拆迁非住宅企业如何计算停产停业损失费
- 格式:doc
- 大小:32.51 KB
- 文档页数:3
停产停业损失补偿归房屋所有权⼈还是承租⼈?对于⾮住宅房屋停产停业损失补偿归属所有权⼈还是承租⼈的问题,法理上存在不同观点。
本⽂通过研究分析⼴东省各地国有⼟地上房屋征收与补偿实施办法来探讨上述问题,以抛砖引⽟。
No.1 停产停业损失补偿的起源律房律地停产停业损失补偿源起1991年发布实施的《城市房屋拆迁管理条例》第三⼗三条“因拆迁⾮住宅房屋造成停产、停业的,拆迁⼈应当给予适当补偿”。
后2001年修订的《城市房屋拆迁管理条例》废⽌,承之以《国有⼟地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征收条例》)。
《征收条例》第⼆⼗三条进⼀步规定了停产停业损失补偿的计算⽅式,即“根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。
具体办法由省、⾃治区、直辖市制定”。
No.2 停产停业损失补偿的归属分析律房律地(⼀)停产停业损失补偿的本质《征收条例》第⼆⼗三条规定依据“房屋被征收前的效益、停产停业期限”来计算停产停业损失补偿,由此看出,停产停业损失补偿是指因征收房屋造成停产、停业损失的补偿,是基于征收了⽤于⽣产、经营的房屋,致使使⽤被征收房屋的⽣产者、经营者⽆法继续使⽤房屋所造成的损失,故停产停业损失补偿本质上是对经营者⽆法正常使⽤房屋获利的补偿。
此处的“经营者”是指房屋所有权⼈还是承租⼈呢?⼀⽅⾯,承租⼈租⽤被征收房屋⽣产、经营,其是名正⾔顺的经营者。
但另⼀⽅⾯,房屋所有权⼈出租被征收房屋盈利,也是⼀种经营⾏为。
⼩结:停产停业损失补偿的本质是对“经营者”的补偿。
但未能明确“经营者”是指房屋所有权⼈还是承租⼈。
似乎解决了“经营者”的认定即可解决停产停业损失补偿的归属判断。
故我们不妨通过停产停业损失补偿具体补偿标准的规定来进⼀步判断“经营者”的认定。
(⼆)停产停业损失补偿的标准《⼴东省住房和城乡建设厅关于实施《国有⼟地上房屋征收与补偿条例》有关具体问题的通知》(粤建房〔2013〕26号)第四点分别对“房屋被征收前的效益”、“停产停业期限”作进⼀步明确:1、房屋被征收前的效益房屋被征收前的效益原则上以房屋征收决定作出前1年内实际⽉平均税后利润为准,不能提供纳税情况等证明或者⽆法核算税后利润的,按上年度本地区同⾏业平均税后利润额或者同类房屋市场租⾦计算。
常州市市区国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行规定(常建规〔2013〕5号)第一条为了规范市区国有土地上因房屋征收造成停产停业损失的补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)的合法权益,根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《江苏省贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题的规定》(苏政发〔2011〕91号)和《常州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(常政规〔2011〕2号),结合本市实际,制定本规定。
第二条在本市市区国有土地上因房屋征收造成停产停业损失的补偿,适用本规定。
第三条给予停产停业损失补偿的被征收房屋应当同时符合以下条件:(一)具有土地、房屋权属证明,或者经依法认定为合法建筑;(二)被征收房屋作为生产经营场所的,经营者应当持有合法、有效的工商营业执照、税务登记证以及其它有关证件;(三)因房屋被征收造成停产停业损失的。
法律、法规和省人民政府另有规定的,从其规定。
第四条停产停业损失是指因征收房屋造成停产停业期间的直接效益损失。
停产停业损失补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。
第五条房屋被征收前的效益原则上按照房屋征收决定作出前三年的平均效益计算;不满三年的,按照实际年限计算。
平均效益的计算,原则上以会计核算及其他有关合法资料为依据;对不能提供合法会计核算等资料的,可以结合企业的纳税情况进行确认,企业应按要求提供相关纳税资料;对销售额未达到税收起征点而无需纳税的,其效益可按照起征点的销售额标准进行评估。
实行货币补偿的,停产停业期限一般为6个月;实行非住宅房产权调换的,停产停业期限按过渡期限计算,过渡期限从被征收人签订征收补偿协议并搬迁交房之日起,到产权调换房屋通知交付之日止;被征收人使用征收部门提供类似房屋周转的,使用周转房屋的时间应予扣减。
第六条因征收非住宅房屋造成停产停业损失的,房屋征收部门可以按被征收房屋评估总额(含装修)的6%给予一次性综合补偿。
