下载文档原格式
日本城市商业综合体7大经典案例导读：生活的更好，留在了城市。
”正如两千多年前亚里士多德对城市多彩生活的概括，人们总是对方便、快捷的大城生活无限憧憬。
如果说城市改变和提高了人们的生活品质，那么城市综合体的出现无疑让人们的生活更加美好。
本期专题我们带来日本城市综合体特辑，为您介绍日本知名的城市综合体项目，期待能给国内的城市建设些许启示。
城市综合体概念城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能，高效率的综合体。
城市综合体的六大业态H(hotel)酒店、0(office)办公室、P(park)公园、S(shoppingmall)购物中心、C(congress)会所、A(apartment)公寓，组成了一个新的合生词一一HOPSCA。
HOPSCA基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
日本城市综合体简介日本国土面积小，人口密度大，土地资源利用紧张，在这种情况下，城市必然面临发展困境，于是日本较早的尝试了城市综合体的建设模式进行城市再开发，取得了很好的效果。
目前日本比较成功的城市综合体项目有:被誉为亚洲目前最成功的旧城改造典范之一的六本木新城，令人仿佛身在峡谷森林中进行购物体验的难波公园，东京文化艺术的新地标东京中城，充满欧式气息的惠比寿花园和以建筑中的人工运河、造型奇特的喷泉和夜间彩灯而得名的福冈博多运河城…日本城市综合体案例>芳六本木之丘项目介绍六本木新城(ROPPONGIHILLS)是日本国内都市再开发计划中规模最大、历时最长的项目，同时它也是亚洲目前最成功的旧城改造典范。
项目由森集团主导开发，按照21世纪东京理想风貌而建，总占地面积约为11.6hm2，历经17年完成建设，由美国捷得建筑事务所，KPF等多家设计公司联合完成。
六本木以打造“城市中的城市”为目标，并以展现其艺术、景观、生活独特的一面为发展重点，将大体量的高层建筑与宽阔的人行道、大量的露天空间交织在一起。
日本购物中心发展及趋势分析购物中心是消费者日益提高的生活需要在商业领域的体现，这一业态最早出现在美国，随后在世界范围内普及开来。
日本作为亚洲经济最为发达的国家，购物中心在其国内的发展已经相对成熟。
中日两国虽然在国土面积、收入水平方面相差较大，但在人口密度、城市发展及消费文化等方面有诸多相似之处，因此日本购物中心的发展对中国具有务实的借鉴意义。
一、发展分析日本的购物中心起源于20世纪60年代，即二战之后的经济复苏期。
60年代末，从事食品和耐用商品销售的日用品卖场（General Merchandised Store）开始形成分支，从事购物中心的开发工作。
1969年，日本第一座大型的以百货公司为主力店的购物中心——玉川高岛屋(Tamagawa Takashimaya)购物中心在东京都世田谷区开业。
以玉川高岛屋为代表，日本开始发展大型购物中心。
不过当时的购物中心理念仍未摆脱百货公司的思路，所提供的服务也较为有限并且集中。
在日本，城市中的火车站是货物储运中心和公众聚集场，而早期的购物中心大都以火车站为中心进行开发，因此在当时的购物中心是以市区内的购物中心为主。
20世纪70年代，伴随经济的腾飞，日本的购物中心也进入快速发展阶段。
整个70年代日本新建的购物中心有502家，在80年代这一数字增加到626家。
从70年代开始，一些专门从事商业活动的公司将欧美购物中心的模式引入日本，而且此时越来越多的家庭拥有了小汽车，郊区住宅也发展起来，借助这个时机，日本郊区购物中心开始兴起。
日本购物中心阶段发展情况如图1-2所示。
20世纪90年代是日本购物中心快速发展的一个时期，以现存购物中心的数目为基础，有将近40%的购物中心是在这个阶段建立起来的。
90年代平均每年都有100多家购物中心兴建，这一情况一直持续到2000年。
