总结百货商场与购物中心的区别

实体百货店和大型购物中心优劣势比较分析报告实体百货店和大型购物中心优劣势比较分析报告摘要：近年来，青浦东方商厦作为青浦实体百货店的代表，一直是青浦人民购物的首选之地，但是，随着17号沿线大型购物中心，如奥特莱斯、富绅中心、宝龙广场、吾悦、万达茂的相继开业，对东方商厦的冲击显而易见。

本文意在通过对东方商厦和以万达茂为代表的大型购物中心的优劣势比较，找到实体百货店的竞争优势，取长补短，争取在青浦竞争异常激烈的零售行业中突出重围，创造新的辉煌。

关键词：实体百货大型购物中心优劣势实体百货店，是指在一个建筑物内，实行统一管理，按楼层、区位和专柜销售若干类别商品，并为便利顾客选购提供必要服务的零售业态，比如东方商厦青浦店就是最典型的实体百货店，从底楼到五楼的6个楼层里根据目标客户群的不同，租赁或自营柜台和品牌进行销售。

而大型购物中心是多业态多业种复合，体现“一站式消费”的多功能大型商用物业，一般是一组统一规划的建筑集群，集旅游、购物、休闲、娱乐、饮食等各种商业功能于一体。

比如最近今天对外营业的青浦吾悦广场，虽然从规模上说可能还不能算大型的购物中心，但却是“一站式消费”的有利代表。

站在消费者的立场，我们觉得，就目前青浦的零售业来看，东方商厦青浦店仍然是青浦本地老百姓购物的首选之地。

但是受到经济环境不景气及诸如吾悦等大型购物中心的崛起，我们商厦的零售额受到的冲击显而易见。

在前期与东方商厦的领导和员工的交流中，我们发现，首先从观念上来看，对于这样的冲击对商厦所造成的影响大家都有忧患意识，也因此提醒我们，对于外部环境的改变，我们要积极应对，而不是坐以待毙。

有挑战就是有机会，改革、创新、突破、前行，才是未来我们的道路。

本文试图通过传统的SWOT分析法，对东方商厦青浦店的优势、劣势、机遇、挑战进行分析并与大型购物中心进行比较，争取能提出一些行之有效的建议，供商厦领导参考。

一、优势分析1.东方商厦青浦店的优势：1）历史悠久。

百货商场、购物中心商铺百货商场、购物中心商铺百货商场商铺的特点（1）百货商场规模特点百货商场规模通常在2万平方米左右，比如北京赛特购物中心的面积为1.8万平方米。

（2）百货商场规划设计特点百货商场通常采用3-5层的多层建筑，不需要对设计荷载做过多的考虑，除过层高、柱网、消防、外部交通方案、电梯、货物流、包括POS系统在内的各种智能化系统之外，商场里面对消费者的有效引导，即动线布置和公共空间的设计都将是百货商场规划设计中的重要问题。

（3）百货商场运营特点百货商场主要采取统一经营的管理模式，由运营商对项目的定位、市场策略、管理模式等进行基于战略考虑的统一运做。

统一经营的管理模式有利于打造项目的品牌价值，便于提升项目的竞争力。

（4）百货商场商铺特点▲ 商铺的形式百货商场商铺基本上都是铺位形式，个别百货商场会将一层某些或某个铺面出租或出售给商家，比如宾利汽车租用北京赛特购物中心一层的铺面做汽车展示，宝马汽车租用北京永安里贵友大厦一层的铺面做汽车展示等。

▲ 投资回收形式百货商场铺位商铺有的是专卖店的形式，从空间上相对独立；部分是采取柜台的方式；大部分采取开放空间内专卖区的形式，各个品牌销售区只是通过地块的划分有所区别。

百货商场铺位绝大多数采取出租或按照营业额流水提成的方式，也有些采取租金和流水提成结合的方式。

购物中心商铺的特点（1）购物中心规模特点第一章中已经对购物中心的规模进行了深入介绍，在此不做重复说明。

但目前在国内大型商业房地产开发领域，极富市场感召力的超级购物中心SHOPPING MALL项目值得商铺投资者首先对它们建立基本的了解，有助于商铺投资者辨析市场机会，规避投资风险。

（2）购物中心规划设计特点购物中心规划设计所牵涉到的技术内容很多，赛睿顾问在《中国超级购物中心SHOPPING MALL投资开发指南》一书中，对此进行了深入的分析，在此仅做概要性介绍。

