宝龙商业地产模式研究(市场研究、运营、及发展方向)——35p

我对宝龙城市广场的市场定位和业态分析——基于零售学视角宝龙城市广场位于下沙沿江高教园区板块核心，地处未来下沙的几何中心。

项目规划体量约为33万平方米。

作为宝龙地产全国战略中的重要一环，同时也是长三角地区的最重大投资项目，杭州宝龙城市广场将倾力打造以商业为核心，兼具休闲、娱乐、商务、居住功能为一体的国际级综合体项目，项目定位是“辐射并提升未来整个下沙生活品质的综合体地标，即下沙首席生活场”。

它是定位于大型一站式购物中心，其独特的销售主张是“体验”，核心就是增加人们购物过程中的愉悦感，是人们生活水平提高后引起的消费模式，是消费需求变化带来的产物。

但是商业规划是商业地产开发流程中的重要环节，而业态组合和定位又是商业规划中极为重要的内容。

所以，有个好的商业规划是一个购物中心发展的重要环节。

什么样的业态组合取决于什么样的商业定位，而商业定位需要对项目所在商圈科学、深入、细致的调研，通过调研明白要做什么，是一个或两个大主力店吸引客群还是项目中聚集更多中小面积目的性业态商家形成规模特色或者以目标客户喜好的方式创造独具特色的主题化中心。

因为选址的原因，下沙宝龙城市广场作为一个建立在高教园区的购物中心，它的主要顾客人群是学生和周边较少的居民，所以它需要以学生为重点顾客来源而制定一个适合学生消费的休闲、餐饮行业。

虽然它主张的是体验、享受，但是作为学生来说，经济能力有限，所以学生的消费水平还是比较低的，那么那些高级会所、美容SPA、保健等都不宜有太多。

另一方面，学生比较热衷于逛街、聚餐、玩等，所以，餐馆、影院、KTV、服装店应该要比较多，并且要适合学生的消费水平。

所以宝龙城市广场的零售、餐饮、娱乐三大业态和市区相比应该有所调整，因为在人气不是太旺的地方，则通常要加大娱乐和餐饮比例突显目的性消费（娱乐、餐饮）业态来提升人气。

那么对于百货和超市来说，它们是购物中心业态组合的基础，是购物中心基础客源的保证。

此外，餐饮业的重要性已经成为各大购物中心的一个共识。

解读“宝龙模式”——盈利模式独特的商用物业运营商在金融危机肆虐的时候，宝龙集团依旧在商业地产领域逆势狂舞，复制一个又一个产品，并大张旗鼓招兵买马。

在中国商业地产难做并不是秘密，二三线城市的商业地产项目更加是一些开发商的梦魇，宝龙集团在二三线城市深耕商业项目多年，被投资界标榜为“盈利模式独特的商用物业运营商”。

在金融危机肆虐的时候，宝龙集团依旧在商业地产领域逆势狂舞，复制一个又一个产品，并大张旗鼓招兵买马。

”宝龙的速度1992年，许健康在澳门成立宝龙集团，并进军地产业。

1992年，宝龙集团投资重点转向中国大陆。

经国家工商总局批准，宝龙集团发展有限公司成立。

通过政府投标，以总价7500万元，一举获得厦门市四宗土地，震惊业界，建成了厦门标志性的高楼建筑集群。

2002年，身为全国政协委员的许健康参加全国两会，会上强调了中国要在2020年基本实现小康社会，加快推动城市化进程。

他了解到，城市化及经济快速发展，为商业地产的开发带来了前所未有的商机。

于是许健康下定了决心，宝龙将全力以赴做商业地产。

随后，宝龙拿地扩张的速度令人惊讶。

他们迅速地在5个省14个非一线城市投巨资建设了17个集购物、旅游、餐饮、休闲、游乐、娱乐、商务、文化等功能于一体的商业地产项目。

一时间，宝龙的动作让业内很有些瞠目结舌。

似乎为了给大家更大的震惊，2009年9月9日，宝龙集团再书大手笔，与湖南、湖北等七个政府代表团分别就长沙开福宝龙城市广场、武汉楚口宝龙城市广场、厦门宝龙奥特莱斯、福州晋安宝龙城市广场、上海浦东宝龙城市广场、合肥包河宝龙城市广场、青岛即墨宝龙城市广场、安溪宝龙城市广场和宝龙国际社区等新项目签订了意向协议，“宝龙城市广场”将达到24个！此外，宝龙集团还与中国工商银行厦门分行、中国建设银行厦门分行、中国银行福建省分行签订了战略合作伙伴协议。

