资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义-协会模拟题专项讲解-考试相关介绍

第03讲成本法的运用【考点4】成本法的运用一、要求掌握成本法的计算公式，以及利息等成本构成项目的计算。

教材一共三个地方涉及到成本法的利息及利润的计算问题：1.成本法利息和利润的计算基数基本上是一样的，只是利润的计算不一定都基于成本投入方法来计算2.虽然三种方法利息和利润计算原理基本上一样，但是三种方法下投入成本的计算内容和构成不一样，所以需要记住三个公式，别混淆。

3.以上所有方法，都是基于建设投入，加上利息及利润后，就等于建成后土地或者建构筑物的价值。

该等式的时间点是建筑物或土地建设完成的时间，因此所有投入都需要计算利息和利润。

只不过计算利息时，需要注意资本投入的时间及是否均衡投入，折算出计算的时间长短。

成本法计算出完工后的建筑物或者不动产的总价值后，考虑完工率或者成新率得到评估值，其中土地使用权价值，需要考虑年期修正和其他因素修正后得到评估值。

二、出题模式：综合题和选择题（一）综合题（掌握教材例题）【例1.综合题】（2018年协会机考模拟题）某资产评估机构对乙企业的一幢办公楼进行评估，评估基准日为2017年12月31日，采用重置成本法。

该办公楼由企业出资委托施工企业承建，建设工期1年，于2010年12月底建成并投入使用，建筑面积10 000平方米，经济使用年限50年，办公楼使用、维修和保养正常。

资产评估专业人员对该厂房的结构部分、装修部分和设备部分的状况进行了评判打分（满分100），分值分别为92、69、88，权重系数分别为85%、10%、5%。

按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为3 785万元，安装工程造价为705万元。

前期费用费率为2%，期间费用费率为5%，资金成本率为4.35%，利润率为5%。

要求：计算该办公楼的评估值。

『正确答案』（1）确定重置成本前期费用＝建安综合造价*2%＝（3 785＋705）*2%＝4490*2%＝89.8（万元）期间费用＝建安综合造价*5%＝4490*5%＝224.5（万元）（在题目没有说明的情况下，期间费用应该按照教材例题计算，即以建安综合造价和前期费用为基数。

资产评估师cpv《评估实务一》-讲义-不动产评估的收益法第04讲不动产评估的收益法（三）应用举例1.估价对象概况估价对象位于××市××区××街××大厦A座12层1206号，建成年代为1999年，用途为办公，评估对象总楼层为地上22层、地下3层，估价对象位于地上12层，建筑面积为139平方米。

（1）位置状况。

估价对象用地四至为：西至南礼士路，南至南礼士路46号，东至月坛南街甲1号院内，北至月坛北街。

（2）权益状况。

根据产权方提供的房屋所有权证（证号略），估价对象设计用途为办公。

地号（略），土地使用权类型为出让，土地使用期限自1999年7月28日起至2044年7月27日止，土地使用权面积为17557.0平方米。

估价对象在评估基准日未设定他项权利。

（3）实物状况。

根据评估人员现场勘查，建筑物的装修标准及设备设施情况如下：结构：评估对象为钢混结构。

外装修：评估对象外墙贴挂石材。

内装修：大厦大厅为石材地面及墙面，不锈钢框玻璃进户门，地砖地面，轻钢龙骨铝塑板吊顶。

建筑物基础、其他承重构件、墙体、屋面、楼地面、内外装修、门窗、上下水、照明、消防、中央空调等设施均正常使用。

设备设施：供水、供电，照明系统，防火分区消防自动喷淋系统，给排风系统等。

经评估人员现场勘查，目前评估对象建筑物地基和基础均未发现不均匀沉降；房屋承重构件和围护墙较好；地面较为平整；门窗启闭较为灵活；管道通畅、水卫设备齐全完好；建筑物维护使用状况好。

（4）基础设施状况。

评估对象宗地红线内基础设施状况达到“七通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热力、通燃气）。