2000年6月日本开始实行“大规模零售店选址法”（large-scale retail store location law），尽管大多数关于大型零售商店开设的限制性规定都已经取消，但在交通阻塞、交通安全、停车、噪声、废弃物、废气排放等环境品质方面却对购物中心进行了规范。
日本旳都市规划体系——规划运作体系日本都市规划旳运作过程涉及三个方面，分别是土地使用规划、都市公共设施规划和都市开发筹划。
一、都市土地使用规划都市土地使用规划分为地区划分、分区制度和街区规划三个基本层面。
每个层面旳土地使用规划都涉及发展政策和土地使用管制规定二个部分。
发展政策制定发展目旳及其实行方略，不具有直接管制开发活动旳法律效力，但作为制定管制规定旳根据。
1、地区划分都市规划区旳发展政策制定将来10～旳发展目旳以及实行方略，涉及人口和产业旳分布、土地使用配备、都市开发、交通体系、公共设施、环保和都市防灾等方面。
都市规划区涉及都市建成区以及周边旳农业和森林区域。
因此，都市规划区旳范畴往往是都市建成区旳4 ～5倍。
根据1968年旳都市规划法，都市规划区划分为都市化增进地区和都市化控制地区。
地区划分旳根据是将来旳都市化趋势和人口分布预测。
都道府县政府每隔5年进行都市规划区旳基本状况调查，波及到人口、产业、土地和交通等方面。
地区划分与都市规划区旳交通网络规划、公共设施规划和土地调节筹划相结合，目旳是避免都市无序蔓延、控制都市形态和土地配备、提高公共设施旳投资效益、保证都市旳协调发展。
都市化增进地区涉及现状旳建成区将来内将要优先发展旳地区，基本设施和公共设施旳政府投资将会集中在此类地区，区内农田可以转变为都市用地，开发活动受到土地使用区划旳管制。
在都市化控制地区，一般不容许与农业无关旳开发活动，基本设施和公共设施旳政府投资也不会集中在此类地区。
2、区划制度土地使用区划是日本都市土地使用规划体系旳核心部分。
都市化增进地区划分为12类土地使用分区，包括7类居住地区、2类商业地区和3类工业地区(见表1)。
在不同旳土地使用分区，根据都市规划法和建筑原则法，对于建筑物旳用途、容量、高度和形态等方面进行相应旳管制。
土地使用分区是为了避免用地混杂所导致旳互相干扰、维护地区形态特性和保证都市环境质量。
早在19，日本旳都市规划法和都市建筑法就引入了土地使用区划制度，仅分为居住区、商业区和工业区三种类型，以保证私人部门旳开发活动与公共部门旳基本设施建设筹划之间互相协调。
日本购物中心开发模式发展沿革日本的购物中心，包括有车站大楼、地下街。
这是日本独特的购物中心，事实上车站大楼、地下街正是日本购物中心的先驱。
第一家车站大楼是1950年开发的“丰桥车站大楼”，当初被称为民众车站的这个设施，在都市改造的意义下，不到几年时间内发展到札幌、水户、京都、金泽、小仓等约60处。
1971年后，由日本国铁出资兴建的“车站大楼”约有60家，光是1971年新设的部分，楼底板面积就达150万平方米。
民营化后为了扩张事业及消除国铁时代的亏损，日本国铁活用分散在全国各地的铁路用地进行购物中心开发。
第一家地下街是1952年开发的“东京车站名店街（52家店）”，接着是1957年开发的“数寄屋桥中心”，1963年又有“梅田地下街”面世，发展到目前已经形成有“全国地下街联合会”组织。
郊外型购物中心的起源要追溯至1968年3月泉屋（IZUMIYA）在南海高野线的MOZU 车站前开发的“百舍鸟购物中心”，同年11月DAIEI也在寝屋川市开了DAIEI香里SHOPPING PLAZA,两者虽在规模、内容等方面，并未引起全国性的关心，但却成为关西地方社区型购物中心急速发展的契机。
当时已经有以国内对象的行销构想来规划购物中心开发的动向。
1969年11月，以正统专业开发商为志向的东神开发在世田谷国道246号旁的多摩川边所开设的“玉川高岛屋购物中心”即为其例。
