名建筑师原广司设计。
他使用了一个夸张的内庭，或者叫伞空间，以巨构形态将整个车站广场笼罩一体，形成长200米、宽30米、高达50余米的巨大尺度的灰空间。
内庭中集合了底层交通枢纽，以及其上的综合零售、餐饮、休闲、会展等场所。
——案例C：滨淞车站。
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