广东三旧改造讲解学习

ＡＢＳ１ＲＡＣ＿ Ｂａ ｅ ｎ ｔ ｅ ａ ａ ｙ ｉ ｒ ｍ ｅ ｒ ｆ ． 『 ： ｓ ｄ ｏ ｎ ｌ ｓ ｓｆａ ｗｏ ｋ ｏ ｈ “ ａ ｉ ｎ ｌ ｃ ｎ ｍｉ ｉ ｂ ｎ ｆ ｘ ｍｉａ ｉｎ ｐ ｂ ｉ ｒ ｔ ａ ｏ ｏ ｃｍａ － ｅ ｅ ｔ ｏ ｅ ｌ ｉ ｍａ ｉ ｚ ｔ — ｕ ｌ ｏ ｃ ｃ ｏ ｃ ’ｗｈ ｃ ｏ ｓｆｏ ｔ ｅｗｅ ｔ ｍ ｏ ｉ ｃ ｌ ｎ ｈ ｉ ｅ’ ｉ ｈ ｃ ｍｅ ｍ ｓｅ ｐ ｌ ｉａ ｄ ｒ ｈ ｔ ａ ｅ ｏ ｏ ｃｐ ｂｌ ｈ ｉｅ ｔ ｅ ｒ ， ｈ Байду номын сангаасｐ ｐ ｒａ ａ ｙ ｅ ｃ ｎ ｍｉ ｕ ｉ ｃ ｏ ｃ ｈ ｏ ｙ ｔ ｉ ａ ｅ ｎ ｌ ｚ ｓ ｃ ｈ ｒ ｃ ｉ ｆＧｕ ｎ ｚ ｏ ｌ ｉ ｒ ｎ ｖ ｔ ｎ ｔ ｅ ｐ ａ ｔ ｅ ｏ ａ ｇ ｈ ｕ ｏ ｄ ｃｔ ｅ ｏ ａ ｉ ｎ ａ ｄ ｃ ｙ ｏ ｐ ｏ ｅ ｈ ｐ ｌ ａ ｉ ｔ ｆ ｈ ｔ ｈ ｏ ： ｅ‘ ｃ ｎ ｍｉ ｒ ｖ ｓ ｅａ ｐ ｉ ｂ ｌ ｙ ｏ ｔ ａ ｅ ｒ ｔ ‘ ｏ ｏ ｃ ｔ ｃ ｉ ｔ ｙ ｈ ｅ ｍ ａ ’ ｐｕ ｓ ｅ ｉ ａ ｍ ｕ ｉ ｔ ｒ ｓ ｓ ｂｏ ｈ ｉ ｎ ’ ｒ ｕ ｓ ｈ ｓ ｍ ｘｉ ｍ ｎ ｅ ｅ ｔ ｔ ｎ ｐ ｌｔ ａ ｅ ｉ ｉ ｎ・ ｋ ｎ ｎ ｃ ｎ ｍ ｉ ｅ ｉｉ ｎ－ ｏ ｉ ｃ ｌ ｃ ｓｏ ・ ｉ ｄ ｍａ ｉ ｇ ａ ｄ ｅ ｏ ｏ ｃ ｄ ｃ ｓｏ － ｍａ ｉ ｇ Ｆ ｒｈ ｒ ｏ ｅ ｔ ｒ ｕ ｈ ｓ ｍ ｅ ｅ ａ ｌ ｓｏ ｋ ｎ ． ｕ ｔ ｅ ｍ ｒ ， ｈ ｏ ｇ ｏ ｘ ｍｐ ｅ ｆ
节 约 集 约 用 地 试 点 示 范 省 建 设 工 作 。 为 此 ， 广 东 省 政 府 ２ ０ 年 提 出 了全 力 以 赴 推 进 三 Ｉ ０９ Ｂ”

增量 扩 张 向存 量 挖潜 转 变 ，因此 ， “三 旧 ”改造 政 和人居 环境 ”表现乏力 ，最终 目标体现也不 突出。广
策 目标 Ｇ１对 节 约集 约 用地 价 值 观 Ｖ 的反 映 是充 要 州市 “三旧”改造政策是 为解 决城市用地缺 口，通过 编 制 改造 规划 、分 类 而来 ，但是 其对于城市人 居环境 改善 的关注 ，已为政
集约水平 的提升 ，产生 了显著 的政 策效 果 。但是 ，随
２ “三 旧＂ 改造政 策的 ｓ—ＣＡＤ 分析
着城 市空间功能整合优化和城市发展转 型 ，以往着 眼
于 土地潜 力指标为 中心 的 “三 旧”改造模式越来越不 ２．１ Ｓ－ＣＡＤ 政策分析 方法
能 满足 城市 综合 环境 改 善 的需 求 。２０１５年 广州 市政
２０１８年第 ５期 》团
一 一
ｌ ＼ 盘活稃萤兰竺竖
图 １ 广州市 ··一 二ｌＢ”改造政策 ｓ—ｃＡ。分析
母 《 ２ｏ１８年第５期
质 情报
土 地 管 理 与 制 度 改 革
（２）充 要 性 分 析。 从 探 索 节 约 集 约 用 地 的途 定 了基础 。
径 来看 ，瞄准 “三 旧”地 块进 行 二次 开 发释 放 用地
旋 情报
土地管理与制度改革
广州 “三 ；日＂改造政 策反思 与城市 更新 方 向探索
王 思砚
（华 南农 业大 学海 洋学院，广 东 ５１０６４２）
摘 要 ： “三旧”改造不能只为土地 空间的改造 而改造 ，应该全 面着眼于城 市更新发展的 需求 ，探 索城 市 空 间改造与社 会进程 的整体优 化。本 文引入 “Ｓ－ＣＡＤ”政策评 估 方法 ，反 思 “三 旧” 改造政策 立场、 目标 、 手段和结果之 间的关 系，详细深入分析 了 “三旧”改造 面临的 困境 ，探 讨 了 “三 旧”改造 向城 市更新转 变过程 中呈现的阶段性特征 ，指 出了广 州市城 市更新 发展 的改进方 向。