停产停业损失补偿标准停产停业是指由于自然灾害、重大事故等不可抗力因素或者政府依法采取的措施,导致企业生产经营活动暂时中断的情况。
在这种情况下,企业需要承担停产停业损失,而政府也会制定相应的补偿标准来帮助企业渡过难关。
停产停业损失补偿标准是保障企业合法权益的重要依据,下面将详细介绍停产停业损失补偿标准的相关内容。
一、补偿范围。
停产停业损失补偿范围包括直接经济损失和间接经济损失两部分。
直接经济损失是指企业因停产停业而导致的直接损失,如生产设备的损坏、原材料的损失、员工工资的支付等;间接经济损失是指企业因停产停业而导致的间接损失,如企业信誉受损、市场份额下降、客户流失等。
补偿标准应当包括直接经济损失和间接经济损失的补偿内容,以全面保障企业的合法权益。
二、补偿方式。
停产停业损失的补偿方式一般包括一次性补偿和持续补偿两种。
一次性补偿是指政府根据企业停产停业的实际情况进行评估,一次性支付企业相应的损失补偿款项;持续补偿是指政府根据企业停产停业的时间长短,按照一定的标准和比例,每月向企业支付相应的补偿款项。
补偿方式应当根据企业的实际情况和政府的财政能力进行合理确定,以达到公平、公正的效果。
三、补偿标准。
停产停业损失的补偿标准应当根据企业的生产规模、经营状况、地区差异等因素进行综合考虑。
一般来说,补偿标准应当包括以下几个方面:1. 直接经济损失的补偿标准,包括生产设备的维修费用、原材料的损失、员工工资的支付、租金、利息等直接经济损失的具体金额。
2. 间接经济损失的补偿标准,包括企业信誉受损、市场份额下降、客户流失等间接经济损失的补偿金额。
3. 损失评估标准,政府应当建立健全的损失评估机制,对企业的停产停业损失进行科学、客观、公正的评估,以确定合理的补偿标准。
四、补偿程序。
停产停业损失的补偿程序应当清晰明确,包括申报材料的准备、损失评估的程序、补偿款项的支付等环节。
政府应当建立健全的补偿程序,简化办理手续,加快补偿款项的支付速度,以最大程度地减轻企业的经济压力。
律师说法:停产停业损失相关的法律规定及补偿标准?律师说法:停产停业损失相关的法律规定及补偿标准?《国有⼟地上房屋征收与补偿条例》第17条:作出房屋征收决定的市、县级⼈民政府对被征收⼈给予的补偿包括:(⼀)被征收房屋价值的补偿;(⼆)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级⼈民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收⼈给予补助和奖励。
《国有⼟地上房屋征收与补偿条例》第23条:对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。
具体办法由省、⾃治区、直辖市制定。
下⾯由A带领⼤家来看⼀看关于停产停业损失补偿的相关法律规定。
⼀.补偿对象:根据房屋的⽤途可以将房屋划分为“住宅”和“⾮住宅”两类。
停产停业补偿主要是针对⾮住宅中的经营性房屋,但在实践中,住改⾮的经营性⽤房也是可以获得经营性损失补偿。
能成为停产停业损失补偿对象的经营性房屋⼀须同时符合以下三项条件:第⼀,房屋具有房屋权属证明或经有关部门认定为合法建筑;第⼆,具有合法、有效的营业执照且载明的住所为被征收房屋;第三,已办理税务登记并具有纳税凭证。
⼆.补偿范围:停产停业损失的补偿范围⼀般限于直接经济损失,具体包括被征收⼈的利润损失和因搬迁产⽣的费⽤,对间接损失和其他费⽤则不予赔偿。
举个简单的例⼦:XX公司是⼀家化⼯⼚,因征收A⽽搬迁。
迁址后由于环保要求的提⾼,A需要投⼊⼀笔环保设施费⽤。
此时,虽然迁址是由征收引起的,但新投⼊的环保设施费不属于停产停业损失的补偿范围,征收⼈⽆需⽀付该笔费⽤。
此外,企业的利润以其提供的税务部门核准的纳税证明为依据,兼顾同业同类⽣产经营⾏业市场收益情况予以确认。
要注意的是:企业的利润既有⽣产经营产⽣的利润,也有投资产⽣的利润,投资产⽣的利润通常不受停产停业的影响。
因此,停产停业利润损失⼀般是指企业主营业务的利润损失。
三.计算标准:那么当被征收⼈存在停产停业损失时,究竟应该如何确定具体补偿⾦额呢?根据《国有⼟地上房屋征收与补偿条例》第23条的规定:1、对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定;2、具体补偿标准由省、⾃治区、直辖市制定。
关于印发《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》的通知京建法〔2011〕18号各区、县人民政府,各相关单位:根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号),北京市住房和城乡建设委员会、北京市人力资源和社会保障局、北京市工商行政管理局制定了《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》,经市政府同意,现予印发,请遵照执行。
