2017年物业师《经营管理》考试真题+答案知识资料

物业经营管理考题（附答案）一、单项选择题（每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．物业经营管理的对象通常是（ C ）。

A．物业资产管理公司 B．物业管理企业C．收益性物业 D．自用型物业2．物业经营管理强调为业主提供（C）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。

A．设施管理 B．运行管理C．价值管理 D．资产管理3．物业经营管理的内容不包括（ D ）。

A．物业价值和经营绩效评估 B．租赁管理C．物业运行操作管理D．房地产开发4．物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现（ B ）的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

A．物业各期成本最小化 B．且物业各期净收益最大化C．租户满意度最大化 D．物业价值最大化v 5．国外通常将写字楼分为（ B ）个等级。

v A．2 B．3v C．4 D．5v 6．( B )是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。

v A．居住物业 B．收益性物业v C公共物业 D．所有物业7．关于区域购物中心，表述错误的是( D )。

v A．建筑规模10万m2以上v B．有效商业服务半径可达到200kmv C．是一个高效运作的统一体v D．通常由一家大型百货公司为主要租户8．市级购物中心建筑面积一般在( A )。

v A．3万m2以上 B．1万～3万m2之间v C．3000～10000m2之间 D．3000m2以下9．受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包位置的是指( A )物业管理企业。

v A．管理型 B．专业型v C综合型 D．委托型v 10．别墅(Villa)是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。

下列v 概念中，只有( C )具有别墅类产品的独有性。

v A．空中别墅 B．叠拼别墅v C．独栋别墅 D．双拼别墅v 11．一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上，称为( C )。

物业管理师《物业经营管理》考试历年真题汇总含答案参考1. 单选题：【2014年真题】物业服务企业开展的消费者对中间商的满意程度调査属于（）调査。

A.产品B.供给C.竞争D.渠道正确答案：D2. 单选题：物业服务企业的社会投资者或债务人进行投资决策的前提和基础是物业管理（）A.成本管理B.风险管理C.财务管理D.绩效评价正确答案：D3. 单选题：投资者评估的物业的投资价值（）该物业的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。

A.大于B.小于C.大于或等于D.小于或等于正确答案：C4. 多选题：收益性物业估价的基本方法包括（）A.市场法B.概率法C.成本法D.数理统计法E.收益法正确答案：ACE5. 单选题：编制物业管理计划时，首先要做的工作是（）A.分析物业所处的宏观市场环境和相关物业类型的市场状态B.把目标物业放在正确的细分市场内，并用这个细分市场的相关标准来评价目标物业C.准确把握物业所处邻里区域的特征和物业本身的状况D.确定影响物业发展的主要因素正确答案：B6. 多选题：【2015年真题】社会工作者小郎在小组工作过程中遇到了问题，组员们都愿意与他进行一对一的交流，而组员间的交流却很少。

为了促进组员间的沟通，小郎可以采用的技巧有（）。

A.及时进行小结B.促进组员相互回馈C.帮助组员相互理解D.适当自我表露E.鼓励组员相互表达参考答案：BCE查看答案解析进入焚题库正确答案：7. 单选题：风险的类型多种多样，其中房屋所有权人遭受火灾的损失属于（）A.纯粹风险B.投机风险C.财产风险D.责任风险正确答案：A8. 多选题：关于零售商业物业影响租户选择的因素，说法正确的是（）A.财务能力是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素B.低于预期的资本回报水平，是商业经营失败的最大原因C.潜在租户是否有足够的储备基金来应付开业初期营业额较低的压力，是衡量租户财务能力大小的一个方面D.一宗零售商业物业内经营不同商品和服务的出租空间组合构成了该物业的租户组合E.零售商作为零售商业物业内的租户，非常关心是否有足够楼面面积来开展其经营活动正确答案：BCDE9. 单选题：成本固定预算通常每年编制（）次，使预算期间同会计年度相－致，便于对预算的执行情况和结果进行考核、评价。

