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国外国际大都市的郊区房地产发展比较郊区城市化是指人口与经济活动从城市中心区域向广阔的郊区甚至小城镇或乡村迁移，引起城市郊区迅速发展成为新型城区，而老的中心城区出现人口减少的现象。
郊区城市化首先出现在欧美等工业化、城市化程度很高的国家，一般认为在城市化的第二阶段（即城市化率达到70%～90%的阶段）将出现郊区城市化现象。
郊区城市化还是一种由集中走向分散的现象。
随着城市规模的不断扩大，城市功能的不断发展，第二产业及产业人口将逐渐向城市郊区转移。
随着生产力水平的不断提高，人民生活的逐步富裕，城市出现了改善居住条件的离心迁移要求。
但居住与就业的分离直接导致通勤难等城市交通问题的发生。
为改善城市交通、政府开始实施就业功能的郊区分散政策，这种政策导向进一步促进了郊区城市化进程。
通过分析比较伦敦、纽约和东京等几个国际大都市的郊区城市化发展，可以发现其共同特性是工业企业的郊外选择。
无论是因为经济因素导致企业郊外迁移，还是因为政策因素或产业结构调整因素导致企业郊外选择，都无一例外地带动了郊区城市化发展和人口的郊外入住及转移。
虽然郊区城市化被共认为是由于城市中心区的土地稀缺地价昂贵、交通堵塞拥挤、居住人口密集、环境质量恶化，致使城市中心区人口和企业、公司外迁到郊区，使城市中心区的人口增加低于郊区，形成相对中心区而言的离心化现象。
但在实际发展过程中不同的国家不同的城市在其发展模式上都各具特色。
通过分析国外国际大都市的郊区城市化，其发展模式主要有两种，即规划引领的郊区城市化和住宅政策引领的郊区城市化。
1.规划引领的郊区城市化规划引领的郊区城市化，其典型代表是英国伦敦。
为了进行新城的规划建设，英国于1946年就制订了《新城法》加以指导。
20世纪70年代以前，伦敦就经历了人口和雇佣情况的大都市中心区向郊外，甚至向地方转移。
从伦敦城市整体布局看，其郊区城市化是由新城建设带动。
伦敦具有详细的新城规划，根据新城规划，在其周围建设了8座新城，而且这8座新城的城市规模、城市离中心大都市距离、容纳人口、主要产业等都有明确规划。
中美房地产市场泡沫的对比探析摘要：近几年我国的住房价格表现出了比较强烈的涨势，住房价格的异常波动带来了高杠杆率，大量场外资金加杠杆投机推动产生大量房地产市场泡沫，部分城市的房地产市场泡沫破灭会对我国宏观经济环境造成严重冲击，甚至有可能引发次贷危机。
美国房地产市场上信用衍生产品的滥用催生了房地产市场泡沫，在紧缩的货币政策与资金链条断裂的作用下爆发次贷危机，对我国房地产市场的发展有一定的警示作用。
当前我国住房市场存在着金融体系杠杆率过高、金融创新发展过快、房地产市场供求失衡等问题，形成了爆发次贷危机的隐患。
我国政府对房地产市场有较强的掌控能力，虽然存在住房价格泡沫，但出现大型次贷危机的可能性较低。
政府及金融监管部门应当采取加快去杠杆速度、审慎推进金融创新、实施严格限购限贷政策等有效对策，缓解房地产市场泡沫的不断扩张。
关键词：房地产市场；市场泡沫；次贷危机；金融创新；杠杆率随着近年来我国经济的高速发展与社会消费结构的显著改变，社会大众对商品住房的需求日益增长，导致房地产市场开发不断升温，住房价格上涨幅度的增大使得房地产业在宏观经济管理中被工具化，流动资金加杠杆投机推动产生大量市场泡沫，逐渐形成爆发经济危机的隐患。
在此背景下，关于房地产市场泡沫与次贷危机的研究就成为一个具有重要现实意义的课题。
一、我国市场泡沫成因及与美国的对比1、量化宽松的货币政策在货币政策的实施上，我国在国际金融危机爆发以后也采取了与美国相同的量化宽松货币政策，实施大规模经济刺激政策维护金融稳定。
2008年末国家颁布总额为4万亿人民币的投资拉动内需计划来救市，在国内信贷市场上的成效明显，新增贷款同比增长149.51%。
宽松的经济刺激政策虽然在一定程度上扩大了内需并拉动全社会投资，却未达到改善实体经济经营环境的目的，居民投融资大量集中于房地产行业，同时还产生了债务率上升与产能过剩的问题，为房地产市场泡沫的形成埋下了隐患。
2、金融体系较高的杠杆率与美国采取贷款可调整利率的形式不同，我国贷款利率采用有上限的浮动利率，但金融体系的高杠杆率促进了房地产泡沫的形成。
国内外金融市场比较研究金融市场是一个国家经济的核心组成部分，对于经济的发展和稳定起着重要的作用。
