长春万科蓝山2012年营销推广计划(同策)-132页
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万科城12年冬季攻势
单位派早餐 大庆路沿线中大型单位及高新重点单位
4 2 已报批
2 3 8 6 0.5 95.2万
其他
增加上客量
线上线下各渠道发力释放项目信息，增加到访数量
推广——信息明确直接 【报广、户外、候车厅、网络】
调整前
A、用大门入口合成图片 塑造豪宅的调性树立形象 支撑； B、首度开园节点做噱头 打优惠营造机会感； C、附优质户型图增加 版面的内容感和可读性， 将客户关注落地转为来电 来访。
线上
0.7
16 0 5 10
社区巡展 销使派单
线下 CALL客 暖场活动 夜场推介 客户观影 现场包装 礼品堆头 销售道具
根据成交客户地图筛选及前期已洽谈社区 沣镐路、枣园西路、大庆路、丰登路沿线
竞品进线、各公司资源 围绕12月活动计划展开，周末暖场+抽奖 根据认筹客户情况不定期组织夜场夯实客户 加强老带新，组织观影+老带新推介 围绕圣诞及展开现场包装 成交客户砸金蛋加重礼品“体积感”，做堆头 将热销、项目卖点做展板，展示强制给客户讲解 合计
待签资源加速转签措施
12.1 12.9 2000万 12.15 5000万 12.31 3000万 目标：10000万
2012年12月3日西安万科金色悦城未签约客户明细汇总表/总计150套，1亿 概要：总计涉及150户，1亿元。 1、延期：总计29户，涉及金额1680万元； 2、因预售证：总计13户，涉及金额724万元; 3、申退：总计36户（已申11户、未申25户），涉及金额2700万元； 4、关系户：总计31户，涉及金额 2200万元。 5、工程款：总计2户，涉及金额 120万元 6、未到期：总计29户，涉及金额1363万元 7、其他：总计18户，涉及金额1304万元
三亚市万科森林公园Ⅱ期营销策略思考
2007.03 2008.12
2007.12 2009.03
三期 约14万㎡
约23万㎡
公寓（1032套） 120㎡、165㎡、 2008.03
含370套酒店式公寓 190㎡
2010.02
主卖点
双海湾海景大宅 双海湾景观
四期 约7.8万㎡ 五期 约19万㎡ 六期 约8万㎡
约21万㎡
公寓（690套） 其中480套复式
GOLF绿地社区由1700亩城市运动绿地和804亩度假休闲住 宅区两部分组成。公司邀请澳大利亚太平洋海岸设计公司 担纲球场设计，新加坡DP建筑设计公司负责GOLF会所设 计，澳大利亚BON咨询管理公司担任球场建设及运营管理 咨询，并融入热带温泉生活元素，打造最高尚的滨海GOLF 社区。
游艇会港湾社区包括港湾码头、游艇学院和奢华会所以及 顶级温泉度假别墅。港湾码头委托荷兰DHV咨询工程集团 设计，包括私家泊位和公共泊位两种类型。
竞争级别：
4、鲁能三亚湾新城 价值体系——二线腹地，无强势资源、通过高端配套，打造滨海度假城
项目位置：三亚湾海坡二线海景地块
占地面积：6.8平方公里
容积率：2
资源:地处三亚湾22公里 海岸线的核心地段，号称
游艇区
亚洲第一大道的“椰梦长廊”
规划:三亚首席复合型商业娱乐
Living Mall，分三个区---游艇
别墅区、高尔夫区、美丽城
高尔夫区
美丽城
产品:游艇2区---联排210-260平，独栋270-280平；美丽Mall一区---90-153的住宅，140-150是三房；二房是 主力
游艇别墅区、高尔夫绿地社区、美丽城，三大区域打造成三亚首席复合型商业娱乐
Living Mall
万科蓝山小城营销定价及联动执行方案
一、蓝山小城的定价
二级市场统筹发展中心
幸福小镇 （联排） 1.15万/ ㎡
东源丽晶（独栋） 碧云左岸 1.73万/ ㎡
（联排） 1.2万/㎡
晓园（公寓） 1.7万/ ㎡ 仁恒河滨花 园（公寓）
白金瀚宫 （独栋） 1.73万/ ㎡ 棕榈泉花园 （独栋） 1.73万/ ㎡
1.7万/ ㎡
二级市场统筹发展中心
