基础设施投资流程及操作实务

图：基础设施公募REITs结构表：REITs相关政策文件整理日期发布机构文件名主要内容20200424 证监会国家发改委《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》明确推进基础设施REITs试点的重要意义、基本原则和试点项目要求20200731 国家发改委《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》明确试点项目的地区和行业范围、基本条件和审查项目要求20210113 国家发改委《关于建立全国基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目库的通知》严格把握入库项目条件，强化入库项目政策支持和协调服务20210629 国家发改委《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》加强项目管理和协调服务我国基建规模庞大，发展REITs基础资产丰富。

我国拥有庞大的基础设施存量市场，为REITs提供了丰富的底层投资资产。

从增量市场来看，虽然经过多年快速建设，我国基础设施条件得到了明显改善，但是区域差距较大，中西部地区相对比较落后，教育、医疗等公共服务供给也不足；同时，5G建设、数据中心等新基建领域正在发力，未来我国新老基建都具备较大的发展空间。

图：基础设施REITs重点区域和重点行业基础设施REITs有四个架构特点：一是80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权；二是基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利；三是基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的；四是采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

图：基础设施REITs示例图基础设施REITs的结构中，涉及多方当事人，包括公募基金管理人、SPV管理人（可与基金管理人是同一人）、托管人、私募基金管理人、原始权益人、基础资产管理人等多个主体，还有发行和持续运作中的券商、律师和会计师事务所、资产评估机构等中介机构。

基础设施建设基本流程基础设施建设是国家发展和社会进步的重要组成部分。

本文将介绍基础设施建设的基本流程，以帮助读者更好地了解该过程。

1. 项目准备阶段在开始任何基础设施建设项目之前，需要进行充分的项目准备工作。

这包括以下几个主要步骤：- 项目可行性研究：对项目进行可行性研究，评估其经济、技术和环境条件等方面的可行性。

- 组建项目团队：根据项目特点和规模，组建合适的项目团队，包括项目经理、工程师、设计师等。

- 获取资金支持：确定项目所需的资金来源，并与相关机构或投资者进行沟通，以获得必要的资金支持。

- 立项审批：根据国家有关法规和政策要求，提交项目立项申请，并通过有关部门的审批程序。

2. 设计与规划阶段在项目准备阶段完成后，进入设计与规划阶段。

以下是该阶段的主要步骤：- 进行详细设计：根据项目的要求和规模，进行详细的工程设计，包括结构设计、施工图设计等。

- 制定施工计划：制定项目的施工计划，确定施工的时间节点、工序安排等。

- 获取必要的资源：根据项目需求，采购必要的设备、材料和劳动力等资源。

- 确定环保措施：制定相关的环境保护措施，确保项目在施工过程中符合环保要求。

3. 实施与监控阶段设计与规划阶段完成后，项目进入实施与监控阶段。

以下是该阶段的主要步骤：- 施工实施：按照施工计划，组织施工队伍进行实施，确保施工过程符合设计要求和质量标准。

- 进行监控与检查：定期进行项目的监控与检查，确保施工进展和质量符合规定。

- 风险管理与应对：及时发现并应对施工过程中的风险或问题，采取措施进行解决。

- 进行验收与交付：在施工完成后，进行验收工作并将项目交付。

4. 运营与维护阶段项目的实施与监控阶段完成后，进入运营与维护阶段。

以下是该阶段的主要步骤：- 进行运营管理：确保基础设施的正常运营，包括设备运行、维护和管理等。

- 进行定期检修：根据设施运行情况，制定定期检修计划，并进行必要的设施维护和检修工作。

- 进行更新与升级：根据技术和市场发展，进行设施的更新与升级，以满足用户和社会需求。

2016.07.21基础设施投资流程及操作实务-WXJ基础设施投资流程及操作实务（2016年7月21日）一、基础实施投资的起源与发展（一）定义基础设施投资是指企业以BT、BOT、TOT、PPP等模式投资建设交通运输、市政环保等基础设施工程项目的经济行为（各种模式之间的演变及关系）。

