下载文档原格式
黄山营销策划方案一、市场背景黄山是安徽省的一个著名景点，每年吸引着大量的游客前往游览。
2019年，黄山景区接待游客人数达到1358.39万人次，旅游收入达到225.58亿元。
黄山特有的山水风光和独特的文化底蕴使其成为国内其中一个最受欢迎的旅游景点之一。
然而，随着旅游业的不断发展和竞争的加剧，黄山景区需要推出更加优质、精致的旅游产品，提升消费者的满意度和忠诚度，同时也需要加大营销力度，获取更多的客源。
二、目标群体1.自由行游客：年龄集中在18-35岁之间，具有一定的经济实力，对旅游品质有较高的要求；2.家庭出游游客：家庭成员数量多，年龄跨度大，对旅游价格敏感，对景区设施和服务的要求较高；3.团队旅游游客：大多为集体组织的旅游团队，有着明确的出游目的和计划，对旅游线路和安排的要求较高。
三、营销策略1. 提升景区品质为了满足游客对旅游品质的要求，黄山景区要不断提升景区的服务质量和管理水平。
建立健全的旅游监管机制、完善的安全预防体系、合理的票务体制和方便快捷的旅游接待服务，让游客体验到更加高品质的旅游服务。
2. 创造差异化的旅游产品除了开发传统的旅游项目，如清凉台、莲花峰、观日出、云谷寺等，黄山景区还需要开发创新的旅游产品，如寻宝游戏、户外拓展、生态农旅、民俗之旅等。
通过丰富多样的旅游产品，满足不同客群的需求，增加游客的停留时间和旅游消费。
3. 优化营销渠道在销售渠道上，黄山景区应该注重选择合适的销售渠道，提升销售效率和利润。
可以在国内外旅游网站上进行宣传，如同程、携程、马蜂窝等；也可以通过微博、微信、抖音等社交媒体平台提高知名度和用户粘性。
此外，也可以在机场、车站、高速公路服务区等交通枢纽设立旅行社和景区服务中心，方便游客购买门票和旅游资源。
4. 营造良好的品牌形象黄山作为一个知名的旅游目的地，其形象的传播和塑造非常重要。
应该通过在互联网媒体和传统媒体的推广，加强黄山的品牌建设和形象塑造。
同时，通过举办文化艺术展览、旅游美食节、茶文化体验等活动，加大在游客心中的话语权和影响力。
黄山营销策划方案书一、项目背景黄山位于中国安徽省黄山市，素有“南岳巅峰、天下第一奇山”之称，是中国著名的风景旅游区之一。
其以险峻的山峰、奇特的石林、清澈的泉水和壮丽的日出而闻名于世。
黄山具有得天独厚的自然环境和独特的地理位置，吸引着大量的国内外游客前来观光旅游。
然而，目前黄山的旅游市场竞争激烈，需要制定一套切实可行的营销策划方案来提升其知名度和吸引力，吸引更多的游客。
二、目标市场分析1. 国内市场：目标客户为中国各地的旅游者，尤其是中高收入人群和追求自然风景的人群。
2. 国际市场：目标客户为来自世界各地的游客，尤其是对中国传统文化和自然风光有兴趣的游客。
三、竞争分析1. 相对竞争对手：a) 国内竞争对手：如黄山周边风景名胜区、其他山岳风景区、国内其他旅游热点城市等。
b) 国际竞争对手：如新西兰、瑞士等拥有类似自然风光的国家和地区。
2. 竞争优势:a) 独特的自然景观：黄山以其险峻的山峰、奇特的石林、清澈的泉水和壮丽的日出而著名，可以吸引大量游客。
b) 丰富的文化历史：黄山拥有悠久的历史和丰富的文化遗产，可以提供更多的旅游资源。
c) 便捷的交通：黄山交通便利，可通过飞机、高铁等多种方式抵达。
四、营销策略1. 品牌推广：a) 通过定制黄山专属logo和slogan，提升黄山的品牌形象。
b) 在媒体和社交平台上开展品牌宣传活动，增加知名度。
c) 打造黄山旅游形象大使，邀请明星或名人代言。
2. 定位策略：a) 面向国内市场：将黄山定位为高端自然风景旅游目的地，强调其独特的自然景观和丰富的文化历史。
b) 面向国际市场：将黄山定位为中国传统文化和自然风光的代表，吸引对中国文化和风景感兴趣的游客。
3. 产品策略：a) 开发多样化的旅游产品：如登山、徒步、摄影、文化交流等产品，满足不同客户的需求。
b) 提供高品质的服务：包括导游讲解、食宿安排、交通接送等，提升游客的旅行体验。
4. 渠道策略：a) 与旅行社合作：与国内外的旅行社建立合作关系，推广黄山旅游产品。