购物中心项目的规划设计包括购物中心项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。

便利店、百货商店、超级市场、购物中心区别超级市场，目标顾客是家庭主妇，商品结构经营的商品以食品和日用品为主，服务方式为有限服务和自我服务，店铺装饰，明亮整洁但不豪华，价格策略采取低价策略等。

商品时尚型保守。

购买便利靠近居民区百货商店：目标顾客是追求生活时尚和品位需求的人，商品结构为综合类，品类齐全，以服装、鞋帽、首饰、化妆品、装饰品、家电、家庭用品为主。

根据不同商品部门设销售区，采取柜台销售和开架面售方式，注重服务功能。

选址在市、区级商业中心或历史形成的商业聚集地。

便利店：主要是方便，便利店针对的消费群男女各占比例。

便利店营业时间长，24小时营业的，便利店工作人员少，工作时间超长，便利店的服务很周到，薪水又不高，便利店是满足顾客临时性的，实效性的需求，便利店经营的服务性商品，如快餐、冲洗、复印等业务，是超市不能做的 还有干洗之类，而便利店是为顾客节省时间，从物流角度讲，便利店的物流是拆零配送的，而超市不是，便利店依靠的是网点，规模很重要，便利店的价格普遍高于大超市，便利店的成本要高。

购物中心：购物中心牵涉到的经营业态有主力店、半主力店、专卖店、娱乐设施、餐饮设施等。

不同规模的购物中心里面的业态类型有多有少，其中超级购物中心SHOPPING MALL 里面的业态组合最全、最多。

以上各种经营业态的经营商基本上都是采取租用商铺的方式，其中主力店作为购物中心重要的组成部分，往往有一定的独立性，每个的面积规模在1．5万－2万平方米之间；半主力店、专卖店、餐饮、娱乐等设施基本上都以独立铺位商铺的形式分布其中。

购物中心里面的商铺主要采取出租的方式，有些运营商会采取按照经营流水提成的方式，或者采取租金和提成、结合的方式。

便利店超市 百货商店购物中心目标顾客流动性较大顾客、离大型商圈较远的居民，校内学生 居民为主以追求时尚和品位的流动顾客为主 商圈辐射范围内的所有顾客 地点距离消费者较近，几乎随处可见交通人流较为密集的地方一般位于市、区级商业中心或历史形成的商业集聚地 交通便利商品品类与数目比较贴近消费者，有即时性消费，小容量，急需性等特性，商品种类少，而且商品陈列简单明了，货架比超市的要低，使顾客能在最短的时间内找到所需的商品 商品品种上较多，通常在2000种至3000种左右，货物陈列上比较繁多。

百货商场与购物中心的区别一．百货商场与购物中心不同点1、业态构成不同百货店是指在一个建筑物内，实行统一管理，按楼层、区位和专柜销售若干类别商品，并为便利顾客选购提供必要服务的零售业态；SHOPPING MALL 是多业态多业种复合，体现“一站式消费”的多功能大型商用物业，一般是一组统一规划的建筑集群，集旅游、购物、休闲、娱乐、饮食等各种商业功能于一体。

要有宽阔的购物通道和良好的动线设计，充分考虑到来客的休息和停车设施，要通过环境的塑造形成自身聚客的引力，其建筑美学与商业功用结合。

2、城市功能不同百货商城只是一个购物场所，服务特定商圈的百货商品选购者；SHOPPING MALL是集中众多商业资源的商业地产项目，通过业态整合、长期经营，成为城市或更大范围的商业中心场所和物业旺地，实现城市商业主体定位、城市消费文化聚集和地产物业需求的多种价值。

3、金融功能不同百货商城作为简单的流通环节，通过商品销售实现经营者和供应商的资金周转；SHOPPING MALL作为新兴的商业地产项目，整合了金融、地产、物业和商业的庞大产业链条，并且通过消费者的长期重复的消费行为，实现整个产业链条的持续更新和市场流通。

SHOPPING MALL的商业运营管理是通过商业活动，实现消费总收入，为商业地产投资回收和物业资产的长期保值增值的根本利益服务的，其城市金融功能不可忽视。

4、获利方式不同百货商城主要通过专柜销售收入的分成方式获利；SHOPPING MALL主要通过分租物业的租金收入方式获利。

5、运营管理重点不同百货运营管理的重点是商品组合和促销，以联营专柜经营为主，少量辅助性独立服务项目配套，采取柜台销售和开架面售相结合方式，通过统一收银，实施进、销、结、存管理；SHOPPING MALL运营管理的重点是业态组合的配置和租户管理的效果，并以经营租户为主，通过物业、商务的统一管理，为众多商家的分散经营创造统一营造的购物环境和顾客服务保障体系。

