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商业地产开发经营新理念商业地产开发经营是指通过购买、开发、投资和运营商业地产项目来实现盈利的商业模式。
在过去几十年中，商业地产开发经营一直是一个重要的投资领域。
然而，随着消费者需求和市场环境的变化，传统的商业地产开发理念已经不再适应当前的商业环境。
因此，需要引入新的商业地产开发经营理念来应对新的挑战。
一、以消费者为中心消费者需求是商业地产开发经营的核心。
过去，商业地产开发者主要关注于项目的商业价值和租金收益。
然而，在如今多变的市场环境下，仅仅依靠商业模式和租金收益已经不再足够。
新的商业地产开发经营理念应该将消费者需求放在首位，从他们的角度出发，提供更好的购物和娱乐体验。
这意味着商业地产开发者需要更多地与消费者互动，了解他们的需求并根据需求来调整项目策划和运营。
二、多元化的业态组合与过去单一的业态相比，新的商业地产开发经营理念鼓励多元化的业态组合。
单一业态往往只能满足特定消费者群体的需求，而多元化的业态组合可以吸引更多的消费者，提高项目的盈利能力。
因此，商业地产开发者应该积极引入新的业态，如文化艺术、健身娱乐、教育培训等，以满足不同消费者的需求，并提供更多元化的购物和娱乐选择。
三、社交化的商业空间在社交媒体的影响下，人们对社交和互动的需求越来越强烈。
因此，新的商业地产开发经营理念应该将社交因素融入到商业空间中。
商业地产开发者可以设计更多的社交区域，如休息区、聚会区、社交娱乐区等，以提供更多的社交和互动机会。
此外，商业地产开发者还可以通过社交媒体平台提供在线社交和互动功能，以增强消费者的参与感和忠诚度。
四、可持续发展可持续发展已经成为当今社会的重要议题。
商业地产开发经营应该积极响应可持续发展的理念，以减少对环境的影响。
商业地产开发者可以通过采用可再生能源、节能减排等措施来降低能源消耗和环境污染。
此外，商业地产开发者还可以推动绿色建筑的发展，以提高建筑物的能源效率和环境友好程度。
通过可持续发展的经营模式，商业地产开发者不仅可以满足消费者对环保的需求，还可以降低运营成本并提升项目的竞争力。
杉杉集团“奥莱”项目运营及拓展发展简介一、关于杉杉集团⏹杉杉创立于1989年，经历23年的发展，已在全国范围内拥有跨地域、跨行业的102家下属企业。
⏹2011年杉杉实现销售额190亿，资产总额超过206亿，产业涉及时尚、新能源新材料、投资、园区开发、国际贸易、文化六大板块，旗下拥有杉杉股份和中科英华两家上市公司。
2002年以来杉杉连续十年入选中国企业500强。
⏹2009年初，世界500强企业、日本伊藤忠商社（位列世界500强第201位）出资收购杉杉28%的股权，成为杉杉第二大股东。
双方在管理、品牌、技术、国际化等多方面展开紧密对接，杉杉从此确立了“中国式商社”的发展目标。
二、关于宁波“杉井奥莱”三、关于“奥特莱斯”业务拓展凭借宁波奥莱项目开发积累的经验和资源，下一阶段，杉杉计划在全国范围内展开以奥特莱斯为主体的综合商业地产开发业务，其拓展要求和选定标准如下：1、城市选定⏹全国各省会城市、副省级城市、计划单列市⏹特殊条件城市（如经济强市、旅游大市、国家级重点规划发展城市、能源支柱型城市等）2、地块选址要求⏹用地规模：200亩以上（其中用以开发奥特莱斯购物广场的用地150亩以上）⏹用地位置：据城市中心直线距离10－15公里范围最为适宜（或常规开车30－60分钟）。
⏹地块条件：地块规整平坦、无大型附着物。
周边1－3公里范围内若开发或规划有大型居住社区、大学校区（高教园区）、著名旅游景点等设施则更佳。
