健康养生养老地产经典模式.ppt

The factors such as, the decrease of birth rate, the increase of average life span, the challenge of environmental degradation, the security of food sanitation, the stressful and rapid working pace, the continuous improvement of people’s health consciousness and demands and health expectation, the rapid development of life sciences, information science, social sciences and environmental sciences, the progress
健康养老项目运营方案
Deepen The Thinking Of International Cooperation On Health And Care For The Old
散热器支管过墙时，除应该加设套管 外，还 应注意 支管不 准在墙 内有接 头。支 管上安 装阀门 时，在 靠近散 热器一 侧应该 与可拆 卸件连 接。散 热器支 管安装 ，应在 散热器 与立管 安装完 毕之后 进行， 也可与 立管同 时进行 安装。 安装时 一定要 把钢管 调整合 适后再 进行碰 头，以 免弄歪 支、立 管。
深化健康养老国际合作的思考
Deepen The Thinking Of International Cooperation On Health And Care For The Old
自1978年中国实施改革开放以来，经过中国政府、企业、医疗机构和全社会的不 断努力，中国健康与卫生事业的工作重点，已经逐步从基本的疾病预防与治疗，转 向预防、保健、治疗、康复等全健康领域，转向医学、社会、心理、环境等全纬度 维护，转向国有、社会和国际健康资本全方位融合的崭新阶段

在战略上万科应该做三件事情-3
像做“PC”一样投入和支持
“社区护理中心”的
可持续商业模式的“哺育”
案例1—北京青松老年看护模式
从最初只有200多位老人、10多名护士，到一年后照 料近1.1万名失能、半失能老人，拥有327名护士，一 2 家养老护理公司不到 年时间，是如何实现经营规模的 “爆炸式”增长，使居家护理人数翻了50倍？
房地产开发商进入养老地产 战略模式探索
至道地产
爱森道维
邮箱: zengym@ 新浪微博: @至道地产_曾远明
从国内众多案例看到及思考的⋯⋯
1、“改善型客户”中有着相当比例的“长者改善居住”的需求且有 一定的刚性；
典型案例：
广州祈福新村55岁以上长者住户比例超过30％
典型案例： 亲和源曾经争取到两栋公寓可转作产权销售，但在卖出其中一栋之 后，最终决定放弃再对第二栋卖产权。
8、长者对服务的需求包括老年家政亲情服务、医疗保健介护服 务、食品和物品的配送服务、老年再活力创新服务、老年服务技 能专业培训服务等，不出社区就能享受各种放心服务；服务市场 潜力无穷，产业教育、实践均要有人热情投入；
典型案例： 台湾长庚养生村，健康老人们不欢迎推着轮椅的行动不便者出现，老人 们需要保持活力，需要有年轻人的注入，不脱离社会。
12、对健康老人，要卖“品牌和服务”，“快乐、忙碌”能永葆活力， 对行动不便老人，要卖“技术和保障”，“医疗、应急”才是关键；
典型案例： 香港房协着力营销依托于“隽逸生活”品牌和服务体系之上的新生活方式， 着力发展智能化家居来提供全新技术保障，均已成为影响拉动市场非常有 效的手段。
10、真正养老的客群，并不愿意脱离市区居住；
典型案例： 乐成恭和苑在海口项目的惨淡，2012年3月开业以来，除了北京、上海 老人团的短期试住活动比较热烈外，现基本只有7个老人居住，还是以 比正常低廉得多的试住价3000元/间/月居住。