一、百货商场1、规模特点百货店规模通常在2万平方米左右。

2、规划设计特点百货店通常采用3－5层的多层建筑，对设计荷载做过多的考虑较少，除过层高、柱网、消防、外部交通方案、电梯、货物流、包括POS系统在内的各种智能化系统之外，商场里面对消费者的有效引导，即动线布置和公共空间的设计都将是百货店规划设计中的重要问题。

3、运营特点百货店主要采取统一经营的管理模式，由运营商对项目的定位、市场策略、管理模式等进行基于战略考虑的统一运做。

统一经营的管理模式有利于打造项目的品牌价值，便于提升项目的竞争力。

4、商铺特点百货店商铺基本上都是铺位形式，个别百货店会将一层某些或某个铺面出租或出售给商家。

百货店铺位商铺有的是专卖店的形式，从空间上相对独立，部分是采取柜台的方式，大部分采取开放空间内专卖区的形式，各个品牌销售区只是通过地块的划分有所区别。

百货店铺位绝大多数采取出租或按照营业额流水提成的方式，也有些采取租金和流水提成结合的方式。

二、购物中心1、规模特点目前在国内大型商业房地产开发领域，极富市场感召力的超级购物中心项目值得商铺投资者首先对它们建立基本的了解，有助于商铺投资者辨析市场机会，规避投资风险。

2、规划设计特点购物中心项目的规划设计包括购物中心项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。

项目规划与设计对于项目的成败有极大的决定作用，其中，尤其以方案设计为重中之重。

方案设计可以称之为宏观设计，牵涉到用地分配、功能分区和规划、外部交通设计、及城市环境设计，将决定购物中心项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。

购物中心规划设计必须体现设计师的建筑美学概念和市场概念，如果不能实现这样的目标，无疑其设计是失败的，投资商、开发商将承受因此造成的损失。

购物中心的规划设计体现的是建筑美学概念和市场理念的充分结合，需要解决大量客流和广泛类型零售商所带来的复杂需求，这些就是购物中心规划设计的特点。

百货模式和购物中心模式一、运营模式区别1、购物中心是租赁模式为主，联营、租赁扣点、保底抽成等方式为辅；2、百货公司是联营、自营模式为主，部分业态品类（如餐饮、教育）租赁模式为辅；二、盈利模式区别1、购物中心的核心盈利是靠租金，物业管理费用、多种经营收入、杂项费用等；经营商家各自为政，自主收银、自主权较强；2.百货店的核心联营模式，其中门店的利润取决于各业务经营者的扣点，百货店有统一的收银台，百货店专注于管理员工和促进销售；品牌侧重于商品、员工和推广。

三、经营业态区别1.购物中心的商业业态基本可以分为总店、餐饮、百货零售、娱乐设施；多业态融合，每个业态的面积占比和运营品牌占比都不一样，没有一个业态会太大或者太强。

业内有一些参考标准，但每个项目的情况不一样，这里不举例。

2.百货公司的核心经营业态是百货零售，以化妆品、黄金首饰、男女鞋、男女装、箱包配件、家居用品、家用电器、杂项等为主。

其他品类互补，商业业态相对倾向于零售、餐饮、休闲娱乐等辅助设施。

3.商业布局也有很多不同的规律可循。

在百货商场，每个人都可以对每个楼层运营的核心内容有一个清晰的认识，各个品类的集群明显；比如鞋子区、珠宝区、化妆品区、运动区等。

在购物中心，比较分散。

零售可以和餐饮互补，餐饮和娱乐可以互补。

同样的业态可以分布在不同的楼层，整合比百货更灵活。

四、经营面积区别购物中心通常比百货公司有更大的营业面积；经常会发现一个商场会有一个单独的百货公司，而百货公司基本不会覆盖一个商场。

因此，营业面积的大小也是区别商场和百货公司的一个显著特征。

购物中心可以有独立的百货公司，但百货公司不会有独立的购物中心。

五、经营内容区别购物中心经营的业态也比较多，吃、喝、玩、乐、购、体验全都囊括了，各个模式能给企业带来的收益形式多样，占比不一；而百货公司核心于购，在零售百货模块的业绩占比通常60%以上。

