《物业管理实务》案例题部分参考答案及评分标准

物业管理实务案例分析题附答案### 物业管理实务案例分析题附答案案例一：小区停车管理问题案例背景：某小区由于停车位紧张，业主之间经常发生停车纠纷。

物业管理公司为了解决这一问题，决定重新规划停车位，并引入停车管理系统。

问题：1. 物业管理公司应如何合理规划停车位？2. 引入停车管理系统有哪些潜在优势和可能面临的挑战？答案：1. 物业管理公司首先应进行车位需求调查，了解业主的停车需求。

然后根据小区的实际情况，合理划分固定车位和临时车位。

可以考虑设置访客车位，以及为残疾人预留专用车位。

此外，还可以通过调整车位大小、设置双层车位等方式增加车位数量。

2. 引入停车管理系统的优势包括提高车位利用率，减少业主纠纷，以及方便物业管理。

挑战则可能包括系统成本、业主对新技术的接受度，以及系统维护等。

案例二：小区绿化维护问题案例背景：某小区的绿化带由于长时间未得到妥善维护，出现了植物枯死、杂草丛生等问题，影响了小区的整体环境。

问题：1. 物业管理公司应如何制定绿化维护计划？2. 在实施绿化维护时，应注意哪些问题？答案：1. 物业管理公司应制定详细的绿化维护计划，包括定期修剪、施肥、浇水、病虫害防治等。

计划中应明确维护周期、责任人、所需物资和预算。

2. 在实施绿化维护时，应注意选择适宜的植物种类，避免使用对环境有负面影响的农药和化肥。

同时，应考虑业主的意见和需求，确保绿化维护工作得到业主的支持。

案例三：小区安全问题案例背景：某小区近期发生了几起盗窃事件，业主对小区的安全管理提出了质疑。

问题：1. 物业管理公司应采取哪些措施来提高小区的安全性？2. 如何建立有效的安全预警和应急响应机制？答案：1. 物业管理公司应加强门禁管理，确保非业主不得随意进入小区。

同时，可以安装监控摄像头，增加夜间巡逻频次，提高保安人员的专业性和责任心。

2. 建立安全预警机制，如通过小区广播、业主微信群等方式及时发布安全信息。

制定应急预案，一旦发生安全事件，能够迅速响应，减少损失。

一、某小区物业收费面积是10 万平方米，经测算物业效劳本钱200 万元。

该工程实行包干制管理，物业效劳企业希翼获取的利润为物业效劳费的10%，营业税及附加为物业效劳费的5.65% 。

〔25 分〕问题：1、请按照包干制测算出物业效劳费单价〔保存最后小数点两位〕？2、物业效劳收缴率到达多少，该物业效劳企业才干保本经营〔保存最后小数点两位〕？3、由于本钱上涨了20%，该物业效劳企业每年上涨多少物业效劳费才干保持现有利润不变〔保存最后小数点两位〕？二、某物业公司和开辟建设单位达成如下协议：〔20 分〕1、地下车位产权归建设单位所有，委托给专业公司管理是否正确？请说明理由？2、由物业效劳企业负责主持成立业主大会，是否合理？请说明理由？3、因车位紧张将小区局部消防通道改为暂时车位是否合理？请说明理由？4、建设单位委托物业公司办理入住手续，是否合理？请说明理由？1、如果安装以后物业公司和业主面临的重大风险是什么?2、旧设备拆下来以后归谁有?谁有处置权利?3、如果六年合同到期后，业主要求将所有的节省节能费用归全体业主所有，是否合理？为什么？张某发现自家天花板被泡，经物业公司检查发现由于楼上王某家的自来水主管道破裂造成。

需要将王某家的墙砸开换管道。

经商议李王允许。

1、造成张、李两家损失的责任主体是谁？为什么？2、两家的损失谁来赔付？为什么？3、更换自来水主管道的费用由谁来付？参考答案案例一参考答案1、请按照包干制测算出物业效劳费单价〔保存最后小数点两位〕。

