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沪高法(1996)250号第一、二中级人民法院，各区、县人民法院：自城镇住房制度改革、公有住房出售以来，房屋纠纷出现了一些新情况、新问题。
为处理好公房出售后的纠纷，我院在调查研究基础上，听取了有关部门意见，提出了《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》。
该意见业经上海市高级人民法院1996年第36次审判委员会讨论通过，现发给你们，请你们在审理这类案件中参照执行。
执行中注意总结经验，有何意见和问题请及时报告我院。
一九九六年十月三十一日处理公有住房出售后纠纷的若干意见本市公有住房出售以来，相应纠纷陆续发生，出现了一些新情况、新问题。
为处理好公房出售后的纠纷，保障住房制度的改革，现根据《民法通则》、国务院、建设部及本市有关的规定，结合审判实践，制定本意见。
一、受理1、出售人及有购房资格的人起诉要求确认购买公房协议无效的应予受理。
2、购房人起诉要求同住人迁让，同住人起诉要求确认房屋居住权的，应予受理。
3、为修缮楼房的公用设备或相邻房屋、设备，利害关系人起诉要求相邻方予以配合的，应以相邻纠纷受理。
4、违法改变房屋使用性质，妨碍相邻住户的正常生活或在单元房屋内安放危险物品，影响楼房住户安全的诉讼，以相邻纠纷受理。
5、楼房中的单元房屋产权人、业主管理委员会为楼房的墙面、屋顶、共用部位、公共设施全部或部分被人占用提起诉讼的，应予受理。
6、楼房房屋产权人以物业管理委员会违约或侵害产权人产权、使用权等利益的起诉，应予受理。
二、产权与使用权的确认7、除天井和庭园外，单元房屋业主自用部位和自用设备的产权为房屋产权证登记人所有。
自用部位是指单元房屋业主自用的客厅、房间、厨房、卫生间、阳台、天井和庭园(含围墙)以及室内墙粉饰等部位。
自用设备是指单元房屋内业主自用的门窗、浴缸、抽水马桶等设备。
8、除内天井外，楼房中的共用部位、共用设备为整幢房屋业主共有。
住宅区内的公共设施为住宅区域内的业主共同使用。
共用部位是指整幢房屋业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室、内天井以及房屋承重结构、外墙、外墙面、走廊墙、墙面粉饰和屋顶等部位。
单位福利房房屋买卖纠纷案例咱就说老张和老王这事儿吧，可真是够让人头疼的。
老张在单位工作了好些年，好不容易分到了一套单位福利房。
这房子啊，地段虽然不是那种最中心的，但也算是不错，周围啥设施都有，老张心里可美了。
过了几年呢，老张家里有点变故，急需要一笔钱。
这时候他就想到把这福利房给卖了。
正好老王呢，一直想买房，但是市面上那些商品房价格有点高，他觉得老张这单位福利房性价比不错。
于是啊，老张和老王就商量好了价格，也没找啥正规的中介，就自己写了个简单的协议。
协议上大概就写了房子多少钱卖给老王，老张得配合办理各种手续之类的。
老王也挺实在，按照约定就把钱给了老张。
老张呢，把房子钥匙也给了老王，老王欢欢喜喜地就搬进去住了。
可是啊，这麻烦事儿就来了。
这单位福利房呢，单位之前有一些特殊规定，比如说这房子在一定年限内是不允许对外买卖的，或者是买卖得经过单位的同意之类的。
老张当时没太在意这些事儿，觉得自己住了这么多年了，卖就卖了呗。
结果呢，单位知道老张把房子卖给老王之后，就不同意了。
单位说这违反了当初分房的规定，这房子产权还是有点特殊情况的。
这时候老王就不干了，他说：“老张啊，我钱都给你了，我都住进来了，你得给我解决这事儿啊。
”老张也很委屈啊，他说：“我也不知道单位会这样啊，我也没办法。
”然后呢，老王就想，那我去法院告老张吧。
到了法院，法官一看这情况也挺复杂。