17337
1400
二级市场统筹发展中心
步骤一：以可替代产品确立价格上限
客户感知价值： 客户愿意支付的最高价（上限） 客户驱动力 售价
成本
代表项目：仁恒河滨花园 代表产品：三房二厅平层公寓 面积区间：150㎡ 单价：17000（1±15%）元/㎡ 装修标准：2500元/㎡ 总价：216.75—255.75万元 蓝山面积区间：180㎡ 单价范围：12100—14200元/㎡
主要负责中原内部资源的调配 和各部门之间的协调管理。
项目经理
区域经理
主要负责项目整体的销售和策划工作， 并参加项目的日常例会，与开发商保持沟通。
分行经理
转介过程中相关 问题的沟通协调
案场经理
主要负责销售现场的管理，以及与开发商的日常沟通。
三级市场 置业顾问
客户转介及 相互配合
二级市场 置业顾问
二级市场统筹发展中心
4.2—4.6
二级市场置业顾问（5人）
注：A主要内容包括：项目定位、产品规划、样板房设计、沙盘介绍、价格策略 B主要内容包括：项目概况、现场实景介绍、样板房介绍、开发商奖励、带看注意事项
以上培训内容及素材由发展商提供，并有发展商相应人员进行培训。
二级市场统筹发展中心
联动执行阶段
万 科 二 级 市 场 置 业 顾 问 三 级 市 场 置 业 顾 问
二级市场统筹发展中心
幸福小镇 （联排） 1.15万/ ㎡
东源丽晶（独栋） 碧云左岸 1.73万/ ㎡
（联排） 1.2万/㎡
晓园（公寓） 1.7万/ ㎡ 仁恒河滨花 园（公寓）
白金瀚宫 （独栋） 1.73万/ ㎡ 棕榈泉花园 （独栋） 1.73万/ ㎡
1.7万/ ㎡
二级市场统筹发展中心
17337
1400
二级市场统筹发展中心
步骤一：以可替代产品确立价格上限
客户感知价值： 客户愿意支付的最高价（上限） 客户驱动力 售价
成本
代表项目：仁恒河滨花园 代表产品：三房二厅平层公寓 面积区间：150㎡ 单价：17000（1±15%）元/㎡ 装修标准：2500元/㎡ 总价：216.75—255.75万元 蓝山面积区间：180㎡ 单价范围：12100—14200元/㎡
主要负责中原内部资源的调配 和各部门之间的协调管理。
项目经理
区域经理
主要负责项目整体的销售和策划工作， 并参加项目的日常例会，与开发商保持沟通。
分行经理
转介过程中相关 问题的沟通协调
案场经理
主要负责销售现场的管理，以及与开发商的日常沟通。
三级市场 置业顾问
客户转介及 相互配合
二级市场 置业顾问
二级市场统筹发展中心
4.2—4.6
二级市场置业顾问（5人）
注：A主要内容包括：项目定位、产品规划、样板房设计、沙盘介绍、价格策略 B主要内容包括：项目概况、现场实景介绍、样板房介绍、开发商奖励、带看注意事项
以上培训内容及素材由发展商提供，并有发展商相应人员进行培训。
二级市场统筹发展中心
联动执行阶段
万 科 二 级 市 场 置 业 顾 问 三 级 市 场 置 业 顾 问
万科地产推广方案
房产库—房地产思想库
广播广告“问话篇30秒”
房产库—房地产思想库
电视广告“回家篇”
房产库—房地产思想库
电视广告
房产库—房地产思想库
一位成功的中年男子 气宇轩昂地从一座豪 华大厦里走出，并步 下台阶。
不论风格还是质量，这都将是长春前所未有的。
房产库—房地产思想库
价格
• 根据我们的猜测，别墅的销售价格应该 在10000元/平米左右。
这个价格，在长春基本可以称为“天价”
房产库—房地产思想库
产品分析结论
•我们的项目所处的是一个国际意义的富 人居住区。 •产品的所有硬件因素都决定了它是真正 引领长春市场的别墅生活区。
房产库—房地产思想库
推广节奏思考
房产库—房地产思想库
本项目推广的最 大障碍来自消费 者对产品类别价 值的不认同。
房产库—房地产思想库
如何解决本项目的最大障碍——来自 消费者对产品类别价值的不认同。 如何进行推广节奏安排？
房产库—房地产思想库
房产库—房地产思想库
房产库—房地产思想库
房产库—房地产思想库
房产库—房地产思想库
房产库—房地产思想库