黄山品牌活动策划方案一、项目背景随着旅游业的发展和人们旅游消费水平的提高，黄山作为中国著名的风景名胜区之一，吸引了越来越多的游客前来观光和探险。
然而，随之而来的问题是黄山旅游市场的竞争日益激烈，各个景区都在加大宣传力度，争夺游客的关注和选择。
为了提升黄山品牌的知名度和美誉度，需要制定一项全面的品牌活动策划方案。
二、活动目标1. 提升黄山的品牌知名度和美誉度；2. 吸引更多游客来黄山旅游，增加旅游收入；3. 增加游客的停留时间和消费金额；4. 增加重游率，培养游客的忠诚度。
三、活动策略及内容1. 品牌定位黄山的品牌定位应以“大自然的杰作”为主题，注重突出黄山的自然风光、独特的地质构造、人文历史和文化底蕴。
通过将山水与人文相结合，展示中国古代文化的魅力。
2. 媒体推广利用各种传媒渠道，例如电视、广播、网络、报纸等，进行全方位的品牌推广。
通过制作宣传片、广告、新闻报道等，展示黄山独特的景观和文化特色，吸引更多的目光。
3. 线上推广建立黄山旅游官方网站和社交媒体账号，通过更新旅游信息、发布游客推荐和游记、举办线上互动活动等方式，吸引更多的关注和参与。
4. 经典线路推介制作并发行黄山旅游线路手册，详细介绍黄山的经典线路和景点，为游客提供参考和咨询。
与旅行社合作，推出优惠旅游套餐，吸引游客报团旅游。
5. 文化体验活动组织黄山地区的文化体验活动，例如传统民俗表演、非物质文化遗产展览、地方美食品鉴等，让游客感受到地方独特的文化魅力，并加深对黄山品牌的印象。
6. 活动推广a) 黄山旅游节每年定期举办黄山旅游节，利用节假日或黄山旅游旺季，开展系列活动，例如户外音乐会、山地演出、摄影展览等，增加游客在黄山的停留时间和旅游消费。
b) 夜间照明秀利用现代科技手段，进行黄山夜间照明秀，将山体、森林、瀑布等景观进行照明美化，打造独特的夜间景观。
通过照明秀吸引游客在夜间游览黄山，增加夜间景区的游客数量。
c) 黄山美食嘉年华结合当地特色食材和美食文化，举办黄山美食嘉年华活动，吸引游客品尝当地特色美食。
徽文化旅游主题店与黄山旅游联合营销策略【摘要】本文主要讨论了徽文化旅游主题店与黄山旅游联合营销策略。
首先介绍了背景，包括徽文化主题店的特点和黄山旅游的吸引力。
接着阐述了联合营销策略的制定，包括营销推广方式和合作效果评估。
结论部分探讨了联合营销的重要性，并展望了未来的合作潜力。
通过本文的分析，可以看出联合营销对于徽文化旅游主题店和黄山旅游都具有重要意义，有望为双方带来更广阔的发展空间和更好的市场效益。
【关键词】徽文化旅游主题店，黄山旅游，联合营销策略，营销推广方式，合作效果评估，联合营销的重要性，未来合作展望1. 引言1.1 背景介绍徽文化旅游主题店与黄山旅游联合营销是目前旅游行业中一种重要的合作模式。
徽文化作为中国传统文化的重要代表之一，拥有丰富的历史文化底蕴和独特的艺术魅力，吸引着众多游客的目光。
黄山作为中国四大名山之一，更是被誉为“中国最美的山”，每年吸引了数以百万计的游客前来观赏其壮丽的景色。
而徽文化旅游主题店与黄山旅游的联合营销，不仅可以有效提升双方的知名度和影响力，还可以实现资源共享，共同打造吸引游客的旅游产品。
在当前旅游市场竞争日趋激烈的情况下，通过合作推出更具创新性和吸引力的产品，不仅可以提升双方的市场竞争力，还可以为游客提供更加丰富多彩的旅游体验，促进旅游业的健康发展。
徽文化旅游主题店与黄山旅游的联合营销具有重要的现实意义和深远的发展前景。
2. 正文2.1 徽文化旅游主题店的特点徽文化旅游主题店是一种融合了徽派文化和旅游元素的特色店铺。
其主要特点包括以下几个方面：1. 文化传承：徽文化主题店致力于传承和展示徽派文化的独特魅力。
从店铺的装修风格到商品的设计，都充满了徽派文化的元素，可以让游客身临其境地感受到徽文化的魅力。
2. 地域特色：徽文化主题店通常位于徽派文化较为集中的地区，如黄山市、宣城市等。
这些地方是徽派文化的发源地，具有浓厚的地域特色，可以吸引更多游客前来参观购物。
3. 体验互动：徽文化主题店不仅是一个购物场所，更是一个文化体验的空间。