停 车 场 。 ２０ 年 以 前 这 里 却 是 一 个 “ 手 楼 ” 、 ０７ 握 “ 面 楼 ” 遍 布 的拥 挤 的 旧 村 庄 形 态 。 密 度 极 高 的 贴 农 民 自建 住 宅 群 内 ，居住 着包 括７ ０ 个 村 民和 ３ 多 ８０ 万 外 来 租 房 者 ，卫 生 条 件 恶 劣 ，消 防通 道 狭 窄 ，既 有
个 佛 山的城市形象 和发展环境 ，与经济 已进入高 速 发展 阶段 、正 在谋 求转变发展 方式 、进行产业优 化 升级 、建设 现代化都市 的佛 山新 目标极不相称 。 当
地 政 府 意 识 到 ：只 有 打 破 原 有 模 式 ，为 进 一 步 优 化
发展 注入 新的元素 ，才 能为这里 的发展 与持续发展
利 人 ，而在实 际操作 中 ，各地政府 为全力推进 “ 三
旧 ” 项 目进 程 ，往 往 以更 高 的 比例 返 还 甚 至 全 部 返 还 ，政 府 只 收取 相 关税 费 。
二 是 政 府 强 化 了 服 务 意 识 ，实 现 了职 能 转 变 。
集体建设用 地使用权也可 以出让 、转让 、出租 、抵
造 工作推进和政 策探索 的综合 效应来看 ，其更 大的
６ ０２ ＬＮ ／ １ Ａ Ｄ＆Ｒ Ｓ Ｕ Ｃ Ｓ ３ ２ Ｅ Ｏ Ｒ Ｅ ９
Ｅ ｘＰＥＲｌ ＥＮＣ Ｅｓ ＴＲｏ Ｄ ＵｃＴｌ Ｎ ｌ Ｎ ｏ
成效 应 该 体 现在 以下 五个 方 面 ：
一
收 益 ，照顾 被 改造 地 块 单 位 和个 人 的利 益 等 。 “ 旧 ” 改 造 的探 索 中 ，政 府 统 一 征 收 国有 土 三 地 再 行 出让 的格 局 被 打 破 了 ，土 地权 利 人 可 以有 权 利 选 择 适 合 自己 的 改 造 方 式 ，实 现 对 土 地 的最 佳 利 用 ；政 府 垄 断 的 单 一 的 供 地 渠道 也 被 打 破 了 ，土 地 权 利 人 可 以 自行 开 发 或 与 人 合作 开 发 ，其 所 拥 有 的

征求村 民改造 意向
签订框 架协议
测量、 规划方 案
通过政 府审批
安置补 偿协议
拆迁、 建房、 交付
商品房 建设
要求： 1、90%的村民同意 2、向区、市三改办提十四、旧村改造主要程序
80%村 民通过 表决， 每户签 约 土地转 入共同 成立的 项目公 司
“拆一补一”
合法建筑部分 “拆一补一”
货币补偿 非本村村民房屋补偿
由区政府或其会同村集体依据被拆迁房屋的面积、用途、区位等确定补偿标准 （住宅房屋基准建面内的货币补偿标准丌得低二市集体土地住宅房屋拆迁补偿最低 单价） 对二已领房地产产权证的，原则上按产权面积予以货币补偿
•基准建筑面积：是由区政府或村集体参照村民现状住房面积，整治改造成本等因素综合确定。 •在整治改造中配建旧城更新改造安置房的，政府可全额免收市级权限的行政事业性收费，税收市级 留成部分予以全额返还。
3
二、“三旧”的 定义
“三旧”是指：旧城镇、旧村庄、旧厂房。 旧城镇：主要是指区、镇（街道）中心区（除旧城区保护范围外的）内国 有土地的旧片区、旧房屋及重点改造城区需要“退事进三”的旧厂房、旧 仓库及危旧居民用房等。城镇住宅用地，居民 旧村庄：主要指“城中村”、“园中村”、“空心村”等在内的旧村庄改 造，包拪布局散乱、条件落后，规划确定改造的村庄，列入“万村土地整 治”示范工程的村庄等。 集体用地（宅基地、 提留地、集体建设用地），村民 旧厂房：主要是指城镇建设范围内影响城市功能，因城乡规划调整丌再作 为工业用途的厂房（厂区）用地，国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产 业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂 房用地。划拨或出让取得的工业仓储用地，企业
4
三、“三旧”项目的认定