通路：西临南礼士路，北临月坛北街；通电：接市政供电管网；通讯：接市政通讯网络；通上水：接市政供水管网；通下水：雨污分流排水，接地下市政管网；通热力：接市政供暖。

通燃气：接市政燃气。

2.评估计算过程（1）收集交易案例（略）。

第01讲前言一、题型及解题技巧题型有单选题、多选题和综合题单选题30个30分，多选题15个30分，综合题3个40分（1个10分、2个15分）。

多项选择题每题的备选项（5个选项）中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分。

综合题（1）要求有计算的，要求列出算式、计算步骤。

需按公式计算的，尽可能列出公式，至少要写出准确的计算式。

（2）题型预测分析一种是纯计算类的，另一种是分析加计算的。

注重评估中的职业判断，尤其是2009年后每年的题目在这方面都有体现。

二、习题班的教学目标与方法1.让大家清楚各章的重难点，并按照重要程度进行介绍，做到重点突出。

通过对近10年的考试试题分析，找出各章考试的重要知识点，并给出掌握的要求。

2.提高对综合题中职业判断方面的应试技巧，强化相关知识点。

3.通过历年经典考题和精编例题的讲解，让大家熟悉考试出题的模式和方向，提高大家对各章内容的掌握水平，解决基础班听懂了不会做题的问题。

基础班学习后不会做题的原因首先在于，基础知识掌握不够精确和熟练，同时不熟悉考试重点考核相关知识点的具体什么内容。

其次，对部分题目的解题步骤和方法不够熟练。

三、习题班的学习要求1.基础要求要按照基础班对重要知识点的掌握要求和知识体系，记住重要知识点的内容。

在此基础上再学习习题班。

2.学习方法要求尽量自己先做题，然后再听老师讲解，找出自己基础不足的地方。

同时要注意掌握解题的技巧和方法，提高解题的效率。

根据对各章重难点和次要考点的掌握要求，采取相应的策略来复习考试。

对偏重于死记硬背的考点务必要掌握清楚，保证不丢分。

同时部分死记硬背的考点还要注重理解，因为有的时候不直接考教材上的原文，通过案例形式给出考题。

熟练使用计算器，至少要会计算0.5的0.2次方这种指数函数。

3.学习质量要求关上书本能够记得住所有的知识点，重要知识点从基本内容到解题的技巧和步骤非常熟悉。

第01讲其他长期性资产评估第一部分重要考点第二部分次要考点一、长期待摊费用二、长期应收款三、生产性生物资产的评估方法一、要求掌握长期待摊费用、长期应收款、生产性生物资产的评估方法。

二、出题模式：单选题、多选题（一）单选题【例题1·单选题】甲企业拟进行股权转让，需对其股东全部权益价值进行评估。

采用资产基础法评估时，其长期待摊费用余额500万元。

其中，办公楼装修摊余费用200万元；租入固定资产改良支出费用发生总额600万元，摊余300万元。

租赁协议约定固定资产租入期10年，已租入4年。

由于办公楼装修费已在房屋建筑物评估中包含，则甲企业此项长期待摊费用评估值为（）万元。

A.360B.300C.200D.500『正确答案』A『答案解析』甲企业长期待摊费用的评估值＝600/10×6＝360（万元）【例题2·单选题】对于尚存资产或者权利的价值难以准确计算的费用，可按其（）计算评估值。

A.公允价值B.历史成本C.重置成本D.账面余额『正确答案』D『答案解析』对于尚存资产或者权利的价值难以准确计算的费用，可按其账面余额计算评估值。

【例题3·单选题】成本法下，生产性生物资产的评估价值为（）。

A.评估价值＝基准日重置价值（相关成本）-有形损耗B.评估价值＝基准日重置价值（相关成本）-无形损耗C.评估价值＝基准日重置价值（相关成本）-有形损耗-无形损耗D.评估价值＝基准日重置价值（相关成本）『正确答案』C『答案解析』成本法估算生产性生物资产价值是以按现时工价及生产水平，重新种植或饲养与被评估生物资产相类似的资产所需的成本费用减去各种损耗，作为被评估生物资产价值的方法。

【例题4·单选题】运用市场法估算生产性生物资产的价值，下列说法中不正确的是（）。

A.关键在于参照物的选择及调整系数的设置B.生产性生物资产参照物的选择，较一般非生物资产更加困难C.设置恰当的调整系数比较容易D.在选择好参照物以后，综合权衡参照物与待评生产性生物资产在各方面的差异，进而确定相应的调整系数『正确答案』C『答案解析』生产性生物资产绝大部分是非标准的，这增加了参照物选择的难度。