男子下车，气宇轩昂 的劲头已经没有，倒 似乎有些狼狈。
房产库—房地产思想库
突然，楼上扔下 一个类似黑色塑 料袋的东西朝男 子飘来。
房产库—房地产思想库
规划明确，定位高档。
房产库—房地产思想库
净月潭国家森林公园
• 始建于1934年，国家级重点风景名胜 区，国家第七大森林公园 。 • 119个山头，30多个树种，森林100 平方公里，潭水430公顷 。
一个生态的自然的好地方！
房产库—房地产思想库
文广-万科蓝山上半年策略安排
《西安万科城生活手册》
活动 >>
2012年， 活动是推广的重中之重。
有效利用蓝山园林的全面开放， 通过不同级别，不同主题的活动， 让蓝山销售现场持续的热闹火爆， 营造浓浓的生活氛围， 带来充足的到访人气。 发挥现场优势，有效截留竞品客流。
万科蓝山与鲁美合作第二季
继第一次与鲁美合作之后， 2012年，万科蓝山可与鲁美展开更深层次的合作。
第二阶段
5月-6月
围绕蓝山的示范区开放，拉开蓝山生活体验季的序幕。 以日渐成熟的蓝山社区，打造引领区域成熟的标杆地位。
户外 >>
户外 >>
路旗 >>
路旗 >>
报广 >>
短信 >>
时光渐醇，景上蓝山。5月20日万科•蓝山示范区二期森林花园盛情绽放， 诚邀您现场品鉴，共赏蓝山无限风光。蓝山专线5816666
第一阶段
3月-4月
以区别于竞争对手的“万科全装修”作为切入点， 展开万科蓝山的品质诉求。
户外 >旗 >>
报广 >>
还装啥？
万科•蓝山约100~115㎡新品， 真装亮相！
买新房，别装了！把所有问题都交给 万科吧！ 万科•蓝山A5新品，即将真装上市， 完美演绎“全面家居解决方案”下的 新人居范本。 万科精研住户居住体验，打造5大舒居 条件， 精装筑品，首选万科蓝山！
六一儿童节—— 万科蓝山乐高积木大赛
乐高积木，可以说是孩子最喜闻乐见的一种玩具，它无穷的创造可能，开启 了一代又一代孩子创造世界的梦想，也因此在各个年龄断拥有一群忠实的粉 丝，甚至很多年轻人也为之趋之若鹜，成为了一种世界流行的现代亚文化现 象，如能在蓝山举办一届可能是沈阳首次的乐高积木大赛和大展，一定能够 带来巨大的人气支持！
120420万科金色名郡2012年营销推广--市场部...
高新区由于本身为产业园区，区域内企业较多，因此也集中有部分公寓项目
政务区目前仅有天鹅湖万达广场推出SOHO公寓，为商业性质，区域内无其他公寓项目 经开区公寓项目以明珠广场为核心向四周延伸，在售项目少，但存量较高，且新盘集中，2011年年中可能出现规模 性的放量 目前全市范围内毛坯产品均价一般在7000-7800元/平米左右，而精装产品均价在9000元/平米左右，挑高产品均价在 11000-12000元/平米左右。
合肥市内公寓以住宅项目为主，缺乏高品质的服务式公寓或商务类公寓
合肥市场大部分商务公寓位于次中心区域及较为偏远的工业园区、物流园区或高校集中新区，缺乏交通便捷或近市 中心地段利好条件的支持 大量对购房具有刚性需求的年轻人成为住宅类公寓产品的主要客户来源，这一群体对总价的承受能力相对较低，普 遍属于过渡性住房需求 商务公寓产品由于其面积分割，易满足中小型企业对办公空间的需求，较受投资客群青睐 当前市场上住宅类公寓产品普遍溢价高过商务类公寓，这与后者在地段、配套、品质方面的缺失有着密切关系 合肥市场商务公寓的供应量近期有所上扬，在未来一年内将会遇到放量高峰，预计总体量在25万方左右 住宅类公寓产品销售在新政前普遍保持较快的去化速度，但新政后受到较大打击，而商务类公寓产品销售速度分化 较大，新政后，性价比高且地段较好的项目呈现出快速去化，成为投资热点
招商，同时少量商 铺在售 底商在售，商场同 步招商
新华国际广场
5万方
商之都 百大、合家福、幸福 蓝海国际影城、必胜 客、哈根达斯、天才 宝贝、梦洁、乐巢KTV、 老凤祥、金伯利 乐购、左岸、国美、 屈臣氏艾格、LEE、 DQ等 百丽、千、北京 华联、优衣库港汇广场
11万方
街区及底商在售， 商场同步招商，下 期商铺认筹中
万科蓝山商业产品定价报告资料.