六、镇街分类
• 根据全市地价水平，将全市各镇街分为三个类别。
• 第一类：莞城、东城、万江、南城；
• 第二类：虎门、厚街、长安、常平、寮步、石龙、塘厦、黄江、凤岗、 樟木头、清溪、石碣、大岭山、大朗、桥头、沙田、横沥；
• 第三类：望牛墩、麻涌、中堂、高埗、洪梅、道滘、谢岗、企石、石 排、东坑、茶山。
• 5．公有资产市场评估价按照现状条件下的资产评估价与新规划条件下土地使 用权市场评估价孰高为原则确定。
• 6．旧村改造、“工改工”（M1、M2、W）的起始价系数不低于 40%，“工 改居”、“工改商”的起始价系数不低于 70%，“工改 M0”的起始价系数不 低于 50%。两种及以上情形混合但能分别评估的，则分别适用不同的起始价 系数；两种及以上情形混合且不能分别评估的，按照土地面积占比确定起始价 系数。
总结：
• 1、目前东莞推进的较好的项目均为工厂自行改造，产权单一，规划符 合条件，无需调整规划。主要是因为东莞有足够的招拍挂及二手地， 但随着市场的发展，未来干净的旧改用地将价值快速提升，开发商可 以在相对前期的阶段囤地。
• 2、东莞旧改从申报后，就不能再改变主体，即：申报的公司就是未来 开发的项目公司。因此，一个旧改项目从申报时开始，就最好使用一 个干净的项目公司，而且这个公司要有房地产开发资质。如果是单一 产权用地，可以通过鉴证交易，将原土地使用权过户到新的项目公司 名下，鉴证交易税费约为交易价款的14%。
3．集体物业补偿成本，即集体经济组织取得的补偿物业的建造成本， 具体按照以下公式评估确定： 物业补偿成本=（单位楼面地价+单位建筑面积建安成本）×建筑面 积
五、地价款的确定
注意
• 4．配建并无偿移交公共设施成本按工程造价评估，如涉及单一主体为政府承 担的综合整治工程，按镇人民政府（街道办事处）确认的工程估算价计入该项 予以扣除。

居 委 会 。全 县 户 籍 人 口 １ １ ３ ． ５ 万 人 。截 止 ２ ０ １ ３ 年ｌ ２月底 ， 全 县 列 入 省 数 据 库 的 改造 项 目达 到 １ ７ ８ ２ 个 ，面 积 １ ０ １ ２ ８ ３ 亩 。其 中 ， 旧城 镇 改造 项 目 ９ ６ 个 ，面 积 ８ ７ ３ ６ 亩 ，旧厂 房 改 造 项 目 １ ０ ４ ９ 个， 面积 ３ ３ １ ３ ０ 亩 ，旧村 庄 改造 项 目 ６ ３ ７ 个 ，面 积 ５ ９ ４ １ ７ 亩 。“ 三 旧” 改造项 目入库总 面积 名列全省县级单位前茅 ，且 改造类 型分布 齐全 ，被省认可 为粤 东 “ 三 旧”改造试 点县 ，县域经济 实力在 粤东位 居前 列，经济增长速 度和发 展水平居 于全市领 先地位 。 心村 ”整 治 工作 略 显 滞 后 ，违 法 建 房 现 象 屡 禁 不 止 ，城 镇 建 设 多以 “ 摊大饼 ”方 式扩展，用地集约程度低 ，用地整体规划亟 待 调整 。 违 法 用 地 现 象 亟 待 处 置 。城 乡 土 地 利 用 的 “ 二 元 结 构 ”导 致 基 层 土 地 管理 问题 日益 突 出 。违 法 出 让 、 出租 、 占用 土 地 问 题层 出不穷，导致镇 、村 内及公路沿线 出现大量简 易厂房 、住 宅等违 章建筑 。据 统计，土地利用总体规划实施 以来 ，全县违 根据 《 广 东省县域经济综合发展力研 究报 告 （ ２ ０ １ ０ ） 》 ，潮 安县 法 占用 农用 地进 行非 农建 设面 积 ５ ５ ０ ３ ． ３ 公顷 （ 其 中 占用 耕地 县域经济综 合发展力居全省第八位 ，发展活 力排 名第四位。显 ４ ８ ８ ３ ＿ ３ 公顷） ，违法用地现 象亟待 处置 。 然 ，以潮安县 为例 研究县域 “ 三Ｉ Ｅ ｌ ”改造 ， 具有较强 的代表性 。 居住环 境布局亟待整顿 。由于缺乏规划和管理 ，大 多数镇 由个案 分析可 以得 出当前县域 “ 三 旧”改造 的一般性结论，探 村环境建设滞后 ，公共绿地稀少 ，建筑杂乱无 章。不少镇村基 究 出县域 “ 三旧 ”改造的创新对策 。 础 设施 落后，乱搭乱建普遍 ，居住环境布局亟待整顿 。 １县域 “ 三 旧”改造 的必要性和可行性 经济 发展层 次亟待提高 。从产业分布上看 ，潮安县第一产 １ ． １从潮 安县县情看县域 “ 三 旧”改造 的重要性 业 占经 济 总 量 的 比 例 仍 然 偏 大 ； 第 二 产 业 规 模 小 ，８ Ｏ ％ 以上 城 乡建 设地 域 差 异 明 显 。潮 安 县 地 理 环 境 明 显分 为三 大 区 的 工 业 企 业 产 值 在 １ ０ ０ ０ 万元 以下 ； 第 三 产 业 明 显 滞 后 ， 占 国 域 ： 北 部 山 区 、 中 部 丘 陵 和 南 部 平 原 。北 部 山 区 、 中 部丘 陵 交 民经济 总量 比例一直偏低，未能形成支柱产业 ； 第 四从经济总 通不便 ， 城镇稀少 ， 村庄分散且规模较 小， 经 济 以农 、 林业为主 ， 量 上看 ，全县 经济 发展极 不平 衡，庵埠 镇经 济总 量约 占全县 缺乏发展动 力，城镇 仍呈现较强的农村集镇特色 ，难起 带动作 ４ ０ ％，而 山 区８ 个镇 经济 总量仅 占全县 ５ ％ 左 右，大部分 地 区 用 。南部地 区具有平原的地理优势 ，土地 易于开 发利用 ； 毗邻 经 济 发展 的层 次 很 低 ，缺 乏 发 展 动 力 。 汕 头特 区，受 其经 济辐 射影 响，交 通方 便，商 贸活 跃，成 为 ２ 县域 “ 三旧”改造 存在 的主要问题 全县社会经济 发展的重心 ，其建设用地 占全县建 设用地的 ７ Ｏ ％ ２ ． １推进速度不快 以上 ，城 乡居民点密集，工、商业发展迅速 。 已 启动 项 目用 地 面 积 占入 库 面 积 比率 较 低 。 目前 ， 除部 分 用地空 间功 能分散杂乱 。潮安县 的工业基本上是 从家 庭小 自行 改造 的旧厂房能顺利实施改造外 ，旧村庄改造项 目的拆迁 作坊 的形 式发 展起 来 的，结构 传统 单一 ，布局 “ 遍地 开花 ” ， 工 作均 处于搁置状 态。 园 区化生产程度 很低 。建设用地分布散乱 ，除庵埠 、彩塘 、古 ２ ． ２ 区域 发 展 不 均 巷 、浮洋 、凤塘等镇 有一定的规模外 ，其它镇规模很 小，仍基 全县 “ 三旧”改造工作呈现南部平原快 ，北部 山区慢 的态 本 保 留原 始 村 庄 形 态 。 势。同一区域改造业主配合也未能 同步 。区域进展不均成 了县 民企 发 展 促 进 了 城 镇 化 。改 革 开 放 以来 ，潮 安县 的 民 营 企 域 “ 三 旧 ” 改造 的基 础 障 碍 。 业发展迅猛 ，形成 了不少特色产业和专业镇 ，如 “ 中国第一食 ２ ． ３综合效益不强 品城 ” 庵 埠 镇 的 “ 食 品产 业 集 群 升 级 示 范 区 ” 、“ 广 东 省 陶 瓷 生 改 造 模 式 和 类 型 单 一 ，片 面 侧 重 地 产 与 房 产 ，在 较 大 程 度 产专业镇 ”凤塘镇的 日用陶瓷 、东凤镇 的制鞋业 、江东镇的服 上影响 了县域 “ 三 旧”改造综合效益 的充分发挥 。 装业等 ，这 些行业集 中于城镇 ，不少企业实施规 模化集约化经 ２ ． ４工 作机制不佳 营。 是领导 “ 缺位 ” ； 二是规划滞后 ； 三 是 融 资 困 难 。部 分 “ 三 用地集 中交通要道两旁 。近年来 ，潮安县依 托 自身区位优 旧 ”改造项 目启动起来举步维艰 。 势 、产业优势和 自然 资源优 势，科学 定位 ，调整优化发展布 局， ３县域 “ 三旧”改造存在 问题原 因分析 切实加强路 网规 划建设 ， 加大对潮汕公路、池樟 （ 安黄 ）公路 ， ３ ． １政 策不给力是制约县域 “ 三 旧”改造进展 的核心 因素 凤湾 （ 安澄 ）公路等省道和部分县道建设 ， 交通建设发展很快 ， 是政策 配套 “ 失水 ” 。广 东 “ 三 旧”改造仍 处于探 索尝 有力地促进 了区域联系和社会经济发展 。 试阶段 ， 尚缺 乏较 为系 统而 全面 的政策 支撑 。二是政 策 内涵