黄山徽府项目营销推广方案前言项目推广思路市场分析篇一、项目立地分析1、项目位置分析2、项目经济指标3、项目SWOT分析4、项目属性结论二、竞争环境分析1、全国类似旅游别墅板块分析2、全国类似中式别墅市场分析3、黄山地区别墅市场分析三、项目推广建议1、推广区域建议2、推广渠道建议3、广告表现手法建议企划推广篇阶段划分一、前期准备期1、广告推广渠道建议2、现场物料准备3、相关合作单位确定准备4、销售现场氛围营造5、样板间氛围营造6、电话预约流程建议二、客户搜集期1、重点区域城市推介会2、事件营销发起3、异业联盟合作4、客户意向分析5、拟定开盘时间、价格、套数三、项目开盘期1、开盘现场布置建议2、开盘活动建议3、开盘事件引发4、开盘签订流程建议5、销售风险控制建议1四、持续热销期1、前期广告效应分析2、销售价格调整3、后期推广方向建议4、二期产品调整五、尾盘压轴期1、剩余产品特征分析2、客户反映情况分析3、针对性调整建议4、二期跟进与否建议广告表现篇一、准备期表现方式建议二、客户搜集期表现方式建议三、开盘期表现方式建议四、尾盘表现方式建议2前言根据黄山徽府项目一期工程即将建设完毕，我龙升地产企划组成员在经过讨论分析后特撰写出本篇项目推广方案，因笔者未曾前往实地对项目进行观测及对相关类似市场进行亲身调研，故相关数据如有出入,往读者见谅。
为方便读者在浏览本方案目录后，能在最短时间内有一更清晰了解，笔者特将对本报告思考思路加以流程化，以框架形式表现如下:市场分析篇思路项目立地分析项目经济指标项目位置分析项目SWOT分析项目属性结论两条主线分析思路全国范围内旅游地产市场比较全国范围内中式别墅市场比较项目产品相对特征黄山地区市场分析比较项目推广建议推广区域推广渠道广告表现手法3企划推广篇思路前期准备期广告渠道建议现场物料准备合作单位确立电话预约流程建议现场氛围营造样板间装修建议客户搜集期重点区域城市推介会事件营销发起异业联盟合作客户意向分析拟定调整开盘时间、价格、推货量项目开盘期开盘现场布置建议开盘活动建议开盘事件引发开盘签订流程建议销售风险控制4(接上页）持续热销期前期广告效应分析去化销售分析后期推广方向建议二期产品调整建议尾盘压轴期剩余产品特征分析客户反映情况分析二期产品跟进与否建议针对性调整建议5市场分析篇一、项目立地分析1、项目位置分析本项目位于国家5A级风景区，黄山市黄山区耿城镇，距离黄山区政府黄山风景区北大门仅仅五分钟车程，距离省会合肥约2。
安徽省黄山风景区营销方案一、市场背景分析安徽省黄山风景区是国内最著名的旅游景点之一，黄山以其壮观的山景、迷人的云海和独特的徽派文化而闻名于世。
随着国家旅游业的发展，黄山风景区的知名度和游客数量不断攀升，但与此同时，也面临着市场竞争压力和旅游产业的种种挑战。
对于黄山风景区来说，必须注重新型文化消费、深度体验和个性需求，将黄山打造成一个具有品牌、符合旅游市场需求的综合性旅游目的地。
因此，黄山风景区的营销方案需要紧密结合市场趋势和旅游消费者的需求特点，跟进市场的变化和供需平衡的变化，适时调整营销策略，提高营销效果。
1. 目标市场的选择黄山风景区拥有山、石、云、泉等自然景观以及徽派文化、黟县民俗、徽商风情等人文景观，被赞誉为五大小居中国山水画之首。
因此，黄山风景区的受众面向中外游客，对于追求自然美、文化美和体验美的人士，都是极具吸引力的旅游目的地。
针对黄山风景区的旅游市场，主要是大陆市场和海外市场，其中大陆市场占据了绝大部分。
从游客群体的角度看，黄山风景区游客群体以中高端、个性化、多样化为主体，其中，青年人的消费能力和出游意愿不断上升，已经成为黄山旅游市场的重要力量。
三、营销策略1. 多样化的宣传活动多种方式曝光黄山风景区的自然风光和独特人文景观，让更多的人了解黄山，降低游客参观门槛，同时提高黄山的知名度和美誉度。
可以充分利用新媒体，推出“黄山旅行”微信公众号等社交媒体宣传，向市场展示黄山的风光和特色，并且尝试在KOL和达人产品中的推广。
2. 定制化产品和个性化服务为游客定制化旅游产品和提供个性化服务，满足游客多样化的需求。