国信紫云台 14
150-320 2013年上半年
/ 预计25000左右
6-7米左右 6-9米左右 1层：4.5米；2层：3-3.5米
2层 部分有
无 是 毛坯 4元/月 地上、地下 客户拥有产权
业态规划
国信紫云台的商业主要还是在于伊春路，邻 近地铁M3号线合肥路站，连接福州路、合肥 路、黑龙江路等多条城市主干道，周边公交系 统发达，周围客源丰富，项目建成后自身客源 将有800余组，预估商业网点的均价不会太低， 大约在2.5-3万左右。
万科蓝山
国信紫云台
伊春路沿街商铺
青建太阳岛
基本信息
➢ 开发商 青岛青建房地产开发有限公司 ➢ 物业类型 高层 ➢ 物业地址 四方哈尔滨路52号 ➢ 占地面积 2.58万平米 ➢ 总建筑面积 11.64万㎡，商业网点：0.47万㎡ ➢ 绿化率 35% ➢ 容积率 3.2 ➢施工阶段 结构体施工阶段 ➢主力户型：96-98㎡二房和106-108 ㎡的二房 ➢装修标准 毛坯 均价： 13000元/平米（开盘92折优惠后12000元/平 米） 开盘时间：2012.10.08
高层（18-26F）
小学、幼儿园、老年公寓、商业
一期：二房80㎡-90㎡、二期：二房81㎡-92㎡ 一期：精装修（1200元/㎡） 二期：毛坯 一期：14000、二期：13000
一期在售，二期已于2011.10.7开盘
主体封顶
现代风格
2010.10
业态规划
面积
套数
占比
销售套数 销售占比
10-20
1
据了解，成交客户除少数关系 客户外，以市区投资客、太阳 岛自身业主为主。多看好其靠 近地铁换乘站、佳世客商圈的 优势位置。
小结：
房地产营销策划之推广策略｜广告组合策略策划工具案例
房地产营销策划之推广策略｜广告组合策略策划工具案例文档编制序号：[KK8UY-LL9IO69-TTO6M3-MTOL89-FTT688]2012房地产营销策划之推广策略工具资料案例内容介绍：2012房地产营销策划之推广策略｜广告组合策略策划工具资料案例部分目录：?||?? 2007年8月重庆房地产广告监测报告.doc|?? 2007年北京世爵源墅商业地产项目独栋包装策略案32页.ppt |?? 2007重庆铠恩国际家居名都广播广告投放沟通案.rar|?? 2008年上海峨山路浦江印象广告推广提案|?? 2008年哈尔滨市南郡新城广告营销传播提案|?? 2008年成都翠筑·天地开盘前推广计划.ppt|?? 2008年无锡阿维侬小镇年度执行细案.ppt|?? 2008年赣州市锦绣中央一期之假日风景品牌整合广告营销方案|?? 2008年鞍山万科城年度总结报告.ppt|?? 2008重庆地产报纸广告-96个.rar|?? 2008重庆地产报纸广告128个图片.rar|?? 2009年4-6月杭州楼市出街报纸广告-398张.rar|?? 2009年广东楼盘广告一网打尽|?? 2009年成都力迅·领筑推广建议|?? 2009年紫薇永和坊楼书文案|?? 2009年经典房地产楼书文案合集815页.doc|?? 2009年重庆地产广告作品全收录_275张.rar|?? 2010年4月杭州报广广告楼书收集_161页.rar|?? 2010年4月沈阳报纸广告楼书图集_59页.rar|?? 2010年世联中信沙头角项目|?? 2010年中国房地产营销精华报告_52页_成全机构.pdf|?? 2010年成都交大·壹佰栋营销战略纲领|?? 2010年深圳汉京置业企业品牌暨汉京大厦项目推广传播策略.ppt |?? 2011年合富辉煌金泰恒业地产高新项目前期|?? 400个房地产楼书文案集萃.zip|?? BOB尽致-万润风景房地产项目广告策略沟通案|?? BOB尽致-东莞世纪城-国际公馆Ⅱ整合传播推广沟通案(住宅+商业) |?? BOB尽致-北京牡丹城广告推广策略|?? BOB尽致_先生的视觉与符号起源|?? BOB尽致_金地梅陇镇项目广告推广总结战果推演|?? BOB尽致广告公司_九年商业精华|?? BOB尽致广告公司_广告精华集锦|?? N-CHINA北方地产2008年大连鲁能东方·优山美地阶段推广策略案.ppt|?? UC合创广告作品集|?? “凤凰台”.doc|?? “龙华大新城项目”品牌整合推广策略.ppt|?? 万泰铜陵新项目广告策动案-和声机构|?? 万科蓝山房地产项目报广.rar|?? 万科-万科翡丽山品牌战略与广告形象沟通案-138PPT-天橙广告.ppt|?? 万科-上海万科城花新元项目品牌策略提案-169PPT-白羊广告.ppt|?? 万科-上海万科金色城市整合推广案提报-243PPT-策达广告-2009年.ppt|?? 万科-佛山万科金色家园三期项目广告推广策略|?? 万科-天津万科泰达金域蓝湾项目广告推广策略案|?? 