广东省“三旧”改造典型案例分析今年3月，广东省自然资源厅发布了《广东省“三旧”改造典型案例汇编》，该文件从项目基本情况、改造模式、规划思路等多个方面，介绍了广东省多个城市的“三旧”改造典型案例，共涉及项目21个。

其中，旧村改造项目7个，包括深圳市南山区大冲城中村综合开发项目、茂名市旧塘村改造项目、南海区广佛国际商贸城中心区改造项目、文冲城中村改造项目、阳江市排后村改造项目、东城区牛山钟屋围旧村项目、坂田天安云谷项目。

旧厂房改造项目7个，其中佛山市2个，分别是佛山市容桂恒鼎工业园改造项目、佛山市天富科技城项目；中山市2个，分别是中山大涌红木文化博览城项目、中山市张家边企业集团有限公司旧厂房改造项目。

在旧城镇改造方面，佛山祖庙东华里片区改造项目、湛江市华都汇项目、阳江市百利广场改造项目等列入案例汇编。

以下选取3个旧村改造案例，以供学习借鉴之用。

01深圳市南山区大冲城中村综合开发项目——拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式深圳市南山区大冲城中村改造项目（以下简称“本项目”）是目前广东省内最大的城中村整体改造项目。

项目占地 68.5万平方米，涉及近 1000 户原村民、300 多户非村民的动迁、约7万居住人口的搬迁及 1500 多栋房屋（近110 万平方米）的拆除，由华润置地（深圳）有限公司作为实施主体。