（二）国外的起源与发展在国外，基础设施投资起步较早，国外相关法律法规较为健全，市场较为成熟，成功案例较多（英法隧道、曼彻斯特轻轨、香港地铁、土耳其跨海大桥），是世界500强建筑施工企业走向全球的一条重要途径。

据说BOT模式至今已有四百年的历史（17世纪初英国领港公会允许私人以BOT模式修建航海灯塔并向过往船只收费），1984年土耳其制定了世界上首部BOT法（第3096号法案），引发了国际关注并在发展中国家广泛应用。

普遍认为，BT模式是由BOT模式演变而来，西方发达国家上个世纪六七十年代，因资金紧张提出了BT模式，1990年菲律宾颁布了亚洲第一个BOT法，并在该法中分别定义了BOT和BT两种模式，将采用BOT模式但“由于安全或战略原因必须由政府直接经营”建设模式称之为BT模式。

英国是最早采用PPP模式用于基础设施建设的国家，1992首次提出了PFI（Private Finance Initiative）模式，2012年改进为PF2模式，并由财政部出台了PPP规范性文件，但无立法。

加拿大是PPP模式运用最好的国家之一，有较为完善的法律和组织保障（如物有所值评估指引、12亿元美元的加拿大P3基金）。

澳大利亚类似于英国（无立法、有规范），通常采用SPV方式，将PPP模式应用于大型基础设施项目。

（三）国内的起源与发展在国内，基础设施BT、BOT等投资模式起步较晚，自上世纪80年代实行改革开发才开始起步，且颇受争议，发展历程比较坎坷。

1.BOT模式：以1985年深圳经济特区的沙角B电厂BOT项目为标志，国家才逐步允许企业进入基础设施投资领域。

投资业务流程及操作一、投资方式:股权投资(合资合营),债权投资(资产抵押〉。

1、合资合营按实际投资比例划分股份(甲方的实际资金到位,乙方的实际资产评估),各自应得实际利润按股份比例分配。

2、债权投资:投资方收益为收取年固定回报率形式,借债方须以资产作抵押/.二、投资对象：高成长性的中小型企业；项目优良的房地产企业；以高新技术改造传统产业的项目；技术领先，具有自有知识产权，未来产品市场前景广阔，处于“种子期”、“导入期”或“扩张期”的项目。

三、投资领域:机电一体化、电子信息、计算机领域、新材料、能源交通、环保节能、旅游、现代农业、新型建材、林业、化工、医疗设备、房地产、基础设施、生物制药工程、黄金采选、粉丝加工等高新技术产业。

四、投资业务流程与内部操作：投资业务流程是投资业务开展的基础，业务流程的设计关系到投资项目的运作效益和投资的风险控制水平的高低。

主要操作分以下七个阶段。

（一）接洽项目1、提供咨询：由综合业务部业务接待主动向客户介绍、传递相关投资信息,说明本公司资金投放意向、投资的对象、条件、额度、期限、回报率等有关规定,洽谈、沟通、探讨投资项目的可能性,交流投资相关资料。

2、资格条件初审：主要包括法人名称、性质、所属行业、企业简介、经营年限、经营情况、财务状况、法人代表及主要管理人员的品行素质和专业技术水平、投资金额和期限、投资回报率、借债方资产抵押、投资项目的政府批准文件、项目可行性报告等。

（二）项目审定1、综合业务部初步立项，确定项目经理和协理责任人，负责对项目进行调研评估!2、项目经理根据投资合作人提供的可行性研究报告，分类该项目所属行业，确认投资规模、投资回收期和回报率是否可行!3、项目实地考察：针对具体项目提出调研提纲，有计划地展开考察调查，进一步分析产品方案、市场预测、投资估算、财务评价等。