国内外金融市场的比较研究可以帮助我们更好地了解各市场的特点和发展趋势，为制定有效的金融政策提供参考。
本文将对国内外金融市场在规模、监管、产品创新和对实体经济支持等方面进行比较研究。
首先，就市场规模而言，国内金融市场相对较大。
中国作为世界第二大经济体，拥有庞大的人口和市场规模，金融市场的规模也相应较大。
股票市场、债券市场和银行业等金融机构都在国内迅速发展，为各类投资者提供了广泛的投资渠道。
与此相比，国外金融市场在规模上可能相对较小。
然而，一些发达国家如美国、英国和日本等仍然拥有非常庞大的金融市场。
这些国家的金融市场已经相对饱和，成熟度比较高。
不同的金融产品在这些市场上也得到了广泛发展，如期货、衍生品等。
其次，监管方面是金融市场比较中一个重要的因素。
国内金融市场的监管体系逐渐健全，面对金融危机和市场波动，中国监管机构采取了积极应对措施，保持了金融市场的相对稳定。
金融监管的效果在一定程度上增强了投资者的信心。
相比之下，国外的监管机构更加成熟和完善，能够更好地应对金融市场风险。
特别是在金融危机后，许多国家加强了对金融机构和金融产品的监管，提高了市场的透明度和稳定性。
此外，对于涉及跨境投资和跨国金融业务的金融监管，国际合作也日益增多。
再次，产品创新也是金融市场比较中的一个重要方面。
国内金融市场在最近几年中取得了一系列的创新成果，如互联网金融、移动支付和大数据风控等。
这些创新不仅方便了市场参与者的交易和投资，也为金融机构提供了更多的发展机遇。
国外金融市场在产品创新方面一直处于领先地位。
在交易工具、金融衍生品和金融工程等方面，一些发达国家已经实现了多样化和复杂化。
例如，美国股票市场的交易工具就有多种多样的选择，包括股票期权、ETF（交易所交易基金）和REIT（房地产投资信托）等。
最后，对实体经济的支持也是国内外金融市场比较的一个重要方面。
现代经济信息房地产行业融资问题研究——以碧桂园房地产为例杨灏睿 天津财经大学研究生院摘要：随着中国经济的复苏向好，以及中央提出的供给侧改革，去库存、降成本政策的逐步落实，房地产业正迎来近十几年最宽松的信贷环境，但政策变化引起的销售状况好转并不能从根本上扭转整个房地产行业依旧保持下行的总体局面。
同时，对大多数房地产企业的管理者来说，融资难是现实而又棘手的一大难题。
这一问题不仅制约着企业的发展，而且影响房地产行业的进步。
本文介绍并分析碧桂园控股有限公司应对融资问题的相关措施，最后借鉴碧桂园公司融资经验，由个别演绎到整个行业，具体分析房地产行业融资，针对整个行业融资问题，总结出相应的对策建议。
关键词：房地产行业；融资问题；碧桂园中图分类号：F293.33 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2018)004-0360-02前言随着经济的发展，房地产业的地位和作用越来越被人们重视，这一行业逐渐成为我国发展阶段的一个重要支柱产业，同时也是我国国民经济和社会发展不容忽视的组成部分。
房地产业的稳定健康发展有利于改善居民的居住环境，提高居民的生活水平，也有利于拉动消费。
而要实现这一目标，就需要解决好目前整个房地产行业所面临的融资难困境。
因此，针对这一问题，本文具体分析碧桂园控股有限公司的融资模式，由个别演绎到整个行业，提出解决方案，为改善企业融资现状提供参考。
一、碧桂园房地产现状分析(一)碧桂园控股有限公司概况碧桂园集团是一家以房地产为主营业务的综合性企业集团。
1997年成立。
2006年11月，碧桂园在开曼群岛注册成为受豁免有限公司，并且分别向股东配发股份，其中必胜有限公司占70％，多美集团有限公司占12％，日皓、伟君与喜乐各占6％的股权。
2007年，碧桂园在香港联交所上市，其中公众持股比例为16.86％。
截止2015年年底，碧桂园的资产总额为3619.56亿，净资产652.91亿；总收入达1132.2亿元，同比增长约33.9％；其中营业收入为473.28亿，同比增长23.50％。
国内外房地产市场的发展趋势比较研究近年来，随着全球化和中国经济的快速崛起，房地产行业成为了世界范围内最受关注的领域之一。
然而，不同国家和地区的房地产市场状况却存在巨大差异。
一、国内房地产市场发展趋势在过去几年中，中国的房地产市场表现出了不稳定的趋势。
自2012年以来，中国政府开始采取各种控制措施，以减缓房价上涨的速度。