特此通知。
附件:《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》市住房城乡建设委市人力社保局市工商局二〇一一年十一月十八日主题词:城乡建设征收通知北京市住房和城乡建设委员会办公室2011年11月18日印发附件:北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法第一条为规范本市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿活动,维护被征收人合法权益,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)制定本办法。
第二条在本市行政区域内因国有土地上房屋征收造成停产停业损失的补偿,适用本办法。
第三条被征收房屋符合下列条件的,房屋征收部门应当给予被征收人停产停业损失补偿:(一)被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑;(二)有合法、有效的营业执照或者登记证,且营业执照或者登记证上载明的住所(营业场所)为被征收房屋。
但在办理工商登记注册时提交了由经营者和房屋提供者签署的《临时住所(经营场所)使用承诺书》,承诺遇有政府有关部门依法拆除其场所或经政府批准进行拆迁、以及要求恢复原场地使用性质时,不申请相应补偿的除外;(三)已办理税务登记并具有纳税凭证。
第四条被征收房屋为非住宅房屋的,由房屋征收当事人按照房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素协商确定停产停业损失补偿金额;协商不成的,由房地产价格评估机构评估确定。
第五条非住宅房屋停产停业损失补偿评估的计算公式为:停产停业损失补偿费=(用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助)×停产停业补偿期限(1)用于生产经营的非住宅房屋的月租金是指被征收房屋停产停业期间平均每月的市场月租金,由房地产价格评估机构评估确定。
2023年拆迁标准明细一、被征收房屋价值的补偿被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
二、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿征收住宅房屋的,按照被征收房屋面积给予搬迁补偿,每平方米不超过20元。
被征收人选择货币补偿或者产权调换的,给予每户一次性临时安置补偿,按照房屋建筑面积计算,每平方米每月20元。
搬迁费和临时安置费具体数额以当地实际情况为准。
三、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿征收非住宅房屋造成停产停业损失的,应当根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。
补偿标准按照房屋建筑面积或者租金收入的一定比例确定。
具体比例以当地实际情况为准。
四、房屋内各项家电移机补偿费被征收房屋内已安装使用的空调、有线电视、宽带等设施,应当按照征收决定公告之日的设施价值给予补偿。
具体补偿金额以当地市场价格为准。
五、非住宅房屋营运损失补偿费对非住宅房屋中的营业用房,应当根据其经营情况和停业期限等因素给予适当补偿。
补偿标准根据当地实际情况确定。
六、补助和奖励办法征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件的,优先给予住房保障。
在奖励方面,对积极配合征收工作的被征收人,可给予一定的奖励。
具体奖励办法和标准以当地实际情况为准。
七、住房保障条件的优先给予被征收人符合住房保障条件的,在选择货币补偿后,仍可申请购买或租赁住房保障。
在符合相关政策条件下,可优先给予住房保障。
八、市场价格评估的补偿依据在确定被征收房屋的价值补偿时,应当以房地产价格评估机构出具的评估报告为依据。
同时,应当综合考虑房屋地理位置、建筑结构、装修等因素来确定最终的补偿金额。
九、申请复核评估和鉴定机制被征收人对评估结果有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。
如对复核结果仍有异议,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
鉴定结果作为最终的补偿依据。
房屋拆迁停产停业损失的补偿标准依据我国相关法律的规定,房屋拆迁时,拆迁部门要对被拆迁⼈给予经济补偿,如果是拆迁经营性房屋的,会有停产停业损失,那么房屋拆迁停产停业损失的补偿有什么标准?下⾯由店铺⼩编为读者进⾏解答,希望以下的知识对读者有所帮助。