大冲村改造前为城中村 , 地处深南大道沿线城市景观带上，毗邻科技园。

村内楼房密集、小巷狭窄、街道凌乱、居室昏暗，与周边现代、整洁的城市风貌形成鲜明反差。

村民的“握手楼” 存在一定的消防隐患，公共设施匮乏，成为基层社会难点。

原大冲集体经济的发展主要来源于集体商铺、厂房的出租，但随着金融危机的来袭，很多工厂纷纷撤离大冲甚或搬到租金更便宜的地区甚至倒闭，集体经济备受冲击。

村民长期依赖收取房租为生 , 过于安逸的生活催生了大批“收租二代”。

主要做法本项目采取拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式。

对拆迁用地范围内现有建筑实行整体拆除重建，由改造实施主体负责。

践经验的基础上 ．不断创新城市更新的规划思路和技术方法 ，坚持推进城市更新的制度化建设 继续完善现有的城市更新体制 才能突破当前珠三角土地资源贫乏的发展困境，推动广东省乃 至我国城镇建设走上集约 、高效、可持续的发展之路 。
关键词 ：
广东省 三旧改造”； 城市更新
Ａｂ ｔ ａ ｔＧｕ ｎ ｄ ｎ ｒ ｖ ｎ ｅ ｆｅ ｓｔ ｏ ｃ ｒ ｒ ｂｅ ｓ ｏ ａ ｉ ｎ ｕ ｔｊｌ ａｉ ｎ ａ ｄ ｌ ｗ－ ｖ ｌｓｒ ｔｈ ｓ ｒ ｃ ： ａ ｇ ｏ ｇ ｐ ｏ ｉ ｃ ａ ｅ ｗ ｏ ｅ ｐ ｏ ｌｍ ｆｒ ｐｄ ｉｄ ｓｒａｉ ｔ ｎ ｏ ｌ ｅ ｔｅ ｃ ｚ ｏ ｅ ｏ ｐ ｃ ｎ ｉ ｒ ａ ｅ ｅ １ Ｓ ｔ ｍｐ ｅ ｅ ｔ ｈ ” ｒ ｅＯｌ ｅ ｏ ｍ ｓ ｌｎ ｔ ｒ ｍｏ ｅ ｉ ｄ ｓｒ ｎ ｆｓ ａ ｅ ｉ ｓ ｕ ｂ ｎ ｒ ｎ ｗａ ． ｏ ｉ ｉ ｌｍ ｎ ｓｔ ｅ Ｔｈ ｅ ｄ Ｒ ｆｒ ”ｐ ａ ｏ ｐ ｏ ｔ ｎ ｕ ｔｙ ａ ｄ ｔ ｒ ｃ ｎ ｔｕ ｔ ｐ ｃ ｎ ｏ ｄ ｒｔ ｒ ａ ｈ ｉ ｉ ｔ ｎ ｏ ｅ ｌｎ ｅ ｏ ｒｅ Ｔ ｉ ａ ｔ ｌ ａ ａｙ ｅ ｈ ｏ ｉ ｖ ｅ ｏ ｓｒ ｃ ａ ｅ ｉ ｒ ｅ ｏ ｂ ｅ ｋ ｔ ｅ １ ｔ ｉ ｆ ｈ ａ ｄ ｒ ｓ ｕ ｃ ． ｈ ｓ ｒ ｉ ｅ ｎ ｌ ｚ ｓ ｔｅ ｐ ｓｔ ｅ ｓ ｍ ａｏ ｔ ｃ ｉ
保护与更新
ＰＲ ＯＴ ＣＴ ＯＮ Ａ Ｅ Ｉ ＮＤ ＲＥ ＮＥ ＡＬ Ｗ
文章编号：０ ９ ６ ０ （ １）８ ０ ８— ８ １０ — ０ ０２ １０ — ０ ２ ０ ０ 中图分类号： Ｕ ８ Ｔ ９４ 文献标识码： Ｂ
作者简介： 周晓， 华中科技大学建筑与城市规划学院硕士研究生． 男． 研究方向： 城市规划与

1. 三旧”改造：是广东特有的旧城改造办法。

三旧分别指的是：旧城镇、旧厂房、旧村居。

2. 旧城镇:主要是指各区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等。

包括因产业调整而搬迁或者停产的工业所留下的旧厂房、旧仓库；上世纪80年代及以前的棚户、简屋、单层砖混结构等建筑结构简陋、外观环境差的危旧居民用房；物业价值低于土地价值的旧商铺等。

改造项目应确定最小面积，以体现整体改造效益，其最小面积应由每个地区因地制宜确定。

如佛山确定为：低层建筑应不小于500平方米，多层建筑不小于1000平方米，中高层、高层居住建筑不小于2000平方米，高层公共建筑不小于2500平方米。

如广州黄埔印象旧街区改造，黄埔印象三旧改造后被评为黄埔区国家电子商务示范基地。

3. 旧厂房:主要指镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房以及严重影响城市观瞻的临时建筑。

包括上世纪90年代及以前建设的临时建筑、单层简易结构旧厂房；容积率低于0.6的旧厂房；与土地利用规划、城市总体规划用地性质不符，占用滩涂、农田等生态用地的违章建设厂房；地均产出低于100万元/亩的低效工业工地；国家禁止类和淘汰类产业的旧厂房；废水、二氧化硫、粉尘、烟尘等工业污染物排放未100%达标的旧厂房；能耗和水耗高于国家和省规定的产品能耗、水耗限额标准的旧厂房等。

4. 旧村居:主要指城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村；不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”。

具体包括上世纪80年代及以前的砖土结构建筑；不符合国家规范和地方技术标准的各项指标的城中村、园中村；违法违章建筑、单家独户的旧村居；水、电等基础设施，体育、卫生等公共服务设施，交通、消防、生态环境等严重滞后的，不适宜居住的空心村、园中村等。

5. 留用地：指国家征收农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例，作为征地安置另行安排给被征地农村集体经济组织用于发展生产的建设用地。

