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项目定位及产品建议方案一、市场产品特征：布心目前在售项目较少，蓝堡公寓正处于热销中，理想新城2期下个月面市，东湖新地带处于尾盘阶段。
通过对区域住宅项目市场调查，区域市场具有如下特征：1)建筑规模：片区内在售楼盘多为中等偏小规模，物业形态以多层、小高层为主。
理想新城2期建筑面积大概5万多平方米，蓝堡公寓建筑面积1.8万平方米，还有东湖新地带剩下的部分面积，三者合计面积大概在8万平方米左右。
2)建筑类型：该片区住宅项目主要以多层、小高层组成。
中高层主要分布在太白路两旁和东湖路的南端，如：君逸华府、碧岭华庭、彩世界、东湖新地带等。
多层、小高层主要分布在太白路以北的地方，如：理想新城、山湖居、绿映居、心怡花园等。
3)户型：布心片区在售楼盘中大户型与小户型套数比例约为：60％和40％。
蓝堡公寓是布心房地产市场相对而言定位比较明确的小户型物业，应该说中户型是布心市场的主力。
从市场的供求关系和租赁市场的需求来看，小户型的空间非常大。
在面积方面，二房的面积在60～80㎡之间，三房的面积在85～110㎡之间；小户型以单身公寓和一房一厅为主，并有小部分的小二房。
单身公寓的面积在25～30㎡之间，一房一厅的面积在35～40㎡之间，小二房面积在55㎡左右。
在户型设计方面，功能布局较为合理，方正实用，通风采光较好，但与其他片区相比户型设计一般，缺乏亮点；小户型缺乏可变分组自由性。
4)客户：主力客户主要是在罗湖一带上班的白领一族、投资客户、具有罗湖情结的周边居民、香港客户。
次主力客户主要是政府公务员、学校教师、私营生意人、布吉客户。
5）价格：布心片区在售项目中，蓝堡公寓价格最高，均价6300元/ ㎡（带500元装修），东湖新地带均价5800元/㎡，位置相对较偏的理想新城均价4600元/㎡。
片区整体价格与寸土寸金的罗湖其他片区相比，布心的价格优势便凸现出来，尤其是与东门、蔡屋围和口岸片区相比，可以说是天壤之别。
虽然布心片区近年的价格有所提升，但与其他片区相比还是有较大的优势。
建筑项目策划方案产品定位建筑项目策划方案产品定位一、产品概述本建筑项目策划方案的产品定位是为了满足市场需求，打造一座综合性建筑项目，提供高品质的住宅、商业和办公空间。
该项目将以创新和绿色环保为核心理念，融入当地文化特色，旨在建设一座宜居、可持续发展的城市综合体。
二、产品特色1. 创新设计：本建筑项目将引入国内外顶尖设计师团队，通过创新的设计理念和先进的建筑技术，打造出独特的建筑形态和空间布局，满足人们对美好生活的追求。
2. 绿色环保：本项目将采用绿色建筑设计理念，注重节能降耗、环保减排。
通过利用可再生能源、高效节能设备和建筑材料，实现能源的可持续利用，减少对环境的影响。
3. 多功能空间：本项目将提供多样化的功能空间，包括住宅、商业、办公等，满足不同人群的需求。
同时，还将建设公共绿地、运动场所等社区配套设施，为居民提供愉悦的生活环境。
4. 文化融合：本项目将结合当地文化特色，通过建筑设计和景观规划，打造出独具特色的建筑风貌和城市形象。
同时，将通过展览、艺术节等文化活动，丰富市民的文化生活，提高城市的文化素质。
5. 智能科技：本项目将引入智能科技系统，实现建筑设备的自动化控制和信息化管理。
通过应用互联网、大数据和人工智能等先进技术，提升建筑的智能化水平，提供便捷、高效的服务。
三、目标市场本建筑项目的目标市场为城市中高收入人群，以及中小型企业和创业者。
