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规划楼盘项目S优势1、文化氛围XX位于目前赤手可热的柳州市城中区河东片区，坐落在文昌路与学院路交汇处的东北侧，项目规划本身配套有中型幼儿园，完全能满足广大业主小孩上幼儿园的需求，幼儿园小班教育让每个孩子都能享受高质量的幼儿教育，同时高薪聘请专业教师做耐心教授，让户主放心。
并且规划局规划在项目的东面建设一所占地约60亩的小学，据我们向有关部门了解，这所小学极有可能是湾塘小学的河东分校。
中学现在离我们最近的是位于人民医院旁的16中，距离本项目仅800米远。
目前柳州市的学区划分是一年一划的，等项目建成XX的学区资格有望由相关教育部门划分。
2、生活配套XX小区内生活配套设施完备。
计划引进生活超市、美容美发、社区诊所、通信类营业厅、银行网点、网吧、书店等，充分满足社区居民生活和城市发展的各种需求。
社区泳池和分布于小区各组团的健身设施也满足了社区居民对健康生活的追求。
3、品质楼盘户型多样让购买者有多重选择，所有建筑元素将汇聚国内外顶级建筑师多年来的建筑精华设计理念，公摊低、私密性好、亲地性高、噪音低和干扰少等多重特点4、交通状况XX门口设有快速公交以外，楼盘附近就有62、64、69、70等公交车，可以让你到达柳州市的任何一个片区。
本项目现在所处的地段，乘车到市中心仅用10分钟，开车仅用5分钟。
区域内，除了XX楼盘以外，还有多达数千亩的规划居住用地。
随着小区及周边的楼盘的陆续交付，将有上十万居民居住在此地，公交公司作为一个盈利的公司，考虑到此区域的需要，在公交车的频次及末班车的时间上做出相应的调整。
在柳州市公布的规划道路网络中，轨道交通在本区域内设立多个站点和换乘点，可见柳州政府对项目所在区域交通事业发展的重视程度。
5、社区环境及景观社区规划建设人工湖，再配合社区后院的被茂密的植被所覆盖的山峰，让业主日后居住能亲近湖景山景，园内还建造有亲水平台、情趣水景、碧波亭、月光桥等具有浓郁中国园林色彩的湖景园林景观，环境极其优美。
目录第一部分项目总论 (3)1.1项目背景 (3)1.1.1项目所在区域概况 (3)1.1.2柳州经济发展 (3)1.1.3区位优势 (3)1.2开发商及项目介绍 (4)1.2.1 开发商基本概况 (4)1.2.2项目情况 (4)1.2.3关于项目 (5)1.3项目区域情况 (6)1.3.1 项目地址 (6)1.3.2 项目概况 (6)1.4.1地块现状 (7)1.4.2 项目价格 (7)1.4.3 项目具体参数 (7)1.4.4 项目周边配套 (8)第二部分：市场研究 (8)2.1宏观环境分析 (8)2.1.1柳州经济现状 (8)2.1.2柳州经济发展趋势 (8)2.2柳州房地产市场分析 (9)2.2.1柳州房地产市场总体态势 (9)2.2.2 柳州市房地产的发展趋势 (10)2.2.3柳州房地产市场供求分析 (10)2.3房地产市场价格分析 (11)2.3.1柳州房价态势 (11)2.4房地产市场空置简析 (11)2.5近年来柳州以及全国房产市场态势 (11)2.5.1全国房地产市场趋势 (11)2.5.2柳州房地产市场趋势 (12)第三部分板块市场分析 (13)3.1产品成长情况 (13)3.1.1区域内供应产品特征 (13)3.1.2产品最新价格趋势 (14)3.1.3区域市场目标客层研究 (14)3.2项目SWOT分析 (14)第四部分项目开发方案 (17)4.1项目开发情况 (17)4.2项目营销以及销售价格情况 (17)4.2.1项目营销方式 (17)4.2.2项目营销手段 (18)4.2.3项目户型及价格 (19)4.2.3竞争着营销手段 (20)第五部分，地块市场定位与可行性分析 (21)5.1地块市场定位 (21)5.1.1项目定位 (21)5.2项目可行性分析 (23)5.2.1项目分析 (23)第六部分综合评价 (24)6.1销售评价 (24)6.2项目评价 (25)第七部分研究结论与项目总结 (26)7.1项目研究 (26)7.2结论 (26)第一部分项目总论1.1项目背景1.1.1项目所在区域概况柳州市位于广西壮族自治区的中北部。