⏹交通条件：地块周边城市道路便利通畅、路况良好。
若紧邻城市交通主干道、绕城高速出入口、轨道交通出入口则更佳。
⏹基础配套：地块周边道路内需预埋水、双回路供电、有线网络等城市管线接入口，待项目启动可随时接入。
城市集中供热和管道燃气等设施经协商后可配套架设开通。
⏹附属配套:包括1500个以上的地面停车位和20个以上的专用客车停车位。
同时需配备休闲餐饮、儿童娱乐、银行、便利店等配套物业。
3、入驻优惠政策奥特莱斯业态具有投入大、长久持有经营、不分割产权销售的特点，因此其对企业的资金实力有较高要求。
日本城市商业综合体7大经典案例导读：生活的更好，留在了城市。
”正如两千多年前亚里士多德对城市多彩生活的概括，人们总是对方便、快捷的大城生活无限憧憬。
如果说城市改变和提高了人们的生活品质，那么城市综合体的出现无疑让人们的生活更加美好。
本期专题我们带来日本城市综合体特辑，为您介绍日本知名的城市综合体项目，期待能给国内的城市建设些许启示。
城市综合体概念城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能，高效率的综合体。
城市综合体的六大业态H(hotel)酒店、0(office)办公室、P(park)公园、S(shoppingmall)购物中心、C(congress)会所、A(apartment)公寓，组成了一个新的合生词一一HOPSCA。
HOPSCA基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
日本城市综合体简介日本国土面积小，人口密度大，土地资源利用紧张，在这种情况下，城市必然面临发展困境，于是日本较早的尝试了城市综合体的建设模式进行城市再开发，取得了很好的效果。
目前日本比较成功的城市综合体项目有:被誉为亚洲目前最成功的旧城改造典范之一的六本木新城，令人仿佛身在峡谷森林中进行购物体验的难波公园，东京文化艺术的新地标东京中城，充满欧式气息的惠比寿花园和以建筑中的人工运河、造型奇特的喷泉和夜间彩灯而得名的福冈博多运河城…日本城市综合体案例>芳六本木之丘项目介绍六本木新城(ROPPONGIHILLS)是日本国内都市再开发计划中规模最大、历时最长的项目，同时它也是亚洲目前最成功的旧城改造典范。
项目由森集团主导开发，按照21世纪东京理想风貌而建，总占地面积约为11.6hm2，历经17年完成建设，由美国捷得建筑事务所，KPF等多家设计公司联合完成。
六本木以打造“城市中的城市”为目标，并以展现其艺术、景观、生活独特的一面为发展重点，将大体量的高层建筑与宽阔的人行道、大量的露天空间交织在一起。
【最新资料，WORD文档，可编辑】案例分析一：日本LALAPORT购物中心关键成功因素分析一、概况1、日本第一家号称美式的购物中心LALAPORT（日本人所谓美式的购物中心主要是指：拥有广大的土地面积，建筑物采取低楼层的建筑），在一九八一年四月于千叶县的船桥市诞生。
2、名称所以取“LALAPORT”，主要是“LALA”之意，就是指“跳动的旋律，愉快的心情”，“PORT”，即为“港”之意，由于这家购物中心就是住在东京湾周边的一个港口，因此希望这个购物中心的开发，能够让来店的人，都可感受那种跳动的旋律，让每个人都拥有愉悦的心情，充分享受购物、娱乐、休闲的生活情趣。