这些人群对居住环境和工作场所有较高的要求，注重品质和社区配套设施。
同时，他们也倾向于选择创新的建筑项目，追求独特和个性化的生活方式。
四、竞争优势1. 品质保证：本项目将以高品质为目标，严格把控建筑设计、施工和设备配置，确保产品的可靠性和耐久性。
2. 高性价比：尽管本项目的产品定位较高端，但我们将通过优化建筑设计和降低成本，提供较高性价比的产品。
3. 多元化服务：本项目将注重提供全方位的服务，包括售前咨询、售后维护和社区活动等，为居民和企业提供全方位的支持。
2023-11-06•项目背景及目标•建筑规划设计建议•产品定位策略建议•配套设施及服务建议•结论及建议目录01项目背景及目标位于市中心黄金地段，周边商业、教育、交通等配套设施齐全。
历史文脉浓厚，有保护价值的建筑需进行保留和修复。
气候湿润，夏季炎热，冬季寒冷，需要考虑建筑通风和保温性能。
项目背景介绍1项目开发目标23打造高品质住宅小区，提高区域整体形象。
最大化利用土地价值，实现经济效益和社会效益的平衡。
满足不同家庭结构和居住需求，提供多元化住宅产品。
项目定位及产品要求产品要求包括高品质的建筑外观、宽敞的居住空间、完善的配套设施、绿化的环境等。
定位为高端住宅小区，注重品质和舒适度。
结合传统文化元素，打造具有特色的园林景观和公共空间。
02建筑规划设计建议总体规划设计理念高效利用空间通过合理的空间规划，最大化利用土地资源，提高空间利用率。
绿色生态将绿色生态理念融入规划设计中，提升项目生态环保性能。
人性化以人为本，打造宜居、舒适、安全的生活环境，满足居民多元化需求。
可持续发展考虑项目长远发展需求，合理规划公共设施、交通等配套资源，实现可持续发展。
采用现代简约的建筑风格，体现时尚、简约的美学理念。
现代简约借鉴周边环境和地域特色，将文化元素融入建筑设计中。
地域特色注重立面美观度，强调建筑细节处理，提升整体形象。
立面设计确保建筑功能合理分布，满足居民生活需求。
功能性建筑风格及立面设计建议景观规划及环境设计建议景观主题设定明确的景观主题，通过不同区域的环境设计营造舒适的居住氛围。
绿化植被选择适宜的绿化植被，注重四季色彩搭配，提升项目绿化水平。
水景设计合理规划水景元素，如喷泉、水池等，增强居住舒适感。
室外活动空间设计丰富的室外活动空间，满足居民休闲、娱乐需求。
室内设计及装修标准建议实用性选用环保、舒适的装修材料，营造宜人的居住环境。
舒适性安全性美观性01020403结合美学理念，进行室内精细化设计，提升整体居住品质。
项⽬产品规划设计任务书XX项⽬产品规划设计任务书第⼀部分项⽬定位分析1、项⽬定位和产品定位项⽬定位为：创新之城，节能⽣活，舒适朗雅，优越感受。
（1）创新之城：建造⼿段不同。
从建筑技术与建材⾓度上引进⼀部分新概念、新设计，达到创新⽬的，提⾼产品卖点。
争取⽤最低成本做出创新的产品，即符合南昌地产市场发展趋势，⼜符合南昌市消费⽔平，同时弥补市场空⽩点，做到⽣态住宅≠⾼价格。
（2）节能⽣活：设计理念不同。
⼀般住宅以适⽤、耐久、经济、安全为设计的出发点，主要是为满⾜现⾏的标准、规范，开发商主要考虑建筑⽴⾯丰富点、⼩区绿化景观漂亮点，但对住宅内涵重视不够。
⽽本项⽬真正地出发点在于考虑如何改善舒适性、声环境、室内空⽓质量、绿地⽣态效应等等，不仅重视“以⼈为本”，强调⾃然环境、物理环境等的舒适性、健康性，⽽且更重视“⼈与⾃然和谐共存”，真正打造⼀个可持续发展舒适⼈居空间。
（3）舒适朗雅，优越感受：展现项⽬地块价值观，京东⽚区崛起指⽇可待。