养老地产优惠政策
1.营业税： ●养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务取得 的收入免征营业税。 ●依据《中华人民共和国营业税暂行条例》
2.所得税：
●对由民政部门审核批准,并核发《北京市养老机构执业许可证》的老年 服务机构及核发《社区服务设施证书》的社区服务中心的老年服务中 心（含为老年人提供服务的场所），暂免征收企业所得税。
• 老年人口增加迅速，但养老产业供需矛盾凸现。 • 根据中国老龄委提供的资料显示：2012年养老产业的市
场需求约为1万亿元，而实际供应仅满足1000亿元，占需 求的10%。
• 多项政策支持养老产业发展 • 《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》 • 《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》 • 《国务院关于促进健康服务业发展的若干意见》
18个月入住46户，现常驻80人，， 收费较高，市场接受度差，目前 入住率32%
押金5-8万，床位费10003600元/床，餐费服务费自 理
以西部城区内的中端客户 为主
土地为工业用地，地价低
中式风格，连廊式多层公 寓；植物温室中庭是最大 亮点
17个月入住144床，2年一 期住满；2010年推出二期 ，现入住率90%
去化速度
太申祥和
爱慕家
寿山福海
集综合养生/会议/餐饮等业态 为一体的度假村 占地：10万，总建面：6万
持有运营
高端小型度假性养老公寓
占地27亩，总建面9000平，270张 床 持有运营
接近美国独立生活社区的 养老机构，中式建筑风格 总建面2.66万，550张床
持有运营
会员费20-50万，1-3年内无月 费，餐饮、医疗等服务需自费
目录
一、前言 二、养老产业

－泰国齐瓦颂Chiva-son Resort －巴厘岛Ayana Resort
－德国Soarow Therme
－德国巴登巴登 －瑞士CPN
康疗型 养生养老
案例链接：台湾长庚养生文化村
用地性质 •非居住用地 区位环境 •位于台湾桃园龟山乡一座34公顷的山坡上
•集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体
产品特色
产品特色 针对客户
n用地性质：居住用地，但往往会带有一些土地附加条件；
n区位环境：安静恬然，有一定的景观资源；
n功能体系：大型综合养老社区，包括住宅、购物中心、老年大 学、酒店、医院、康体娱乐等多种业态，提供满足居住、休闲娱 乐、学习交流、亲子、医疗护理、康体养生等需求的丰富多元配套 设施。
n面向各阶段中高收入的老年客户，涵盖从活跃、可自理自立的低 龄长者、到需低度照看护理及高度医护的高龄长者。
目录
养生养老地产模式研究
国养内生养养老老住地宅产背选景址分模析式研究 国养内生养养老老住地宅产背规景划分设析计模式研究
养生养老地产运营模式研究
养养老生地养产老开地发产建盈议利模式研究 国养内生外养养老老地住产宅营案销例模式研究
养生养老地产模式研究 国养内生养养老老住地宅产背选景址分模析式研究 国养内生养养老老住地宅产背规景划分设析计模式研究 养生养老地产运营模式研究 养养老生地养产老开地发产建赢议利模式研究 国养内生外养养老老地住产宅营案销例模式研究
我国养老住宅的发展
目前我国养老住宅正处于由第二阶段向第三阶段发展过程中
第一阶段 传统养老院
第二阶段 老年公寓
第三阶段 老年社区
形成条件 •老龄化初期
•老龄化中期
•老龄化加剧
运营主体 •政府

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3Part 大体量综合服务类养老项目 爱晚大爱城 16
项目定位
大爱城（香河国家养老示范基地）是国家“爱晚 工程”的典型示范性项目，主要实行居家服务、社区 照顾、机构养老相结合的服务模式。养老中心除为入 住养老公寓的老人提供专业、贴心的服务外，还为所 有社区居民提供个性化、定制化健康养老服务，实现 社区养老全覆盖。
亲和源采用会员制运营模式，通过会员制的运营 构建俱乐部服务模式。
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项目配套
A 颐养院
健康会