3、由于千叶县位于东京都的东北方，外地人口若想来东京都工作，千叶组则是一个相当理想的落脚外，因此所谓的新市镇、新社区则不断在开发兴建，自然吸引了不少的新家庭（NEWFAMILY）与新世代的人口，加上各项新的公共设施与交通网络陆续在兴建，京叶县的捷运系统等带动了人潮的流动，产生了新的工作与生活空间，给予LALAPORT购物中心带来了新的景象，有了更好的商机。
4、这个购物中心在一九八一年PART I开幕之后，事隔七年，在一九八八年PART 2又按着开幕，而让LALAPORT这个购物中心在当前日本的购物中心当中，成为一个具有代表性的成功个案。
5、它的整个基地面积大约有五万二十坪左右，建筑结构方面PART 1采取低楼层的建筑，PART 2则采取高楼层的建筑，在建物面积的分配上，除了零售部门的各业态商店之外，还包括了旅馆、办公大楼与公共设施，基本上可以分成七大部份，大致分配如下：（1）专门店：PART 1与PART 2都有，合计共27486坪。
（2）百货店：只PART 1有，计20103坪。
（3）量贩店：只PART 1有，计7028坪。
（4）旅馆：只PART 1有，计6057坪。
（5）商业设施：只PART 1有，计4248坪。
（6）立体停车场：PART 1与PART 2都有，合计共11093坪。
柏之叶智慧城市日本千叶Kashiwa-no-ha Smart City Chiba, Japan面向打造“环境共生·健康长寿·新产业创造”未来城市的挑战针对当今社会所面临的环境、能源、安心·安全、高龄化、低增长时代等诸多课题，柏之叶智慧城市以实现「世界未来概念形象」这一构想为目标，给出了最佳解决方案。
以打造人与环境共存，具有高强度抗灾能力的「环境共生」城市，各年龄层都能享受安心健康生活的「健康长寿」城市，孕育成为日本发展新活力的创新领域的「新产业创造」城市这三个概念为主导，柏之叶智慧城市力争使「世界未来概念形象」逐步成为现实。
GATE SQUARE是一项在低碳环保、被动式节能、采用高效设备、导入太阳能发电装置等节能环保和环境共生方面十分卓越的规划。
此外，鉴于2011年3月11日东日本大地震的警示，我们在城市建设中增加了面向商户和居民提供安心·安全以及事业持续建设单位： 三井不动产株式会社整体设计：Hopkins Architects合作设计：株式会社钱高组(GATE SQUARE)，株式会社成濑・猪熊建筑设计事务所(KOIL)实施设计·监理：鹿岛建设株式会社竣工日期：2014年摄影：读卖广告社，三井不动产文字作者：荣千治Client: Mitsui Fudosan Co.,Ltd Integral design: Hopkins ArchitectsCooperative design: The Zenitaka Corporation (GATE SQUARE), Naruse·Inokuma Architects (KOIL)Exicution/ supervision: Kajima Corporation Completion: 2014Photography: Yomiko Advertising, Mitsui FudosanDescription: Chiharu Sakae计划（BCP）、生活持续计划（LCP）等服务。
案例分享可以看见未来的城市：⽇本柏叶新城SmartCity在距离东京都中⼼地区不远的地⽅，就是被绿⾊环抱的柏叶地区。
三井与柏叶之间持续了140年以上的交往历史，其起源可追溯到动荡的明治维新时代。
下⾯，我们将从地区的历史和地理⾓度出发，为您介绍柏叶地区的城市概要以及与三井不动产之间的渊源。
⽆论是今天还是将来，两者将共同书写新的历史篇章。
柏叶地区所在的下总台地，⾃古以来就以盛产马匹⽽闻名于世。