肇庆三旧改造实施方案一、背景分析。

肇庆市位于广东省中西部，是岭南文化的发源地之一，历史悠久，文化底蕴深厚。

然而，随着城市化进程的加快，城市老旧、陈旧、破旧的建筑和设施日益凸显，不仅影响市容市貌，也制约了城市功能的提升和城市形象的塑造。

因此，肇庆市提出了三旧改造的实施方案，以期通过改造提升城市品质，推动城市可持续发展。

二、改造目标。

1. 改善城市环境，通过改造，提升城市的整体环境质量，改善市容市貌，打造宜居宜业的城市环境。

2. 促进产业发展，通过改造，激发城市潜力，优化产业结构，推动产业升级，提高城市经济发展水平。

3. 保护历史文化，在改造过程中，注重保护和传承肇庆的历史文化，提升城市的文化软实力。

4. 提升居民生活品质，改造后，提高居民的生活品质，增强城市吸引力和竞争力。

三、改造内容。

1. 旧城改造，对城市老旧、陈旧的建筑和设施进行改造，提升城市整体形象。

2. 城市更新，对城市功能区进行更新改造，提高城市的功能性和适应性。

3. 环境整治，对城市环境进行整治，改善空气质量、水质量和土壤质量。

4. 基础设施建设，加大基础设施建设力度，提升城市的基础设施水平，满足城市发展的需求。

5. 生态保护，在改造过程中，注重生态环境保护，推动城市生态建设，打造宜居生态城市。

四、实施路径。

1. 加大政府投入，加大政府对三旧改造的资金投入，确保改造工作的顺利进行。

2. 引导社会资本参与，鼓励社会资本参与三旧改造项目，共同推动城市改造。

3. 完善政策支持，出台相关政策，为三旧改造提供政策支持和保障。

4. 强化组织协调，建立健全的组织协调机制，统筹推进三旧改造工作，确保改造工作的整体推进。

五、预期效果。

1. 城市面貌焕然一新，市容市貌得到明显改善。

2. 城市功能得到提升，产业结构得到优化，城市经济发展水平明显提高。

3. 历史文化得到有效保护和传承，城市文化软实力得到提升。

4. 居民生活品质得到提高，城市吸引力和竞争力明显增强。

Ⅲ ＿１６ ｏ ｏ１ ＿ ４
［ 分类号 Ｔ９４Ｉ＋ 洲地 区改革发展规 划纲要 （ 中图 ］ｕ８ ．Ｉ ４ 以下简称 纲 内很 多旧村 、旧民居群虽然体 量小但肌理致 ［ 文献标 －Ｃ 识石］ 弓 要） 。作为探 索节约集约用地 的示范区，广 密，总体看来用地也并非不节约集约，反而是 ） ）
标准、未探索利用方法的情况下，就断然推倒、 合统～规划 、整体开发的要求；②旧城区内 拆毁很有传承价值的建 （ 筑物，会给城市和 的旧工厂 ：改造范 围为原企业 的红线 用地范 构） 社会留下无尽的遗 。鉴于此，本文以广州市 围或历史用地范围；③旧城区内的旧民居：改 “ 旧”改造工作为例，认为有必要对当前旧 造范围为相对连片的危破建筑集中区域”１ 三 ［。 ｌ 城改造中出现的改造 口号及 其内涵观点是否 决策者提出 “ 三旧”改造，最主要的目的 明晰、外在动因是否恰当，展开多角度的探讨 是为了促进节约集约用地。但如果 “ 三旧”改
三旧”改造的根本是要以民为本，如 快速增长而地价飙升，政府对改造更 “ 新的推进势在必行，但对于这一特殊 果不妥善处理 与改造地居 民的利益
的饱含民生、历史、人文价值的旧城 关 系，所遇 到 的来 自改 造地居 民的阻 区，如果将改造政策误解为只注重土 地经济，那么政策想要实现的用地功 力将会越来越大。
一
解释不仅表明了媒体和大众对 “ ｔ”改造 ￣ ｔ －Ｅ
的关注，也显示了不同主体从不同角度对此概
旧城 内总会存在或多或少使用已久的村 念理解的偏 差。以下就从决策者、改造地居 落、厂房、民居建筑，还沉淀着城市干百年发 民、开发商及学者的角度对其内涵进行探讨。 展的历史与文化，它们以各种物质空间形式浓
随 想 杂 谈
５
对 旧城 改造 的再 认 识

东莞市“三旧”改造实施细则操作指南东莞市位于中国广东省东部，是中国最大的制造业基地之一，也是中国三旧改造的重点地区之一、三旧指的是老旧厂房、老旧小区和老旧商业街区，这些老旧的建筑物不仅影响了城市形象，也给城市更新和发展带来了障碍。