例如推出“黄山千人同行”旅游众筹等定制服务，进一步提高品牌忠诚度，加强顾客满意度的体验。
3. 大力发展线上购物线上购物成为新的购物方式，黄山风景区在线上商城上提供各种特色商品出售，在线上经营电子商务商城，充分发挥互联网营销的优势，提高产品的知名度和销售量。
4. 多元化的旅游产品推广多种旅游产品，例如摄影旅游、徽派文化情景演出等套餐产品，拓宽黄山旅游市场的多元化旅游产品，满足游客多样化需求，打造更有价值的旅游体验。
黄山制定营销策划方案一、引言黄山作为中国四大名山之一，位于安徽省黄山市，以其壮丽的自然风景和丰富的文化遗产而著称。
每年吸引了数以百万计的国内外游客前来观赏和体验其独特之美。
然而，在面对激烈的旅游市场竞争和消费者需求日益多样化的背景下，黄山需要制定一份全面、科学、有效的营销策划方案，以提升黄山的知名度和吸引更多的游客。
二、市场分析1. 旅游市场现状中国旅游市场发展迅猛，越来越多的人开始关注和参与旅游活动，旅游消费规模也不断扩大。
黄山作为中国独特的旅游资源之一，拥有得天独厚的自然风景和历史文化底蕴，吸引了大量的游客前来参观和游玩。
尤其是随着人们收入水平的提高和休闲观念的普及，黄山已经成为了一个热门的旅游目的地。
2. 竞争对手分析黄山所在的安徽省拥有丰富的旅游资源，包括九华山、徽州古村落等，这些景区与黄山具有一定的竞争关系。
此外，来自其他省份的旅游景区，如张家界、乌镇等，也是黄山竞争的对手。
这些景区在吸引游客方面有着自己的优势，包括自然景观、文化遗产、旅游设施等。
3. 消费者需求分析与过去相比，现代游客对旅游的需求已经发生了很大的变化。
他们不再满足于简单地观赏风景，而希望有更多的互动、参与和体验。
此外，他们对旅游产品的品质、服务和安全性有更高的要求。
因此，在制定营销策划方案时，需要充分考虑游客需求的多样性和个性化。
三、营销目标1. 增加黄山的知名度通过营销活动和宣传推广，提升黄山的知名度，让更多的人了解和认识黄山，并将其作为旅游目的地的首选。
2. 提高游客满意度为游客提供优质的旅游产品和服务，增强游客对黄山的满意度，从而促进游客的回头率和口碑宣传。
3. 扩大游客规模吸引更多的国内外游客前来黄山旅游，提高黄山旅游的客流量和收入规模。
四、营销策略1. 品牌推广建立黄山的旅游品牌形象，通过宣传和营销活动提升品牌知名度和美誉度。
包括品牌标识设计、品牌故事讲述、品牌形象宣传片等。
2. 产品开发开发具有独特魅力的旅游产品，满足不同游客需求，提升游客的游览体验。
徽派建筑推广策划书3篇篇一徽派建筑推广策划书一、前言徽派建筑是中国传统建筑的重要流派之一，具有独特的艺术价值和历史文化价值。
为了更好地推广徽派建筑，提高其知名度和影响力，特制定本策划书。
二、市场分析1. 目标市场：国内外旅游市场，特别是文化旅游市场。
2. 市场需求：随着人们生活水平的提高和文化素质的增强，对文化旅游的需求越来越大，徽派建筑作为中国传统文化的重要组成部分，具有很高的旅游价值和开发潜力。
三、推广目标1. 提高徽派建筑的知名度和美誉度。
2. 吸引更多的游客前来参观、游览。
3. 促进徽派建筑的保护和传承。
四、推广策略1. 旅游推广：将徽派建筑与周边的自然风光、历史文化遗迹等相结合，推出特色旅游线路，吸引更多的游客前来参观。
2. 文化推广：通过举办展览、演出、讲座等文化活动，展示徽派建筑的艺术魅力和历史文化价值。
3. 媒体推广：利用电视、报纸、杂志、网络等媒体，对徽派建筑进行广泛宣传，提高其知名度和影响力。
4. 教育推广：将徽派建筑纳入学校教育和社会教育体系，通过教育活动，让更多的人了解和认识徽派建筑。
五、推广计划1. 前期准备：对徽派建筑进行全面的调研和评估，制定详细的推广计划和方案。
2. 宣传推广：制作徽派建筑的宣传资料，包括宣传册、宣传片、海报等，并在各大媒体上进行广泛宣传。
3. 活动推广：举办徽派建筑文化节、摄影大赛、绘画比赛等活动，吸引更多的游客和文化爱好者前来参与。
4. 教育推广：与学校、社区等合作，开展徽派建筑知识讲座、文化体验等活动，让更多的人了解和认识徽派建筑。