⼀、房屋拆迁停产停业损失的补偿标准依据我国相关法律的规定,房屋拆迁中停产停业损失,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。
具体办法由省、⾃治区、直辖市制定。
《国有⼟地上房屋征收与补偿条例》第⼗七条作出房屋征收决定的市、县级⼈民政府对被征收⼈给予的补偿包括:(⼀)被征收房屋价值的补偿;(⼆)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级⼈民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收⼈给予补助和奖励。
第⼆⼗三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。
具体办法由省、⾃治区、直辖市制定。
⼆、房屋被征收安置补偿⽅式有哪些1、货币补偿货币补偿是房屋征收中最常见的补偿⽅式,是指在房屋征收补偿中,根据被征收⼈的选择,市、县级⼈民政府确定的房屋征收部门以货币的形式对被征收⼈的房屋价值给予补偿的⽅式。
被征收房屋价值,根据被征收房屋的区位、⽤途、建筑⾯积等因素、由具有相应资质的房地产价格评估机构按照国务院住房城乡建设部制定的《评估办法》评估确定。
房屋征收部门⽀付的补偿款可以等于或⾼于被征收房屋的价值,但不得低于被征收房屋的价值。
货币补偿是⼀种简便易⾏的补偿⽅式,付清补偿款后⼏乎没有后续问题。
是征收⼈最愿意接受的⼀种⽅式。
为⿎励被征收⼈选择货币补偿⽅式,各地往往通过提⾼补偿标准的⽅式吸引被征收⼈选择货币补偿⽅式。
2、产权调换所谓产权调换,是指在房屋征收补偿中,根据征收⼈的选择,市、县级⼈民政府⽤⾃⼰购买或建造中的房屋所有权补偿给被征收⼈,并按照被征收房屋的价值与⽤于产权补偿的价值进⾏差价结算的补偿⽅式,被征收的价值和⽤于产权调换的房屋的价值均由相应的资质的评估机构按照房屋征收评估规则评估确定。
如何评估和计算企业拆迁停产停业损失我们说的企业拆迁的停产停业损失,是指由于房屋的征收拆迁⽽造成企业⽣产经营活动暂停或终⽌,由此产⽣的损失。
那么该如何评估和计算企业拆迁停产停业损失呢?下⾯由店铺⼩编为读者进⾏相关知识的解答,欢迎阅读了解。
实践中对停产停业损失补偿的评估与计算主要分为以下7种情况:1.以被征收房屋的总体价值的⼀定⽐例计算例如,《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》规定,拆迁⾮住宅房屋造成停业,属于营业⽤房的,应给予不超过拆迁补偿款8%的补偿;属于⾮营业⽤房的,应当给予不超过拆迁补偿款5%的补偿。
2.按房屋⾯积计算上海规定,因拆迁造成停产停业损失的,补偿标准按照被拆除房屋建筑⾯积300-400元/m2 计算,由拆迁当事⼈协商确定。
3.根据经营收⼊、利润等指标确定深圳规定,拆迁合法经营性房屋引起停产、停业的,能依据完税证明提供利润标准的,给予3个⽉税后利润补偿;不能提供利润标准的,按照上年度同⾏业⽉平均税后利润额计算或者按照同类房屋市场租⾦,给予3个⽉的补偿。
4.区分企业⽤房是住宅⽤还是⾮住宅⽤如《北京市国有⼟地上房屋征收停产停业损失补偿暂⾏办法》规定:(1)⾮住宅房屋停产停业损失补偿评估的计算公式为:停产停业损失补偿费=(⽤于⽣产经营的⾮住宅房屋的⽉租⾦+⽉净利润×修正系数+员⼯⽉⽣活补助)×停产停业补偿期限①⽤于⽣产经营的⾮住宅房屋的⽉租⾦是指被征收房屋停产停业期间平均每⽉的市场⽉租⾦,由房地产价格评估机构评估确定。
②⽉净利润是指⽣产经营者利⽤被征收房屋,在停产停业期间每⽉平均能够获取的税后净利润。
⽉净利润按征收决定发布前12个⽉的损益表确定。
⽆法根据损益表确定的根据⽣产经营者在征收决定发布前12个⽉实际缴纳的企业所得税推算。
③修正系数基准值为1,根据使⽤被征收房屋的⽣产经营运⾏状况和市场预期进⾏修正,修正调整幅度不得超过20%。
④员⼯⽉⽣活补助是指⽣产经营者在停产停业期间,每⽉⽀付给员⼯的基本⽣活保障补助,员⼯⽉⽣活补助标准按征收决定发布前上个⽉的北京市最低⼯资标准计算。
停工损失计算标准工程项目中的停工现象是常见的情况,在这种情况下,合同管理方需要按照一定的标准计算停工损失。
本文将介绍停工损失的计算标准以及相关事项。
一、停工损失计算的基本原则停工是由于合同方的原因导致工程无法正常进行,因此,停工损失计算的基本原则应当是合同方应承担损失,遵循公平、公正的原则。
二、停工损失的计算范围停工损失的计算范围主要包括以下几个方面:1. 直接费用损失直接费用损失是指由于停工导致的直接成本损失,如员工工资、设备租赁费用、场地租赁费用等。
这些直接费用应当由合同方负责支付。
2. 材料损失由于停工造成的材料浪费或损坏也应当计入停工损失范围。
这包括停工期间无法使用的材料以及需要重新购买的材料等。