10分钟车程，恰到好处的距离，离尘不离城的地理位置，项⽬⾃有的商业，办公楼….处处与⽬前的CBD息息相映，北京东路作为连接项⽬跳动脉搏，把握着第⼀城与市中⼼的互动关系，体现项⽬本质上的舒适朗雅，展现项⽬居住⽣活⾮同⼀般的优越感受。
产品定位：温暖的现代功能主义（1）。
温暖：采⽤丰富多彩的建筑材料，特别是亲⼈的材料如⽊、⽯、砖等，作为建筑⽴⾯构成的重要部分进⾏装饰处理。
（2）。
现代：⽴⾯采⽤虚实对⽐，强调运⽤明快通透的现代表现⼿法来处理建筑之间的关系。
（3）。
功能主义：强调产品的内在使⽤功能，实⽽不华，开⼤窗时进⾏遮阳处理，强调室内外空间的融合，要求建筑材料、设计⼿法贯穿⼀致，做到建筑设计的完美统⼀。
（注：本项⽬定位是项⽬设计中的指导原则，是项⽬规划设计中表达项⽬内涵的关键。
）2、项⽬分析1）项⽬SWOT分析优势（S）：A：地块升值前景⼤B：毗邻城市东⼤门，地理位置优越，交通便利C：项⽬⽂化底蕴丰厚D：相对同板块⼤多数楼盘⽽⾔，更具有开发规模优势E：⼩区周边的⽣活配套设施与医疗设施极尽完善，周边教育资源丰富，⽂化氛围浓厚F：优越的休闲度假场所G：项⽬地块平整，内部绿化好H：项⽬⽤地临街长，商业开发前景⼤I、项⽬“创新”理念形成市场新鲜感劣势（W）：A：项⽬所处板块房地产开发滞后，区域不成熟。
城南新天项目定位项目定位是整个项目策划的前提,也是整个策划的基础和起点。
进行准确的市场定位,从而锁定目标客户,是楼盘畅销的先决条件。
项目定位在此包括两部分商业定位、住宅定位两大部分。
通过对城南新天项目及其周边市场的调查、研究、分析,我们做出如下定位:一、综合形象定位新城·新生活·核心词:新城新生活强调居住的生活环境、生活方式、生活态度改变,将单纯的居住上升到一种高层次、多元化的生活模式,其内涵包括社区环境的营造、完善配套对生活的引导、社会价值的认同以及周边人文氛围的形成。
一个有生活品味,有生活情趣--悠闲的、充满人文气息的完备家园,在形象上、规模上就超越了对手,超越了以往。
新城:强调区位的发展前景和未来社区的繁华度,有区域名称和新兴城区的双重含义。
新生活:强调规划新,规模新,环境新和全新的生活方式。
二、住宅物业定位悠闲文化生活城--全力打造贵州县级小康住宅样板工程·主推概念--新城悠闲文化生活新生活三大主张(一)新城新生活的主张1.要有都市的繁华与热闹,这样的生活才不致单调(繁华)2.要有都市生活的一切成熟(便利)：：3.要去尹珍文化广场,要改变以往白天黑夜地看电视、打麻将纹丝不动的生活4.有事没事,逛逛步行街,买买自己喜欢的牌子衣服、鞋帽等等(氛围)5.开放(OPEN)与沟通的空间必不可少(开放的空间)6.既可享受今日的便利,又可看到未来的发展前景(潜力)(二)新城新休闲的主张--附近有休闲的空间,这样才不会太累1.徜徉步行街,闲情逸致;尹珍广场是休闲的好去处2.茶楼是最好的去处3.走青石栈道,品惬意生活4.闲看庭前花开花落,淡望天上云展云舒5.我不在家就在广场,不在广场就在去广场的路上(三)新城新时尚的主张--超前生活◇0年1.选自己喜爱的品牌2.挑自己钟意的活动去3.聊聊天、约约客户或上茶馆喝喝茶去4.高贵不贵的生活,有一种家的感觉5.精品服装时尚一条街是我回家的路三、商业物业定位南门·万商汇--倾情体验都市购物休闲娱乐时尚生活·功能定位:集时尚购物、娱乐、休闲为一体的新文化商业城·功能提供:居住、商贸、饮食、文化娱乐、休闲购物的一站式生活圈·配套齐备:集住宅、商铺、欧式商业步行街、精品时尚街、美食一条街于一体·其它:农贸市场、大型超市、酒楼、茶楼、书店、各类名牌店、幼儿园、小学、中学、医院、银行、车站等四、策略定位城南新天成功打造遵义”小康样板城”--因为城南新天,我们将使”富硒茶之乡”的传统生活和商业模式带来翻天覆地的变化!·规模第一,首创多元化商业规划主题,集欧式步行街、尹珍文化广场等多元综合·首创商、住、购、游、娱为一体花园式住宅小区·因为城市的变迁,正安人民生活水准、生活方式、商业氛围发生了前所未有的变化感谢您的阅读！。