也就是说，在事情进行周密地调查来决定一个符合地区地购物中心概念，并配合汽车化的购物中心构造：首次以百货公司为核心店，追求都市感觉的高品味等开发策略的运用，昭示了日本进入“真正的购物中心时代”。
特别是借斜坡道跨越国道以使车子停在别栋立体停车场的控制交通的技法，以及在中庭设置装饰阶梯以便在活动时使用的构想，皆为日本过去购物中心所有的突破性的尝试，可以说是后来带动日本购物中心发展的巨大契机。
地方型（MERCHANDISER）购物中心经过1969年到1975年的试验错误期，日本购物中心的经营（开发、管理）大体确立，直到今日，主导购物中心开发的正是以量贩店为主力、负责商品经营的开发商。
日本购物中心变化趋势分析内容摘要：近年来，日本购物中心的发展出现了许多新变化，如市场地位不断上升、以定位战略为核心的竞争愈演愈烈、郊外立地型购物中心的经营水平迅速提高，以及核心店的选择模式趋于多元化等。
日本购物中心的发展变化对处于购物中心开发热潮中的我国具有启示和借鉴意义。
关键词：购物中心郊外立地型购物中心家庭时装业态核心店购物中心的市场地位不断上升据社团法人日本购物中心（以下简称SC）协会的统计，截止2012年4月，日本SC总数达3101家，比1995年增加761家，增幅32.5%；1995年日本新开SC平均面积仅为14742m2，2003年则扩大到28455m2，此后虽有所下降，但2007年仍保持在26584m2，比1995年扩大80.3%；另外，2001～2010年10年间有6个年份新开SC的平均店铺面积超过20000m2，其中2008年高达27791m2，参见表1。
不仅如此。
日本SC占整个零售业的市场份额也越来越高。
据统计，2002年日本SC销售总额为261158亿日元，而同期的零售业销售总额为1351093亿日元，SC约占整个零售业销售额的比率为19.3%，2007年这一指标升至了20.2%；2002年日本SC总面积为3979万m2，同期的日本零售业卖场总面积为14062万m2，SC约占整个零售业卖场面积的比率为28.3%，2007年这一指标增至了31.2%（见表2）。
自1990年以来，日本SC的基本经营指标增长显著，可以说，SC正在成为日本商业的主角。
在长期经济不景气和消费低迷下，日本SC仍能获得快速增长，其主要原因可归结为：大店法的规制缓和；商业开发成本回落；低利率的确定。
当然，不能忽视更大、更本质的原因和背景，即日本产业大舞台从注重“生产”转为注重“流通”的主角更替。
随着作为日本经济支柱的生产的空心化，必然促成以流通为主导的经济体制，其标志是日本全国各地郊外大型SC逐年激增。
这些SC的大多数是利用大型工程基地或农地开发的。
日本商业综合体运营方案一、综合体概述日本商业综合体是指将商业、文化、娱乐等不同功能融为一体的大型综合性商业建筑群。
日本商业综合体运营方案的目标是为了提升商业综合体的吸引力，增加租户和客流量，并提供多样化的服务和体验。
本方案将以某一具体商业综合体为例，从定位、运营策略、市场推广、租户管理、服务体系等方面进行综合考虑，提出一套可行性的运营方案。
二、定位与目标受众定位是商业综合体运营的基础，在日本商业综合体定位中，需要考虑以下几个方面：1. 位置优势：商业综合体位于旅游区域，周边有高密度的人流和车流量。
2. 竞争优势：商业综合体拥有大型的室内购物中心、五星级酒店和世界顶级的娱乐设施。
3. 目标受众：商业综合体的目标受众主要是高收入人群和游客，特别是兴趣广泛、追求时尚、娱乐消费的年轻人。
三、商业综合体运营策略本方案提出以下五点商业综合体运营策略：1. 多样化租户结构：将租户结构分为主力店、特色店和流动店。
主力店是商业综合体的核心，为大型国际品牌，特色店主要以本地特色小吃、手工艺品等为主，流动店可定期更换吸引顾客。
2. 产品与服务升级：对商业综合体内的产品进行不断创新和升级，提供更高品质的购物、餐饮和娱乐体验，推出特色活动和主题展览。
3. 综合体布局优化：根据不同的产品分类，将商业综合体划分为不同的区域，如时尚区、餐饮区、娱乐区等，提高顾客流动性和购买率。