此外，宝龙还与Tesco、世纪联华、麦当劳、中影、苏宁、味千拉面、真功夫、正品世家等15个战略合作商家签约，累计合作商家达到100个左右，这意味着新一代宝龙城市广场未开工前已经实现大部分面积的招商。

万达明发宝龙三大地产商运营模式比较引言随着中国房地产市场的不断成熟和发展，地产商运营模式也逐渐多样化。

本文将对中国房地产行业的三大地产商——万达集团、明发集团和宝龙地产进行比较，探讨它们的运营模式差异和特点。

1. 万达集团1.1 公司背景万达集团成立于1988年，是中国领先房地产开发和运营企业之一，总部位于北京。

该集团拥有多个业务板块，包括商业地产、文化旅游地产、金融服务等。

1.2 运营模式万达集团的运营模式主要以商业地产为主。

该集团以大型综合体的形式开发商业地产项目，如万达广场和万达购物中心。

其运营模式核心是租赁模式，即通过租赁商铺和商业空间获取租金收入。

此外，万达集团还通过相关金融服务和电影院等业务板块获得额外收入。

1.3 特点•万达集团在商业地产领域经验丰富，拥有庞大的商业帝国，具备较强的市场竞争力。

•该集团通过租赁模式获取稳定的现金流。

•万达集团注重大型综合体的开发，将商业、文化和旅游等元素融合在一起，创造多样化的消费体验。

2. 明发集团2.1 公司背景明发集团成立于1996年，是中国大型综合性企业集团之一，总部位于广东。

该集团涉及多个行业领域，包括房地产开发、文化传媒、酒店投资等。

2.2 运营模式明发集团的运营模式以房地产开发为主。

该集团开发住宅、商业和办公楼等不同类型的房地产项目。

运营模式主要包括销售房产、长租公寓和物业管理等。

明发集团还通过文化传媒和酒店业务等拓展收入来源。

2.3 特点•明发集团在房地产领域积累了丰富的开发经验，产品线较为丰富。

•该集团注重物业管理和长租公寓的开发，提供综合性服务。

•明发集团通过多元化业务拓展收入来源，降低对房地产业务的依赖。

3. 宝龙地产3.1 公司背景宝龙地产成立于1991年，是中国知名地产开发商，总部位于上海。

该公司业务涵盖商业地产、住宅地产和文化旅游地产等。

3.2 运营模式宝龙地产的运营模式主要以商业地产为主。

该公司开发大型商业综合体项目，如宝龙广场和宝龙城市广场。

宝龙地产是一家中国领先的商业物业开发商，专注于开发及经营高质量、大规模多业态综合性商业地产项目。

我们目前的物业项目一般位于福建省、江苏省、山东省、河南省以及安徽省内多个增长迅速的新兴城市毗邻市中心的主流地段。

宝龙地产拟主要在中国国内有高增长潜力的其它二、三线城市扩展我们的商业物业开发业务。

于2006年、2007年及2008 年，我们凭借多项因素，包括市场地位、品牌认知度及客户满意度，被中国房地产Top 10研究组评为中国商旅房地产领先品牌。

我们也凭借一系列因素，例如总资产、总收入、净利润及竣工及开发中建筑面积，获相同机构评为2006年、2007年、2008年及2009年中国房地产百强企业之一。

“宝龙城市广场”-独特的商业地产模式宝龙地产专注于增长迅速的新兴城市发展大型商业物业项目。

我们所开发的“宝龙城市广场”是综合性商住发展项目，一般包括超市、百货公司、零售店、电影院、美食广场及其他休闲设施，以及优质住宅物业。

根据项目地点及市场需求，未来的商业地产项目亦可能包括由国际著名酒店管理公司管理的优质酒店，及大型室内游乐场。

“宝龙城市广场”项目一般总建筑面积达200,000至500,000平方米，是所在城市的最大型综合商业地产项目之一，以满足当地居民商业及娱乐的需求，及提升物业所在城市的居住环境素质。