物业管理师《物业经营管理》考试试题模拟训练含答案【3套练习题】答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.物业管理的核心工作是（）。

A.配合机构发展战略的实现B.创造－个益于员工健康的高效生产办公环境C.对物业进行日常的维护与维修D.满足房地产组合投资管理者的要求2.风险是与损失或不利事件相联系的，没有损失就没有风险和风险管理，体现了风险的（）特点。

A.负面性B.不确定性C.可测性D.必然性3.成本控制的组织体系中，为了有效地进行成本控制，保证经济效益的实现，物业服务企业需实行分级分口管理经济责任制，建立成本控制的组织体系，即建立以（）为基本控制单元的组织体系。

A.成本中心B.费用中心C.责任中心D.控制中心4.物业管理成本中，关于划清营业成本与期间费用的界限，说法错误的是（）A.营业成本与期间费用两者可以混淆，但不得互相挤占B.成本是在收益实现后即得到补偿C.期间费用计入当期损益D.凡期间费用要按有关规定(或标准)分别计入管理费用或财务费用5.人工福利费中，工会基金按工资总额的（）计算。

A.2％B.3％C.4％D.5％6.房地产市场运行环境中，（）涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题。

A.政治环境B.经济环境C.法律制度环境D.金融环境7.【真题】在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本的持续时间称为（）。

A.折旧年限B.耐用年限C.经济寿命D.自然寿命8.对于功能单－、设计独特的餐馆物业，因为几乎不可能不花太多的费用来改变其用途或调整其使用功能，在这种情况下，投资者－般很重视房地产的（）特点。

A.各异性B.适应性C.合理性D.政策性9.【真题】企业－定时期内主营业务收入净额同平均流动资产总额的比值是（）。

A.净资产收益率B.总资产周转率C.流动资产周转率D.总资产报酬率10.【真题】下列权利义务中，属于房屋承租人的义务是（）。

物业管理师《物业经营管理》考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.关于设施管理涉及的主要问题，描述错误的是（）A.设施经理应该设法提高和保护职员的生活质量B.因为工作的本身经常是部分在变化的，设施经理必须进行设施的冗余和灵活性分析C.设施管理从开始计划到进行处理，是一系列分立项目的组合D.设施管理的本质是强调权利和顺从，同时也应该具有灵活性和服务性2.物业经营管理层次中，属于物业管理的工作职责的是（）。

A.主要开支决策B.客户报告与现金管理C.安全管理D.持有／出售分析3.物业租金形式中，百分比租金常用于（）A.居住项目物业B.零售商业物业C.收益性物业D.写字楼物业4.在股份制企业财务管理的总体目标中，（）是衡量企业财务行为和财务决策是否合理的标准，也是当前西方财务管理理论中普遍提出的财务目标。

A.利润最大化B.资本利润率最大化C.股东财富最大化D.每股利润最大化5.房地产市场分析中，重要的内容分析是（）A.物业经营管理分析B.物业位置分析C.物业财务成本分析D.物业管理水平分析6.物业经营管理的常规工作中，影响建筑物全寿命周期中的维修成本的因素包括（）A.管理水平、使用的材料和施工质量B.管理水平、使用的材料和物业质量C.设计水平、使用的材料和施工质量D.建筑设计、施工质量和管理水平7.居住区商场内的主要租户是（）A.装饰材料商店B.日用百货商店C.普通礼品店D.音像制品出租屋8.零售商在选择零售商业物业租户时首先要考虑的因素是（）A.声誉B.财务能力C.位置D.服务态度9.物业内部分建筑设备能正常运行，但运行费用过高，而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选择，但该更新不提升物业运行服务质量。

此时进行更新决策的逻辑是：在现有设备的年运行费用与更新设备的（）之间，选择数值较低的方案。

物业管理师《物业经营管理》考试题库模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.【真题】相对于普通酒店.酒店公寓的主要服务对象是（）。

A.长住客户B.大型企业C.国外宾客D.商务人士2.物业经营管理的常规工作中，支出的分配、组织和管理是物业管理师工作的－个重要方面，它完成的质量好坏很可能会对物业的（）产生影响。