从江户时代到幕末时代，这⾥就⼀直作为幕府直辖的牧场⽽被⽤于放养马匹。
⽽现在的柏叶地区，就是幕府牧场之⼀的「⼩⾦牧」的⼀部分。
到了明治时期，政府关闭了「⼩⾦牧」牧场，开始了开垦定居事业。
⽽这⼀事业的核⼼⼈物，正是当时的三井家总领，也就是第⼋代三井⼋郎右卫门⾼福。
⾼福出任开垦公司总指挥⼀职，为地区开发、创⽴学校、建造神社等事业提供了⼤⼒⽀持。
此后，千叶县根据开垦地区定居的先后顺序，在地名中冠以数字，柏市⾄今仍保留了第四的「丰四季」和第⼗的「⼗余⼆」等地名。
朝鲜战争终战后不久，美国空军在现在的东京⼤学、千叶⼤学两所⼤学的校区以及县⽴柏叶公园附近的188公顷的⼟地上建造了⼀所通讯基地。
在进⼊⾼速经济增长时期的昭和1961年，三井不动产在这⾥建造的「柏⾼尔夫俱乐部」正式开业。
在到2001年关闭为⽌的40年岁⽉⾥，这⾥作为⼀家名门俱乐部，⽽受到了众多⾼尔夫球爱好者的青睐。
此外，美国政府于1979年将空军通信基地所在的⼟地全部归还⽇本，这⾥也作为⼀座崭新的城市⽽迎来了新的开始。
根据柏市的城市建设规划要求，柏叶地区⾃2000年起开始着⼿⾯积达273公顷的规划改造事业。
随着 2005年筑波EXPRESS的开通，柏叶学园站投⼊运营，不仅提⾼了便利性，更使柏叶地区迎来了⼀个新的时代。
2008年发表了由千叶县、柏市、东京⼤学、千叶⼤学共同参加的「柏叶国际学园城构想」计划，作为下⼀代试点城市⽽受到了⼴泛关注。
通过「官·民·学」合作，作为下⼀代都市的试点项⽬，转变为⼀座开展着各种学术性实验的最领先的都市。
从国际化视野看奥特莱斯业态在中国发展杨宝民张引琪杨宝民，深圳新摩尔商业管理公司总经理，中国商业地产联盟专家委员。
张引琪，上海百联集团，清华大学EMBA。
摘要奥特莱斯业态在欧美取得巨大成功，对传统百货具有重大冲击，作者结合美国考察介绍了不同类型的奥特莱斯重点案例；日本等亚洲国家引进奥特莱斯业态后同样取得成功，并有新的发展。
作者介绍了奥特莱斯业态特点和不同阶段的发展趋势，总结了中国现有奥特莱斯业态的成功经验，慎重提出了中国发展奥特莱斯业态的条件，最后作者结合新摩尔商业管理公司实践，介绍了公司服务奥特莱斯业态的策略，给出了适合发展此业态的城市名单。
关键词奥特莱斯策略一．OUTLET业态的由来和优势奥特莱斯OUTLETS是一种新的商业形态,以销售名牌过季、下架、断码商品组成。
OUTLETS在发展初期作为单个的“工厂直销店”(factory outlet)，以优惠的折扣价格处理工厂尾货，由于是厂商采用直销的形式价格优惠。
由于受到崇尚品牌的消费群体之青睐，直销店成片成群逐渐汇集，形成大型的品牌折扣直销广场，并最终发展成为一种独立的、崭新的商业零售形态。
目前奥特莱斯业态与旅游休闲文化结合，形成一种高级商业形态。
奥特莱斯业态满足了消费者和名牌厂商的双方特殊需求，名牌厂商需要处理过季节商品；进驻品牌直销广场，厂商能够及时设置最新的品牌形象店和折扣，同时采用直销形式能够有效加速销售额增长，加快收回资金；众多品牌消费者需要便宜价格得到名牌商品，因此奥特莱斯业态在中国具有较大生命力。
1921年做过百货店买手的Frieda loehmann在纽约的布鲁克林开设了第一家以她的名字命名的折扣店。
Loehmann女士从其他的生产厂家买来他们的季后商品，以比传统百货店的价格低30%-65%的诱人价格发售。
之后，Loehmann在全美开设了多家分店，到1998年多达68家分店，在2005年也有超过50家分店散布在全美各地。
这时的奥特莱斯发生了变化：1.经营者既有单一的厂商，也有专业的买货公司，从其他零售商或厂家购买过季节商品。