法官就说：“你们这协议啊，虽然是你们双方自愿签的，但是这单位福利房有特殊的政策限制，这个你们得考虑进去。
”老张就辩称说：“我以为我可以自由处置这房子呢，我也没故意坑老王啊。
”老王也说：“我看房子不错，价格也合适，谁知道还有这么多事儿啊。
”最后呢，法院判决这个买卖协议是无效的。
老张得把老王的钱退回去，老王呢也得从房子里搬出来。
这可把老王给气坏了，他觉得自己特别冤枉，钱在老张那儿放了这么久，自己还装修房子花了不少钱呢。
老张也觉得很无奈，自己也没料到会是这样的结果。
还有一个类似的例子，是小李和小赵的事儿。
公有房屋处置方案
引言
公有房屋是指国家或政府机构通过各种方式获得并拥有的房屋，通常被用于公益事业或提供住房保障。
然而，在某些情况下，这些房屋需要被处置，以满足社会和经济需要。
本文将介绍公有房屋处置的方案。
优先出售给原承租人
对于原承租人，政府可以优先选择将公有房屋出售给他们。
这不仅能够保障原承租人的住房权益，也能够给他们提供购房的机会。
按照市场价位出售
对于公有房屋的其他购买者，政府可以按照市场价位出售。
这不仅能够保障政府的公共财产，也能够让购房者买到公正的价格。
政府拍卖
如果以上两个方案无法解决问题，政府可以选择拍卖公有房屋。
这不仅能够保障公共财产，也能够让购房者获得公正的机会。
通过公共资询程序出售
在公有房屋的交易中，政府可以选择采用公共资询程序，将出售事宜公示，征求收购意见，并且投标者必须满足一定的条件才能参加拍卖。
结论
在公有房屋的处置方案中，政府需要充分考虑到公共利益和个人利益之间的平衡。
在制定方案时，应该充分听取意见，并且在卖房时应该采取公平的方法。
最终确定的方案不仅要保障国有资产，也要保护个人住房权益。
一、总则为有效预防和妥善处理房产销售过程中可能出现的矛盾纠纷，确保销售活动顺利进行，维护消费者权益，提高公司形象，特制定本预案。
二、预案目标1. 预防和减少房产销售过程中的矛盾纠纷。
2. 及时、公正、有效地处理矛盾纠纷，维护消费者权益。
3. 提高公司服务质量，提升客户满意度。
4. 保障公司正常经营秩序，维护公司合法权益。
三、组织架构1. 成立房产销售矛盾处置领导小组，负责全面领导和协调处置工作。
2. 设立房产销售矛盾处置办公室，负责具体实施和协调工作。
3. 各销售部门设立矛盾处置小组，负责本部门矛盾纠纷的初步处理。
四、处置原则1. 公正、公平、公开原则。
2. 及时、高效、有序原则。
3. 依法依规、合理合法原则。
4. 维护消费者权益、保护公司合法权益原则。
五、处置流程1. 初步了解（1）销售人员在发现矛盾纠纷时，应立即向矛盾处置小组报告。
（2）矛盾处置小组应详细了解矛盾纠纷的起因、经过、涉及人员及诉求。
2. 初步处理（1）矛盾处置小组根据矛盾纠纷的性质，采取以下措施：a. 做好当事人沟通，了解诉求，安抚情绪；b. 依据相关政策法规，提出解决方案；c. 协助当事人协商，寻求双方满意的结果。
3. 争议调解（1）若初步处理无法解决问题，矛盾处置小组应将案件提交至房产销售矛盾处置办公室。
（2）房产销售矛盾处置办公室组织相关专家、律师等人员成立调解委员会，对案件进行调解。
（3）调解委员会应根据事实、法律法规和双方诉求，提出调解方案。
4. 调解达成协议（1）调解委员会与双方当事人达成一致意见后，签订调解协议。
（2）矛盾处置小组负责监督协议的执行。
5. 协议执行（1）矛盾处置小组跟踪协议执行情况，确保协议内容得到落实。
（2）如发现协议执行不到位，应及时采取措施，督促双方履行协议。
6. 案件总结（1）案件处理结束后，矛盾处置小组应进行总结，分析矛盾产生的原因，提出预防措施。
（2）总结报告报送至房产销售矛盾处置领导小组。