在此之后，房地产市场的需求和供应亦呈下降趋势。
此外，中国的房地产市场已经进入到一个未来疲软的周期。
据东方财富网报道，2019年，中国房地产市场的成交量下降了30%。
尽管中国政府采取了各种控制措施，并且市场需求和供应也呈下降趋势，但是还有一些社会因素影响房价走势，特别是在一二线城市提供的高薪岗位和生活质量较高的城市吸引了更多的人移居到这些城市，进而激发这些城市的房地产需求。
这部分需求的存在可能会继续推动城市的房地产价格上涨。
预计未来几年，中国的房地产市场将保持稳定发展。
二、国外房地产市场发展趋势1. 美国房地产市场美国房地产市场一直是世界上最具活力的市场之一。
近年来，美国房地产市场呈现出不同的发展趋势，特别是在房地产投资方面。
在经济全球化的背景下，美国的房地产市场将继续成为全球投资者的首选目标。
尽管美国政府自2008年金融危机以来采取了严格的监管措施，但是对投资者仍然十分友好。
2. 欧洲房地产市场如果说美国是房地产市场中的“老大”，那么欧洲无疑是其主要竞争对手。
欧洲的房地产市场在过去几年中逐渐复苏。
其中，英国和德国的房地产市场最为热门，而法国、意大利和西班牙的房地产市场虽然在过去几年中曾经过于疲软，但在最近几年中也逐渐复苏。
三、结论虽然全球各个地区的房地产市场存在不同的趋势和问题，但是它们都在不断发展变化中。
在中国，政府介入和需求调整已经开始产生积极效果，但是它依然存在一定的不确定性。
在国外的房地产市场中，美国的房地产市场无疑是最值得关注和投资的，但是整个欧洲市场也呈现出逐渐复苏的趋势。
---文档均为word文档，下载后可直接编辑使用亦可打印---关键词 (1)房地产企业融资存在的问题及对策研究——以万科集团为例摘要：本文对于房地产企业在我国经济发展的作用进行了深入地研究，在研究过程中针对万科集团融资的实际发展状况选取合适的理论来对其进行理论支持，对万科集团出现融资难的问题的成因进行分析，使融资难的根本原因得以了解。
在房地产企业融资难问题解决方面关政府、金融机构、企业三方需要共同对其进行努力，使面向万科集团的融资机制和社会信用体系能够得到完善，使万科集团融资的渠道更加合理和规范。
使我国的万科集团在融资过程中能够得到公平对待，提供给万科集团的融资服务也需要得到改善，万科集团在自身素质方面也需要提升，使万科集团融资难、融资贵能够得到有效缓解。
关键词：万科集团；融资；金融机构Analysis on the Development and financing difficulties of small and Medium-sized Enterprises——Vanke Group as an exampleAbstract:The important power of small and medium-sized enterprises to promote the economic and social development of our country. However, in a country like our country, the state-owned big banks dominate the credit market and have not completed the construction of the capital market; It is difficult for small and medium-sized companies to make loans from all over the world.The universal problem appears to be particularly prominent and has restricted its economic and social benefits, so it is urgent to optimize the financing environment for small and medium-sized enterprises. The existing financing models of SMEs include financial subsidy, bank loans, self-financing, This paper studies the role and characteristics of small