经典社区
在柳州，阳光100 是高尚社区的代名词。
品牌的良好口碑源自阳光100 与众不同的
产品，以及被时间所证明的产品价值。
柳州是一个工业城市，当地大型企业的外国专家在选择住所的时候，一眼就相中了阳
光100 经典时代小区；柳州的许多绘画大赛、摄影大赛都挑选在这个社区里举行；凭
借品牌的美誉度，阳光100 的新项目不断创造新的市场记录……一个经典小区成就了
一个城市的人居典范，也激励着阳光100 不断的创新。
项目概况
■阳光100进军三线城市的先锋个案，融
合高档公寓、TOWNHOUSE、工作、购物、休
闲为一体，位于柳州高新开发区，毗邻柳江，
首倡“国际主义·新式住宅”
■国际化的建筑设计，完善的配套设施、
和谐自然的人文氛围，带给柳州最富个性的
文化魅力，打造柳州新城市中心国际人文综
合社区。
建筑经典，具有百年典藏的历史价
值
■设计风格简洁、流畅、大气，设计大师以先进的国际化人居理念，结合极具人性化的建筑规划和通透的内部空间，倾力打造出柳州建筑的领先之作
■总建筑面积为16.4万平米，2001年开工，2007年全部完工。
目录第一章市场分析 (5)一、宏观环境因素分析 51.1柳州经济现状及发展趋向分析 (5)二、柳州房地产市场分析72.1柳州市房地产现状及趋向分析 (7)2.2柳州房地产市场供求分析 (9)2.3房地产市场价格分析 (10)2.4房地产市场空置简析 (12)2.5各区房地产市场特点及趋势 (12)三、项目提案的原则及思路16四、商用物业发展的要点分析174.1商用物业的类型 (17)4.2商用物业的特征 (18)五、广州商用物业的发展轨迹21六、柳州市商业环境分析236.1商业布局总体分布 (23)6.2主要商业物业竞争格局分析 (24)6.3 2001年-2002年柳州市商用物业销售市场的简析 (25)6.4现阶段商用物业销售市场的总结 (28)6.5商用物业市场的发展趋势分析 (29)6.6商用物业市场存在的现实问题 (30)七、柳州商业经营及市民消费行为分析337.1柳州商业经营及主要商业项目销售额分析 (33)7.2居民收入水平和消费结构分析 (35)7.3柳州市民消费心理分析 (38)7.4主要商业地段经营者分析 (43)八、针对性的区域商情调查468.1调查目的 (46)8.2五星商圈主要街区功能分析 (46)⑴龙城路街区功能分析 (46)⑵解放路街区功能分析 (47)⑶文惠路街区功能分析 (49)8.3五星商圈主要商场经营分析 (50)8.4近期同区规划的影响 (54)九、客户群体分析569.1目标客户群体 (56)9.2目标客户群的需求分析 (57)第二章项目分析 (58)一、地理位置 58二、项目规模 59三、项目现状 59四、项目的资源整合604.1与城市规划前景的整合 (60)4.2与商业发展最高经营业态的整合 (61)4.3与商业经营功能的整合 (62)4.4与步行街文化的整合 (62)4.5与旅游资源的整合 (63)4.6与电子商务资源的整合 (63)4.7与事件营销策略的整合 (63)五、项目SWOT分析655.1总表 (65)5.2项目优势分析（S） (66)5.3项目劣势分析（W） (69)5.4项目机会分析（O） (71)5.5项目威胁分析（T） (74)第三章竞争对手分析 (76)一、概述 762.1区位因素（商圈因素） (77)2.2产品因素（规模因素） (78)2.3经营因素（经营定位） (79)三、主要的竞争对手分析803.1五星商业街 (80)3.2蓝色港湾 (82)3.3谷埠街国际商城 (83)3.4新时代商业港 (84)3.5温州商贸城 (85)3.6润和.