评估该项目的可行性、效益性、安全性，分析投资的风险点以及投资后的主要风险因素和防范措施。

4、评价报告：评价报告一般由客户评价、项目评估、投资回收期和回报率等组成。

基础设施投资流程及操作实务（2016年7月21日）一、基础实施投资的起源与发展（一）定义基础设施投资是指企业以BT、BOT、TOT、PPP等模式投资建设交通运输、市政环保等基础设施工程项目的经济行为（各种模式之间的演变及关系）。

（二）国外的起源与发展在国外，基础设施投资起步较早，国外相关法律法规较为健全，市场较为成熟，成功案例较多（英法隧道、曼彻斯特轻轨、香港地铁、土耳其跨海大桥），是世界500强建筑施工企业走向全球的一条重要途径。

据说BOT模式至今已有四百年的历史（17世纪初英国领港公会允许私人以BOT模式修建航海灯塔并向过往船只收费），1984年土耳其制定了世界上首部BOT法（第3096号法案），引发了国际关注并在发展中国家广泛应用。

普遍认为，BT模式是由BOT模式演变而来，西方发达国家上个世纪六七十年代，因资金紧张提出了BT模式，1990年菲律宾颁布了亚洲第一个BOT法，并在该法中分别定义了BOT和BT两种模式，将采用BOT模式但“由于安全或战略原因必须由政府直接经营”建设模式称之为BT模式。

英国是最早采用PPP模式用于基础设施建设的国家，1992首次提出了PFI（Private Finance Initiative）模式，2012年改进为PF2模式，并由财政部出台了PPP规范性文件，但无立法。

加拿大是PPP模式运用最好的国家之一，有较为完善的法律和组织保障（如物有所值评估指引、12亿元美元的加拿大P3基金）。

澳大利亚类似于英国（无立法、有规范），通常采用SPV方式，将PPP模式应用于大型基础设施项目。

（三）国内的起源与发展在国内，基础设施BT、BOT等投资模式起步较晚，自上世纪80年代实行改革开发才开始起步，且颇受争议，发展历程比较坎坷。

1.BOT模式：以1985年深圳经济特区的沙角B电厂BOT项目为标志，国家才逐步允许企业进入基础设施投资领域。

从1995年开始，在国家计委的主导之下，BOT模式广泛应用于电站、高速公路、水务项目（广西来宾B电厂、成都自来水六厂、长沙电厂等）。

PPP（政府和社会合作模式）操作流程依据财政部《PPP操作指南》和发改委《PPP指导意见》和一般的操作实务, PPP 投融资项目按以下五个流程的顺序进行操作:一、项目识别流程（一）、项目发起投资规模较大、需求长期稳定、价格调整机制灵活、市场化程度较高的基础设施及公共服务类项目是适宜采用PPP的项目。

项目的发起方式一般为两种:1.政府发起：财政部门（PPP中心）负责向行业主管部门征集潜在项目, 行业主管部门可从国民经济和社会发展规划及行业专项规划中的新建改建项目或存量公共资产中遴选潜在项目。

2、社会资本发起: 社会资本以项目建议书的方式向财政部门（PPP 中心）推荐潜在项目（二）、项目筛选1.财政部门（PPP中心）会同行业主管部门对潜在PPP项目进行评估, 确定备选项目。

2.财政部门（PPP中心）根据筛选结果制定年度和中期开发计划。

3、列入年度开发计划的项目, 项目发起方应按财政部门（PPP中心）要求提交相关资料。

（三）、物有所值评价财政部门（PPP中心）会同行业主管部门开展物有所值评价工作。

1.定性评价: 关注采用PPP与传统采购模式相比能否增加供给, 优化风险分配, 提高运营效率, 促进创新和竞争。

2、定量评价：对PPP项目全生命周期内政府支出成本现值与政府比较值进行比较, 计算项目的物有所值量值, 判断PPP能否降低全生命周期成本。

（四）、财政承受能力论证财政部门根据项目全生命周期内的财政支出、政府债务等因素, 对部分政府付费或政府补贴的项目, 开展财政承受能力论证, 每年政府付费或政府补贴不得超过当年财政收入的一定比例。