〔1〕包干制条件下物业效劳费的构成：本钱+利润+税费。

设年物业效劳费为X, 那末：X = 200 + 10%X + 5.65%XX－10%X－5.65%X = 200X =237. 11 万元其中：利润=237. 11 × 10%=23.71 万元税费= 237.11×5.65%=13.43 万元〔2〕物业效劳费月单价= 237.11 万÷10 万÷12 ≈1.98 元2、请测算出物业收缴率到达多少，该物业效劳企业才干保本经营〔保存最后小数点两位〕？计算公式= 〔年本钱+年税费〕÷年物业效劳费总额=(200 万＋13.43 万)÷237.11 元≈90%3、由于人工本钱上涨了20%，该物业效劳企业每年上涨多少本钱才能保持现有利润不变〔保存最后小数点两位〕？设总本钱上涨20%,利润不变条件下的年物业效劳费总额为Y, 那末：Y= 200 万×20%＋23.71 万＋5.65%YY = 279.5 万元新增本钱=X－Y = 279.5－237. 11= 42.39 万元1 、地下车位产权归建设单位所有，委托给专业公司管理是否正确，请说明理由？正确。

1、居住在小区5号楼的两户居民在楼下搭建了两个小棚，用于存放摩托车。

原因是小区的存车处存取时间为6点至晚些时候1点，而他们经常上中班，晚12点以后才下班，无法在存车处存放摩托车。

该小区的物业发现这一情况后要求这两户居民自行拆除小棚，理由是小区业主委员会与该物业管理公司签订了《物业服务合同》，合同中规定，居民不得擅自搭建任何建筑，并遵守停车管理规定等。

该两户居民承认安装护棚的事实，但该两户居民以不方便存放摩托车为由拒不拆除小棚。

请问，物业管理公司可以按照怎样的程序、采取哪些方法解决该问题？答：物业管理公司可以按照以下程序和采取以下方法解决该问题：1]向两户居民说明情况，要求居民按照物业服务合同的条款来做，并说明违反合同应承担的责任。

通过耐心的说服教育，争取让居动拆除小棚。

2]如果经过认真耐心的说服教育，两户居民仍不同意拆除护栏，可以请业主委员会出面协调，要求这两户居民拆除小棚。

3]物业管理公司应调整存车处的存取时间，可调整到晚12点后或24小时存取。

4]如以上措施仍不奏效，还可向这两户居民发出律师函，指出违反合同的后果，说明物业管理公司即将采取法律手段，保证合同的履行。

5]在采取以上措施仍不奏效的情况下，物业管理公司可以准备好充足的证据，包括物业服务合同，对方搭建小棚的证据（照片等），向被告所在地的基层法院起诉，起诉书中应写明起拆请求、事实和理由。

6]在庭审过程中，物业公司的代表应积极述事实、理由和拆讼请求，进行发言和答辩，争取法院的有利判决。

7]如判决对物业管理公司不利，还可考虑上拆。

2、新华物业管理公司承接了华诚家园的物业管理工作，该项目是一个地处市区外新建的经济适用住宅项目，附属配套设施缺乏。

通过调查，得知该小区的中老年人占有一定比例，为了能够搞好该小区的综合经营服务项目，满足小区业主的生活需要，请为该物业项目设计四种合适的综合经营服务项目（只写出服务项目名称即可），并说明新华物业管理公司的综合经营服务场所再开发方案主要应包括哪些容。

物业案例试题及答案一、案例分析题1. 某小区业主张先生因不满物业服务，拒绝支付物业管理费。

物业公司多次催缴无果后，决定采取法律手段解决。

请分析物业公司可以采取哪些措施来维护自己的权益，并说明理由。

答案：物业公司可以采取以下措施来维护自己的权益：（1）发送催款通知书，明确告知张先生欠费情况及可能产生的滞纳金等后果。

（2）与张先生进行协商，了解其不满的具体原因，并尝试解决其合理诉求。

（3）若协商无效，可以向当地物业管理部门投诉，寻求行政调解。

（4）若调解无效，可以向法院提起诉讼，要求张先生支付欠缴的物业管理费及相关费用。

理由：物业公司作为服务提供方，有权要求业主按时支付服务费用。

通过法律途径解决纠纷，可以维护物业公司的合法权益。

二、判断题2. 业主委员会有权决定小区内的一切事项。

答案：错误。

业主委员会的职责是代表业主的利益，参与小区管理，但并非有权决定小区内的一切事项，重大事项需经过业主大会的同意。

三、选择题3. 以下哪项是物业公司的职责？A. 负责小区内的绿化养护B. 负责小区内的治安管理C. 负责小区内的房屋维修D. 负责小区内的商业活动答案：A、B、C。