第05讲功能性贬值与经济性贬值（四）功能性贬值功能性贬值（D f）是由于无形磨损而引起资产价值的损失称为机器设备的功能性贬值。

设备的功能贬值主要体现在超额投资成本和超额运营成本两方面。

1.第Ⅰ种功能性贬值（超额投资成本）第I种功能性贬值反映在超额投资成本上，复原重置成本与更新重置成本之差即为第I种功能性贬值，也称为超额投资成本。

【教材例题3-9】某化工设备，1980年建造，建筑成本项目及原始造价成本如表3-11表3-11 原始成本表在评估基准日:（1）钢材价格上涨了23%，人工费上涨了39%，机械费上涨了17%，辅材现行市场合计为13328元，电机、阀等外购件现行市场价为16698元，假设利润、税金水平不变。

（2）由于制造工艺的进步，导致主材利用率提高，钢材的用量比过去节约了20%，人工工时和机械工时也分别节约15%和8%。

试计算该设备超额投资成本引起的功能性贬值。

『正确答案』（1）该化工设备的完全复原重置成本计算如表3-12。

表3-12（2）该设备的更新重置成本计算如表3-13表3-13（3）超额投资成本引起的功能性贬值超额投资成本引起的功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本=203 740-176 641=27 099（元）2.第Ⅱ种功能性贬值（运营性功能性贬值）计算超额运营成本引起的功能性贬值的步骤如下：（1）分析比较被评估机器设备的超额运营成本因素；（2）确定被评估设备的尚可使用寿命，计算每年的超额运营成本；（3）计算净超额运营成本；（4）确定折现率，计算超额运营成本的折现值。

【教材例题3-10】计算某电焊机超额运营成本引起的功能性贬值。

（1）分析比较被评估机器设备的超额运营成本因素：经分析比较，被评估的电焊机与新型电焊机相比，引起超额运营成本的因素主要为老产品的能耗比新产品高。

通过统计分析，按每天8小时工作，每年300个工作日，每台老电焊机比新电焊机多耗电6000度。

（2）确定被评估设备的尚可使用寿命，计算每年的超额运营成本：根据设备的现状，评估人员预计该电焊机尚可使用10年，如每度电按0.5元计算，则：每年的超额运营成本=6000 ×0.5 =3 000（元）（3）计算净超额运营成本：所得税按25%计算，则：税后每年净超额运营成本=税前超额运营成本×（1-所得税）=3000×（1-25%）=2 250（元）（4）确定折现率，计算超额运营成本的折现值：折现率为10%，10年的年金现值系数为6.145，则：净超额运营成本的折现值=净超额运营成本×年金折现系数＝2 250×6.145≈13 826（元）该电焊机由于超额运营成本引起的功能性贬值为13 826元。

第01讲概述、投资性房地产公允价值评估导言：本章介绍以财务报告为目的的评估，涉及投资性房地产、金融工具、企业合并对价分摊、资产减值多项会计核算业务。

考查客观题和主观题，预计分值在15分左右。

教材变化情况：18年第三节在19年移到第五节；18年第五节在19年移到第三节；细节表述变动。

第一节概述一、以财务报告为目的的评估及其作用（一）以财务报告为目的的评估的定义以财务报告为目的的评估，是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守相关法律法规、资产评估准则及企业会计准则或相关会计核算、披露要求，根据委托对以财务报告为目的所涉及各类资产和负债的公允价值或特定价值进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。

以财务报告为目的的评估是为会计的计量、核算及披露提供意见的一种专业服务。

根据编制报告的需求不同，评估对象也不同，但是这些评估对象通常来看是构成财务报告信息所需要的资产、负债和或有负债。

如资产减值测试的评估对象可能是具体的单项资产，也可能是资产组或者资产组组合。

投资性房地产公允价值评估对象是在投资性房地产科目核算的房地产资产，金融工具公允价值评估涉及的评估对象包括基础金融工具，如股票、债券等基础资产，也包括金融衍生工具，如互换、掉期等衍生品。

非同一主体控制下的企业合并行为，编制合并会计报表时，需要对被购买方的可辨认资产、负债及或有负债等进行公允价值评估，这时的评估对象是被购买方资产负债表内的资产、负债，以及可以量化的表外无形资产和或有负债。