城南新区项目产品定位方案
引言
通过对遂平地产市场近期的调查，目前遂平的居住产品正在从多层逐步向小高层和高层转化。
居住区域正在从老城向新城过度，对天洁来说这是一个机会。
一个新的居住地域从开始到周边配套成熟需要4----6年的时间，面临遂平县城主城区配套的完善，这也是一个挑战。
遂平县主城区的政府单位整体的南迁，必定会给新区地产带来巨大的机会。
作为新区的两个带头开发商，天洁集团和河南建业都会用自己特色的产品来定位市场。
那个在市场上占主导地位，就会立于不败之地。
对于中国地产来讲，多层的审批会越来越严格。
对于一个县城来说，客户选择多层的意向还是大一些。
就价位而言只能以同一地段多层和小高层做比较，均价相错200元左右。
就城南而言，预计产品能在后年上市，对于目前整体地产市场来说，不是很乐观。
就入市而言，有一定的过渡期。
在国家对地产的宏观调控之下，对于城南新区项目做一个简单的定位方案，仅供参考。
一、地块基本情况
位置和范围：遂平城南新区
地块面积及形状：总面积平方米。
环境条件：宗地属于新区，区位优势明显，被业内人士认为是遂平后期最具潜力的、最具增长性的区域。
二、市场基本情况
遂平县概况及市场概况：
遂平县位于河南省南部，属驻马店市。
总面积1080.2平方公里，人口54万。
本区属暖温带大陆性季风气候，年平均气温14.9°C，年降水量972毫米，无霜期220天。
区内已形成以造纸、化工、建材、农副产品深加工等四大支柱工业体系。
土特产品有遂沙、小磨油、黄桃等。
旅游景点有“中原盆景”之誉的嵖岈山、还有唐岗春秋故城遗址等农业人口48.8万，辖11个乡镇、3个街道办事处、2个景区管委会，207个行政村
遂平房地产市场情况：目前遂平县县城共存着项目近20个，项目启动时间相差不大，产品的可替代性比较大。
从刚性需求角度来看，显然供给过剩。
但是大环境下，投资中小城市的趋向比较明显，极大的增加了对房地产的需求，也使得开发商大量的开发土地，增加供给。
通过统计近两年开发规模在100万方左右。
可以容纳2.5万人。
加之城南新区千亩土地开发，以及国家对地产市场的调控，遂平房价上涨速度会逐步缓慢。
商品房的供需基本平衡，住宅供应呈现出高增长趋势，整体前景依然看好。
而且房地产公司多，竞争市场发展成熟。
在近几年内，遂平地产市场住宅供应量会较大，未来的市场竞争将异常激。
具体表现为几点：
1、房价稳中有升，涨幅明显回落。
2、产品结构变化明显，逐渐从多层向小高层、高层住宅转化。
3、120左右的紧凑3房比例明显提高，但仍显不足；住宅开发向紧凑、实用型发展。
4、行业竞争加剧，企业优胜劣汰步伐加快。
区域房地产市场现状：2008年遂平县政府提出发展城南西区发展战略，目前政府对新区的市政道路在整改，加之遂平县政府单位整体搬到新区，给该地域的发展提供了很大的空间。
目标客户群定位描述：
目前，县城的建筑多为2-6层多层砖混建筑，或者是两层的独家独院。
不管是什么样的房子，建筑设计都比较陈旧，采光、通风、格局配比以及室内功能性设计都远不如现在的设计水平。
这样就使得居住的舒适度得不到相应的满足。