3. 间接费用损失间接费用损失主要包括停工期间的管理费用、日常运营费用、信用成本等。
这些费用是停工期间不可避免的损失,应当由合同方承担。
三、停工期间的损失计算停工期间的损失计算主要通过以下几个步骤进行:1. 确定停工期间首先,需要明确停工期间的具体时间段。
这应当通过合同的约定或者双方的协商确定。
2. 计算直接费用损失在明确停工期间后,可以根据停工期间的直接费用支出来计算损失。
这些费用应当是由于停工原因导致的,可以通过合同记录、财务报表等进行核对。
3. 计算间接费用损失计算间接费用损失是停工损失计算的重要环节。
可以根据停工期间的间接费用支出来计算损失,这需要通过对停工期间的管理费用、日常运营费用、信用成本等进行核对和估算。
4. 计算材料损失计算材料损失需要考虑停工期间的材料使用情况以及需要重新购买的材料成本。
可以通过对材料采购记录和库存管理进行核对和估算。
四、停工损失计算的其他注意事项1. 合同约定在工程合同中应当明确停工损失的计算标准以及计算方法。
这样可以避免计算标准的争议和纠纷。
2. 记录和证据在计算停工损失时,应当保留相关的记录和证据,如停工期间的工资单、采购记录、财务报表等。
这些证据可以作为计算依据,避免产生不必要的纠纷。
停产停业损失如何计算停产停业损失是指企业因意外事故、政府命令、自然灾害等原因导致生产经营暂时停止或部分停止,从而导致的直接经济损失。
停产停业损失的计算是企业管理和决策的重要内容之一,它对企业进行风险评估和保险索赔,以及制定业务恢复计划和调整经营策略具有重要指导意义。
1.损失范围的界定:需要确定停产停业期间的经济损失范围,包括停产期间的固定成本损失、损失期间的存货贬值、租金、利息、工资福利、税费等,以及由于暂停营业给与客户的补偿费用等。
同时还需要考虑停产停业期间的间接经济损失,如声誉损失、客户流失、市场份额下降等。
2.直接损失的计算:将停产停业期间内已经发生或者预估将要发生的直接经济损失进行计算。
一般而言,可以通过已经支付或者预付的相关成本和费用来估算直接损失,如已支付或预付的租金、工资、材料采购费用等。
4.补偿费用的计算:企业在恢复正常经营前,往往需要向客户进行一定的补偿,以弥补因停产停业所带来的不便和损失。
补偿费用的计算需要考虑对应的业务损失以及市场反馈的合理性,以避免对企业的经营开支造成过大负担。
1.根据过去的经验数据进行估算:根据企业过往的停产停业记录和相关指标,如平均每天的经济利润、每天的成本费用等,可以通过线性回归或指数平滑等方法对停产停业损失进行估算。
2.根据市场调研和统计数据进行估算:通过调研市场、分析行业数据等方式,了解同行业、同类似企业发生停产停业时的经济损失情况,并进行比较和推断,以此对企业的停产停业损失进行估算。
3.根据保险合同进行估算:如果企业购买了停产停业保险,那么可以通过保险公司提供的支付协定进行计算,具体计算方法就是根据合同约定的标准和计算公式进行计算。
总而言之,停产停业损失的计算需要结合具体情况进行综合考虑,选择适当的方法进行估算。
对于大型企业来说,可能需要借助专业的保险公司、鉴证会计师、市场调研公司等专业机构的帮助来进行准确的损失计算。
停工损失的计算方法停工是指企业或项目工程因为一些无法避免的原因而暂停生产或施工活动的情况。
停工通常会导致生产和经营的中断,进而造成一定的损失。
为了准确计算停工损失,需要综合考虑多个方面的因素。
1.停工原因及持续时间停工的原因可能是自然灾害、设备故障、政府政策等等,每种原因都需要细分考虑。
例如,自然灾害可以细分为水灾、火灾、地震等等。
停工的持续时间也非常重要,因为长时间的停工会导致更大的损失。
2.直接损失直接损失是指停工导致的直接经济损失,包括生产损失和业务中断所导致的经济损失。
生产损失可以通过计算停产期间的平均日产量和产品销售价格来计算。
业务中断所导致的经济损失可以通过计算停工期间业务收入的丧失来计算。
3.间接损失间接损失是指停工导致的间接经济损失,包括员工工资、设备折旧、租金、税费等各种费用的浪费。
这些费用通常是企业或项目在停工期间无法避免支付但无法产生相应收入的。
4.保险赔偿停工损失往往可以通过保险来获得一定程度的赔偿。
企业可以购买停工保险来缓解停工期间的经济压力。
保险公司通常会根据被保险企业的行业、规模、历史经营状况等来确定保险金额和赔偿比例。
5.财务记录和数据分析为了准确计算停工损失,需要对企业或项目的财务记录和数据进行详细分析。
这些数据包括生产记录、销售记录、成本记录、费用记录等等。
通过对这些数据的综合分析,可以较为准确地计算停工所造成的损失。
6.风险评估和防范措施在计算停工损失之前,企业或项目应首先进行风险评估,找出可能导致停工的因素,并采取相应的防范措施来降低风险。
风险评估和防范措施的目的是最大程度地减少可能导致停工的因素,从而减少停工损失。
总结起来,停工损失的计算方法包括考虑停工原因及持续时间、直接损失和间接损失、保险赔偿、财务记录和数据分析等。