所
亲和学
C
院
配餐中
D
心
度假酒
E
店
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项目配套——颐养院
建筑面积9736.1平方米，设300余张床位。共9 层，1-4层为门诊部门，5层为样板间，6-9层为护理 区。
与上海市三级甲等医院对接，有专业医疗机构派 出团队进行管理。颐养院只为亲和源内部老人提供护 理服务，外部人员暂不接待。
1 高Lo端re会m员ip制su养m老 2 带Lo有re养m老i特ps点u的m地产项目
3 大目Lo体re量m综ip合s服um务类养老项
4 “医养结合”试点养老机 构
5 保险企业投资管理的养老社区 6 会员制养老模式
7 “保单+实物对接”的模式 8 学院式养老
9 “大社区+养老组团”的开发模式
1 0 社区式的商业养老模式
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项目配套——医疗配套
全国首个数字化健康服务示范社区 以共建中国首个数字化健康服务示范社区为目标， 浙医一院在良渚文化村成立了浙一良渚门诊部，诊疗 面积共约2000平方米，设有内科、外科、口腔科及检 验、超声、心电图、放射、药房等，配备牙科诊疗床、 输液室、观察室等设备和功能区，可以为社区居民提 供高水平的医疗和服务。

百雄山大峡谷景区、盘 阳河谷桃花源景区、笔 架山砚台景区。三大景 区与养生都会相结合。 凸显人与自然的完美结 合。
围绕项目内湖，结合内 湖景点，打造休闲、运 动、养生主题配套。
© Copyright Centaline Group, 2010
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中原顾问
华民族共有的精神家园。
宽走廊、1.6米宽景阳台、 道、传统民俗巴马裸浴 中脉中华优秀传统文化
矿泉水管道入户、、室
场、龙泉露天矿泉SPA、 大学堂，传承孝德理念，
内生命感知系统、24小
室内外矿泉泳池、
陶冶爱德情操，畅想幸
时全天候紧急呼救。
1200亩生态农场。
福人生，享受康宁生活。
© Copyright Centaline Group, 2010
块棋限牌室制，呈弧线平面干，洗店于拐角处出现较多异型空间空。中花
美容美
园
发
3栋4F
2栋8F
空中花 园
© Copyright Centaline Group, 2010
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中原顾问
中脉巴马国际长寿养生都会
2、3栋涵盖28-100㎡单间至二房共367套。标准层中的异
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中原顾问
中脉巴马国际长寿养生都会 项目以会籍式（永久会籍、候鸟会籍）取代产权销售的模 式，项目积极整合旅行社资源，采用旅行社带团客户成交 后项按目 平方返永现久会的籍形式操候作鸟会，籍高一端期卡 客候户鸟来会籍源中端广卡，包候括鸟会黑籍经龙济江卡 物、业新类型疆、青高级海养生、公四寓 川、山五星东级酒、店成都等假全日国酒店各地。公寓、周边住宅

[ 健康养老产业规模前景]
以养老社区为核心的健康养老产业将是21世纪具有兆亿美元规模的新兴朝阳产业。瑞士再保险《sigma》研究报告权威机构预测健康养老 产业将高居21世纪首位。美国最大的健康管理组织（HMO），Kaiser Foundation Health Plan一共拥有8500万会员，2006年销售金额344亿 美元。美国第一大养老社区管理公司Brookdale公司，年营业额达13.89亿美元，直接年税收3.4亿美元。
Hale Waihona Puke 2020/4/1121
[ 健康养老社区 ] 特色建筑空间和人性化设计
围合庭院：建筑与园林互为景观，相对私密的小尺度的围合公共空间为老人与外界的交流提供了便利的条件。 绿色中庭：建筑内部的开阔中庭，大量绿色植物园林的使用，使室内外四季如春，老人们徜徉其中，心情更舒畅有活力。
2020/4/11
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[ 健康养老社区 ] 特色建筑空间和人性化设计
20世纪60年代，随着美国“当兵的一代”逐渐退休，以太阳城为代表的活跃老人社区在美国兴起。美国2009年底的养老社区床位总量达 314.6万个，专业护理社区居民超过170多万人，协助生活社区居民近100万人。在美国，目前养老社区行业现金回报率（Cash-on-cash returns）达到8%-11%，内部收益率（Internal rates of return）介于10％至20％之间。较普通商业房地产住房，养老社区具有更高的投资回 报。
政府主导，企业助力，推动国际论坛商务区开发目标的成功实现。
健康养老产业，方正发展的核心战略
方正集团，中国本土最具创新力和影响力的高科技企业集团之一，依托北京大学，形成IT、医疗医药、教育、房地产、金融等优势事业 群。作为方正旗下、国内一流的特大型专业城市运营商，北大资源集团担负着整合方正一流医疗产业链、一流教育体系、一流科研创新 体系、多元化综合产业链等优质资源，发展健康养老产业的战略使命，并将协助政府、全力助推崇明实现现代化生态岛的全面转变。