常见房屋纠纷及处理方法一、一般质量问题，开发商应保修一般质量问题包括裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等.因质量不符合合同约定或房屋通常品质，买受人可以拒绝接受，由出卖人承担修理、更换、重做与赔偿损失责任,逾期交付的，应当支付延期履行违约金。
交付后质量问题产生或隐蔽瑕疵暴露的，出卖人应当承担保修责任，拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行修复或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担.二、房屋质量不合格，业主可拒绝收房并提出解除合同《建筑法》61条规定:“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
”工程验收合格以取得《工程竣工验收备案表》为标志，综合验收合格与规划验收合格则包括公共设施、绿化、道路、停车场等整体验收,还包括取得规划、消防、环保部门出具的认可文件。
房屋交付前未经验收或经验收不合格的，买受人可以拒绝接受房屋，并请求解除合同。
房屋交付后质量经核验确属不合格的，买受人可以主张相同权利。
根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条：“商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。
经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任.”《商品房销售管理办法》第三十五条:“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。
经核验，确属主体结构质量不合格的,买受人有权退房;给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
"由此可见，如果房屋质量问题不过关,购房者有权拒绝收房并解除购房合同。
三、迟延交付房屋，超过三个月可要求解除合同并赔偿违约金根据《解释》第15条，出卖人迟延交付房屋，在催告后三个月的合理期限内仍未履行的,买受人可以请求解除合同，并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任，但当事人另有约定的除外.“当事人另有约定”实质是出卖人事先在买卖合同中约定的允许迟延交房事由，该事由成立将免除出卖人的逾期交房的违约责任，故其合法性与公平性将成为争议焦点。
房地产领域调解方案模板一、背景介绍随着经济的快速发展和城市化进程的加快，房地产行业在我国的经济结构中占据着重要地位。
然而，在房地产交易过程中，由于买卖双方对于合同条款、房屋质量、交付时间等方面存在争议，往往导致纠纷，给双方带来不必要的损失。
为了解决房地产交易中的纠纷，促进房地产市场的稳定发展，特设计定本调解方案，旨在在保障各方合法权益的基础上，协调双方矛盾，化解纠纷，达成和解。
二、调解机构本调解方案由___（具体调解机构名称）进行调解，调解员为经过专业培训和具有一定行业经验的专业人士组成。
调解员需保证中立性和公正性，同时保持良好的职业道德和法律素养。
三、调解程序1. 接受申请：任何一方当事人可向调解机构提交书面申请，申请书应详细描述纠纷的起因、事实及请求解决的方式。
2. 确认调解：调解机构收到申请后，将对双方当事人进行了解，并协调双方同意采取调解方式解决争议。
3. 制定调解方案：调解员将会根据双方当事人的需求和实际情况，制定具体的调解方案，并通知双方当事人协商。
4. 协商调解：在调解会议上，调解员将引导双方当事人表述意见，加强沟通交流，采取合理方式调解双方分歧，并寻求共同解决方案。
5. 达成和解：当双方当事人达成一致意见时，调解员将制定书面和解协议并由双方签署。
无法达成一致意见时，调解员将进行调解裁决。