and medium-sized enterprises in China's economic development, and analyzes the theory of capital structure.The related theories such as the theory of capital preference and its application to the financing of small and medium-sized enterprises in China are discussed in order to find out the present situation and causes of the difficulties in financing of small and medium-sized enterprises in China. Finally, The paper concludes that the key to solve the financing problem of SMEs is the joint efforts of the government, Financial institutions and enterprises to establish and improve the financing mechanism and social credit system for SMEs. Actively promote the diversification of financing channels for SMEs, marketization of transactions, Standardization of operations and rationalization of structure. At the same time, we should create an equal financing environment for SMEs. This paper presents three aspects that complement SMEs 'financing services and improve SMEs' own literacy.To alleviate the financial difficulties of small and medium-sized enterprises in China, Finance costly countermeasures and suggestions.Key words:minor enterprises；financing；banking instituti引言随着社会问题的不断出现，就业形势和经济的发展前景越来越受到外界的普遍关注。
国内外金融市场比较研究一、国内外金融市场概述金融市场是一个重要的经济领域，是各种金融工具买卖的场所，涵盖着金融证券市场、外汇市场、货币市场、债券市场等多个领域。
在全球经济体系中，国内外金融市场都具有重要的地位。
接下来，我将围绕国内外金融市场的差异和共同点来深入探讨。
二、国内外金融市场的关键特点比较（一）交易时间国内市场交易时间一般为9:00至15:00，而国外市场一般在当地时间晚上才开始开市，美国纽约证券交易所、芝加哥商品交易所等都主要在这个时段进行交易。
（二）政策规定二者在政策规定上也存在显著差异。
例如，中国大陆股市实行“T+1”制度，而美国股市则实行“T+2”制度，即第二天才能在股市上进行交易。
（三）交易量和流动性相对于国外市场，中国大陆股市的交易量和流动性相对较小，股东比较集中且流通比较困难。
（四）风险评估标准与机构国内的金融市场较为保守，风险评估标准较为严格，机构稳定性相对较差。
而国外市场的风险评估标准相对宽松，如美国证券交易委员会（SEC）等权威机构的风险评估标准均相对较为宽松。
三、国内外金融市场的共同特点（一）股指期货交易股指期货市场都为高风险高回报的投资领域，相同于股票市场，投资者要对于市场状况有准确的把握才能够取得稳定的回报。
（二）商品期货市场的特点两大市场中均有商品期货市场，期货市场的风险控制和利润远远大于股票市场，由于期货市场的交易金额大、波动幅度大，需要投资者具有较强的风险识别和抵御能力。