但购物中心和百货公司又相互渗透，相互整合，相互竞合。

比如：购物中心百货化，传统百货购物中心化等。

购物中心与百货浅析导言：商业地产在经历了长远的发展后，已经从最初单一的零售业态发展到现如今较为完善的主题街区形式，而在商业地产发展的进程中百货和购物中心（shopping mall）的形成则起着举足轻重的作用。

一、百货商场——开创商业集聚时代业态集合的形成，对于商业地产来说是一次集聚效应的体现。

1852年世界上第一家百货商场Bon marche（廉价商场）在巴黎诞生，直至二战结束，西方的百货商场已经经历很长时间的发展，形成了较为成熟的商业形态。

而何为百货商场，简而言之，百货聚集之地，是将社区中零售商店集聚于一处，按楼层、区位或专柜销售若干类别的商品，并未便利顾客选购提供必要的服务。

百货商场服务于特定商圈的居民，进行简单的商品流通，通过销售实现经营者和供应商的资金周转；通过对商品的组合来实现商品在不同所有者之间的转换，是以物为中心的业态模式；一般选择中等规模（占地在2万平米左右，一般采用3-5层的多层建筑）物业；一般采用商品环岛的形式进行布局，只有有限公共共享空间……百货商场将业态凝聚引进了人们的日常消费活动之中，开创了商业集聚效应时代，不仅为区域内居民的生活提供了便利，也为商业的长足发展提供了支撑。

各业态之间的有效互补既提高了商场整体的竞争力，也满足了居民不同层次的需求。

但是随着社会经济的发展，城市化进程的不断深化，人们对购物要求的逐步提高，国内外高端品牌的冲击，各种商业形态的迅速形成……传统意义上的百货商场失去了部分市场。

尤其是超级市场的涌现，挤占了百货商场一定的市场份额，商业地产在人们需求变化的过程中得到更深一步发展。

近年来专业市场、商业街区、大型购物中心等商业形态的迅速崛起，已逐步的将百货商场变成商业的辅助形态，而在全球经济一体化进程中将会有更多新的商业形态进入人们视野。

二、Shopping Mall——商业一站式体验时代Shopping Mall，是多业态多业种复合，体现“一站式消费”的多功能大型商用物业，一般是一组统一规划的建筑集群，集旅游、购物、休闲、娱乐、饮食等各种商业功能于一体。

一．百货商店的产生与发展关于百货商店的产生时间，西方学者有不同的看法。

有的认为，随着工业的发展和村镇发展成为城市，普通商店逐渐增加所经营商品的花色、品种、规格，逐渐发展成为百货商店。

美国管理学家彼得·德鲁克认为，百货商店最早于公元16年左右产生在日本。

日本三井家族的第一个成员在东京创办世界上第一家百货商店。

他比美国的西尔斯·罗伯克公司早150年就实行“当顾客的采购员”，把丰富多彩的商品供应给顾客，实行“保证满意，否则原款奉还”的经营原则。

但是，西方学者普遍认为百货商店最早在1852年产生于法国，当时在法国首都巴黎，有一位名叫A·布西哥的人，开办了一座“邦?马尔谢”(Bon marche)商店.这是世界商业史上第一个实行新经营方法的百货商店.这家百货商店的新经营方法，概括起来，有如下几点：(1)顾客可以毫无顾虑地、自由自在地进出商店；(2)商品销售实行“明码标价”，商品都有价格标签，对任何人都以相同的价钱出售；(3)陈列出大量的商品，采用柜台销售，以便顾客挑选；(4)顾客购买的商品，如果不满意，可以退换；(5)商品销售采取“薄利多销”，也就是采取“低盈利、高周转”的经营方针。

A·布西哥的新经营方法是对旧商业经营方法的一次重大改革。

在此以前的商业，是以讨价还价的方式来进行销售的，而且带有欺骗性和强制性。

因为那时的商人，可以按不同的人，以不同的价格来出售同一商品。

只要你一进门，不买一点东西，就难以出来。

并且是“货物出门概不退换”，顾客买了不满意的商品，也不能退换。

A·布西哥的经营方法，就是针对着这些陈规陋习来进行改革的，因而具有重要的意义。

邦·马尔谢百货商店建立后，立刻获得了成功，营业额1852年为 45万法郎，1863年为700万法郎，1877年为6700万法郎。

紧接着巴黎相继出现了卢浮百货商店(1855年)、市府百货商店(1856年)、春天百货商店(1865年)、撒马利亚百货商店(1869年)。