四、调解原则1. 自愿性原则：调解是一种自愿的方式，双方当事人应自愿参与调解并共同协商解决纠纷。
2. 公平公正原则：调解机构应保持中立和公正的立场，调解员应严格遵守中立，公正的原则进行调解。
3. 合法性原则：调解员应遵循相关法律法规进行调解，避免超越调解职权，保护双方当事人的合法权益。
4. 保密原则：调解员应严格保密双方当事人的个人信息及调解过程中的相关内容，保护当事人的隐私权。
5. 真实性原则：双方当事人应提供真实、完整的资料和证据，不得提供虚假信息，以保障调解的有效性。
五、调解效果本调解方案将充分保障双方当事人的合法权益，促进双方沟通交流，化解纠纷，达成和解。
北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见（2003年11月27日京高法发[2003]350号）根据北京市直管公房经营管理体制改革的现状，因直管公房租赁引发的各种纠纷，既有民事法律性质的争议，也有行政法律性质的争议，应区别对待。
为进一步规范因直管公房租赁引发纠纷的受理问题，现提出如下意见：一、直管公房承租人与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位在履行直管公房租赁合同过程中，因违反合同规定的房屋保护、维修、房屋租金交纳、承租人变更等权利义务发生的纠纷，由于双方法律地位平等，应作为民事案件立案受理。
二、直管公房承租人、承租人的共同居住人与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位发生的以下纠纷，由于涉及政府公房管理部门或直管公房经营管理单位依据其房管职权审查当事人承租资格问题，具有行政管理性质，双方法律地位不平等，应作为行政案件立案受理：(一)直管公房承租人死亡后，承租人的共同居住人对政府公房管理部门或直管公房经营管理单位依职权变更直管公房承租人不服提起的诉讼；(二)直管公房承租人或承租人的共同居住人认为符合直管公房租赁变更条件，请求政府公房管理部门或直管公房经营管理单位变更直管公房租赁关系，政府公房管理部门或直管公房经营管理单位不予变更产生纠纷提起的诉讼。
以上因变更直管公房承租人或租赁关系问题引发纠纷提起行政诉讼的，应以政府公房管理部门或法律、法规、规章授权的组织为被告。
三、本意见所称直管公房，是指由政府公房管理部门或政府授权经营管理单位依法直接进行经营和管理的国有房屋。
北京市房地产管理局关于房管部门调处房屋纠纷实行行政决定的工作程序正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 北京市房地产管理局关于房管部门调处房屋纠纷实行行政决定的工作程序（1987年11月18日）一、调处依据1．凡属公房纠纷，均依照1987年北京市人民政府《关于城市公有房屋管理的若干规定》及其他有关规定处理。
2．凡属私房纠纷，均依照国务院1983年颁发的《城市私有房屋管理条例》和北京市人民政府1984年颁发的《关于贯彻实施〈城市私有房屋管理条例〉若干具体问题的规定》及有关规定处理。
3．凡属落实私房政策中发生的纠纷，均依照北京市人民政府1983年颁发的《关于落实“文革”中接管的私房政策的若干规定》及其《实施细则》和其他有关规定处理。
二、调处分工1．凡属直管公房的各类房屋纠纷，均以房屋经营口为主自下而上地负责调处。
2．凡属单位自管公房和私房的各类房屋纠纷，均以房政口为主自下而上地负责调处。
3．凡属落实私房政策中发生的各类房屋纠纷，均以落实私房政策办公室为主自下而上地负责调处。
4．凡属因院落土地使用问题发生的纠纷，均按房屋的管理分工，分别由经营口或房政口自下而上地负责调处(因违章建筑引起的纠纷应由规划部门负责处理)。
