OP023物业管理分承包方的控制.doc

1目的本程序规定了对本公司物业管理分承包方的要求，以有效控制分承包方的质量符合规定的要求。

2适用范围适用于外委的分承包方的评定。

3相关标准要素GB/T19002--ISO9002 4.64相关文件质量手册 4.6 采购控制5责任5.1机电工程部、物业管理部、沙河管理部、消防治安部负责对相关的分承包方进行资格审查，工作质量审查。

5.2管理者代表负责对分承包方进行质量评审。

5.3总经理负责批准分承包项目合同。

6实施程序6.1分承包方的资格6.1.1具备营业执照及相关行业资格证书。

6.1.2提供的服务能满足本公司管理和质量的要求。

6.1.3在达到质量要求的情况下，价格适宜。

6.2对分承包方的评审、认定6.2.1管理者代表负责组织机电工程部、物业管理部、沙河管理部、消防治安部等相关部门对分承包方的资格进行评审。

6.2.2按6.1的要求进行评审。

6.2.3管理者代表依据评审结果建立分承包方资格评审表。

经核准的分承包方纳入合格分承包清单中。

6.2.4批准后合格分承包方清单是限制性文件，机电工程部、沙河管理部、物业管理部、消防治安部必须在清单所列名单中选择分承包方，不得擅自变更，如需要变更，增加新的分承包方则应按6.1、6.2执行。

6.3合格分承包方清单的发放6.3.1批准后合格分承包方清单正本由经理部保存，副本加盖“受控”印章发给总经理、副总经理、管理者代表及相关部门。

6.4对分承包方年度评审6.4.1每年12月由管理者代表组织、机电部工程部、物业管理部、沙河管理部、消防治安部对分承包方进行年度评审，评审内容为分承包方过去一年的服务业绩。

评审结果写入分承包方资格评审表中的“工作评价”栏内。

6.4.2凡在评审中没有达到合同要求的取消合格分承包方的资格，并限期做出改进。

6.4.3对未能在限期内改进的分承包方，终止与其承包的项目。

6.4.4在作分承包方年度评审时，各部门可推荐新的分承包方，对新承包方应按6.1要求进行评审，结果写入“分承包方资格评审表”中的“调查结果”栏内。

物业分包管理制度第一章总则第一条为规范物业管理分包业务，提高服务质量，加强监督管理，保障居民权益，制定本物业分包管理制度。

第二条本物业分包管理制度适用于物业管理公司分包物业管理服务的情况，旨在建立健全物业管理分包制度，明确各方责任，确保物业管理工作顺利进行。

第三条物业管理分包按照法定程序进行招标，确定中标单位。

分包单位应具备相关资质及经验，承担相应责任，并按照招标合同履行管理服务。

第四条物业管理分包应遵循公开、公平、公正的原则，确保分包过程公开透明，遵循程序规范，不得出现违规行为。

第五条物业管理分包应明确双方权责义务，建立双方合作机制，明确履行各方责任，建立监督管理机制，做好服务质量评估工作。

第六条物业管理分包单位应严格遵守相关法律法规，保证服务质量，确保居民生活环境干净、整洁、安全。

第七条物业管理分包单位应按照合同履行管理服务，不得擅自变更服务内容，确保服务质量不降低，不损害居民利益。

第八条物业管理分包单位应建立完善的服务管理制度，确保服务规范化、标准化，提高服务效率，提升服务水平。

第二章分包流程第九条分包单位按照物业管理公司招标要求，参与招标投标工作，提交符合要求的资料，参与评标，确定中标单位。

第十条物业管理公司与中标单位签订管理服务合同，明确服务内容、服务期限、服务费用等事宜，双方签订正式合同。

第十一条物业管理公司与分包单位进行业务培训，确保分包单位了解管理要求、服务规范、应急处理等工作。

第十二条分包单位按照合同要求，准时到岗上班，做好管理服务工作，保障物业管理工作正常进行。

第十三条物业管理公司定期对分包单位进行考核评估，评估结果作为绩效考核的依据，提高服务质量，改善服务水平。

第三章管理责任第十四条物业管理公司应建立完善的监督管理体系，明确各部门责任，建立巡查、检查、考核等监督制度，加强对分包单位的监督管理。

第十五条物业管理公司负责对分包单位进行定期检查，发现问题及时处理，做到问题追踪、整改到位，确保问题不再出现。

分承包方的管理
与业主指定分包方的配合与服务
业主有权将工程中的某些分项、分部（如电梯安装等）发包给具有相应资质等级的分包商，总承包商配合业主及顾问公司进行有关资质的审定，并将批准的分包商纳入工程的总体管理中。