时代广场 (87)第四章项目定位 (88)一、项目市场定位881.1 市场定位理念 (88)1.2市场定位： (88)二、项目形象定位892.1形象主题定位： (89)2.2支持点： (89)2.3 项目名称建议 (89)三、项目功能定位903.1商场1-4层的区位划分 (90)3.2商场的商品定位及功能定位 (91)3.4功能定位 (92)四、商场目标客户定位934.1租赁使用商场的目标群分析 (93)4.2商场的目标消费群分析 (93)4.3商场的目标投资经营者分析 (95)第五章整体规划建议 (97)一、项目总体规划思路971.1 MALL的概念 (97)1.2建立具有中国特色的MALL (98)二、建筑风格建议992.1大厦建筑设计建议 (99)2.2具体建议 (99)三、环境设计建议1013.1花的海洋 (101)3.2动态园林休闲区 (102)3.3音乐无限 (102)3.4艺术之都 (102)四、设施配套建议1034.1商用项目的主要配套 (103)4.2规划配套设施的原则建议 (103)4.3具体配套建议 (104)五、商铺间隔建议1055.1大、小商铺间隔的对比分析 (105)5.2相关建议 (106)5.3商铺间隔具体建议： (107)六、物业管理/商业管理建议1096.1物业管理提前介入的工作 (109)6.2商业管理提前介入的工作 (110)七、商场其他规划建议1117.1人流引导 (111)7.2交通组织 (111)7.3物流输送 (112)7.4辅助性服务设施 (113)八、住宅部分规划建议1148.1指导原则 (114)8.2具体建议 (118)第六章总体营销推广方案 (119)一、总体推广战略思路119二、营销策略 1212.1总体营销思路 (121)2.2总体策划思路分析 (122)三、主题宣传推广策略1263.1成立商业管理公司，同时制定招商政策 (126)3.2“利润分成”计划 (127)3.3“购铺易”计划 (128)四、事件营销策略129五、销售现场的包装策略1305.1销售环境的整体包装设计 (130)5.2销售中心的设计和布置 (131)5.3展示未来经营空间 (133)六、项目定价策略1356.2商场销售价格建议 (136)6.3住宅部分价格建议 (136)七、招商策略 1377.1策略一：提前介入制定招商政策 (137)7.2策略二：有意识选择商户 (139)7.3策略三：经营商品类别与商场定为一致 (141)八、营销推广实施建议1428.1销售条件及销售时机 (142)8.2分阶段销售总体战略 (143)8.3销售实施计划 (144)8.4销售控制计划 (148)8.5销售促进计划的主要操作细则 (150)8.6宣传推广策略 (152)8.7媒体组合宣传重点 (154)8.8销售人员培训 (157)结语 (159)第一章市场分析一、宏观环境因素分析1.1柳州经济现状及发展趋向分析改革开放以来，柳州市先后被国家确定为“科技兴市”、“优化资本结构”、“技术创新”和“信息化”试点城市，多次荣获“全国卫生城”、“全国环境综合整治优秀城市”以及“广西文明城市”等称号。
柳州市房地产项目市场发展现状引言柳州市位于中国广西壮族自治区，是该地区的重要城市之一。
过去几年里，柳州市的房地产市场经历了快速和持续的发展。
本文将对柳州市房地产项目市场的现状进行分析，并探讨其发展前景。
市场概况柳州市房地产市场是该市经济发展的重要推动力量。
根据统计数据，截至2021年底，柳州市共有房地产项目超过500个，涵盖住宅、商业及办公楼等多个领域。
这些项目覆盖了柳州市各个地区，满足了不同居民和企业的需求。
房价走势柳州市住宅市场的房价呈现稳步上涨的趋势。
过去几年，随着柳州市经济的快速发展和人口的增加，住宅需求量逐渐加大，房价也相应上涨。
截至2021年底，柳州市的住宅平均售价达到每平方米1.2万元人民币，较前一年上涨了约8%。
供应和需求柳州市住宅市场的供需关系较为平衡。
市场上有多个房地产开发商提供各类住宅项目，包括公寓、别墅等。
与此同时，柳州市的人口持续增加，居民需求也在增长。
尽管疫情的影响，市场上的住宅销售仍保持相对稳定。
商业与办公市场除了住宅市场，柳州市的商业与办公市场也经历了快速发展。
柳州市的商业市场日益繁荣。
大型商业综合体如购物中心、超市、商场等在柳州市的各个区域涌现。
这些商业综合体中汇聚了国内外品牌，吸引了大量消费者到访和购物。
商业市场的发展也带动了周边地区的经济增长，提供了更多就业机会。
办公市场随着柳州市经济的飞速发展，办公市场的需求也逐渐增加。
柳州市的办公楼项目相继建成，满足了不同企业的办公需求。
尤其是在金融、高科技等行业，越来越多的企业选择在柳州市设立办公室，进一步促进了市场的发展。