物业公司的职责包括负责小区内的绿化养护、治安管理和房屋维修等。

四、填空题4. 物业公司在接到业主投诉后，应在____小时内给予回复，并在____天内解决问题。

答案：24小时内给予回复，并在7天内解决问题。

五、简答题5. 请简述物业管理中“业主大会”的作用。

答案：业主大会是物业管理中的一个重要组织，其作用主要包括：（1）代表业主的利益，参与小区管理决策。

（2）审议和批准物业公司的年度工作计划和预算。

（3）监督物业公司的工作，确保服务质量。

（4）协调业主与物业公司之间的关系，解决纠纷。

（5）参与小区内重大事项的讨论和决策，如公共设施的维修、改造等。

六、论述题6. 论述物业公司如何提高服务质量以增强业主满意度。

答案：物业公司可以通过以下方式提高服务质量以增强业主满意度：（1）定期对员工进行培训，提高服务意识和专业技能。

2010年全国物业管理师考试物业管理实务案例分析及参考答案一、某小区已经入住两年，业主投诉（1）小区内防火防烟门经常处于开启状态（2）部分屋顶漏水（3）小区周围治安环境乱，16．物业服务企业处理业主投诉的一般程序（16分）答：物业服务企业处理业主投诉的一般程序为下面八个步骤：p216 （一）记录投诉内容。

（2分）（二）判定投诉性质。

（2分）（三）调查分析投诉原因。

（2分）（四）确定处理责任人。

（2分）（五）提出解决投诉的方案。

（2分）（六）答复业主。

（2分）（七）回访。

（2分）（八）总结评价。

（2分）17．解决上述三个问题的主要措施（9分）答：解决上述三个问题的主要措施分别为：（一）防火防烟门属于物业消防设施，日常应始终保持在关闭状态才能发挥其作用（1分）。

部分楼层防烟防火门经常处于开启状态，如系闭门器损坏需组织工程部人员及时维修（1分）;如因业主或使用人使用不当造成，则应在这些部位张贴警示告示，以提醒他们注意出入时随手将防烟防火门关闭（1分）。

（二）在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任（1分）;根据有关文件规定，《住宅使用说明书》中明确屋面防水工程的保修期限不应低于3年，本案例中该小区入住已有两年，说明尚未过保修期（1分）;物业服务企业应及时与开发企业取得联系，要求其认真履行保修责任（1分）。

（三）为了共同做好社区管理，创建安全和谐社区，物业服务企业除做好各项物业管理服务工作外，还应协助有关部门做好安全防范服务（0.5分）。

针对本案例中“小区周边治安环境恶劣”问题，物业服务企业仅履行协助公安机关、居委会等政府部门做好社区安全防范管理工作的义务（1分）。

P1451．物业管理企业在社区组织重大活动时，应及时知会辖区派出所及社区居委会，相互协调，避免发生意外事故（0.5分）。

2．物业管理辖区内发生治安或意外事故时，应及时通知相关部门，并协助做好调查取证及善后处理工作（0.5分）。

,2010年10月注册物业管理师考试真题《物业管理综合能力》案例题部分参考答案及评分标准66．物业服务公司以未做装修登记为由，不再协调此事的做法对不对？为什么？（5分）答：物业服务公司以未做装修登记为由，不再协调此事的做法不对（1分）。

物业服务企业负有通过对物业装饰装修过程的管理、服务和控制，规范业主、物业使用人的装饰装修行为，协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正，从而保证物业的正常运行使用，维护全体业主合法权益的义务（1分）。

装修人未申报登记就进行住宅室内装饰装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款（1分），物业管理单位发现装修人或者装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，要承担相应责任（1分）。

因此，本案例中物业服务公司以未做装修登记为由，不再协调此事的做法是不对的，应一方面向有关部门报告李先生违规装修的问题，另一方面积极协调业主之间因装修活动而产生的纠纷（1分）。