通过综合考虑这些因素,并采取相应的风险评估和防范措施,可以较为准确地计算停工损失,并采取相应的措施来减少损失。
国家赔偿停产停业损失如何计算?非住宅房屋停产停业损失补偿评估的计算公式为:停产停业损失补偿费=(用于生产经营的非住宅房屋的月租金月净利润×修正系数员工月生活补助)×停产停业补偿期限。
国家为建设公共事业项目不仅会征收普通居民居住所使用的土地还会直接征收经营性的土地,那么对于这些经营性的土地来说,他们被征收之后损失不仅的是一块地,还有因为征地导致停产停业的损失。
那么,国家赔偿停产停业损失如何计算呢?一、国家赔偿停产停业损失如何计算?经营性用房是指各种商业公司等从事各类经营业务活动所用的房屋。
主要是指盈利性房地产,如商店、餐馆、旅馆、游乐场所等具有获利能力的房地产。
这些房地产不论是自用还是出租,都可以根据市场获取或测算其正常经营情况下的收益。
一般来说,经营性用房单价相对较高,价格把握较为不易,其拆迁补偿价格评估的准确与否,直接影响到拆迁当事人的利益。
基于此,圣运律师事务所将与大家对此问题进行探讨,以期给涉案当事人以帮助和参考。
影响经营性用房拆迁补偿的因素通常包含以下几个方面:1、收益性。
经营性用房由业主自己经营,或由业主出租给他人经营,或以联营的形式由业主和他人共同经营,但无论业主自营还是出租,都能给业主所有人和实际经营人带来一定的收益,此谓收益性。
2、租金。
租金是收益的基础,出租他人经营或和他人联营的经营性用房,一般都需要签订出租、联营合同,合同中需约定具体经营性用房的年租金。
3、区域性。
经营性用房的地理位置也是很重要的考量因素,所在地域、繁华程度、交通便利程度、人员流通程度等因素与经营的收益是直接相关的。
我国房屋拆迁补偿包括房屋价值补偿、搬迁费和临时安置费、停产停业损失的补偿、补助和奖励等几个方面,而经营性用房拆迁补偿的重点就是停产停业损失的补偿。
但实践中关于停产停业损失的具体计算却各有不同,这直接影响到被拆迁人与经营权人的合法权益。
实践中经常采用的计算方法和原则有几下几种:1、按被拆迁房屋的总体价值的一定比例计算。
企业拆迁营业损失如何计算(1)、以被拆迁房屋的总体价值的一定比例计算。
(2)、按房屋面积计算。
(3)、根据经营收入、利润等指标确定。
(4)、按照营业年限计算。
(5)、由评估机构进行评估。
现如今社会正在快速的发展,拆迁也是随处可见的,企业在其中就占了很大的一部分。
那么企业在拆迁中营业损失肯定是会受到损失的,那么其中的具体损失的计算方法是怎样的?下面我们就来具体看看▲企业拆迁营业损失如何计算。
▲企业拆迁营业损失如何计算▲1、以被拆迁房屋的总体价值的一定比例计算。
拆迁非住宅房屋,在产权调换的条件下,按照非住宅房拆迁货币补偿单价的4.5‰按月计算停产停业损失。
而江苏淮安则规定,因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的,对营业用房,应以营业用房房屋货币补偿总金额(指房屋的评估单价×合法建筑面积,下同)为基数,根据实际营业状况给予不超过3%的补偿;对非营业用房,以非营业用房房屋货币补偿总金额为基数,给予不超过1%的补偿。
在郑州火车站西广场一期拆迁中,对非住宅房因拆迁造成停产、停业的,期房安置按照被拆迁房屋房地产市场评估价的8%支付,现房安置或货币补偿的,按照被拆迁房屋房地产市场评估价的2%支付。
《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》对非住宅中的营业用房和非营业用房进行了区分。
《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》第四十六条规定,营业用房,是指服务对象接受服务,直接用于商业活动的房屋,包括金融、娱乐、餐饮、服务等类型的房屋。
非营业用房,是指除营业用房以外的其他类型的房屋,包括工厂、站场码头、仓库堆栈、办公、学校、医院、福利院、公共设施用房等。
该《办法》规定,拆迁非住宅房屋造成停业的,属于营业用房的,拆迁实施单位应当给予不超过拆迁补偿款8%的补偿;属于非营业用房的,应当给予不超过货币补偿金额5%补偿。
《海口市市政及公共服务设施建设项目拆迁补偿安置办法》规定,拆迁非住宅房屋,实行产权调换,造成停产停业的,拆迁人应当给予被拆迁人适当补偿。
民法典停业损失补偿标准
根据《中华人民共和国民法典》第321条,停业损失是指因受到非法侵害而导致的经营者暂时停业所造成的损失。
根据该法条,受到侵权行为影响暂时停业的经营者可以要求侵权人支付停业期间的合理费用。
民法典对停业损失补偿的具体标准没有明确规定,而是根据受侵害经营者所遭受的实际损失进行衡量和确定。
在判断停业损失补偿的标准时,可能会考虑以下几个因素:
1.经营者的营业额或利润:停业期间经营者无法开展正常经营