六、保障措施1. 加强组织领导，成立专门的推广工作领导小组，负责策划书的组织实施和协调工作。
2. 加大资金投入，保障推广工作的顺利开展。
3. 加强与相关部门和单位的合作，形成工作合力。
七、篇二徽派建筑推广策划书一、前言徽派建筑是中国传统建筑的重要流派之一，具有独特的艺术价值和历史文化价值。
为了更好地推广徽派建筑，提高其知名度和影响力，特制定本策划书。
黄山风景区市场营销策划方案公示一、项目背景：黄山风景区位于中国安徽省黄山市黄山区，是中国著名的风景名胜区之一，被誉为“五岳归来不看山，黄山归来不看岳”。
黄山以其秀丽的山水景色、险峻的山峰和独特的云海景观而闻名于世，每年吸引了大量的国内外游客前来观光、休闲和度假。
然而，在旅游业竞争激烈的背景下，黄山风景区需要制定市场营销策划方案，提升品牌形象，增加游客数量，实现可持续发展。
二、目标市场分析：1.国内市场：中国是黄山风景区的主要游客来源市场，随着国内人民生活水平的提高和旅游需求的增加，国内市场潜力巨大。
2.国际市场：随着中国的国际地位的提高和旅游业的全球化趋势，黄山风景区逐渐吸引了越来越多的国际游客。
尤其是来自日本、韩国、美国和欧洲等发达国家的游客，他们对高品质的旅游服务和独特的文化体验有着较高的要求。
三、市场营销策划方案：1.品牌定位：（1）借助黄山的自然风光和文化底蕴，将黄山风景区打造成为“中国最美的山”、“世界瑰宝之一”的旅游目的地。
（2）提供高品质的旅游服务和独特的文化体验，满足不同游客的需求。
2.市场推广：（1）建立全方位的宣传渠道，包括线上和线下媒体，社交媒体平台等，加强品牌形象的传播和推广。
（2）与旅行社和在线旅游平台合作，开展市场推广活动，提供折扣优惠和特色旅游产品，吸引更多游客。
（3）加强与相关机构的合作，开展旅游节庆活动，提高黄山风景区在旅游业内的知名度和影响力。
3.市场细分：（1）根据不同游客的需求和特点，将市场分为自由行、文化体验、生态旅游等不同细分市场，制定相应的推广策略和产品。
（2）针对年轻人群体，开展互动体验活动和线上抽奖等互动活动，提高黄山风景区在年轻人中的知名度和热度。
4.客户关系管理：（1）建立健全的客户数据库，根据游客的个人信息和消费偏好，开展定向营销和个性化服务。
（2）加强客户关怀和售后服务，提供专业的旅游咨询和指导，增强游客的满意度和忠诚度。
5.员工培训和素质提升：（1）加强员工的产品知识培训和服务意识的提升，确保提供专业和高品质的旅游服务。
黄山营销策划方案前期准备工作一、项目背景分析1.1 项目背景介绍黄山是中国著名的山水胜地之一，以其壮丽的山景、秀丽的云海、奇特的岩石、清澈的泉水和丰富的矿泉资源而闻名于世。
黄山自古以来就有“五岳归来不看山，黄山归来不看岳”之说，被誉为“天下第一奇山”。
由于其独特的自然景观和历史文化底蕴，黄山每年吸引了大量的国内外游客前来观光。
1.2 市场现状目前，黄山旅游市场存在以下几个主要问题：（1）游客流量不稳定：黄山作为一个旅游热点，对游客的吸引力十分强大。
但是由于黄山位于农村地区，交通不便，游客流量不稳定，尤以淡季明显。
（2）旅游产品单一：黄山的旅游产品主要是围绕山水风景展开，缺乏多样性。
除了登山、观景，缺少其他特色的旅游项目和体验。
（3）旅游设施滞后：酒店、交通、餐饮等旅游设施与当地旅游资源并不匹配，无法满足游客的需求。
二、目标市场分析2.1 目标市场定位本次营销策划的目标市场为国内外自由行和家庭旅游的中高端客群。
这部分客群具有较高的旅游消费能力和较强的旅游需求，对旅游目的地的要求也相对较高。
2.2 目标市场规模根据相关统计数据，目前每年到黄山旅游的游客约为1000万人次，其中自由行和家庭旅游的中高端客群占比约为30%。
2.3 目标市场特点（1）消费能力较高：中高端客群的消费能力较为突出，对于旅游产品和服务的质量和价格都有较高的要求。
（2）需求个性化：这部分客群对旅游目的地的要求相对较高，希望能够提供独特的旅游体验和个性化的服务。
（3）传播力强：中高端客群在社交媒体上的传播力较强，具有一定的影响力。