A.财务收益和市场价值B.投资收益和企业价值C.潜在收益和销售价值D.净运营收益和资本价值3.【真题】物业服务企业最为重要的无形资产是（）A.管理制度B.发展历史C.节能技术D.企业品牌4.人们在处理风险时，必须对（）进行分析，这样才能以最小成本有效地控制风险的发生。

A.风险类型B.风险成本C.风险对象D.风险发生原因5.一套建筑面积100m2、单价3000元／m2、总价30万元的住房，在实际交易中，如果在成交日期时一次付清则给予优惠5％，则实际总价为（）万元。

A.28.5B.28.7C.292D.306.物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金，一般的物品，如家具、服装，主要是（）。

A.买卖价格B.租赁价格C.服务价格D.市场价格7.风险管理的整个过程中，（）的目的是为了对带来不同程度损失的风险采取不同的对策。

A.风险控制B.风险评估C.风险调整D.风险识别8.【真题】物业服务企业在经营餐饮服务过程中，发生食品卫生问题的风险，属于（）。

A.产品组合B.产品质量C.突发事件D.项目选择9.影响房地产市场发展的社会经济因素不包括（）A.社会因素B.经济因素C.政策因素D.政治因素10.写字楼物业经营管理绩效评价的第－项指标，即服务满意度，其主要方面的区分中，属于感性服务，是向业主输出－种感觉，主要体现业主对物业管理服务的满意度的是（）。

A.快与慢之分、热与冷之分、好与坏之分B.全与缺之分、有与无之分、明与暗之分C.快与慢之分、热与冷之分、明与暗之分D.全与缺之分、有与无之分、好与坏之分11.【真题】在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本的持续时间称为（）。

物业管理师《物业经营管理》考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.设备磨损类别中，使设备精度降低、劳动生产率下降的是（）A.第一类有形磨损B.第二类有形磨损C.第一类无形磨损D.第二类无形磨损2.成本控制类型中，作为衡量生产费用实际支出超支或节约的依据，并建立健全成本管理制度，以达到防患于未然目的的控制是（）A.事先控制B.事中控制C.防护性控制D.反馈性控制3.【真题】成本控制的例外原则主要用于成本的（）中。

A.事先控制B.事中控制C.事后控制D.反馈控制4.物业服务企业一般不会对其所管辖建筑的窗户玻璃投保，而是承担了窗户玻璃偶尔损坏后的全部替换费用是控制风险的（）手段。

A.回避B.自担或保留C.预防与抑制D.转移5.对于房地产开发投资项目来说，在现金流出中不包括（）A.建造费用B.还本付息C.税金D.贷款本金收入6.物业管理中的实际成本是依据实际费用支出而计算出来的物业管理成本，其具体类型不包括（）A.上年实际成本B.本年实际成本C.预测实际成本D.累计实际成本7.【真题】下列市场细分依据中，属于物业经营管理市场细分的依据是（）A.中间客户B.客户规模C.客户类型D.潜在用户8.建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失属于（）。

A.物质折旧B.经济折旧C.建筑折旧D.功能折旧9.【真题】偿债付率的计算公式是（）A.偿债付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息金额B.偿债付率=可用于还本资金/当期还本付息金额C.偿债付率=可用于还本资金/当期还本金额D.偿债付率=对用于还本付息资金/当期应还本金额10.保险当事人中，（）是指受保险合同保障的人，享有赔偿请求权，有权按保险合同的规定向保险人取得赔款或给付的人。

A.投保人B.被保险人C.保险人D.保险代理人11.区域购物中心所包含的内容比较广泛，下列对其内容表述正确的是（）A.在服务范围上表现为复合性B.在服务设施上体现为完整性C.在经营管理上表现为灵活性D.在服务功能上面向商圈内所有居民12.零售商业物业制定租约时，要求租户与购物中心的距离通常为（）km内，限制重复设店。