4. 品牌联合推广：与知名品牌合作，举办联合推广活动，如商场签约代言人、品牌发布会等，提升商业综合体整体形象和知名度。
5. 数字化营销：利用互联网和社交媒体平台进行市场推广，通过折扣优惠、电子优惠券等形式吸引顾客，增加客流量和消费频次。
四、市场推广计划为了提高商业综合体的知名度和吸引力，本方案提出以下市场推广计划：1. 媒体广告：在当地电视、广播、报纸等媒体上投放广告，提高品牌曝光率和知名度。
2. 互联网广告：在搜索引擎、社交媒体等互联网平台投放广告，精准定位目标受众，增加点击率和转化率。
日本综合商社经营战略的新变化（节选）2004年09月（二）综合商社经营战略的新变化1、核心功能定位在国际化经营，强化信息、服务等非价格竞争力。
一是运用IT技术构筑电子商务平台,形成遍布全球的原材料采购及商品销售体系，并提供与之配套的物流（运输、通关、加工、库存）、金融（融资、资金运用、决算、外汇）、保险（海上运输、进出口、火灾）以及法律服务。
二是强化广域信息的收集分析功能，在日常商业经营活动中加以充分利用。
综合商社在强化收集及分析世界各国各地区政经信息、产业及企业信息、高科技信息、市场及营销信息、法律及税务信息的基础上，制订科学的经营战略和发展规划，推动商品和服务贸易，提升信息的高附加值化和速度化。
三是深化全球市场的开发。
各大综合商社的战略发展方向是：投资于国内外具有发展潜力的产业、在全球市场收集信息、采购原材料、销售成品、安排物流运输、培养综合型人才、提高经营业绩、强化集团经营。
各大商社明显加强开拓新市场、介绍新技术、发掘新客商、开发新商品及其销售渠道的力度。
2、商社经营方向趋于高附加值化和综合化。
其经营重点一是开拓物流领域，打造供应链（SCM），压缩成本，提高经营效益。
各大综合商社着手构筑高效物流信息系统，参与仓库、流通中心等物流设施的运营。
其中，在中国及亚洲地区开展国际多式联运成为其重点开拓领域。
二是深化和扩大本集团的金融机能，发挥“孵化器资金”作用，扩大辐射和协作功能，巩固发展后劲。
随着经济环境的变化，综合商社推出了不同于金融机构的金融服务，如提供垫款授信、债务保证、融资、商品资金、租赁服务等，通过提供风险资金、收购兼并（M&A、MBO、EBO）等形式，帮助中小高科技企业发展。
三是综合运用各项机能，打造以商社为核心的价值链，推动大型成套设备出口。
鉴于中国等发展中国家经济高速增长，各大商社表示将综合运用信息、外汇、资金、保险等机能，加强与政府、生产企业、科研机构及海外客商的合作，以BOT、BOO等方式重点推动在发展中国家建设大型发电厂等项目，带动大型成套设备出口。
⼀、旧商业区的历史沿⾰ 1.现代商业对传统商业的冲击 在近代商业出现以前，城市的商业业态多为沿城市街道布置的商店和餐馆，在⼀些主要的街道上由于店铺的聚集形成商业街，⽽郊区和⼩城镇仍保持着集市的形式。
长期以来，这种商业街和市场式的零售商业形态，是⼈们最熟悉的购物环境和最基本的购物⽅式，并与当时以⼿⼯业、农业为主的商品⽣产能⼒和⼈们的⽣活⽅式相适应。
近百年来，虽然商品⽣产、购物形式发⽣了巨⼤的变化，但⼈们对商业购物环境的基本要求并没有多⼤的改变。
传统的商品零售形态受到的第⼀次较⼤的冲击是上个世纪初百货公司的出现。
百货公司是资本主义发展的产物，是以商品⼯业化⽣产为基础的商品零售形态。
⼀个业务完全的百货公司的建筑⾯积⽐传统的商店要⼤上⼏⼗倍，商品品种齐全，顾客购买时有多样的选择。
由于装有空调和⾃动扶梯等新设备，其良好的室内环境也是吸引消费者前来购物的重要原因之⼀。
这些百货公司⼤都建在最繁华的市中⼼，是⼀个城市商业区或市中⼼的主要标志⽽以百货公司为主⼒商店，加上沿街排列零售商店的商业街，并在其周边地区建⽴电*、剧院等公共娱乐设施，形成⼀个城市或⼀个地区的中⼼商业区，曾经是⼀个现代城市理想的商业区规划模式这些在当时是全新模式的商业区对传统的商业区冲击很⼤，相⽐之下，那些传统的商业区和商店由于资⾦不⾜和商品品种的限制，已逐渐⾛向衰落。