最好是采用招标方式进行评价和筛选，确定分包商后，应和总包签定以工程施工合同或协议，以此约束双方的责任和义务．
分承包方的评定及管理
严格履行合约要求，根据公司制定的工程分承包方的评定工作程序进行，评定管理流程如下：
对分包商进行资格预审，分包商应提交近五年的工程质量情况、工期完成情况、安全事故状况、资信情况等，从中择优发邀标函进行招标，邀标分包方进行投标报价，编制施工组织设计，由业主（顾问公司）和总包商共同进行评标，确定分包方后，分包方与总包商签定施工合同。

分包方进场之前必须和总承包商签定具有法律效应的工程合同，如果分包商为业主指定，该分包商还应和总包签定以工程施工合同或协议，以此约束双方的责任和义务．总承包商定期将业主审批的施工进度计划，通过定期工作例会，及时贯彻和传达到各专业分包，使之遵照执行．并通过总承包商的协调管理人员监督实施．
分包进场施工人员，必须符合合约要求及天津市有关用工的精神，不符合要求的人员，一经发现将劝其退场．加强对分包的安全教育，使安全意识建立在广泛的群众基础上，达到现场安全管理处在受控之中。

总承包商将对指定分包的工作质量、安全生产做出评价，并提供给监理和顾问公司，促使其工作质量不断提高。

我司（机电总承包商）将制定并及时下发分包管理手册及其它管理制度，使一些不了解内地特别是天津地区有关建筑施工的管理规定的分包方（例如：境外分包商）一进场就做到有章可循，凡是不遵守规定的就严格按规定办事，坚决处罚；一视同仁；使施工管理从一开始就处于有序的受控状态。

物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。

狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、园林绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动;广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。

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1.0 目的规范分供方的评审与管理工作,确保分供方的质量满足公司的要求。

2.0 范围适用于物业集团及所属各物业公司(管理处)对提供商品或服务的供应商的控制。

3.0 职责3.1 物业公司(管理处)负责人负责组织对分供方的评审与审批。

3.2 物业公司((来自:管理处)行政管理部负责组织相关部门对供应商进行调查、评审和相应档案的建立及管理,负责采购的实施。

3.3 全面质量管理办公室负责对分供方的评审过程和管理过程进行监控和审核。

4.0 工作内容4.1 分供方评审的范围4.1.1凡为公司采购有形产品时的供货商均为需要进行评审的分供方。

4.1.2凡为公司的管理服务工作提供服务的厂家、公司均为纳入评审范围的分供方(分承包方)。

4.2 分供方评审的原则4.2.1货比三家择优录取的原则。

4.2.2平等竞争,公正、公开、公平评审的原则。

4.2.3不以价格作为唯一选择条件的原则。

4.2.4至少选取三家分供方进行评审的原则。

4.3 分供方评审的内容4.3.1 评审分供方以下几方面的优劣:4.3.1.1质量、性能及其稳定性;4.3.1.2价格;4.3.1.3信誉-履约信誉与社会信誉度;4.3.1.4售后服务;4.3.1.5付款方式;4.3.1.6交货方式、交货周期;4.3.1.7公共关系;4.3.1.8品牌;4.3.1.9分供方内部运作状况。

分承包方质量控制管理办法范文一、引言承包方质量控制管理是在工程项目中非常重要的一项工作，能够有效地保证施工质量和工程进度。

为了达到良好的质量控制管理，制定一套科学合理的管理办法尤为关键。

本文将结合实际情况，对分承包方质量控制管理办法进行探讨和撰写。

二、目标和原则1. 目标：确保工程的质量，满足设计规范和合同要求，达到安全、健康、环保和经济的目标。

2. 原则：(1)将质量管理融入施工全过程，实现全员参与、全过程控制；(2)依据法律法规、规范和标准执行；(3)依靠技术手段，加强质量控制；(4)持续改进和提高。