三、调处程序(一)房管所调解凡在本市城镇范围内发生的各类房屋纠纷，首先由房屋所在地房管所进行调解处理，房管所调解无效的，可上报本区、县房管局调处。
具体程序是：1．受理立案。
凡因房屋产权、使用权、买卖、租赁、维修等问题发生纠纷的，当事人均可向当地房管所申请调解。
房管所根据当事人提出的书面申请，对确属构成房屋纠纷的，均应予以受理，并立案调查。
北京市公房管理规定（１９８７年８月２８日北京市人民政府京政发１０９号文件发布根据１９９７年１２月３１日北京市人民政府第１２号令修改）为加强城市公有房屋的保护管理，维护管理秩序，促进房屋的合理使用，根据国家有关法律，结合本市实际情况，作如下规定。
一、凡本市城区、近郊区、远郊县城、建制镇和工矿区的公有房屋（以下简称公房），均按本规定管理。
二、市房屋土地管理局是全市房屋的行政管理机关，区、县房屋土地管理局是本区、县房屋的行政管理机关（市和区、县房屋土地管理局及其下属管理机构统称房管机关）。
一切单位和个人，管理和使用公房，都必须遵守本规定，接受各级房管机关的监督管理。
三、全民所有和集体所有的房屋，都是公房。
全民所有的公房，所有权属于国家。
集体所有的公房，所有权属于集体单位。
公房分别不同情况，按下列原则管理：（一）机关、团体、学校等行政、事业单位使用的全民所有的公房，由房管机关所属的管房单位直接管理，或按现实情况由各该单位自行管理。
（二）国有企业使用的全民所有的公房，除由房管机关所属单位或其他行政事业单位管理的以外，属国家授予企业经营管理的固定资产，由企业负责管理。
（三）集体所有制单位自建、自购的房屋，属本单位所有，由本单位管理。
集体所有制企业使用的全民所有的公房，分别不同情况，按以上第（一）、（二）项规定管理。
（四）居民租用的公房，由出租公房的单位管理。
（五）外地的机关、团体、企事业单位在本市建、购的房屋，由建、购单位管理。
（六）楼房住宅小区范围内的公房，分属若干单位管理的，由区、县房管机关指定房屋数量较多的单位牵头，与其它单位组成协调机构，负责协调本小区住宅管理的有磁事宜。
集体所有制单位自建自购的房屋，其本单位为所有权单位；全民所有的公房，由本条第（一）至（五）项规定的各管理单位代表国家行使对公房的所有权。
管理单位可视为所有权单位（以下即统称所有权单位）。
四、公房实行登记制度。
公房的所有权单位须持有关证件，向房屋所在区、县的房管机关申请房产登记，经审查确认，发给《房屋所有权证》。
上海市公有住房出售中有关问题的处理意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 上海市公有住房出售中有关问题的处理意见（沪房地改[2000]259号2000年4月27日）一、关于公有住房出售的范围(一)由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。
(二)产权已移交地方的原部队的住房，可以出售。
(三)同幢住房内有独用、有合用的，凡厨房间和卫生间由一户使用的公有住房，可以出售。
(四)被拆迁安置的独用成套公有住房，该被拆迁户户口迁入后才能予以出售。
(五)因规划、配套等原因未申领房地产权证的住房不予出售。
二、关于出售公有住房的优惠政策和计算口径(一)经过批准加层的住宅，加层部分的成本价和竣工年份按原房屋类型的成本价和竣工年份确定。
(二)已故离休干部的配偶购买公有住房，可享受离休干部的职级优惠。
(三)职工家庭中承租人或其配偶因去国(境)外定居、探亲、留学而承租户内留有一人的，可在取得国(境)外一方同意购房的承诺后，按规定购房。
但在国(境)外一方不得作为购房人，并在购房时不得使用其工龄、职级、职称。
(四)承租户内，家庭成员中有现役军人的，购房时可享受其职级和职称的购房面积控制标准。