他们的旅游经历和评价对旅游目的地的口碑起到重要的作用。
三、市场调研与竞争分析3.1 市场调研对象对中高端客群的旅游需求进行深入调研，了解他们对于黄山旅游的认知与需求，以及他们选择黄山作为旅游目的地的原因。
3.2 调研内容（1）调研目标客群的旅游消费习惯和需求特点；（2）调研目标客群对于黄山的认知和评价；（3）调研目标客群对于黄山的旅游体验和服务的期待；（4）调研目标客群在旅游过程中使用的信息渠道。
黄山徽府项目营销推广方案前言项目推广思路市场分析篇一、项目立地分析1、项目位置分析2、项目经济指标3、项目SWOT分析4、项目属性结论二、竞争环境分析1、全国类似旅游别墅板块分析2、全国类似中式别墅市场分析3、黄山地区别墅市场分析三、项目推广建议1、推广区域建议2、推广渠道建议3、广告表现手法建议企划推广篇阶段划分一、前期准备期1、广告推广渠道建议2、现场物料准备3、相关合作单位确定准备4、销售现场氛围营造5、样板间氛围营造6、电话预约流程建议二、客户搜集期1、重点区域城市推介会2、事件营销发起3、异业联盟合作4、客户意向分析5、拟定开盘时间、价格、套数三、项目开盘期1、开盘现场布置建议2、开盘活动建议3、开盘事件引发4、开盘签订流程建议5、销售风险控制建议1四、持续热销期1、前期广告效应分析2、销售价格调整3、后期推广方向建议4、二期产品调整五、尾盘压轴期1、剩余产品特征分析2、客户反映情况分析3、针对性调整建议4、二期跟进与否建议广告表现篇一、准备期表现方式建议二、客户搜集期表现方式建议三、开盘期表现方式建议四、尾盘表现方式建议2前言根据黄山徽府项目一期工程即将建设完毕，我龙升地产企划组成员在经过讨论分析后特撰写出本篇项目推广方案，因笔者未曾前往实地对项目进行观测及对相关类似市场进行亲身调研，故相关数据如有出入，往读者见谅。
为方便读者在浏览本方案目录后，能在最短时间内有一更清晰了解，笔者特将对本报告思考思路加以流程化，以框架形式表现如下:市场分析篇思路项目立地分析项目经济指标项目位置分析项目SWOT分析项目属性结论两条主线分析思路全国范围内旅游地产市场比较全国范围内中式别墅市场比较项目产品相对特征黄山地区市场分析比较项目推广建议推广区域推广渠道广告表现手法3企划推广篇思路前期准备期广告渠道建议现场物料准备合作单位确立电话预约流程建议现场氛围营造样板间装修建议客户搜集期重点区域城市推介会事件营销发起异业联盟合作客户意向分析拟定调整开盘时间、价格、推货量项目开盘期开盘现场布置建议开盘活动建议开盘事件引发开盘签订流程建议销售风险控制4(接上页)持续热销期前期广告效应分析去化销售分析后期推广方向建议二期产品调整建议尾盘压轴期剩余产品特征分析客户反映情况分析二期产品跟进与否建议针对性调整建议5市场分析篇一、项目立地分析1、项目位置分析本项目位于国家5A级风景区，黄山市黄山区耿城镇，距离黄山区政府黄山风景区北大门仅仅五分钟车程，距离省会合肥约2.5小时，杭州约2小时，上海约4小时车程，同时伴有合铜黄、徽杭高速，205国道穿越本项目所处，其地理位置拥有较强的便捷性，同时加上属于黄山风景区范围内，完全具备打造高端旅游地产项目的先决条件。
2、项目经济指标指标数值178487 总用地面积(?)165373 总建筑面积(?)0.7 容积率30.5% 绿地率22.4% 建筑密度3、项目SWOT分析优势(S), 项目位于黄山风景区脚下，有用世界级景区大环境，同时靠近“两山一湖”的佛教圣地之一九华山及4A级风景区太平湖;, 项目所在位置交通较为便利，其合黄、徽杭、205国道等通达本项目; , 项目建筑形式以中式徽派建筑为主同时伴有京派、晋派、苏州园林等元素加以融合，其剑走偏锋的产品定位在目前国内兴起的国学文化期间有其独特优势; , 项目体量适中，具备一定的规模效应，且容积率、绿化率较低，提高产品品质档次; , 项目所在位置为太平湖上游地块，兼有风水学派的龙脉特征，符合高端人群的置业要求; , 内部产品打造细究，在以徽派建筑为主基调的基础上能融入现代人群生活习惯; , 后期物业公司知名度、服务标准属高端客户群体认可单位;劣势(W), 