上世纪六七⼗年代在国外盛⾏，⽽我国在90年代开始建造的以室内步⾏购物环境为主的购物中⼼，对传统商业区造成了第⼆次较⼤的冲击。
这⼀代购物中⼼以郊区销品茂(Shopping Mall)为主，即以舒适的室内⼈造环境为主要特点，吸引了很⼤⼀部分的顾客群。
在商业业态上，以百货公司和⼤卖场为其主⼒商店，加上数⼗个⼩专卖店的购物中⼼，在商品种类和服务⽅⾯较之过去的单⼀百货公司相⽐，⾃然进步很多。
同时，销品茂的规模也越来越⼤，动辄⼀⼆万平⽅⽶，三四⼗万平⽅⽶的规模也时有所闻。
随着时代的进步和商业业态的演变，以销品茂为主的商业形态开始⽆法满⾜商业区的发展。
日本购物中心发展前景展望近年来，日本购物中心经历了快速发展和变革，成为国内外品牌争相进驻的热门地点。
随着日本经济的复苏和旅游业的繁荣，日本购物中心的发展前景展望可观。
首先，日本购物中心的地理位置和交通便捷性是其发展的重要因素之一。
日本购物中心往往坐落在市中心或交通枢纽附近，方便顾客前来消费。
此外，日本的交通系统非常发达，从其他国家和地区抵达日本购物中心也非常方便，吸引了大量的海外游客。
随着日本各地交通网络的不断改善，更多的购物中心预计将出现在交通便利的地区，进一步推动购物中心的发展。
其次，日本购物中心提供了多样化的购物体验，吸引了各类顾客。
无论是奢侈品、国际品牌还是本土品牌，购物中心都提供了丰富的选择，满足不同顾客的需求。
此外，购物中心往往包含了餐饮、娱乐、文化等多种元素，为顾客提供了全方位的娱乐和休闲体验。
未来，购物中心有望进一步扩大产品和服务的种类，提供更加个性化和高品质的购物体验。
第三，随着网络购物的兴起，日本购物中心也积极借助技术创新加强竞争力。
购物中心通常会提供免费的Wi-Fi、移动支付等便利措施，方便顾客在购物过程中使用智能手机进行支付和浏览商品。
此外，购物中心还在布局上进行调整，引入线上线下互动的概念，使顾客可以通过购物中心的网站或应用程序预约服务、浏览商品等。
这种融合了线上线下的购物模式将进一步提高购物中心的吸引力，促进消费增长。
综上所述，日本购物中心的发展前景展望可观。
地理位置和交通便捷性、多样化的购物体验和技术创新都将推动日本购物中心的持续发展。
未来，购物中心将成为顾客购物、娱乐和社交的重要场所，为日本经济的增长和繁荣做出积极贡献。
近年来，随着全球消费需求的增加以及日本的经济复苏，日本购物中心的发展前景可谓一片光明。
购物中心凭借其便利的位置、多样化的购物体验以及技术创新，成为了顾客购物、娱乐和社交的重要场所，为日本经济的增长和繁荣做出了积极贡献。
首先，日本购物中心的地理位置和交通便捷性是其发展的重要因素。
中日对传统商业街改造的异同摘要：传统商业街一般具有复杂的社会与经济结构，作为城市传统文化的载体，反映城市历史发展的脉络，并集中了一定数量的历史建筑，具有城市独特的传统物质空间环境。
随着社会的发展与进步，传统商业街也必须与时俱进，对其改造也成为了各国研究的一个重要课题。
日本的商业街改造在国际上是很成功的，作为新世界第二经济体的中国，对传统商业街及其建筑的改造，与日本有着怎样的异同。
关键词：传统商业街利用改造保护与传承中日传统商业街数量繁多，且历史时代、文化特色等很多方面都存在着差异，为了方便对比，我们选择了近代开始兴起且建筑风格具有特色的广州上下九步行街和日本的小樽运河区商业街作对比。
1、中日传统商业街的历史概况上下九步行街地处广州市荔湾区（俗称西关）的上九路、下九路、第十甫路，是广州市三大传统繁荣商业中心之一。
全长约1218米，共有各类商业店铺238间和数千商户。
至今已有200余年历史。
荟萃了岭南文化中的岭南建筑文化、岭南饮食文化和岭南民俗风情。