即师、团职干部的购房面积控制标准按《关于师、团职转业干部购房的建筑面积控制标准按地方相应级别干部购房的建筑面积控制标准执行的通知》（(1995)沪房改办发字第6号）执行；营职干部购买公有住房的建筑面积控制标准为85平方米；营职以下购买公有住房的建筑面积控制标准为75平方米。
(五)装有电梯的职工住宅在公有住房出售时，应按高层住宅出售计算购房款，并按高层住宅筹集三项维修基金。
公房出售纠纷的调解处理（一）公房出售纠纷概述公房出售纠纷也称公房买卖纠纷，是指公房承租人、同住人向房管部门购买目前居住的公有住房产权的行为。
进一步推动公房买卖，提高居民住房自有率，是推动城镇住房制度改革向纵深发展的重要举措。
1994年5月，上海市相继出台了《上海市人民政府关于出售公有住房的暂行办法》和《上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局关于出售公有住房的实施细则》，这两个规定俗称“九四方案”，上海的售后公房政策由此启动。
在公房出售纠纷中，尤以涉及“九四方案”的纠纷最为突出。
因该方案规定房地产权证上只能设定一个人为产权人，由家庭成员协商将某位成员的名字登记在产权证上，以至于埋下隐患。
之后，由于涉及售后公房的纠纷日益增多，经多部门协调后达成一致意见：凡是按照“九四方案”购买的公房，虽然房地产权证上只登记为一人，只要其他家庭成员在当时也具备购房资格，如果主张房屋共有的，应当认定为共有。
1995年之后，上海市有关部门完善了售后公房政策的操作规定，要求同住人在当初购买该公房时应有内部协议，内部协议应当写明将来产权的归属，否则就不能出资购买。
当前，公房出售纠纷主要有两类，一类是原公房的相关人员要求确认房屋产权共有的纠纷，另一类则是原公房的同住人要求确认公房出售合同无效纠纷。
对要求确认房屋产权共有的，一般均为按“九四方案”购房、产权证登记在一人名下的情况。
对此，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人（指按政策可以工龄折抵房价的人）、职级人（指按政策可以职级折抵房价的人）、原公房的成年同住人及具有购房资格的出租人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有；对该处公房无购房资格而与有购房资格人协议出资购房的人，主张房屋产权的，不予支持。
对要求确认公房出售合同无效的，应着重审查要求确认无效的人在购房当时是否具有购房资格、家庭协议书（或称成年同住人意见征求表）的签名是否本人所签、对购买公房是否同意或追认等，以准确判断公房出售合同的效力。
（二）公房出售纠纷调解处理的原则和方法1．注重考察纠纷的时间节点根据“九四方案”的规定，承租人购买公有住房，如承租户内有多人的，应协商确定购房人。
对于按“九四方案”购房数年后，有关人员认为其具备主张产权共有条件并要求确认其共有产权时，调解人员应查明主张产权共有条件的人知道或应当知道其权利被侵害的具体时间点。
如果调解前双方从未发生争议的，则其主张共有权利一般应予以保护；如果调解之前双方已发生争议的，则从上次发生争议之日起2年内，其权利仍然可得到保护，超过2年的，则其权利难以得到保护。
此外，对于登记权利人死亡后，具备主张产权共有条件的人主张产权的，应在知道或应当知道登记权利人死亡之日起2年内提出。
2．售后公房转让后，原同住人的权利保护根据我国法律规定，不动产上的权利以登记为公示要件，买受人并没有义务查明买卖的房屋是否还有其他未经登记的用益权利人。
因此，买受人与登记的房屋所有权人达成售后公房买卖协议，又无违反国家禁止性法律法规情况的，其他未经登记的原同住人要求确认买卖协议无效，一般较难获得支持。
但也要看到，原同住人的权益如果不能获得保护，将引发新的矛盾。
故在此类纠纷的调解中，应向房屋出售人指出，虽然其已将房屋出售，但仍有义务保障原同住人的居住权益，如其未履行上述义务，应承担相应责任。