距离黄山市区屯溪较远，约40分钟车程，对现代生活配套要求较高的客源有一定的抗性因素;, 绿化率过低，仅能达到普通商品房绿化标准;, 一期产品线单一，仅三套户型，对高端客户形成选择面狭窄的局面，同时因高端客户所期望的产品异同性、个性化相背离;, 整体产品因考虑了徽派建筑风格，大大牺牲了产品的通风、采光性，如山墙无窗; , 开发公司在地产圈业内知名度较低，与高端消费者的品牌爱好性相左;6机会(O), 国学文化的回归，将所有国人曾经一味倾向一切皆以国际标准为导向的心态加以吸引，而本项目以中式徽派为基调，必可借助此兴起之风加以利用;, 自国内别墅兴起直至今日，西式别墅标准一直占据市场主导地位，本项目的差异定位将会吸引部分对别墅有新知认识的消费群体加以关注;威胁(T), 黄山地区别墅项目近几年有愈演愈烈之势，仅笔者未曾亲临实地就已得知诸如雨润、元一、合肥世达、合肥福沪、淮南鑫城等公司开发的别墅项目，及后期跟进的法国某集团公司即将投资的大型别墅区等，可见未来市场争夺之惨烈;, 别墅产品作为舶来品一直以西式标准为鼻祖，且近些年来对国内消费者的教育已盛行多年，短时间难以转变别墅消费群体的消费习惯，伴有铺路石的可能性; , 放眼全国范围内类似景观别墅亦竞争激烈，大景观板块如海南、太平湖、威海等海景别墅，小景观板块如安徽省内的古汤池别墅、江苏钟山国际高尔夫别墅等;4、项目属性结论根据以上对项目位置、经济指标、建筑风格、SWOT分析以后我们发现本项目在拥有与黄山其他类似别墅项目所共同拥有的黄山景区这一大概念的同时，伴有的风险、威胁及国内类似旅游地产的竞争导致本项目的定位必须标新立异，放眼全国，同时作为旅游地产作为现代消费者第三居所的特征，我们为本项目属性界定为: 以国内初步形成的国学文化环境下一级热点旅游地区的非传统型中式徽派别墅项目7二、竞争环境分析1、全国类似旅游别墅板块分析就目前国内所形成的主要旅游别墅板块来看，除却本项目所在的黄山板块另有其他主要以下三大区域:山东威海、浙江千岛湖、海南三亚;(1)、山东威海个案体量(万平) 单体面积(平) 均价(/平) 备注半月湾 1.5 380-480 ——独栋香水海英伦湾 19.6 ————联排、叠拼、公寓碧海庄园 3.5 —— 1.5万独栋、双拼山海华府占地12公顷————联排、叠拼宝月山庄 60 ————独栋、联排、叠拼康荷国际———— 1.2万——颐和花园 7.6 —— 4800元——海洋旅游度假村————————(2)、浙江千岛湖个案体量(万平) 单体面积(平) 均价(/平) 备注滨江度假 10 400-500 1-3万独栋、联排山水名墅 7 300-500 1-1.6 独栋润和度假村 6 350-600 ————丽湖馨居 2.8 200-300 5300 联排格蓝维亚 15 220-350 4800 联排 (备注此千岛湖板块均价为07年6月价格)(3)、海南三亚个案体量(万平) 单体面积(平) 均价(/平) 备注雅居乐清水湾—— 180-567 8300 ——半山半岛 100 —— 2.7万——鲁能三亚湾——————富力湾 40 —— 1.4-1.6 独栋、联排公主郡 15 —— 1.3 双拼根据以上三大板块区域综合来看呈现出如下特征:, 基本以绝版海景、湖景为主体依托打造出了水景别墅的概念，并多数在拥有水景及广阔地域性特征基础上添加了游艇码头、高尔夫、私家泳池等现代富豪所喜爱的符号; , 产品规模基本较大，开发商企业雄厚，不乏来自香港或大陆上市公司，为消费者添加置业信心保证;, 在作为第三居所的大前提下，产品面积基本跨度较大以适应不同消费圈层的人群，产品线较为丰富;, 价格一般根据所处交通位置，观景效果基本保持在1-2万/ 平之间，极个别如半山半岛明星项目超越竞争对手约50~100%竞争差价，可见第三居所的高溢价特征; , 各项目基本在合作团队上均协同国内乃至国际一流机构，如建筑设计、景观设计、物业管理等，可见置业第三居所的消费群体在经历第一、二居所置业成熟的基础上其挑剔性; , 三大板块项目在推广上基本以立足所在经济圈基础上向国内其他主要城市加以辐射，如8威海板块基本以立足渤海湾地区，千岛湖板块立足于长三角，海南板块立足于珠三角;通过比较可以看出三大竞争板块基本以水景为景观主基调、西式现代为建筑主基调，各自割据其所在经济圈，加上目前国内富豪阶层对第三居所依旧建立在较强的物质享受基础上，各板块均拥有庞大的潜在消费群支撑力量。