三、组织管理1. 建立质量控制管理组织结构，包括质量控制部门和相关岗位职责。

2. 质量控制部门负责制定和执行质量控制计划，并进行监督和检查。

3. 相关岗位职责明确，包括质量控制员、工程师、技术员等具体职责。

四、质量控制流程1. 前期准备：(1)确保施工前的设计文件、材料、设备等符合要求并具备准备施工的条件；(2)组织开展施工前的技术交底和培训。

2. 施工过程：(1)保证施工过程中的各项工作按照设计文件和施工方案进行；(2)建立施工现场质量档案，记录施工的各项工作和质量检查结果；(3)对施工中出现的问题及时进行整改和验收，确保整改措施的有效性；(4)加强施工过程中的监督和检查，及时发现并排除质量问题。

3. 完工验收：(1)在施工完成后，组织相关人员进行质量验收；(2)验收合格后，出具质量评估报告，并进行档案保存。

五、质量控制措施1. 加强材料和设备的质量控制，确保入场材料和设备符合要求，并进行记录和检查。

2. 设置质量检查点，对施工过程中的关键节点进行检查和记录。

3. 安排专人进行质量检查，制定检查计划和检查内容，及时发现问题并及时采取整改措施。

4. 强化质量安全教育培训，提高施工人员的质量意识和安全意识。

5. 加强工艺和技术控制，确保施工工艺和施工质量符合要求。

6. 建立质量管理台账，记录质量问题和整改情况，及时分析和改进。

业务分包控制程序1 目的保证分包业务质量满足服务要求。

2 适用范围适用于xx物业管理公司分包项目的管理。

3 职责3.1公司总经理：负责大型分包项目的审批。

3.2品质部：负责对分包业务的检查。

3.3各部门（各岗位）：负责分包业务的实施及监督。

4 工作程序4.1物业管理的分包项目主要有：园林绿化、公共设施维修、房屋本体维修、机电设备保养和维修、清洁卫生（包括垃圾清运）、水池清洗、消杀等。

4.2分包商的控制4.2.1要求a.必须具有承担分包业务的资质或证明材料。

b.与分包业务对口，有一定的实践经验及较好的信誉。

c.能保证达到质量要求和标准。

d.能承担相应的经济责任。

4.2.2各部门（各管理处）可以提出合格分包商建议，公司经理按《分包商评审报告》调查并评审，报公司总经理审批。

4.2.3当分包业务在名单中无合格分包商供选择时，各部门（各管理处）可另行选择至少两家分包商报管理处评审。

但分包业务同时具备下述条件的，对新选的分包商可不形成《分包商评审报告》。

a.不影响服务质量、人身和财产安全的；b.单次分包业务在2000元以下（含2000元）的。

4.2.4如分包商在项目实施过程中不符合要求，各部门（各管理处）应责令其整改直至合格。

若影响到物业管理服务质量发生严重不合格时，则应立即撤换分包商，并报告公司经理取消该合格分包商资格，形成新名单发放到各部门（各管理处）。

4.2.5公司经理每年年底组织对长期合作的分包商进行复审，由各部门（各管理处）负责人填写《分包商年度复审报告》，复审内容包括：服务质量、技术水平、服务态度、价格水平等；公司经理审核汇总后，填写《分包商年度复审汇总报告》，交公司总经理审批，不合格者取消资格。

公司经理年底整理形成《年度合格供应（分包）商名单》，交公司总经理审批后下发到各部门（各管理处）。

4.3分包过程控制4.3.1申报审批4.3.1.1由各部门（各管理处）从合格分包商中选择专业对口的单位作出施工方案及预算，填写《工程项目审批单》报公司经理任审核，报公司总经理审批。

对物业分承包商管理的控制1.目的:强化管理,以优质的服务质量,热诚地为住户提供周到满意的服务。

2.适用范围:适用于本公司对物业分承包商的管理。

3.引用文件:3.1质量手册第4.6、4.10、4.13章3.2 ISO9002标准第4.6、4.10、4.13章4.职责:4.1由工程维修部、保安服务部共同负责物业分承包商的筛选,并由副总经理审核。