发展前景柳州市的房地产项目市场发展前景广阔。
首先，柳州市地理位置优越，交通便利，与其他国内外城市的联系紧密，有利于吸引更多投资者和购房者。
其次，柳州市的经济增长速度快，人口规模大，市场潜力巨大。
最后，政府对房地产市场的政策支持力度大，为市场的发展提供了稳定的保障。
然而，柳州市房地产项目市场也面临一些挑战。
柳州楼盘调研报告柳州市作为广西自治区的地级市，经济发展迅速，人口稠密，房地产市场呈现出蓬勃发展的态势。
本调研报告将对柳州市的楼盘进行调研，分析市场需求和供应情况，提出一些建议。
一、市场需求情况调研通过对柳州市的人口结构和经济发展水平进行调查后发现，柳州市人口数量较大，年轻人群较多，并且人均收入逐年增加。
这些因素对于楼市需求产生了积极影响。
我们发现，柳州市的楼盘需求主要分为两大类：一是购房需求，包括刚需购房和投资购房；二是租房需求，包括刚需租房和投资租房。
购房需求主要由年轻家庭和投资客户带动，他们购房的目的是满足居住需求，同时也看好柳州市的房地产投资前景。
租房需求则主要由年轻白领和外来务工人员带动，他们的租房需求主要是为了就业和生活方便。
二、楼盘供应情况调研针对柳州市的楼盘供应情况，我们调研了市区的新楼盘和二手楼盘。
我们发现，柳州市目前的楼盘供应相对充足，尤其是在市区核心地段和新开发区域。
新楼盘数量较多，户型种类丰富，满足了不同人群的需求。
从楼盘类型来看，柳州市的楼盘类型主要分为住宅楼、商业楼和写字楼。
住宅楼主要满足居民的居住需求，其中多为小高层或多层住宅，户型主要有一居室、两居室和三居室。
商业楼主要集中在商业中心地带，用于办公和商业经营。
写字楼则提供了办公场所，多用于公司的办公或企业的注册地址。
同时，我们也发现一些问题。
部分楼盘价格较高，超过了普通购房者的承受范围，尤其是市区核心地段的楼盘。
此外，一些老旧楼盘维护状况较差，需要进行整修和改造。
这些问题需要引起开发商和政府的重视。
三、改进建议为了满足柳州市不同居民的楼盘需求，我们提出以下几点建议：1. 优化楼盘规划：开发商在设计楼盘时，应考虑到购房者的需求，尤其是中等收入家庭的购房需求。
提供一些适宜的户型和价格合理的住宅，让更多的居民能够购得起属于自己的房子。
2. 加强老旧楼盘改造：对于老旧楼盘，应加强维护和改造工作，提升其品质和安全性。
政府可以出台相关政策，鼓励开发商进行楼盘改造，使老旧楼盘焕发新生。
柳州地王国际财富中心项目介绍项目总体介绍柳州地王国际财富中心被列为广西壮族自治区重点项目和柳州“十大重点工程”之一，其位于柳州市中心半岛中央，广场路与八一路交汇处，将建设集国际5A甲级写字楼、超五星级酒店、超级SHOPPING-MALL等为一体的西南第一大CBD城市综合体。
柳州地王国际财富中心的总建筑面积80万平方米，用地面积7万平方米，拥有4000个机动车停车位，总投资约42亿元人民币。
于2009年3月28日举行开工奠基仪式，计划5年内建成。
项目分为两期进行开发建设，一期包含地标塔楼和商业中心，二期将建设成长型企业的创业基地。
其中地标塔楼高303米，72层，定位为国际5A甲级写字楼，拥有超五星级酒店，建成后将超越目前的广西第一高楼南宁地王，成为柳州最醒目的城市地标。
柳州地王国际财富中心打破了“柳州没有国际5A级写字楼”的尴尬局面，标志着柳州迈向商务国际化时代，必将成为柳州中心区域一个不可复制的高档中央商务区！项目一期工程中的商业中心主体结构于2011年1月26日顺利封顶，商业中心建筑面积10.9万平方米，共8层（其中地下2层、地上6层）商业中心建筑面积10.9万，共8层，集百货、超市、影院等多钟经营业态于一体，建成后将成为柳州市首个大型SHOPPING-MALL。
公交系统：1路、3路、10路、26路、30路、50路、58路、59路、60路、78路、80路、90路等30条公交线路，遍布城市每个角落。
路网系统：柳江大桥、红光大桥和文昌大桥三桥轴线交汇，三中路、北站路、解放北路、广场路、广雅路、八一路交错纵横，与地王息息相通市政：建委、民政局、人民广场，文化艺术中心、柳州博物馆、柳侯公园等学校：二中、三中、十五中、景行小学、公园小学等银行：建行、农行、交行、工行、柳州银行、邮局等医院：中医院、妇幼保健院等。