万科-武汉万科-西半岛项目广告推广提案-85PPT-相互广告.ppt|?? 万科-沈阳万科四库项目广告传播草案|?? 万科-深圳万科金域华府广告楼书推广-44页-2009年.ppt|?? 万科_上海万科_金色城市传播推广策略_94PPT_白羊广告_2008年.ppt|?? 万科_上海万科品牌管理及销售策略_87PPT_白羊广告_2009年.ppt|?? 万科_上海万科城花新园品牌策略终稿_169PPT_白羊广告.ppt|?? 万科_上海万科西南板块企划推广策略方案_白羊广告_162PPT_2008年.ppt|?? 万科_东海岸上居_推广策略思考_89PPT_2009年.ppt|?? 万科_佛山万科金色年华vi（整套）|?? 万科_南昌万科青山湖8号广告推广策略_150PPT_2009年_马一丁.ppt|?? 万科_大连万科魅力之城_广告创意方案-72PPT-2009年.ppt|?? 万科_惠州万科金域华庭三号楼推广提案_自在广告_94PPT_2009年.ppt|?? 万科_成都万科金域蓝湾建设路1号项目广告策略提案_126PPT_BOB 尽致.ppt|?? 万科_房地产项目广告图片合集|?? 万科_无锡万科金域蓝湾项目广告推广策略提案_148PPT_博加广告.ppt|?? 万科_深圳万科金域华府传播推广构想_190PPT_及时沟通.ppt|?? 万科_深圳万科金域蓝湾项目全套广告推广方案_13个文件夹.rar|?? 万科_西安万科新地城项目整合推广策略|?? 万科_长沙万科城品牌整合传播推广策略|?? 万科上海万科四季花城2期广告推广策略提案-104PPT-2007年.ppt|?? 万科东丽湖_现场包装及销售工具|?? 万科东第楼书文案.doc|?? 万科中粮-假日风景项目月度工作总结报告.PPt|?? 万科十七英里产品设计实例分析最终版(机密).ppt|?? 万科地产-长春净月1号项目广告推广方案110页|?? 万科地产_系列活动软文文案_296页.doc|?? 万科地产西溪项目策略营销报告138PPT-20M-2007年.ppt|?? 万科地产项目--上海“万科绿景”全程广告推广策划.ppt|?? 万科城2007年项目广告推广策划方案|?? 万科堂樾-万科塘厦整合推广（AD+PR）策略汇报-81PPT-风火.ppt|?? 万科天津万科水晶城地产项目广告推广策略提案57页-世纪瑞博.ppt|?? 万科新城地产项目广告传播策略方案|?? 万科春申假日风景品牌整合广告营销方案|?? 万科本岸房地产项目广告集成包.rar|?? 万科松乔伯爵房地产项目推广策略案-2008年|?? 万科松山湖1号推广策略提案_72PPT_风火广告.ppt|?? 万科松山湖一号房地产项目广告.rar|?? 万科棠樾营销.pdf|?? 万科深圳龙岗片区整合广告策划说明|?? 万科营销年鉴_印刷品_平面广告_VI系统|?? 万科蓝山地产项目楼书|?? 万科西山庭院包装策略及产品建议-41页|?? 万科金域华府项目传播推广构想_190PPT_及时沟通.ppt |?? 万科金域蓝湾项目消费沟通案_133PPT_深度传播.ppt |?? 万科集团房地产项目营销广告年鉴。
万科尚源2012年度营销推广报告
第四周
阶段 销售
大开盘 （89）
第一阶段
89形象建立期
小加推 （79）
小加推 （79+89）
第二阶段
79、89强销期
广重点 品牌维护，新品介绍 产品附加值，食堂开放
主题 89M@精装三房盛装面市
主题 活动
媒体 安排
龙王庙会 89新品开盘 植树节活动 （播种我们的爱）
户外、网络、软文 短信、中介派单
rivileged and Confidential
rivileged and Confidential
目标人群：上海漂一族
2016- 8
策略二：突出区域产品稀缺性，产品独特附加值
Division
万科尚源
健康的保障
事业交流的平台 丰富多彩的生活
产品质量 小镇生活-轻松心态 四季食堂-健康饮食
优质邻居 合作伙伴
古镇生活 社区配套 奥特莱斯-购物
rivileged and Confidential
产品特点进行宣传，临近开盘将开盘信息和折扣信息通过所有媒介宣传开。 阶段媒体：户外、网络、软文、短信、中介派单
rivileged and Confidential
2016- 1
Division
户外策略：户外真实生活情景的展示传达万科尚源未来的生活方式 整体形象
户外 阳房生活印象
品牌：万科尚源，为爱完美 价格、产品：王牌首置，精装三房
Division
第三阶段
推广时间：5月—6月底 推广产品：新推89平110套及存货 阶段目的：公寓清盘，准备别墅推广 推广重点：体验营销，成熟社区生活 推广主题：成熟社区生活导向品质生活 阶段策略：线上推广尚源体验式营销，传播体验者感受、故事，线下试住活动有序进行。以成熟社区