因此，东莞市制定了一系列的“三旧”改造实施细则和操作指南，以推动城市更新和经济转型。

一、实施目标东莞市的三旧改造实施目标是实现城市功能优化、产业结构升级、环境质量提升和居民生活品质改善。

具体包括以下几个方面：1.提高城市用地利用率，优化城市空间布局。

2.促进制造业转型升级，推动创新驱动发展。

3.改善旧工业区的环境质量，提升城市形象。

4.改善居民居住条件，提高居民生活品质。

5.保护历史文化遗产，传承东莞的历史文化。

二、实施主体三旧改造的实施主体是政府、企业和居民。

政府负责制定政策和规划，提供政策支持和资源保障；企业负责投资和建设；居民负责配合和参与。

三、实施步骤三旧改造的实施步骤包括前期准备、规划设计、项目筛选、项目建设和后期管理。

1.前期准备前期准备包括开展调研、编制规划、政策宣传和资源调配。

政府需要了解改造区域的情况，包括土地利用、现状建筑、居民需求等，并制定相应的规划和政策。

同时，政府还需要宣传政策和引导企业和居民参与改造工作，调配相应的资源。

2.规划设计规划设计是三旧改造的基础，包括规划范围确定、功能定位、用地分布和建筑布局等。

政府需要制定相应的规划方案，并进行合理的空间布局和功能配置，既满足城市发展需求，又符合居民生活需求。

3.项目筛选项目筛选是实施三旧改造的关键环节，需要结合规划设计，根据市场需求和投资条件选择具体的项目。

政府可以通过招标方式或与企业合作方式选择投资方，并对项目进行评审和审核，确保项目符合改造目标和要求。

4.项目建设项目建设是三旧改造的实质性工作，需要投资方按照规划设计和项目要求进行建设。

政府可以提供相应的政策支持和资金补贴，促进项目的顺利进行。

广州三旧改造的问题总结和应对策略摘要：广州三旧改造以土地整理和建筑空间环境改造为手段，是提高用地效率、促进集体建设用地再开发和循环利用的重要举措。

本文着重分析了目前三旧改造在开发主体利益矛盾、违法建筑产权处置、开发强度控制方面所面临的问题，并提出完善相关政策规范、差异化改造策略、构建多元立体的合作改造机制等策略建议，以多管齐下的方式进一步提升三旧改造的可实施性和社会经济效益。

关键词：三旧改造，低效用地，广州一、三旧改造背景情况广州作为改革开放的急先锋近几十年来在经济发展方面取得了瞩目的成就，而早期农村工业化发展模式和征地遗留问题造成现在产、城、村混杂等诸多城市问题。

随着经济社会的不断发展，传统产业模式逐渐面临着结构低端、用地低效、污染严重等众多问题，城中村杂乱的环境和安全卫生等隐患也难以满足新时期城市高质量发展的需求。

在国家严格控制建设用地增长的大背景下，遍布的低效工业用地和城中村已经成为了广州提质升级的严重阻碍。

广东省于2009年出台《关于推进“三旧改造促进节约集约用地的若干意见”》开启了以旧城镇、旧厂房、旧村庄为主的三旧改造工作，对存量土地资源的提质增效进行创新探索。

三旧改造对广州乃至广东省的经济发展转型产生了巨大的影响，改造工作不仅拉动了基建投资，促进了经济发展，也缓解了城市发展建设空间不足的问题，同时还解决了许多村庄工业用地的历史遗留问题，完善了用地供地手续，并通过空间环境的优化极大地改善了村民的生活条件，取得了极大的社会效益。

总的来看，三旧改造是广州践行“腾笼换鸟”式的产业升级一项重要举措，其在优化土地资源配置、促进产业转型发展、改善城乡人居环境方面都具有重要的意义。

二、三旧改造面临的问题广州三旧改造工作虽然已经开展十余年并且进行了多轮政策调整，但实施中仍然暴露出了许多机制和规划实施方面的问题。

1.多开发主体及复杂的利益关系对于专注于存量资源再开发的三旧改造来说，政府、土地使用方、村集体等都是重要的利益相关方，多主体的诉求不一致也造成了三旧改造的开展困难，单纯依赖行政手段或市场化运作都难以充分应对改造中所面临的问题。

广东省“三旧”改造典型案例分析今年3月，广东省自然资源厅发布了《广东省“三旧”改造典型案例汇编》，该文件从项目基本情况、改造模式、规划思路等多个方面，介绍了广东省多个城市的“三旧”改造典型案例，共涉及项目21个。

其中，旧村改造项目7个，包括深圳市南山区大冲城中村综合开发项目、茂名市旧塘村改造项目、南海区广佛国际商贸城中心区改造项目、文冲城中村改造项目、阳江市排后村改造项目、东城区牛山钟屋围旧村项目、坂田天安云谷项目。

旧厂房改造项目7个，其中佛山市2个，分别是佛山市容桂恒鼎工业园改造项目、佛山市天富科技城项目；中山市2个，分别是中山大涌红木文化博览城项目、中山市张家边企业集团有限公司旧厂房改造项目。

在旧城镇改造方面，佛山祖庙东华里片区改造项目、湛江市华都汇项目、阳江市百利广场改造项目等列入案例汇编。

以下选取3个旧村改造案例，以供学习借鉴之用。

01深圳市南山区大冲城中村综合开发项目——拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式深圳市南山区大冲城中村改造项目（以下简称“本项目”）是目前广东省内最大的城中村整体改造项目。

项目占地 68.5万平方米，涉及近 1000 户原村民、300 多户非村民的动迁、约7万居住人口的搬迁及 1500 多栋房屋（近110 万平方米）的拆除，由华润置地（深圳）有限公司作为实施主体。

大冲村改造前为城中村 , 地处深南大道沿线城市景观带上，毗邻科技园。

村内楼房密集、小巷狭窄、街道凌乱、居室昏暗，与周边现代、整洁的城市风貌形成鲜明反差。

村民的“握手楼” 存在一定的消防隐患，公共设施匮乏，成为基层社会难点。

原大冲集体经济的发展主要来源于集体商铺、厂房的出租，但随着金融危机的来袭，很多工厂纷纷撤离大冲甚或搬到租金更便宜的地区甚至倒闭，集体经济备受冲击。

村民长期依赖收取房租为生 , 过于安逸的生活催生了大批“收租二代”。

主要做法本项目采取拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式。

对拆迁用地范围内现有建筑实行整体拆除重建，由改造实施主体负责。

本指引将我省“三旧”改造分为三类共九种改造模式。

第一大类政府主导模式分为：政府收储、政府统租、综合整治（政府出资）三种模式；第二大类政府和市场方合作模式分为：以毛地出让方式引入社会力量实施改造、土地整理两种模式；第三大类市场方主导模式分为：农村集体自改、村企合作、原土地使用权人自改、企业收购改造四种模式。