我们矢志将“宝龙城市广场”带到新兴城市。

我们与地方政府紧密合作，配合其城市规划。

“宝龙城市广场”不仅为城市增添新景观，还完善城市功能配套。

我们主要集中于中国增长迅速的新兴城市，因而可以相对较低的成本收购土地，同时避开一线城市的激烈竞争。

宝龙的商业模式其中一个特点是分阶段开发物业：在较早阶段，我们会通过销售住宅物业及部分商业物业，以产生良好的现金流量，应付项目其余阶段的资金需要。

我们并战略性地长期保留优质商业物业的拥有权，以产生经常性租金收入及潜在资本增值。

我们相信，此商业模式令我们以较低资本支出实现快速扩张，得到可观回报及稳定的现金流量。

宝龙城市广场市场运营分析报告一·项目概况占地面积：220110㎡。

建筑面积：50万㎡。

商铺面积：一层90-100㎡二层50-60㎡三层大面积可划分，打通，看商家需求。

招商率：90%商铺租价：一层每天2.8㎡二层每天1.7㎡三层每天1.4㎡四层每天0.9㎡。

入驻程度：纯一层入驻率率达到100%。

二层入驻率95%。

三层入驻率95% 四层今年9月开业，主要经营大型餐饮。

健身。

停车位：机动车停车位700个，非机动车4500个。

二·商业运营分析建筑结构与格局在很大程度上，宝龙城市广场的格局不能够很好的让市民体验到一个商业综合体的娱乐，休闲，餐饮，购物的便利性。

项目建筑不连贯，从百货区至二十四街有明显的断裂处。

不利于消费者一站式购物。

项目纵深太深。

从二十四街红绿灯向南深度达500米。

对于消费者购物有很大的挑战性。

客户需要的是舒适，便利，消费的感觉。

跨度500米对客户来说是一种挑战。

模式分析商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块组建。

在商业地产整体运营中，商业是核心和本质，项目的成败最终取决于其商业运营的成败；地产开发只是其项目的基础和表现，没有主要包括拿地和建设的地产开发，附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体，资本运营是贯穿始终的，因为只有资本运营得以与各个环节的融合，项目才能最大限度的得到良性的运营，而这才是最终的目的。

根据运营环节构成，相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。

在商业地产实际运营中，可能出现主体重合的现象，比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色，并且承当了商业运营商的工作。

这在运营中上极大提高了项目的风险。

宿迁宝龙城市广场同样犯了此类错误，从开发，到商业运营，资本运营商。

宿迁宝龙城市广场扮演三个角色。

这在商业地产中极易出现短板。

运营分析宝龙在免租期一年的期限即将到来时，整个商业广场的商业氛围依旧不理想，虽然导致商业氛围的因素很多，但主要因素有以下几点：第一，由于宿迁宝龙城市广场作为一家地产开发企业，其核心还是以地产开发，但是在商业地产上，唯一的核心是商业运营，地产开发是商业地产运营的基础和表现。

Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告上海宝龙商业地产管理有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:上海宝龙商业地产管理有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分上海宝龙商业地产管理有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。

该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。

1.2 企业画像类别内容行业房地产业-房地产开发经营资质增值税一般纳税人产品服务业地产管理，物业服务，停车场管理，保洁服1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。

商业地产运营模式研究报告商业地产运营模式研究报告一、引言商业地产是城市发展的重要组成部分，也是经济的重要支柱。

商业地产运营模式的研究对于提升商业地产的价值和效益具有重要意义。

本报告将对商业地产运营模式进行研究，分析其特点及发展趋势。

二、商业地产运营模式特点1.多元化经营：商业地产的运营模式主要围绕多元化经营展开，通过引入不同类型的商业项目来吸引不同的消费者群体，提供多样化的购物、娱乐和社交体验。