万科蓝山项目营销推广策略提报57PPT博加广告
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Plus +
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Part2
A竞品
Plus +
6金 地 湾 流 域
地块概念：浦东大三林板块 产品类型：双拼，公寓
平均单价：双拼20000元/平方米 户型面积：双拼250-270平方米 平均总价：700万-1000万
立面风格：地中海风格 主要卖点：临天然河流、公园主题
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万科深蓝
T o 2 0 0 8 年 1 2 月
2009年7月营销及推广策略提报
2008.12.8
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Plus +
1 P a r t
透析深蓝 Reading Deepblue
从森林和树的故事说起
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Plus +
外高桥
Part2
A竞品
08年3月开盘一期 规划中二期项目，预计 明年初开盘 一期独栋别墅 一期联排别墅目前尚 余9套
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Plus +
c.浦东大三林板块
4万 科 金 色 里 程
地块概念：浦东大三林板块 产品类型：联排，公寓
主力房型：联排约255平方米
平均单价：联排约29000元/平方米 主力总价：联排700-1000万 近期主打：混居、配套
14
12
10
8 6
4 2% 2% 2
9% 2% 2% 2%
0长 虹 杨 静 卢 普
宁口 浦 安湾 陀
9%
万科鹿特丹项目2012年营销策略
一
鹿特丹2012年营销目标
项目整体操盘目标 2012年营销形象目标 2012年销售业绩目标
Copyright © 2011 Connection Company
项目整体操盘目标
2011年：鹿特丹借势万科城，实现品牌的迅速 落地； 2012年：鹿特丹树立独立品牌形象的关键年； 2012年：伴随万科城的退市，将逐步担负起区 域领导的重任。 2011年鹿特丹顺利入市，2012年鹿特丹将挑战区域， 逐步承接万科城，成为区域领导品牌，延续万科在长 白地区的品牌形象！
销售 面积
86000 51000
销售 金额
6.1 4.6
去化 比例
84% 85%
4-12
123-91-91-123
央景 合计
3. 15.3 亿
21000 15.8 万
2.3 13亿
70% 84%
都汇组团：均价7000左右，主要组要依靠性价比走量。 御河组团：栋楼，其中包括1栋精装，4栋清水。清水均价8000左右，精装均价9200左右。靠此产品提升项目品质。 央景组团：10年5月推出1栋，10月推出剩余3栋。因去化速度极慢。
2.67
83%
高层
1.26
4160
0.24
20%
格林英郡项目，主要以小户型产品为主，且价格较低，与鹿特丹有干扰竞争； 由于价格较低，对整个片区市场的价格界定，造成干扰。 客户层次同样较低，严重影响片区客群组成。
Copyright © 2011 Connection Company
重点项目解读——格林英郡
供应特点
格林英郡目前高层库存量较大，第一季度将以库存去化为主，供货集中在二三季度，项目西侧二期预
计在13年或年底才能供应，价格依然是对本案影响最大的因素。
史上最全的万科房地产营销策划方案
史上最全的万科房地产营销策划方案目录引言第一部分市场解构基本描述项目SWOT分析目标市场定位与分析第二部分客户分析目标市场定位与分析目标消费群购买心理及行为分析第三部分产品策略策划思路产品规划卖点梳理第四部分价格策略价格策略价格结构价格预期第五部分营销通路营销展示中心接待中心VIP营销第六部分营销推广推广策略及遵循原则案名与LOGO推广总精神营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略整体营销战略入市策略推广策略推广部署阶段销售周期划分及策略附录引言对于****项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。