67．利用公共关系原理分析物业管理处第二点面对媒体的做法是否妥当，为什么。

（5分）答：物业管理处第二点面对媒体的做法不妥（1分）。

新闻媒体是企业通一般公众进行沟通的最经济和最有效的沟通渠道之一。

对物业服务企业而言，新闻媒体兼具双重意义：一是新闻媒体有助于物业服务企业树立良好的形象；二是新闻媒体对社会舆论有着很大的影响力（2分）。

物业服务企业尤其应当沟通协调好于新闻媒体关系，适当进行危机公关管理（1分）。

本案例中物业管理处“冷处理”的做法将导致舆论形势进一步恶化，影响企业形象，直接违背了公共关系中及时处理危机、消除误解的基本要求，因此是不妥的（1分）。

68．物业管理处第三个问题解决方法对不对？试用“近因效应”分析物业管理处的做法是否妥当？并说明理由。

（5分）答：在本案例中，物业管理处第三个问题解决方法是对的（1分）。

心理学中“近因效应”原理指出：初次的印象固然深刻，但最近获得的信息会覆盖和冲淡过去所烙下的相关印象，成为采取相应行动的心理依据（1分）。

20XX年10月注册物业管理师考试真题《物业管理实务》案例题部分参考答案及评分标准案例一：某小区入住已有两年，多数业主在如下三个方面投诉较集中：（1）小区内部分楼层防烟防火门经常处于开启状态；（2）部分房屋屋面出现渗漏水；（3）小区周边治安环境恶劣。

请回答：16．物业服务企业处理业主投诉的一般程序（16分）。

17．解决上述三个问题的主要措施。

（9分）案例二：某小区刚刚入住，部分业主因外墙渗水、供暖不足、物业配套等遗留问题多次交涉物业公司和开发商，均未得到合理解决。

于是部分业主通过串联协商、互相选举等方式，自己组建成立了“临时业主委员会”，与物业公司、开发商展开了几轮谈判，仍没有结果。

于是“临时业主委员会”做出决定：集体拒交物业费、炒掉现有物业公司、另聘新的物业公司、邀请媒体介入。

随后得到业主广泛响应，随即以协议方式选聘了新的物业服务企业。

媒体相继报道了此事后社会反映强烈，部分业主甚至围堵售楼处、物业管理处办公室。

请回答：18．上述有几点操作违规之处（10分）19．假如您是该项目经理，应如何化解当前面临的问题（20分）案例三：某住宅物业项目总建筑面积29万平方米，可收物业服务费用面积26万平米，计划成本542万元，现在进行招投标，公开竞聘物业服务企业。

某物业公司目前管理项目中，多层住宅20万平米，高层住宅20万平米，别墅4万平米，拟参加投标，其核算的收费项目如下：（一）人员工工资奖金及福利包括1．分管此项目的副总经理工资2．项目经理工资3．项目员工年终绩效奖金（二）补充养老金（二）公共区域维修保养费用（三）工程保修费用（四）管理区域保洁材料费用（五）管理区域装修垃圾清运费用（六）公共秩序维护费用（七）项目履约金（八）公共部位公共设施公众责任保险费用（九）固定资产折旧费（十）对社会的爱心捐赠请回答：20．该项目可以由何种资质的物业公司承接（2分）；21．根据该投标物业公司管理物业面积可知该公司资质等级。