柳州房地产住宅类物业市场3月月报—— 总纲 ——一、宏观运行背景1、政策法规及市场动态二、土地市场2.1、土地市场总体情况分析2.2、土地供应分析2.3、土地成交分析三、各区域住宅类物业市场3.1本月住宅类物业市场销售特征3.2、 各区住宅类物业销售情况3.3、各区住宅类物业销售排行3.4、 柳州3月各楼盘折扣促销活动一览四、柳州楼市4月加推项目预告简介一、宏观运行背景3月出台的政策法规一揽时间市场动态颁布部门主要内容及影响3.5. 首套房贷利率重现打折优惠四大行座谈会随着未来流动性宽松格局进一步确立，首套房贷8.5折优惠利率将重现市场3.9. 楼市调控不再出新招住建部“限购令”短期内不会有所微调和放松。
对于今年的房地产宏观调控政策楼市调控不会再出新招，但也绝对不会放松3.21. 开发商调容积率须经媒体公示住建部明确提出土地在出让后，除城乡规划修改等4类政府或政策性因素外，不得调整容积率。
调整时，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序，应通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求意见3.23. 适时扩大房产税试点范围国务院加快财税体制改革，稳步扩大营业税改征增值税试点行业和地区范围，适时扩大房产税试点范围；深化金融体制改革，积极培育面向小型微型企业和“三农”的小型金融机构……3.27. 小产权房不合法不予确权登记发证国土资源部小产权房不合法，要试点清理，并责成相关部门查处“天价”小产权房。
3.29. 继续搞好房地产调控促进房价合理回归国务院要严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。
二、土地市场2.1 3月土地市场总体运行情况2.1.1、供应量分析据柳州国土储备中心2012年3月份柳州市挂牌出让土地共计10宗，出让面积共计338134.8㎡（合约507.21亩），相比柳州1月柳州共推出4宗地块，成交1宗地块，河西3宗地块流拍。
相对于1、2月份，10宗商住用地的供应量增加60%。
柳州一地块竞拍前的评估分析香港亚美控股集团有限公司2013.11.8柳州一地块竞拍前的评估分析一．地块竞拍的基本数据1.地块建设净用地面积92590.81平方米（合138.89亩）。
2.地块使用性质为居住、商业、办公用地。
3.容积率为2.9，建筑密度25%，绿化率30%。
4.商业、办公建筑面积占总建筑面积的35%。
5.建筑高度不超过100米。
6.地块内建筑面积90平方米以下户型住宅总建筑面积比例不得少于地块内项目住宅总建筑面积的50%。
二．地块优劣分析（一）优势：1.位置：处于东环大道南段，离河东新区中心1.5公里。
距万达广场1公里，目测可达万达广场附近的高楼。
2.区位：东边宅基地民居房；南边为看守所二所；西边为东环大道；北边为刚交房入住的兴怡园。
3.形状：地块为长方形，沿东环大道街面长约300米，商业价值大。
4.城区周边：普遍为六层的老旧住宅建筑，新楼盘为廖廖无几，开发价值可待挖掘。
（二）劣势：1.交通：处于东环大道快速车道边上；中间为汽车隔离带；无人行天桥；距人行路口上下均有400米。
即地块的交通出入口为单行线。
2.区位：地块仅东环大道一边沿街，缺发交通环流动线。
3.有点偏离河东新区，东环大道较理想的地段为中段和北段。
三．地块周边楼盘分析由于地块所处位置属于河东新区片区的边缘地带，附近可参考的楼盘并不多，因此，现也借鉴到河东新区的核心区域以及万达广场周边的区域进行综合对比分析。
分析：1.近年来，柳州房价上升速度很快，目前整体均价已达到6850元/平米，主要原因估为一是高端定位的河东新区的崛起；二是品牌开发商入驻柳州开发，拉动新开发的房价；三是柳州经济稳步发展，带动投资者放心投资；四是柳州真正处开发还在这几年当中，处于高速发展时期，而产品形态的多样化也决定了售价的差异，也促进了房价的提升。
2.老城区均价在4000-6000间，河东新城区均价已达7000-9000，单价已突12000，并且每个楼盘放量的销售情况均为销售良好的态势。