二、项目准备流程（一）、管理架构组建县级以上人民政府可建立专门协调机制, 主要负责: 项目评审、组织协调和检查督导等工作, 实现简化审批流程、提高工作效率的目的政府或指定的有关职能部门或事业单位可作为项目实施机构, 负责项目准备、采购、监管和移交等工作。

（二）、选择风险分配方案风险分配的基本框架为:1、原则上, 项目设计、建造、财务、运营维护等商业风险由社会资本承担；2.法律、政策和最低需求等风险由政府承担；3.不可抗力等风险由政府和社会资本合理共担。

基础设施领域不动产投资信托基金操作实务基础设施领域的不动产投资信托基金，是指以基础设施项目作为投资标的的不动产投资信托基金。

基础设施包括交通运输、能源、通信、水利等公共建设领域，是国家经济发展和人民生活的基础支撑。

不动产投资信托基金是投资于不动产类资产的信托基金，通过将投资者的资金集聚起来，投资于基础设施项目，以获取租金收益或资本增值。

1.基础设施项目选择在进行不动产投资信托基金操作实务时，首先需要选择合适的基础设施项目作为投资标的。

选择标准包括项目的可行性和收益预测、地理位置、政府支持等因素。

同时，还需要进行尽职调查，包括项目背景、法律风险、经济环境等方面的调查分析。

2.投资主体成立为了进行不动产投资信托基金操作实务，需要成立一个投资主体，通常是一个专业的基金管理公司。

该公司负责募集资金、进行基金管理和运营等相关工作。

成立投资主体需要遵守相关的法律法规，并经过监管机构的批准。

3.募集资金投资主体成立后，需要通过向公众募集资金来进行投资。

募集资金可以通过公开发行基金份额的方式进行，也可以通过私募的方式进行。

在募集资金时，需要向投资者提供详细的项目信息、风险揭示和投资方案等。

4.资金投资募集到资金后，投资主体需要按照事先制定的投资方案，将资金投资于选择的基础设施项目。

投资方式可以包括直接购买项目产权、参股或贷款等形式，具体投资方式取决于基金管理公司的投资策略和项目的特点。

5.项目管理投资主体作为基金管理公司，需要对投资的基础设施项目进行管理和监督。

管理包括项目的日常运营管理、合规管理、风险管理等方面。

投资主体需要设置专业的项目管理团队，确保项目按照投资方案和合同约定的要求进行管理。

6.收益分配基础设施领域的不动产投资信托基金的收益主要来自于租金收益和项目的资本增值。

投资主体需要按照投资合同的约定，将基金的收益分配给投资者。

分配方式可以根据投资者的份额比例分配，也可以根据投资期限或预期收益进行分配。

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商业公司投资基本设施项目办理流程图
以下是商业公司投资基本设施项目的办理流程图。

1.确定项目需求
商业公司确定其投资基本设施项目的需求和目标。

2.制定项目计划
商业公司制定详细的项目计划，包括项目的时间表、预算和资源需求等。

3.寻找合适的地点
商业公司寻找和选择合适的地点来建设基本设施项目。

4.确定项目融资方式
商业公司确定项目的融资方式，包括自筹资金、银行贷款、合作伙伴投资等。

5.执行环评和工程设计
商业公司进行环境影响评价，并委托专业团队进行项目工程设计。

6.筹集资金和签订合同
商业公司筹集必要的资金，并与相关机构或合作伙伴签订合同。

7.办理审批手续
商业公司按照相关法规和程序，办理项目的审批手续。

8.开工建设
商业公司根据项目计划，开始进行基本设施项目的建设。

9.监督和管理
商业公司进行项目的监督和管理，确保项目按计划进行。

10.完成验收
商业公司完成项目建设后，进行验收和交付使用。

11.运营和维护
商业公司开始运营和维护已建成的基本设施项目。

以上是商业公司投资基本设施项目办理的流程图。

该流程图可以作为参考，帮助商业公司顺利进行基本设施项目的投资和办理。