始建于清代的骑楼建筑连绵千米，是一条既吸取了南欧建筑特色和中国北方满洲式装饰，又保留了西关传统建筑风格，适应南方炎热多雨气候，可供商户、顾客在任何天气下环境下进行商业活动的实用又美观的建筑长廊。
上下九步行街是目前广州规模最大、保存得较好，并且仍维持着商业繁华功能的骑楼建筑群。
小樽是日本北海道西南部港市，札幌的外港，盛产玻璃，是日本的旅游重镇和浪漫之都，有“灯的故乡”之称。
小樽是一座非常欧洲的城市，而它的欧洲风，又是非常日本式的。
小樽运河可说是小樽的标志。
小樽运河建于1914年，长约1.3公里，宽约40公尺。
但随着时代的进步，城市的发展，小樽运河仅剩下其中一部份了。
在小樽运河的两侧是大正年间以砖块搭建的小村仓库群，如今这些仓库建筑都改成了玻璃工艺品商店、茶馆、餐厅和大型商铺，以及各种博物馆、美术馆，在政府的统筹规划下形成了小樽运河区商业街。
2 建筑风格和空间布局的对比2.1 空间布局上下九在空间布局上具有中国传统商业街的一般特点，即成线形空间用地布局，并且其道路体系成大街廓树型，地块机理窄小紧凑、参差不齐。
大松敦：东京的城市更新与TOD开发讲座介绍了日本近20-30年来城市建设中遇到的问题和挫折，重点介绍了中城等颇有代表性的城市更新项目，以及以交通枢纽混合开发为主的TOD模式，以期为城市活力更新、有序发展提供一些新的思路和模式。
通过中日相关项目的对比交流，希望能为大武汉未来的城市发展带来一些启示。
主讲人：大松敦株式会社日建设计常务董事日本国一级建筑师日本建筑学会会员日本建筑家协会会员一、东京城市圈东京城市圈分为几个层级。
第一个层级即东京大的首都圈，是最大的概念，在这个范围内，都可以叫东京，有4200万人。
第二个层级是东京城市圈，城市圈包含周边几个大县，北侧、西侧、东侧的几个县，日本的县就是我们的“省”该城市圈范围是3700万人。
第三个层级是东京都，叫东京，所谓“东京”就是这个范围，包含1300万人。
第四个层级即23区，是中心城区，东京的核心区，有900万人。
下图分别是东京的中心城区和武汉的中心城区，武汉中心七个区，面积规模比东京23区略大。
东京23区的城市结构是中心是黄区，外围山手线围绕黄区一周，是东京最核心的轨道交通线路，在每一个线的节点上形成向外围辐射的轨道交通网络，这是东京的城市结构和轨道交通体系的关系。
图1：东京中心城区和武汉中心城区二、东京中心地价变化下图是1984年东京24区的地价图，红色和黄色遍布的中心区域是低价最昂贵的，外围蓝色代表地价会呈下降的趋势。
中心区最高的地价是400万日元，折合人民币30万，这个地价是非常高昂的。
最蓝色的部分，也即最低地价的区域，是最高昂地价的十分之一的地价，一平米三万块钱，这个地方主要是以工业为主的地带。
图2：东京中心地价变化图两年之后，1986年，地价图的颜色发生了变化，向外围呈一个扩散的发展趋势。
1988年是日本泡沫经济鼎盛时期，地价最为高昂。
1990年也非常景气高腾，山手线所覆盖的范围都是地价比较高的区域。
1990年也是日本经济结构、产业结构转型的时期，从工业向服务业转变的一个时期，为应对整个东京都、经济结构、产业发展方向的改变，东京都政府以及日本国政府提出了很多城市开发的政策和制度，此时银行也较宽松，有担保就可以贷款买地投资搞建设，这是典型的泡沫经济飞速发达的时期。
日本都市商业区更新的几种形态
'日本，商业区，立体开发，复合开发
直到90年代初泡沫
危机爆发前，日本列岛持续的经济高速增长一直是令人瞩目的。
它成功地与全球发达工业国家保持同步，并获得了从经济总量到诸多领域内的领先优势。
高速经济增长给日本社会带来广泛而深刻的变化，特别是在向后工业时代转型的过程中，产业结构变化带来了生活方式和生活
的变迁，触发了城市空间形态的一系列更新改造行为。
其中，围绕日益复杂化、时尚化的商业功能，出现了许多创造性的空间形态解决方案。
日本的社会特性、商业模式、城市
历程等都具有深远的东亚文化背景，因此在同源的亚洲国家那里具有相当的借鉴价值。
我国城市规划领域对日本城市建设的各种现象与