（二）以财务报告为目的的评估的作用财务报告的目标是向财务报表的使用者提供最有意义的信息以支持其投资决策。

财务报告的主要当事方包括企业财务报表的编制人、审计师和财务报告使用者。

企业财务报表的编制人需要评估专家作为其工作人员或者聘请外部顾问进行评估；审计师可能依靠其公司的评估专家作为技术资源和审计过程的复核人。

因此财务报告强调以公允价值计量，为评估提供了机会。

具体作用体现在三方面：1.评估技术能够满足会计计量专业上的需求。

资产评估师cpv《评估实务一》-讲义-收益法主要评估参数的确定（2）第12讲收益法主要评估参数的确定6.投资投资主要包括后续地质勘查投资、固定资产投资、流动资金、土地使用权投资、其他长期投资等。

（1）后续地质勘查投资评估基准日后后续地质勘查投资，是指评估基准日后仍需要进行矿产地质勘查工作从而达到矿山建设条件所需要的投资。

评估实践中，一般依据勘查合同确定；也可以依据勘查方案或勘查施工设计中确定的勘查类型和勘查工程手段，按照现行预算定额或有关价格费用标准估算；也可以根据相应勘查阶段单位矿产资源储量勘查投资的统计数据，结合评估对象具体情况估算；也可以类比同地区、同类勘查项目的实际投资额确定。

（2）固定资产投资固定资产投资，是指矿山建设中建造和购置固定资产的经济活动。

固定资产投资额，是指矿山建设中建造和购置固定资产发生的全部费用支出。

评估实践中，固定资产投资额的确定方法，有直接法和间接法两种。

直接法，也称“分项估算法”，是直接参考评估对象所对应的企业会计报告、可行性研究报告或初步设计等资料，分固定资产项目分别确定。

利用企业会计报告资料确定固定资产投资额时，需要：首先，分析确定与矿业权评估收益口径一致的资产范围。

其次，确定纳入固定资产投资额估算范围的固定资产价值。

利用可行性研究报告或初步设计等资料确定固定资产投资额时，需要考虑①可行性研究报告或初步设计的时效性；②可行性研究报告或初步设计中，固定资产投资项目的构成及各项目的内涵，各项目的取值依据。

【教材例5－19】某煤矿采矿权评估，评估基准日为2010年12月31日，依据2008年12月编制的《可行性研究报告》。

矿井部分投资294515.37万元，其中，井巷工程70462.09万元、房屋建筑物39979.33万元、设备及安装工程121645.75万元、其他费用28162.83万元、预备费34265.37万元。

选煤厂投资25818.20万元，其中，房屋建筑物9685.10万元、设备及安装工程11365.26万元、其他费用2855.38万元，预备费1912.46万元。

第一部份重要考点一、长期股权投资评估二、股票投资的评估第二部份次要考点一、债券的估价掌握具有控制权股权的评估 (特点、评估结论确定以及特殊情形) 、缺乏控制权股权的评估 (特点、方法)、投资收益及增长率的估算。

知识点：几种特殊情形对具有控制权股权评估的影响名股实债被投资企业资不抵债被投资企业经营不独立名义上是以股权方式投资但实质上却签署了具有刚性兑付的保本约定。

名股实债的投资业务中，如约定利息由被投资方的原始股东以溢价收购的方式在期限届满时支付，而非由被投资企业支付，在评估核实过程中应特殊关注。

应判断其可实现性和风险，在特殊事项说明中充分披露。

对于评估基准日已收到但未确认收入的利息原则上应视同为预收账款评估。

当全资子公司净资产为负即资不抵债时，如果无关闭清算计划，则在子公司持续经营前提下，评估母公司持子公司股权价值时应考虑债权的影响。

如果计划对子公司清算，应考虑债权人公告、职工安置、税务清算等可能新增的或者有负债对评估值的影响，资产价值类型应选择清算价值而非市场价值。

评估基准日是否持续经营是重要的评估假设，对于待清算企业和持续经营企业会采用不同的评估方法，在评估报告中应充分披露。

当母公司为非投资性主体，且母子公司主营业务相同或者相近、或者存在较多关联交易、或者子公司经营活动彻底受制于母公司缺乏决策的独立性等情形下：采用合并报表口径评估母公司的股东权益价值。