部分家庭还出现三代同住一套房子的现象，中年夫妻则希望和老人分开居住，这种情况就使得他们迫切的需要买一套房子。
遂平是一个劳务输出大县，本地没有太多企业，在外地务工收入情况无法统计，但是在外地买房的可能性不是太大。
部分收入在3000以上的打工者会考虑买房。
企事业单位领导的人群年平均收入水平一般都在4万左右，私营主家庭年收入在3万左右，工薪阶层年收入平均为1-3万元，包括企事业单位基层员工、教师、退休职工，社会成功人士的收入水平一般是5万以上。
因为本项目为高端设计，针对的主要客户都是收入较高或有资金实力的消费人群。
目标客户主要位于县城和返乡的务工人员，而县城的客户多为事业单位领导和部分私营业主。
因为本项目从小区环境还是建筑质量上都是按遂平县城的最高标准，所以这也会吸引一些社会成功人士的眼球，也就是说目标客户群年龄主要集中在30—50岁之间三、本项目SWOT分析
优势（S）
1、位于遂平县城未来发展方向上，区位优势明显
2、交通便利，周边道路纵横交错、四通八达
3、地价相对较低，具备一定的利润上涨空间
4、品牌影响力
劣势（W）
1、远离市区、周边配套相对较差
2、市政基础设施不全
3、首付款的提高和外地户口买房的限制
机会（O）
1、遂平市场处于发展阶段
2、政府加大力度对新区的投入
3、汝河渠改造通水，周边环境有较大幅提升威胁（T）
1、国家加大宏观调控影响房地产行业整体低靡
2、市场供应量大幅度增加
3、、周边建业同质楼盘即将上市
四、产品定位
市场定位：目前遂平县已经面市的住宅产品尚在发展阶段（特别是中高档产品、大型住宅社区），另外消费者的消费理念相对不是很成熟，大部分居民认为“小区的绿化、项目的位置是一个中高档小区必须具备的基本硬件条件”。
项目地处新城的CBD核心区。
高端的“品牌社区”路线
据此
我们的目标：由以人为本到高端品牌。
我们的策略：由人文景观引入、塑造天洁集团高端品牌形象。
赢得消费者认同
借品牌与地域之势而上，撬动区域市场
项目自身胜出
同时通过天洁实力，产品、景观差异性跳出周边竞争楼盘我们的品牌在遂平市场三级跳
产品定位：以多层、小高层住宅为主导的高品质社区，配以少量别墅及商业配套及高层产品，突出产品档次。
客户群定位：25---35岁青年白领、小私营业主、公务员、教师等企事业单位员工。
功能定位：提倡以人为本及居住的舒适度。
价格定位：相应高端，不脱离当地市场，能较好的体现物业价值及升值潜力。
以2013年产品推向市场预计小高层均价 3100元/㎡，多层均价2900元/㎡。
五、产品配比及设计建议
产品配比建议:
上周看了天洁海宇的产品，个人认为城南可以采取重庆西湖山水的风格，主打以人为本和那种置身田园山水的感觉。
产品前期以多层、小高层和别墅为主导，产品配比为5：3：2。
后期把产品向高层扩展。
户型设计、排布建议：
为减少分摊面积，增加得房率、舒适度，建议产品类别应以多层、小高层为主。
所有楼体尽可能南北朝向，避免出现东西朝向楼体。
户型设计以满足功能需要为准则，求全但不贪大。
户型设计应尽可能满足各功能空间尺寸比例合理优化，主要功能空间（客厅、主卧）朝阳，眀厨、明卫等基本户型喜好要求。
厨房、卫生间设计时应重点考虑管道摆布对空间使用的影响，实现面积利用优化，以减小面积与舒适度之间的矛盾。
在总面积或户型组合摆布需要的情况下，可考虑设计少量四房户型（144㎡以下），但总量务必控制在5%（按面积计算）左右。
二房的应在80---95之间，三房面积在110---128之间
配套：
1、停车位（地上、地下），满足规划要求即可。
2、注重物业服务
销售部
2011-12-29。