案例分析题参照案例分析题（一）某物业管理企业管理一高层住宅小区，近期收到部分业主投诉及提议，详细意见汇总见下表。

编号意见与提议1 部分楼梯间陈旧，规定进行粉刷2 保安人员更换频繁，给小区安全管理带来隐患3 小区内停车秩序混乱，提议加强管理4 小区外市政道路边常有小摊贩，环境脏乱，提议加强管理5 常有人到小区散发广告，住户反感，也存在不安全原因6 楼道灯损坏频率高，提议及时检查更换7 某部电梯安全隐患严重，需要大修8 提议小区外墙所有翻新9 小区老鼠和蚊蝇较多（尤其是蚊子），提议采用措施10 小区内出现业主丢失自行车状况，规定加强管理11 部分业重规定减免物业服务费12 但愿提供家政服务13 部分业主反应交通不便，规定向交通部门提议增设抵达小区旳公交线路14 提议清洁工作业时间与业主旳上下班时间尽量错开，防止与业主争用电梯问题1：处理上述问题，需要资金投入旳项目有哪些？费用怎样处理（不考虑人工，培训等管理成本旳增长）？（5分）问题2：上述不属于物业管理企业管理职责范围旳项目有哪些？对此，物业管理企业应怎样处理？（4分）问题3：试分析第9项问题产生旳也许原因和应采用旳措施？（4分）问题4：在上述所有问题中，您认为不也许满足业重规定，仅需要进行必要旳沟通和解释旳项目是哪一项？为何？（4分）问题5：针对上述问题，请结合您旳工作实践，试举出至少三项管理措施，以提高管理服务水平？（3分）案例分析题（二）某房地产开发企业开发旳某住宅小区，由甲物业管理企业承担前期物业管理。

业主于2023年8月开始入住，2023年5月该小区召开初次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决策选聘了乙物业管理企业。

业主委员会与乙物业管理企业签订了物业服务协议，协议于2005年8月1日零时生效。

业主委员会以书面形式告知甲物业管理企业应于2005年8月1日前办理完毕物业交接验罢手续。

甲物业管理企业收到业主委员会书面告知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交对应旳物业管理资料，拒不配合物业交接查验。

甲物业服务企业对某住宅小区实施物业管理，几年来，在物业管理实践中，曾经做过以下四种工作：A. 在项目建设过程中，针对发现的隐蔽工程存在的问题，发出了整改建议书。

B. 对部份锈蚀的给水支管及时进行更换。

C. 为提升小区品质，应业主要求改建了小区围墙。

D.为解决小区挪移通信的信号弱问题，协调相关电信企业在小区内增设了移动通信基站。

请回答下列问题：1、上述各项工作中，属于物业管理早期介入范畴的是( A )2、上述各项工作中，应经业主大会允许的是( C )3、上述各项费用中，可在物业管理费中列支的是( B )4、上述各项费用中，可使用住宅专项资金的是( C )5、上述各项费用中，应由建设单位负责解决的是( A )A属于早期介入的内容，对于早期介入中的发现的问题，物业服务企业可提出整改意见，由建设单位负责解决。

B中的设备更换属于小范围、单项目的，因在物业管理费中列支。

C中围墙的更换需业主大会表决通过，从专项维修资金中列支。

D中通信基站的增设费用普通由通信公司资金承担。

某住宅小区总占地面积 12 万㎡，建造容积率为 4.5，分两期开辟，一期占地面积 6 万㎡，其中保障性住房建造面积 10 万㎡，地下停车库与地下设备用房 3 万㎡，其余为商品住宅，二期建造面积为 19 万㎡。

该项目一期建设收尾阶段，建设单位考虑：①物业销售前确定物业服务企业。

②以邀请招标的方式选聘物业服务企业。

③由建设单位与中标物业服务企业签订物业服务合同。

④合同期拟定 5 年。

该项目一期全部售磐，中标的物业服务企业 (简称甲公司) 协助建设单位办理业主入住手续，投入使用半年后，物业费实收率 30%摆布，甲公司严重亏损。

关于未来该项目二期的物业管理工作，建设单位提出将自行组建物业服务企业负责，甲公司不允许。

6、该项目一期商品住宅建造面积正确的计算公式为( )A、6*4.5-10=17 万平方米B、6*4.5-10-3=14 万平方米C、12*4.5-10-19=25 万平方米D、12*4.5-10-3=22 万平方米建造容积率是规划地块内各类建造总面积与地块面积之比。

物业管理师考试《物业管理实务》案例题2015年物业管理师考试《物业管理实务》案例题案例题【一】1、1-12某物业管理公司组建两三个月就接管了一座大型商场，公司根据实际情况，决定将特种设备的维修养护管理，包括设备的所有维修保养、应急抢修、正常小修均以大包的形式委托给专业的维修公司。