一直都给予积极关注，在都市商业区的更新方面，也从各个角度进行过一定的观察和思考。
在宏观政策引导方面有城市中心区的活性化政策的解读，对高速增长时期日本城市问题的对策研究等；在中观方面，对不动产开发领域内的成功案例，特别是对复合开发、商业综合体等形态关注较为集中，有比较详尽的解剖；并有多人更直接表述日本城市建设的经验和教训及对我国城市建设的启迪与借鉴意义。
日本作为世界第二大经济体，一方面在社会经济文化上已经具有整体性的后工业时代特征，另一方面，因日本社会自身文化的独特性，它又有自己的表象和演进逻辑。
1.老城区的结构调整
日本城市中心区是行政机构企业事业单位高度密集区，人口密度相对集中，人口与城市规模膨胀显得尤为突出。
20世纪80年代，东京中心区普遍住宅密集，街道狭窄而很不规则。
城区中小企业密度较高，与居民住宅犬牙交错，严重影响居民的生活质量。
随着经济规模持续的高速增长，膨胀的城市开始突破原有的行政区划向周围扩展。
日本政府针对此矛盾制订了一系列施政
，包括变“一心”为“多心”，兴建多个“副都心”，将单极化的城市中心所聚集的压力向外围疏散，并针对原市中心吸引力衰退的空心化现象推出了市中心活性化对策”。
同时，进行大规模的产业结构调整，将传统制造工业用地向外围置换，改变原中心城区不合理的布局。
这些城市发展的背景行为，一方面促成了对原有商业区的更新改造，另一方面则提供了大量非商业用地，并将其以有机的再利用方式向商业用地转化。
2.城市的立体化发展
土地资源的稀缺性导致土地高度集约化的开发利用模式。
日本都市区普遍施行高密度的立体开发，各类城市功能在很小的空间尺度内堆叠、积聚并相互渗透，很容易形成高混合度的复式开发。
为了提高城市土地利用率，日本各大城市纷纷修建超高层。
与此同时，还向纵深方向发展，修建地下商业街、车站等，形成立体化城市结构。
在经济高速发展的1978年，日本东京建成和正在施工的超过90米的超高层建筑就有23栋。
当时东京大规模的地下商业街已有17处之多。
这种持续的城市立体化即使在90年代泡沫经济危机爆发时，也只是暂时停滞，到2000年左右开始复苏并有所接续。
这一特点在所有发达的都市区虽然都是基本特征，但日本因为国土狭小而表现得尤为突出。
3.高度时尚化的商业区开发
各类轨道交通和高度立体化交通
的发育，加剧了整个都市区的空间张力。
高效通勤方式带来的速度感，使得日本社会更关注产品更新的速率。
相比其他国家，日本产品的更新换代周期明显偏短。
例如德国家用汽车的换代周期平均为96个月，而日本的换代周期则只有其三分之一时间。
商业区如果被
理解为一个大规模的空间产品，那么它也不能逃脱更新速率这一巨大漩涡。
不动产业的开发通常相对其它产业缓慢，但因为日本总体社会文化所弥漫的紧张感，作为新兴工业国家对时尚的强烈追逐，驱使不动产类项目的开发也趋向快速更迭，靠新奇特异的空间体验、高度混合的多元功能以及强烈的风格吸引消费者眼球，从而被打上了鲜明的时尚化、流行化印记。
某种开发形态的成功会迅速带来扩散效应，复制出类似的无数案例，复制的效率越高，扩散的范围越广，就越会导致人们体验疲劳更早地到来，从而加速催生新的模式，如此循环也是商业文明的一个基本特征。
从实际发生的更新项目类别来看，最普遍的大规模更新发生在废旧工业区或工业设施的功能置换后，例如某些废弃工业厂房的改造利用，滨水工业码头区的整体置换开发等。
这类项目的特点是强调历史真实性和场所感的延续，注重保留利用原有基地的肌理特征，同时实现功能转化，即从废弃坏死的工业设施向多元化的休闲娱乐零售商业转化，以契合当代的休闲消费的生活形态。
另一类更新行为发生在一些旧商业区，在原有商业场所因陈旧过时而导致市场吸引力衰退，销售额滑坡后，业主从开发理念开始，寻找更具市场潜力的替代改良方案，这些更新项目从同样的经济目的出发，选择类似的渠道推陈出新，在原有地块范围内，有的强化立体空间的深度开发，有的则靠巨构模式创造统一的超大型内向商业空间，有的则是强化立体化的步行联络廊道等。