4.1.1经副总经理审核后报总经理审批,工程维修部履行合同的签定、工程验收交付等职责。

4.2由工程维修部负责道路、绿化、日常维修、供暖、建筑、给排水、电梯维护等分承包项目分承包商选择、评估及日常管理监督、竣工验收。

4.3保安服务部负责保洁项目分承包商的选择、控制及日常的监督。

5.工作程序:5.1选择分承包商的要求:5.1.1具备承担分承包业务的资质。

5.1.2与分承包业务专业对口,且有一定的实践年限。

5.1.3对所分承包的业务,能达到质量要求与行业技术标准。

5.1.4对所承担的分承包业务,质量达不到要求或技术水平达不到标准,要承担经济责任。

5.1.5工程维修部(或保安服务部)对分承包商进行选择、评估,并填写《分承包商评审报告》,报副总经理审批后,列入《合格分承包商名单》。

5.2项目分承包前,由工程维修部或保安服务部对分承包项目按合对物业分承包商管理的控制同文本规定的工作目标报副总经理审核后,报总经理审批同意后，工程维修部或保安服务部从合格分承包商中选择专业对口的单位签约。

5.3对分承包业务的控制:5.3.1对所要分承包的业务,必须与分承包商签订分承包合同,分承包合同应清楚地明确双方的权利与义务,分承包的范围、工作内容、质量标准要求、应负的责任,有特殊要求的应注明。

5.3.2分承包合同中,应明确对分承包商不能履行合同条款或分承包质量达不到要求时处罚条例,乃至解除合同的条款。

5.3.3各类分承包业务,必须按一定比例分期付款,待检查验收符合质量技术要求后予以支付。

5.3.4对各类大型装修、道路、绿化、建筑物、给排水分承包业务的分承包商开工前,要求分承包商提供施工方案、工程预算,经过工程维修部审核符合要求,领取施工许可证后,方可施工。

物业管理公司分包方控制工作程序1. 引言物业管理公司与分包方之间的合作非常重要。

为了确保项目的顺利进行和高质量的交付，物业管理公司需要与分包方建立一套有效的工作程序来控制分包方的工作。

本文档旨在详细描述物业管理公司分包方控制工作的程序和要求。

2. 参与方以下是本程序中所涉及的参与方：•物业管理公司（以下简称“公司”）•分包方（以下简称“分包方”）3. 分包方的资格要求为确保合作的效果，公司在选择分包方时应满足以下资格要求：•公司应对分包方进行背景调查，包括其注册资料、业务经验及专业能力等。

•分包方应具备相应的人员、设备和技术能力来完成所分包的工作。

•分包方应对相关法律法规、安全规范和业界标准有清晰的了解和合规能力。

•分包方应具备良好的信誉和口碑。

4. 合同与协议在开始合作之前，公司应与分包方签订合同或协议，明确双方的权益和责任。

•合同或协议应详细描述分包方的工作范围和要求。

•合同或协议应明确双方的工作期限和交付要求。

•合同或协议应明确双方的费用结算方式和付款条件。

5. 分包方工作计划分包方应根据合同或协议制定工作计划，并向公司提交以供审批。

•工作计划应明确列出各项工作任务和工作时间安排。

•工作计划应衔接公司的整体项目计划，确保分包方的工作与项目其他部分协调一致。

6. 分包方工作监督与管理公司应建立有效的工作监督体系，确保分包方的工作按照要求进行。

•公司应指定专人负责对分包方工作进行监督和管理。

•公司应制定监督和管理的具体流程和要求，确保监督的全面性和准确性。

•公司应定期对分包方的工作进行检查和评估，及时发现和解决问题。

7. 分包方工作质量控制公司应对分包方的工作质量进行控制和评估，以确保项目交付的质量。

•公司应制定工作质量控制的标准和要求，并与分包方共享。

•公司应对分包方的工作进行抽检和评估，并记录评估结果。

•公司应与分包方及时沟通和解决工作质量问题，确保问题得到及时解决和改进。

8. 变更管理在项目进行过程中，如果需要对分包方的工作进行变更，需要遵循以下程序：•变更需求应以书面形式提出，并详细说明变更的原因和要求。

物业管理机构承包商管理制度1. 引言物业管理机构承包商管理制度旨在规范和管理承包商在物业管理过程中的行为，以确保物业的有效运营和维护。

2. 范围本制度适用于物业管理机构与承包商之间的合作关系，并涵盖以下方面：- 承包商的资格要求- 合同的签订与管理- 工作进展的监督与评估- 质量控制- 安全与环境保护- 支付与结算- 投诉处理- 制度的监督与更新3. 承包商的资格要求物业管理机构将根据业务需要和承包商的能力要求，制定合理的资格要求。