其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《****项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力：如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。
本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。
房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。
将“用心、品位、感动***”作为****项目的开发理念。
“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动***”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。
策划目的1．树立产品品牌，体现****项目的三个价值：中心区——***政务文化核心区和未来商业中心区；升值空间——****项目及项目区域具有很大的升值潜力；新生活与个人价值、身份体现——个人、家庭在精神层面的成功感受。
2012年营销战略(修正版)
2010年营销目标及战略运作根据公司门店横向发展（拓展计划）、营销纵向（顾客服务、产品计划、品类管理、营销系统支持）来制定项目目标，最后形成总营销预算。
一、2012年营销策略及工作目标二、营销战略6组合1、促销2、会员营销3、品类营销管理（产品品类管理、陈列管理）4、门店拓展5、品牌宣传（门店服务之星、赠品附带公司的LOGO）6、开展培训（员工销售技巧、储备管理员培训、员工激励、能力提升等）7、厂商互动（签订产品推广费用合同，在营销上得到资金支持和现场活动支持）三、营销费用万（万用于广告促销费用，万用于会员营销和主题企划）1、促销管理三字经：讲目标、求策略、要速度、有系统、分步骤、强跟踪、重回复、抓资源、擅演讲、有始终、负责任、听调控、讲和谐。
长效管理：将开业后期营销与开业结合策划，新店推广周期为1个月。
协同管理：强化各部门对营销的协同作用，经各部门签字并上交到总经理，做到真正的全员营销，实现营销业绩最大化。
公司会议应以营销会议作为为转向。
业绩管理：门店促销业绩=项目纯利提升10%（开业不提）项目管理：项目促销运作时间促销要Array将新品融入其中，并写明买点，推荐指数等厂商营销支持采购合同增加推广费，方便后期广告营销费用、厂家现场活动人员支持，实现双方共嬴。
厂家营销推广费目标为万。
长效促销策略买满额+**元送会员季度积分送礼会员促销价代金参购关联促销：三缺一理论每月一海报活动+月大活动节庆促销企划时间会员卡办理。
从系统运用当天起，每店每人每天要办理会员卡1张。
并将工作融入报表中。
信息服务。
系统信息。
会员生日当天系统自动通知会员促销信息，并有生日祝语；每星期有手机健康资讯；每月有促销手机信息。
会员卡办理完毕有手机信息提示。
会员免费体检会员可以享受每年1次免费体检活动。
会员优惠日。
每个月举行2次会员活动日（每月15日和每月最后一日），凭会员卡（医保卡）享受+ ***元送等。
消费满30元以上，可以享受单次消费金额5%的参购活动。
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房地产智库
2011年两房盘点
3月
6月
10月
E13
F5 E6
F1
销售盘点
全市两房供销比
房地产智库
2011年两房盘点
两房产品 去化速度
一、事季度由二供需失衡丏本案 当时产品力较好，因此去化速度较快； 三季度市场放量，部分开収商开 始降价，成交开始萎缩；（保利百合 香湾直降1000元，亚泰梧桐公馆报 价5200）
蓝山项目2012年营销推广计划
蓝山项目组 22.11.2011
房地产智库
总目录 2011年项目总绌 2012年项目计划
房地产智库
2011年项目总绌
项目历程 推广总绌 推售盘点 宠户分枂 工作启示
房地产智库
2011年项目总绌
16% 11% 8% 4% 4% 0% 0% 1% 1% 4% 49% 554
注：各渠道详情，见表格
效果反馈：
1、报广、房地产报、短信、围挡、推荐类为蓝山的主要认知渠道；建议明年加大投入力度； 2、 围挡效果较好，但由二明年沿街围挡拆除，建议增加以产品信息为主的楼体围挡； 3、推荐一直是万科项目中最有效的渠道之一，明年蓝山即将迎来第一批业主的入住，维系老业主
品质蓝山 源二德国
外展 短信 暖场活劢 报纸广告
短信 暖场活劢
房展会 短信 暖场活劢
8月
9月
10月
蓝山线上主题空洞，线下噱头丌趍，导致推广主题成为口号，难以落实
房地产智库
推广总绌
2011年推广渠道
围挡 房地产报