股权价值评估确定评估范围及股权比例是评估难点之一评估对此通常需查阅章程约定了解具体原因，结合实际情况合理确定股权比例，并充分披露可能对评估结果造成的影响。

不能简单按出资协议约定比例计算。

收益法评估股东权益时可按股东实际可获红利比例计算。

但成本法评估通常按照股东持有的股分比例分配财产的规定即按股权比例确定。

对于有明确证据表明的股东独享权益，凡可在评估结果中体现的应单独列示，无法在评估结果中体现的应在特殊亊项说明中充分披露可能对评估结果造成的影响。

第01讲以财务报告为目的的评估第一部分重要考点一、合并对价分摊的评估二、资产减值的评估第二部分次要考点一、投资性房地产的公允价值确定二、金融工具确认和计量中的基本概念和分类第一部分重要考点一、要求掌握合并对价分摊的评估对象，评估流程和各个具体评估对象的主要评估方法。

资产减值测试主要掌握教材例题。

二、出题模式：选择题和综合题（一）综合题【例题1综合题】教材的资产减值测试的例题，请参见基础班课程。

【例题2综合题】华特科技有限公司以支付现金和发行股票的方式收购了非同一控制下的达因公司100%的权益。

收购对价包括：人民币30亿元，同时为收购所发行的股票面值1元，发行市场价格为4.5元，总发行份数为10亿股。

评估师分析达因公司的资产负债表，并经过调查，得知账面价值与评估价值不一致的事项（除非特别注明，货币单位均为人民币百万元）：（1）应收款项账面原值1000，坏账准备100，净值900。

评估时确定其回收风险损失率20%，审计机构确定的坏账准备为120。

（2）存货中库存的B材料以外其他材料账面价值和评估价值相等，B材料分两批购进，第一批购进时间为上年10月，购进1000吨，单价380000元/吨；第二批购进时间为本年4月，数量100吨，单价450000元/吨。

本年5月1日进行价值评估，经核实，去年购进的该材料尚存500吨，本年4月购的尚未使用。

公司对材料采用先进先出法核算发出存货成本。

（3）对于固定资产，评估师采用了重置成本法对其进行评估。

最终评估结果，固定资产评估增值人民币250。

（4）评估师经过分析，识别出的商标和客户关系两项无形资产，如果本公司不拥有该商标，将需要支付每年100万元使用费从其他公司获得该商标的使用权，该客户关系将在并购后给被并购的公司第一年带来预期现金流量为1000万元，以后每年递减l00万元，公司使用的投资报酬率为5%。

（5）长期借款中有200，尚未计提的利息，年利率为12%，没有计提的利息期限为6个月。

第03讲成本法的运用【考点4】成本法的运用一、要求掌握成本法的计算公式，以及利息等成本构成项目的计算。

教材一共三个地方涉及到成本法的利息及利润的计算问题：1.成本法利息和利润的计算基数基本上是一样的，只是利润的计算不一定都基于成本投入方法来计算2.虽然三种方法利息和利润计算原理基本上一样，但是三种方法下投入成本的计算内容和构成不一样，所以需要记住三个公式，别混淆。

3.以上所有方法，都是基于建设投入，加上利息及利润后，就等于建成后土地或者建构筑物的价值。

该等式的时间点是建筑物或土地建设完成的时间，因此所有投入都需要计算利息和利润。

只不过计算利息时，需要注意资本投入的时间及是否均衡投入，折算出计算的时间长短。

成本法计算出完工后的建筑物或者不动产的总价值后，考虑完工率或者成新率得到评估值，其中土地使用权价值，需要考虑年期修正和其他因素修正后得到评估值。

二、出题模式：综合题和选择题（一）综合题（掌握教材例题）【例1.综合题】（2018年协会机考模拟题）某资产评估机构对乙企业的一幢办公楼进行评估，评估基准日为2017年12月31日，采用重置成本法。

该办公楼由企业出资委托施工企业承建，建设工期1年，于2010年12月底建成并投入使用，建筑面积10 000平方米，经济使用年限50年，办公楼使用、维修和保养正常。

资产评估专业人员对该厂房的结构部分、装修部分和设备部分的状况进行了评判打分（满分100），分值分别为92、69、88，权重系数分别为85%、10%、5%。

按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为3 785万元，安装工程造价为705万元。

前期费用费率为2%，期间费用费率为5%，资金成本率为4.35%，利润率为5%。

要求：计算该办公楼的评估值。

『正确答案』（1）确定重置成本前期费用＝建安综合造价*2%＝（3 785＋705）*2%＝4490*2%＝89.8（万元）期间费用＝建安综合造价*5%＝4490*5%＝224.5（万元）（在题目没有说明的情况下，期间费用应该按照教材例题计算，即以建安综合造价和前期费用为基数。