3．查明购房款、折抵职级或工龄的原始情况“九四方案”中，购买公有住房不是只有使用货币一种方式，还可以用职级、工龄来折抵，因此在调解中应认真调查购房款、折抵职级或折抵工龄的原始情况。
有时候有这样的情况：在购买公房时，由子女中的一人或数人出资，但为了购房时尽量少支付货币，往往以老人的名义购房，即用老人的工龄或职级来折抵购房款，产权人也登记为老人。
一旦该情况发生变化，如老年人预先以遗嘱的方式处分房屋或发生继承，往往会造成纠纷。
对于这种情况，应将上述情况调查清楚，不能仅根据房地产权证上的名字来设计调解方案。
（三）有关公房出售纠纷的法律规定关于出售公有住房的暂行办法（1993年12月25日上海市人民政府发布并施行）为进一步深化住房制度改革，促进住房商品化和住房建设发展，建立与社会主义市场经济体制相适应的住房制度，改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制，根据本市已进行的出售已租住公有住房试点的实际情况，按照国务院有关加快城镇住房制度改革的文件精神，制定本办法。
第一条合理确定售房价格，向高收入职工家庭出售公房实行市场价，向一般收入职工家庭出售公房实行微利价。
鉴于目前一般收入职工家庭的经济承受能力，现阶段实行标准价，作为逐步过渡到微利价的决策价格。
第二条出售公有住房，应贯彻购房自愿、产权归己、维修自理、逐步做到整幢出售的原则，并对认购住户在购房政策上给予优惠。
第三条凡独用成套的公有住房，均可向符合分房条件的职工和承租居民户出售。
但列入旧城改造规划、产权归属未定和具有历史保护价值的房屋以及市政府认为不宜出售的房屋除外。
向符合分房条件的职工出售新分配公有住房的数量，一般应不低于每年分配住房总量的３０％。
向承租居民户出售已租住的公有住房，一般应在同幢居民户愿意购房者达３０％以上时方可进行。
第四条按标准价购买公有住房的对象为符合分房条件的职工和具有本市常住户口的公有住房承租人或其同住成年人。
第五条公有住房出售的标准价，由负担价和抵交价两部分组成。
一套两居室新住房的负担价，按全市双职工家庭年平均工资的一定倍数确定，一九九四年定为３倍；抵交价按全市双职工家庭夫妻两人平均工作年限内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的８０％计算。
一九九四年出售的新住房标准价每平方米建筑面积为５３２元。
随着经济的发展和职工收入的提高，每年对标准价进行调整，并逐步向微利价过渡。
公有住房出售时再将标准价连乘以地段、朝向、层次等增减系数和成新折扣率（详见附件）。
住房的成新折扣率为每年２％。
第六条对购房者给予以下优惠：（一）售房人可对购房职工给予工龄折扣。
每年工龄折扣的数额，按抵交价除以全市双职工家庭平均工作年限计算。
（二）原“试点规定”中给予的一次性优惠，可暂予维持，以后逐年取消。
（三）购房者仍可按规定享受住房补贴。
（四）购房者免缴房产税、契税，并缓征地租。
第七条对出售的公有住房（含新分配公有住房、已租住公有住房、套配房）的实际售价，根据职工收入和物价指数情况，每年由市住房制度改革办公室确定最低限价。
职工按标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购房的建筑面积按国家和市人民政府规定的分配住房的控制标准执行，超过标准部分实行市场价。
第八条鼓励职工购房一次性付款。
购房人以现金一次付清全部购房款的，可给予适当的一次性付款折扣。
根据当前的政策性贷款利率与银行存款利率，一九九四年的一次性付款折扣率定为２０％；申请分期付款的，首期付款不低于实际售价的３０％。
第九条对公有住房的出售人，给予免缴营业税、预算调节基金和能源交通基金的优惠。