活动,因此可能无法达到正常的营业额或利润水平。
在补偿停业损失时,可能会考虑经营者以往的经营业绩以及预计可能获得的利润。
2.停业期间的固定成本:即使经营者暂停业务,仍可能需要支
付一些固定的成本,如租金、工资、水电费等。
在补偿停业损失时,可能会考虑这些固定成本的支出。
3.停业恢复的时间和成本:停业期间结束后,经营者需要恢复
正常经营活动,可能需要一定的时间和成本来重新组织、装修、采购货品等。
在补偿停业损失时,可能会考虑这些恢复时间和成本。
综上所述,具体的停业损失补偿标准需要根据具体案件的实际情况进行判断和确定。
停工损失计算标准停工损失是指在工程施工过程中,由于各种原因导致施工工地停工的时间所带来的经济损失。
如何准确计算停工损失,对于工程项目的管理和合同纠纷的解决具有重要意义。
下面将从停工损失计算的标准入手,详细介绍如何进行停工损失的计算。
停工损失计算的标准主要有两种,分别是直接费用法和间接费用法。
下面将对这两种方法进行详细阐述:1.直接费用法:直接费用法是指根据停工期间实际发生的费用来计算停工损失。
这些费用包括人工费、材料费、机械租赁费、水电费等直接和停工直接相关的费用。
计算方法可以分为两个步骤:(1)首先,确定停工损失期间内实际发生的费用。
可以通过查看相关的工程记录、凭证等方式来获取数据。
(2)其次,将这些费用按照停工期间的天数进行计算,得出每天的停工损失费用。
公式如下:停工损失费用=停工期间实际发生的费用/停工期间的天数直接费用法的优点是计算简单、准确,直接反映了停工期间实际的经济损失。
但是,这种方法并没有考虑到停工期间的间接费用,因此可能会导致计算结果相对较低。
2.间接费用法:间接费用法是指根据停工期间所带来的间接费用来计算停工损失。
这些间接费用包括人员闲置费、设备租金、管理费用、利息损失等。
计算方法可以分为两个步骤:(1)首先,确定停工损失期间的间接费用。
可以通过查看相关的合同、对账单等方式来获取数据。
(2)其次,将这些间接费用按照停工期间的天数进行计算,得出每天的停工损失费用。
公式如下:停工损失费用=停工期间的间接费用/停工期间的天数间接费用法的优点是考虑到了停工期间的间接费用,因此计算结果相对更加全面。
但是,这种方法可能存在一定的主观性,在确定间接费用时,可能会存在不同的解释和估算方法。
除了以上两种常用的停工损失计算标准,还有一些其他的细分标准,如纯粹经济损失、生产率损失等,可以根据具体情况进行选择和运用。
在实际操作中,可以结合以上的两种方法,综合考虑直接费用和间接费用,使计算结果更加准确和科学。
建筑工程中途停工损失补偿标准
建筑工程中途停工损失补偿标准通常根据具体合同约定以及国家相关法律法规来确定。
以下是可能适用的补偿标准:
1. 根据工程合同:合同中可能规定了中途停工的情况下的损失补偿标准,例如中止工程的原因、双方责任、补偿金额等内容。
根据合同约定执行。
2. 依据相关法律法规:根据中国法律的规定,如果中途停工是由业主原因引起的,业主需要支付承包商因停工而产生的合理费用以及其他直接经济损失。
3. 补偿费用计算:如果中途停工无法确定责任方,一般根据工程已完成部分的百分比,按照合同中约定的工程单价计算,来补偿未完成工作的费用。
4. 损失的证明和认定:承包商需要提供停工期间的实际损失和费用支出的有效证明资料,同时需要经过工程鉴定或相关专家的认定,以确定补偿金额。
需要注意的是,具体的补偿标准还可能受到合同约定、工程所在地的地方性法规、工程性质以及其他相关因素的影响,可能会有所不同。
因此,在实际操作中,需要根据具体情况进行综合判断和衡量,并遵守法律法规的规定。
拆迁非住宅企业如何计算停产停业损失
费
作者:拆迁评估师范国才
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定:对因征收房屋造成
停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。
具体办法由省、自治区、直辖市制定。
拆迁评估师认为:所谓停产停业损失补偿,是指因征收造成生产或经营性
企业需要重建,并在重建期间征收人对该企业生产或经营损失的补偿,它有两
个量化指标:被征收前效益和停产停业期限。
被征收前的效益,是指被征收人
在被征收前,最近三年的平均年生产或经营利润(单位:万元/年),理论上应以注册会计师出具的专业意见为准,但实践中一般以税务部门提供的数据为依据。
停产停业期限,是指从正式停止生产或经营至正式恢复所需要的时间(单位:年)。
停产停业损失补偿最合理的计算公式应该是:停产停业损失补偿=年生产
或经营利润×停产停业期限。
实践中,各省市根据自身实际情况,制定了简便易行的计算办法,总结起
来主要有以下几种。
1、按房屋建筑面积计算。
(1)北京市。