Deepen The Thinking Of International Cooperation On Health And Care For The Old
现状与考验
应对人口老龄化、维护人群的全生命周期健康，是全球发达 国家和发展中国家经济社会发展面临的共同现状与考验。出 生率降低、人均寿命延长、环境恶化挑战、食品卫生安全、 紧张快速的工作节奏，人们健康意识、健康需求、健康期待 的不断提高，生命科学、信息科学、社会科学、环境科学的 快速发展，新型药物、新型仪器、新型方法的日新月异，以 及全球范围内医疗健康费用的普遍增长，等诸多因素，使健 康维护这项事业，从未像今天这样得到重视，也从未像今天 这样令人感到焦灼和紧迫。
健康养老项目运营方案
Deepen The Thinking Of International Cooperation On Health And Care For The Old
川流不息的人群热闹地挤在小小的骑 廊下， 或单独 一人， 或三三 两两。 有的低 头私语 ，有的 莞尔窃 笑，没 有大声 的喧哗 和吵闹 ，似乎 谁都不 愿破坏 平和的 气氛。 放眼长 长的一 条街道 ，逛街 的人都 好象在 做服装 秀，尤 其是那 些披红 戴绿穿 着入时 的少男 少女， 是中山 路上最 亮丽的 风景。
深化健康养老国际合作的思考
Deepen The Thinking Of International Cooperation On Health And Care For The Old
自1978年中国实施改革开放以来，经过中国政府、企业、医疗机构和全社会的不 断努力，中国健康与卫生事业的工作重点，已经逐步从基本的疾病预防与治疗，转 向预防、保健、治疗、康复等全健康领域，转向医学、社会、心理、环境等全纬度 维护，转向国有、社会和国际健康资本全方位融合的崭新阶段

独立半独立 单间套房
门诊健康咨询 餐饮娱乐等
租贷式、产权式 产权带租式
养老社区代表案例：美国CCRC社区
CCRC（continuing retirment community)中文翻译为：持 续性照顾退休社区 美国相对欧洲及其他发达国家而言，其老龄化程度较轻，与 中国当前的老龄化阶段较为接近。 美国ccrc社区采取自费的模式，依住民与其签定的契约內容， 提供各种型态的住屋、住民的服务和健康服务。
目标客户群的消费方式
“以租换租”的形式社区帮助老年人将原有住房出租，所得租金来支付老年人租住独立型老 年公寓的费用； “以旧换新”的形式即老年人的现有住房与老年公寓的住房进行交换，如果老年人去世之后， 收回公寓住宅再将原置换房折旧返还其子女。利用这些“差价养老”的方式，老年人不仅可 以实现人住，还能为自己或后代提供了一定的社会保障，可谓一举两得。 “倒按揭”在发达国家中是一种普遍的做法。退休后的老年夫妻买下或者用原有住宅交换老 年公寓中的住宅后，与银行与保险公司签订一份合同，在相关机构评估公寓价值和测算人均 寿命之后，银行与保险公司每月支付老年夫妻一定的生活费，直到其故世，届时，该住宅归 银行等处置。这种“倒按揭”的做法实际上还含有人寿保险的意义。
入住的是老年人。
养老院代表案例：日本医护型养老院
日本老年居住和服务设施分类详细，全面覆盖了各 类人群的需求。
小规模多功能服务站中，配备有日托 护理、上门服务、短期居住和长期居 住等老年人基本服务功能，面向所有 老年群体。
幼儿园与养老院结合
老年公寓代表案例：台湾老年公寓
台湾老年公寓
房屋样式 经营项目 运营方式
研究框架：
part1：养老地产概论 part2：市场研究 part3：产品打造 part4：发展前景分析 part5：风险评估