房地产广告推广周期规律

一、阶段性广告推广计划1.引导期（树立品牌）——2002.元.~2002.3.一五■主要任务：在南京强化“万科”的感知度，树立万科品牌的认知度。

有针对性地向目标客户集聚区投放广告，引起有效关注。

■广告重点：以软文与SP活动为主要形式，辅以户外看板的形象广告，以“万科”的市场的高关注度与高认同度，把“万科”二字掷向南京市场。

以针对性的杂志广告、DM直邮广告，推介活动等方式投放有效广告，同时继续投放软文，并拉近“万科”与目标客群的距离。

同时把“莫愁湖”、“汉中门东街”与外域环境推向市场。

⏹媒体软新闻在此期间，为了配合“万科金色家园”内部认购开始，中原公司建议在元月中下旬期间可以陆续在报纸上刊登一系列的形象宣传，主要先从“万科集团”的经营理念、集团发展战略等方面开始进行引导宣传，然后慢慢地向“金色家园”过渡引导，从而导入正题，开始注重宣传“金色家园”的各项产品优势，如：开发理念、设计思路、小区规划、房型设计、倡导的生活方式等方面。

⏹户外媒体在此期间，一些“金色家园”的户外形象广告应该陆续的向市场公开，这些户外媒体主要以形象宣传为主。

中原建议户外媒体应该以汉中路和汉中门大桥沿线的灯箱广告、机场高速公路和新街口的户外展板为主，并且不断地在南京主要路段拉上一定时间的广告宣传横幅以及宣传引导旗。

⏹集团内部媒体在每期的《万客会》的显著位置不时地对“万科金色家园”进行宣传引导。

附注：应该长久地执行。

⏹市民生活媒体在此期间，中原建议，“万科金色家园”应该加强与银行、公用事业单位的合作，在每月的银行、水、电、煤、手机等帐单上“金色家园”上的广告宣传。

附注：应该长久地执行。

⏹公关活动在此期间，中原公司建议，以推广万科集团的PR活动为主，如音乐会、游园会等，提升万科品牌形象，并结合项目针对集团客户举行推荐会。

⏹网站的建立在此期间，中原公司建议，万科应该利用自己的网站，在网站上发布各种关于“金色家园”的信息，以及适时将项目的房型、大堂效果、电梯等公共设施以三维动态的形式表示，并且专门设计一个长度比较短路的小电影，该小电影主要向人们传达“金色家园”所倡导的一种新生活，这样可以比较直观地给人一种印象与感觉。

地产全年推广活动方案策划一、活动目标：1. 提升品牌知名度和美誉度。

2. 扩大目标客户群体，增加客户数量。

3. 增加销售额，推动销售业绩。

二、活动内容：全年推广活动内容根据季节特点和目标客户需求进行安排，主要包括以下几个方面：1. 线下推广活动：1.1 开展展览会：每季度组织一次地产展览会，邀请相关行业参展商参展，展示项目的销售点和优势，吸引目标客户参观并购买。