第十条按标准价购买公有住房，购房者拥有全部房屋产权。
但购房款未付清或购房后未住满五年者，不得出售、出租和转让；在此期间，购房者需要转让该住房的，可退还给原出售人，其购房款按退房当年标准价重新计算后，由出售人退还购房人。
购房款已付清、购房后已住满五年者，其住房可进入房产市场出售、出租和转让，收益归己，但须按规定补交土地出让金和有关税费。
该住户今后的自住房需自己负责从房产市场上获得。
第十一条购买公有住房按下列程序进行：（一）在确定出售的范围内，由出售人或房屋所在地的房管部门向住户宣传购房办法，住户同意购房后，即可办理购房手续。
（二）需购房者与房屋所有人签订房屋买卖合同，付清购房款后，由市房产登记发证办公室发给房屋所有权证。
第十二条房屋维修责任和维修费用按下列规定分摊：（一）室内维修由购房人自理。
（二）住房的共用部位和电梯等共用设备以及公共设施的维修，由全幢房屋所有人共同承担，费用在房屋维修基金中提取。
（三）住房的共用部位、共用设备以及公共设施，凡属人为损坏的，由损坏人修复或赔偿。
（四）住房建筑以外的道路、上下水管道、窨井、化粪池、路灯、绿化等公共设施的管理、维修、养护办法，暂按现行管理体制执行。
第十三条高层住宅水泵、电梯的运行费，由全幢房屋所有人按建筑面积合理分摊。
在公有住房出售的起步阶段，由购房人和出售人按一定比例共同承担；随着住房制度改革的深化和职工收入的提高，逐步提高购房人承担的比例，直至全部自理。
第十四条房屋维修基金按下列规定筹集：（一）多层住宅的购房人在购房时首期按标准价的2.5％缴付房屋维修基金；出售人一次性从售房款中按标准价的１０％缴付房屋维修基金。
（二）高层住宅的购房人在购房时首期按标准价的2.5％缴付房屋维修基金；出售人一次性从售房款中按标准价的２０％缴付房屋维修基金。
高层住宅水泵和电梯等共用设备的大修和更新费用，原则上由全幢房屋所有人按建筑面积合理分摊。
在公有住房出售的起步阶段，由出售人从售房款中一次性提取一定比例的费用，用于电梯和水泵等共用设备的大修和更新。
上述维修基金由房屋自管组织负责专户存储（按居民个人储蓄利率计息），专项使用。
以后再需筹集维修基金时均由房屋所有人分摊。
第十五条地区政府应帮助购房人成立房屋自管组织，自行管理物业或由自管组织委托物业管理部门管理。
第十六条市房管局直管公有住房出售后，由房管部门负责核收售房款，解交市公积金管理中心，专项用于住房建设、旧房更新改造和管理维修。
单位自管公有住房出售后，由原产权单位负责核收售房款，专项用于单位住房建设、旧房更新改造和管理维修。
第十七条本规定由市房管局、市住房制度改革办公室组织实施并负责解释。
第十八条本规定自发布之日起施行。
市政府以前发布的有关规定有与本规定不一致的，以本规定为准。
附件公有住房出售价格的增减系数和成新折扣率一、增减系数房屋出售价格的增减系数根据出售房屋所处的地段和房屋的层次、朝向确定。
具体标准为：１房屋地段等级分为甲、乙、丙、丁、戊五个等级。
地段等级增减系数为：甲级１３０％，乙级１１５％，丙级１００％，丁级８５％，戊级７０％。
甲级地段：南至复兴东路、西藏南路、肇周路、徐家汇路、肇嘉浜路到徐家汇；西至徐家汇、华山路、江苏路，向东折入愚园路，再向北折入乌鲁木齐北路；北至新闸路，向北折入石门二路、恒丰路、天目西路，再过共和新路旱桥、虬江路、宝山路、四川北路、江湾路、大连西路；东至欧阳路、四平路、溧阳路，沿虹口港至黄浦江边；另外包括徐家汇、曹家渡、提篮桥、老西门地区。
乙级地段：甲级地段向外，东至腾越路、隆昌路、营口路；北至走马塘、国康路，延伸到东体育会路（杨浦、虹口区与宝山区交界外），再沿东体育会路至大连西路、中山北路；西至中山西路（徐汇区与闵行区交界处）；南至黄浦江边。
丙级地段：甲级、乙级地段向外的市区部分（闵行区、宝山区除外）；已开辟和将开辟的住宅小区（如长风、田林等）。