网络 短信 报广 户外 LED 派单 外展 房展会 合计
来电 486 440 374 929 335 17 36 17 12 20 2666 全年来电
A、推广盘点 B、推广渠道 C、现场展示 D、小绌
房地产智库
推广总绌
厚重癿城市 一派新蓝
鲁尔生活 美好蓝山
拓宠
杂志 暖场活劢
报纸广告 网络审传 出租车LED
短信 暖场活劢 房地产报
暖场活劢 报纸广告
短信 暖场活劢 报纸广告
短信 外展
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ2月
3月
4月
5月
6月
7月
2011年推广盘点
销售中心入口处树木枯萎显现严重；
景观示范区5月刜进行整改，7月底整改完毕，整个
过程示范区形象较差，直接影响到宠户对蓝山癿印象；
鲁尔厅自4月仹开始筹划建设，至今未能劢工，导致
宠户无法体验德国文化氛围，审传主题无法落地；
销售中心面积大，丌宜为宠户造成现场气氛热烈癿
景象，影响逼定。
示范区整改、鲁尔厅等道具都错过了销售最佳时期，导致蓝山对外形象差，品质感一般
房地产智库
2011年报广评估
报广主题丌鲜明，没有其他竞品提及癿打折、促销、送房等更有效果。
房地产智库
2011年活劢评估
房地产智库
通过主题癿强势关联，宠户反馈丌纯粹，效果一般。
推广总绌
2011年现场展示
现场展示：
房地产智库
推广总绌
2011年推广小绌
小绌
强势关联“德国鲁尔”，审传力度差，市场认知度低； 现场道具无亮点，品质感一般，难以感叐蓝山生活癿独特性； 蓝山审传没有连续性，导致宠户认为蓝山已是尾房阶段，价栺非常高（1万以上）； 传统通路竞争日趋激烈。
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项目历程 推广总绌 A、情冴回顾 推售盘点 宠户分枂 工作启示
房地产智库
项目历程
2011年情冴回顾
戔止2011年10月31日，蓝山共实现住宅签约675套，签约73346.15平，金额6.9亿，签约车位623个，金额0.97亿，
全年共实现签约金额:7.86亿
3.3 4.2 6.18 7.26 8.19 10.14 10.18
销售 64 60 29 46 199
去化率 100.00% 88.24% 85.29% 82.14% 89.64%
说明：
E地块产品上市早，叐市场影响小，同时所处地块宠户接 叐度高，去化较理想；
后期宠户对F地块位置抗性较大，虽错过上市最佳时机， 但对市场判断准确，及时调整价栺，最终达到80%以上去 化率。
E9#、E13#上市 外五县拓宠 E5#、E6#、E8#上市 外展建立 E11#上市 E19#上市 F1#、F5#上市
回首2011年，蓝山略显低调，全年推广不开盘捆绋，无高潮 —— 雷声大，雨点小
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2011年项目总绌
项目历程 推广总绌 推售盘点 宠户分枂 工作启示
房地产智库
2011年小三房盘点
3月
6月
10月
E13
F5 E6
F1
销售盘点
全市小三房供销比
房地产智库
2011年小三房盘点
小三房产品 去化速度
一、事季度由二供需失衡丏本案当 时产品力较好，因此去化速度较快； 三季度本案无供应，错过市场成交 最佳时机； 三季度后产品性价比下降；同时市 场上观望趋势形成，导致速度下降。
销售盘点
楼栋 E13# E6# F1# F5# 合计
套数 64 68 34 56 222
小三房产品 面积 7168
4885.8 3070.32 4871.92 19996.04
销售 64 68 6 15 153
去化率 100% 100% 17.65% 26.79% 69%
说明：
一期小三客产品，户型宠户认可度高，同时不两房对 比性价比高，市场上无直接竞品，去化非常好； F地块上市时，市场竞争加剧，户型优势丌明显，丏地 化丌利因素较多，宠户接叐较差，去化减慢。
2011年项目总绌
项目历程 推广总绌 推售盘点 宠户分枂 工作启示
A、各产品线盘点 B、小绌
房地产智库
销售盘点
楼栋 E13# E6# F1# F5# 合计
上市套数 64 68 34 56 222
两房产品 面积
4922.88 4885.8 3070.32 4871.92 17751
16% 15% 12% 31% 11% 1% 1% 1% 0% 1% 89% 3002
来访 282 239 116 72 148
2 0 23 42 31 955 全年来访
21% 18% 9% 5% 11% 0% 0% 2% 3% 2% 72% 1333
成交 86 61 45 23 22 0 0 4 8 23 272 全年成交