在这种情况下，该物业管理公司工程部人员认为建立特种设备技术档案的任务应由被委托公司去做。

问题：工程部人员这种想法是否正确?说明原因。

2、简述档案提供利用的方式。

3、这一时期档案的收集范围包括哪些内容?4、如果物业公司没有技术档案，监管不力，频繁发生电梯关人事件，被业主投诉到物业行政主管部门，是否会计入企业信用档案?接到信用档案管理部门转发的投诉处理书，物业公司应在多少天内将处理意见反馈给信用档案管理部门?5、5-16郭先生在阳光小区购买了一套住房，在办理装修手续时向物业管理部门报上一份《装修申请登记表》，申请在阳台外安装加固防盗护栏，物业管理单位的装修管理人员在接到申报后拟予同意批准。

几周后，有其他业主上门反映，该楼层一名住户装修严重侵占公用墙面。

物业相关人员根据其他业主的反映情况查阅相关材料时发现郭先生装修前申请的阳台护栏加固安装地点不明确，于是要求装修管理人员前去现场核实，装修管理人员发现该业主申请的安装位置实为共用墙面，已超出业主自用部分。

于是物业服务公司要求郭先生拆除加固护栏重新安装。

郭先生十分气愤，到物业服务公司项目部进行投诉，要求其主持公道。

问题：简述物业管理公司装修流程。

6、分析物业与业主在装修装饰过程中存在的问题。

7、物业服务公司应如何处理这场纠纷?8、物业服务公司在装修管理中应如何改进工作?9、9-20物业公司刘经理带领新来的物业服务人员巡视楼宇时，以下几个问题引起了刘经理的注意：(1)在进人大门时门卫向他们微笑敬礼，此时正好有一个人提着大箱子往门外走，门卫很有礼貌的帮助开门。

(2)巡视二楼时，这里正在装修，木工和焊工都在一个房间紧张地忙碌着，为了防止发生火灾，焊工作业场地准备了两个泡沫灭火器。

2015年物业项目负责人考前练习题《物业管理实务》案例题案例一：刘先生购买了一套位于顶层的商品房，“入住时与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》中都有明确的规定：为维护小区整体形象和相邻住户的安全，业主不得私自封闭观景阳台，不得在窗户上加装防护栏。

”入住后，刘先生未经物业公司同意，擅自封闭了观景阳台并加装了防护栏。

物业公司发现后要求其拆除。

刘先生认为：这是自己的房子，自己有权利处理，拒不拆除。

物业公司决定：对刘先生罚款2000元。

刘先生拒绝交纳。

在不得已的情况下，物业公司采取了断水、断电、停止服务等系列“制裁措施”。

双方矛盾十分尖锐，物业公司把刘先生告上了法庭。

物业公司的诉讼请求是：刘先生拆除封闭阳台的材料及防护栏并交纳罚款；刘先生承担此案的诉讼费。

请仔细阅读、分析此案例并回答：1、物业公司的各项诉讼请求能否得到法院的支持？2、按照法律法规要求，刘先生在此案中有哪些过错？3、物业公司在操作中的错误所在？应当采取何种做法？案例二：某小区楼上业主扔烟头，导致楼下三楼业主家阳台上的东西着火，将三楼家阳台磁砖及邻居家玻璃烧坏。

该小区物业管理处帮忙救火，动用了5个灭火器，损失两个防毒面具。

在帮助三楼救火过程中，消防栓出现故障，消防带与消防栓脱开，无法关闭，致使水流入起火业主家中，造成一定损失，水还险些流入电梯，由于及时将电梯开到楼上，才避免电梯被淹，但已造成电梯摄像头损坏。

请结合题目回答下列问题：1、物业管理处要求三楼业主支付灭火器的费用和烧坏的邻居家玻璃费用并自行修复三楼业主家被烧坏的阳台瓷砖。

你认为是否合理？为什么？2、物业管理处要求三楼业主支付电梯摄像头费用，是否合理？为什么？3、起火业主家户内由于消防栓未能及时关闭造成的损失应由谁赔偿？为什么？案例三：某住宅小区有多家业主私自搭建鸽子房。

鸽子房所造成的遮光、噪音、异味等严重干扰着相邻业主的生活。

为此，受扰业主多次向物业服务企业反映、投诉，但是，并没有解决问题，故认为物业服务企业不作为，并以此为由而拒缴物业服务费。