第三类更新行为发生在某些综合地段，比如以居住功能为主的地区在一定的商业诉求驱动下，突破原有地块功能，发展高度混合的复合商业开发形态，将居住和休闲、娱乐、文化等综合在一起，创造出新颖的富有想象力的综合开发方案，典型的如六本木山的综合开发。
几类开发形态中，因为土地成本、用地规模、价值诉求等的差异，导致更新项目在发生的地点、内在动力和最终形态上呈现出不同的特征。
1.工业区再生过程中衍生的商业区
进入后工业时代的城市发展，它的一个基本现象是一些传统工业设施的原有功能，已随着城市演替被置换。
如何对待旧工业厂库房已成为全世界共同关注的课题，如何以原有的设施结构和空间形态，衍生出符合当代休闲商业要求的新都市空间场所，是这一时期面临的普遍问题。
日本横滨MM21地区的更新计划为全世界的旧工业区改造提供了范本。
它的策略不是废旧立新，而是旧物再利用。
通过改变原有建筑、设施及场地的功能，既再现了工业区的历史，又为人们提供了文化、娱乐、商业、办公等多元混合的城市功能。
——案例A：横滨MM21对废弃工业设施的商业化利用。
横滨MM21位于东京湾南侧的横滨境内，既是横滨摆脱东京卧城形象、发展自立商务核心区的要求，又可向南翼疏解东京商务办公的巨大压力。
该项目建于原城市中心附近滨海景观地区，总用地186公顷，总建筑面积300—400万平方米，规划就业人口19万。
整个滨水区规划中体现了对原有港区工业设施细致的改造与再利用理念，将船厂、船台、船坞等巧妙地结合进公共场所中。
特别是对仓库群的商业化利用，将百年旧仓库改造成为包容了时尚购物及美食新天地的红砖仓库，有效地将那些旧厂房所能提供的高大空间和充裕面积，改良成了契合当代新型生活方式的理想场所。
——案例B：京都新风馆。
京都新风馆原本是制造业厂房，设计师保留了厂房的外墙肌理和钢构架，深红色的耐火砖构成有历史感的表情。
裸露的钢构架则被喷涂成鲜明的黄色和蓝色。
在围合式厂房的中庭搭建了用以小型演出和发布会的露天舞台。
周边原本均质化的厂房按原有开间出租，形成一系列特色专卖店、餐饮场所和其他零售店面。
——案例C：西阵和服馆。
这一商业区是利用原有的纺织厂房改造而来，在原空间中围绕传统服装业衍生了展示、推广和销售等连续环节的商业空间。
按照规模来说，类似项目并不具有大型项目的综合影响力，但它的意义在于比较早地进行了工业设施改造的尝试，对场所感的调试和控制也是成功的。
同时，因为空间的呆板，功能混合的程度偏低，使得预期的商业活力受到局限，只能经营一些特色商品，吸引力趋向小众群体，这一特征不同于一些全新开发的，有能力进行广泛经营，从而面向大众的综合商业区。
2.商业区立体开发
因消费者的猎奇
以及商业环境更新的时尚化，在高度竞争的零售商业场所以及休闲空间开发上，日本的设计师倾向于使用夸张的空间感制造视觉冲击，特别是在立体开发上可谓不遗余力。
在原有商业设施上如何推陈出新，更上一层楼地创造有新异感和时尚感的消费环境，是综合零售业面临的一大课题。
大阪难波商厦是这一风格的典型代表。
同一手段也被使用在某些交通中枢附带的商业空间上，京都火车站和滨淞车站就是成功的案例。
——案例A：大阪难波商厦。
这一商厦分为一和二期。
一期的特色是在商厦顶部建造了一个螺旋上升的屋顶花园，形成了一个富有特色的连续的户外休闲空间，二期工程则包括模拟峡谷水景的一个大型综合体，在两栋紧邻的商厦之间设计师模拟自然峡谷，创造了极有视觉冲击效果的水景，并与两旁毗邻的商厦环廊一起构成共享的中庭，成为消费者喜欢集聚的新商业空间。
——案例B：京都车站。
京都车站由著名建筑师原广司设计。
他使用了一个夸张的内庭，或者叫伞空间，以巨构形态将整个车站广场笼罩一体，形成长200米、宽30米、高达50余米的巨大尺度的灰空间。
内庭中集合了底层交通枢纽，以及其上的综合零售、餐饮、休闲、会展等场所。
——案例C：滨淞车站。
'。