1.2 举办户外活动：根据季节特点，组织户外活动，如春季花展、夏季烧烤派对、秋季摄影比赛等，通过活动吸引目标客户，增加品牌曝光。

2. 媒体推广活动：2.1 报纸广告：每周刊登一次品牌宣传广告，突出项目的卖点和特色，增加品牌知名度。

2.2 电视广告：根据目标客户特点，选择在黄金时段播放品牌广告，增加曝光率。

2.3 社交媒体推广：定期发布地产信息和项目动态，与粉丝互动，增加粉丝数量和关注度。

3. 线上推广活动：3.1 网络营销：开设官方网站和微信公众号，发布项目信息和优惠活动，提供在线咨询服务，增加线上购房的便利性。

3.2 内容营销：定期发布有关地产行业的专业知识、市场动态和购房攻略等内容，吸引目标客户，并提升品牌权威性。

3.3 搜索引擎优化(SEO)：通过优化网站和关键词排名，提高品牌在搜索引擎上的曝光率，增加访问量和潜在客户。

4. 合作推广活动：与其他有关地产的企业和机构进行合作推广活动，如与装修公司合作举办家居展览会、与银行合作推出购房贷款优惠等，通过合作扩大目标客户群体。

三、活动时间安排：1. 第一季度：举办春季花展、开展户外活动。

2. 第二季度：组织地产展览会、发布夏季烧烤派对活动、刊登报纸广告。

3. 第三季度：开展秋季摄影比赛、举办户外活动。

4. 第四季度：组织地产展览会、发布冬季购房优惠活动、播放电视广告。

四、预算安排：根据活动内容和市场行情，制定全年推广活动预算。

预算包括人力费用、物料费用、广告费用和活动场地费用等，确保活动能够顺利进行和落地。

房地产广告5个阶段的推广思路房地产项目的广告推广有它自身的特点和要求，常规的地产销售分为5个阶段：1、蓄势期；2、内部认购期；3、强势销售期；4、持续销售期；5、收尾销售期。

因此，我们的广告推广体系也必须围绕这5个阶段来制作，每个阶段的侧重思路、诉求点、媒体选择、发布方式等都不尽相同，而且每个阶段都必须建立广告反馈机制和实施评估系统，来指导下一个阶段广告的推广。

蓄势期：这一阶段广告推广着重在于树立发展商和楼盘项目的品牌形象。

一个新楼盘在推出前必定不为人所知，因此在入市前必须通过广告媒介首先使受众了解发展商，了解产品，并且在这一过程中逐渐树立起发展商和产品的品牌形象，为下一阶段的内部认购积累潜在的客户群资源。

内部认购期：这一阶段的广告推广着重在于突出项目的超值优势和内部认购的时限性、优惠性。

一般说来，项目为了在开盘时造成热销的场面和积累客户，在内部认购时都有一定的优惠措施以积聚人气，因此这一阶段的广告推广起的是一个承上启下的作用，既要树立项目的品牌，又要激发潜在客户的购买欲望，为强势期的销售累积出相当数量的显在客户。

强势销售期：这一阶段的广告推广着重在于表现项目的主体卖点，彰现楼盘的质素。

强势销售期的成绩在很大程度上决定了项目整个销售的成败，因此这个阶段的广告推广必须配合整个的销售工作而展开。

在此阶段，楼盘所有遴选的卖点都必须充分的表现出来，而卖点的表现并非是单纯的罗列，必须是整合的表现，即以最大的一个卖点作为核心，辅助以其他的卖点。

卖点整合表现原则应注意三点：1、一个广告中信息不能太分散、无中心；2、一个项目不能把所有的卖点都上广告；3、一个阶段的广告运动不能包括太多、太分散的系列作品，在创作基调和风格上，不能变化太大。

这一阶段广告推广幅度和速度都要求大量和急速。

持续销售期：这一阶段的广告推广必须在前期广告反馈和评估的基础之上进行，并且配合销售的情况随时加以调整。

广告的目的在于保持售楼处每日正常的客户访问量。

房地产广告的投放时机房地产广告的投放时机近年来，房地产业正渐渐成为国民经济的支柱产业，房地产（尤其以往住宅最为代表）也由传统意义上的福利性质的产品转向完全意义上的商品。

但房地产行业本身的特点，如地域性、产品的不可重复性等等，决定了它与普通商品尤其是快速流通商品，在营销方式、广告宣传上都有截然不同之处。

考虑到这些因素，本文欲将“收视率”的概念从电视放大到平面、网络、户外等各种媒体，来探讨房地产营销中广告投放形式与广告效果的关系。

“收视率”与房地产广告的媒体选择房地产的核心要素之一是地域性，这个要素决定了绝大多数的房地产项目的推广是面向特定区域和热顶的目标客户的，上海市的楼盘不大可能到北京去做广告，当然有些超大型的面向全国客户的个案例外。

所以在媒体选择上，一般以当地较具影响的媒体为主，且不大会考虑电视媒体，毕竟电视媒体的制作成本较高，在到达率上又较难保证，需要一个较长期的投入周期和一个较大规模的广告资金投入才有可能看到效果。