《北京市城市房屋拆迁补助费有关规定》(京政函[2001]109号)规定:因拆迁非住宅房屋造成停产停业经济损失的,对被拆迁人根据被拆迁房屋的区位、使用性质,按照每平方米建筑面积500~1500元给予一次性停产停业综合补助费。
具体标准由各区县房屋、拆迁行政主管部门制定。
属出租非住
宅房屋的,对承租人的停产、停业损失,由被拆迁人按照双方协议约定给予补偿;双方没有约定的,由被拆迁人参照前款规定的标准对承租人给予适当补偿。
(2)四川雅安市。
《雅安市城市房屋拆迁临时安置补助费停产停业补助费和搬迁补助费标准》(雅府函[2006]93号)规定:停产停业补助费以被拆迁商业用
房的建筑面积为准按月计算,临街商业用房(门面)标准最高35元/m2,最低10
元/m2;取得营业执照、税务登记证、卫生许可证、特种行业许可证,且证照地址与被拆迁房屋地址相符合的旅馆、茶楼不分区段按每月每平方米10元计算。
2、按房屋补偿总价一定比例计算。
(1)安徽巢湖市。
《巢湖市城市房屋拆迁搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业补偿费标准》规定:因拆迁非住宅房屋造成停产停业经济损失并进行产
权调换的,依照非住宅房拆迁货币补偿单价的千分之四点五按月计算。
(2)江苏淮安市。
《淮安市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法》(淮政发[2007]33号)规定:因拆迁非住宅房屋造成停产、停业等损失的,拆迁人应当
按照不超过房屋拆迁补偿总额的8%向被拆迁人支付一次性补助费。
(3)南京市。
《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》(宁政发[2007]61号)
规定:拆迁非住宅房屋造成停业的,属于营业用房(是指是指服务对象接受服务,直接用于商业活动的房屋,包括金融、娱乐、餐饮、服务等类型的房屋)的,拆迁实施单位应当给予不超过拆迁补偿款8%的补偿;属于非营业用房(是指除营
业用房以外的其他类型的房屋,包括工厂、站场码头、仓库堆栈、办公、学校、医院、福利院、公共设施用房等)的,应当给予不超过货币补偿金额5%补偿。
(4)海口市。
《海口市市政及公共服务设施建设项目拆迁补偿安置办法》(海府[2007]20号)规定,拆迁非住宅房屋,实行产权调换,造成停产停业的,
拆迁人应当给予被拆迁人适当补偿。
营业铺面按该铺面评估价的1%/月给予补偿,生产用房按该用房评估价的0.8%/月给予补偿,其他非住宅用房按该用房
评估价的0.6%/月给予补偿。
3、按平均利润计算。
(1)广东东莞市。
《东莞市城市房屋拆迁搬迁补助费、临时安置补助费标准和因拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿标准》(东府[2005]125号)规定:因
拆迁非住宅房屋造成停产停业从而引起经济损失的,可由拆迁人按照房屋拆迁
公告发布前6个月,由税务部门核发的税后平均利润(每月)80%的标准给予补偿,补偿期限为半年。
(2)海南省。
《海南省实施城市房屋拆迁管理条例细则》(海南省人民政府令第97号)规定:因拆迁造成停产停业的损失,以拆迁公告发布前一年的月平均利润额按月予以补偿。
补偿期限最长不得超过18个月。
利润的计算以税务部门核准的纳税申报为准。
(3)深圳市。
《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》(深圳市人民政府令第161号)规定:拆迁合法经营性房屋引起停产、停业的,根据被拆迁房屋的区位和使用性质,按照本标准给予一次性停产、停业补偿费:能依据完税证明提供利润标准的,给予3个月税后利润补偿;不能提供利润标准的,按上年度同行业月平均税后利润额计算或者按同类房屋市场租金,给予3个月的补偿。
4、按照营业年限计算。
(1)内蒙古阿左旗。
补偿标准根据三年内被拆迁户纳税情况,按拆迁公告发布之前6个月每月已纳税税基的20%的比例予以确定。
具体为,合法经营期限在1年以内(不含1年)的,按税务部门核定的平均每月已纳税税基的20%的6倍补偿。
合法经营期在3年(含3年)以内1年以上(含1年)的,按税务部门核定的平均每月已纳税税基的20%的12倍补偿。
合法经营期在3年以上的,按税务部门核定的平均每月已纳税税基的20%的24倍补偿。
对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照,变为经营性用房,因拆迁造成停业的,将根据经营情况、经营年限及纳税情况参照上述标准执行。
5、由评估机构评估。
(1)广东省惠州市。
《惠州市惠城区城市房屋拆迁搬迁补助临时安置补助和非住宅房屋停产停业补偿规定》(惠府办[2006]27号)规定:拆迁非住宅房屋(包括依法将原住宅房屋改为经营性的房屋)造成停产、停业损失的补偿,由拆迁当事人协商解决;协商不成的,可委托有资质的中介机构进行评估,并按评估结果进行补偿。