2.租赁模式：商业地产通常通过租赁模式运营，将商铺、办公楼等空间租给商家或企业，由其经营并支付租金。

租赁模式既能保障房地产的稳定收益，又能减轻商家和企业的经营风险。

3.综合服务：商业地产除了提供空间租赁外，还提供各种综合服务，如物业管理、安全保卫、停车服务等，以提升商业地产的价值和品质，增强客户黏性。

4.增值服务：商业地产通过提供增值服务来增加收入，如广告、品牌合作、活动策划等。

这些服务不仅可以帮助商家提升品牌知名度和销售额，也可以为商业地产带来额外的经济效益。

三、商业地产运营模式发展趋势1.创新业态：随着消费升级和科技进步的推动，创新业态在商业地产中的地位越来越重要。

例如，智慧商业地产通过人工智能、大数据等技术手段提供个性化服务，线上线下融合的新型商业模式受到越来越多的关注。

2.社交化体验：在新消费时代，用户更加注重社交化体验。

商业地产需要通过打造社交化的场景和活动来满足用户的需求，例如举办主题活动、搭建社交平台等。

3.品牌化运营：品牌化运营是商业地产发展的重要方向。

通过引入优质品牌商家，提升商业地产的品牌价值，吸引更多的消费者。

同时，商业地产自身也需要具备品牌意识，建立独特的品牌形象和文化。

4.物业数字化：物业数字化是商业地产运营的重要趋势。

通过引入物联网、云计算等技术手段，实现物业的智能化管理和运营，提高效率和服务质量。

四、商业地产运营模式的挑战与应对1.市场竞争激烈：商业地产市场竞争激烈，缺乏差异化和创新的商业地产很难在市场中脱颖而出。

宝龙地产商业模式初探公司立足于三四线城市的综合体开发，打造“1+N"的商业地产模式，这种模式拉动了当地的经济发展、增加税收、提升了城市形象,因而受地方政府欢迎,容易获得较好的项目资源；通过出售N 中的物业来平衡现金流,以获取商业地产价值的最大化;就盐城项目来看，回报率超100％，十分可观。

宝龙地产的开发运作模式宝龙地产主要是立足于三四线城市，从事城市综合体开发，打造“1+N”的商业地产模式，不但拉动了当地的经济发展，而且完善了城市的生活配套,因而容易获得较好的项目资源，提升项目盈利能力。

为什么三四线城市地方政府愿意合作?三、四线城市的地方政府对于城市综合体建设模式是比较欢迎的,主要原因是，第一，大型城市综合体的建设，不但能提升城市的形象和面貌，而且其中的商业地产经营等能带来很多就业岗位，就盐城项目而言,至少能带来5000至1万个工作岗位，有利于拉动地方经济发展；第二,这些商业地产的经营能为地方政府带来持续的税收,如商业地产出租的房产税、商家的营业税和企业所得税，以及个人的所得税等,这与住宅用地出让获得一次性土地出让金收入是不同的;第三，知名的商业地产营运商能带来更多商家的进驻.由于这些潜在有利因素的存在，因此，有实力的商业地产公司不受到欢迎，而且能以适当优惠的土地价格获得较好地理位置的项目资源。

宝龙地产的优势何在？宝龙地产在商业地产开发方面相对其他公司具有较强的竞争优势，主要体在对商业地产开发的专业性和对经销商的控制能力及吸引力。

首先,商业地产开发不同于普通住宅物业开发,商业地产物业对项目选址、运作模式、以及产品设计（业态组合、产品的摆放）等要求较高，如主力店需要怎样的工程条件等,各种产品应该摆放在什么位置等细节问题，这些都需要经验的积累，在这方面，宝龙地产具有先入优势，商业地产经营经验丰富.其次,宝龙地产与经销商的衔接较为畅通。

宝龙地产拥有一批与自身定位相符合的经销商,在拿地到项目建设，都会始终参与并提供建议，如宝龙地产与永辉超市的强强联合、与横店影视的合作,这部分主力店与宝龙地产都建立了长期的战略合作.这些都是其他公司或者想进入商业地产开发的公司所不具备的竞争优势，选择宝龙地产就等于引进了相应的品牌商家。