那么，最被房地产广告主所钟爱的广告营销方式是什么呢？上海春之声置业有限公司董事长朱大鸣谈到：首先，平面媒体在可预见的较长时间内仍会是房地产广告的第一选择。

目标客户在购买房地产时，要考虑的因素非常多，如舒适的自然环境、周边的教育资源、公共配套水平、邻里的同质感、社区的归属感、楼质、交通、音贝、污染、安全等。

平面媒体能够较为全面地承载这些信息。

同时，平面媒体也能较为鲜活地表达广告宣传的深层信息，可以通过颜色、设计的版式等来传达一些与本项目相关的文化气息。

据分析，一个广告首先能打动受众的是广告的风格，而促进其购买的则是广告中的文字。

平面媒体这二个方面兼而有之。

另外，平面媒体发布广告的时间也较易把握。

平面媒体的发行一般行之经年，读者群相对稳定且阅读有一定的规律性。

这样，在版面和时间的选择上就降低了风险。

其次，户外媒体也很被房地产广告主看好。

在上海，如果一个成功的房地产广告媒体组合中没有户外（主要是指户外的大型广告位、车身广告），是不可想象的事情。

房地产阶段推广方案推广方案：按销售阶段分别策划当今地产广告纷繁复杂，虚假夸张，缺乏计划性和针对性。

然而，根据项目销售进程，营销策划应该分为不同阶段，每个阶段的推广主题也应有所不同。

第一阶段为形象期。

这个阶段的推广任务是塑造并传达项目市场、客群、产品定位形象。

市场定位可以是高端或中低端，客群可以是小资、中产、殷实或富贵之家，产品可以是中式、西式或平时而简约。

形象期推广应该含蓄而委婉，优美而朦胧，是造梦的阶段。

目的是达到市场高度关注，让项目为目标客户人尽皆知，对产品定位超强认同。

这个阶段应用的推广手段主要以长线媒体为主，如现场围挡、路旗、广告牌、广播等。

第二阶段为产品期。

这个阶段应该展示项目的具体内容，包括产品规划、户型、景观、建筑标准等，结合项目的形象定位，有虚有实，图文并茂，让客户能充分了解项目的优势与卖点。

蓄客期推广应该明了并真实，通过细致而详尽地描述，使产品得到客户的高度认可，并即时得到客户的反馈，进行适当调整，提高产品的均好性，更适合客户需求，达到将来快速去化的目的。

这个阶段在继续把长线媒体作为推广手段的基础上，要适当搞一些活动营销，如产品推介会、商圈发展论坛等。

第三阶段为蓄客期。

对目标客群进行有针对性的宣传，蓄客期前期是把蓄客措施准确无误地传达给目标客群，以期得到更多客户的咨询与到访；后期则向目标客户灌输开盘信息以及开盘时各种优惠措施，达到积累更多客户的目的。

这个阶段是整个推广中的重中之重，成功与否将直接影响到开盘时的人气及成交量，所以这一阶段的推广应采用暴量方式，就是在短时间内高空低空全面开花，以期在最短的时间内大量积累意向客户，为顺利开盘奠定基础。

并且应适当的配合一些圈层联谊会等活动。

第一、二、三阶段的推广，旨在拔高项目的市场地位，让客户对项目高度认可，但并不公布详细价格，只是给客户一个基本的价格区间，让客户产生这个项目很好，应该不便宜的直觉，充分吊起客户购买欲望。

这就是所谓的蓄水期。

房地产广告策略的制定一个好的房地产广告要能吸引人们的注意，引起了人们的兴趣，加深人们的印象，激发人们的需求，促进人们的购买行为，就必须学会运用适当的广告策略。

通常，房地产的广告时间以一到两个月的居多。

中、大型的方案（营业额在二到三亿元以上），在两个月期间内，大致可划分为三期不同的广告策略：一、引导期；作初步信息传播，重点在于引起消费者的好奇与期待，吸引他们的注意与行动的凝聚。

二、公开期：或称之为“轰炸期”，一切媒体动作和印刷资料均已准备就绪，“养兵千日，用在一时”，选择适当时机作全面攻击。

三、续销期：为公开期后的续销行为，“检讨过去，创造未来”将广告后期所剩的房地产项目或产品重新修订广告策略，改变不恰当的广告方向，作最后阶段冲刺，以达到最圆满结果。