承包商必须满足以下标准：- 具备相应的注册和许可证书- 具有丰富的从业经验和技能- 持有适用的保险和责任险- 具备良好的声誉和口碑物业管理机构将定期对承包商的资格进行审查和评估，并有权对不符合要求的承包商进行解约处理。

4. 合同的签订与管理物业管理机构将与承包商签订详细的合同，明确双方的权利和义务。

合同内容应包括但不限于以下方面：- 服务范围和标准- 工作时间和工作进度- 人员配置和培训要求- 支付条款和结算方式- 违约责任和争议解决方式物业管理机构将监督合同的履行情况，并及时处理合同纠纷或违约事件。

5. 工作进展的监督与评估物业管理机构将定期对承包商的工作进展进行监督与评估，以确保工作按照合同约定和质量要求进行。

监督与评估的方式包括但不限于：- 现场巡查和抽样检查- 问题反馈和整改要求- 客户满意度调查物业管理机构将根据评估结果，对承包商的绩效进行评价，并采取相应的奖惩措施。

6. 质量控制物业管理机构要求承包商在提供服务过程中始终保持高质量标准。

为此，物业管理机构将：- 制定质量标准和工作规范，并与承包商共享- 进行工作合格率抽查- 定期开展培训和技术交流活动物业管理机构将及时纠正承包商在工作中存在的质量问题，并引导其改进和提升。

7. 安全与环境保护承包商在工作过程中必须遵守相关的安全和环境保护法规，确保工作场所的安全和环境的卫生。

物业管理机构将：- 提供安全培训和指导- 定期进行安全检查和风险评估- 督促承包商采取必要的安全措施- 对违规行为进行惩处和整改8. 支付与结算物业管理机构将按照合同约定和工作量进行支付与结算。

物业工程分包商管理制度第一章总则第一条为了规范物业工程项目中分包商的管理，提高施工质量，确保施工安全，维护业主的合法权益，制定本管理制度。

第二条本管理制度适用于物业工程项目中的分包商管理，物业管理公司及其相关工作人员应遵守本管理制度。

第三条物业管理公司应根据实际情况对分包商进行分类管理，并对不同类别的分包商设置不同的管理要求。

第四条物业管理公司应建立健全的分包商管理制度，落实各项管理措施并定期进行检查。

第五条物业管理公司应对分包商进行定期评估，及时发现问题并采取相应措施。

第六条物业管理公司应建立分包商黑名单制度，对屡次违规或质量不合格的分包商予以警告、罚款或取消资格。

第七条分包商应遵守国家相关法律法规及施工规范，保证施工质量和安全。

第八条分包商应配备具备相应资质和专业技术的施工人员，确保项目施工的顺利进行。

第九条分包商应签订正式合同，并按照合同约定的内容和工期完成施工任务。

第二章分包商管理流程第十条物业管理公司应在物业工程项目开工前对分包商进行审查，包括资质、施工经验、信誉等方面的考察。

第十一条物业管理公司应与分包商签订正式合同，并约定工程质量、安全、进度等各项要求。

第十二条物业管理公司应对分包商的施工现场进行定期巡查，发现问题及时处理。

第十三条物业管理公司应对分包商的施工进度、质量等进行跟踪检查，确保项目能够如期完工。

第十四条物业管理公司应对项目的竣工验收工作进行监督，并要求分包商配合完成验收工作。

第十五条物业管理公司应对分包商的施工绩效进行评估，制定相应的奖惩措施。

第十六条物业管理公司应对分包商违规行为严肃处理，并通过内部及外部途径发布有关信息。

第十七条物业管理公司应建立完善的物业工程项目档案，保存相关材料和记录，以备查证。

第三章分包商管理制度第十八条物业管理公司应建立健全的分包商管理流程，包括审查、签约、监督、评估等环节。

第十九条物业管理公司应定期对分包商进行培训，提高其施工水平和服务意识。