2、全国类似中式别墅市场分析个案体量(万平) 单体面积(平) 均价(/平) 备注运河上的院子————1.7万独立观塘—— 320-550 2.7万独立优山美地—— 800-2000 80-2000万/套独立紫庐———— 3万——香山甲地———— 2万联排双拼易郡—— 200-300 1.4万独立、双拼颐景山庄———— 1.4万独立、联排天伦随园 4.2 —— 800-1200万/套独立清华坊———— 1.2万独立九间堂———— 4000万-1.2亿/套独立 (备注:因部分项目已销售完毕，故均价栏基本为目前二手房销售价格) 通过以上对中国主要中式别墅进行归类后，分析如下特征:, 项目所在区域基本以北方城市为主，呈现出逐步向南项目逐步减少的特征，可见中式别墅市场在北方城市的喜好度;, 产品基本以独立为主，主要因传统中式豪宅的园林高要求性及独门独院的特征而导致，且单套面积基本较大;, 个项目所在区域基本仍定位于城郊别墅，依旧以第二居所为核心竞争力; , 大部分项目目前已销售完毕，但根据笔者对初始交易价格与目前二手房销售价格比较发现价格涨幅基本在100%以上，可见中式别墅的保值增值性能远超西式别墅;通过分析比较可以看出中式别墅项目基本选择在拥有较浓厚国粹文化气息所在地，如北京、苏杭等地，产品基本定位为高档豪宅，其多数项目以独立别墅为主打产品，同时价格定位无论在初始定价及后期涨幅上均超越同等西式别墅，但在置业功能上依旧保持以第二居所为核心，未能在旅游区发现国内经典旅游别墅项目。
根据以上对国内主要旅游别墅项目及中式别墅项目分析后，再对本项目特征加以比较，我们发现本项目的差异所在:, 区域位置既拥有浓厚的徽州文化底蕴，同时伴有旅游地产所必备的自然景观; , 产品面积在280—360平的双拼主力户型基本符合旅游别墅项目定位，未出现一味追求豪宅的独栋及面积奢侈性;, 交通环境较为优越，但同时配套方面相对于其他旅游地产区域的先行性较为落后; , 产品的定位在旅游别墅项目中有较大差异化，在中式别墅中又有其独有的景观优势; 从而根据以上差异所在，我们基本已能为本项目的定位做出粗略方框，第一目标定位即以文化为突破口向北方城市加以诉求，第二目标定位以所处区域为长三角范围内向上海加以诉求，第三以风水目标定位向珠三角城市加以诉求。
93、黄山地区别墅市场分析个案占地(亩) 单体面积(平) 均价(/平) 备注开发商为杭州西湖有独栋220-300 黄山桃花源 520亩 7000 一定品牌优势及相当联排160-210 的规模效应距离市中心广场政府约3公里，黄山风景永佳香山翠谷 67亩联排、叠加 5000 区50公里属城市别墅碧桂园集团品牌优势黄山碧桂园 566亩双拼、联排、叠加 3000起及产品的丰富性280-300独栋黄山雍景台—— 210联排 4000 亦采用徽派建筑风格170-180叠加雨润别墅项目————————元一别墅————————合肥世达别墅————————合肥福沪别墅————————淮南鑫城别墅————————通过对黄山地区别墅进行分类加以分析得出如下特征:, 拥有品牌优势的开发商正逐步进驻黄山地区借助景区美景为其打造别墅产品; , 来自一线城市的大品牌开发商借助其品牌优势及项目规模优势势必吸引更多潜在消费人群的眼球效应;, 市场上产品面积无论独立、联排、叠加均保持小面积的保守思路，与目前楼市的低迷及高端消费群体难以捕捉不无关系;, 各楼盘在共同借助黄山风景区的第一大环境同时，各自主张自身的产品风格，但基本均以现代派、欧陆风格为多，其与此类产品更适宜现代人群生活习惯有一定关系; , 未来即将推向市场的别墅体量太大;10三、项目推广建议根据以上对主要旅游板块别墅、中式别墅、黄山地区别墅加以分析比较后，我们为本项目在未来的推广大方向上定义如下。