一般来说，房地产广告策略主要有以下几种：阻隔策略树起大型围墙式广告，一方面向顾各预告即将推出的房地产商品，另一方面又阻止顾客进入，暂不进行销售，这样会给投资者造成悬念，产生迫切期待房地产投入市场的心理。

重点突破策略明确目标后，采取直接邮寄的方式，针对区域内特定对象，连续邮寄具有说服力、激发好奇心的印刷品，吸引潜在购买者到工地参观，然后配之以人员推销。

全面攻击策略动用所有形成的广告宣传工具，最大限度地扩大宣传面，延长宣传时间，以期在短时间内造成一种声势，塑造产品形象。

并运用报纸夹页广告以弥补报纸广告的不足，打破报纸版面的限制，造成全版广告的震撼效果。

强化攻击策略，采取海报派发方式，对特定区域内的居民进行地毯搜索式派送，强迫目标对象接触有关广告信息。

短兵相接策略现场布置有亲切感的接待中心、精致的样品屋、精美的说明书和突出耀眼的户外广告，以吸引路过的目标对象，并使参观人潮产生新刻印象。

选用能力高、反应快、经验丰富。

熟悉市场行情及居民习俗的销售人员留守现场，进行产品说明与销售，同时加强追踪访问，形成高效能销售网络。

因地制宜策略不同的国家和地区，其政治、宗教、文化、习俗、经济水平不同，消费特点不同，对广告有很大的制约性，要因地制宜，有的放矢。

房地产广告四个阶段房地产广告四个阶段房地产广告从其筹备到真正落实是一个非常复杂的过程，只有切实掌握好其中每一步的关键，才能最终得到理想的结果，其流程通常分为四个阶段：准备阶段：拿地，规划设计出产品（开发公司广告部）—→确定预算—→寻找广告公司实施阶段：广告公司了解项目及购买对象信息广告公司出媒体计划—→确定广告目标—→主题确定及创意表现—→广告投放时间的确定—→媒体选择传播阶段：各项活动和广告的正式推广评估阶段：测定广告投放的效率一．准备阶段1．拿地，规划出产品一般来说，从拿地到规划出产品都是开发商的事，广告公司在这阶段是不介入的，但若是开发公司本身就有广告部，广告部的创意总监从一开始就介入项目的运作，包括土地拿下前后的前期市场调研，产品的规划与设计等，由于广告部在项目初就紧密参与，因而对项目的了解是非常透彻的，非常利于项目以后一系列的推广。

对于是自己组建广告部还是对外寻找广告公司这一点上，则是各有各的优缺点。

若是开发商自己组建广告部，则对项目的了解会更加透彻，前期准备也就更加充分，同时在整个项目的运作中内部沟通会非常流畅，缺点就是广告部受公司上层及其他部门制约比较大，始终从开发公司的角度出发，视野狭小，具有一定的局限性。

对外选择广告公司，一方面广告公司会更加专业，经验也更为丰富，另外广告公司从局外人的角度介入项目，可以发现更加适合的产品主题；其缺点就是对项目有可能会理解不透彻，与开发商之间沟通和信任度不够，费用比较高之类。

2．确定预算（1）广告预算内容常见的房地产广告预算内容包括以下几项：A．广告调查费用包括广告前期的市场研究、广告效果调查、广告咨询费用、媒介调查费用等B．广告制作费用包括照相、制版、印刷、录音、摄影、录像、文案操作、美术设计、广告礼品等直接的制作费用C．广告媒体费用购买报纸和杂志版面、电视和电台播出频道和时段、租用户外看板等其他媒体的费用D．其他相关费用是与广告活动有关的公共活动、SP活动、直效营销等费用（2）确定广告预算的方法如果是对外寻找广告公司，开发商会在产品出来后根据项目的大小和性质来初步确定广告推广的预算，广告预算的制定还会受到其他一些因素的影响，如市场竞争程度、广告投放频率的选择、销售速度的制定、企业品牌的知名程度等。