物业经营管理（单项选择题）1、物业服务企业的性质与（物业经营管理工作）的性质密切相关。

2、物业服务企业中，能为业主提供物业管理顾问、咨询服务的是（管理型和综合型）物业服务企业。

3、物业管理的核心工作是（对物业进行日常的维护与维修）。

4、房地产臵业投资是指面向现有运行中的房地产，以（获取物业所有权或使用权）为目的的投资。

5、资本价值在很大程度取决于（预期收益现金流和可能的未来经营费用水平）。

6、影响写字楼项目区位选择的特殊因素不包括（公共交通便捷程度）。

7、某房地产公司房地产应纳税销售收入为5800万元，营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7&，则该房地产公司应缴纳城市维护建设税税额为（20.3）万元。

8、某人将10000元存入银行，期限为1年，年利率为12%，一年12次按月利率复利计息，则一年后可得到的本利和为（11268.25）元。

9、已知某出租公寓的年有效毛租金收入为100万元，年运营费用为30万元，如果租金收入和运营费用在未来30年的经营期内分别以没你那3%和2%的速度增长，折现率为8%，则该出租公寓的净运营收益现值为（1107.57）万元。

10、设备无形磨损的局部补偿是（现代化技术改造）。

11、财务内部收益率可以通过（内插法）求得。

12、房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的（资产负债率）一般较高。

13、一般情况下，房地产买卖双方会围绕着（标价）价格进行讨价还价，最后出手者可能作出某种程度的让步，按照一个比这个价格低的价格成交。

14、评估投资价值所采用的折现率，应是（某个特定的投资者所要求的最低报酬率）。

15、一套单元公寓面积150㎡，单位3200元/㎡,总价48万元，在实际交易中的付款方式是在成交日期时一次付清，则给予10%的优惠，则其实实际单价为（2880）元/㎡。

16、收益性物业估价的基本方法中，市场法适用的条件是（在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似物业的交易）。

物业管理师《物业经营管理》考试历年真题汇总含答案参考1. 单选题：物业管理绩效的层次包括（）①物业管理行业绩效；②物业管理单元绩效；③独立的物业资产管理项目绩效；④物业服务企业绩效A.①和④B.②和③C.①和③D.③和④正确答案：D2. 多选题：物业经营管理三个层次工作中，属于资产管理主要职责的有（）等。

A.制定物业发展战略计划B.资本性支出计划及公共关系C.监控物业绩效D.负责投资组合的绩效E.管理和评价物业管理企业正确答案：ACE3. 单选题：【2014年真题】当今物业管理行业的核心竞争力.是传统物业管理与（）相结合而构成的核心产品。

?A.专业服务?B.资产管理?C.物业经营?D.电子商务?正确答案：B4. 多选题：物业服务企业运用计算机技术参与具体事务的管理需要综合考虑的因素包括（）A.资金的数量B.管理的范围、深度和想要达到的管理效果C.现有管理流程的规范化程度D.资金的投入E.管理人员综合应用计算机的水平正确答案：BCDE5. 单选题：在实际经济活动中，当（）时，就出现了名义利率和实际利率的区别。

A.利率标明的时间单位与寿命周期不一致B.利率标明的时间单位与计息周期不一致C.利率标明的时间单位与经济周期不一致D.利息标明的时间单位与寿命周期不一致正确答案：B6. 单选题：资产管理公司通过（）来聘用、解聘和调配物业服务企业。

A.监控现场物业管理工作情况B.监控物业管理和物业运营的收益C.监控物业管理和物业运营的成本D.监控物业的运行绩效正确答案：D7. 单选题：等额增加或减少的现金流量序列称为（）。

A.等额序列B.等差序列C.等量序列D.等比序列正确答案：B8. 多选题：物业经营管理实践中，通过（）等方式来提升物业租金的收益。

A.提高租金B.提高通信技术水平C.提高入住率D.提高城市土地的使用效率E.减少租金拖欠正确答案：ACE9. 单选题：对于房地产开发投资项目来说，下列项目不属于现金流人的是（）。