（三）利率变化对金融市场的影响两大市场的金融市场都存在一个重要共同点，即短期利率的变化对金融市场的影响十分重要。
如利率上升时，股市价格可能会下跌，而利率下降时，股市价格则可能会上涨。
四、总结通过比较国内外金融市场的不同历程，我们可以看出不同市场在政策规定、交易时间、机构、流动性等方面存在巨大的差异。
但是，作为金融市场，两者也有着相同的特点，如股指期货交易、商品期货市场的存在，以及短期利率对金融市场的重要影响等等。
国内外房地产金融体系比较研究
作者：程国雄叶蓁
来源：《商场现代化》2008年第27期
[摘要] 本文对国内外房地产金融体系进行了比较分析，对如何完善我国房地产金融体系提出了几点建议。
[关键词] 房地产金融体系比较分析
一、房地产金融体系结构
1.房地产金融体系的组织机构体系
房地产金融体系的组织机构体系主要指的是房地产融资的主体，也就是对应于不同的房地产融资渠道的组织机构。
房地产金融机构在房地产金融体系中的地位特殊，它一方面充当着资金供给者，另一方面又是资金的需求者，吸收存款、发行金融工具以筹措大量资金。
2.房地产金融体系的金融工具体系
在房地产市场上使用的金融工具有很多，可以将其大体上分为两类:一类是一般金融体系通用的，例如债券、股票等等类似的一般金融工具。
另一类是房地产金融体系特有的，如抵押贷款、房地产信托投资基金等等。
3.房地产金融体系的配套设施体系
在金融体系中，除了组织机构体系和金融工具以外，还有一个重要组成部分，那就是与之相关的配套服务体系。
其中包括房地产的政府宏观调控和监管；高质量的中介服务，如房地产评估、担保、保险以及信用评价等服务，以及一个相对完善法律环境等。
二、国内外房地产金融体系的现状
1.我国房地产的金融组织机构体系
从我国目前情况来看，我国的房地产金融组织机构体系主要是由住房储蓄银行和商业银行的房地产信贷部门这样的银行金融机构，以及住房合作社、保险公司、信托投资公司、信用社中的专业部门这些非银行金融机构共同组成。
此外，我国的住房公积金也是我国房地产金融组织机构体系中的重要组成。
2.房地产金融体系的金融工具体系
我国房地产公司中上市公司占比很小，大部分房地产开发商依靠银行信贷来筹资。
除此之外的诸如信托融资、股权投资、产业基金等融资工具，也因为缺乏健全的二级市场，只能进行小规模的融资，没有起到开扩融资渠道的作用。
3.房地产金融体系的配套设施体系
就目前而言，我国还没有形成有效的房地产金融体系的配套设施体系。
虽然已经设立了部分中介服务机构，但发展还比较薄弱，而且这些专业化服务机构性质不明确、隶属关系复杂，其市场化运行和管理体制尚未完全确立。
三、国外房地产体系与我国房地产金融体系的比较
1.国内外房地产融资渠道比较
(1)开发性融资渠道比较。
西方发达国家的房地产金融尽管在经济体制、金融体制等方面存在差异，但一般都是以房地产抵押贷款为主，信用贷款和保险代理为辅的方式开展房地产信贷业务的。
在国外，活跃的金融创新创造出花样繁多的房地产金融工具，这是国内房地产企业融资与国外房企融资的最大区别。
而我国房地产开发融资高度依赖银行资金，资产证券化业务迟迟没有开展。
在我国的房地产开发建设中，银行贷款处于房地产融资的绝对主要地位。
(2)消费性融资渠道比较。
在我国，消费性融资渠道单一，基本还是依靠商业银行。
这是因为根据央行个人住房贷款管理办法规定，我国有资格办理个人住房抵押贷款的机构仅是商业银行。
不仅如此，住房贷款品种单一，主要还是浮动利率抵押贷款，无法与国外多样的抵押贷款种类相比。
在住房公积金方面，虽然我国的住房公积金缴存人数不断增加，但是住房公积金覆盖范围仍然很小。
随着这几年房价的持续走高,中低收入人群即使已经缴纳了住房公积金,也无力购买房屋。
同时我国的公积金的功能也过于单一。
在公积金制度发达的新加坡，政府允许用公积金存款购买政府兴建的公共住房亦称为“组屋”。
除此之外，新加坡中央公积金局会分别向房地产供给市场和房地产需求市场同时融资。
比如公积金局一方面，通过购买债券来帮助建造组屋，或者直接向开发商提供贷款，另一方面，动用公积金帮助居民支付首期款，也可以通过支取公积金存款协助消费者款偿还贷款本息。
总的来说，相比较新加坡、日本的住房公积金制度，我国住房公积金运行效率仍然偏低，住房公积金制度没有得到充分发挥。
2.国内外房地产金融配套体系和风险管理比较
(1)房地产金融配套体系比较。