本指引基于每种模式的典型案例，梳理“三旧”改造过程中涉及的增值税、土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税和个人所得税等主要税种相关税务处理事项，用于指导“三旧”改造项目的涉税管理。

本指引未尽事宜按照税收法律、法规及相关规定执行。

今后国家和省有新规定的，按新规定执行。

第一大类：政府主导模式1政府收储模式1.1情况描述政府收储模式是指政府征收（含征收农村集体土地及收回国有土地使用权等情况，下同）、收购储备土地并完成拆迁平整后出让，由受让人开发建设的情形，属于比较传统的改造模式。

1.2典型案例（政府征收方式）A市某旧厂房拆除重建改造项目，原厂房用地由政府收回后以公开出让方式引入投资者进行改造。

具体为：一、政府依照城市发展规划，按照法定程序，收回原厂房用地，并向原厂房权属人（被征收方）支付补偿（货币、土地置换、房产置换等多种补偿方式，包括政府公开出让该宗用地后使用出让收益对原权属人支付的补偿）。

二、经政府委托的施工企业对该土地进行建筑物拆除、土地平整等整理工作后，政府通过公开方式出让土地。

三、某商业地产公司（受让方）竞得土地后，向政府支付土地出让价款，并将该项目打造成为大型城市商业综合体。

1.3税务事项处理意见1.3.1征收方式收储1.3.1.1被征收方（原权属人）被征收方的厂房用地被政府收回，并取得货币或实物补偿。

一、增值税根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）款规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。

惠州市三旧改造政策全梳理惠州市三旧改造政策本文针对惠州市“三旧改造”政策中的重点问题进行梳理，包括三旧改造项目认定、申报流程、管理要求、改造方式，及土地出让金缴交标准等内容。

一、惠州市三旧改造政策历程二、惠州市三旧改造项目认定“三旧”改造项目的认定应同时符合以下条件：1、拟改造项目用地符合土地利用总体规划、城乡规划、“三旧”改造专项规划和所在地区产业发展规划，纳入年度实施计划；2、拟改造项目用地、房屋权属无争议，并经确权登记；3、拟改造项目用地在土地利用现状图和2007年度航空（卫星）正射影像图上显示为已有上盖建筑物的建设用地。

4、拟改造项目用地范围应依据城乡规划确定的规划道路保持地块形状的完整性和一致性，项目改造后具有优化功能、改善环境、畅通道路的作用。

三、惠州市三旧改造申报流程四、惠州市三旧改造项目管理要求1、办理具体项目审批手续改造实施主体取得“三旧”改造项目认定批复文件后，向有关部门申请办理项目立项等手续，开展地上房屋征收补偿安置工作。

待改造地块上建、构筑物全部拆迁完成后并办理规划用地相关手续，国土部门才可以给予办理新的《国有土地使用证》。

2、项目实施时限要求经批准实施的“三旧”改造项目，改造实施主体应自改造方案批准之日起1年内办理好项目有关审批文件，在办好有关审批手续后，应在半年内开工建设，2年内竣工，且不得转让。

未能在规定时间内开工、竣工，或申请延期开工、竣工未获批准的，市政府将撤销改造项目的批准文件。

五、惠州市三旧改造方式1、政府实施改造2、原产权人自行改造3、市场主体实施改造4、农村集体土地改造5、政府主导，引入社会资金开展“三旧”成片拆迁改造6、纳入“三旧”改造范围的国有企业、市直或县、区各类资产经营公司以及集体企业所持有的土地，国有企业、市直或县、区各类资产经营公司作为原土地使用权人可自行改造。

注：属于政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让，其他可以协议方式出让。

新政策： 按土地现状（即建设用地）办理用地手续。无需占用新增建设 用地指标，可以免除耕地占补平衡手续，免除缴交耕地开垦费、 菜田建设费、耕地占用税和新增建设用地有偿使用费等。
2、办理征收土地手续方面
原政策： 根据现行用地政策，凡涉及征收集体土地的，均需上报省级
以上人民政府批准，而且要履行征地预公告、听证、被征地农 民社保、预存（支付）被征地款、补充耕地、林地审核、落实 留用地等程序。 新政策： 1、对用地行为发生在1987年1月1日之前的，直接办理国有建 设用地确权手续。 2、对用地行为发生在1987年1月1日之后、2019年6月30日之 前，已签订征收协议并进行补偿，没有纠纷的，按用地发生时 的土地管理法律政策落实处理（处罚）后，无需办理社保、安 排留用地，其中2019年5月1日前用地的，也不需办理听证手续。 制订有关改造方案后，报省人民政府批准。
提纲
一、广东省“三旧”改造政策出台的背景； 二、“三旧”改造的主要优惠政策条款； 三、广州市“三旧”改造的总体思路；
（具体见穗府[2009]56号文)； 四、我区“三旧”改造宗地的摸查情况及分析； 五、“三旧”改造工作推进中存在的问题； 六、下一步工作建议和思考。
一、广东省“三旧”改造政策出台的背景
新政策：
位于我市138条“城中村”范围内的改造用地，依 村集体经济组织申请，可以由市政府批准直接转为国 有土地；138条“城中村”范围外的，报省政府审批， 但无需办理有关听证、社保、留用地手续。
4、土地出让金适度返还或暂缓征收鼓励改造
原政策： 并无此项内容，政府储备用地，仅对原用地单位征地进行
拆迁补偿安置。 新政策：
1、对“三旧”改造中收取的土地出让纯收益，可按不高 于60%的比例用于支持原用地企业、原农村集体经济组织