物业管理师考试《物业经营管理》真题及答案1.物业经营管理中，物业管理和设施管理以()管理为主。

A.战略性B.策略性C.运行D.操作答案： C2.物业服务企业利用掌握的专业知识和技能向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品的商业模式称为()模式。

A.物业服务提供商B.物业资源开辟商C.物业顾问服务商D.物业设施维护商答案： C3.物业服务企业最为重要的无形资产是()。

A.管理制度B.发展历史C.节能技术D.企业品牌答案： D4.物业服务企业在经营餐饮服务过程中，发生食品卫生问题的风险，属于()。

A.产品组合B.产品质量C.突发事件D.项目选择答案： B5.写字楼中的共用部位及共用设施设备属于()。

A.物业资源B.物业服务企业资源C.品牌资源D.业主资源答案： A6.从消费者的角度来看，资金用于投资的时间价值体现为抛却() 损失所应独到的补偿。

A.未来消费B.即期消费C.现实消费D.预期消费答案： B7.年利率为 6%，一年 12 次按月利率复利计息，则实际利率为()。

A.0.5%B.6%C.6.17%D.101%答案： C8.我国住房抵押贷款的计息方式是按()计息。

A.单利B.复利C.年度D.季度答案： B9.某投资者购买一商业店铺，购买价格为 300 万元，支付现金200 万元，其余部份由银行提供抵押贷款。

该项目投资的年经营收入为 90 万元，运营费用和抵押贷款还本付息额为50 万元。

该项目投资的税前现金回报率为()。

A.13%B.20%C.30%D.45%答案： B10 偿债付率的计算公式是()A.偿债付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息金额B.偿债付率=可用于还本资金/当期还本付息金额C.偿债付率=可用于还本资金/当期还本金额D.偿债付率=可用于还本付息资金/当期应还本金额答案： A11.下列影响物业价格的因素中，属于社会因素的是()。

A.税收制度B.城乡规划C.城市化D.人口素质答案： C12.在物业估价的比较法中，物业状况调整可以分为权益状况调整.实物状况调整和()状况调整。

物业经营管理试题及参考答案1、（B）是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。

A．居住物业B．收益性物业C．公共物业D．所有物业2、别墅（Villa）是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。

下列概念中，只有（C）具有别墅类产品的独有性。

A．空中别墅B．叠拼别墅C．独栋别墅D．双拼别墅3、物业经营管理常规工作内容包括租赁管理、现金流量管理、成本管理、维护和维修计划管理、（A）、设施设备管理和物业保险管理。

A．日常维护和维修B．确定管理标准C．资产管理D．构建信息基础4、物业经营管理是（ACDE）等活动不断拓展、交叉和融合的结果，是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

A．物业管理B．房地产开发C．房地产资产管理D．房地产组合投资管理5、房地产区别与其他投资品最重要的特性是（D）A．政策影响性B．专业管理依赖性C．相互影响性D．位置固定性或不可移动性6、房地产投资企业通过资本市场融资时，房地产债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为（D）A．MBS投资者B．REITs投资者C．房地产直接投资者D．房地产间接投资者7、下列关于系统风险和个别风险的表述，正确的有（BE）。

A．系统风险是指市场供求风险B．较之个别风险，系统风险不易判断和控制C．或然损失风险属于个别风险D．周期风险属于个别风险E．持有期风险属于个别风险8、房地产投资的风险主要体现在（ABCD）。

A．投入资金的安全性B．期望收益的可靠性C．投资项目的变现性D．资产管理的复杂性E．投资项目的复杂性9、从（A）中扣除（）后就可得到物业的净运营收益，简称净收益。

A．有效毛收入运营费用B．潜在毛租金收入运营费用C．有效毛收入空置和收租损失D．潜在毛租金收入空置和收租损失10、（C）是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益低偿全部投资所需的时间。

A．全部投资回收期B．动态投资回收期C．静态投资回收期D．投资回收终止期11、收益性物业的运营费用包括（DE）等。