随着信用工具的日益发达和不断创新，西方发达国家的房地产金融市场的业务范围日益扩大，包括了各类住房储蓄存款、住房贷款、房地产抵押贷款、房地产信托、房地产证券，房地产保险、房地产典当等。
这些各式各样的房地产金融活动，不仅能为房地产金融市场增添活力，而且将金融业与房地产业密切结合起来，便于国家运用有关金融运行机制，对房地产业发展进行宏观调控。
但在我国，中介配套机构的不完备，以及对中介机构监管不足，对整个房地产金融体系的运作带来了风险隐患。
由于住房贷款一般具有数额大、期限长、银行信用风险大等特点，因此，在我国急需一套相应的、规范的和权威性的中介机构，如担保、保险、拍卖处置、信托、评估等专门性机构，以及房地产金融二级市场的配套运作。
(2)风险管理比较。
国外在发展一级市场的同时建设齐备的房地产金融配套体系用以有效地防范金融风险。
这些制度包括严格的贷前审查制度，完善个人信用制度体系，健全的违约处理机制，科学的风险管理制度，政府有效的参与、管理和支持等。
严格的贷前审查制度必须有完善的个人信用制度体系作为保障。
由于借款人财务状况变化较大，因此各国者西对借款人财务状况进行跟踪监控，一般贷款人都有借款人收入来源情况的详细资料，可以随时监控借款人的财务变动状况。
在美国，每个经济人都有一个社会保障号码和相应的账户，每个人的每一笔收入、纳税、借贷、还款情况甚至犯罪记录都会一一记录在案。
银行在接受客户贷款申请后就委托信用调查公司调查，信用调查公司一般在接受信用调查委托之后的1天～2天内，便可完成有关调查，银行再根据调查结果决定是否贷款，是否给予部分优惠，是否需要密切关注，乃至采取何种防范措施的评判依据。
为了切实规范和控制住房贷款风险，西方国家的贷款机构和担保机构还建立了符合本国国情的风险管理制度，采取了一套行之有效的风险管理措施。
比如英国的建筑社在资金管理中，就很注意坚持四个原则:资金来源约束资金应用的原则、资产与负债期限对称的原则、效益性和安全性并重的原则、优化资产负债结构的原则。
法国、芬兰、美国等国银行还在贷款偿还和违约处理方面有比较健全的程序，其中对贷款逾期、不良信用记录、催收贷款本金和利息、呆账损失分析、强制拍卖等都有系统的规定。
我国的社会信用制度相对滞后，我国贷款银行对借款申请人的信用程度的了解主要依据申请人自己提供的资料，银行之间、银行与政府行政管理部门、司法部门之间缺乏信用信息共享的制度，没有个人或开发商信用劣迹的记录，贷款银行无从判断借款人的资信程度。
同时，我国房地产金融的法规建设相对于房地产市场发展而言也是相当滞后的。
除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。
在金融分业监管体制下，监管部门受制于各种因素而无法进行有效监督、统一管理。
四、规范发展我国房地产金融的几点意见
1.着力发展房地产信托基金
发展REIT有利于完善一个国家的房地产金融架构。
REIT有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。
银行承担的风险主要是信用风险，这决定了银行对风险的跨时分担比较有效，容易把风险在未来和现在之间进行分配。
2.充分发挥政府在房地产金融领域中的作用
一是应加强对房地产市场的监测和调控，抑制房地产泡沫的产生和发展。
二是建立政府住房抵押贷款担保制度，并与商业性保险形成互补的混合保险模式。
即成立国家贷款担保机构，专门为中低收入者提供抵押贷款担保。
3.建设完备的社会信用体系
目前，我国建设社会信用体系应当在区域性或系统内试点的基础上，按照“政府推动、市场运作”的原则，遵循“联合征集、权威发布、社会共享”的工作思路，加快社会信用体系建设，推动信用立法，严格社会信用中介机构的市场准入、退出与监管办法，采用现代化监管手段，利用信息网络资源，实现信息共享，倡导企业和个人树立信用观念。
4.加快金融创新
首先，应当建立住宅储蓄信贷制度，以形成稳定的住房信贷资金来源。
其次，从产品创新来看，我们可以借鉴国外品种众多的金融产品，引进或者开发新的信贷品种，创造出新的利润增长点。
最后，我国还要继续健全和完善住房公积金制度，提高公积金运行质量。
参考文献:
[1]卢立宇:中美房地产融资比较研究[D].重庆大学，2006
[2]蒋欢:我国房地产金融宏观调控研究[D].湖南大学,2006
[3]李冬梅:我国房地产金融体系建设研究[D].首都经济贸易大学,2005。
